Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh bắc ninh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà GCN ở và tài sản khác gắn liền v

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VI T Ệ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này

là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ học vị nào.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tnh chính xác, tin cậy.Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đượccám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo cùng các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục các hình, biểu đồ, sơ đồ ix

Trích yếu luận văn x Thesis abstract xii Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Đất đai, bất động sản 4

2.1.1 Đất đai 4

2.1.2 Bất động sản 5

2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 6

2.2.1 Khái niệm 6

2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 7

2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 9

2.3 Văn phòng Đăng ký 11

2.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 11

2.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký 14

2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký 17 2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai

và chính quyền địa phương 19 2.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19

2.4.1 Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia 19

2.4.2 Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển 20

2.4.3 Mô hình đăng ký đất đai tại Australia 22

2.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam 24

2.5.1 Tình hình thành lập 24

2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai 24

2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai 25

2.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai 25

2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai 25

2.5.6 Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 26

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28

3.1 Địa điểm nghiên cứu 28

3.2 Thời gian nghiên cứu 28

3.3 Đối tượng nghiên cứu 28

3.4 Nội dung nghiên cứu 28

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh 28

3.4.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 28

3.4.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh trong công tác dịch vụ hành chính công 28

3.4.4 Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 29

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 29

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp 30

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 31

3.5.5 Phương pháp xử lý số liệu 31

3.5.6 Phương pháp phân tích, so sánh 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai 38

4.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 43

4.2.1 Khái lược hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp trước khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai 43

4.2.2 Tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 49

4.2.3 Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 55

4.2.4 Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 62

4.2.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 70

4.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh trong công tác dịch vụ hành chính công 74

4.3.1 Về tổ chức bộ máy, nhân lực 74

4.3.2 Về trang thiết bị kỹ thuật, nhà làm việc và kho lưu trữ 75

4.3.3 Về chức năng, nhiệm vụ 77

4.3.4 Về cơ chế tài chính 78

4.3.5 Về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

78 4.3.6 Về kết quả xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai 79

4.3.7 Về kết quả sắp xếp, quản lý hồ sơ địa chính của VPĐKĐĐ 80

4.3.8 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh trong công tác dịch vụ hành chính công 80

4.4 Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 83

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 86

Tài liệu tham khảo 88

Phụ lục 91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS Bất động sản

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà GCN ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là

Giấy chứng nhận) GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC Hồ sơ địa chính QSDĐ

Quyền sử dụng đất TN&MT Tài

nguyên và Môi trường VPĐK Văn

phòng Đăng ký

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số phiếu điều tra tại VPĐK 30

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh 39

Bảng 4.2 Hiện trạng nhân sự trước khi thành lập VPĐKĐĐ 44

Bảng 4.3 Hiện trạng nhà làm việc, kho lưu trữ trước khi thành lập VPĐKĐĐ 46

Bảng 4.4 Hiện trạng trang thiết bị trước khi thành lập VPĐKĐĐ 47

Bảng 4.5 Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính(2011-2015) 66

Bảng 4.6 Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2011-2015) 67

Bảng 4.7 Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2011-2015) 68

Bảng 4.8 Mức độ công khai thủ tục hành chính 71

Bảng 4.9 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 72

Bảng 4.10 Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK 73

Bảng 4.11 So sánh nhân sự trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ 75

Bảng 4.12 So sánh trang thiết bị trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ 76

Bảng 4.13 So sánh trụ sở làm việc, kho lưu trữ trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ 77

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính tỉnh Bắc Ninh 32

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh 40

Biểu đồ 4.2 Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp (2011-2015) 65

Biểu đồ 4.3 So sánh số hồ sơ kê khai đăng ký và hồ sơ đã cấp GCN 68

Sơ đồ 2.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 18

Sơ đồ 4.1 Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh 51

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Ngọc Hà

Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh

Bắc Ninh”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thànhlập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015)

- Xác định những tồn tại và nguyên nhân trong quá trình hoạt động củaVPĐKĐĐ, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệuquả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới

2 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại CụcThống kê tỉnh Bắc Ninh Số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sửdụng đất và kết quả thực hiện nhiệm vụ của địa bàn nghiên cứu tại Sở TN&MT,VPĐKĐĐ

- Lựa chọn điểm lấy phiếu điều tra theo xác suất cụ thể tại VPĐK tỉnh (gồmcác đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo, người ViệtNam định cư ở nước ngoài trên phạm vi địa bàn toàn tỉnh) và 02 Chi nhánh làThị xã Từ Sơn, huyện Gia Bình (gồm các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư)

- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra có nội dung soạnsẵn đối với người sử dụng đất thực hiện giao dịch tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.Số lượng phiếu điều tra là 229phiếu

- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được thống kê, tổng hợp theo cáctiêu chí đã xây dựng và lập thành bảng, biểu

- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Ofice Excel

- Số liệu thu thập sau khi được xử lý với các nội dung đồng nhất về hạngmục công việc và thời gian điều tra Đặc biệt là với các nội dung đánh giá của

người được điều tra phỏng vấn được phân tch, so sánh với hệ thống sổ sách tiếpnhận và trả hồ sơ tại bộ phận một cửa của VPĐK (chủ yếu theo các tiêu chí củagiải quyết thủ tục hành chính)

3 Kết quả nghiên cứu chính

- Theo số liệu thứ cấp thu được trong giai đoạn 2011-2015 VPĐKĐĐ tỉnhBắc Ninh đã cập nhật theo thông báo của cấp huyện gửi lên được 63.301 hồ

sơ, cập nhật theo thẩm quyền (cấp tỉnh) được 906 hồ sơ; Thực hiện đăng kýbiến động cho 2.050 lượt đối tượng có nhu cầu (đăng ký giao dịch bảo đảm cho1.045 lượt đối tượng, đăng ký biến động khác cho 1.005 lượt đối tượng);Cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được 6.933 Giấy chứng nhận/ 7.189Giấy chứng nhận cần cấp đạt 96,44%

- Theo kết quả điều tra 229 người sử dụng đất: Mức độ công khai thủtục hành chính 95,20%; Thời gian thực hiện các thủ tục 91,70%; Thái độ hướngdẫn của cán bộ 96,51%, mức độ hướng dẫn của cán bộ 86,46%

4 Kết luận chủ yếu

- Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắnchặt với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạtđộng của VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hànhchính đối với công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Việc thực hiện mô hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhấtđối với toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thựchiện nhiệm vụ chuyên môn ; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp,toàn diện của VPĐK cấp tỉnh Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trướcđây so với mô hình VPĐK hai cấp đó là sự phối kết hợp trong công tác chuyênmôn

- Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiệncác nhóm giải pháp như: Kiện toàn công tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chinhánh; nâng cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đàotạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lýnhà nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoànthiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liênquan đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính về đất đai

THESIS ABSTRACT Master candidate: Tran Ngoc Ha

Thesis title: “Evaluation of the activities of Land Registration Office in Bac Ninh”

Major: Land Management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

1 Purposes of the study

- Review of Land Registration Ofice activities before and after theestablishment in operation (from Feb 2015 to 31st Dec 2015)

- Determine the existence and causes during the operation of the LandRegistration Ofice, and on that basis proposed some solutions to improveoperational eficiency of Bac Ninh the Bac Ninh Land Registration Ofice in thenear future

2 Methodologys

- Collect documents and data on natural conditions, economic - social in BacNinh Department of Statistics Data on the current use of the land, the land usemanagement and task performance results of the study area in the Department ofNatural Resources and Environment, the Land Registration Office

- Selection of taking the survey at specific probabilistic in Bac Ninh LandRegistration Office (including land use objects as economic organizations,religious institutions, the Vietnam residing abroad on the scope of the wholeprovince ) and 02 branches are Tu Son Town, Gia Binh district (including landuse objects are households, individuals and communities)

- Investigate directly, through random content questionnaire preparedfor the use of land transactions carried out in parts receiving and resolving theresult of administrative procedures Survey number is 229 votes

- Based on the actual investigation, statistical data, aggregated by criteriadeveloped and tabulated, table

- Data collected is processed by Microsoft Office Excel software

- Data collected after treatment with homogeneous content of workitems and the investigation period Especially with the content rating of theinterviewee interviews were analyzed, compared to the system of receiving

and returning books and records at the one-stop administrative division of LandRegistration Office (mainly under the criteria of settling administrativeprocedures).

