TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3 TP.HCM GIAI ĐOẠN 2005 2007

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TP.HCM GIAI ĐOẠN 2005 - 2007 SVTH : NGUYỄN ĐĂNG NGỌC THÀNH MSSV : 03135066 LỚP : DH03TB KHÓA : 2003 – 2007 NGÀNH: Quản lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH – PHÁP LUẬT NGUYỄN ĐĂNG NGỌC THÀNH TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TP.HCM GIAI ĐOẠN 2005 - 2007 Giáo viên hướng dẫn: KS CN Dương Thị Tuyết Hà Ký tên -Tháng 07 năm 2007- LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, trước hết em xin chân thành cám ơn Quý thầy cô trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức, học quý báu mà nhờ em vận dụng thiết thực vào cơng việc hàng ngày Em xin trân trọng tỏ lòng biết ơn đến dạy tận tình Dương Thị Tuyết Hà, người giúp đỡ hướng dẫn trực tiếp q trình thực tập hồn thành Báo Cáo Tốt Nghiệp Em xin chân thành cám ơn quan tâm giúp đỡ Phòng cơng chứng số TP.HCM, phòng ban nghiệp vụ Phòng cơng chứng số TP.HCM, đặc biệt Trần Anh Tuấn – trưởng phòng anh chị phòng hết lòng dẫn, giúp đỡ em q trình thực tập thực đề tài Cuối lần em xin chân thành cảm ơn tất người giúp đỡ em trình học tập, có kiến thức để hồn thành luận văn tốt nghiệp Tác giả Nguyễn Đăng Ngọc Thành TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Ngọc Thành, Khoa quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP HCM Đề tài: “Tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số giai đoạn 2005 – 2007” Giáo viên hướng dẫn: KS CN Dương Thị Tuyết Hà, Khoa quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP HCM Thị trường bất động sản thị trường quan trọng với vai trò thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh, chiếm vị trí độc tơn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng cơng trình kiến trúc nhà ở… Do tính chất đặc biệt bất động sản, Nhà nước can thiệp vào hoạt động chuyển giao quyền bất động sản thông qua hoạt động công chứng Thế nhưng, q trình hoạt động, phòng cơng chứng TP.HCM gặp nhiều vướng mắc gây chậm trễ việc thông qua hồ sơ phát sinh nhiều tiêu cực chứng thực giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất động sản Vì việc tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch bất động sản yêu cầu thiết yếu đặt Đề tài thực với mục tiêu: Tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch mua bán – chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số TP.HCM; Tìm nguyên nhân chậm trễ việc thông qua hồ sơ tiêu cực phát sinh chung hoạt động công chứng địa bàn TP.HCM; Đề xuất giải pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế hồn quy trình cơng chứng Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề ra, nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu bất động sản, thị trường bất động sản hoạt động cơng chứng - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động cụ thể Phòng cơng chứng số vấn đề chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản - Rút số khó khăn chung đề xuất kiến nghị giải Trong trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác bao gồm: phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp phương pháp chuyên gia Đề tài đạt kết - Tìm hiểu quy trình chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản Phòng cơng chứng số giai đoạn 2005 – 2007 - Phân tích đánh giá mức độ sơi động thị trường bất động sản địa bàn quận Thủ Đức, quận quận dựa phân tích hoạt động chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản Phòng cơng chứng số Trong thời gian nghiên cứu có 9921 vụ giao dịch thành công, số lượng thay đổi theo thời điểm thời điểm tập trung nhiều quận Thủ Đức - Rút số khó khăn chung đề hướng giải hoạt động chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản địa bàn TP.HCM MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 11 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 11 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 11 I.3.3 Quy trình thực 12 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 14 II.1 Trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số TP.HCM 14 II.1.1 Trình tự, thủ tục chung giải hồ sơ chuyển dịch quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phòng cơng chứng 14 II.1.2 Quy trình cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số TP.HCM 17 II.2 Thực trạng công chứng hợp đồng mua bán - chuyển nhượng bất động sản Phòng cơng chứng số TP.HCM 25 II.2.1 Tình hình cơng chứng hợp đồng mua bán nhà 26 II.2.2 Tình hình cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 II.2.3 Đánh giá hoạt động thị trường nhà thị trường quyền sử dụng đất dựa phân tích thực trạng công chứng 28 II.3 Một số vướng mắc chung hoạt động công chứng hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản địa bàn TP.HCM 36 II.3.1 Những bất cập định số 55/QĐ-UB 36 II.3.2 Xác nhận quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản với giấy đỏ 37 II.3.3 Những điều bất hợp lý Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT 39 II.3.4 Vấn đề sàn giao dịch theo Luật kinh doanh Bất động sản 41 II.3.5 Vấn đề hồ sơ giao dịch nhà đất “giấy trắng” II.3.6 Vấn đề giao dịch người Việt Nam định cư nước KẾT LUẬN 43 45 47 ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Ở nước ta, từ chuyển sang kinh tế thị trường, hệ thống loại thị trường hình thành phát triển Hệ thống loại thị trường bao gồm: thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường dịch vụ, thị trường tài thị trường bất động sản Trong số loại thị trường có thị trường lao động thị trường bất động sản thị trường thuộc loại đầu vào loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường Với tư cách loại thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn ni, xây dựng cơng trình kiến trúc nhà ở… Để đảm bảo tính cơng tạo trật tự chung