TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TẠI NGÂN HÀNG CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM SVTH : HOÀNG TÙNG DIỆP MSSV : 06135009 : DH06TB : 2006 – 2010 : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản LỚP KHÓA NGÀNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 - CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN CHUN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HOÀNG TÙNG DIỆP TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng (đĐịa chỉ:Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên Th.S Trần Duy Hùng - TP.Hồ Chí Minh,tháng năm 2010 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp LỜI CẢM ƠN  Lời xin gửi lời tri ân đến bố mẹ yêu quý – Bố mẹ thương yêu tạo điều kiện tốt cho học hành sống Em xin gửi lời cám ơn đến quý thầy cô Khoa quản lý đất đai Thị trường bất động sản Trong suốt năm học trường, thầy cô truyền đạt cho em kiến thức đầy tâm huyết, hành trang quý báu để em hoàn thành luận văn Em xin đặc biệt gửi lời cám ơn đến thầy Trần Duy Hùng, người tận tình định hướng, dẫn đường giúp đỡ em nhiều thời gian thực luận văn Bên cạnh đó, em gửi lời cảm ơn đến anh chị , đặc biệt anh Nguyễn Huỳnh Đức Khoa – Giám đốc phòng giao dịch Bàu Cát– Maritime Bank nhiệt tình ln tạo cho em hội thực hành, tiếp xúc với nghiệp vụ Ngân hàng Lời cảm ơn cuối xin dành cho tất bạn bè thuộc lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khóa 32, người chia sẻ vui buồn thời sinh viên khơng thể qn! Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng năm 2010 Sinh Viên Hoàng Tùng Diệp Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp TĨM TẮT Sinh viên thực : Hoàng Tùng Diệp – Khoa Quản lý đất đai Quản lý thị trường bất động sản – Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài : “ Tình hình cho vay bất động sản giải pháp hạn chế rủi ro Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Hàng Hải Việt Nam ” Giáo viên hướng dẫn : Thầy Trần Duy Hùng, Khoa Quản lý Đất đai thị trường Bất động sản Nội dung tóm tắt báo cáo : Hoạt động tín dụng hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho Ngân hàng TMCP Hàng Hải, đặc biệt hoạt động cho vay bất động sản.Tuy nhiên hoạt động gắn liền với rủi ro, MSB chưa có quy trình hay biện pháp cụ thể để khắc phục rủi ro Sau nghiên cứu hiểu rõ sở lý luận đề tài khái niệm thị trường bất động sản, quy trình cho vay, dạng rủi ro cho vay bất động sản, em định mục tiêu nghiên cứu đề tài : Thông qua nghiên cứu tình hình cho vay Ngân hàng TMCP Hàng Hải để nắm rủi ro thường xảy q trình vận hành cơng tác cho vay, đặc biệt cho vay bất động sản Từ việc nghiên cứu nguyên nhân, chế gây rủi ro, mục tiêu đề tài đưa giải pháp nhằm hạn chế khắc phục rủi ro thường gặp Với nội dung nghiên cứu ấy, qua trình nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thực nghiệm thơng qua q trình điều tra thực tế, em đưa kết nghiên cứu bao gồm nội dung : Hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam Các rủi ro mà Ngân hàng thường gặp phải hoạt động cho vay bất động sản 3.Các giải pháp nhằm giúp Ngân hàng Hàng Hải hạn chế rủi ro Các vấn đề tồn đọng cơng tác kiểm soát rủi ro chay vay bất động sản Đề xuất chung Với thời gian thực đề tài lượng kiến thức hạn chế, nên đề tài tránh khỏi thiếu sót Tuy nhiên ,em hy vọng với kết đạt từ luận văn này, góp phần giúp MSB khắc phục rủi ro tiến đến hồn thiện cơng tác tín dụng để nâng cao thương hiệu Maritime Bank Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I : TỔNG QUAN I.CƠ SỞ KHOA HỌC I.1.Bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.Bất động sản 1.Khái niệm 2.Phân loại bất động sản 3.Tính chất bất động sản I.1.2.Thị trường Bất động sản 1.Khái niệm 2.Đặc trưng thị trường bất động sản I.1.3.Vai trò thị trường bất động sản kinh tế I.1.4.Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam định hướng phát triển 1.Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đến năm 2020 I.2.Cho vay bất động sản rủi ro cho vay bất động sản I.2.1.Khái niệm cho vay bất động sản I.2.2.Khái niệm rủi ro cho vay bất động sản I.2.3.Nguyên nhân gây rủi ro cho vay bất động sản I.2.4.Hậu bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản 10 I.3.Kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản 11 1.Nội dung 11 2.Ý nghĩa 12 I.4.Bài học kinh nghiệm cho vay chấp bất động sản giới 12 I.4.1.Cuộc khủng hoảng cho vay chấp bất động sản chuẩn ( Subprime Mortgage Crisis ) Mỹ 12 I.4.2.Rủi ro tín dụng bất động sản – Một nguyên nhân gây khủng hoản kinh tế Đông Á năm 1997 14 II.CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA NGHIÊN CỨU 18 III.NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM 18 1.Lịch sử hình thành phát triển 18 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp 2.Cơ cấu tổ chức 20 3.Mạng lưới chi nhánh 21 4.Các giải thưởng nhận 22 5.Chiến lược phát triển 22 6.Sản phẩm dịch vụ Ngân hàng 23 IV.NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 V.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1.Nghiên cứu hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Hàng Hải 25 II.1.1.Quy trình quy định cho vay 25 1.Quy trình cho vay 25 2.Thủ tục cho vay 25 3.Mức cho vay 26 4.Lãi suất cho vay 26 5.Phương thức cho vay 26 II.1.2 Các kết nghiên cứu hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Hàng Hải 26 1.MSB thành lập tổ định giá tài sản đảm bảo 26 2.Tỷ lệ nợ xấu 26 3.Dư nợ cho vay bất động sản qua năm 27 4.Hiệu tín dụng 29 II.1.3.Phân tích SWOT 31 II.2.Những rủi ro thường xảy hoạt động cho vay Ngân hàng Hàng Hải 32 II.2.1.Các dạng rủi ro thường xảy 32 1.Rủi ro lãi suất 32 2.Rủi ro tín dụng 33 3.Rủi ro khoản 33 4.Rủi ro luật pháp 34 II.2.2.Rủi ro cho vay bất động sản 35 1.Dư nợ bất động sản thiếu tính ổn định 35 2.Tỷ trọng cho vay bất động sản lớn 35 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp II.2.3.Nguyên nhân gây rủi ro cho vay bất động sản Ngân Hàng Hàng Hải 37 Bất hợp lý việc huy động sử dụng nguồn vốn 37 2.Áp lực doanh số 38 3.Định giá bất động sản cao 38 II.3.Những vấn đề tồn cơng tác kiểm sốt rủi ro cho vay 38 II.3.1.Về phía Ngân hàng Nhà Nước 38 II.3.2.Về phía Ngân Hàng Thương Mại, cụ thể MSB 39 II.4.Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 39 II.4.1.Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 39 II.4.2.Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay 41 II.4.3.Thành lập phận chuyên môn thẩm định giá bất động sản 41 II.4.4.Tổ chức phận quản lý tín dụng theo ngành 42 II.4.5.Một số biện pháp hạn chế rủi ro góc độ vĩ mơ 42 1.Nâng cao chất lượng cán Ngân Hàng 42 2.Liên hệ hỗ trợ đơn vị có liên quan 43 III.KẾT LUẬN 47 Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MSB Ngân hàng Hàng Hải TMCP Thương Mại Cổ Phần TPHCM Thành Phố Hồ Chí Minh SWOT Điểm mạnh,yếu,cơ hội,thách thức NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng Thương mại QHCT Quy hoạch chi tiết TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân QSD Quyền sử dụng TSDB Tài sản đảm bảo GDBĐ TTCK GDP FDI Giao dịch bảo đảm Thị trường chứng khoán Tổng sản phẩm quốc nội Nguồn vốn nước ngồi đầu tư vào nước Đơ la Mỹ Bất động sản Tư liệu tổng hợp USD BĐS TLTH Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp DANH MỤC HÌNH ẢNH Đồ thị 1.Vốn tư nhân nước đổ vào nước ĐNÁ Tỷ lệ phần trăm cho vay bất động sản công nghiệp chế biến Trang 15 16 cơng ty tài Thái Lan tổng dư nợ ( %) 3.Chỉ số giá cao ốc văn phòng Bangkok Jakata 17 4.Trụ sở MSB 29 5.Cơ cấu tổ chức MSB 20 6.Mạng lưới chi nhánh MSB 21 7.Sản phẩm dịch vụ MSB 23 8.Quy trình cho vay MSB 25 9.Tỷ lệ nợ xấu MSB qua năm 26 10.Tổng dư nợ MSB qua năm 28 11.Tỷ lệ dư nợ BĐS tổng dư nợ MSB qua năm 29 12 Tiền thu lãi từ hoạt động cho vay BĐS qua năm 30 13.Diễn biến lãi suất từ 2009 đến 31 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp DANH MỤC BẢNG Bảng