Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố yên bái tỉnh yên bái

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng 2005 thì “Đăng kýNhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liênquan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, th

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Nguyễn Tiến Cường

Hà Nội - Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI:

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Nguyễn Tiến Cường

Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Trần Quốc Vinh

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Luận văn được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM THI LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng

9 năm 2018

i

Tôi xin cam đoan:

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàntrung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ vàpháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo củacác nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơquan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới TS Nguyễn Tiến Cường,người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luậnvăn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,phòng Đào tạo của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, nhữngngười đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quýbáu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạoVăn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, cácphòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, phường của thành phố Yên Bái đã tạođiều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luậnvăn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,các bạn học viên…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiệngiúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Thông tin luận văn vi

Danh mục chữ viết tắt viii

Danh mục bảng x

Danh mục biểu, hình vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất

4 1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ

4 1.1.2 Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội 11

1.2 Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất 16

1.2.1 Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013 16

1.2.2 Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất đai 2013 20

1.3 Cơ sở thực tiễn về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất 28

1.3.1 Khái quát về mô hình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 28

1.3.2 Khái quát về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở Việt Nam và trên địa

bàn tỉnh Yên Bái 36

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 41

2.2 Nội dung nghiên cứu 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu 41

2.3.1 Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu 41

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 51

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 52

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 52

3.2.2 Hiện trạng và biến động SDĐ của thành phố Yên Bái 57

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 61

3.3 Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 63

3.3.1 Khái quát về mô hình tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 63

3.3.2 Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 67

3.3.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoạt động của Văn

phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái

94 3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng ĐKĐĐ và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 98

3.4.1 Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động 98

3.4.2 Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 100

3.4.3 Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ 101

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 102

3.4.5 Các giải pháp khác 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105

1 Kết luận 105

2 Kiến nghị 106

Tài liệu tham khảo 107

Phụ lục 110

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Vũ Thị Bích Thủy

Lớp: CH2B.QĐ Khoá: Cao học khóa 2

Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Tiến Cường

Tên đề tài: ”Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái”.

Thông tin luận văn: Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng

Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, đánh giá những mặtđược, những mặt còn hạn chế tồn tại, tìm ra nguyên nhân của những hạn chế

để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Vănphòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất trong thời gian tới

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng SDĐ năm 2017 thành phố Yên Bái 58

Bảng 3.2 Biến động SDĐ năm 2016 – 2017 trên địa bàn thành phố Yên

Bái 60Bảng 3.3 Tổng các loại bản đồ địa chính tại thành phố Yên Bái 68Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại thành phố Yên Bái 69

Bảng 3.5 Kết quả công tác cấp GCN lần đầu tại TP.Yên Bái năm 2013-2014

70Bảng 3.6 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp tại TP Yên Bái năm2015-2017 71Bảng 3.7 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đấtnông nghiệp tại thành phố Yên Bái 72Bảng 3.8 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất lâm nghiệp tại thành phố Yên Báiđến ngày 31/12/2017 73Bảng 3.9 Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở đô thị đến tại TP.Yên Bái đến hếtngày 31/12/2017 75Bảng 3.10 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất

ở đô thị tại thành phố Yên Bái 76Bảng 3.11 Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Báitính đến hết ngày 31/12/2017 77Bảng 3.12 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất

ở nông thôn tại thành phố Yên Bái 77Bảng 3.13 Thời gian, quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tạithành phố Yên Bái 82Bảng 3.14 Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2015 - 2017trên địa bàn thành phố Yên Bái 84Bảng 3.15 Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính 89Bảng 3.16 Đánh giá của người dân về mức độ tiếp cận dịch vụ cấp GCN 90

Bảng 3.17 Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ 91Bảng 3.18 Đánh giá mức độ hướng dẫn, giải quyết công việc của cán bộ 92Bảng 3.19 Đánh giá của người dân về các khoản chi phí ngoài quy định 94

DANH MỤC HÌNH, BIỂU

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái 44Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quyđịnh của pháp luật đất đai 2013 81Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thànhphố Yên Bái 81Biểu 3.1: Biểu đồ hiện trạng SDĐ thành phố Yên Bái năm 2017 58

