BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ: BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ. 1.1 Những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trả lời: Những chế định liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trọng BLDS 2015 đã có những thay đổi so với BLDS 2005. Cụ thể: Bộ luật Dân sự năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2015 Có 3 điều luật: 320, 321, 322 Viêc quy định tài sản theo hướng mang tính liệt kê lại các loại tài sản và liệt kê thì không bao giờ là đủ dẫn đến việc thiếu xót. Chỉ có 1 điều luật Điều 295 quy định về tài sản có thể dùng để bảo đảm. Đã khắc phục BLDS 2005 với quy định tổng quát cho mọi trường hợp. Khẳng định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai và tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Đã bổ sung thêm quy định: “trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu thì tài sản bảo đảm không phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.”
Trang 1MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ 4
1.1 Những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 4
Tóm tắt bản án số 208/2010/DS-PT 5
1.2 Đoạn nào của bán án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay? 5
1.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao? 6
1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bào đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời? 6
1.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lí của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ 6
1.6 Trên cơ sở so sánh pháp luật, suy nghĩ của anh, chị về khả năng cho phép dùng giấy tờ liên quan đến tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự ? 7
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 02/2014/QĐ-UBTP 7
1.7 Đoạn nào quyết định số 02 các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố? 8
1.8 Văn bản hiện hành cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sỡ văn bản khi trả lời? 8
1.9 Trong quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời? 9
1.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong quyết định số 02? 9
Tóm tắt bản án số 04/2010/DSPT 10
1.11 Đoạn nào của bản án số 04 cho thấy người nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân 11
1.12 Có quy định nào cho phép cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không? Nếu có, nêu cơ sở văn bản 11
1.13 Đoạn nào của Bản án 04 cho thấy Toà án không chấp nhận cho cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ? 12
1.14 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết của Toà án 12
VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÍ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 12
2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm? 12
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 02/KDTM-GĐT 13
Trang 22.2 Hợp đồng thế chấp số 03.00148/HĐTC ngày 27/5/2003 trong Quyết định trên có
thuộc trường hợp phải đăng ký không? 14
2.3 Hợp đồng thế chấp trên đã được đăng ký chưa? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? 15
2.4 Hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm đối với hợp đồng thế chấp nêu trên Vì sao Tòa phúc thẩm lại giải quyết như vậy? 15
2.5 Theo Hội đồng thẩm phán, trong trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký nhưng không được đăng ký thì biện pháp bảo đảm này có giá trị pháp lý đối với các bên trong giao dịch bảo đảm không? Vì sao? 15
2.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý trên của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 15
VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC 16
3.1 Cho biết sự khác biệt cơ bản giữa đặt cọc; cầm cố và thế chấp 16
3.2 Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc 16
3.3 Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc? 17
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT 17
3.4 Theo Quyết định được bình luận, khi nào bên nhận cọc (bà Hạnh) bị phạt cọc? 18
3.5 Theo Quyết định được bình luận, khi nào bên nhận cọc không bị phạt cọc? 18
3.6 Hệ quả của việc bên nhận cọc không bị phạt cọc? 18
3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa giám đốc thẩm về xử lý tài sản đặt cọc 19
VẤN ĐỀ 4: BẢO LÃNH 19
4.1 Những đặc trưng của bảo lãnh 19
4.2 Những thay đổi giữa BLDS 2005 và BLDS 2015 về bảo lãnh? 19
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 02/2013/KDTM-GĐT 20
4.3 Đoạn nào của quyết định cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ông Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng là quan hệ bảo lãnh? 21
4.4 Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán 21
4.5 Theo Toà án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ nào? Vì sao? 22
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 968/2011/DS-GĐT 22
4.6 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền? 23
4.7 Hướng liên đới trên có được Tòa giám đốc thẩm chấp nhận không? 23
Trang 34.8 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quanđến vấn đề liên đới nêu trên? 234.9 Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụbảo lãnh? 234.10 Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 24
Trang 4BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ: BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ
VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ.1.1 Những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Trả lời: Những chế định liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trọng BLDS 2015 đã có những thay đổi so với BLDS 2005 Cụ thể:
Bộ luật Dân sự năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2015
Có 3 điều luật: 320, 321, 322
Viêc quy định tài sản theo hướng
mang tính liệt kê lại các loại tài sản
và liệt kê thì không bao giờ là đủ dẫn
tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai và tài sản bảo
đảm phải thuộc quyền sở hữu của
bên bảo đảm
Đã bổ sung thêm quy định: “trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu thì tài sản bảo đảm không phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.”