Trang 1.Quan hệ TTCK thị trường BĐS 2.Vốn tư nhân nước ngồi chảy vào nước Đơng Nam Á 15 3.Tỷ lệ nợ xấu 26 4.Tổng dư nợ MSB qua năm 27 5.Số vụ cho vay bất động sản qua năm 28 5.Tỷ lệ dư nợ bất động sản tổng dư nợ MSB qua năm 29 6.Tiền thu lãi từ cho vay bất động sản MSB qua năm 30 8.Số vụ cho vay xảy rủi ro lãi suất 33 9.Số vụ cho vay xảy rủi ro tín dụng 33 10.Số vụ cho vay xảy rủi ro khoản 34 11.Dư nợ bất động sản thiếu ổn định qua năm 35 12 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ Ngân hàng Thương Mại tính đến 31/12/2009 13 So sánh tỷ lệ cho vay tổng giá trị bất động sản dố Ngân Hàng Thương Mại 10 36 37 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 02 SVTH : Hồng Tùng Diệp 12/08/2009 Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất 01 Tổng cộng 02 Tổng cộng: 02 (Bằng chữ: Hai chính) MSB Tân Bình nhận đầy đủ hồ sơ gốc tài sản bảo đảm liệt kê Biên lập thành bản, Khách hàng giữ 01 bản, Ngân hàng giữ 02 BÊN GIAO BÊN NHẬN Nhân Viên Nhận Kiểm soát viên /TPGD Bàu Cát PHẦN NHẬN LẠI HỒ SƠ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Hơm ngày……tháng……năm……, MSB Tân Bình giao Khách hàng nhận lại đầy đủ hồ sơ theo liệt kê BÊN GIAO Nhân Viên Giao BÊN NHẬN Kiểm soát viên /TPGD Bàu Cát 79 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHẦN GHI CỦA CÁN BỘ ĐĂNG KÝ TPHCM, ngày Thời điểm nhận hồ sơ: tháng 03 năm 2010 _ _ _ _ _ _ phút, ngày _ _ _ / _ _ _ / ĐƠN YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường) Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ: Quyển số_ _ _ _ _ _ _ _ Số thứ tự _ _ _ Cán đăng ký (ký ghi rõ họ, tên) Kính gửi: UBND Quận – Phòng Tài Nguyên Môi Trường Quận PHẦN KÊ KHAI CỦA CÁC BÊN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Bên chấp 1.1 Tên đầy đủ tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA) Ông HỒ THÁI CÔNG; số CMND: 022276379 CA.TPHCM cấp ngày: 23/11/2009 Bà NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT; số CMND 024175217 CA.TPHCM cấp ngày: 03/10/2003 Hộ Khẩu: 16 Lô D3, KP2, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM Điện thoại: 0903.938.281 Bên nhận chấp 2.1 Tên đầy đủ tổ chức: NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH TÂN BÌNH 2.2 Địa liên hệ: 699 Cách Mạng Tháng Tám, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh 2.3 Số điện thoại (nếu có): 08.9707988 Fax (nếu có): 08.8657788 Địa e-mail (nếu có): 2.4 Chứng minh nhân dân; Hộ chiếu: số quan cấp 1 X GCN đăng ký kinh doanh; QĐ thành lập; TP.HCM, cấp ngày: 26 tháng 12 năm 2006 80 cấp ngày tháng GP đầu tư: số: 4113025407 quan cấp: Sở KH&ĐT Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp Mơ tả tài sản chấp 3.1 Quyền sử dụng đất 3.1.1 Thửa đất số: 82 ; Tờ đồ số (nếu có): 15 (P.TP) ; Loại đất: đất thị 3.1.2 Địa đất: 16 Lô D3 khu định cư Tân Quy Đông, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM 3.1.3 Diện tích đất chấp: 90 m2 (ghi chữ: chín mươi mét vng) 3.1.4 Giấy tờ quyền sử dụng đất: a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận QSH nhà QSD đất số 915/QĐ-UBND/2009 UBND Quận cấp ngày 04/08/2009 Thông báo nộp lệ phí trước bạ ngày 12/08/2004 b) Giấy tờ khác quyền sử dụng đất: 3.2 Tài sản gắn liền với đất: 3.2.1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có): Giấy chứng nhận QSH nhà QSD đất số 915/QĐUBND/2009 UBND Quận cấp ngày 04/08/2009 Thơng báo nộp lệ phí trước bạ ngày 12/08/2004 3.2.2 Số đất nơi có tài sản: 82 ; Tờ đồ số (nếu có): 15 (P.TP) 3.2.3 Địa đất: 16 Lô D3 khu định cư Tân Quy Đông, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM 3.2.4 Mô tả tài sản chấp: Loại nhà: nhà phố; Cấu trúc: Tường gạch, sàn BTCT, mái ngói; Số tầng: 03 + áp mái; Diện tích sàn nhà: 245,9 m2 Hợp đồng chấp: Số 003/2010/HĐTC-PGD Bàu Cát, ký kết ngày chứng số 04 tháng 03 năm 2010 Phòng cơng Tài liệu kèm theo: Giấy chứng nhận QSH nhà QSD đất số 915/QĐ-UBND/2009 UBND Quận cấp ngày 04/08/2009 Phương thức nhận kết đăng ký: X Nhận trực tiếp; Nhận qua đường bưu điện Các bên cam đoan thông tin kê khai đơn trung thực, đầy đủ, phù hợp với thoả thuận bên hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật thông tin kê khai 81 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp BÊN NHẬN THẾ CHẤP BÊN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC ỦY QUYỀN) (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC ỦY QUYỀN) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu, tổ chức) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu, tổ chức) PHẦN CHỨNG NHẬN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ 82 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Phòng Tài ngun Mơi trường): Chứng nhận việc bảo lãnh đăng ký theo nội dung kê khai đơn Thời điểm đăng ký: phút, ngày tháng năm ngày tháng năm THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN ĐĂNG KÝ (Ghi rõ chức danh, họ tên, ký đóng dấu) 83 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp Mẫu: 32B/2009/BĐTV-MSB NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM Chi nhánh Tân Bình: 699 CMT8, P.6 , Q.Tân Bình, TP HCM *ĐT: 08 3949 0181 - Fax: 08 3949 0994 www.msb.com.vn HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Số: 003/2010/HĐTC-PGD Bàu Cát Hơm nay, ngày tháng 03 năm 2010, Phòng Công Chứng Số 4, TP HCM gồm: BÊN THẾ CHẤP: Ông HỒ THÁI CÔNG; số CMND: 022276379 CA.TPHCM cấp ngày: 23/11/2009 Bà NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT; số CMND 024175217 CA.TPHCM cấp ngày: 03/10/2003 Hộ Khẩu: 16 Lô D3, KP2, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM Điện thoại: 0903.938.281 BÊN NHẬN THẾ CHẤP: NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH TÂN BÌNH Địa chỉ: 699 Cách Mạng Tháng Tám, phường 6, quận Tân Bình, TP.HCM Tel: (848) 39491669 – 39490181 Đại diện Fax: (848) 3949 0994 : Ông TRẦN BÁ VINH Chức vụ: Giám Đốc (Dưới đây, Bên nhận chấp gọi tắt “MSB”) Cùng thỏa thuận ký Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo nội dung đây: Điều Nghĩa vụ bảo đảm Bên chấp đồng ý chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng để bảo đảm thực tồn nghĩa vụ dân Bên vay vốn Công ty TNHH TM-DV-KT Nam Việt Phát, Giấy CNĐKKD số: 4102025869 Sở KH&ĐT TP HCM cấp ngày 01/11/2004 sửa đổi lần thứ 05 ngày 25/02/2009 MSB, bao gồm không giới hạn là: Tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi hạn, chi phí xử lý Tài sản, khoản chi phí khác tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng tín dụng số: 003/2010/HĐTD-PGD Bàu Cát ngày 08/03/2010 kể từ ngày bên ký Hợp đồng Nghĩa vụ bảo đảm Hợp đồng tín dụng theo thoả thuận khoản Điều bao gồm nghĩa vụ quy định Phụ lục trường hợp Hợp đồng tín dụng gia hạn, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ có sửa đổi, bổ sung làm thay đổi nghĩa vụ bảo đảm 84 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp Tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm giảm theo mức độ giảm giá trị tài sản chấp xác định lại Biên định giá lại phụ lục hợp đồng ký bên sử dụng theo nguyên tắc Tổng mức cho vay trường hợp giảm tương ứng mà khơng cần có đồng ý Bên chấp Điều Tài sản chấp Tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bên chấp (dưới gọi tắt “Tài sản”), chi tiết Tài sản mô tả đầy đủ theo văn (Hợp đồng, giấy tờ, tài liệu) đây: Quyền sử dụng đất: Thửa đất số : 82 - Tờ đồ số : 15 (P.TP) - Địa đất: 16 Lô D3 khu định cư Tân Quy Đông, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM - Diện tích : 90 m2 (bằng chữ: Chín mươi mét vng); - Hình thức sử dụng: - + Sử dụng riêng: 90 m2 + Sử dụng chung: m2 - Mục đích sử dụng : Đất thị Thời hạn sử dụng : Lâu dài Đất giao thuê: công nhận Tài sản gắn liền với đất: nhà - Địa : 16 Lô D3 khu định cư Tân Quy Đông, P.Tân Phong, Q.7, TP HCM - Diện tích sàn nhà: 245,90m2 (bằng chữ:Hai trăm bốn mươi lăm phẩy chín mét vng) - Kết cấu : Tường gạch, sàn BTCT, mái ngói - Số tầng: + áp mái - Thời hạn sở hữu: lâu dài Các khoản tiền bảo hiểm (nếu có) tồn vật phụ, trồng, trang thiết bị kèm theo, phần giá trị cơng trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây dựng thêm gắn liền với Tài sản thuộc Tài sản theo Hợp đồng trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Hồ sơ pháp lý tài sản bảo đảm: - Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Ở Quyền Sở Hữu Nhà Ở số: 915/QĐ-UBND/2009 ngày 04/08/2009 UBND Quận - Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất ngày 12/08/2009 Điều Giá trị Tài sản chấp Tổng giá trị Tài sản nêu Điều Hợp đồng Bên chấp MSB thoả thuận xác định 4.500.000.000 đồng (Bốn tỷ năm trăm triệu đồng) theo Biên định giá tài sản ngày 25/01/2010 85 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp Mức giá định giá làm mức giá trị tham chiếu để xác định mức cho vay thời điểm ký hợp đồng tín dụng, khơng sử dụng để áp dụng trường hợp xử lý tài sản Với giá trị tài sản này, MSB đồng ý cho Bên vay vốn vay tổng số tiền (nợ gốc) cao 2.500.000.000 đồng Điều Quyền nghĩa vụ Bên chấp Bên chấp có quyền sau: a) Được khai thác, sử dụng Tài sản, hưởng hoa lợi, lợi tức thu từ Tài sản hoa lợi, lợi tức không thuộc Tài sản b) Được đầu tư cho người thứ ba đầu tư vào Tài sản để làm tăng giá trị Tài sản phải thông báo cho MSB biết trước văn toàn giá trị đầu tư thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác văn c) Được nhận lại gốc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu Tài sản giao cho MSB tự Bên vay vốn hồn thành nghĩa vụ trả nợ nêu Điều Hợp đồng d) Được yêu cầu MSB bồi thường thiệt hại làm mất, hư hỏng gốc giấy tờ Tài sản e) Được cho thuê, cho mượn Tài sản, có văn chấp thuận MSB phải thông báo cho Bên thuê, bên mượn Tài sản biết việc Tài sản cho thuê, cho mượn chấp MSB, đồng thời phải thoả thuận hợp đồng cho thuê, cho mượn: “Nếu tài sản cho thuê, cho mượn bị xử lý để thu hồi nợ, Bên thuê, bên mượn có trách nhiệm giao tài sản cho MSB hợp đồng cho thuê, cho mượn chấm dứt (kể trường hợp hợp đồng thuê tài sản chưa hết hiệu lực)” f) Được bổ sung, thay Tài sản tài sản bảo đảm khác bán, trao đổi, tặng, cho, góp vốn liên doanh Tài sản MSB chấp thuận văn Bên chấp có nghĩa vụ sau: a) Phải giao gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp Tài sản cho MSB trước ký Hợp đồng b) Phải thực công chứng, chứng thực Hợp đồng chấp, đăng ký, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật theo yêu cầu MSB, chịu trách nhiệm tốn chi phí liên quan đến việc đăng ký chấp theo quy định Pháp luật, kể trường hợp gia hạn, sửa đổi, bổ sung Hợp đồng chấp này; c) Phải thông báo văn cho MSB quyền Bên thứ ba Tài sản (nếu có) Trong trường hợp khơng thơng báo MSB có quyền huỷ Hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại trì Hợp đồng chấp nhận quyền Bên thứ ba Tài sản bên/các bên thứ ba ký xác nhận đồng ý việc chấp Tài sản theo Hợp đồng d) Không sử dụng Tài sản để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác; không chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, góp vốn có hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản; không làm giảm giá trị, thay đổi mục đích sử dụng Tài sản, trừ trường hợp có chấp thuận văn MSB e) Khơng bán cơng trình xây dựng, đầu tư Tài sản, trừ trường hợp cơng trình xây dựng, đầu tư để bán, Bên chấp bán MSB chấp thuận văn 86 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp bản, phải dùng toàn số tiền tài sản có từ việc bán để thay cho tài sản bảo đảm bán trả nợ cho MSB f) Phải giao Tài sản cho MSB để xử lý Bên vay vốn không thực hạn đầy đủ nghĩa vụ nêu Điều Hợp đồng Chịu chi phí định giá, đánh giá lại Tài sản, chi phí liên quan đến việc xử lý Tài sản chi phí khác phải nộp theo quy định pháp luật g) Mua chịu chi phí mua bảo hiểm vật chất Tài sản suốt thời gian vay vốn theo yêu cầu MSB Hợp đồng bảo hiểm mua với hình thức chuyển nhượng ký hậu theo lệnh/ký hậu đích danh MSB; hợp đồng bảo hiểm nêu rõ người thụ hưởng MSB; đồng thời lập văn ủy quyền cho MSB hưởng tiền bảo hiểm; giao hợp đồng bảo hiểm văn ủy quyền cho MSB giữ Trường hợp xảy kiện bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm Tài sản Bên chấp phải phối hợp với MSB để tiến hành thủ tục nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho MSB Trường hợp Bên chấp khơng mua, MSB mua bảo hiểm thay cho Bên chấp tự động khấu trừ vào số tiền trả nợ h) Phải tạo điều kiện thuận lợi cho MSB kiểm tra định kỳ bất thường Tài sản; phải thông báo kịp thời cho MSB thay đổi Tài sản; phải áp dụng biện pháp cần thiết kể phải ngừng việc khai thác việc tiếp tục khai thác Tài sản có nguy làm giảm giá trị Tài sản i) Khi tài sản chấp bị hư hỏng, huỷ hoại, mát, giảm sút giá trị Bên chấp thời hạn 10 ngày thời hạn khác theo yêu cầu MSB, phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, khơng thực được, Bên vay vốn phải trả nợ MSB trước hạn j) Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều Quyền nghĩa vụ MSB MSB có quyền sau: a) Được yêu cầu Bên chấp cung cấp thông tin thực trạng Tài sản giám sát, kiểm tra đột xuất định kỳ Tài sản; b) Lưu giữ gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu Tài sản Bên chấp c) Được yêu cầu Bên chấp, Bên thuê, mượn Tài sản phải ngừng việc cho thuê, cho mượn, khai thác, sử dụng, phải áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục thay biện pháp bảo đảm khác việc khai thác, sử dụng Tài sản có nguy làm huỷ hoại giảm sút giá trị Nếu Bên chấp, Bên thuê, mượn Tài sản không thực được, MSB có quyền thu nợ trước hạn d) Được quyền yêu cầu Bên chấp bên thứ ba giữ Tài sản giao Tài sản cho để xử lý thu hồi nợ trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ mà Bên vay vốn không thực thực không đúng, không đủ nghĩa vụ cam kết e) Được quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ, uỷ quyền cho bên thứ ba xử lý Tài sản theo quy định Hợp đồng quy định pháp luật có liên quan f) Được nhận tiền bảo hiểm trực tiếp từ quan, tổ chức bảo hiểm để thu nợ rủi ro xảy mà Tài sản bảo hiểm g) Được xử lý tài sản theo quy định Hợp đồng quy định pháp luật liên quan để thu hồi nợ h) Các quyền khác theo thoả thuận quy định pháp luật 87 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp MSB có nghĩa vụ sau: a) Bảo quản an tồn gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu Tài sản Bên chấp b) Trả lại gốc giấy tờ Tài sản Bên chấp, Bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm Tài sản thay tài sản bảo đảm khác giao cho người mua Tài sản Tài sản xử lý theo quy định Hợp đồng quy định pháp luật liên quan c) Trả lại gốc giấy tờ tài sản (nếu có) tương ứng với số nợ Bên chấp Bên vay vốn trả, việc giải chấp phần tài sản không ảnh hưởng đến tính chất, tính sử dụng ban đầu giá trị tài sản chấp lại d) Bồi thường thiệt hại làm hư hỏng, gốc giấy tờ Tài sản Bên chấp Điều Xử lý Tài sản Các trường hợp xử lý Tài sản: a) Khi đến thời hạn trả nợ (kể trường hợp phải trả nợ trước hạn) theo Hợp đồng tín dụng mà Bên vay vốn Bên chấp không thực hiện, thực không đúng, không đủ vi phạm nghĩa vụ trả nợ MSB; b) Khi tài sản chấp hư hỏng, xuống cấp, giảm giá trị theo quy định Hợp đồng Bên vay vốn và/hoặc Bên chấp không khôi phục, bổ sung, thay tài sản khác theo yêu cầu MSB khôi phục, bổ sung, thay không đủ giá trị chấp ban đầu; c) Các trường hợp pháp luật quy định Tài sản phải xử lý để Bên chấp, Bên vay vốn thực nghĩa vụ khác đến hạn d) Bên chấp, Bên vay vốn thực chuyển đổi (cổ phần hoá, chia, tách, sáp nhập, chuyển nhượng thay đổi loại hình tổ chức hoạt động ) mà: - Không trả hết nợ gốc lãi vay bảo đảm tài sản cho MSB vòng 30 ngày kể từ có định chuyển đổi; - Không thông báo văn cho MSB việc chuyển đổi đề nghị cho chuyển nghĩa vụ bảo đảm tài sản chấp sang tổ chức trường hợp trả hết nợ theo quy định trên; - Khơng có văn đồng ý nhận nợ doanh nghiệp hình thành từ chuyển đổi văn đồng ý nhận nợ không MSB chấp thuận; e) Bên chấp Bên vay vốn bị phá sản, giải thể trước đến hạn trả nợ khơng khả toán nợ f) Bên chấp Bên vay vốn bị tuyên bố hạn chế, lực hành vi lực pháp luật theo quy định pháp luật, bị chết bị tuyên bố chết, bị tích bị tuyên bố tích, bị khởi tố, ly hôn liên quan đến vụ kiện làm ảnh hưởng đến Tài sản g) Các trường hợp mà MSB đơn phương xét thấy cần thiết phải xử lý Tài sản để thu hồi nợ vay trước hạn h) Các trường hợp khác bên thoả thuận theo quy định pháp luật 88 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp i) Trong trường hợp trên, khoản nợ Bên vay vốn MSB chưa đến hạn coi đến hạn Tài sản chấp xử lý để thu nợ Các phương thức xử lý Tài sản: a) Bán Tài sản để thu hồi nợ: Trong thời hạn không 30 ngày, kể từ ngày đến hạn thực nghĩa vụ trả nợ, Bên chấp phải chủ động phối hợp với MSB để trực tiếp bán Tài sản cho người mua uỷ quyền cho bên thứ ba (có thể Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản tổ chức có chức mua tài sản để bán) bán Tài sản cho người mua để thu hồi nợ b) MSB trực tiếp nhận khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba trường hợp bên thứ ba đồng ý trả thay cho Bên chấp c) MSB nhận Tài sản để thay cho việc toán phần toàn nghĩa vụ bảo đảm Giá nhận Tài sản hai bên thoả thuận sở tham khảo giá thị trường quy định có liên quan MSB xử lý tài sản bảo đảm Trong thời hạn không 45 ngày, kể từ ngày đến hạn thực nghĩa vụ trả nợ, mà bên không thực việc xử lý nợ theo phương thức nêu Khoản Điều Bên chấp Hợp đồng uỷ quyền không huỷ ngang, vô điều kiện không hạn chế thời gian cho MSB đại diện Bên chấp để: a) Lựa chọn phương thức bán Tài sản đưa bán trực tiếp đấu giá Nếu MSB trực tiếp bán Tài sản phải báo trước cho Bên chấp địa điểm, thời gian 15 ngày để Bên chấp tham gia, trừ trường hợp tài sản mà pháp luật quy định MSB có quyền xử lý Sự vắng mặt Bên chấp, Bên vay vốn không ảnh hưởng đến việc bán Tài sản b) Bán Tài sản với giá khởi điểm MSB xác định vào Biên định giá, Biên định giá lại Tài sản MSB thời điểm gần theo giá quan, tổ chức có chức định giá tài sản Quyết định giảm 5% đến 10% giá bán Tài sản so với giá bán lần trước liền kề, sau lần thực bán tài sản chấp không thành c) Thay mặt Bên chấp lập, ký tên văn bản, giấy tờ, tài liệu, hợp đồng liên quan tới Tài sản việc bán Tài sản với cá nhân, tổ chức liên quan d) Trường hợp Tài sản bao gồm nhiều vật nhiều phần, MSB chọn tài sản cụ thể để xử lý, đảm bảo thu hồi đủ số nợ, bao gồm không giới hạn nợ gốc, nợ lãi (trong hạn, hạn), khoản phí chi phí phát sinh khác liên quan (nếu có ) Trong thời gian chờ bán Tài sản, MSB quyền khai thác, sử dụng thu hoa lợi, lợi tức từ Tài sản để thu hồi nợ Số tiền thu từ việc xử lý Tài sản, MSB tự động trích để tốn khoản nợ mà Bên chấp phải trả cho MSB bao gồm không giới hạn theo thứ tự ưu tiên sau: a) b) c) d) e) Chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí phát sinh khác có liên quan; Nợ lãi hạn; Nợ lãi hạn; Nợ gốc; Số tiền dư trả lại cho Bên chấp, số tiền thu từ việc xử lý tài sản khơng đủ để trả nợ Bên chấp, Bên vay vốn phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ cho MSB Bên chấp tự nguyện từ bỏ quyền khiếu nại, khiếu kiện MSB việc MSB thực xử lý Tài sản theo nội dung quy định Điều MSB có tồn quyền thực xử lý Tài sản nêu 89 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp mà khơng cần kiện Tồ án hay quan có thẩm quyền khác Mọi vấn đề khác có liên quan đến việc xử lý tài sản chấp thực theo quy định pháp luật Điều Tranh chấp giải tranh chấp Trong trường hợp phát sinh tranh chấp từ liên quan đến Hợp đồng này, trước hết bên trực tiếp thương lượng để giải tinh thần thiện chí, tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp Trường hợp thương lượng khơng thành bên có quyền u cầu Tồ án nhân dân có thẩm quyền nơi có trụ sở MSB Tồ án nhân dân nơi có Tài sản để giải Quyết định Tồ án có hiệu lực bắt buộc bên theo quy định pháp luật Hợp đồng xác lập, điều chỉnh giải thích theo pháp luật Việt Nam Điều Cam kết bên Bên chấp cam kết thông tin nhân thân Tài sản ghi Hợp đồng thật thời điểm ký Hợp đồng này, Tài sản nói trên: a) Được phép chấp theo quy định Pháp luật; b) Hoàn toàn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng Bên chấp khơng có tranh chấp nào; c) Chưa chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng hình thức dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân nào; d) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có định quan nhà nước có thẩm quyền hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng hạn chế nêu Hợp đồng này; e) Khơng có giấy tờ khác giấy tờ nêu Điều Hợp đồng Các bên cam kết: a) Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, không bị lừa dối cam kết thực đầy đủ thoả thuận Hợp đồng này; b) Đã tự đọc nghe đọc đúng, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng Điều Hiệu lực Hợp đồng Trường hợp (các) Hợp đồng tín dụng ký Bên vay vốn với MSB chuyển giao từ đơn vị kinh doanh (Bên nhận chấp) cho đơn vị kinh doanh khác hệ thống MSB đơn vị kinh doanh có thay đổi tên gọi, mơ hình tổ chức, hoạt động bên khơng phải ký lại Hợp đồng chấp, cần lập văn ghi nhận việc thay đổi Bên nhận chấp phải đăng ký lại giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật (nếu có) Hợp đồng có hiệu lực kể từ tất bên ký vào Hợp đồng công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật (nếu có) Các Hợp đồng, phụ lục hợp đồng văn bản, tài liệu, giấy tờ bên thống sửa đổi, bổ sung, thay phần toàn Hợp đồng liên quan đến Hợp đồng phận kèm theo có giá trị pháp lý theo Hợp đồng Các Hợp đồng bảo đảm Tài sản theo Hợp đồng chấp vô hiệu không làm Hợp đồng vô hiệu Trong trường hợp có thay đổi luật pháp, quy định hành làm cho việc chấp tài sản tài sản nêu Điều Hợp đồng điều khoản 90 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp Hợp đồng vơ hiệu, Hợp đồng có hiệu lực với tài sản, điều khoản lại Trường hợp Bản án, định tổ chức, quan có Nhà nước có thẩm quyền khẳng định Hợp đồng bị vơ hiệu hình thức, thủ tục thực nội dung thoả thuận thống theo Hợp đồng có hiệu lực bên Hợp đồng chấm dứt hiệu lực trường hợp sau: a) Bên vay vốn Bên chấp hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trả nợ bảo đảm Hợp đồng chấp này; b) Các bên thoả thuận nghĩa vụ bảo đảm theo Hợp đồng bảo đảm biện pháp khác; c) Tài sản chấp xử lý để thu hồi nợ theo quy định Hợp đồng theo quy định pháp luật d) Các trường hợp khác bên thoả thuận theo quy định pháp luật Điều 10 Điều khoản thi hành Những vấn đề chưa thoả thuận Hợp đồng thực theo quy định Pháp luật Hợp đồng lập thành 06 chính, có giá trị pháp lý nhau: MSB giữ 02 bản, Bên chấp giữ 01 bản, Bên vay vốn giữ 01 bản, gửi Phòng cơng chứng 01 (nếu có), gửi quan đăng ký bảo đảm 01 (nếu có) BÊN THẾ CHẤP BÊN NHẬN THẾ CHẤP (Ký tên, ghi rõ họ tên đóng dấu, có) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu, có) 91 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hồng Tùng Diệp CỘNG HỊA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ** TP.HCM, ngày tháng 03 năm 2010 PHIẾU YÊU CẦU CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH Kính gửi: Phòng Cơng chứng số Thành phố Hồ Chí Minh Họ tên : HỒ THÁI CƠNG Ngày tháng năm sinh : 07/07/1969 CMND/Hộ chiếu số : 022276379……Cấp ngày: 23/11/2009 Tại:CA TP.HCM Thường trú/Tạm trú Số điện thoại : : …………………………… Số Fax: ……………… Hoặc Tên tổ chức : ………………………………………………………………… Địa đặt trụ sở : ………………………………………………………………… CMND/Hộ chiếu số : …………………Cấp ngày: ……………… Tại: …………… Số điện thoại : ………………………………………………………………… Nội dung yêu cầu công chứng: Hợp đồng chấp 92 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH : Hoàng Tùng Diệp Các giấy tờ nộp kèm theo phiếu gồm có: Hợp đồng chấp Giấy tờ nhà Hồ sơ cá nhân Người nhận phiếu NGƯỜI YÊU CẦU CÔNG CHỨNG giấy tờ nộp kèm theo (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) 93