3 Key Findings

- According to secondary data obtained in 2011-2015, the Bac Ninh LandRegistration Office was updated based on the notice of the district was 63 301dossiers submitted, the competent updated (provincial) is 906 file; Implementingchange registration for the 2.050 turn objects demand (registration of securitytransactions for 1.045 turn objects, registration of changes other objects 1.005times); Issuance of land use rights certificates for organizations is 6.933certificate/Certificate 7189 reached 96.44% level required

- According to a survey of land users 229: The level of publicadministrative procedures 95.20%; Period of implementation procedures 91.70%;The attude of the staff guided 96.51%, the level of staff guidelines 86.46%

4 Conclusion mainly

- Activities of the Land Registration Ofice is a combination of state andservices including tasks tied to reform local administration Results activity of theLand Registration Ofice has created a powerful movement to reformadministrative procedures for the registration of land especially in the issuance

of certificates of land use rights, rights owned houses and other assets attached

to the land

- The implementation of the model Land Registration Office a grant made

outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional inland management Land Registration Office is the central province directing andoperating instructions for the uniform implementation of the entire contents ofactivities on the organization, personnel, finance, implement professionalduties

…; branches under the management, direction, comprehensive Land RegistrationOffice of the province Therefore, the first step to overcome previous limitationscompared to model Land Registration Office that the two levels ofcoordination in professional work

- To overcome the shortcomings in the operation of the Land RegistrationOffice, to implement solutions such as: Strengthening the organization ofthe Land Registration Office and the branches; raise awareness about landlaw policy, strengthen the training and retraining of staff working at theLand Registry Office; strengthening State management, inspection, checking

for updates, revising cadastral records; improvement of financial mechanisms forthe operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditurerelating to fees and charges collected from administrative procedures on land.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Pháp luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan Tài nguyên vàMôi trường (TN&MT)ở hai cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TN&MT,VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT nhằm giúp cơ quan TN&MTlàm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(GCN); lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC)và cơ sở dữ liệu địa chính; tổchức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; thực hiện các nhiệm vụ vềdịch vụ công có liên quan đến đất đai Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đainăm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh, cấp huyện trựctiếp thực hiện Luật Đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng Đăng ký đất đai(VPĐKĐĐ) trực thuộc Sở TN&MT do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh thành lập hoặc

tổ chức lại trên cơ sở sáp nhập nguyên trạng VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT vàVPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT cấp huyện nhằm thống nhất thực hiện cácnhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được thống nhất, giảm phiền hà…Tại tỉnh Bắc Ninh, sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, hệ thống cơquan VPĐKQSDĐ đã được thành lập và dần đi vào hoạt động ổn định Đối vớiVPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT (gọi tắt là Văn phòng Đăng ký cấp tỉnh) đượcthành lập ngay sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; hệ thốngVPĐKQSDĐ cấp huyện cũng được thành lập và đi vào hoạt động cơ bản trướcngày 10/12/2009 (ngày Nghị định 88/NĐ-CP có hiệu lực) Tuy thời gian đầu về

cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn chưa được tổ chức, hoạtđộng và thực hiện đầy đủ các các nhiệm vụ được giao, song những kết quả vàthành tựu hoạt động đạt được trong những năm gần đây đã phần nào khẳngđịnh sự đúng đắn của mô hình dịch vụ công trong công tác quản lý Nhànước, nhất là nội dung cải cách các trình tự thủ tục hành chính và nâng cao cácnghiệp vụ kỹ thuật chuyên ngành