Khoản 1 Điều 320 BLDS 2005 :
“Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự phải thuộc quyền sở hữu của
bên bảo đảm và được phép giao
dịch.”
Khoản 1 Điều 295 BLDS 2015: Đã bỏ đi quy
định được phép giao dịch bởi vì theo pháp luậthiện hành, tài sản được đem ra giao dịch là phảiphù hợp với quy định của pháp luật Điều này
áp dụng chung cho mọi loại giao dịch
Khoản 2 điều 320 BLDS 2005 quy
định làm rõ vật hình thành là bất
động sản hay động sản trong tương
lai tại thời điểm nghĩa vụ xác lập
Khoản 3 Điều 295 BLDS 2015 chỉ quy định
là : “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”
vì đã có quy định khác tại Điều 108 BLDS 2015.
Bổ sung thêm quy định tại Khoản 4 Điều 295:
“Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.” Quy định này nhằm tránh việc có người
yêu cầu giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn giá trịnghĩa vụ được bảo đảm
Những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 liên quan đến tài sản có thể dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã rõ ràng và bớt rườm rà hơn so với Bộ luật Dân
sự năm 2005
Trang 5Tóm tắt bản án số 208/2010/DS-PT
Nguyên đơn: ông Phạm Bá Minh
Bị đơn: bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo
Sự việc: Ngày 14/9/2007 bà Khen và ông Thảo thế chấp cho ông Minh một giấy sử dụng
sạp D2 -9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời hạn vay 6 tháng với lãi suất là3%/tháng
Khi đến hạn hợp đồng thì bà Khen, ông Thảo không có khả năng thanh toán nên ôngMinh đã khởi kiện yêu cầu bà Khen, ông Thảo trả lãi và gốc
Quyết định:
Tòa sơ thẩm: Buộc bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo có nghĩa vụ thanh toáncho ông Phạm Bá Minh số tiền 38.914.800 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực phápluật
Ông Phạm Bá Minh có trách nhiệm trả cho bà Khen, ông Thảo bản chính giấy chứngnhận sạp D2 – 9 tại chợ Tân Hương do bà Bùi Thị Khen đứng tên được ban quản lí chợTân Hương cấp ngày 14/5/2001
Ngày 5/10/2009, ông Phạm Bá Minh kháng cáo
Tòa phúc thẩm: Bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, ông Phạm Bá Minh
Xử theo Tòa sơ thẩm
1.2 Đoạn nào của bán án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?
Trả lời: Trong bản án số 208/2010/DS-TP ngày 09/03/2010 của Tòa án Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh cho ta thấy bên vay (bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn KhắcThảo) dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay với bên cho
vay(ông Phạm Bá Minh) là: “Ông là chủ doanh nghiệp cầm đồ Bá Minh Vào ngày 14/9/2007bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo có thế chấp cho ông một giấy sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000đ, thời hạn vay là 6 tháng , lãi suất thỏa thuận là 3% tháng ”.
Ngoài ra, bên vay cũng đã xác nhận việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay với bên cho vay: “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận: Có thế chấp một tờ giấy sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000đ cho ông Phạm Bá Minh là chủ dịch vụ cầm đồ Bá Minh Lãi suất 3% /tháng.”
Trang 61.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?
Trả lời: Theo Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 thì: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản.” Mà giấy chứng nhận sử dụng sạp chỉ chứng minh bà Khen có
quyền được sử dụng sạp để buôn bán ở chợ Tân Hưng chứ không chứng minh quyền sởhữu của bà Khen với sạp đó Bà Khen chỉ có quyền sử dụng còn ngoài ra không còn đặcquyền nào khác đối với sạp Và sạp đó cũng không phải tài sản của bà Khen Ngoài ragiấy chứng nhận sử dụng sạp cũng không thuộc danh sách các loại giấy tờ có giá theo
Khoản 9 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP : “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín
phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”.
Vì vậy giấy chứng nhận sạp không phải là giấy tờ có giá, cũng không phải là tàisản, tiền ,vật
1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bào đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
Trả lời: Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bào đảm nghĩa vụ dân sự trong bản án
số 208/2010/DS-TP ngày 09/03/2010 không được Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh chấp nhận vì như đã khẳng định ở mục trên và theo Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015thì vậy giấy chứng nhận sạp không phải là giấy tờ có giá, cũng không phải là tài sản,tiền ,vật Vì vậy nó không đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo giao dịch dân sự
Trong bản án số 208/2010/DS-TP ngày 09/03/2010 của Tòa án Nhân dân Thànhphố Hồ Chí Minh việc dùng giấy chứng nhận sạp để bào đảm nghĩa vụ dân sự được thể
hiện ở đoạn : “Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố , nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu , nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.”.
1.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lí của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ.
Trả lời: Theo quan điểm của nhóm em thì hướng giải quyết của Tòa án Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh là hợp lý:
Căn cứ Khoản 1 Điều 295 BLDS 2015: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.” mà giấy
chứng nhận sử dụng sạp chỉ chứng minh bà Khen có quyền được sử dụng sạp để buônbán ở chợ Tân Hưng chứ không chứng minh quyền sở hữu của bà Khen với sạp đó Vìthế, giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ôngMinh Và cái sạp không được dùng làm vật đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự
Trang 71.6 Trên cơ sở so sánh pháp luật, suy nghĩ của anh, chị về khả năng cho phép dùng giấy tờ liên quan đến tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự ?
Trả lời: Xét ở góc độ lí luận thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một văn
bản chứng quyền cho nên không thể coi nó là tài sản và cũng không thể xem nó là loại
giấy tờ có giá trong thanh toán, trao đổi Theo Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 thì: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.” và Khoản 9 Điều 3 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP : “Giấy tờ có giá bao
gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”, thì ta mới xác định được giấy tờ có giá trong thanh toán, trao đổi.
Tuy nhiên, xét ở góc độ thực tiễn thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mộttrong những vật rất phổ biến dùng để thế chấp vay tiền ngân hàng Việc thế chấp giấy này
ở ngân hàng để vay tiền được xem là một loại giao dịch dân sự hợp pháp, đối tượng củagiao dịch này là thế chấp quyền sử dụng đất Vậy trong trường hợp nào thì giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được coi là tài sản? Đó là khi nó được dùng trong quan hệ dân
sự, có giá trị thanh toán, trao đổi ngang giá với vật khác, theo thỏa thuận hoặc theo quyđịnh của pháp luật Căn cứ Điều 295 BLDS 2015 về Tài sản đảm bảo
Như vậy, để đánh giá đúng khả năng cho phép dùng giấy tờ có liên quan đến tàisản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không chỉ căn cứ vào góc độ pháp lý mà còn
có thể căn cứ vào thực tiễn đời sống với từng trường hợp cụ thể nhằm đưa ra những phánquyết đúng đắn trong xét xử phù hợp với bản chất từng vụ việc
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 02/2014/QĐ-UBTP
Nguyên đơn: ông Nguyễn Văn Ổn và bà Lê Thị Xanh
Bị đơn: Nguyễn Văn Rành
Sự việc: (tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất)
Ông Nguyễn Văn Ổn và bà Lê Thị Xanh có cầm cố đất cho vợ chồng ông Rành để lấyvàng
Nhưng trong hạn, ông Ổn và bà Xanh có chuộc lại đất nhưng ông Rành nói còn khó khănnên không cho chuộc
Yêu cầu của ông Ổn và bà Xanh trả lại đất cầm cố và ông bà sẽ trả lại số vàng mà đã lấyđất để cầm cố
Ông Rành không chấp nhận yêu cầu của ông Ổn và bà Xanh, ông cho chuộc lại với giáthị trường theo định giá
Quyết định: Tòa sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
Trang 8Hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Buộc ông Rành và bà Hết giao trả cho ông Ổn, bà Xanh số đất đã cầm cố và ngược lạiông Ổn, bà Xanh trả lại số vàng đã nhận từ ông Rành
1.7 Đoạn nào quyết định số 02 các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố?
Trả lời: Đoạn của quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất
để cầm cố: “Ngày 30/08/1995 vợ chồng ông Võ Văn Ôn và Lê Thị Xanh cùng ông
Nguyễn Văn Rảnh thỏa thuận việc thực đất Hai bên có lập “Giấy thực đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm cố tài sản.
Theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận là cầm cố đất (BL số 08, 09, 10,
19, 20)”.
1.8 Văn bản hiện hành cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ
sở văn bản khi trả lời?
Trả lời: Căn cứ Khoản 2 Điều 295 BLDS 2015 quy định : “Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.” và căn cứ vào Điều 309 BLDS 2015 quy định về cầm cố tài sản: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố)
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” như luật quy định thì cầm cố là phải giao tài sản thuộc
quyền sở hữu, mà ở đây tài sản được pháp luật quy định như sau:
+ Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 quy định: “1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản.
2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”.
+ Khoản 9 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP : “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”.
=> Như luật hiện hành quy định thì quyền sử dụng đất không là tài sản mà nó chỉ
là chứng thư pháp lý căn cứ vào Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “16 Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai quy định các quyền của người sử dụng
đất: “1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
Trang 9thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Như vậy quyền sử dụng đất không được cầm cố theo luật hiện hành.
1.9 Trong quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất
để cầm cố không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?
Trả lời: Trong quyết định trên, Tòa án chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng
đất để cầm cố Đoạn của quyết định cho câu trả lời:
“Xét việc giao dịch thực đất nêu trên là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản, do
đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết Về nội dung, thì giao dịch thực đất nêu trên phù hợp với quy định về cầm cố tài sản của Bộ luật Dân sự( tại Điều 309, 310) ,
do đó cần áp dụng quy định về cầm cố tài sản của Bộ luật dân sự để giải quyết mới bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch”.
1.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong quyết định số 02?
Trả lời: Theo tôi thì tôi đồng ý với cách giải quyết của Tòa án sơ thẩm và không
đồng ý với cách giải quyết của Tòa giám đốc thẩm với những lý do sau:
- Đối với việc cầm cố quyền sử dụng đất thì không đúng với quy định của luật quy
định Vì theo quy định tại Điều 326 BLDS 2005 quy định về cầm cố tài sản: “Cầm cố tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Ở đây luật có quy định là giao tài sản thuộc quyền sở hữu, mà ở trường hợp này
nguyên đơn đã giao quyền sử dụng đất không là tài sản:
+ Căn cứ vào Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 quy định: “1 Tài sản là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” và Khoản 9 Điều 3 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP : “Giấy tờ có giá bao
gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”.
+ Và Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “16 Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
- Đồng thời bên nguyên đơn theo thỏa thuận đã thực hiện đúng theo thỏa thuận nhưng bị đơn lại không thực hiện đúng thỏa thuận và yêu cầu của bên nguyên đơn chỉ muốn lấy lại đất và sẽ trả lại số vàng cho bị đơn => nếu xét đúng theo pháp luật thì hợp đồng này sẽ vô hiệu theo quyết định của Tòa án sơ thẩm nên không làm thiệt hại 2 bên
Trang 10Sự việc: Bà Phạm Thị Ngọc Hồng có làm biên nhận vay tiền của bà Vương Kim Long,
khi vay có thế chấp 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bà Long khởi kiện yêu cầu bà Hồng và ông Chấp và những người thừa kế quyền và nghĩa
vụ của đất mà bà Hồng đã thế chấp liên đới trả tiền cho bà cùng lãi suất, đồng thời xử lýtài sản thế chấp
Bà Hồng thì yêu cầu bà Long phải trả lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽtrả tiền cho bà Long dần và yêu cầu không tính lãi nữa
Tòa phúc thẩm: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Chấp
Buộc bà Long trả cho ông Chấp 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, buộc bà Longphải hoàn trả cho người thừa kế của cụ Bính 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Và giữ các quyết định khác của Tòa sơ thẩm
Trang 111.11 Đoạn nào của bản án số 04 cho thấy người nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân.
Trả lời: Đoạn của bản án trích phần “NHẬN THẤY”:
Trong đơn khởi kiện, bà Vương Kim Long có trình bày: “…bà Phạm Thị Ngọc Hồng làm biên bản nhận vay thêm 300.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng Tổng cộng vốn gốc là 360.000.000 đồng Khi vay có thế chấp 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”
Tại biên bản hoà giải ngày 08/9/2009, bị đơn bà Phạm Thị Hồng Ngọc trình bày:
“Việc bà Vương Kim Long quản lý các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà nhờ
bà Vương Kim Long vay dùm số tiền 50.000.000 đồng trong số tiền 300.000.000 đồng ngày 13/7/2005.”
Đoạn trích phần “XÉT THẤY” do Hội đồng xét xử nhận định: “Pháp luật chưa
cho phép thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau Do vậy, việc bà Phạm Thị Ngọc Hồng giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Vương Kim Long
để vay tiền là không đúng quy định của pháp luật…”
Qua các trích đoạn của bản án số 04, ta có thể thấy rõ, người nhận quyền thế chấpquyền sử dụng đất ở đây là cá nhân Chính xác là bà Vương Kim Long
1.12 Có quy định nào cho phép cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không? Nếu có, nêu cơ sở văn bản.
Trả lời: Theo quy định của BLDS 2015, thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Căn cứ tại Điều 317 BLDS 2015: “1 Thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định: “g) Thế chấp quyền sử dụng
đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc
cá nhân theo quy định của pháp luật;”
Nhận thấy, pháp luật không có quy định hạn chế cá nhân không được nhận thế chấpquyền sử dụng đất Bên thế chấp có thể lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợpđồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực Sau khithực hiện công chứng hợp đồng, phải làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 19 thông tư liên tịch 09/2016/TT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Trang 121.13 Đoạn nào của Bản án 04 cho thấy Toà án không chấp nhận cho cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ?
Trả lời: Đoạn của bản án trích phần “XÉT THẤY”: “Theo quy định tại Khoản 1,
Điều 106 và Điểm d, Khoản 2, Điều 110 của Luật đất đai, quy định người sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn Do vậy, việc bà Phạm Thị Ngọc Hồng giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Vương Kim Long để vay tiền là không đúng quy định của pháp luật, nên bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 128 của Bộ luật dân sự.”
1.14 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết của Toà án.
Trả lời: Tôi không đồng ý với quyết định của Toà án Căn cứ vào thời điểm xét
xử là vào năm 2010, thời điểm Luật đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành thì việc Toà
án áp dụng Luật đất đai 2003 là hoàn toàn hợp lý Tuy nhiên, việc Toà án căn cứ theo
Điểm d Khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định:“d) Thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;” từ đó đưa ra nhận định “Pháp luật chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau.” áp dụng vào bản án số 04 là không đúng bởi vì Điều luật trên là áp dụng cho
“Điều 110 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất” Tuy nhiên, đất ở bản án 04 là hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là đất do
nhà nước giao cho tổ chức kinh tế có thu tiền sử dụng đất Nhận thấy rõ, Toà án đã có sựnhầm lẫn chủ thể áp dụng
Căn cứ chính xác cần xác định ở đây là Khoản 7 Điều 113 Luật đất đai 2013 về
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê: “7 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;” Ta thấy rõ,
trong Luật đất đai 2003 đã có quy định cho phép thế chấp giữa các cá nhân với nhau cụ
thể là Khoản 7 Điều 113.
VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÍ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm?
Trả lời:
Điều 323 Đăng ký giao dịch bảo đảm
1 Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự
do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy
định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm
được quy định tại khoản 1 Điều 318 của
Bộ luật này.
2 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được
thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký
Điều 298 Đăng ký biện pháp bảo đảm
1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
2 Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối