PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN DIC

Đồng thời, việc thị trường phát triển làm cho các dịch vụ hỗ trợ thị trường cũng không kém phần sôi động mà trong đó hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần tạo điều kiện cho các gia

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 – 2010 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ HỒNG DUYÊN

“PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN D.I.C”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

(Ký tên:………)

- Tháng 07 năm 2010 -

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên con xin gửi đến ba mẹ lòng biết ơn sâu sắc, người đã sinh thành nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều

kiện tốt nhất để con có được ngày hôm nay Công lao biển trời

ấy con nguyện khắc ghi mãi suốt đời

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm, nhất là thầy cô Khoa Quản lý Đất đai và Bất động

sản đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý

báu làm hành trang cho em trong suốt quá trình học tập tại

trường và cho công việc sau này

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến cô Dương Thị Tuyết Hà, cô đã tận tình hướng dẫn em trong quá

trình thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Đồng thời, em cũng cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn thể nhân viên Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C, đặc biệt là anh

Phạm Văn Quyền – Trưởng phòng kinh doanh đã nhiệt tình

giúp đỡ em trong quá trình thực tập vừa qua

Lời cuối cùng, cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý Thị trường Bất động sản 32 đã đồng hành và giúp đỡ mình không

những trong quá trình học tập mà cả trong cuộc sống

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình, thầy cô, các bạn thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc và

thành công trong công việc cũng như mọi điều may mắn sẽ

đến với mọi người

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 7 năm 2010

Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Duyên   

TÓM TẮT



Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hồng Duyên, Khoa Quản lý Đất đai và Bất

động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Phân tích hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất

động sản DIC”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách pháp

luật Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP

Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Thị trường bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh

tế – xã hội nước ta và ngày càng chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh tế quốc dân Đồng thời, việc thị trường phát triển làm cho các dịch vụ hỗ trợ thị trường cũng không kém phần sôi động mà trong đó hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn Sự ra đời của dịch vụ này đã mở ra nhiều

cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản Song, hiện nay Việt Nam đã gia nhập WTO cũng như Luật Kinh doanh bất động sản

có hiệu lực đã làm cho hoạt động môi giới gặp không ít khó khăn Trước bối cảnh trên cùng với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt của các đối thủ, việc phân tích hoạt động môi giới bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty là việc làm cấp thiết

Theo đó, nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích hoạt động môi giới bất động sản của công ty và đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới công ty qua phiếu điều tra của khách hàng Từ đó tìm ra điểm mạnh, điểm yếu và kết hợp các chiến lược phát triển làm cơ sở đưa ra các biện pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của công ty Với phương pháp điều tra, thu thập thông tin, thống kê

và phương pháp ma trận SWOT đề tài đạt một số kết quả sau:

Mặc dù vẫn chịu ảnh hưởng bởi môi trường chung, sau giai đoạn biến động nền kinh tế đang dần khôi phục nhưng công ty vẫn hoạt động khá hiệu quả Trong 6 tháng đầu năm 2010 công ty đã môi giới được 115/756 căn hộ Lakeside và 7/332 nền biệt thự Sen Phương Nam

Qua điều tra, đa số khách hàng hài lòng về chất lượng sản phẩm và dịch vụ môi giới của công ty Tuy nhiên mẫu mã và giá cả sản phẩm chưa được khách hàng đánh giá cao cũng như công tác chăm sóc khách hàng

Bên cạnh đó, công ty có nhiều thế mạnh: được sự hỗ trợ từ công ty mẹ, thương hiệu được khẳng định, có sẵn lượng lớn khách hàng, đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm… nhưng vẫn có những hạn chế: hoạt động Marketing chưa hiệu quả, giá cả sản phẩm còn cao, khâu chăm sóc khách hàng chưa chu đáo Đây là những hạn chế khi công ty phải đứng trước mối đe dọa từ các đối thủ cạnh tranh

Do vậy để hoạt động có hiệu quả hơn, công ty nên phát huy triệt để thế mạnh sẵn có, tận dụng thời cơ đồng thời khắc phục các hạn chế lẫn thách thức từ bên ngoài

để đứng vững trên thị trường

I.1.3 Môi giới bất động sản 7

I.1.5 Thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Vũng Tàu 12

I.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C 15

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 17

II.2 Phân tích môi trường hoạt động kinh doanh của công ty 20

II.2.1 Môi trường kinh tế 20

II.2.2 Môi trường chính trị – pháp luật 21

II.2.3 Môi trường văn hóa – xã hội 22

II.3 Phân tích hoạt động môi giới bất động sản của công ty 24

II.3.1 Phân tích sản phẩm 24

II.3.2 Phân tích thị trường khách hàng 27

II.3.3 Nguồn cung ứng sản phẩm 30

II.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của công ty 34

II.4.1 Đánh giá về chất lượng, mẫu mã sản phẩm 34

II.4.2 Đánh giá về chất lượng dịch vụ 36

II.4.3 Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của công ty 37

II.5 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu 39

II.5.2 Cơ hội, điểm mạnh 41

II.5.3 Thách thức, điểm yếu 44

II.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản 46

II.6.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của công ty 46

II.6.2 Các giải pháp cụ thể 46

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT



CPI : Chỉ số giá tiêu dung

FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Bảng 2.5: Bảng đánh giá chất lượng, mẫu mã sản phẩm của khách hàng 35

Bảng 2.6: Bảng đánh giá chất lượng dịch vụ của khách hàng 36

Bảng 2.7: Kết quả kinh doanh của công ty năm 2008 37

Bảng 2.8: Kết quả kinh doanh của công ty năm 2009 38

Bảng 2.9: Các chỉ tiêu so sánh giữa 2 năm 2008 và 2009 39

Bảng 2.10: Bảng đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức 41

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ



Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP từ năm 2000 – 2009 20

Biểu đồ 2.2:Tốc độ tăng trưởng kinh tế theo từng quý năm 2009 21

Biểu đồ 2.3: Mục đích mua bất động sản của khách hàng 28

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ



Trang

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý công ty 17

Sơ đồ 2.2: Quy trình nhận hàng của công ty 24

Sơ đồ 2.2: Quy trình bán hàng của công ty 25

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH



Hình 2.2: Dự án Khu Đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước 33

Nhơn Trạch – Đồng Nai

Hình 2.3: Biệt thự Sen Phương.Nam 33

Hình 2.4: Dự án Tổ hợp chung cư cao cấp Lakeside 34

Hình 2.5: Phối cảnh tổng thể Dự án Khu biệt thự Đồi An Sơn – Đà Lạt 34

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội ở nước ta và ngày càng chứng

tỏ vị trí của mình trong nền kinh tế quốc dân Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số cùng với

sự phát triển chóng mặt của quá trình đô thị hóa tất yếu sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà ở cho người dân và cơ sở hạ tầng để phục vụ cho mục đích kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Vì vậy, sự xuất hiện của dịch vụ môi giới bất động sản là hết sức cần thiết và ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu ngành dịch vụ ở nước ta

Sự ra đời của dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần giải quyết các nhu cầu

về mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện cho cung cầu gặp nhau, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ngày càng lành mạnh, chuyên nghiệp và có hiệu quả Đồng thời, sự ra đời của dịch vụ này đã mở ra nhiều cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Trước những biến động “nóng”, “lạnh” bất thường của thị trường bất động sản

đã làm cho người dân phải lo lắng, không dự đoán được sự biến động của giá cả đất đai và không biết được đâu là giá thật, giá ảo của thị trường Do đó, các công ty bất động sản tham gia trên thị trường ngoài chức năng hoạt động kinh doanh đều mở ra các dịch vụ bất động sản để thu hút, hỗ trợ khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh với các công ty khác trong cùng lĩnh vực Đồng thời, để góp phần tăng tính minh bạch và lành mạnh hóa thị trường, Luật kinh doanh Bất động sản quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản Qua đó, giúp người dân và nhà đầu tư có cơ sở vững chắc về thông tin giá đất, về chính sách đất đai nhằm đảm bảo giao dịch được công khai, an toàn về pháp lý và thanh toán trong giao dịch Vì vậy, một môi trường phong phú thông tin về bất động sản trên sàn giao dịch cùng với lời tư vấn đúng đắn, tin cậy và thích hợp của những chuyên viên là hết sức cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề trên và được sự phân công của Khoa Quản lý Đất

đai và Bất động sản tôi tiến hành thực hiện đề tài “Phân tích hoạt động môi giới bất

động sản tại Công ty cổ phần Bất động sản D.I.C”

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Phân tích hoạt động môi giới bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản cho công ty Từ đó tận dụng những thời cơ và điểm mạnh bên trong nhằm hạn chế những điểm yếu lẫn thách thức từ bên ngoài để công ty hoạt động có hiệu quả hơn

 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động môi giới bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của công ty qua phiếu điều tra khách hàng Từ đó, tìm ra điểm mạnh, điểm yếu và kết hợp với các chiến lược phát triển của công ty làm cơ sở đưa ra các biện pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản cho công ty

 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Thời gian nghiên cứu: số liệu được thu thập từ năm 2008 đến tháng 06/2010 Không gian nghiên cứu: Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C – 265 Lê Hồng Phong, phường 8, thành phố Vũng Tàu

 Ý nghĩa thực tiễn đề tài

Thông qua hoạt động môi giới bất động sản để đánh giá và phân tích hiệu quả hoạt động của công ty giúp ta có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng Từ đó đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của công ty

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Bất động sản

I.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ đó là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời Hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La

Mã, tức là phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đất đai hay gắn với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Tuy hệ thống pháp luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm, tiêu chí phân loại, nhu cầu quản lý và sử dụng khác nhau nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở nước ta, với cách tiếp cận như vậy nên Bộ luật Dân sự năm 2005 tại điều 181 quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Tại điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Để một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

Với các điều kiện trên bất động sản gồm những nhóm sau đây:

- Đất đai: Đất đai được xác nhận chủ quyền và phải được đo lường bằng giá trị

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, công trình xây dựng phải được đo lường và lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định

I.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Tuy bất động sản có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nhìn chung bất động

sản có những đặc điểm khác với các loại hàng hóa khác:

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được;

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;

- Bất động sản có tính khan hiếm;

- Bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;

- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;

- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn

I.1.1.3 Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành 3 nhóm sau: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…

Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…

Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang…

I.1.2 Thị trường bất động sản

I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như môi giới, định giá… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động thúc đẩy phát

triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể trên thị trường

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá

đã được sự đồng ý, thỏa thuận giữa hai bên “người bán sẵn sàng bán” và “người mua sẵn sàng mua” Hay nói một cách khái quát “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản, phạm vi thị trường và lĩnh vực nghiên cứu mà thị trường bất động sản được hiểu ở nhiều góc độ khác nhau

Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch về bất động sản

Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị

trường (xác nhận các quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất…)

I.1.2.2 Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

I.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau, cụ thể như:

- Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch

vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,

- Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm,

- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp);

- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

I.1.2.4 Các thành phần cơ bản của thị trường bất động sản

 Cung – cầu bất động sản

Cầu bất động sản: là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được một bất động sản trên thị trường tại một thời gian xác định

Khi nghiên cứu cầu thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản Giả thiết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì cần phân biệt cầu và lượng cầu Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau Lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một mức giá cụ thể

Quy luật cầu là quy luật thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không đổi Đây là quy luật nghịch chiều: giá tăng cầu giảm

và ngược lại

Cung bất động sản: là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa

ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Khi nghiên cứu về thị trường bất động sản, chúng ta cũng gặp những bất đồng

về cung và lượng cung Lượng cung về dịch vụ bất động sản là thay đổi trong dài hạn

và ít thay đổi trong ngắn hạn đối với toàn bộ nền kinh tế Cung về dịch vụ bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư phát triển bất động sản, từ những người sở hữu bất động sản

Cần phân biệt nguồn cung và lượng cung bất động sản Nguồn cung bất động sản là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, còn lượng cung là lượng dịch vụ bất động sản, là lợi ích của toàn bộ quỹ nhà đất này, nó phụ thuộc vào cầu về bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường khác, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Nhưng đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng đất ở đó bị giới hạn bởi tổng quỹ đất và

sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

 Quan hệ cung – cầu

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng khan hiếm về hàng hóa bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá Khi cung lớn hơn cầu gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hóa bất động sản gây ra tình trạng khan hiếm loại hàng hóa này trên thị trường Các tình trạng trên đều gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế Khi cầu lớn hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cung và ngược lại khi cầu nhỏ hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cầu

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ

sở quan hệ cung – cầu trên thị trường và là biểu hiện bằng tiền của tổng giá trị lượng dịch vụ bất động sản chứa đựng trong bất động sản Giá trị thị trường của hàng hóa bất động sản là giá trị trao đổi của bất động sản đó được nhận biết thông suốt thông tin trên thị trường

Như vậy, giá cả bất động sản theo chiều hướng tích cực được hình thành từ quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản Cung – cầu trên thị trường bất động sản luôn có xu hướng tăng lên do đó giá cả bất động sản cũng sẽ tăng theo Điều này cũng chứng minh rằng giá cả bất động sản phụ thuộc vào sự nhận thức của người tiêu dùng về các dịch vụ bất động sản là phù hợp, cầu về các dịch vụ bất động sản ngày càng gia tăng làm cho cung các dịch vụ bất động sản cũng tăng theo để đáp ứng nhu cầu trên thị trường Do đó các dịch vụ bất động sản thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng trong mỗi bất động sản cũng sẽ nhiều hơn, đầy đủ hơn Một sự đáp ứng đầu đủ,

phù hợp với nhu cầu sẽ tác động tích cực đến nhận thức của người tiêu dùng và làm

cho mức giá mà họ chấp nhận trả cho bất động sản tăng lên

I.1.2.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

 Nhà nước: Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người

quản lý vĩ mô Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt:

- Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ

mô thị trường

- Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước

 Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là

người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh Ngược lại, một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê Trong thực tế,những người mua có nhu cầu về bất động sản như: nhu cầu về đời sống sinh hoạt cá nhân (nhà ở), hoặc nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) hay sử dụng vào mục đích kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê) nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời, nhu cầu này phát triển lên sẽ làm nảy sinh thị trường đầu cơ bất động sản

 Doanh nghiệp: Trên thị trường bất động sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham

gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh bất động sản đó là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân

 Các tổ chức trung gian: Hoạt động thị trường bất động sản không chỉ có người

mua và người bán bất động sản mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: các tổ chức thông tin, các tổ chức tư vấn bất động sản, các tổ chức môi giới bất động sản, các tổ chức định giá bất động sản, v.v…

 Các định chế tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có

vốn lớn cho nên cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính này chủ yếu từ phía ngân hàng Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản thậm chí

tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động sản Ngoài ra, có thể kể đến các định chế tài chính khác như: công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… đều

tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản

I.1.3 Môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006 quy định kinh doanh bất động sản là hoạt động bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và quản lý bất động sản Trong phạm vi đề tài nghiên cứu này,

liên quan chủ yếu tới dịch vụ môi giới bất động sản và sẽ được trình bày rõ hơn về loại

hình dịch vụ này

I.1.3.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “Chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp kinh doanh”

Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:

- Xuất hiện quan hệ giữa các bên

- Các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệu quả

- Tồn tại người thứ ba, nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết các công việc có liên quan đến các bên

Trước tiên, ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới bất động sản, môi giới hôn nhân, môi giới việc làm… Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau Là việc giải quyết các công việc nào đó liên quan giữa hai bên, người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực

hiện giữa hai bên

Vậy môi giới bất động sản là gì?

Như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch chính bản thân bất động sản mà thực chất là thị trường giao dịch các quyền

và lợi ích chứa trong bất động sản Do đó, đối tượng môi giới bất động sản không hoàn toàn là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về bất động sản mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao nhưng có rất nhiều dạng quyền liên quan đến bất động sản mà không phải quyền nào cũng được chuyển giao Ngoài những quyền về vật chất có liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình…) mà còn có các dạng quan hệ, dạng hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các quan hệ này cũng là vấn đề được quan tâm trong môi giới bất động sản

Từ những yếu tố trên mà ta có thể khẳng định môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự hiểu biết về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, là việc giải quyết các công việc nào đó liên quan giữa hai bên hay thực hiện những yêu cầu của khách hàng theo hợp đồng như hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng các bất động sản của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản

Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới tính theo giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người ủy quyền đưa ra

Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới và không

phụ thuộc vào giá bán bất động sản

I.1.3.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

Cùng với các hoạt động hỗ trợ thị trường khác, hoạt động môi giới bất động sản

đã đưa giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Vì thế, vai trò của dịch vụ này hết sức cần thiết và được thể hiện qua các mặt sau:

- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản

Do thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường không đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác Chính vì thế hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản như: chính sách đất đai, luật pháp, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu, tâm lý tập quán…

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của nhiều yếu tố, là tài sản quan trọng và có giá trị lớn Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận lợi hơn, giúp cho người mua và người bán bất động sản hiểu biết thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Trái lại, hệ thống thông tin không hoàn hảo, thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận giá quá cao, người có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Vì thế, các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức này càng phát triển và hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo về thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Như đã nêu trên, bất động sản là loại tài sản có giá trị cao nên phải chịu sự quản

lý của Nhà nước nhưng có khi thị trường hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước làm cho thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ nhiều gây ra giá thực, giá ảo Đồng thời, không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường

Thông qua các tổ chức môi giới giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình và giúp cho họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để ra quyết định lựa chọn phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức này, việc cung cấp thông tin sẽ hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các

tổ chức, cá nhân sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung – cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai, minh bạch và hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động môi giới có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

- Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch đó nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường làm cho Nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê

có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách

- Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng và có giá trị lớn đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân, vì vậy bất kỳ một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động đến các hoạt động kinh tế – xã hội khác nhau Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật gây xáo trộn tư tưởng làm cho

xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

- Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Hành lang pháp lý là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô

và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những bất cập trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý bất động sản nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế – xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản thông qua các tổ chức môi giới bất động sản Chính sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng các giao dịch trên thị trường bất động sản

I.1.3.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Để đảm bảo cho hoạt động môi giới diễn ra công khai, minh bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:

- Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới

I.1.3.4 Nội dung môi giới bất động sản

Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ

và phạm vi thực hiện hoạt động này Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản

I.1.3.5 Hợp đồng môi giới bất động sản

Một hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới

- Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới

- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

- Phương thức thanh toán, thời hạn

- Quyền và nghĩa vụ các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

I.1.3.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân môi giới cũng như khách hàng có nhu cầu được môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có những quy định về quyền và nghĩa vụ cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản Các quy định bao gồm:

 Quyền của tổ chức môi giới bất động sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản

- Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

 Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phám, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản

- Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

- Chịu sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định

I.1.4 Cơ sở pháp lý

- Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Theo đó:

+ Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

+ Thông tin bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên phương tiện thông tin đại chúng

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản Trong đó có quy định cụ thể liên quan đến hoạt động môi giới như sau:

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh

+ Kể từ ngày 01/01/2009 tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định được cấp phép kinh doanh Để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cá nhân phải có đủ điều kiện: không là cán bộ công chức nhà nước, có chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về môi giới và có trình độ cao đẳng hoặc đại học

- Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản Theo Thông tư này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc môi giới bất động sản và có chứng chỉ môi giới bất động sản Nếu có dịch vụ định giá bất động sản có tối thiểu hai nhân viên làm công việc định giá và có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp

I.1.5 Thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Vũng Tàu

Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới và có nhiều tiềm năng

để phát triển Tuy nhiên lại là thị trường đặc biệt không giống như những thị trường hàng hóa thông thường khác nên từ lúc hình thành đến nay đã trải qua không ít biến động Ngày nay, thị trường bất động sản đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI đăng ký vào Việt Nam cả năm 2009 đạt 21,48 tỷ USD bằng 30% so với năm 2008 Mặc dù năm 2009 là một năm khó khăn về kinh tế nhưng Việt Nam vẫn thu hút được đầu tư từ nước ngoài khá khả quan, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh BĐS được đánh giá là có triển vọng thu hút mạnh nhất, chỉ đứng sau vị trí thứ nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống Đây là một trong những dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam khi bước vào một cuộc chơi mang tính chất toàn cầu, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh hiện đại hóa đất nước, nguồn vốn trong nước còn hạn hẹp thì việc đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào việc đô thị hóa và nâng cấp cơ sở hạ tầng

Trong xu hướng đầu tư ra ngoại tỉnh của các nhà đầu tư bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh, Vũng Tàu đang được xem là điểm đến nhiều tiềm năng và hấp dẫn Riêng năm 2008, vốn đầu tư tăng đột biến đạt gần 12 tỷ USD Đặc biệt, đến năm 2009, trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới suy thoái, song tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn giữ ngôi vị số 1 trong thu hút đầu tư FDI với tổng số 38 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư và điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đăng ký là 6,8 tỷ USD Trong bốn tháng đầu năm 2010, toàn tỉnh đã có thêm 18 dự án đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận với tổng vốn đăng ký 1,566 tỷ USD Như vậy, tính đến nay toàn tỉnh có

274 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 26,2 tỷ USD Về đầu tư trong nước, bốn tháng đầu năm, tỉnh đã cấp phép cho 19 dự án với tổng vốn đăng ký hơn 8.000 tỷ đồng, nâng tổng số dự án đầu tư trong nước lên 341 dự án, tổng vốn đăng ký 131.821

12 triệu đồng/m2, hẻm từ 5-8 triệu đồng/m2 So với thời điểm đầu năm 2007 thì giá đất nội thành có tăng nhưng không đáng kể do giá cao nên giao dịch ở đây tương đối trầm lắng

Việc tăng giá bất bình thường của thị trường nhà đất đã là nguyên nhân gây nên

"cầu ảo" Đồng thời vào thời điểm cuối tháng 2 – 2008 chỉ số lạm phát gia tăng, ngay lập tức Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh thị trường tiền tệ bằng việc phát hành tín phiếu bắt buộc Các ngân hàng thương mại cũng thay đổi chính sách bằng việc ngừng cho vay mới đối với các dự án bất động sản mới do lo ngại thị trường đang phát triển

quá "nóng" nên có thể dẫn tới bất ổn định của thị trường tiền tệ Điều này đã đẩy các nhà đầu tư cũng như giới đầu cơ bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn về vốn Giá nhà đất trên thị trường đã chững lại và có xu hướng giảm giá

Sau hơn một năm giảm giá liên tục, giá nhà, đất ở trên địa bàn Vũng Tàu dường như đã được trả về giá trị thực của nó Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giao dịch nhiều hơn do những tín hiệu lạc quan từ sự phục hồi nền kinh tế, Chính phủ đang thực hiện các chính sách nhằm kích cầu để thị trường hoạt động đúng nghĩa là người bán cần người mua, không phải tạo điều kiện cho đầu cơ Đồng thời, thực hiện một số giải pháp nhằm phát triển thị trường lành mạnh như rà soát những dự án đang triển khai có hiệu quả để Ngân hàng tiếp tục cho vay và điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong các

dự án cho hợp lý để người thu nhập trung bình có thể tiếp cận thị trường Kiến nghị Ngân hàng tiếp tục cho vay để đầu tư phát triển các dự án bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế như các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, hạ tầng khu công nghiệp

Tuy sự hồi phục của thị trường bất động sản ở Vũng Tàu chưa phải đã nhanh, nhưng là một trợ lực tốt giúp cho chủ đầu tư thấy an lòng hơn khi triển khai các dự án nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ chung cư đang được hâm nóng vào những tháng cuối năm 2009 Với mức giá khoảng trên dưới 10 triệu/m2căn hộ tùy theo vị trí, địa điểm của từng dự án, nhiều khách hàng dễ chấp nhận mức giá này với mong muốn có được một chỗ để an cư Điều quan trọng nữa, chủ đầu tư có hỗ trợ khách hàng trong phần vay vốn các ngân hàng nên các giao dịch đất dự án, căn hộ chung cư luôn nóng hơn so với các giao dịch khác ở bên ngoài dự án

Trên thực tế, ngay từ đầu năm 2009 thị trường căn hộ tại đây đã ấm lên khi hàng loạt các dự án được chủ đầu tư đưa ra giới thiệu Đến giữa năm 2009, giá các căn

hộ ngay sau khi đưa ra bán đã tăng 1-2 triệu đồng/m2 nhưng cung vẫn không đủ cầu như dự án SaigonRes Tower Không ít dự án mới đang trong giai đoạn đặt cọc nhưng người mua đã có thể sang lại và thu lợi chênh lệch 400.000 – 500.000 đồng/m2 Mức lợi nhuận trong thời gian ngắn này càng khiến cho giới đầu cơ tìm đến căn hộ ở Vũng Tàu Tuy nhiên, đến khoảng tháng 8/2009, thị trường tại đây hạ nhiệt dần do tình trạng người mua khó tìm người để bán lại Đến cuối tháng 11 này, tình hình thị trường ấm dần trở lại khi các dự án mới có vị trí đẹp được đưa ra bán với giá cả hợp lý

Trong những tháng đầu năm 2010 các hoạt động giao dịch mua bán căn hộ tại Vũng Tàu cũng tăng lên đáng kể Điển hình là căn hộ Vung Tau Apartment Building được xây dựng nằm sát bãi tắm Thùy Vân, mức giá ban đầu vào thời điểm năm 2008 chỉ 14-16 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã được giao dịch với mức giá 22-25 triệu/m2 Hay như căn hộ Silver Sea Tower nằm cách bãi trước khoảng 300m có giá gốc là 15-16 triệu/m2, hiện nay mức giá giao dịch đã trên dưới 20 triệu/m2

Như vậy, với một nguồn “cung” ngày càng phong phú thông qua sản phẩm đa dạng, các nhà kinh doanh bất động sản tìm đến Vũng Tàu bởi tính ổn định và sự phục hồi tốt của thị trường bất động sản ở đây trong cuối năm 2009 và đầu năm 2010 Bên cạnh đó, phải cảnh giác về tình trạng bong bóng bất động sản có thể xảy ra như đã từng diễn ra tại thành phố Hồ Chí Minh Do vậy, cần phải tìm hiểu kỹ về giá cả trên thị

trường khi mua căn hộ để biết được đâu là giá thật, giá ảo của thị trường

I.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Bất động sản DIC

I.2.1 Giới thiệu về công ty

Tên gọi: Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C

Tên tiếng Anh: DIC Real Estate Joint Stock Company

Tên viết tắt: DIC Resco

Địa chỉ: 265 Lê Hồng Phong, phường 8, thành phố Vũng Tàu

Vì vậy việc thành lập một đơn vị kinh doanh bất động sản có tư cách pháp nhân đầy đủ, hoạt động độc lập, có quy mô lớn, có sàn giao dịch chuyên nghiệp là cần thiết nhằm đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, tăng doanh số bán hàng để nâng cao hiệu quả kinh doanh trong toàn DIC Group Từ đó sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản minh bạch, công khai, chính xác về giá cả làm ổn định thị trường, tăng khả năng lựa chọn và quyền lợi chính đáng cho người tiêu dùng Do đó Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phước D.I.C được thành lập trên cơ sở sáp nhập Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Xây Dựng – Bộ Xây Dựng (DIC Corp) và Phòng Kinh doanh DIC Corp, trở thành thành viên của tập đoàn DIC Group, tập đoàn chuyên hoạt động trên lĩnh vực đầu tư phát triển xây dựng các khu đô thị mới và khu công nghiệp; thi công xây lắp; kinh doanh khách sạn, du lịch; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; tư vấn đầu tư, tư vấn xây dựng… Tuy là công ty mới thành lập vào tháng 8/2006 nhưng thực ra Công

ty Cổ phần Bất động sản D.I.C ra đời trên cơ sở kế thừa hệ thống phân phối của Tổng Công ty Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Xây Dựng, công ty bao gồm công ty mẹ (DIC Corp) và các công ty thành viên (công ty con và công ty liên kết) gắn kết với nhau thông qua mối quan hệ về vốn, lợi ích kinh tế, chiến lược kinh doanh Và mới đây ngày 23/03/2010 Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phước DIC đã chính thức đổi tên lần thứ 2 thành Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C

I.2.3 Chức năng và nhiệm vụ hoạt động của công ty

I.2.3.1 Chức năng

Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh địa

ốc, xây dựng dân dụng và công nghiệp Bên cạnh đó, công ty còn thực hiện các dịch

vụ nhà đất, quản lý bất động sản, bán đấu giá tài sản, môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn đầu tư (trừ tư vấn tài chính kế toán), tư vấn cho khách hàng đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở thuộc các dự án của DIC Resco và hỗ trợ

pháp lý cho hồ sơ chuyển nhượng

I.2.3.2 Nhiệm vụ

Mỗi một công ty có những nhiệm vụ và chiến lược riêng Nhiệm vụ công ty đưa

ra phải thực hiện và hoàn thành tốt Đó là nguyên tắc và cũng là trách nhiệm của mỗi công ty và DIC Resco cũng không ngoại lệ Từ lúc thành lập đến nay, DIC Resco đã đưa ra những nhiệm vụ sau:

- Hoạt động kinh doanh và định hướng chiến lược công ty nhằm đem lại lợi ích cho công ty;

- Liên kết với các ngân hàng để tư vấn và hỗ trợ khách hàng vay tín dụng, ủy thác thanh toán;

- Thực hiện nghiêm chỉnh các chính sách, quy định Nhà nước, đóng thuế và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác;

- Căn cứ chủ trương, chính sách, đường lối kinh tế pháp luật của Nhà nước trong từng giai đoạn để chủ động xây dựng phương án kinh doanh;

- Xây dựng một thị trường nhà đất sôi động, mang lại sự tin cậy cho khách hàng

I.2.4 Bộ máy quản lý của công ty

Nhằm đảm bảo cho công ty có một bộ máy quản lý và cơ cấu tổ chức gọn nhẹ, hiệu quả, đúng quy định đồng thời phù hợp với mục tiêu kinh doanh Cơ cấu tổ chức của công ty được xây dựng như sau:

Đại hội đồng Cổ đông: gồm tất cả các Cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan

quyền lực cao nhất của DIC Resco Đại hội đồng Cổ đông quyết định tổ chức lại và giải thể công ty, quyết định định hướng phát triển của công ty, bổ nhiệm, miễn nhiệm thành viên Hội đồng Quản trị, thành viên Ban Kiểm soát

Hội đồng Quản trị: là cơ quan quản lý cao nhất của DIC Resco, có đầy đủ

quyền hạn để thay mặt công ty quyết định các vấn đề liên quan đến mục tiêu và lợi ích của công ty, ngoại trừ các vấn đề thuộc quyền hạn của Đại hội đồng Cổ đông Hội đồng Quản trị do Đại hội đồng Cổ đông bầu ra

Ban Kiểm soát: do Đại hội đồng Cổ đông bầu ra, là tổ chức thay mặt Cổ đông

để kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh, quản trị và điều hành của DIC Resco

Ban Tổng Giám đốc: ban Tổng Giám đốc DIC Resco bao gồm Tổng Giám đốc

và 2 Phó Tổng Giám đốc Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc là người đại điện trước pháp luật cho công ty, là người điều hành và có quyền quyết định cao nhất về tất cả các hoạt động hàng ngày chịu trách nhiệm trước Hội đồng Quản trị Các Phó Tổng Giám đốc là người phụ giúp cho Tổng Giám đốc và chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc về phần việc được phân công, chủ động giải quyết công việc đã được

ủy quyền, phân công theo đúng chế độ chính sách của nhà nước và điều lệ công ty

Phòng Đầu tư – Kinh doanh: Có chức năng hoạch định chiến lược phát triển,

đánh giá kết quả thực hiện chiến lược kinh doanh và đề xuất thay đổi về chiến lược

kinh doanh của DIC Resco; thúc đẩy việc thực hiện chiến lược và kế hoạch phát triển của công ty; hoạch định chiến lược đầu tư, xây dựng chính sách và nguyên tắc đầu tư ngắn, trung và dài hạn

Phòng Tổ chức – Hành chính: Tham mưu và chịu trách nhiệm trước Giám

đốc về công tác tổ chức, quản lý lao động, tiền lương và công tác hành chính Thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản trị nhân sự và hành chính trong công ty

Phòng Pháp lý: Chịu trách nhiệm nghiên cứu và cung cấp các ý kiến tư vấn về

luật, đảm nhận các công việc liên quan đến đất đai và nhà ở, các hợp đồng và các vấn

đề khác liên quan đến luật

Phòng Tài chính – Kế toán: Lập kế hoạch tài chính trong năm kế hoạch và kế

hoạch trung, dài hạn; thực hiện các quy định về kế toán, kiểm toán và thuế; thực hiện quản lý tài chính của công ty như quản lý các khoản công nợ, chi phí sản xuất kinh doanh; phân phối lợi nhuận và lập kế hoạch phân phối lợi nhuận cho năm kế hoạch, phân phối và sử dụng các quỹ của đơn vị

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý công ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

Phòng Tổ chức – Hành chính

BAN KIỂM SOÁT

Phòng Pháp lý

Giám Đốc Sàn giao dịch

bất động sản Vũng Tàu

Giám Đốc Sàn giao dịch bất động sản TP.HCM

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung sau:

Phân tích hoạt động môi giới bất động sản của công ty

Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản công ty

Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của công ty

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: thông tin được thu thập từ các phòng ban của công ty, từ internet và thông qua mẫu phiếu điều tra

Phương pháp điều tra: tiến hành lập mẫu phiếu điều tra, điều tra 60 khách hàng đến giao dịch tại công ty để phục vụ cho nội dung nghiên cứu

Phương pháp thống kê: từ các số liệu điều tra, thu thập được tiến hành xử lý, thống kê các số liệu thành bảng biểu, sơ đồ, biểu đồ làm cơ sở để phân tích kết quả nghiên cứu

Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các thành viên trong công ty và những người có kinh nghiệm trong quá trình thực hiện

Phương pháp so sánh: tiến hành so sánh các số liệu đã thu thập theo từng thời

kỳ hoạt động của công ty từ đó phân tích, đánh giá làm cơ sở đưa ra đề xuất cho công

I.3.3 Quy trình thực hiện

Bước 1: Phân tích môi trường hoạt động kinh doanh của công ty

Bước 2: Điều tra, thu thập và phân tích về hoạt động môi giới bất động sản của công ty