11

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là sảnphẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoáhàng triệu năm của trái đất và nó có vai trò rất lớn tới đời sống sinh hoạt củacon người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội.Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành yếu tố đầu tiên

và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển

Việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiếtkiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phảichú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạtvào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cáchtốt nhất Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơbản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức épngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản vàcung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thìngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảmbảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thốngnhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiềucấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quantrọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khitriển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học

kỹ thuật của tỉnh Yên Bái - một tỉnh nằm ở phía Tây Bắc của Tổ quốc, cáchLào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông, làđầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trongkhu vực, có hệ thống giao thông quan trọng chạy qua như tuyến đường sắtliên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), đường cao tốc Nội Bài -Lào Cai, các tuyến đường liên tỉnh như Quốc lộ 32, 32C đã tạo điều kiệnthuận lợi cho Yên Bái trong việc giao lưu với tỉnh như Sơn La, Lai Châu, LàoCai cũng như các địa phương trong cả nước, qua đó thúc đẩy thành phố YênBái phát triển nhanh, mạnh về kinh tế - xã hội Dưới tác động rất lớn của quátrình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụngđất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng dẫnđến công tác quản lý và sử dụng đất của Thành phố còn nhiều vướng mắc, trởngại đang cần được khắc phục Vì vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký đấtđai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trên cơ sở sát nhập hai đơn vịgồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm phát triển quỹ đất làbài toán có lời giải góp phần không nhỏ giải quyết những trở ngại, vướng mắctồn tại trong lĩnh vực đất đai tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá

thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái” là cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực

tiễn

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹđất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Vănphòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trong thờigian tới

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về mô hình hoạtđộng của Văn phòng Đăng ký đất đai;

- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Vănphòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cũng như Vănphòng Đăng ký đất đai ở các địa bàn khác có điều kiện tương đồng

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ.

a Đăng ký đất đai

Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quanNhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhânSDĐ Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng kýNhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liênquan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địachính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước,chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới cóquyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tincậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm củaNhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10]

Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý vềQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đấtđối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ

“ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đấtđai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp

lý như nhau” [4]

b Phát triển quỹ đất

Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình pháttriển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đấtđai sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, anninh quốc phòng và môi trường

Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi

về quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho cácnhu cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵnsàng - “đất sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sửdụng

Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tậptrung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường(tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ độngtrong vấn đề điều tiết thị trường Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạtđộng thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất(trao đổi vị trí, diện tích)

Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dựtrữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhànước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thịtrường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăngcủa đất đai Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hìnhthức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thếchấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời; để tránh lãng phí do đểđất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai Tuy nhiên các hoạt động quản lý

và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sửdụng đất Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhucầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai

để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch vàhiệu quả Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,đấu thầu hoặc rao giá

Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hànhthực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất Mục đíchchính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung

về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớnnhất từ tài nguyên đất đai quốc gia Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý,phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu củaviệc vận hành phát triển quỹ đất

Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thứcchủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đấtthu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏathuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quyđịnh của pháp luật

c Văn phòng ĐKĐĐ

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp côngtrực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ

sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Vănphòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có

tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạtđộng theo quy định của pháp luật

Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắnliền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sởDLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy địnhcho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thị xãthuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ

và quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;

Kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định củapháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [4]

d Đối tượng của đăng ký đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc người SDĐ phảiĐKĐĐ, đó là những người đang SDĐ, người có quan hệ trực tiếp với Nhànước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật, được quyđịnh cụ thể tại Điều 5 gồm các đối tượng sau:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sựnghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sauđây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá

nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trêncùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cưtương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánhđường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diệnngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chứcnăng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổchức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vềquốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốnđầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhàđầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của phápluật về đầu tư [4]

e Các trường hợp ĐKĐĐ

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]:

- ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất đểquản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu vàđăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lýđất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấpGCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;+ Chuyển mục đích SDĐ;

+ Có thay đổi thời hạn SDĐ;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hìnhthức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuêđất sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Luật này

+ Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của

vợ và chồng;

+ Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngườiSDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quảhòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền côngnhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo vềđất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giáQSDĐ phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ

- Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định củaLuật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký

biến động đất đai thì người SDĐ được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ đượctạm thời SDĐ cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định củaChính phủ

- Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký vào Sổ địa chính

g Người chịu trách nhiệm ĐKĐĐ

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luậtquy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của ngườiSDĐ, được quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [4], bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoạigiao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc SDĐ của tổ chứcmình

- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc SDĐ nông nghiệpvào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường,thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xâydựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa,giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa

và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận

cử ra đối với việc SDĐ đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sởtôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc SDĐ của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình

- Người có chung QSDĐ hoặc người đại diện cho nhóm người cóchung QSDĐ đối với việc SDĐ đó.