cho hoạt động chuyển giao quyền bất động sản, nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản hoạt động công chứng Cụ thể, theo điều 127 Luật Đất Đai 2003 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo điều 93 Luật Nhà hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nơng thơn Tuy nhiên chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc công chứng phường xã phía phường xã cho biết chưa làm khơng biết phải làm Vì vậy, việc chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản phòng cơng chứng thủ tục thiết yếu mà hầu hết cá nhân tổ chức có nhu cầu chứng thực hợp đồng phải thực Cho đến nay, việc chứng thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc Thứ chậm trễ việc thông qua hồ sơ có chồng chéo thiếu rõ ràng luật định mà cụ thể có nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thứ hai phát sinh nhiều tiêu cực q trình cơng chứng hậu cơng chứng khiến nhà nước khơng kiểm sốt hết giao dịch bất động sản Hiện có sáu phòng cơng chứng trực thuộc Sở Tư Pháp TP.HCM hoạt động địa bàn TP HCM Việc chứng thực giao dịch bất động sản phân chia địa hạt theo Quyết định số 201/2003/QĐ-UB UBND TP.HCM Trong phòng cơng chứng số phân chia địa hạt quận 2, quận 9, quận Thủ Đức Đây ba quận có tình hình giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản tương đối sôi động nên thích hợp để nghiên cứu Vì vậy, tơi mạnh dạn thực đề tài “Tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số giai đoạn 2005 – 2007” nhằm đáp ứng mục tiêu sau: Mục tiêu đề tài Tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch chuyển nhượng - mua bán bất động sản Phòng cơng chứng số Tìm nguyên nhân chậm trễ việc thông qua hồ sơ tiêu cực phát sinh chung hoạt động công chứng địa bàn TP.HCM Đề xuất giải pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế hồn quy trình cơng chứng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài việc công chứng giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất động sản Phạm vi nghiên cứu đề tài giao dịch thuộc địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức cơng chứng Phòng cơng chứng số thời gian từ ngày 01/05/2005 đến ngày 01/05/2007 Ý nghĩa thực tiễn vấn đề nghiên cứu Đề tài đưa nhìn khách quan thực tế chứng thực giao dịch mua bán – chuyển nhượng bất động sản địa bàn quận 2, quận quận Thủ Đức Phòng cơng chứng số 3, từ có nhìn hồn thiện nhằm đề xuất biện pháp giúp hoạt động mua bán – chuyển nhượng trở nên dễ dàng nhanh chóng Đồng thời nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Phần I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản Khái niệm Các nước thống cho rằng, bất động sản bao gồm: đất đai tài sản có liên quan đến đất, không tách rời với đất, xác định theo vị trí đất Tất nhiên nước có khái niệm yếu tố cấu thành bất động sản đất đai nói chung lơ đất, mảnh đất cơng trình đất, tài sản yếu tố bất động sản Theo pháp luật nhiều nước (trong có Việt Nam) liệt kê số tài sản di động bất động sản máy bay, tàu thủy …, tài sản không di dời góc độ pháp lý chịu quản lý chặt chẽ Nhà Nước Nhìn chung, bất động sản hiểu : - Dưới góc độ nhà quản lý bất động sản bất động sản tài sản không di dời được, vật thể tồn mặt đất, chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí - Dưới góc độ pháp lý, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định (Điều 174 Bộ luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005) Thuộc tính bất động sản Bất động sản mang thuộc tính sau : - Tính bất động Người ta di chuyển bất động sản hay nói cách khác xác khơng thể di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương - Tính khơng đồng Thơng thường có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt Do giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản - Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Đặc trưng bất động sản Bất động sản có đặc trưng sau : - Khả co giãn cung bất động sản Nhìn chung, cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: + Tổng cung toàn đất đai cố định + Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu có mặt hạn chế mặt quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bệ đệt đai cho nhệng mệc đích sệ dệng có thệ phệi tn thệ quy hoệch sệ dệng đệt đai tệng thệi kệ Sệ phân bệ khu vệc diện tích đệt sệ dệng cho nông nghiệp, sện xuệt công nghiệp, bện bãi hoệc nhà ệ, v.v… đệệc thệ quy hoệch phát triện cệa đệa phệệng tệng thệi kệ Do vệy thông thệệng khơng thệ tùy tiện chuyện mệc đích sệ dệng đệt trái vệi quy hoệch Những thay đổi việc thay đổi nhà cửa phải bảo đảm tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao - Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch dài nêu dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Do tính chất quan trọng bất động sản trước hết đất đai đời sống kinh tế, trị xã hội nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản I.1.1.2 Thị trường bất động sản Khái niệm Thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán bất động sản thơng qua chế giá Hay nói cách khác, thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Những người mua người bán địa điểm cụ thể bán đấu giá, hay liên hệ với qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản mua bán người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa nhỏ thích hợp cho việc xây nhà mối quan tâm nhà đầu tư địa phương Những vị trí lớn dành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn diện tích hoạt động lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế kinh doanh nhiều địa điểm nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh quốc tế định Đặc trưng thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta mang đặc trưng: 3% Doanh nghiệp Cá nhân 97% Biểu 2.5 : Tỉ lệ trung bình mức độ tham gia thị trường nhà doanh nghiệp cá nhân Dựa vào bảng số liệu ta rút số nhận xét : - Số lượng hợp đồng mua bán nhà cá nhân chiếm tỉ trọng lớn (trung bình khoảng 97%) tương đối ổn định - Số lượng hợp đồng mua bán nhà doanh nghiệp so với số lượng hợp đồng cá nhân tham gia mua bán nhà thị trường ba quận, bình quân chiếm khoảng 3% tổng số hợp đồng mua bán nhà thời gian nêu Điều lý giải lý sau: + Do số vướng mắc Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản gây khó khăn cho việc kinh doanh nhà doanh nghiệp + Nhà mua với quy mô số lượng lớn yếu tố vị trí, diện tích giá thành + Tình trạng doanh nghiệp bán nhà cho khách hàng, chuyển giao nhà chưa làm thủ tục b) Đánh giá hoạt động thị trường quyền sử dụng đất Số lượng hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng chứng Phòng cơng chứng số TP.HCM phân chia theo chủ thể tham gia thị trường thể bảng sau : Bảng 2.5 : Số lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân chia theo chủ thể tham gia thị trường Tháng Doanh nghiệp Cá nhân Tổng Ghi 05/2005 33 93 126 06/2005 57 82 139 07/2005 27 106 133 08/2005 195 96 291 09/2005 76 98 174 10/2005 69 78 147 11/2005 52 70 122 12/2005 25 115 140 01/2006 108 89 197 02/2006 40 51 91 03/2006 84 136 220 04/2006 90 98 05/2006 18 37 55 06/2006 55 100 155 07/2006 27 99 126 08/2006 91 122 213 Tập trung Q Thủ Đức 09/2006 99 119 218 Tập trung Q.Thủ Đức 10/2006 28 100 128 11/2006 17 96 113 12/2006 48 203 251 01/2007 44 208 252 02/2007 34 131 165 03/2007 58 246 304 04/2007 82 383 465 Tập trung Q.2 Tập trung Q.2 32% Doanh nghiệp Cá nhân 68% Biểu 2.6 : Tỉ lệ trung bình mức độ tham gia thị trường quyền sử dụng đất doanh nghiệp cá nhân Dựa vào bảng số liệu ta rút số nhận xét : - Thị trường quyền sử dụng đất có phần thị trường nhà số lượng hợp đồng, nhiên mức độ sôi động không thua mà có phần nhỉnh có tham gia tích cực nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều lý giải Nghị định 17/2006/NĐ-CP khoản Điều sửa đổi khoản Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho phép phân lô bán cho tổ chức kinh tế với điều kiện có đầu tư hồn thiện sở hạ tầng, điều tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh quyền sử dụng đất kinh doanh nhà doanh nghiệp - So với thị trường nhà ở, thị trường đất có tham gia nhiều doanh nghiệp, số lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê chiếm trung bình khoảng 32%, góp phần đáng kể vào hoạt động thị trường Một số gương mặt điển Cơng ty TNHH Đại Phúc (phần lớn hợp đồng quận Thủ Đức), Công ty TNHH Mộc Đức (quận 2), Công ty CP Phát Triển Nhà Thủ Đức (quận quận Thủ Đức), Công ty TNHH Sao Bắc Đẩu (quận 2), Công ty TNHH Xây Dựng Nam Long (quận 9), Công ty TNHH Một Thành Viên Xây Dựng Kinh Doanh Nhà Phú Nhuận (quận 2), Công ty CP Kiến Á (quận 9), Công ty CP Thế Kỷ 21 (quận 2), Cty TNHH Một Thành Viên An Phú, Công ty THHH Thương Mại Him Lam (quận 2) … Việc tạo điều kiện thuận lợi mà thứ quan trọng hành lang pháp lý thơng thống điều Nhà nước ta cần trọng nhằm hỗ trợ tốt hoạt động doanh nghiệp trên, việc đồng nghĩa với hỗ trợ phát triển lâu dài thị trường bất động sản - Các cá nhân tham gia thị trường quyền sử dụng đất với số lượng giao dịch tương đối đặn hàng tháng Đây thành phần quan trọng việc trì tính ổn định bền vững trình hoạt động phát triển thị trường bất động sản II.2.3.3 Đánh giá chung - Địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức thời gian từ tháng 05/2005 đến tháng 05/2007 nhìn chung có tình hình mua bán – chuyển nhượng bất động sản sơi động, số lượng giao dịch có chiều hướng tăng dần theo thời gian tăng mạnh vào tháng 04 năm 2007 Đây dấu hứa hẹn cho phát triển thị trường nhà thị trường quyền sử dụng đất địa bàn - Số lượng hợp đồng mua bán nhà địa bàn quận quận Thủ Đức vượt trội so với quận thể sôi động tiềm phát triển hai quận này, với số lượng hợp đồng có tham gia doanh nghiệp chiếm tỉ lệ thấp vấn đề cần xem xét - Thị trường quyền sử dụng đất địa bàn ba quận tương đối ổn định, tác nhân tạo biến thiên Biểu 2.4 tham gia công ty kinh doanh bất động sản với số lượng lớn hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo đợt Việc cho thấy tầm ảnh hưởng công ty đến sôi động thị trường - Thị trường nhà thực sơi động có tham gia nhiệt tình cơng ty kinh doanh bất động sản, vấn đế định nhu cầu tới thị trường chủ trương, sách Nhà nước II.3 Một số vướng mắc chung hoạt động công chứng hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản địa bàn TP.HCM II.3.1 Những bất cập định số 55/QĐ-UB Quyết định 55/QĐ-UB UBND TP.HCM triển khai từ ngày 1-5-2005 phần chấm dứt tình trạng tải phòng cơng chứng Các phòng cơng chứng địa bàn TP.HCM giảm tải phần y văn tiếng Việt vốn chiếm đến 80% khối lượng cơng việc phòng cơng chứng Tuy nhiên, kèm với số vấn đề cần xem xét lại để thuận tiện cho người dân việc thực quyền Theo Quyết định 55/QĐ-UB, việc y văn tiếng Việt ngưng hoàn toàn phòng cơng chứng, điều đồng nghĩa với việc phòng cơng chứng cấp không cấp loại hợp đồng giao dịch nói chung hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản nói riêng Theo Quyết định 55 khách phải đến UBND phường quận để thực việc y Việc bất hợp lý gây bất tiện cho khách đến cơng chứng phần lớn khách đến chứng thực hợp đồng có nhu cầu y hợp đồng vừa chứng thực Và theo Quyết định 55, phòng cơng chứng phân chia địa hạt để thực việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch Việc nhằm phân chia rạch ròi quyền hạn phòng đồng thời tránh tải Tuy nhiên, việc lại làm phát sinh vấn đề thuận tiện người dân công chứng Thứ nhất, hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản phải chứng thực phòng cơng chứng mà bất động sản giao dịch nằm địa hạt Thứ hai, vị trí phòng cơng chứng khơng thể nằm trung tâm quận Vì vậy, việc khách phải nhiều thời gian đến phòng cơng chứng mà có địa hạt chứa bất động sản giao dịch khơng thể quyền lựa chọn phòng cơng chứng gần thuận tiện lại để đến thực chứng thực hợp đồng Ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng cơng chứng số TP.HCM cho biết : Phòng cơng chứng số TP.HCM có lợi nằm gần UBND quận Thủ Đức nên khách có nhu cầu y cần gần, không nhiều thời gian Hầu hết CCV cho Sở Tư pháp TP nên đề xuất thành phố điều chỉnh thêm bước Quyết định 55, cho phép PCC chứng thực y giấy tờ, văn PCC phát hành thuận tiện cho người dân Điều phù hợp với Điều 73 Nghị định 75 công chứng, chứng thực: Nơi cấp có quyền cấp Trong thời gian gần việc xóa bỏ địa hạt đưa thảo luận Khó khăn lớn vấn đề khả xác minh bất động sản tham gia giao dịch công chứng viên bị hạn chế, điều không đảm bảo cho an toàn hợp đồng Tuy nhiên, việc xóa bỏ địa hạt cơng chứng thức áp dụng người dân quyền lựa chọn nơi gần nhất, thuận tiện thái độ phục vụ cán cơng chứng tốt Xóa bỏ địa hạt cơng chứng góp phần cải cách cơng tác cơng chứng, giúp người dân có nhiều chọn lựa có nhu cầu cơng chứng II.3.2 Xác nhận quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản với giấy đỏ Theo định Bộ Tài nguyên - môi trường, hàng ngàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cấp theo mẫu (theo Luật đất đai 2003) Thế mẫu giấy đưa vào giao dịch, chuyển nhượng nhà đất phòng cơng chứng phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc Ông Lê Văn Hiên, với hợp đồng mua bán nhà đường Phạm Phú Thứ, phường 4, quận Phòng Cơng chứng số chứng nhận,thắc mắc: “Tôi mua nhà công chứng xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ nhà cũ cho tôi? Lỡ mai người chủ cũ nói chuyển nhượng đất mà khơng bán nhà cho tơi sao?” Căn nhà mà ông Hiên mua vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt giấy đỏ) theo mẫu mới, mẫu giấy thực chất chứng nhận quyền sử dụng đất người cấp giấy Còn tài sản gắn liền đất “ghi nhận” sổ đỏ Nội dung ghi nhận đơn giản: tài sản gắn liền đất nhà có diện tích bao nhiêu, xây dựng Như vậy, việc ghi nhận có xác định quyền sở hữu nhà có thuộc người có quyền sử dụng đất hay khơng? Theo ơng Hồng Xn Hoan, trưởng Phòng Cơng chứng số TP.HCM, người dân xác định có quyền sử dụng đất nên phòng cơng chứng chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do giấy có phần ghi nhận thêm tài sản gắn đất nên phòng cơng chứng phải soạn thảo loại mẫu hợp đồng có tên “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (có tài sản gắn liền với đất) Trong đó, nhà cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo mẫu cũ) giao dịch người dân phòng cơng chứng xác nhận “hợp đồng mua bán nhà” Theo phòng cơng chứng, việc đổi mẫu hợp đồng mua bán nhà thành “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất” biện pháp tình thế, xét nội dung hợp đồng nhiều điều chưa an tâm Ơng Trần Anh Tuấn, trưởng Phòng Cơng chứng số 3, băn khoăn: “Giấy đỏ ghi nhận tài sản đất không chứng nhận quyền sở hữu nhà, công chứng viên ký chứng nhận hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất liệu có đúng?” Nhiều người cấp giấy đỏ tỏ băn khoăn: nhà tôi không xác lập rõ cấp chủ quyền mà ghi nhận chung chung giấy đỏ mà khơng rõ nhà ai? Phòng cơng chứng số cho biết chờ văn hướng dẫn cấp trên, trường hợp Phòng giải tạm thời cách ghi tên hợp đồng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất)” giải hợp đồng mua bán nhà bình thường Theo phương án mà Bộ Xây dựng soạn thảo để trình Chính phủ người dân đăng ký quyền sở hữu tài sản đất (nhà, xưởng…) cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tức nhà có tới hai loại giấy tờ: “giấy đỏ” chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Về phương án này, theo ông Trần Anh Tuấn: “Một nhà mà có tới hai loại giấy tờ phiền phức Người dân phải nhiều thời gian cho việc làm thủ tục hành trình làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất phải tới hai quan: Sở Tài nguyên môi trường (quản lý đất) Sở Xây dựng (quản lý nhà)” Ơng Nguyễn Quang Thắng, trưởng Phòng Cơng chứng số 5, xúc: “Việc cải tiến, ban hành loại giấy thật làm rối thêm cho việc quản lý nhà, đất” Theo ơng Thắng, chưa kể đến tình khó lường định xảy ra: chủ sở hữu nhà bán nhà mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng bán nhà, thực tế họ có tới hai loại giấy tờ độc lập nhau, ghi nhận « quyền » họ tách bạch Điều 48 Luật đất đai năm 2003 qui định: « Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo qui định pháp luật đăng ký bất động sản » Theo phòng cơng chứng, việc cấp loại giấy có giá trị vừa chứng nhận quyền sử dụng đất vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà hợp lý Phương án mà nhiều người tán thành thời điểm nên sửa lại mẫu giấy đỏ vừa phát hành, ghi nhận quyền sở hữu nhà giấy II.3.3 Những điều bất hợp lý Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (Thông tư 04) công chứng hợp đồng, văn liên quan quyền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày 3/8/2006 Sau thời gian áp dụng thực tế phòng cơng chứng địa bàn TP gặp khơng khó khăn Một số UBND phường quận Bình Tân quận khác 5, thời gian từ 15-8-2006 đột ngột ngưng khơng ký xác nhận tình trạng nhà cho người dân khiến nhiều hợp đồng, giao dịch liên quan nhà đất người dân nhiều nơi bị ách lại Theo giải thích phường, việc khơng ký xác nhận tình trạng nhà người dân theo qui định thông tư 04 (liệt kê bốn loại giấy tờ cần thiết sáu loại giấy bổ sung số trường hợp) khơng có giấy xác nhận tình trạng nhà Theo người dân u cầu đến phòng cơng chứng để hướng dẫn Theo nghị định 75/2000/NĐ-CP, việc xác định nhà đất có giấy tờ hợp pháp hay khơng đơn giản, cần cơng chứng viên kiểm tra giấy chứng nhận nhà đất Tuy nhiên, để xác định nhà đất có bị tranh chấp, kê biên hay khơng khó có tranh chấp tòa án khơng thơng báo cho phòng cơng chứng Chỉ có UBND phường, xã nơi nắm cụ thể, rõ ràng thơng tin Chính vậy, từ nhiều năm nay, vào chức năng, quyền hạn quan công chứng nghị định 75/2000/NĐ-CP qui định mẫu hồ sơ mua bán, tặng cho, chấp nhà đất thường kèm theo giấy “xác nhận tình trạng nhà” để UBND phường, xã chứng nhận trước công chứng hợp đồng Theo ông Nguyễn Quang Thắng, trưởng Phòng Cơng chứng số (TP.HCM), khơng có xác nhận phường, xã mà để chủ sở hữu tự cam kết xảy tình trạng muốn bán nhà mà chủ sở hữu giấu việc nhà bị tranh chấp, kê biên Người mua khơng có điều kiện để tìm hiểu thơng tin “Nếu cơng chứng viên chứng hợp đồng có gian dối vi phạm pháp luật” - ơng Thắng nói Chính vậy, tất phòng cơng chứng từ chối chứng thực hợp đồng nhà đất khơng có “xác nhận tình trạng nhà” UBND phường, xã Tình trạng khơng ảnh hưởng đến người dân mà ảnh hưởng đến doanh nghiệp Đại diện Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) cho biết họ củng mắc phải tình trạng “Phường qua, cơng chứng lại” làm hợp đồng cho khách Tình trạng kéo dài làm ách tắc hàng loạt việc mua bán – chuyển nhượng bất động sản, ảnh hưởng xấu đến phát triển thị trường bất động sản giai đoạn Khi nói Thơng tư 04, Bà Huỳnh Thị Ngọc Yến, Trưởng phòng Cơng chứng số cho biết, trước hợp đồng nhà đất cầm cố, chấp, cho thuê…, giải ngày hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế… phải cần ngày Nhưng theo quy định mới, công chứng viên phải chịu trách nhiệm hoàn toàn chứng thực trường hợp phức tạp mua bán bất động sản phải kiểm tra hồ sơ vẽ, lý lịch nhà, đất, đối chiếu với gốc… phải thực từ đến ngày làm chúng tơi thật lo ngại Bà cho biết thêm, thực công chứng trường hợp cần xác minh thêm thông tin bất động sản, phải phụ thuộc thời gian vào đơn vị cung cấp thông tin Chẳng hạn UBND quận Phú Nhuận cung cấp thông thông tin từ - ngày, UBND quận Bình Thạnh gửi phiếu hẹn đến ngày Vì vậy, biện pháp tình người dân tự nộp giảm thời gian gửi qua bưu điện (khoảng ngày) trực tiếp đốc thúc đơn vị cung cấp thơng tin… Nói thêm vấn đề thời gian xử lý hồ sơ Thông tư 04, vấn đề khiến ta phải xem xét cơng chứng hình thức(nhanh, gọn) hay cơng chứng nội dung(chậm, chặt chẽ) Khi cơng chứng hình thức, cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm vấn đề thời gian, địa điểm, lực hành vi dân chữ ký đương v.v., thời gian thụ lý ngắn Còn cơng chứng nội dung (bao gồm hình thức), cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm mục đích nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm điều luật, không trái đạo đức xã hội, thời gian thụ lý dài công chứng hình thức Theo Bộ Tư Pháp, tỷ lệ số hợp đồng công chứng bị tranh chấp Mỹ (công chứng hình thức) 30%/năm, Pháp (cơng chứng nội dung) 0,08%/năm Qua ta thấy ưu việt công chứng nội dung hướng mà công chứng nước ta áp dụng Thông tư 04 rõ ràng hướng đến việc công chứng nội dung yêu cầu công chứng viên chịu trách nhiệm tất nội dung mà bà Huỳnh Thị Ngọc Yến nêu trên, lại rút ngắn thời gian đến mức tối thiểu, điều mà cơng chứng viên khó làm Mặt khác, Thông tư 04 nêu loại giấy tờ cần thiết công chứng số giấy tờ bổ sung trường hợp khác như: di chúc, giấy chứng tử, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - cơng trình, giấy phép xây dựng, văn xác nhận tiền sử dụng đất…Theo phản ánh từ phòng cơng chứng, quy định làm họ thật lúng túng số trường hợp khơng u cầu giấy tờ khác khơng thể cơng chứng Ơng Nguyễn Quang Thắng, Trưởng phòng Công chứng số dẫn chứng, để công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất ngồi giấy tờ quy định, chủ sở hữu cần phải bổ sung văn xác nhận tình trạng nhà khơng có tranh chấp, kê biên tài sản Nhưng Thông tư 04 quy định giấy tờ quy định, quan cơng chứng, chứng thực khơng đòi hỏi thêm loại giấy tờ khác Được biết theo Thơng tư 04 thời gian giải hồ sơ nhà đất vòng ngày, hồ sơ phức tạp khơng q ngày Thời gian ngắn tốt liệu có sát với thực tế hay chưa phải xem xét lại Ngoài ra, theo Luật Đất đai, hợp đồng đất, đất có tài sản đất người dân cơng chứng phòng cơng chứng UBND phường Nhưng Luật Nhà hợp đồng nhà (dĩ nhiên phải có đất) đến phòng cơng chứng UBND huyện cơng chứng; Thơng tư 04 quy định phòng cơng chứng UBND xã, phường, thị trấn cơng chứng hợp đồng, văn bất động sản Trong từ trước đến nay, UBND phường, xã không thực chức khơng có văn quy định, hướng dẫn phường, xã làm công việc Theo ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng cơng chứng số : ”Khơng rối rắm mà Thơng tư 04 có nhiều điều bất hợp lý Đồng ý rút ngắn thời gian quy định thực ngày điều khó thực hợp đồng nhà đất vốn phức tạp Do nay, chúng tơi rút ngắn tối đa ngày Hơn nữa, thực theo Thông tư 04 UBND phường xã, thị trấn chứng thực hợp đồng bất động sản, chúng tơi sợ phát sinh nhiều vấn đề cán cơng chứng phòng tư pháp phường, xã trình độ chun mơn hạn chế, lại khơng đủ lý luận để công chứng giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà đất Đã quy định thực ngày khơng thể thực được” Trước bất cập mà Thơng tư 04 q trình áp dụng vướng phải, Phòng Bổ trợ Tư pháp – Sở Tư pháp TP.HCM hoàn thành dự thảo kiến nghị UBND TP Bộ Tư pháp cho thực theo quy định cũ Ngày 5-9-2006, Sở Tư Pháp TP.HCM gửi cơng văn số 2868/STP-BTTP u cầu phòng công chứng TP.HCM bỏ thủ tục yêu cầu người dân tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan nhà đất (mua bán, chuyển nhượng, chấp …) phải xuất trình « giấy xác nhận tình trạng nhà » khơng bị tranh chấp, kê biên có xác nhận UBND phường xã Tuy nhiên, hợp đồng giao dịch bổ sung điều khoản xác định rõ trách nhiệm bên giao dịch : bên bán, bên chuyển nhượng … phải tự cam kết tài sản khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên ; bên mua, bên nhận chuyển nhượng … cam kết tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý tài sản giao dịch II.3.4 Vấn đề sàn giao dịch theo Luật kinh doanh Bất động sản Luật kinh doanh bất động sản qui định: cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn mua bán, chuyển