Bước 3: Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản công ty

Bước 4: Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của công ty Bước 5: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản cho công ty

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản

Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đang phát triển một cách tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm

tỷ lệ lớn, hoạt động môi giới bất động sản diễn ra sôi động Thị trường có nhu cầu môi giới song từ lâu xã hội chưa nhìn nhận đúng vai trò của môi giới mà gọi là “cò”

Ngày nay, Việt Nam đã gia nhập WTO, đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản

đã không phủ nhận vai trò của nghề môi giới thì hoạt động môi giới càng khẳng định thêm vị trí của mình Đồng thời, môi giới đang đứng trước nhiều cơ hội để phát triển

và được đánh giá là có vai trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy

sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Nhưng nhìn một cách tổng thể, hoạt động này nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường

Theo thống kê, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức

cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được Vấn đề bất cập hiện nay, phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo, tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ

Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường Hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, đẩy giá lên hoặc hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai Những thông tin này do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất tận dụng khai thác để kiếm lời

Xuất phát từ thực tiễn đó, Công ty Cổ phần Bất động sản D.I.C thành lập Sàn giao dịch bất động sản D.I.C Sàn giao dịch bất động sản D.I.C ra đời đáp ứng nhu cầu của khách hàng, là cầu nối giữa các chủ đầu tư bất động sản và khách hàng Đồng thời, cung cấp cho khách hàng, nhà đầu tư các dịch vụ kinh doanh bất động sản tiện ích và hiệu quả, góp phần làm minh bạch và lành mạnh hóa thị trường như: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản, hỗ trợ pháp lý, thủ tục hành chính

Có thể nói, môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh dịch vụ đem lại nguồn thu lớn và chủ yếu cho công ty Kể từ khi thành lập, công ty luôn xác định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh mũi nhọn, luôn phấn đấu để xây dựng công ty trở thành nhà môi giới chuyên nghiệp

Trong 6 tháng đầu năm 2009, công ty thực hiện việc môi giới bán sản phẩm của DIC Group là chủ yếu Riêng cao ốc Vũng Tàu Seaview 1 và Seaview 2 công ty đã môi giới trong năm 2007 và năm 2008 chiếm hơn 90%, sang năm 2009 còn lại 68 căn

Tốc độ tăng trưởng GDP từ năm 2000 – 2009

hộ với tổng giá trị gần 90 tỷ đồng Đây là những căn hộ có giá trị lớn, tuy nhiên 6 tháng đầu năm 2009 công ty mới môi giới thành công được 23 căn hộ với tổng giá trị hơn 20 tỷ đồng Cụm chung cư Lakeside sau 3 tháng công bố chuyển nhượng đến nay

đã có 71 khách hàng đăng ký nhận chuyển nhượng, hầu hết khách hàng đã ký hợp đồng và nộp đủ số tiền đợt 1 cho DIC Group

II.2 Phân tích môi trường hoạt động kinh doanh của công ty

II.2.1 Môi trường kinh tế

Bước vào năm 2009, nền kinh tế nước ta tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thách thức Khủng hoảng tài chính của một số nền kinh tế lớn trong năm 2008 đã đẩy kinh tế thế giới vào tình trạng suy thoái, làm thu hẹp đáng kể thị trường xuất khẩu, thị trường vốn, thị trường lao động và tác động tiêu cực tới nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội của nước ta

Theo số liệu Tổng cục Thống kê kinh tế Việt Nam năm 2009 đạt mức tăng trưởng 5,32% Mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 thấp hơn tốc độ tăng 6,18% năm 2008 nhưng đã vượt mục tiêu tăng 5% của kế hoạch Ðáng chú ý là, GDP của quý III–2009 tăng 6,04% và quý IV–2009 tăng 6,9%, cao hơn so với cùng kỳ năm

2008, cho thấy nền kinh tế nước ta đã vượt qua thời kỳ suy giảm tăng trưởng, chứng tỏ các chính sách, giải pháp ngăn chặn suy giảm kinh tế triển khai trong năm vừa qua phù hợp tình hình thực tế Ngoài ra, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân năm 2009 tăng 6,88% so với năm 2008, thấp nhất trong vòng 6 năm trở lại đây Tuy nhiên, năm 2010 lạm phát có nguy cơ tăng cao trở lại vì lượng tiền trong lưu thông tăng lên từ sự nới lỏng chính sách tiền tệ, giá nhiều mặt hàng quan trọng tăng lên ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung

7.10 6.90 6.80

Tốc độ tăng trưởng kinh tế theo từng quý năm 2009

Nguồn: Tổng cục thống kê

Biểu đồ 2.2:Tốc độ tăng trưởng kinh tế theo từng quý năm 2009

Một nền kinh tế tăng trưởng mạnh và ổn định sẽ kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, cơ sở hạ tầng, văn phòng cho thuê, các công trình xây dựng công cộng Đồng thời để triển khai các dự án này thì nguồn huy động vốn cũng ảnh hưởng rất nhiều Vì vậy, trong trường hợp có sự biến động về lãi suất vay vốn sẽ kéo theo làm tăng chi phí lãi vay ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả kinh doanh của công ty

Nếu so với lãi suất cho vay vốn trong năm 2008, có thời điểm lên đến 17 – 18%/năm Đến quý II/2010 mức lãi suất giảm nhanh đưa mặt bằng lãi suất về mức 10% – 11% đối với huy động và khoảng 14% – 15% đối với mức lãi suất cho vay Dự báo trong quý III/2010 mặt bằng lãi suất huy động VND sẽ giảm xuống khoảng 10%/năm và lãi suất cho vay xuống khoảng 12%/năm điều này sẽ kích thích doanh nghiệp gia tăng vay vốn

Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đầy tiềm năng phát triển và mở ra nhiều cơ hội tốt cho các doanh nghiệp Do đó việc mở rộng các đô thị mới cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sau khủng hoảng sẽ đẩy mạnh nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp Do đó, tình hình kinh doanh của công ty cũng đầy khả quan vì nhu cầu của người dân ngày càng cao

II.2.2 Môi trường chính trị – pháp luật

Trong bối cảnh tình hình chính trị thế giới diễn biến hết sức phức tạp thì Việt Nam là một môi trường đầu tư an toàn cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh nước ngoài Chính vì thế lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng liên tục trong các năm nhất là nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Nếu như năm 2008, tổng vốn đầu

tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản là 23,6 tỷ USD (chiếm 36,8% tổng FDI) thì do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế đến năm 2009 tuy giảm vẫn đạt 7,6 tỷ USD Trong 5 tháng đầu năm 2010, dòng vốn đầu tư đổ vào kinh doanh bất động sản là 1,283 tỷ USD vốn cấp mới và tăng thêm chiếm 17% tổng vốn đăng ký

Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp nước ta hiện nay chưa được hoàn chỉnh, việc vận dụng vào thực tế còn nhiều khó khăn Thêm vào đó vẫn còn tồn tài nhiều quy định phức tạp, chồng chéo trong việc quản lý đất đai và lĩnh vực bất động sản Hoạt động

của công ty chịu sự tác động của nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở …

và các văn bản hướng dẫn có liên quan DIC Resco là doanh nghiệp hoạt động theo mô hình Công ty Cổ phần và tương lai sẽ niêm yết trên sàn chứng khoán Vì thế, ngoài việc chịu sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp và pháp luật chuyên ngành, công ty còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật về chứng khoán Hoạt động kinh doanh cũng từ đó mà bị chi phối lớn trong giai đoạn hiện tại cũng như kế hoạch phát triển trong tương lai

Ngoài ra, các chính sách khác cũng tác động trực tiếp đến thị trường như: chính sách cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà, chính sách tài chính áp dụng với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

II.2.3 Môi trường văn hóa – xã hội

Chính trị ổn định, kinh tế đang trên đà phát triển đã làm cho đời sống xã hội nước ta ngày càng tăng cao, đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân được cải thiện Đồng thời, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên Do tỷ lệ sinh còn cao nên hàng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu người, nhiều hơn dân số của 52 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới hiện nay Đó là chưa kể đến số Việt kiều từ nước ngoài về nước đầu tư, làm việc với mong muốn định cư lâu dài Ngoài ra, sự tăng trưởng dân số cũng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện… những nhu cầu này là các nhân tố gia tăng nhu cầu về bất động sản

Đối với bất động sản yếu tố phong tục, tập quán, tôn giáo… rất quan trọng và

nó ảnh hưởng nhiều đến bất động sản Người Phương Đông chú trọng đến phong thủy như hình dáng thửa đất, hướng nhà, cách bài trí vật dụng bên trong và bên ngoài Những yếu tố trên ảnh hưởng đến tâm lý người dân khi quyết định mua một bất động sản

II.2.4 Môi trường cạnh tranh

So với các nước trong khu vực, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư đã đến tìm hiểu môi trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và không ngần ngại đầu tư vào môi trường hấp dẫn này Vì thế, sự cạnh tranh trong ngành bất động sản sẽ ngày một khốc liệt hơn với các công ty trong nước

Dựa vào tình hình hoạt động hiện tại như mạng lưới hoạt động, uy tín trên thương trường thì đối thủ cạnh tranh nổi bật của DIC Resco có thể kể đến là Công ty

Cổ phần Phát Triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco), Công ty TNHH Khang Linh và

Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình

Bảng 2.1: Ưu và nhược điểm các đối thủ cạnh tranh

Ưu điểm Nhược điểm

đầu về lĩnh vực đầu tư và kinh

doanh địa ốc tại Việt Nam

- Với 19 năm hoạt động đã khẳng

định uy tín thương hiệu Hodeco đối

với các đối tác trong và ngoài nước

trong lĩnh vực bất động sản

- Lợi thế về tài chính cũng như tiềm

lực vốn huy động đầu tư vào các dự

án

- Cơ sở vật chất kỹ thuật được trang

bị đầy đủ, đội ngũ nhân lực trình độ

chuyên môn cao với nhiều năm kinh

nghiệm và am hiểu thị trường

- Hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang triển khai chỉ

bó hẹp trong phạm vị địa bàn của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu mà chưa

mở rộng ra các tỉnh thành khác

- Không có một đơn vị chuyên biệt phân phối sản phẩm đến khách hàng mà chỉ thông qua phòng kinh doanh

- Chưa chú trọng đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch

- Hiện nay, công ty đầu tư nhiều dự

án với quy mô hàng nghìn tỷ đồng

- Ngoài ra, dịch vụ tư vấn đầu tư

cũng là một thế mạnh của Khang

Linh

- Chưa có nhiều chính sách, chế

độ hậu mãi hợp lý sau bán hàng

để kích thích nhu cầu của khách hàng

- Uy tín và vị thế thương hiệu chưa cao do mới đi vào hoạt động

- Quy mô cũng như chất lượng nguồn nhân lực còn thấp đang mở

- Đội ngũ nguồn nhân lực nhiều

kinh nghiệm và chuyên môn cao

- Các dự án đầu tư của Hòa Bình tập trung gần như ở những công trình phục vụ công nghiệp, văn hóa – giáo dục – y tế, thương mại

và nhà ở tại các khu dân cư

- Chưa đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch

Nguồn: phân tích tổng hợp

Trên đây chỉ là ba trong số rất nhiều đối thủ cạnh tranh chính của DIC Resco tại thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Việc đánh giá được đúng năng lực của đối thủ chính là góp phần vào sự thành công cho doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh hiện tại, cũng như hoạch định được hướng đi đúng cho tương lai Nhưng thương trường còn khốc liệt hơn thế, bằng chứng