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội

a Vai trò, ý nghĩa của hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ

Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) và Nguyễn Văn Chiến (2006), vai trò,

ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được thể hiện qua các mặt sau đây:

- ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở

nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằmđảm bảo việc SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhànước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người SDĐ đượchưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo quy định củapháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợiích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện cácnghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi íchchung của toàn xã hội trong SDĐ

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ, ĐKĐĐ quy định tráchnhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trongviệc chấp hành pháp luật đất đai HSĐC và GCNQSDĐ cung cấp thông tinđầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngườiSDĐ được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa

vụ mà người SDĐ phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính vềSDĐ, nghĩa vụ bảo vệ và SDĐ đai có hiệu quả

- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộquỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai

là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hànhchính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hếtphải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất đai Tất cả các thôngtin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhấtchứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý củađất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai Trên cơ sở đó, Nhà nước mớithực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hànhchính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúngpháp luật [8] [10].

- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nộidung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên

hệ thống HSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh

tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kếthừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác Do vậy,

để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêucầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải thựchiện đồng bộ các nội dung như xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản vềchính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch SDĐ; phân hạng

và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ không chỉ tạo tiền đề màcòn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nộidung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấpnhững thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình SDĐ để đánh giá và đềxuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý

và SDĐ HSĐC còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra vàgiải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch SDĐ, công tácgiao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê

đất đai Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao donhững sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoànthiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền củangười SDĐ [8] [10].

b Vai trò, ý nghĩa của Văn phòng đăng ký đất đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò củaVPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rấtquan trọng với những lý do sau:

- Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụthể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơquan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyềnđại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ.Còn lại, việc đăng ký QSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cho cơ quan chuyênmôn trực tiếp thực hiện

- Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tácquản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủtục có liên quan đến GCNQSDĐ, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho cáchoạt động giao dịch QSDĐ, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người SDĐ an tâmđầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh

lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) vàcung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu SDĐ

- Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký bất động sảntrong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát

triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tếsau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.

- Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tếcủa từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thựchiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng SDĐtăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2013, tạo môi trường đầu

tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Thứ năm: Văn phòng ĐKĐĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất

đai, không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ, nhà đầu tư với các cơquan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối vớinguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các tổ chức tín dụng, cơquan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn,thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công

tác đăng ký QSDĐ So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng

ký QSDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng côngnghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những nămtới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túctrong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính [10]

c Tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến kinh tế, xã hội

Theo Bộ TN&MT (2017), việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ giúp đẩynhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hànhchính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân,doanh nghiệp với việc cắt giảm số lượng, thời gian thực hiện các thủ thụchành chính, đảm bảo tính thông suốt, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN , qua đóphát huy quyền của người SDĐ, khai thác hiệu quả tiềm lực từ đất đai để phát

triển kinh tế, giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp đất đai gópphần ổn định xã hội Điều này được thể hiện rõ thông qua những tác động đếnkinh tế, xã hội từ việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ [7] đó là:

- Đối với những địa phương đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, một sốthủ tục hành chính đã được lồng ghép hoặc liên thông nên chỉ còn 41 thủ tụctrong khi những nơi chưa thành lập là 62 thủ tục; thời gian thực hiện thủ tụcđăng ký, cấp GCN được bảo đảm đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tụcđăng ký và cấp GCN giảm từ 05-25 ngày so với trước đây Thời gian giảiquyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt 90-95% so với quy định, tìnhtrạng tồn đọng hồ sơ quá hạn cơ bản chấm dứt, tạo thuận lợi cho người dân vàdoanh nghiệp phát huy quyền của người SDĐ để phát triển kinh tế

- Với việc hình thành Văn phòng ĐKĐĐ, người dân, doanh nghiệp vàcác tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ chức chuyên nghiệp, thuận lợi vàlinh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai như chuyểnnhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất ; được lựa chọn nơi đăng ký, tạo sự cạnh tranh giữa các

cơ quan đăng ký, góp phần giảm bớt tình trạng nhũng nhiễu trong giải quyếtthủ tục hiện nay

- Nhiều Văn phòng ĐKĐĐ hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổchức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Một sốVăn phòng ĐKĐĐ có doanh thu ngày một tăng thông qua hoạt động cung cấpdịch vụ công, hướng tới tự chủ về kinh phí hoạt động giảm bớt gánh nặng vàtăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước; minh bạch hóa các nguồn thu từcung cấp dịch vụ và giảm thiểu hướng tới triệt tiêu các loại hình dịch vụ vànguồn thu phi chính tắc (Doanh thu năm 2016 của một số tỉnh, thành phố đạtkhá cao như: Hà Nội đạt 246 tỷ đồng, Bình Dương đạt 160 tỷ đồng, VĩnhLong đạt 18 tỷ đồng, Đồng Nai đạt trên 100 tỷ đồng, Thừa Thiên - Huế đạt

trên 50 tỷ đồng ).

- Kể từ khi Văn phòng ĐKĐĐ được thành lập, nguồn thu từ đất (baogồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, phí, lệ phí do Văn phòng ĐKĐĐ trựctiếp thu hoặc làm các thủ tục chuyển cơ quan Thuế, Kho bạc để thu) cho ngânsách nhà nước liên tục tăng, bình quân trong 03 năm từ 2014 - 2016 chiếmtrung bình 13,01% tổng thu ngân sách Nhà nước (năm 2014: 55,62 nghìn tỷđồng; năm 2015: 84,43 nghìn tỷ đồng; năm 2016: 98,75 nghìn tỷ đồng)

- Việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ là cơ sở nền tảng cho việc liênthông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Hiện nay đã có 7tỉnh, thành phố liên thông và chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính với cơ quan thuế

để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính khi người SDĐ, chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, ĐàNẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.2.1 Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013

a Giai đoạn trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền quan tâm hàngđầu là vấn đề người cày có ruộng, nhiều sắc lệnh đã được ban hành về sửdụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27-B/SL ngày 02/3/1947 và Sắc lệnh số90-SL ngày 22/5/1950), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày11/7/1950), về sử dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày13/02/1952), về sử dụng công điền, công thổ (Sắc lệnh số 87-SL ngày05/3/1952) Tuy nhiên, việc quản lý đất đai còn phân tán do nhiều ngànhthực hiện, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về quản lý đất đai

Trước yêu cầu thực tiễn của công tác quản lý, năm 1958 Sở Địa chính

được thành lập và đến năm 1979 thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất vớitrách nhiệm thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ.

Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằngthước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất Thông tin đấtđai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làmthủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử SDĐ như chế độ cũ [12]

b Giai đoạn từ năm 1980 đến trước Luật đất đai năm 1987

Trong giai đoạn này, việc ĐKĐĐ được thực hiện trên cơ sở Quyết định201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộngđất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTgngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng vàđăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Để triển khai, Tổng cục Quản lýruộng đất đã ban hành Thông tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 giải thích vàhướng dẫn thi hành Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980, ban hành Quyếtđịnh 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong

cả nước Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành theo quy trình thống nhất với

hệ thống hồ sơ đất đai gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Tuy nhiên, hệthống hồ sơ ĐKĐĐ vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng SDĐ

và công tác cấp GCNQSDĐ cũng chưa được thực hiện [8] [12]

c Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lựcnăm 1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ được chính thức quyđịnh là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 9),được thực hiện trên cơ sở các quy định tại Nghị định số 30-HĐBT ngày23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai, trong đóĐiều 12 quy định rõ việc ĐKĐĐ, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đaiđược quy định; Điều 13 quy định về việc cấp GCNQSDĐ Để triển khai,

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày14/7/1989 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTKngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này, tạo ra sự chuyển biếnlớn trong hoạt động ĐKĐĐ trong cả nước [8] [12].

d Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Đến Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001),ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng SDĐ, thống kê,kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nộidung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 13) với các quy định cụ thể về sổđịa chính (Điều 34), về thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 35), về việc cấp

GCNQSDĐ (Điều 36).

Với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thịtrường QSDĐ nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyềngiao dịch đối với QSDĐ của người SDĐ, vì vậy hệ thống ĐKĐĐ tiếp tục có

sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký, trong đó hoạt độngquản lý nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng còn nhiệm vụquản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc doTổng cục Địa chính thực hiện (được thành lập theo Nghị định 12/1994/NĐ-

CP ngày 22/02/1994 của Chính phủ) Theo đó, song song cùng tồn tại hai hệthống ĐKĐĐ: một là đăng ký QSDĐ thuộc ngành địa chính và hai là đăng kýquyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do ngành xây dựng thực hiện

