TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : Lê Hồi Nam : 07135114 : DH07TB : 2007 – 2011 : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011 - Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ HỒI NAM TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: Tháng 08 năm 2011 ii Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam LỜI CẢM ƠN Để đạt kết hôm nay, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba mẹ, người ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ nên người, hy sinh tất để tạo điều kiện tốt cho suốt chặng đường học tập Con ghi nhớ công lao suốt đời Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, thầy Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tâm truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu cho em suốt trình học tập trường Và khoảng thời gian tiến hành thực luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến: Thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn giúp đỡ em khoảng thời gian thực đề tài để có kết hôm Ban giám đốc, tập thể cán nhân viên Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước tạo điều kiện tốt cho em thực tập đề tài Mình xin gửi lời cảm ơn chân thành đến người bạn thân thương, đồng hành, giúp đỡ khơng học tập mà sống Tham vọng thực đề tài nhiều thời gian, tài liệu nghiên cứu có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót định Em mong q thầy góp ý để luận văn em tốt Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất người, gia đình, Thầy Cơ, bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành công sống Ngày 20 Tháng 08 Năm 2011 Sinh viên Lê Hoài Nam iii Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Hoài Nam, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài : “Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản Công ty Cổ phần, Đầu tư & Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước” Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính sách Pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Vài năm trở lại diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Tp.Hồ Chí Minh nói riêng tương đối ảm đạm, giao dịch chịu tác động từ nhiều phía bên lẫn bên ngồi thị trường Nguyên nhân xuất phát từ việc Nhà nước thực sách siết chặt tín dụng, nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát Điều gây khơng khó khăn việc doanh nghiệp, người mua cần vay vốn Việc thị trường gặp khó khăn làm cho dịch vụ bất động sản chịu ảnh hưởng không kém, mà đặc biệt lĩnh vực môi giới bất động sản Mọi hoạt động mơi giới có dấu hiệu chững lại, cộng thêm vào cạnh tranh ngày khốc liệt đối thủ Ngôi Nhà Mơ Ước công ty chuyên lĩnh vực môi giới bất động sản, quy mơ nhỏ, nguồn vốn hạn hẹp chắn chịu tác động lớn từ thay đổi thị trường bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu hoạt động môi giới Công ty, để từ đưa phương hướng cụ thể nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới cơng ty việc làm cần thiết Chính vậy, đề tài thực nhằm mục tiêu là: xác định rõ vấn đề tồn từ hoạt động môi giới công ty hội, đe dọa từ mơi trường bên ngồi để theo đưa giải pháp hợp lý nhằm tăng cường hiệu hoạt động môi giới công ty Bằng phương pháp nghiên cứu chủ yếu điều tra - thu thập, tổng hợp - xử lý số liệu, phương pháp so sánh phân tích ma trận SWOT, đề tài tập trung nghiên cứu: Mô hình hoạt động mơi giới bất động sản Cơng ty, đồng thời đưa đánh giá xác thực thực trạng hoạt động môi giới Công ty qua năm, trước khó khăn thuận lợi mà Cơng ty có Đó sở để đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới Công ty Kết mà đề tài hướng đến là: nắm rõ quy trình mơi giới, hiệu kinh tế mà Cơng ty đạt từ hoạt động môi giới Bên cạnh vào phân tích điểm mạnh – điểm yếu, vấn đề gặp phải hoạt động mơi giới Sau đưa giải pháp nhằm hồn thiện mơ hình hoạt động mơi giới Công ty iv Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở pháp lý 11 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 13 1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15 1.2.1 Giới thiệu tổng quan Quận Bình Thạnh 15 1.2.2 Tổng quan cơng ty 17 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 19 1.3.1 Nội dung nhiên cứu 19 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19 1.3.3 Quy trình nghiên cứu 20 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 2.1 Nghiên cứu mơ hình hoạt động Công ty 21 2.1.1 Chức hoạt động Công ty 21 2.1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động Công ty 26 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Công ty 29 2.2.1 Phân tích quy trình mơi giới bất động sản 29 2.2.2 Đánh giá kết kinh doanh Công ty năm 2009 – Quý 2/2011 36 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới Công ty 39 44 2.2.4 Điểm mạnh – điểm yếu sẵn có nội Công ty 2.3 Đề xuất giải pháp 51 2.3.1 Mục tiêu phương hướng phát triển Công ty tương lai 51 2.3.2 Cơ sở đề xuất giải pháp 53 2.3.3 Các giải pháp cụ thể 53 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56 Kết luận 56 Kiến nghị 57 v Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam DANH SÁCH CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ♣ BĐS CMND GDTX GĐKKD HĐQT KCN KT-XH UBND SGD SGDBĐS TAND THCS THPT TP.HCM TTBĐS Bất động sản Chứng minh nhân dân Giáo dục thường xuyên Giấy đăng ký kinh doanh Hội đồng quảng trị Khu công nghiệp Kinh tế – xã hội Ủy ban nhân dân Sàn giao dịch Sàn giao dịch bất động sản Tòa án nhân dân Trung học sơ sở Trung học phổ thông Thành phố Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản DANH SÁCH CÁC BẢNG ♣ Nội dung bảng Bảng Số lượng hồ sơ pháp lý hàng năm Bảng Bảng tính phí hoa hồng mơi giới bất động sản Bảng Cớ cấu lao động tiền lương Bảng Loại bất động sản ký gửi Công ty Bảng Hình thức ký gửi hộ Cơng ty Bảng Các hình thức khách hàng giao dịch với cơng ty Bảng Các hình thức bán hộ Công ty Bảng Số lượng giao dịch thành công Công ty Bảng Loại BĐS giao dịch thành công Bảng 10 Doanh thu tư hoạt động môi giới bất động sản Công ty Bảng 11 Ma trận SWOT đánh giá hoạt động môi giới Công ty DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ ♣ Nội dung biểu đồ Biểu đồ Doanh thu hồ sơ pháp lý Biểu đồ Số lượng hộ ký gửi công ty Biều đồ Biểu đồ phân bố số lượng BĐS ký gửi qua hình thức khác Biểu đồ Phân bố khách hàng giao dịch theo hình thức khác vi Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam Biều đồ Biểu đồ phân bố số lượng BĐS bán qua hình thức khác Biểu đồ Số lượng giao dịch thành công năm 2009 – Quý 2/2011 Biểu đồ Loại bất động sản giao dịch thành công Biểu đồ Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản công ty DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ ♣ Nội dung sơ đồ Sơ đồ Quy trình nghiên cứu Sơ đồ Quy trình dịch vụ pháp lý Sơ đồ Cơ cấu tổ chức quản lý Cơng ty Sơ đồ Quy trình giao nhận sản phẩm (căn hộ) Sơ đồ Quy trình giao bán sản phẩm (căn hộ) Sơ đồ Mối quan hệ cầu BĐS thu nhập Sơ đồ Mối quan hệ cầu BĐS quy mơ gia đình DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH ♣ Nội dung hình ảnh Hình Bản đồ quận Bình Thạnh vii Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam ĐẶT VẤN ĐỀ Có thể dễ dàng nhận thấy điều là: chưa có luật kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn, hoạt động môi giới diễn sơi nổi, mạnh làm Thị trường có nhu cầu môi giới song từ lâu nhà nước xã hội chưa nhìn nhận vai trò mơi giới mà gọi họ “cò” Còn luật kinh doanh bất động sản đời thị trường thật có nhiều thay đổi, nhiều sàn giao dịch bất động sản thành lập, hoạt động môi giới bất động sản đặc biệt nhân viên môi giới dần xã hội chấp nhận, tin tưởng, khơng e dè mua nhà mà phải qua công ty môi giới Tuy nhiên, nhiều công ty môi giới bất động sản hoạt động sai luật Bởi, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/1/2007 quy định sàn giao dịch địa ốc phải có chứng hành nghề mơi giới Nhưng thực tế khơng có chứng hành nghề mơi giới bất động sản, lý khơng tìm nơi đào tạo Hiện nay, TP.HCM có nhiều trung tâm mở lớp đào tạo nghiệp vụ bất động sản Nhưng chất lượng từ khóa đào tạo chưa thực tốt, chứng mơi giới bất động chưa đáp ứng u cầu cơng việc đề cập đến kỹ đạo đức ngành nghề môi giới Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh tình trạng ế ẩm, số lượng giao dịch thành cơng Do, lãi suất ngân hàng mức cao người mua có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn, người mua để đầu e dè lợi nhuận họ thu khơng nhiều chí lỗ vốn Đối với nhà đầu tư vậy, họ e ngại phải đầu tư dài hạn mà phải vay vốn ngân hàng với mức lãi suất cao Trước tình hình đó, hoạt động mơi giới bất động sản lâm vào hồn cảnh khó khăn, tình hình giao dịch ảm đạm, số lượng giao dịch thành công giảm mạnh Dù nguồn cung dư thừa, giá giảm, người cần mua hộ nhiều giao dịch thành công không nhiều Đây dường trở thành thực trạng chung công ty môi giới, đặc biệt công ty xem mạnh chun lĩnh vực mơi giới Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngơi Nhà Mơ Ước số Mặc dù, năm qua công ty môi giới bất động sản hoạt động có hiệu Nhưng, với quy mơ nhỏ, nguồn vốn eo hẹp, lĩnh vực hoạt động Cơng ty tập trung mạnh vào môi giới bất động sản Chắc hẳn Cơng ty chịu nhiều khó khăn - thách thức, rủi ro từ biến động thị trường bất động sản, bên cạnh cạnh tranh vô khốc liệt doanh nghiệp địa bàn Để đánh giá hiệu hoạt động môi giới bất động sản Cơng ty trước tình hình Xuất phát từ lý trên, thực đề tài: “Tìm hiểu hoạt động mơi giới bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước” Trang Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam  Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu nắm vững quy trình hoạt động mơi giới bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngơi Nhà Mơ Ước Phân tích điểm mạnh, điểm yếu hoạt động môi giới công ty; thời cơ, thách thức tác động từ mơi trường bên ngồi Từ đề xuất biện pháp tốt nhằm tận dụng nguồn nội lực sẵn có để nâng cao hiệu hoạt động môi giới  Đối tượng – phạm vi nghiên cứu  Đối tượng: Hoạt động môi giới bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước  Phạm vi: Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần, Đầu tư Phát triển Ngơi Nhà Mơ Ước 100 D1, P.25, Q.Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ năm 2009 – Quý 2/2011  Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước dựa quy trình kết đạt Đó sở để đưa đánh giá khách quan tiềm địa bàn - nơi công ty hoạt động - nhằm đưa hướng giải để nâng cao hiệu hoạt động môi giới bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Ngơi Nhà Mơ Ước nói riêng tồn Thành Phố nói chung Trang Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở khoa học Khái niệm – thuộc tính bất động sản  Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản (theo điều 163 luật dân 2005 ) Tuy nhiên, dựa vào mục đích quản lý hình thức sử dụng mà người ta có tiêu chí phân chia tài sản thành loại khác Hiện nay, tài sản phân chia thành hai loại chủ yếu: động sản bất động sản Cũng theo mà bất động sản hiểu sau: Điều 181 luật dân quy định: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật qui định” Dù vậy, việc nhận định tài sản bất động sản với tài