nhượng, cho thuê phải thông qua sàn giao dịch Luật có hiệu lực từ 1-1-2007 đến chưa có hướng dẫn Nhiều doanh nghiệp muốn bán nhà không quan công chứng chứng thực hợp đồng khơng mua bán qua sàn Cụ thể theo điều 56 & 57 Luật kinh doanh bất động sản: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất cá nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh khơng phải qua sàn giao dịch) Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật Các bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh bị từ chối đưa lên sàn giao dịch Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản Sàn giao dịch phải có qui chế hoạt động, sở vật chất phù hợp, có người quản lý điều hành đủ điều kiện phủ qui định Từ trước đến nay, doanh nghiệp kinh doanh nhà bán cho khách hàng cung cấp giấy tờ nhà đất, giấy phép kinh doanh để yêu cầu quan công chứng chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất Thế nhưng, từ Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, số phòng cơng chứng từ chối cơng chứng hợp đồng mua bán cơng ty với khách hàng việc mua bán không thông qua sàn giao dịch bất động sản Một cán Phòng cơng chứng số giải thích Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1-1-2007 Kể từ thời điểm này, công ty kinh doanh địa ốc muốn bán sản phẩm phải thơng qua sàn giao dịch xem hợp pháp Nhiều người dân, công ty kinh doanh địa ốc nghĩ cán phòng cơng chứng làm khó khơng thực trái luật Theo số doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản, việc phòng cơng chứng khơng chứng thực hợp đồng giao dịch công ty chưa thông qua sàn phù hợp qui định Tuy nhiên, ông Trần Mạnh Châu - tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) - nói: luật qui định việc phải thành lập sàn giao dịch hay điều kiện thành lập chưa có hướng dẫn cụ thể Theo luật, muốn lập sàn giao dịch tối thiểu phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản người đứng tổ chức dạy, cấp chứng môi giới bất động sản chưa có hướng dẫn Theo phó giám đốc công ty kinh doanh địa ốc, chưa có hướng dẫn cụ thể nên việc mua bán phải thực “chui”, khơng cơng chứng Có thể sau doanh nghiệp hồn chỉnh thủ tục thời điểm mua bán sản phẩm chưa đảm bảo tính pháp lý người dân khơng thể cầm cố, chấp Mà thiệt hại khơng chịu trách nhiệm Một cán sàn giao dịch bất động sản thuộc Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cho biết sau phòng cơng chứng khơng chứng hợp đồng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc muốn hợp thức hóa cách rao bán sản phẩm thông qua sàn trung tâm Nhưng để đảm bảo lên sàn, sản phẩm rao bán phải đảm bảo tính pháp lý, cơng khai Nhưng đa số dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, cần phải thêm thời gian để hoàn tất thủ tục Luật qui định việc lập sàn tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản Trong đó, thực tế có nhiều người đầu cơ, mua bán lại nhà đất để kiếm lời lại không đăng ký kinh doanh Theo cơng chứng viên, thiếu sót mà luật khơng thể điều chỉnh hết Theo ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng công chứng số TP.HCM việc mua bán qua sàn điều khó mà thực phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thông thường công ty ký hợp đồng với khách hàng từ nhiều năm trước, bắt phải giao dịch qua sàn điều thực Nhất trường hợp nhà đất tái định cư: phải mua bán lại qua sàn giao dịch giá mua bán theo thị trường cao, người có tiêu chuẩn tái định cư khơng thể mua nhà Vì Phòng cơng chứng số tiếp tục công chứng giao dịch mua bán – chuyển nhượng bất động sản cho cơng ty bình thường để tháo gỡ tạm thời khó khăn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trước vướng mắc phòng cơng chứng, UBND TP.HCM vừa phải văn cho phép phòng cơng chứng chứng nhận hợp đồng mua bán nhà doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà thời gian từ sàn giao dịch bất động sản theo qui định hình thành Bộ Xây dựng cho biết dự thảo nghị định hướng dẫn thực Luật kinh doanh bất động sản trình Chính phủ từ tháng 11-2006 Đến nay, chưa nhận phản hồi để chỉnh sửa, bổ sung II.3.5 Vấn đề hồ sơ giao dịch nhà đất “giấy trắng” Giấy trắng từ gọi chung cho : khoán, giấy phép cho xây cất nhà, giấy mua bán quyền cũ cấp trước 1975; định, giấy phép xây dựng UBND TP, quận huyện cấp; giấy sở hữu nhà Sở Nhà đất TP UBND quận huyện cấp; định cấp phó chủ quyền nhà; định giấy chứng nhận UBND huyện cấp nhà, đất khu vực nông thôn trước Anh Nguyễn Tuấn Hùng, ngụ đường Phan Văn Sửu, quận Tân Bình, cho biết anh muốn bán nhà (đã có định cấp đất, giấy phép xây dựng hồn cơng) tháng khơng thể thực Dù thỏa thuận giá bán với người mua hai bên đến làm thủ tục cơng chứng bị từ chối Bà Vũ Thị Thanh, chủ sở hữu nhà đường Cách Mạng Tháng Tám, quận Tân Bình, cho biết: “Tơi rao bán nhà gần năm tìm người mua, thỏa thuận giá lại vướng thủ tục cơng chứng nên việc mua bán đành hủy bỏ Chỉ qui định mai khác Nhà nước mà chúng tơi bị thiệt thòi” Theo giải thích quan công chứng, nguyên nhân luật định từ ngày 1-1-2007 đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (giấy đỏ giấy hồng) giao dịch Trên thực tế, nhà đất có loại giấy trắng cấp trước Và nhiều phòng công chứng từ chối ký hợp đồng giao dịch người dân có giấy trắng Thế nhiều người dân chuẩn bị hồ sơ để xin cấp giấy hồng lại tiếp tục bị UBND quận, huyện từ chối với lý chờ TP ban hành định triển khai cấp giấy hồng theo Luật nhà Việc nhận, không nhận chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan nhà đất có giấy trắng quan cơng chứng lại khơng thống Một số phòng công chứng cho phép vài loại giấy trắng giao dịch có phòng “ách” tồn hồ sơ nhà đất có giấy trắng lại Sự “lộn xộn” bắt nguồn từ việc mâu thuẫn hai luật: theo Luật đất đai đất khơng có giấy tờ hợp pháp khơng giao dịch, Luật nhà Nghị định 181 qui định kể từ ngày 1-1-2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) thực quyền giao dịch, chuyển nhượng, góp vốn Qui định dựa kế hoạch đến cuối năm 2006 tỉnh, thành cấp xong giấy đỏ cho người dân Nhưng kế hoạch bị “bể” nên hàng chục ngàn trường hợp chưa kịp chuyển đổi từ loại giấy khác sang giấy đỏ, dẫn đến giao dịch ách tắc thời gian dài Theo thống kê Sở Tài nguyên - mơi trường TP.HCM, tồn TP 200.000 nhà đất có giấy trắng Để cấp đổi tồn số giấy tờ sang giấy hồng phải hàng năm trời giải xong Mặt khác, tính riêng khoản chi phí mà người dân phải bỏ để yêu cầu đo vẽ nhà đất, photocopy hồ sơ tốn kém, chưa kể họ phải chịu nhiều phiền hà thủ tục tiếp nhận, giải hồ sơ Bộ TN-MT cho biết trình Chính phủ qui định cho gia hạn thời gian sử dụng loại giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất (còn gọi giấy trắng) đến 1-1-2008 Song qui định chưa ban hành Nên vấn đề tình trạng dậm chân chỗ Theo ơng Trần Anh Tuấn, trưởng Phòng Cơng chứng số 3: “Vẫn biết việc không chứng thực giao dịch nhà đất có giấy trắng thiệt thòi cho người dân lỗi quan quản lý nhà nước công chứng viên chứng sợ làm trái Luật đất đai” Để tháo gỡ vướng mắc, phòng cơng chứng phải vận dụng Luật nhà để “né” nghị định 181 Luật nhà qui định: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo qui định pháp luật đất đai có ghi nhận nhà ngun giá trị khơng phải đổi lại Một cán Sở Xây dựng cho với qui định vậy, Luật nhà công nhận loại giấy tờ hợp lệ (giấy trắng) đương nhiên loại giấy tờ giá trị giao dịch thời gian chờ đổi sang mẫu giấy Nhưng phòng cơng chứng giải thích nghị định 181 hiệu lực, cơng nhận giao dịch vi phạm qui định Vì phòng cơng chứng công chứng cho trường hợp giấy trắng có nhà gắn liền với đất (trên thực tế công nhận chuyển nhượng phần nhà, “lách” công chứng phần đất) Riêng loại giấy trắng đất (không có nhà đất) tạm thời chưa cơng chứng cho giao dịch Theo ơng Phan Văn Cheo - trưởng Phòng Cơng chứng số 1, giải giấy trắng có nhà gắn với đất giải tỏa khoảng 30% lượng hồ sơ giao dịch ngày Có điều người dân mua nhà đất, ngân hàng nhận chấp nói chưa thật an tâm phát sinh phức tạp người bán, người chấp sau cho bán (hoặc chấp) phần nhà không bán (thế chấp) phần đất Để giải tình trạng trên, Sở Tư pháp cho biết dự thảo thị trình UBND TP giải số vấn đề liên quan đến giấy trắng Theo loại giấy trắng tiếp tục giao dịch đến cuối năm 2007 Sau người dân muốn giao dịch phải đổi sang giấy tờ hợp pháp Các loại giấy tờ coi hợp pháp gồm: giấy đỏ cấp theo Luật đất đai 1993 (công nhận quyền sử dụng đất ở), giấy hồng cũ cấp theo nghị định 60/CP (công nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở), giấy đỏ (cấp theo Luật đất đai 2003, công nhận quyền sử dụng đất ghi nhận cơng trình đất), giấy hồng cấp theo nghị định 95/CP (chỉ cơng nhận nhà ở, cơng trình xây dựng đất) Chủ sở hữu nhà đất có giấy tờ tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… Sau giao dịch, chủ sở hữu đăng ký cấp đổi giấy hồng Giấy hồng cấp theo Luật nhà hướng dẫn nghị định 90: công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, chủ sở hữu giao dịch bình thường, riêng chấp bị vướng chưa có hướng dẫn thủ tục đăng ký chấp Tuy nhiên, qui định liệu có mâu thuẫn với Luật nhà giấy trắng (có nhà gắn liền với đất) có giá trị, đổi sang giấy hồng người dân chưa có nhu cầu tình trạng ách tắc giao dịch liệu có chấm dứt triệt để hay phát sinh nhiều vấn đề khác Đây vấn đề mà thiết nghĩ quan chức định cân nhắc dự tính hiệu hậu ban hành II.3.6 Vấn đề giao dịch người Việt Nam định cư nước Năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định 81/CP cho phép bốn đối tượng người Việt Nam định cư nước (Việt Kiều) mua nhà nước gồm: người đầu tư lâu dài Việt Nam; người có cơng đóng góp với đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam; người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam Các trường hợp phép mua, nhận tặng cho, đổi, thừa kế nhà người Việt Nam nước với số lượng không hạn chế Năm 2005, Luật nhà qui định bốn nhóm đối tượng theo Nghị định 81/CP đồng thời bổ sung thêm qui định cho phép tất Việt Kiều có thời gian cư trú nước từ sáu tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẻ hộ Ta thấy nhà nước ta từ lâu có chủ trương, sách khuyến khích Việt Kiều định cư nước nguồn nhân lực, vật lực to lớn đóng góp khơng nhỏ công xây dựng đất nước Thống kê cho thấy số lượng Việt Kiều nước qua cửa sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất hàng năm tăng: năm 2003 khoảng 300.000 đến năm 2006 khoảng 470.000 Có khoảng 30% Việt Kiều có nguyện vọng sinh sống lâu dài Việt Nam có nhu cầu sở hữu nhà Việt Nam, tính nhu cầu nhà từ 100.000 đến 150.000 nhà Kèm theo lượng vốn đầu tư khơng nhỏ rót vào kinh tế nước ta Theo số liệu Bộ Kế hoạch Đầu tư, từ năm 2001-2006, lượng ngoại tệ Việt Kiều chuyển nước 20 tỉ USD, riêng năm 2006 4,8 tỉ USD Tiềm nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ với nhu cầu lớn nhà động lực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta Thế Luật Nhà có hiệu lực tính tới thời điểm gần năm vấn đề giao dịch Việt Kiều tình trạng bế tắc Ơng Nguyễn Hữu Vựng Việt kiều Mỹ Việt Nam vài lần năm 2006 Ông nước với ý muốn mua lại nhà cha mẹ Nhà Nước quản lý theo diện nhà vắng chủ phường 14 quận hóa giá cho người khác Sau thỏa thuận xong với người chủ, ông làm hợp đồng chứng thực bị phòng cơng chứng từ chối với lý chưa có hướng dẫn Luật Nhà phần Việt Kiều mua nhà nước Trường hợp tương tự ông Vựng phổ biến Hầu hết phòng cơng chứng địa bàn TP.HCM chưa thực việc chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản cho đối tượng Việt Kiều Một lý chung Luật Nhà có quy định chưa có văn hướng dẫn nên chưa thể làm Vấn đề không cản trở nhu cầu Việt Kiều nhà ở, gây thiệt hại cho thị trường bất động sản nước ta mà làm phát sinh nhiều tiêu cực, tiêu biểu việc Việt Kiều nhờ người quen đứng