Trong giai đoạn này, hoạt động ĐKĐĐ được thực hiện theo các vănbản như Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiếtviệc phân hạng đất tính thuế SDĐ nông nghiệp, Thông tư liên bộ số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 của Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệpthực phẩm, Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Nghị định số 73-

CP, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

và QSDĐ ở tại đô thị, Thông tư số 70-TC/TCT ngày 18/8/1994 hướng dẫnthực hiện các khoản thu ngân sách đối với việc cấp GCN quyền sở hữu nhà vàQSDĐ ở tại đô thị, Công văn số 1427 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính ngày13/10/1995 về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấpGCNQSDĐ [8] [12].

e Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003

Để phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước, Luật Đất đai 2003được ban hành, trong đó đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấpGCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhànước về đất đai (Điều 6) và chỉ rõ đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợppháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người SDĐ (Điều 4); đồng thời Luật cũng đã dành hẳn một mục (Mục5) với 8 Điều (từ Điều 46 đến Điều 53) quy định về đăng ký QSDĐ, lập vàquản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai

Hoạt động đăng ký QSDĐ được thực hiện thống nhất với việc thành lậpVăn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc ngành TN&MT, được quy định tạiĐiều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai, trong đó Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụcông có chức năng tổ chức tổ chức đăng ký SDĐ và biến động về SDĐ, quản

lý HSĐC Đồng thời trong Nghị định này các quy định về đăng ký QSDĐ, lập

và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai được cụ thể hóa

từ Điều 38 đến Điều 58 Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, ngày01/11/2004 Bộ TN&MT đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Quyếtđịnh số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, Thông tư số28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai

và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ, Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT vềviệc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC; ngoài ra, còn có một số văn bản

khác liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chínhphủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫnviệc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việcluân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính [8] [12].

1.2.2 Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất đai 2013

a Cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ

Nhằm thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghịquyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng,đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hànhLuật đất đai năm 2003, phù hợp với tình hình phát triển mới của đất nước,ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đấtđai năm 2013, trong đó Luật đã dành hẳn một Chương (Chương VII) với 12Điều (từ Điều 95 đến Điều 106) quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,được hướng dẫn với các quy định cụ thể từ Điều 18 đến Điều 37 tại Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; đồng thời tại Nghị địnhnày cũng quy định rõ vị trí, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức và kinh phí hoạtđộng của Văn phòng ĐKĐĐ (Điều 5), trong đó Văn phòng ĐKĐĐ có chứcnăng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cậpnhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai;cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, Bộ TN&MT đã ban hànhnhiều văn bản có liên quan như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 quy định về HSĐC; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạngSDĐ; Thông tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc lậpphương án SDĐ; lập hồ sơ ranh giới SDĐ; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xácđịnh giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tynông, lâm nghiệp Ngoài ra còn có Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tàichính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chếhoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT.

Để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai,ngày 06/01/2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửađổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong

đó các nội dung liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, văn phòng ĐKĐĐ được quyđịnh sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 và từ Khoản 16 đến Khoản 23 của Điều 2

b Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ

Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính thìchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Vănphòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT như sau [5]:

15/2015/TTLT-BTNVMT-* Chức năng của Văn phòng ĐKĐĐ:

Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC

và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho

tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

* Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng kýQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là GCN)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giaoquản lý, QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý HSĐC; tiếp nhận, quản lýviệc sử dụng phôi GCN theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác DLĐĐ; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạngSDĐ; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ký, cấp GCN

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp vớinăng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Vănphòng ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quyđịnh hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác đượcgiao

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng

chính: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐthực hiện các quyền và nghĩa vụ.

* Cơ cấu tổ chức Văn phòng ĐKĐĐ:

- Lãnh đạo Văn phòng ĐKĐĐ:

Văn phòng ĐKĐĐ có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc

bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ thựchiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩnchức danh theo quy định

Giám đốc Sở TN&MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơcấu tổ chức của Văn phòng ĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòngĐKĐĐ; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòngcủa Văn phòng ĐKĐĐ và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòngĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND

cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.

- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng ĐKĐĐ được giaotrên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạtđộng và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ:

- Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệpcông lập

- Nguồn kinh phí của Văn phòng ĐKĐĐ

Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của Văn phòng ĐKĐĐ (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theoquy định hiện hành;

Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnđặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữalớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án đượccấp có thẩm quyền phê duyệt;

Kinh phí khác

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy địnhcủa Nhà nước;

Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khảnăng của đơn vị;

Thu khác (nếu có)

- Nội dung chi, gồm:

Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng,