TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN TÍN LỢI GIAI ĐOẠN 2011 – quý 22013

Xét bề nổi, nghề môi giới đã mang lại những giá trị tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có k

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

KHÓA : 2009-2013 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

– TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2013 –

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THANH TÚ

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN TÍN LỢI

GIAI ĐOẠN 2011 – quý 2/2013

Giáo viên hướng dẫn: Dương Thị Tuyết Hà

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

Tháng 07 năm 2013

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên con xin được gửi dến đến gia đình đã luôn quan tâm, chăm sóc, động viên và tạo mọi đều kiện cho con trong quá trình học tập

để con có được thành công như ngày hôm nay

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho

em trong suốt quá trình học tập tại trường

Em xin được gửi lời biết ơn sâu sắc tới Cô Dương Thị Tuyết Hà

đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong khoảng thời gian thực hiện đề tài để có được kết quả như hôm nay

Em xin cảm ơn Ban giám đốc, tập thể cán bộ nhân viên Công ty TNHH BĐS Tín Lợi đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình thực tập

Mình xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người bạn thân thương, đã luôn đồng hành, giúp đỡ mình không chỉ trong học tập mà cả trong cuộc sống

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống

Ngày 20 Tháng 07 Năm 2013

Sinh viên Nguyễn Thị Thanh Tú

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thanh Tú, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài : “Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH Bất

Động Sản Tín Lợi”

Giáo viên hướng dẫn: Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách và Pháp luật,

Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt:

Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản tuy mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung So với mặt bằng chung của thế giới thì thị trường bất động sản tại Việt Nam còn khá mới mẻ, mới chỉ đang trong giai đoạn hình thành và phát triển.Vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gắn kết cung và cầu của thị trường Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến

Xuất phát từ tình hình thực tế đó, Công ty TNHH BĐS Tín Lợi đã được thành lập

từ năm 2009 với mục tiêu đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất-căn hộ của người dân trên địa bàn TP HCM Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới căn hộ chung cư Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp nhưng công ty cũng đã góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường Qua quá trình thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quy trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, tôi xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tín Lợi giai đoạn 2011- quý 2/2013” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung Bằng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu là điều tra - thu thập, tổng hợp - xử lý số liệu, phương pháp so sánh và phân tích, đề tài tập trung nghiên cứu:

Mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty, đồng thời đưa ra những đánh giá xác thực nhất về thực trạng hoạt động môi giới của Công ty trong năm qua, trước những khó khăn cũng như thuận lợi mà Công ty có được Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty

Kết quả chính mà đề tài hướng đến là: nắm rõ quy trình môi giới, đánh giá tổng quát về tình hình kinh doanh giai đoạn năm 2011- tháng 6/2013 và hiệu quả kinh tế mà Công ty đạt được từ hoạt động môi giới này Bên cạnh đó đi vào phân tích những điểm mạnh – điểm yếu, cùng các vấn đề còn gặp phải trong hoạt động môi giới để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình hoạt động môi giới của Công ty

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý 14

1.1.3 Cơ sở thực tiễn 15

1.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 17

1.2.1 Nội dung nhiên cứu 17

1.2.2 Phương pháp nghiên cứu 17

1.2.3 Quy trình nghiên cứu 18

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19

2.1 Tổng quan về Công ty 19

2.1.1 Giới thiệu 19

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 19

2.1.3 Định hướng phát triển 19

2.1.4 Nhiệm vụ 20

2.2 Nghiên cứu mô hình hoạt động của Công ty 20

2.2.1 Chức năng hoạt động của Công ty 20

2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty 21

2.2.3 Dịch vụ môi giới căn hộ 23

2.2.4 Tình hình lao động của Công ty 26

2.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty 27

2.3.1 Phân tích quy trình môi giới bất động sản 27

2.3.2 Đánh giá kết quả kinh doanh của Công ty năm 2011- tháng 6-2013 37

2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới của Công ty 42

2.3.4 Điểm mạnh – điểm yếu sẵn có trong nội bộ Công ty 44

2.4 Đề xuất giải pháp 52

2.4.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Công ty trong tương lai 52

2.4.2 Cơ sở đề xuất giải pháp 52

2.4.3 Các giải pháp cụ thể 52

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 55

Kết luận 55

Kiến nghị 56

DANH SÁCH CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

 ♣  BĐS Bất động sản

CMND Chứng minh nhân dân

GĐKKD Giấy đăng ký kinh doanh

DANH SÁCH CÁC BẢNG

 ♣ 

Nội dung các bảng

Bảng 1 Bảng tính phí hoa hồng môi giới mua- bán bất động sản 25

Bảng 2 Bảng tính phí hoa hồng môi giới cho thuê/thuê bất động sản 26

Bảng 3 Cơ cấu lao động và tiền lương 26

Bảng 4 Loại bất động sản ký gửi tại Công ty 29

Bảng 5 Hình thức ký gửi căn hộ tại Công ty 31

Bảng 6 Các hình thức khách hàng giao dịch với công ty 34

Bảng 7 Các hình thức bán căn hộ của Công ty 36

Bảng 8 Số lượt dắt khách đi xem nhà 37

Bảng 9 Số lượng giao dịch thành công của Công ty 38

Bảng 10 Loại BĐS được giao dịch thành công 39

Bảng 11 Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản của Công ty 40

Bảng 12 Ma trận SWOT đánh giá hoạt động môi giới của Công ty 50

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

 ♣ 

Nội dung các biểu đồ

Biểu đồ 1 Số lượng căn hộ ký gửi tại công ty 30

Biều đồ 2 Biểu đồ phân bố số lượng BĐS ký gửi qua các hình thức khác nhau 32

Biểu đồ 3 Phân bố khách hàng giao dịch theo các hình thức khác nhau 35

Biều đồ 4 Biểu đồ phân bố số lượng BĐS bán qua các hình thức khác nhau 36

Biểu đồ 5 Số lượng giao dịch thành công năm 2011 – tháng 6-2013 38

Biểu đồ 6 Loại bất động sản giao dịch thành công 39

Biểu đồ 7 Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản của công ty 41

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ  ♣  Nội dung các sơ đồ Sơ đồ 1 Quy trình nghiên cứu 18

Sơ đồ 2 Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty 21

Sơ đồ 3 Quy trình nhận hàng của công ty 28

Sơ đồ 4 Quy trình giao bán sản phẩm (căn hộ) 33

Thứ nhất, thời gian đầu nước ta chưa có hệ thống đào tạo bài bản về nghề và không phải ai hành nghề cũng đúng quy định và đủ tư cách đạo đức

Thứ hai, sau khi có khung đào tạo không phải ai hoạt động nghề cũng đã đi học

và được cấp chứng chỉ

Thứ ba, nhìn nhận của người dân chưa đúng với thực tế, bởi thực sự nhiều người chỉ lợi dụng nghề mồi giới để “cò mồi” lừa đảo chiếm đoạt tài sản, gây mất lòng tin Chính vì vậy, người dân luôn luôn cảnh giác khi gặp những người xưng làm nghề

“môi giới” Tuy nhiên đấy chỉ là việc của những “con sâu” làm rầu nồi canh, và điều

đó đã làm ảnh hưởng phần nào đến tất cả những người làm môi giới nói chung

Xét bề nổi, nghề môi giới đã mang lại những giá trị tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, hàng loạt các Công ty môi giới bất động sản đã ra đời và hoạt động mạnh mẽ Tuy nhiên, chưa có bất kỳ đánh giá nào về hiệu quả cũng như chất lượng của dịch vụ môi giới do các công ty này đem lại Xuất phát từ tình hình đó, tôi xin thực hiện đề tài “Tìm hiểu hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại công ty TNHH BĐS Tín Lợi giai đoạn 2011 – quý 2/2013” nhằm mang đến cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi giới tại các công ty môi giới bất động sản nói chung và công ty TNHH BĐS Tín Lợi nói riêng

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu và nắm vững quy trình hoạt động môi giới của công ty TNHH BĐS Tín Lợi Phân tích những điểm mạnh, điểm yếu trong hoạt động môi giới của công ty; cùng những thời cơ, thách thức và tác động từ môi trường bên ngoài Từ đó đề xuất những biện pháp tốt nhất nhằm tận dụng nguồn nội lực sẵn có để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới

 Đối tượng – phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng: Hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi

 Phạm vi:

Phạm vi không gian: Công ty TNHH BĐS Tín Lợi

127 Nguyễn Cửu Vân, Q.Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh

Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ năm 2011- tháng 6/2013

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi dựa trên những quy trình và kết quả đã đạt được Đó là cơ sở để đưa ra những đánh giá khách quan về tiềm năng của địa bàn - nơi công ty đang hoạt động - nhằm đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Công ty TNHH BĐS Tín Lợi nói riêng và toàn Thành Phố nói chung

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở khoa học

1 Khái niệm – các thuộc tính của bất động sản

 Khái niệm bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định :

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Điều 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006 quy định: “ Bất động sản là

các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà; công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Dù vậy, việc nhận định giữa tài sản là bất động sản với tài sản là động sản còn gặp nhiều khó khăn Thông thường bất động sản được hiểu một cách đơn giản: bất động sản là toàn bộ tài sản vật chất gắn liền với đất, không thể di dời, tồn tại ổn định, chức năng sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi mặt đất

 Các thuộc tính của bất động sản

Bất động sàn là loại hàng hóa đặc biệt có thời gian sử dụng lâu dài Hơn thế bất

động sản có giá trị rất lớn trong nền kinh tế (chiếm đến 70% giá trị tài sản) Giá trị của

bất động sản có được do các thuộc tính của nó tạo nên Thông thường bất động sản có những thuộc tính sau:

a Thuộc tính tự nhiên

Tính bất động: đây là thuộc tính cơ bản của BĐS, BĐS có vị trí cố định và không

có khả năng di dời được Thuộc tính này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai

có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Do đó, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mà yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá trị BĐS Yếu tố vị trí còn được xác định bằng khoảng cách đến các trung tâm, thương mại dịch vụ, các điểm dịch vụ công cộng, văn hóa, y tế, giáo dục,… và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Mặt khác do BĐS có tính chất cố định về

vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực

Tính không đồng nhất: thực tế cho thấy các BĐS không giống nhau, nếu có giống

về hình thể, kích thước, phong thủy,… thì các BĐS cũng không có cùng vị trí Đây là thuộc tính cơ bản để xác định giá của BĐS

Tính bền vững: tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự tồn tại của đất

đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi

lửa, sạt lở,…) Bền vững được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, tuổi thọ

kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật lý đôi khi dài hơn tuổi thọ kinh tế, ví như một văn phòng cho thuê còn giá trị sử dụng nhưng đã hết giá trị

khai thác, lạc hậu nên có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế

có thể dài hơn tuổi thọ vật lý Vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế

để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

b Thuộc tính xã hội

Tính khan hiếm: diện tích trên mặt đất có hạn và không thể mở rộng trong khi dân số ngày càng tăng, vì vậy nhu cầu BĐS ngày càng cao

Tính sở hữu chung: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,

mà BĐS gắn liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý của Nhà nước

mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

Vậy, thị trường BĐS chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán

về hàng hóa BĐS BĐS bao gồm nhiều loại, tuy nhiên mọi BĐS đều không tách rời yếu tố đất đai Do vậy các đặc trưng của yếu tố thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

Thị trường BĐS chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về hàng hóa BĐS

Chủ thể: bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp

nhân khác có lợi ích kinh tế độc lập, có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình và chịu sự quản lý của pháp luật

Khách thể: là sản phẩm hữu hình hay vô hình thông qua trao đổi trên thị trường,

sản phẩm này có thể tồn tại ở hiện tại (khi mua một căn hộ hiện hữu) hay có trong tương lai (phổ biến hiện nay góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư)

Giới trung gian: là hoạt động môi giới, cấu nối hữu hình hay vô hình liên kết

giữa các chủ thể với nhau Phương thức của hoạt động này như thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, văn phòng tư vấn… nhằm liên kết giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa người sản xuất và người tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại hay những người tiêu dùng cùng loại

 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng khiến nó là hàng hóa đặc biệt Thị trường bất động sản do đó cũng có những đặc điểm riêng khác với thị trường hàng hóa thông thường Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:

- Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa

thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch;

còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch, điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời của bất động sản

- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân các bất

động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai Đất đai không bao giờ hao mòn

hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở, ) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều

mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản Chính vì vậy, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động

sản ở nước ta còn trong quá trình hoàn thiện các cơ chế, chính sách; các thông tin

về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá khác Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Bất động

sản là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời và chịu sự ảnh hưởng của yếu

tố tập quán, tâm lí, thị hiếu Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản Khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản không thể

phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác Việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường, đồng thời cũng cần đến yếu tố pháp lí và vốn đầu tư lớn Ngoài ra, ta không thể mang nguồn cung ở nơi thừa đến nơi thiếu để cân bằng thị trường được

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là

loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở

để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Giữa

hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau Hàng hoá bất động sản có giá trị lớn nên các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản cần có nhu cầu rất lớn về vốn Mặt khác, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn, lâu bền … thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi

thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian Bởi vì bất

động sản là loại tài sản có giá trị lớn, lại khó thay đổi tính chất và công năng sử dụng; số lượng mua bán không nhiều

- Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm Người ta không

thể mang bất động sản từ địa phương này đến địa phương khác do tính cố định của bất động sản Vì vậy, không có thị trường trung tâm: nơi tập trung nhiều hàng hoá bất động sản

 Các quy luật tác động đến sự vận hành của thị trường bất động sản

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v

Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả

a Quy luật cung cầu:

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống

b Quy luật giá cả:

Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá

cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường BĐS, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã nói ở phần trên

 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản có một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh

tế quốc dân thể hiện qua các mặt:

a Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất Thị trường bất động

sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất

b Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là yếu tố góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển bởi vì sự tăng lên của một lượng tài sản cố định là hàng hoá bất động sản đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Thứ hai, khi thị trường bất động sản phát triển triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn

cho đầu tư phát triển Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Khi thực hiện thế chấp bất động sản, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi

vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng Góp vốn liên doanh bằng bất động sản chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngoài, góp vốn huy động vốn cho đầu tư phát triển

c Thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước Sự

phát triển của thị trường bất động sản có thể diễn ra theo hai hướng:

- Một là, tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch;

- Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch Tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi thuê lại bất động sản…

Cả hai hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế

d Thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần

mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh Qua

đó mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia, dân tộc

đ Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội Thị trường bất động sản

trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù hợp, dẫn đến

sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, hạn chế sự phát triển của bất động sản, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống xã hội Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, góp phần làm cho xã hội ổn định hơn

e Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân Thị

trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất; không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các nhu cầu vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Nó còn góp phần thỏa mãn ngày càng cao nhu cầu của nhân dân về nơi

ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc…

f Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản Chỉ có thông qua hoạt động trên thị

trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy rõ những bất cập của các chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó sửa đổi, bổ sung, ngày càng hoàn thiện chúng

3 Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản

 Định giá bất động sản

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định

Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động

sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu

của khách hàng Nó còn là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

Chứng chỉ định giá bất động sản: Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động

sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

1 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

2 Có trình độ từ cao đẳng trở lên;

3 Đã được đào tạo về định giá bất động sản;

4 Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản

Theo Điều 51, Luật kinh doanh bất động sản 2007, hoạt động định giá bất động sản dựa trên ba nguyên tắc sau:

- Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;

- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định gia;

- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra luật cũng quy định tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Đấu giá bất động sản

Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Đấu giá bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Các thông tin về đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá

Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Quản lý bất động sản

Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê bất động sản; điều hành, khai thác, sử dụng bất động sản

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

 Giới thiệu về môi giới bất động sản

Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:

- Xuất hiện quan hệ giữa các bên

- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả

- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối

Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc

để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS

 Vai trò của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản

Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ

và dịch vụ Tính hợp lí của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức

hoạt động kinh tế trước đây Ví dụ cụ thể là sự dịch chuyển các xí nghiệp công nghiệp

từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước… Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu quả hơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS Họ chính là "dầu nhớt" giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả Vai trò của hoạt động này thể hiện qua các mặt sau:

*Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác, tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản Trong khi đó bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và chiếm tỉ trọng tài sản lớn Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định tham gia vào thị trường Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá

cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu

Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

*Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khi thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất nhiều, điều

đó dẫn tới giá tăng cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là giá “ thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng không thật sự chính xác,nên xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của

các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

*Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Trong khi thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch

đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức,

cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

*Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Đồng thời nó cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin

và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới bất động sản sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường Để nghề môi giới bất động sản có thể phát triển cần tạo ra môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao

 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành

- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới

-Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

 Nội dung môi giới bất động sản

Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các

tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ và

phạm vi thực hiện của hoạt động này Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,

 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần hội đủ những điều kiện sau:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

 Điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau

đây (khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản, khoản 1 Điều 14 Nghị định số

153/2007/NĐ-CP):

- Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình

 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản

Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 sàn giao dịch bất động sản được định nghĩa như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”

 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác

để điều tiết thị trường

• Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài

• Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ

đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi

• Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán

và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường

• Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch

từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản

• Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao

• Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự

án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu

tư và người đầu tư

Nói chung sàn giao dịch bất động sản có những vai trò cơ bản sau:

- Cầu nối giữa người mua và người bán

- Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá bất động sản như nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản

- Chuyên nghiệp hoá giao dịch Tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch

- Hoàn thiện cơ cấu của thị trường và hỗ trợ thị trường phát triển

- Đầu mối nghiên cứu thị trường

- Hỗ trợ quản lý và thu ngân sách

 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật

- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

- Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGDBĐS

- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện

do Chính phủ quy định

1.1.2 Cơ sở pháp lý

 Luật Đất đai được ban hàn ngày 26/11/2003: quy định về quản lý và sử dụng đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:

1 Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

2 Người sử dụng đất;

3 Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

 Luật nhà ở ban hành ngày 29/11/2005: quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

 Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 01/07/2007: quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

 Luật thuế thu nhập cá nhân ban hành ngày 21/11/2007: quy định về đối tượng nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế, giảm thuế và căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004: Hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định này quy định việc thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Việc quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai;

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các

NĐ khác của CP

Đối tượng áp dụng của nghị định này bao gồm:

a) Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

b) Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai;

c) Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP: quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án

kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà

ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

1 Tình hình thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh

Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của nước ta trong thời gian qua Nếu xem xét thuần tuý dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản phát triển có tác động đến sự phát triển của kinh tế đất nước Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản trong thời gian gần đây có xu hướng phát triển không lành mạnh Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra ngày càng nghiêm trọng

Năm 2011, thị trường bất động sản đa chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi Thị trường suy giảm giao dịch, giá giao dịch giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm Các doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Nhiều cuộc hội thảo nhằm tháo gỡ khó khăn đã được tổ chức Nhiều kiến nghị giải cứu đã được đề cập Nhiều cảnh báo thị trường đổ

vỡ đã được đưa ra

Tuy nhiên, đến tháng 3 năm 2012, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa phá sản Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản Các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời Quỹ tín thác bất động sản vẫn chưa có khung pháp lý Quỹ tiết kiệm (tương hỗ) bất động sản vẫn còn đang chờ tín hiệu chính sách Các căn hộ nhỏ (được thiết kế lại từ các căn hộ lớn) vẫn chưa được thông qua về mặt chủ trương Các công trình chuyển đổi công năng vẫn chưa được phê duyệt

Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, năm 2012 TP HCM có đến 10.108 căn hộ chung

cư và 1.134 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho Thị trường căn hộ trong năm 2012 tình hình giao dịch không mấy khả quan khi các dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm Các dự án được chào bán chủ yếu nằm ở phân khúc trung bình với mức giá chào bán vào khoảng từ 9,7 đến 18 triệu đồng/ m2

Bước sang những tháng đầu năm 2013, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn vẫn ảm đạm, dù giá tiếp tục giảm, nhưng tính thanh khoản vẫn thấp Tuy nhiên, thị trường bất động sản cuối quý 2/2013 lại nổi lên “điểm sáng” ở phân khúc căn hộ chung cư có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng Cuối tháng 5, thị trường bất động sản đón nhận 2 thông tin rất quan trọng và được cho là sẽ tác động chính đến hoạt động thị trường trong những năm tới đó là việc thành lập VAMC, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng Bộ Xây dựng đưa ra chính sách gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Tóm lại, mặc dù thị trường 2013 đã xuất hiện những tín hiệu khả quan, tuy nhiên, xét trên tổng thể thì cũng phải tới đầu quý 3-2013 thị trường mới có thể khởi sắc trở lại

vì kỳ vọng lãi suất sẽ giảm vào khoảng giữa năm và những chính sách của Chính phủ phát huy tác dụng

2 Thực trạng hoạt động môi giới tại Tp.Hồ Chí Minh

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều

cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn

đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên Internet Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với

số lượng nhiều vô kể Chỉ cần một căn phòng 3- 4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả Cuối cùng là hình thức làm

ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ

lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ

cơ quan nào

Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn

tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo, tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính Phủ

Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường Ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang

là một vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quĩ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn

có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Thêm vào

đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất "khai thác triệt để" để kiếm lời

Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp

thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản Thế nhưng thực tế hiện nay rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản

Vì vậy, các sàn giao dịch cần phải nâng cao hơn nữa tính chuyên nghiệp của mới

có thể thu hút khách hàng đến sử dụng dịch mà sàn mình cung cấp Bên cạnh đó, Nhà nước cần có những chính sách quản lý, cũng như chế tài nhằm phát huy được hiệu quả của các SGD, có vậy nghề môi giới mới được mọi người chấp nhận trong xã hội

1.2 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

1.2.1 Nội dung nghiên cứu

 Nghiên cứu mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty TNHH BĐS Tín Lợi

 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi

 Giải pháp nằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty

1.2.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra

Thu thập tài liệu từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu trên báo chí, Internet

 Phương pháp phân tích tổng hợp

Dùng để tổng hợp dữ liệu, tài liệu, số liệu từ nhiều nguồn khác nhau và từ những thông tin số liệu thu thập được phân tích xem nó ảnh hưởng như thế nào đến vấn đề cần nghiên cứu và đưa ra những nhận xét

1.2.3 Quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 1 Quy trình nghiên cứu

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

CƠ SỞ THỰC TIỄN

TT BĐS TP.HCM Thực trạng hoạt động môi giới

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

THU THẬP, ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG, PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ

Lý thuyết về Môi giới BĐS

Luật Kinh doanh BĐS

Các văn bản pháp luật liên

quan

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về Công ty

2.1.1 Giới thiệu

Tên công ty: Công Ty TNHH BĐS Tín Lợi

Địa chỉ:127 Nguyễn Cửu Vân, Q.Bình Thạnh, Tp.HCM

Điện thoại: (08) 35147771

Fax: (08) 35147761

Web: www.tinloi.com.vn/

Email: nguyenvu_0209@yahoo.com

Người đại diện theo pháp luật của Công ty là Tổng Giám Đốc Lê Nguyên Vũ

Giấy phép kinh doanh : Giấy phép kinh doanh số 3702069833 3 đăng ký ngày

20/06/2010, do Phòng đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Bình Dương cấp

đề nan giải cho cả người dân lẫn chính quyền thành phố Xuất phát từ tình hình thực

tế đó, Công ty TNHH Bất Động Sản Tín Lợi đã được thành lập từ năm 2009 nhằm đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất - căn hộ cho người có thu nhập trung bình – thấp Trải qua hơn 4 năm hình thành và phát triển, Công ty đã mang đến hàng trăm cơ hội đầu tư, an cư cho khách hàng Tín Lợi đã tạo được ấn tượng mạnh mẽ với khách hàng với phong cách phục vụ chuyên nghiệp, luôn hướng đến lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng với tiêu chí “Sản phẩm tốt nhất - Dịch vụ tốt nhất” Công Ty TNHH Bất Động Sản Tín Lợi với vốn đầu tư hơn 6 tỷ đồng vừa qua được chọn là một trong những Sàn giao dịch Bất Động Sản hoạt động tốt nhất trên thị trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh trong năm 2011 và Quý 1 năm

2012

2.1.3 Định hướng phát triển của công ty

- Tiếp tục xây dựng và phát triển Công ty trở thành một doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, lấy chất lượng dịch vụ là thước đo cho sự phát triển ổn định và bền vững của Công ty

- Xây dựng chính sách đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực, chỉ tiêu 2012 – 2013 công ty có 90% nhân viên có bằng chuyên viên Bất Động Sản

- Tiếp tục đầu tư mở rộng qui mô kinh doanh trong các lĩnh vực: môi giới văn phòng cho thuê, nhà phố, đầu tư kinh doanh bất động sản, tư vấn đầu tư, tư vấn thẩm định giá, dịch vụ quản lý bất động sản sau đầu tư, đảm bảo cho Công ty có tiềm lực kinh tế mạnh, đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp trên địa bàn

- Tăng cường xây dựng hình ảnh – danh tiếng của công ty: thông qua các hoạt động marketing quảng bá về công ty tới khách hàng

- Thực hiện tốt các công tác chuẩn bị về nhân sự và cơ sở vật chất để cuối năm

2013 và đầu năm 2014 để khánh thành chi nhánh mới tại Quận Tân Bình

2.1.4 Nhiệm vụ

- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đầu tư của khách hàng Đồng thời tạo ra nguồn doanh thu cho việc duy trì hoạt động kinh doanh của Công ty, đảm bảo thu nhập cho toàn bộ nhân viên

- Ngày càng hoàn thiện chất lượng dịch vụ, đem đến cho khách hàng sự thỏa mãn tốt nhất, nâng cao uy tín của Công ty

- Chủ động xây dựng phương án kinh doanh hiệu quả, phù hợp với tình hình thực tiễn của từng giai đoạn

- Thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính sách của Nhà nước, góp phần xây dựng một thị trường nhà đất sôi động, ổn định, mang đến cho khách hàng những

cơ hội nhà đất an toàn và hiệu quả nhất

2.2 Nghiên cứu mô hình hoạt động của Cty TNHH BĐS Tín Lợi

2.2.1 Chức năng hoạt động của Công ty

Tín Lợi là công ty bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất - căn hộ cho người có thu nhập trung bình – thấp Công ty đã không ngừng hoàn thiện, cải tiến mình nhằm phát triển các dự án bất động sản vì mục tiêu an sinh

xã hội, cũng như góp phần tạo dựng hình ảnh của đơn vị chủ đầu tư dự án đối với thị trường qua chính sách marketing chuyên nghiệp của Tín Lợi Để phù hợp với tình hình kinh doanh và diễn tiến phức tạp của thị trường, hệ thống tổ chức của công ty thường xuyên phải cải tổ và thay đổi để phù hợp với hoạt động kinh doanh Hiện nay, công ty đang duy trì với sơ đồ tổ chức như sau:

2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty

1 Cơ cấu tổ chức và quản lý của công ty

Sơ đồ 2 Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty

Chức năng – nhiệm vụ các phòng ban

Ban giám đốc

- Ban điều hành của Công ty gồm có một Giám đốc và ba Phó Giám đốc Giám đốc là ông Lê Nguyên Vũ là người chịu trách nhiệm chính và duy nhất về tất cả các hoạt động kinh doanh của Công ty Ban điều hành hiện nay của Công ty là những người có kinh nghiệm quản lý và điều hành kinh doanh, đồng thời có quá trình gắn bó với Công ty

Giám đốc

P Giám đốc Kinh Doanh P Giám đốc Tài chính

P Giám đốc

HC – NS

Phòng Tài chính

Phòng Kế hoạch

Phòng Tư vấn

Pháp lý

Phòng Kinh Doanh

Phòng Kinh Doanh căn hộ cao cấp

Phòng Kinh Doanh căn hộ thu nhập thấp

Phòng Nhân sự Phòng

Marketing

* Phòng Kinh Doanh Căn Hộ: Đảm nhận trực tiếp việc kinh doanh của Công

ty Các phòng ban khác có nhiệm vụ hỗ trợ cho phòng kinh doanh thực hiện tốt chức

năng, nhiệm vụ của mình Phòng Kinh Doanh có nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Liên kết với các chủ đầu tư để thực hiện các dịch vụ môi giới, tư vấn đầu tư

dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáo bất động sản, kết hợp với các công ty định giá để thực hiện dịch vụ định giá tài sản

- Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng;

- Tìm kiếm khách hàng, bán các sản phẩm của công ty, các sản phẩm khác đang niêm yết tại sàn giao dịch;

- Chăm sóc khách hàng, và các chế độ hậu mãi khác

- Đề xuất các phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản cho Giám đốc và Ban Giám đốc Công ty

 Phòng Kinh Doanh Căn Hộ Cao Cấp: Khai thác nguồn là những dạng cao hộ cao cấp như: Saigon Pearl, The Manor, Cantavil….dành cho những khách hàng trong và ngoài nước có thu nhập cao cần mua căn hộ

để đầu tư, kinh doanh hay lưu trú

 Phòng kinh doanh Căn Hộ Thu Nhập Thấp: Khai thác nguồn là những dạng cao hộ như: Ehome, Mỹ Kim, Lê Thành, Petroland….dành cho những khách hàng trong và ngoài nước có thu nhập thấp cần mua căn hộ

để đầu tư, kinh doanh hay lưu trú

* Phòng Marketing

- Là bộ phận chủ chốt tạo đầu ra cho sản phẩm của công ty, thực hiện các nghiệp vụ marketing, phân tích thị trường, tìm hiểu đối thủ cạnh tranh

- Thực hiện nghiệp vụ bán hàng, tìm hiểu nhu cầu, báo giá, chào hàng mẫu,

ký kết hợp đồng bán hàng và củng cố mối quan hệ với khách hàng

- Triển khai và theo dõi tiến độ thực hiện hợp đồng, ra worksheet, theo dõi tiến độ giao hàng

Công ty hiện chưa có Phòng ban riêng biệt chuyên về Marketing, đa số công việc liên quan đến Marketing do nhân viên kinh doanh kiêm nhiệm

* Phòng Kế Toán

- Lập báo cáo tổng hợp về doanh thu các loại

- Phản ánh và ghi chép đầy đủ, kịp thời, chính xác tình hình hiện có và sự biến động của từng loại sản phẩm, theo chỉ tiêu số lượng, chất lượng chủng loại và giá trị

- Phản ánh và ghi chép đầy đủ, kịp thời và chính xác các khoản doanh thu, các khoản giảm trừ doanh thu và chi phí của từng hoạt động trong doanh nghiệp

- Phản ánh và tính toán chính xác kết quả của từng hoạt động, giám sát tình hình thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và tình hình phân phối kết quả của từng hoạt động

- Cung cấp các thông tin kế toán phục vụ cho việc lập Báo cáo tài chính và định kỳ phân tích hoạt động kinh tế liên quan đến quá trình bán hàng, xác định kết quả hoạt động kinh doanh

* Phòng Kế Hoạch

- Tham mưu cho Ban Giám Đốc về công tác quản lý kinh tế, tài chính, kế toán, thống kê số liệu cho toàn công ty

- Tổ chức hệ thống sổ sách kế toán, hạch toán, ghi chép và phản ánh chính xác tình hình hoạt động, kết quả sản xuất kinh doanh của công ty, kiểm tra

và phân tích tình hình tài chính của công ty Quản lý nguồn vốn của công ty, nghiên cứu xây dựng kế hoạch tài chính hàng quý, hàng năm

*Phòng Nhân Sự

- Tổ chức tuyển dụng, tiếp nhận lao động, phân công lao động theo nhu cầu công việc của công ty Mở các lớp đào tạo năng lực và gửi cán bộ đi tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ

2.2.3 Dịch vụ môi giới căn hộ

Công ty Tín Lợi ra đời nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất – căn hộ cho lượng dân cư đông đúc ngày một tăng cao trên địa bàn Quận Bình Thạnh, cũng như toàn Tp.Hồ Chí Minh Nên một trong những loại hình dịch vụ bất động sản khi khách hàng đến với công ty đó là dịch vụ rao bán nhà đất (rao bán căn hộ) cho người có thu nhập trung bình & thấp Công ty Bất Động Sản Tín Lợi ra đời với sứ mệnh lấy chữ “Tín” của công ty để phục vụ “ Lợi” ích cho khách hàng Để làm được điều này mọi nhân viên trong công ty luôn làm việc với tinh thần tích cực, nỗ lực không ngừng nhằm đáp ứng được tối đa nhất nhu cầu của khách hàng

 Quy trình môi giới của Công ty

1 Khách hàng có nhu cầu bán, kí gửi tìm đến công ty.Tại đây, khách hàng sẽ được yêu cầu để cung cấp cho nhân viên của Công ty các thông tin chi tiết về sản phẩm cần bán, mức giá bán, các yêu cầu khác (nếu có)…Từ những thông tin mà khách hàng cung cấp, nhân viên kinh doanh sẽ liệt kê và ghi vào sổ thông tin môi giới cá nhân, sau đó lập một bảng thông tin chi tiết về sản phẩm gửi báo cáo vào hệ thống thông tin của Công ty

2 Khách hàng có nhu cầu thuê-mua sẽ được nhân viên Công ty tư vấn miễn phí qua điện thoại hoặc trao đổi trực tiếp Từ những yêu cầu thuê-mua của khách hàng, nhân viên sẽ kiểm tra thông tin những căn hộ trong sổ thông tin môi giới đồng thời truy cập vào hệ thống dữ liệu của công ty để tìm sản phẩm phù hợp nhu cầu của khách hàng để tiến hành tư vấn

3 Sau khi tư vấn cho khách hàng, nếu khách hàng có nhu cầu sẽ được nhân viên sẽ dẫn đi xem căn hộ thực tế

4 Trước khi đi gặp khách hàng, mỗi nhân viên sẽ ghi vào sổ theo dõi các mục như: thời gian dẫn khách đi xem nhà (ngày, tháng, năm, giờ), họ tên khách hàng, tên dự án (căn hộ), số điện thoại của khách hàng, tên của nhân viên môi giới để tiện cho công

ty theo dõi tình hình hoạt động của nhân viên cũng như thống kê được số lượt khách xem nhà

5 Trong quá trình đi xem thực tế căn hộ, nếu khách hàng ưng ý và có nhu cầu mua nhân viên môi giới sẽ đứng ra làm trung gian đàm phán để hai bên bán và bên mua đi đến sự thỏa thuận thống nhất các điều khoản mua - bán Đối với trường hợp khách hàng vẫn chưa hài lòng với sản phẩm đó, thì nhân viên môi giới sẽ tìm những căn hộ khác, phù hợp với yêu cầu khách hàng

6 Khi khách hàng đồng ý mua – bán hoặc thuê thì nhân viên môi giới sẽ tiến hành làm hợp đồng (theo hợp đồng mẫu của Công ty) với sự thỏa thuận, đồng ý của cả hai bên mua và bán

7 Trong quá trình thực hiện giao dịch, nhân viên môi giới sẽ hỗ trợ các bên thực hiện giao dịch theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng

Trình tự thủ tục, giấy tờ khi tiến hành giao dịch mua bán tại Công ty

 Đặt cọc: Sau khi kết thúc giai đoạn đàm phán, thương lượng giữa 2 bên mua và

bán, dựa trên sự thỏa thuận đạt được giữa 2 bên, nhân viên môi giới sẽ tiến hành làm hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc quy định bên môi giới có trách nhiệm làm chứng cho giao dịch giữa bên bán – bên mua, hỗ trợ cho bên bán – bên mua trong suốt quá trình giao dịch Công ty xuất phiếu thu đối với bên mua (thu tiền đặt cọc), xuất phiếu chi đối với bên bán (chi tiền đặt cọc), thống nhất phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân do bên bán đóng Hợp đồng cũng quy định nếu bên bán hoặc bên mua đơn phương chấm dứt giao dịch thì phải có trách nhiệm đền cọc cho bên còn lại Thông thường, số tiền đặt cọc từ

50 triệu – 100 triệu tùy vào thỏa thuận giữa bên bán và bên mua Trên hợp đồng đặt cọc cũng thể hiện con dấu xác nhận mua bán của bên môi giới, chữ ký bên bán – bên mua và đại diện pháp lý bên môi giới, cùng phương thức thanh toán của bên mua đối với bên bán

 Công chứng

Công chứng có thể được tiến hành tại phòng công chứng Nhà nước hoặc phòng công chứng tư nhân Trách nhiệm, quyền hạn, thủ tục của hai phòng công chứng này là như nhau

Thông thường, khi đã tiến hành đi công chứng mua bán thì bên mua có trách nhiệm thanh toán cho bên bán số tiền tử 30 – 50% giá trị căn hộ Có hai hình thức thanh toán: thanh toán bằng tiền mặt hoặc bằng hình thức chuyển khoản qua ngân hàng Phí công chứng là 0,5% thường do bên bán chịu

Hồ sơ công chứng được lập thành 5 bản: 1 bàn cho bên mua, 1 bản cho bên bán,

1 bản dùng để khai thuế thu nhập cá nhân, 1 bản phòng công chứng sẽ giữ lại làm hồ

sơ lưu, 1 bản cho chủ đầu tư để tiến hành sang tên giữa chủ cũ qua chủ mới đối với căn

hộ mua trả góp hoặc dùng để “đăng bộ” đối với căn hộ đã có GCNQSHNƠ

Hồ sơ công chứng gồm

Khách hàng mua: mang theo các giấy tờ như Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

(bản photo) ,giấy đăng ký kết hôn (nếu có) Khi công chứng cần mang theo bản gốc để đối chiếu

Khách hàng bán: cần chuẩn bị những giấy tờ như Chứng minh nhân dân, sổ hộ

khẩu (bản photo), giấy đăng ký kết hôn (nếu có), GCNQSHNƠ hoặc hợp đồng mua bán nhà trả góp + hóa đơn VAT, phiếu thu các đợt thanh toán, giấy xác nhận của chủ đầu tư (nếu căn hộ đã được mua bán nhiều lần), giấy xác nhận chưa bàn giao căn hộ Khi công chứng cần mang theo bản gốc để đối chiếu

 Khai thuế

Sau khi công chứng bên bán sẽ tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân ở phòng thuế Bên bán có thể trực tiếp tiến hành khai thuế hoặc ủy quyền cho bên môi giới làm các thủ tục, giấy tờ cần thiết khi khai thuế Thời gian làm việc của thuế là từ 10 – 12 ngày

Có 2 hình thức tính thuế thu nhập cá nhân: 2% (trên tổng giá trị căn hộ) hoặc 25% (chênh lệch giữa giá mua – giá bán)

+ Tính thuế 2% giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không có đủ chứng từ, hóa đơn chứng minh

+ Tính thuế 25% trên tổng giá trị chuyển nhượng trừ giá mua bất động nếu có đủ hóa đơn, chứng từ