sản động sản gặp nhiều khó khăn Thơng thường bất động sản hiểu cách đơn giản: bất động sản toàn tài sản vật chất gắn liền với đất, di dời, tồn ổn định, chức bị thay đổi tách rời khỏi mặt đất  Các thuộc tính bất động sản Bất động sàn loại hàng hóa đặc biệt có thời gian sử dụng lâu dài Hơn bất động sản có giá trị lớn kinh tế (chiếm đến 70% giá trị tài sản) Giá trị bất động sản có thuộc tính tạo nên Thơng thường bất động sản có thuộc tính sau: *Thuộc tính nhất, độc đáo, cá biệt bất động sản Thuộc tính xuất phát từ tính “bất động”, di chuyển bị ảnh hưởng yếu tố xung quanh bất động sản Một mảnh đất, nhà mặt địa thế, gần lặp lại thứ hai tương tự Một hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp cao giá hộ loại nhìn mặt đường Trong loại hộ nhìn hồ ấy, hồn tồn khác nhau, có thấy rõ tàn hay dãy núi phía xa bên hồ, kế bên khơng thể có tầm nhìn Dĩ nhiên, “view” đẹp, độc đáo tạo giá trị tăng thêm *Thuộc tính hỗ tương với xung quanh Điều tất người biết rõ, hiểu giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hưởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Một khu nhà đẹp nằm gần mảnh đất xây dựng nhà máy xem hỏng Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhìn xuống khu ổ chuột lụp xụp Trang Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam đó, việc tiếp cận – khai thác hết tiềm đất đai dễ dàng, hiệu nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Khi mà khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng tốt coi cung không thị trường nhà đất ở, song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường BĐS Tiêu biểu cho điều Khu thị Phú Mỹ Hưng quận 7: lúc trước năm 1993 quận khu đầm lầy, hoang vắng nói lúc giá đất rẻ cho Thậm chí khơng có muốn sinh sống đây, nhà đầu tư nước đầu tư xây dựng đường xá, sở hạ tầng, quy hoạch thành khu nhà cao cấp, khu biệt thự nhà vườn (mỗi biệt thự trì giá hàng chục tỷ đồng), khu vực trở thành khu đô thị văn minh, đại bậc Tp.Hồ Chí Minh Điều minh chứng chất lượng sở hạ tầng phát triển, sách đầu tư phát triển kết cầu hạ tầng hiệu quả, khả cung ứng TTBĐS trở nên dễ dàng tốt nhiêu Chất lượng sở hạ tầng phát triển điều tốt, chi phí nguyên vật liệu yếu tố đầu vào cao hay thấp ảnh hưởng nhiều đến lượng cung nhà Khi giá nguyên vật liệu tăng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Còn ngược lại việc cung ứng nhà thị trường vơ khó khăn Bởi giá thành cao, lợi nhuận chủ đầu tư thu không nhiều họ triển khai dự án chậm lại đợi giá nguyên vật liệu hạ, xúc tiến dự án tiếp điều vơ tình làm giảm nguồn cung thị trường, giá BĐS mà tăng cao Mà dự án có tiến hành theo tiến độ chất lượng khơng đảm bảo (các nhà đầu tư tìm cách cắt giảm chi phí cho nguyên vật liệu để có lợi nhuận) Hơn nữa, số khu vực có điều kiện địa lý thời tiết đặc thù riêng, đòi hỏi kết cầu cơng trình phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng Không vậy, nguồn cung BĐS thị trường phụ thuộc nhiều vào việc Chính phủ ban hành sách chế độ quản lý đất đai – nhà Một Nhà nước xác lập rõ ràng quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất nguồn đất đai – nhà tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn BĐS tham gia vào thị trường cách hợp pháp Bởi, nguồn BĐS sử dụng cho cơng trình dân dụng khơng quy định rõ quyền , nguồn đất đai – nhà khơng thể trở thành nguồn cung cho thị trường Chẳng hạn, khu hộ tái định cư Nhà nước không cho phép mua bán loại hộ hình thức nào, nên loại hộ không xem nguồn cung cho thị trường Điều lý giải Chính phủ quy định rõ quyền bất động sản lại ảnh hưởng đến cung BĐS 2.2.4 Điểm mạnh – điểm yếu sẵn có nội Cơng ty 2.2.4.1 Điểm mạnh * Thời Trang 44 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam TP.Hồ Chí Minh những thành phố (bên cạnh Hà Nội, Đà Nẵng), mà thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh số lượng lẫn chất lượng phân khúc thị trường: thị trường hộ bán, thị trường văn phòng cho thuê thị trường đất Mặc dù vài năm trở lại thị trường bất động sản Tp.Hố Chí Minh tình trạng tương đối ảm đạm, số lượng giao dịch giảm dần chịu tác động từ nhiều phía bên lẫn bên ngồi thị trường Nhưng nhìn chung nguồn cung thị trường hộ Tp.Hồ Chí Minh có xu hướng gia tăng (Theo Saills q I năm 2011 có thêm 14 dự án cung cấp khoảng 5000 hộ, tăng 25% so với quý trước Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 18.500 hộ, tăng 9% so với quý trước gấp đôi thị trường cách năm ) Điều làm cho giá bán hộ có xu hướng giảm nhẹ cao, phân khúc thị trường hộ có biến động lớn giá mua – bán hộ (phân khúc hộ cao cấp, hộ bán cao cấp, hộ cho người có thu nhập trung bình – thấp): nguồn cung hộ cao cấp dư thừa đáng kể, tương lai giá giảm Trong đó, hộ có mức giá từ 700 triệu đến 1,5 tỷ người mua đón nhận nhiều thời gian gần Nguồn cung hộ cho người có thu nhập trung bình – thấp thấp nhu cầu lớn tương lai phân khúc phát triển mạnh nguồn cung lẫn nguồn cầu Đây hội để Ngơi Nhà Mơ Ước để phát triển quy mô, khẳng định lực uy tín khách hàng * Quy trình mơi giới chặt chẽ - khoa học Quy trình mơi giới Cơng ty quy trình khép kín, chặt chẽ - khoa học, chia làm khâu nhận – bán sản phẩm rõ ràng, hướng đến mục tiêu: đảm bảo giao dịch an toàn thành công, đảm bảo quyền lợi đáp ứng nhu cầu người mua – người bán, đảm bảo lợi ích cơng ty hài lòng khách hàng sử dụng dịch vụ công ty Quy trình nhận – bán sản phẩm ln có tham gia khách hàng nhân viên Công ty Điều cho thấy Cơng ty đánh giá cao tầm quan trọng khách hàng: khách hàng yếu tố tạo nên sản phẩm dịch vụ công ty, đồng thời đối tượng nhận sử dụng dịch vụ công ty Nhân viên môi giới người trực tiếp cung cấp dịch vụ đại diện cho mặt công ty Làm việc với phương châm phục vụ tận tình, chu đáo, ln cố gắng mang đến hài lòng cho khách hàng, đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu Cùng với am hiểu thị trường sâu sắc, vốn pháp lý vững vàng nhân viên công ty dễ dàng đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng * Vị trí địa lý thuận lợi Cơng ty đặt số 100 Đường D1, P.25, Q.Bình Thạnh cửa ngõ giao thông thuận lợi lưu thông sang quận nội – ngoại thành, khu vực dân cư sầm uất có nhiều dự án hộ xây dựng tiện cho hoạt động kinh doanh Công ty Trang 45 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam Khơng việc có vị trí nằm gần ngã tư Hàng Xanh, trục đường từ Xa lộ Hà Nội vào trung tâm Thành phố, chưa đầy phút để tới Đại lộ Đông Tây đường Vành đai Tân Sơn Nhất – Bình Thọ xây dựng, khu vực có dân cư đơng đúc, tiềm phát triển lâu dài mạnh Công ty, khách hàng khách hàng tiềm có nhu cầu giao dịch bất động sản tư nhiều nơi dễ dàng tìm thấy * Cơ cấu tổ chức hợp lý Cơng ty làm việc có tác phong công nghiệp – đại Nhân viên công ty làm có đồng phục riêng (Nam: áo sơ mi trắng, quần tây Nữ: vest) Mọi người công ty ln làm việc tích cực, khơng ngừng nỗ lực, ln tinh thần tự nguyện, tự giác, nhiệt tình giúp đỡ làm hài lòng khách hàng Các nhân viên nhận hỗ trợ, ủng hộ từ cấp đồng nghiệp Luôn sẵn sàng chia sẻ thơng tin có thống làm việc Cạnh tranh lành mạnh với mục tiêu công ty ngày phát triển hơn, khách hàng hài lòng dùng dịch vụ cơng ty Lãnh đạo cơng ty ln khuyến khích ý tưởng mới, lắng nghe ý kiến nhân viên qua nói chuyện than thiện Ban giám đốc nhân viên công ty Đặc biệt, công ty tổ chức chơi xa vào dịp lễ nhằm phát triển mối quan hệ: Ban giám đốc – nhân viên, nhân viên – nhân viên, đồng thời giúp người giải tỏa stress sau ngày làm việc căng thẳng Công ty xếp nhân viên làm việc theo nhóm 4-5 người để chia khó khăn phát bất thường văn phòng báo với công ty, chủ trương tăng cường mối quan hệ công ty – nhân viên, tổ chức công ty “gia đình” nên gây trung thành nhân viên * Lương - thưởng theo lực Đây yếu tố quan trọng, nhằm kích thích động viên khả làm việc nhân viên Với mức thu nhập ổn định xứng đáng với lực mình, nhân viên cơng ty ln n tâm hồn thành cơng việc gắn bó lâu dài với cơng ty Thu nhập = lương cố định (giao dịch có thành cơng hay khơng hưởng lương) + hoa hồng lũy tiến (giao dịch thành công) + thưởng thi đua % ) Hoa hồng lũy tiến: Giao dịch thứ nhất: 22% Giao dịch thứ hai: 27% Giao dịch thứ ba: 32% Giao dịch thứ tư: 40% Giao dịch thứ năm trở thỏa thuận mức hoa hồng cho giao dịch giao dịch %) Lương cố định: mức lương trung bình nhân viên triệu/tháng Trang 46 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam %) Trường hợp giao dịch bị hủy nhân viên nhận 10% tiền hỗ trợ, làm việc công ty nhân viên ký hợp đồng lao động đóng bảo hiểm y tế Trong q trình giao dịch có rủi ro xảy cơng ty sãn sàng hỗ trợ - giúp đỡ nhân viên * Nhân lực Đội ngũ nhân viên Cơng ty phần lớn trẻ (độ tuổi trung bình từ 20 – 23), động, nhiệt tình, khả tiếp thu – áp dụng nhanh Ban quản lý Cơng ty có tinh thần trách nhiệm cao, sẵn sàng giúp đỡ - hỗ trợ cấp để hồn thành tốt cơng việc Việc tuyển chọn nhân viên thực khắt khe nhằm lựa chọn người phù hợp với cơng việc mơ hình hoạt động cơng ty Bên cạnh cơng tác huấn luyện – đào tạo nhân viên coi trọng, hàng tuần công ty tổ chức buổi huấn luyện để cung cấp thông tin dự án san sẻ kinh nghiệm môi giới cách ứng xử với khách hàng * Hệ thống thông tin Trong lĩnh vực – ngành nghề kinh doanh, thông tin ln giữ vai trò quan trọng Nó định đến tồn vong doanh nghiệp Và nhân tố giúp nhà quản lý nhận biết thay đổi thị trường tứ có chiến lược phù hợp Doanh nghiệp có hệ thống thông tin yếu bất lợi bị động so với đối thủ cạnh tranh Đối với thị trường bất động sản vậy, mà đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản thơng tin lại quan trọng Khi tiến hành giao dịch bất động sản cần người chuyên viên môi giới không nắm rõ thông tin dù nhỏ nhất, để tư vấn khách hàng khơng xác có dẫn đến niềm tin khách hàng, giao dịch không tiến hành được, xa uy tín cơng ty bị ảnh hưởng nghiêm trọng Chính vậy, vấn đề thông tin Công ty coi trọng, xây dựng hệ thống thơng tin tương đối hồn hảo Công ty liên kết – hợp tác với công ty chuyên cung cấp thông tin thiết kế Wed, tổ chức đăng quảng cáo trang Wed uy tín: http://www.5giay.vn/, http://batdongsan.org/vn/, … Vì thơng tin đăng tải chuẩn xác, nhanh gọn, kịp thời kèm theo hình ảnh thực tế hộ muốn bán Khi có thơng tin hộ cần bán, thông tin lãi suất ngân hàng hay thơng tin có liên quan đến hoạt động công ty trao đổi trực tiếp qua diện thoại, fax, mạng Mỗi nhân viên hỗ trợ trang bị điện thoại bàn (có mã riêng), máy tính để làm việc nối mạng nội với nối mạng internet Bên cạnh cơng ty ln khuyến khích nhân viên nên tích cực thu thập thêm thông nhu cầu khách hàng, thơng tin dự án, thơng pháp lý… Đó lý công ty tạo niềm tin khách hàng Tóm lại, cơng ty xây dựng thống thơng tin tốt, hồn chỉnh nâng cao lực môi giới, tăng cường khả tiếp thị nhân viên công ty 2.2.4.2 Điểm yếu – thách thức Công ty Trang 47 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam Bên cạnh nhân tố mạnh Công ty Ngơi Nhà Mơ Ước khơng tránh khỏi khó khăn thách thức: * Thơng tin thị trường, đối thủ cạnh tranh yếu Sản phẩm công ty phần lớn sản phẩm bán lẻ thị trường công ty chưa thực tự chủ động nguồn sản phẩm, phụ thuộc vào khách hàng ký gửi, sản phẩm dự án Khi mà đối thủ cạnh tranh lại chủ đầu tư dự án đó, việc bán hộ dự án khó khăn: phần khách hàng thích mua chủ đầu tư, phần hộ xấu hộ đẹp chủ đầu tư giữ lại để thu hút khách hàng Công tác phát triển mối quan hệ khách hàng chưa thật tốt, chưa có nhiều hình thức khuyến mại – tiếp thị để thu hút khách hàng đến với công ty Do mà doanh số bán hàng chưa cao Cơng ty chưa có phận nghiên cứu thị trường, cơng việc chủ yếu nhân viên môi giới đảm nhiệm Nguồn liệu thông tin sở hộ, sản phẩm dự án chủ yếu tự thân nhân viên tìm hiểu, tập hợp khơng có phòng ban cung cấp có tập trung vào số dự án khả thi Chưa nắm rõ thị trường chung nên thị trường hoạt động cơng ty rộng nên bị cạnh tranh nhiều, bị động so với đối thủ Đối thủ cạnh tranh cơng ty có lĩnh vực kinh doanh đa dạng, lại có thị trường hoạt động định cơng ty phân tán, nên tập trung sang thị trường công ty chịu cạnh tranh khốc liệt có phần chịu bất lợi nhiều so với đối thủ Ví dụ: Cơng ty mở rộng thị trường sang Q.Tân Bình: bán dự án Bàu Cát II, khơng có phận nghiên cứu thị trường từ trước nên công ty gặp nhiều khó khăn Ngun nhân: - Cơng ty không liên kết với công ty chủ đầu tư Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Bình nên có khách hàng muốn xem hộ xem (dự án xây dựng xong gia đoạn bàn giao, nên muốn xem hộ phải có giấy chấp nhận cho xem hộ chủ đầu tư) - Ngay khu chung cư Bàu Cát II có nhiều cơng ty mơi giới bất động sản đặt Sàn giao dịch bất động sản Đất Vàng, hay văn phòng nhận ký gửi nhà đất, “cò” đất gần khu hộ gây nhiều khó khăn cho việc dẫn khách hàng tham quan khu hộ, công ty đặt xa khách hàng cần xem hộ thường không muốn chờ đợi mà liên hệ với Sàn gần * Hoạt động quảng cáo chưa tốt Hiện Ngôi Nhà Mơ Ước chủ yếu quảng cáo bán hộ thơng qua hình thức quảng cáo Web mua – bán, Web rao vặt đăng quảng cáo lên Wed Công ty Điều làm giảm khả cạnh tranh Công ty với đối thủ khác thị trường, bởi: công ty chuyên môi giới hộ chọn hình thức để quảng cáo bán hộ, công ty chịu cạnh tranh liệt Trang 48 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hồi Nam Hơn nữa, cơng ty có hình thức quảng cáo qua Wed tất yếu bị động so với đối thủ có nhiều hình thức quảng cáo khác Không thương hiệu Công ty chưa biết nhiều thị trường, nên khách hàng đặt niềm tin vào mẫu quảng cáo Wed Công ty so với cơng ty có thương hiệu thị trường như: Đất Xanh, Hoàng Quân, Thủ Đức House…… Ngoài ra, mẫu quảng cáo bán hộ đơn giản, chưa có nhiều hình ảnh thực tế hộ để khách hàng tham khảo trước, làm bật dấu ấn Ngôi Nhà Mơ Ước  Ma trận SWOT Qua trình thực tập tìm hiểu Ngôi Nhà Mơ Ước, thu thập thông tin từ bên với hiểu biết kiến thức kinh doanh dịch vụ BĐS, tác giả đánh giá điểm mạnh (S - Strengths), điểm yếu (W - Weaknesses), hội từ bên (O - Opportunities), đe doạ từ bên ngồi (T - Threats) Cơng ty năm qua Ma trận SWOT sở phối hợp điểm doanh nghiệp tranh thủ hội bên điểm mạnh bên để chớp lấy thời điểm thuận lợi kinh doanh nhằm đạt nguồn lực hiệu tốt Qua giúp cho Cơng ty hình thành chiến lược cách có hiệu nhằm khai thác tốt hội có từ bên ngồi, giảm bớt né tránh đe doạ, sở phát huy mặt mạnh khắc phục mặt yếu Chúng ta xây dựng ma trận SWOT sau: Trang 49 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam Bảng 10 Ma trận SWOT đánh giá hoạt động môi giới Công ty Điểm mạnh (Strengths) Điểm yếu (Weakness) Công ty có mục tiêu kinh doanh – phát triển rõ ràng Hệ thống thông tin tồ chức tốt, có hiệu cao Nguồn nhân lực trẻ, có trình độ, giàu nhiệt huyết tận tình Chế độ lương – thưởng theo lực Hình ảnh quảng cáo bán sản phẩm đơn giản, hiệu chưa cao Thông tin thị trường, đối thủ cạnh tranh yếu Các dịch vụ bất động sản chưa đa dạng, chưa phục vụ tốt cho hoạt động mơi giới Thị phần hạn hẹp Cơ hội (Opportunities) Chiến lược SO Chiến lược WO Kinh tế Việt Nam ngày phát triển  thu nhập người dân ngày cao Thủ tục hành dần cải thiện, thực sách cửa Đối tác khách hàng ngày tăng Tập trung khai thác – phát triển dịch vụ  Mở rộng thị trường lĩnh vực kinh doanh  Đa dạng hóa loại hình dịch vụ mơi giới: hộ – văn phòng cho thuê, đất nền, nhà lẻ Thách thức (Threats) Chính sách siết chặt tín dụng Nhà nước tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS hoạt động Công ty Khách hàng chưa thật đặt niềm tin vào nhà môi giới Các nghị định, văn PL ban hành gây nhiều khó khăn cho hoạt động môi giới Nhu cầu khách hàng ngày cao đa dạng Chiến lược ST  Tận dụng triệt để mạnh vốn có, phát huy tối đa nguồn nội lực công ty  Tập trung mũi nhọn phát triển vào lĩnh vực môi giới, tạo mạnh cơng ty  Xây dựng lòng tin với chủ đầu tư, nâng cao uy tín với khách hàng  Tăng cường công tác đào tạo – huấn luyện nhân viên  Mở rộng mối quan hệ hợp tác với chủ đầu tư để chủ động nguồn sản phẩm  Tuyển chọn đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, am hiểu thị trường quảng cáo, tiếp thị khách hàng Chiến lược WT  Đẩy mạnh công tác tiếp xúc – tư vấn – chăm sóc khách hàng  Tăng cường công tác nghiên cứu, điều tra thị trường Trang 50 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam Qua bảng 10, cho thấy điểm mạnh hoạt động mơi giới Cơng ty là: Cơng ty ln có mục tiêu kinh doanh – phát triển rõ ràng điều giúp cho vận hành mơ hình ln sn sẻ Cùng với việc tổ chức tốt hệ thống thông tin, xây dựng nguồn nhân lực trẻ – nhiệt huyết, chế độ lương – thưởng hợp lý phát huy tối đa hiệu từ mơ hình mơi giới mà Cơng ty theo đuổi, kết doanh thu hàng năm trì mức tăng trưởng, dù TTBĐS vài năm trở lại ln gặp nhiều khó khăn có nhiều biến chuyển tốt Tuy nhiên, điểm yếu lớn mà Cơng ty mắc phải là: hình ảnh quảng cáo bán sản phẩm đơn giản chưa phát huy hiệu quả; thông tin thị trường, đối thủ cạnh tranh yếu; cộng với việc chưa mở rộng nhiều dịch vụ BĐS khác nên hoạt động mơi giới Cơng ty mà gặp khó khăn (thiếu công cụ hỗ trợ để phát huy hết hiệu quả), thị phần Cơng ty có thị trường khiêm tốt Một phần nguyên nhân khiến Công ty chưa mở rộng thị phần, do: Nhà nước thực sách siết chặt tín dụng lĩnh vực phi sản xuất, điều tạo thách thức định cho hoạt động mơi giới Cơng ty Trong khi, khách hàng chưa thật đặt niềm tin vào nhà môi giới; nghị định, văn PL ban hành gây nhiều khó khăn cho hoạt động mơi giới; Cơng ty cần có sách – chiến lược kinh doanh hợp lý, hiệu nhu cầu khách hàng ngày cao đa dạng Thách thức hội mở cho Cơng ty khơng khi: Kinh tế Việt Nam ngày phát triển kéo thu nhập người dân tăng cao, nhu cầu nhà nhờ mà tăng lên hoạt động mơi giới Cơng ty có điều kiện để phát triển Không thủ tục hành dần cải thiện, đối tác – khách hàng công ty ngày tăng hội để Cơng ty mở rộng thị phần thị trường, tạo điều kiện nâng cao thương hiệu Cơng ty Để khắc phục điểm yếu thách thức, đồng thời tận dụng thời để phát huy điểm mạnh; Cơng ty cần có chiến lược kinh doanh hiệu quả, nhạy bén Để làm điều đó, Cơng ty cần kết hợp yếu tố: điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức lại với nhau, từ đó đưa giải pháp khắc phục phát triển Trong trình thực tập, tìm hiểu Cơng ty đề tài có đề xuất số giải pháp 2.3 Đề xuất giải pháp 2.3.1 Mục tiêu phương hướng phát triển Công ty tương lai Với kết đạt năm qua, mạnh danh tiếng, uy tín mà cơng ty gây dựng khách hàng, năm tới Ngôi Nhà Mơ Ước tiếp tục phấn đấu để giữ vững hình ảnh lòng khách hàng Đồng thời, cơng ty đặt mục tiêu nhanh chóng trở thành nhà môi giới bất động sản hàng đầu Tp.Hồ Chí Minh Ngày nâng cao doanh số, thu hút nhiều khách hàng đến với công ty, kèm theo Ngơi Nhà Mơ Ước tăng cường mở rộng quy mô sang lĩnh vực khác như: môi giới nhà lẻ – nhà dự án, nhà biệt thự, đất lẻ – đất dự án, cung cấp thêm nhiều dịch vụ nhằm đáp ứng ngày Trang 51 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam tốt nhu cầu khách hàng Công ty cố gắng đạt tỷ lệ doanh số môi giới hộ lên 20% tiếp tục nâng tỷ lệ lên theo năm Để đạt mục tiêu phát triển tương lai, Ngơi Nhà Mơ Ước cần xác định chiến lược phát triển rõ ràng:  Xác định mục tiêu chiến lược Trên thị trường có nhiều sàn giao dịch bất động sản hoạt động với nhiều hình thức hoạt động với quy mơ, phân khúc thị trường khác Thị trường ngày cạnh tranh khốc nghiệt đánh giá xác chất lượng sàn Sàn giao dịch Bất Động Sản Ngôi Nhà Mơ Ước nằm số đó, nhiên, Ngơi Nhà Mơ Ước cần có định hướng phát triển riêng mình: - Mục tiêu ngắn hạn: thực giao dịch bất động sản đảm bảo thực thi theo pháp luật - Mục đích lâu dài: theo sách Cơng ty khơng dừng lại vai trò giao dịch bất động sản, mà bước mở rộng, phát triển sản phẩm từ nguồn khác nhằm đáp ứng nhu cầu thiết nhà cho đối tượng khách hàng - Công ty muốn vươn tới chuyên nghiệp hóa dịch vụ với câu “Khách hàng ln ln thượng đế” để làm thước đo lường chất lượng yếu tố cạnh tranh với sàn giao dịch bất động sản khác - Phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh toàn diện đặc biệt thị trường bất động sản khu vực đô thị, vùng trung tâm phát triển, thông qua thị trường bất động sản để khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để góp phần phát triển KT – XH, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích tất thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, hạ tầng xã hội  Xác định chiến lược phát triển (chiến lược phận) Hoạt động môi giới Ngôi Nhà Mơ Ước vận hành dựa yếu tố: Sản phẩm – Khách hàng – Dịch vụ Do vậy, Công ty cần tập trung vào sản phẩm - dịch vụ nào; nhóm khách hàng Khả thu thập thông tin cần thiết thị trường Thị phần cấu mặt hàng, dịch vụ, khả mở rộng, chu kỳ sống sản phẩm chính, tỷ lệ lợi nhuận so với doanh số, kênh phân phối, số lượng, phạm vi, mức độ kiểm soát Các tổ chức bán hàng hữu hiệu, mức độ am hiểu nhu cầu khách hàng Mức độ tiếng, chất lượng, ấn tượng sản phẩm, quảng cáo, khuyến mại có sáng tạo không, hiệu không Chiến lược giá tính linh hoạt việc định giá, phương pháp phân loại ý kiến khách hàng phát triển sản phẩm, thị trường dịch vụ sau bán hàng, hướng dẫn sử dụng cho khách hàng, thiện chí hay tín nhiệm khách hàng Trong tổ chức nào, chiến lược tồn vài cấp độ khác - trải dài từ toàn doanh nghiệp (hoặc nhóm doanh nghiệp) nhân làm việc Nhiệm vụ mục tiêu chiến lược Công ty thành điểm khởi đầu Trang 52 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam cho mục tiêu cấp doanh nghiệp phòng ban Khi Công ty lập mục tiêu kế hoạch để đạt chúng, phòng ban Cơng ty Ngơi Nhà Mơ Ước ln tìm cách đánh giá hiệu suất hoạt động theo mục tiêu Các tiêu chí hiệu suất hoạt động cụ thể, đánh giá, khả thi, thiết thực có ràng buộc thời gian Mọi bước hành động có “chủ sở hữu” công khai đồng ý nhận trách nhiệm Những bước hành động có người chịu trách nhiệm thường thực khơng tốt khơng thực Tổ chức Công ty Ngôi Nhà Mơ Ước làm việc theo hình thức phối hợp liên kết với nhau, tức hợp tác xuyên chức Và việc ước tính chi phí liên quan đến kế hoạch hành động Công ty cụ thể hóa 2.3.2 Cơ sở đề xuất giải pháp Xuất phát từ mục tiêu phát triển lâu dài – bền vững, dựa kết phân tích điểm mạnh, điểm yếu công ty hoạt động môi giới bất động sản, yếu tố thuận lợi – thách thức từ mơi trường bên ngồi, phân tích tình hình tài – tình hình hoạt động, chiến lược phát triển công ty đề tài đưa số giải pháp 2.3.3 Các giải pháp cụ thể  Chính sách sản phẩm Báo cáo Bộ Xây dựng rõ đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91,5 triệu người nhu cầu nhà 1.966,6 triệu m2, đó, khu vực thị 891,8 triệu m2, đáp ứng chỗ cho 34,3 triệu người dân Nhu cầu vốn đầu tư cho nhà năm 2015 2.205 nghìn tỷ đồng đến năm 2020 1.767 nghìn tỷ đồng Nhu cầu lớn thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng Theo phân khúc thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty trọng hai phân khúc thị trường bất động sản thương mại thị trường bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội bao gồm nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho công nhân, sinh viên, đối tượng sách xã hội Về nguồn cung thị trường, thời gian tới Công ty tập trung vào sản phẩm nhà thương mại, diện tích văn phòng thương mại dịch vụ bán cho thuê, sản phẩm nhà sinh thái khu đô thị du lịch Đặc biệt hơn, Ngôi Nhà Mơ Ước cung ứng cho thị trường sản phẩm nhà xã hội tỉnh nhằm thiết thực đóng góp vào việc thực chủ trương sách Đảng Nhà nước Thơng qua sàn giao dịch bất động sản Ngôi Nhà Mơ Ước, sản phẩm bất động sản Công ty hình thành chuỗi giá trị sản phẩm, tạo nên lợi cạnh tranh, hiệu quả, thỏa mãn nhu cầu đa dạng khách hàng Ngoài sàn giao dịch bất động sản Ngơi Nhà Mơ Ước kết nối với chủ đầu tư, sàn giao dịch toàn quốc nhằm gia tăng nguồn hàng, thêm hội lựa chọn cho khách hàng Bên cạnh đó, hoạt động khác đầu tư kinh doanh bất động sản, tư vấn đầu tư, tư vấn thẩm định giá, dịch vụ quản lý bất động sản sau đầu tư trọng Với đội ngũ nhân viên kinh doanh chuyên nghiệp, khách hàng hưởng dịch vụ, chất lượng tư vấn, chăm sóc tốt Trang 53 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam  Tăng cường tạo vốn Nhu cầu người ngày nâng cao, thị trường biến động chứa đựng nhiều rủi ro, để làm tăng uy tín với khách hàng ln ln đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách hàng họ cần Cơng ty phải có giải pháp hợp lý để hoạt động kinh doanh trở nên hiệu Một số giải pháp sau giúp Cơng ty làm điều Ln thắt chặt mối quan hệ với khách hàng, thực đầy đủ điều khoản ký kết hợp đồng, đặc biệt với khách hàng ngòai tỉnh Thường xuyên nắm bắt thông tin thị trường, đặc biệt thông tin ngành Đồng thời có sách giá hợp lí tùy thời điểm để có chiến lược kinh doanh phù hợp thỏa thuận hợp đồng với khách hàng Tích cực tìm kiếm thêm dự án hấp dẫn để giới thiệu thu hút khách hàng Ngồi ra, Cơng ty tìm biện pháp khai thác khoản chiết khấu, giảm chi phí hoạt động doanh nghiệp  Biện pháp nguồn nhân lực Lao động yếu tố định lao động sản xuất kinh doanh, ảnh hưởng lớn đến hiệu q trình kinh doanh Cơng ty Do đó, việc quản lí sử dụng lao động để đạt hiệu cao mối quan tâm hàng đầu Công ty Hiệu suất sử dụng lao động đánh giá qua tiêu: doanh thu Sắp xếp lại nguồn nhân lực Hoạt động Công ty ngày phát triển, quy mô hoạt động ngày lớn điều đòi hỏi cấu nhân phòng ban phải có điều chỉnh để phù hợp với phát triển Công ty Hiện nay, Cơng ty chưa có phận marketing, Cơng ty cần tổ chức lập phận với chức hoạch định chiến lược kinh doanh lập kế hoạch kinh doanh cho Cơng ty, ngồi có nhiệm vụ hoạch định sách bán hàng, giới thiệu sản phẩm, nghiên cứu thị trường, thu thập thơng tin tìm hiểu đối thủ cạnh tranh nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh trở nên hiệu Đào tạo nâng cao nguồn nhân lực Con người yếu tố then chốt tạo nên thành công hay thất bại doanh nghiệp Do đó, để doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tốt, có hiệu nguồn nhân lực doanh nghiệp cần phải trọng đào tạo nâng cao khả quản lý kinh tế giỏi chuyên môn Đội ngũ cán quản lý cần phải ln nắm rõ tình hình tài để lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh thường xuyên cập nhật thơng tin thị trường ngồi nước, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh để từ nắm bắt xu hướng phát triển thị trường, ngành nhằm đưa phương hướng hoạt động cho Công ty Trang 54 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam Đội ngũ nhân viên kinh doanh cần phải có kinh nghiệm nhiệt tình cơng việc, đồng thời họ phải nắm rõ vấn đề thủ tục có liên quan đến cơng tác Cơng ty cần hỗ trợ cho họ nhiều hoạt động cần có sách khen thưởng hợp lý để thúc đẩy khuyến khích họ hoạt động tốt Trang 55 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Qua q trình tìm hiểu mơ hình hoạt động Cơng ty Ngôi Nhà Mơ Ước; việc thu thập, phân tích, tổng hợp số liệu đề tài đưa kết luận sau: Dịch vụ bất động sản mà Công ty cung cấp gồm dịch vụ pháp lý bất động sản dịch vụ rao bán hộ (môi giới – tiếp thị hộ) Trong đó, mạnh Công ty tập trung vào mảng môi giới hộ tương lai Công ty mở rộng thêm nhiều ngành dịch vụ mới, nhằm phục vụ đắc lực cho hoạt động mơi giới Quy trình mơi giới Cơng ty chia làm hai quy trình chính: quy trình giao nhận hộ quy trình rao bán hộ Bất động sản mà khách hàng ký gửi Công ty rao bán thường là: nhà lẻ hộ; phần lớn hộ loại bất động sản ký gửi nhiều Bởi, Công ty tập trung chủ yếu vào lĩnh vực môi giới hộ Cụ thể: năm 2009 514 sản phẩm ký gửi có đến 497 sản phẩm hộ đạt tỷ lệ 96,7% Năm 2010 525 sản phẩm ký gửi có 495 hộ Cơng ty nhận ký gửi (chiếm tỷ lệ 94,3%), tương tự tháng đầu năm 2011 có đến 144/155 sản phẩm hộ Điều giải thích sao: doanh thu Cơng ty thu từ hoạt động môi giới chủ yếu hộ; năm 2009 có 180 giao dịch thành cơng có 174 giao dịch hộ, năm 2010 210 giao dịch thành cơng có 198 hộ giao dịch Và sang quý 2/2011 có 54 hộ giao dịch 58 giao dịch thành cơng Qua cho thấy, mạnh Cơng ty tập trung chủ yếu vào mơi giới hộ; giải thích điều này: mục tiêu phát triển Cơng ty mơi giới dòng sản phẩm cho người có thu nhập thấp – trung bình, có hộ đáp ứng chiến lược phát triển mà Công ty hướng tới Hơn nữa, nhu cầu nhà hộ ngày nhiều người dân dần quen với việc sống hộ, khơng khó khăn trước Mặc dù, thị trường bất động sản vài năm trở lại gặp nhiều khó khăn, doanh thu qua hoạt động mơi giới khơng mà bị ảnh hưởng Năm 2009 lợi nhuận sau thuế Công ty 1443,75 triệu đồng; năm 2010 tăng lên tới 1664,81 triệu đồng; sang quý 2/2011 dù Nhà nước thực sách siết chặt tín dụng cho vay bất động sản, Công ty thu từ hoạt động mơi giới 386,25 triệu đồng Nếu tính đến cuối năm 2011 lợi nhuận sau thuế đạt 772,5 triệu; thấp nhiều so với năm 2009 2010 Việc lợi nhuận giảm phần thị trường gặp nhiều khó khăn, phần hoạt động mơi giới chịu tác động từ nhiều yếu tố khác Tiêu biểu có luật kinh doanh BĐS nhiều Bộ luật liên quan đời, hoạt động mơi giới có điều kiện thuận lợi để phát triển Tuy nhiên, việc ban hành nhiều văn luật khơng có hướng dẫn cụ thể, khiến việc áp dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn Chẳng hạn, thơng tư 12 ban hành quy định việc thu thuế nhập cá nhân gây khơng khó khăn, khơng với nhà môi giới, người mua – người bán, mà với quan thi hành gặp khó khăn Bên cạnh đó, yếu tố ảnh hưởng mạnh Trang 56 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam đến nguồn cung – cầu BĐS thị trường gây khơng khó khăn cho hoạt động môi giới Công ty Đây điều dễ hiểu hoạt động hoạt động tốt – phát triển mạnh thị trường nguồn cung – cầu BĐS ổn định Trước tình hình đó, đề tài có đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động môi giới: Công ty cần tiếp tục cải thiện máy quản lý, tăng cường cơng tác đào tạo – huấn luyện, chăm sóc khách hàng Cần khắc phục điểm yếu vốn có phát huy tồn mạnh việc bước đầu triển khai dịch vụ Đẩy mạnh hoạt động Marketing nhằm nâng cao hình ảnh cơng ty lòng khách hàng, chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp đến khách hàng Tiến hành thành lập phòng chức chuyên nghiên cứu thị trường để: sớm nắm bắt nhu cầu chung thị trường – khách hàng, biến động thị trường ảnh hưởng đến hoạt động công ty, thông tin đối thủ cạnh tranh, xác định phân khúc thị trường phân khúc khách hàng phù hợp với mục tiêu phát triển công ty Không vậy, công ty cần phải mở rộng lĩnh vực môi giới cho thuê hộ, văn phòng, bán đất nền, nhà lẻ hay nhà dự án Điều giúp tăng khả cạnh tranh công ty với đối thủ thị trường, cơng ty tránh tình trạng khó khăn thị trường có thay đổi: nhà nước thắt chặt lãi suất tín dụng, giá vàng giới biến động, giá xăng tăng… Kiến nghị  Đối với Nhà nước Cần thiết lập mơ hình quản lý thơng tin hiệu thị trường bất động sản, đồng thời phổ biến nguồn thông tin qua internet phương tiện thông đại chúng đảm bảo thông tin thị trường minh bạch, đồng Ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS theo quy định pháp luật Hệ thống văn pháp luật ban hành cần có quy định, hướng dẫn thực cách cụ thể, rõ ràng nhằm tránh tượng chồng chéo văn ban hành trước văn ban hành sau Cũng bất cập gặp phải áp dụng vào thực tế  Đối với Công ty Công ty cần đẩy mạnh hoạt động quảng cáo, tiếp thị hộ thêm sinh động hut khách hàng Mỗi tin quảng cáo bán hộ cần có hình ảnh minh họa thực tế Tiến hành triển khai lĩnh vực hoạt động nên tận dụng triệt để mạnh vốn có khắc phục vấn đề tồn Nâng cao cơng tác quản lý, chăm sóc khách hàng, tăng cường đào tạo nhân viên nên có thảo luận – trao đổi để tăng cường mối quan hệ nhân viên, tính chun nghiệp cơng việc Mở rộng quan hệ hợp tác với chủ đầu tư để chủ động nguồn sản phẩm, phục vụ tốt nhu cầu khách hàng Trang 57 Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO ♣ Tài liệu sách Lê Xuân Bá, 2003, Sự Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường BĐS Trong Công Cuộc Đổi Mới Ở Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật 2.Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, 2002, Thị Trường BĐS_Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Nguyễn Đình Bồng, Đỗ Hậu, 2005, Quản lý đất đai bất động sản thị, NXB Xây dựng Hồng Văn Cường, 2006, Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng Phạm Ngọc Côn, 1999, Kinh tế học đô thị, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Vũ Trí Dũng, Trần Minh Đạo, Nguyễn Xuân Quế, Phan Thăng, Ngô Thị Thu, Nguyễn Thị Tâm, 1998, Marketing Căn bản, NXB Thống Kê Ngô Thị Ngọc Hà, Bài giảng Phân tích hoạt động tài kinh doanh bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Đại học Nông Lâm TP.HCM Tài liệu Văn Luật Đất đai 2003 Luật Dân 2005 Luật Kinh doanh BĐS năm 2007 Luật Nhà 2007 Luật Doanh nghiệp nghị định hướng dẫn thi hành luật kèm theo Tài liệu khác Trang Web Thời Báo Kinh Tế Việt Nam www.vneconomy.com.vn Trang Web Tổng Cục Thống Kế www.gso.gov.vn Trang Web Bộ Kế Hoạch Đầu Tư www.mpi.gov.vn Trang Web quận Bình Thạnh www.binhthanh.hochiminhcity.gov.vn Các báo, tạp chí: Báo Thị Trường Bất Động Sản, Mua & Bán, Tuổi Trẻ, Pháp Luật, Báo Cáo Tài Chính Bảng Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh công ty CP, ĐT & PT Ngôi Nhà Mơ Ước Trang 58 ... công sống Ngày 20 Tháng 08 Năm 2011 Sinh viên Lê Hoài Nam iii Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Hồi Nam, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại...Ngành QLTT Bất Động Sản SVTT: Lê Hoài Nam TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ HỒI NAM TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG... thu nhập phát sinh ngồi lãnh thổ Việt Nam, khơng phân biệt nơi trả nhận thu nhập - Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế thu nhập phát sinh Việt Nam, không phân biệt nơi trả nhận thu