tên sở hữu nhà làm phát sinh nhiều vụ kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà thời gian gần Tình trạng khơng tốt cần sớm giải Theo ý kiến ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng cơng chứng số TP.HCM, vấn đề từ lâu nằm tình trạng bế tắc, khơng phòng cơng chứng số mà tất phòng cơng chứng địa bàn TP.HCM chưa thực việc chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản cho đối tượng Việt Kiều Mặc dù Luật Nhà có quy định chưa đủ rõ ràng, cụ thể để thực Đơn cử khoản mục thời hạn sáu tháng mua nhà tính nào, tính liên tục hay tính gộp thời gian nhiều lần nước Phòng chờ văn hướng dẫn cụ thể Luật Nhà giải trường hợp Trước tình trạng trên, ngày 02/04/2007, Vụ Hành Tư pháp thuộc Bộ Tư Pháp có cơng văn số 1406 gửi cho Ủy ban người Việt Nam nước thuộc Bộ Ngoại giao vấn đề sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước Ngày 12/04/2007, Ủy ban người Việt Nam nước ngồi thuộc Bộ Ngoại giao có cơng văn số 237 để trả lời vấn đề Nội dung công văn cho biết Bộ Ngoại giao – Ủy ban người Việt Nam nước phối hợp Bộ Công an soạn thảo Thông tư liên tịch hước dẫn xác định thời hạn cư trú Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngồi giấy tờ trình tự thủ tục xác nhận đối tượng người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam Nội dung cơng văn đề nghị quan có chức có cơng văn hướng dẫn, thị phòng cơng chứng giải trường hợp mua bán – chuyển nhượng nhà đất cho đối tượng người Việt Nam định cư nước Tuy nhiên chưa có phản ứng từ phía quan liên quan, trường hợp ông Vựng chưa giải vấn đề nằm tình trạng bế tắc KẾT LUẬN Kết luận Trong giới hạn đề tài, phần tìm hiểu hoạt động cơng chứng giao dịch mua bán – chuyển nhượng bất động sản Phòng cơng chứng số TP.HCM Thơng qua biết thêm hoạt động phòng cơng chứng, dạng hợp đồng giao dịch bất động sản cơng chứng Đồng thời nắm quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phòng Việc phân tích hoạt động công chứng giao dịch mua bán – chuyển nhượng bất động sản Phòng khơng cho ta thấy đơn số lượng hợp đồng lớn (tổng số lượng phạm vi thời gian nghiên cứu đề tài 9921 hợp đồng) mà phản ánh phần hoạt động thị trường bất động sản quận 2, quận quận Thủ Đức theo góc nhìn theo địa bàn, theo chủ thể tham gia thị trường góc nhìn tổng thể Khi phân tích dựa việc phân chia theo địa bàn, ta thấy mức độ sôi động thị trường nhà thị trường quyền sử dụng đất riêng quận 2, quận quận Thủ Đức Ta nhận thấy quận qua thời kỳ sôi động, thị trường tương đối cố định, dự án gần phủ kín Trong quận quận Thủ Đức thời gian gần sơi động Khi phân tích dựa việc phân chia theo chủ thể tham gia, điều dễ nhận thấy chênh lệch số lượng hợp đồng mà doanh nghiệp ký kết so với cá nhân lớn Cụ thể lượng hợp đồng mua bán nhà 3% so với 97%, lượng hợp đồng chuyển nhượng đất có khả quan với tỉ lệ 32% so với 68% Thông qua việc lý giải số ta biết tồn vướng mắc luật lớn khiến việc thực thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn Điều làm phát sinh tượng doanh nghiệp bán nhà tạm thời chưa làm thủ tục Với góc nhìn tổng hợp từ hai hướng trên, ta nhận thấy ảnh hưởng lớn doanh nghiệp sôi động thị trường rút luật thơng thống, rõ ràng doanh nghiệp tham gia nhiệt tình thị trường phát triển Kiến nghị Qua trình nghiên cứu thực đề tài, nhận thấy : - Đề tài nghiên cứu phần chứng thực hoạt động mua bán – chuyển nhượng bất động sản, phần nhỏ chưa phản ánh nhiều khía cạnh thị trường bất động sản Vì thời gian tới, đề tài có kiến nghị cần nghiên cứu mở rộng thêm hoạt động chấp – cầm cố, tặng cho, cho thuê … để có nhìn khách quan hơn, tồn diện thị trường bất động sản địa bàn quận 2, quận quận Thủ Đức - Để giải dứt điểm vướng mắc tồn tại, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, đề nghị quan chuyên môn nên tham mưu cho Chính phủ thực hai biện pháp sau : Thứ nhất, có kế hoạch cụ thể việc ban hành luật văn hướng dẫn đồng thời rà sốt lại tính hợp lý điều khoản thống quan hữu quan, biện pháp hạn chế chồng chéo chậm trễ việc thực thi luật làm ảnh hưởng đến hoạt động thị trường bất động sản Thứ hai, xây dựng hệ thống sở liệu chung cho quan nhà nước đồng thời đảm bảo kết nối trực tuyến 24/24, kèm với bãi bỏ việc cấp giấy chứng nhận mà thay vào quản lý mã số trước bạ, biện pháp giảm nhiều thủ tục, rút ngắn thời gian tìm trao đổi thông tin quan dẫn đến rút ngắn thời gian thụ lý hồ sơ, đồng thời giúp xóa bỏ địa hạt cơng chứng mà đảm bảo an toàn cho hợp đồng TÀI LIỆU THAM KHẢO Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản : thực trạng, nguyên nhân giải pháp Viện nghiên cứu địa chính, Viện NCKH thị trường giá cả, TP.HCM 2006 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Lê Xuân Bá, 2003 Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Một số viết từ website thông tin : Báo điện tử tổ quốc http://www.toquoc.gov.vn Báo Sài Gòn giải phóng http://www.sggp.org.vn Cải cách hành Nhà nước http://www.caicachhanhchinh.gov.vn Diễn đàn nhà đất TP.HCM http://www.nhadattphcm.gov.vn/dknd/forum/ Sở Tư pháp TP.HCM http://www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn Sở Tài nguyên – Môi Trường TP.HCM http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn Tập đoàn Onboom http://www.onboom.com 10 Tập đoàn Courant Việt Nam http://www.courant.com.vn ... & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH – PHÁP LUẬT NGUYỄN ĐĂNG NGỌC THÀNH TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TP.HCM GIAI ĐOẠN 2005. .. nhượng bất động sản phòng cơng chứng số giai đoạn 2005 – 2007 nhằm đáp ứng mục tiêu sau: Mục tiêu đề tài Tìm hiểu hoạt động cơng chứng giao dịch chuyển nhượng - mua bán bất động sản Phòng cơng chứng. .. chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số TP.HCM Quy trình cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản phòng cơng chứng số TP.HCM