Ngay sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014), UBND tỉnh đãchỉ đạo Sở TN&MTkhảo sát lập đề án xây dựng VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh Ngày13/01/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND

về việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh theo quy định của Luật Đất đai 2013 vàcác văn bản hướng dẫn

Tỉnh Bắc Ninh là một trong các tỉnh thành lậpVPĐKĐĐ sớm nhất trong cảnước (không bao gồm 4 tỉnh,thành phố là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và ĐồngNai đã thực hiện theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướngChính phủ phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành mộtcấp trực thuộc Sở TN&MT)

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệpcao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn

thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc

Ninh“ nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt

động của VPĐKĐĐ trong giai đoạn tới

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thànhlập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015)

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnhBắc Ninh trong giai đoạn tới

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Về không gian: VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh

- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ 01/01/2011 đến 31/12/2015

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện vềhoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh với điểm mới là đã so sánh được môhình hoạt động của VPĐKĐĐ hiện nay với mô hình VPĐKQSDĐ trướcđâynhằm hoàn thiện mô hình dịch vụ công tốt nhất trong lĩnh vực đăng kýđất đai, cấp Giấy chứng nhận

- Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá kháchquan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và công tác quản

lý đất đai tại tỉnh Bắc Ninh

- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán

bộ quan tâm đến mô hình hoạt động của VPĐK một cấp Ngoài ra, những giảipháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn tỉnhBắc Ninh tham khảo nhằm nâng cao hoạt động của hệ thống VPĐKĐĐ trongthời gian tới; Là cơ sở cho việc hoạch định chính sách về việc thống nhất quản lýđất đai và tài sản gắn liền với đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Đất đai

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quaycủa bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạođất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức laođộng của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tnh quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh

vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,

là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp“ Bởi vậy, nếu không có đất đai thì

không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hànhsản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngàynay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biếnđất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của mộtquốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN)

Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản

xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” (Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên

mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cảxương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốcgia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn lànguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất,

nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các

2.1.2 Bất động sản

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác địnhbất độngsản (BĐS)là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời vớiđất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộnghoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liênbang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, mỗinước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai đượccoi là BĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Ví dụ:

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưabứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“ Tương tự, quyđịnh này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ vàSài Gòn cũ

- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vậtgắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sảngắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền vớiđất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa

ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hạiđến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liênquan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là cácBĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có

quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng

đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về bấtđộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồmđất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vậtkiến trúc Bất động sản có những đặc tnh sau đây: có vị trí cố định, không dichuyển được, tính lâu bền, tnh thích ứng, tnh dị biệt, tnh chịu ảnh hưởngcủa chính sách, tnh phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫnnhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.2 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Khái niệm

2.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nướchoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một

sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người đượcđăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận

tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất

đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tincậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm nàychỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơquan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổchức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhấtquán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xâydựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ĐìnhBồng, 2005).

2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu chung

về đất đai mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với thửa đất.Những lợi ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý tàisản; chuyển nhượng; an toàn tn dụng; phân tch nhân khẩu học; quản lý sự pháttriển và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường; phân tch giaodịch nhà ở và thị trường đất đai; sở hữu đất đai và BĐS…

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhànước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nôngnghiệp, thuế chuyển nhượng …

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việctriển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Giám sát giao dịch đất đai;

+ Phục vụ quy hoạch;

+ Phục vụ quản lý trật tự trị an

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+Mở rộng khả năng vay vốn;

+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;

+ Giảm tranh chấp đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

2.2.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là HSĐC) được hiểu là tàiliệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính của đất đai, chủ quyền đấtđai và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai HSĐC được lập để phục vụ cho lợiích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảocho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệuquả.

1 1

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sửdụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanhchóng, an toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)

2.2.2.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc đồng thuận

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,thông tin chính xác và tnh pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháplý

2.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng kýkhông được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định Lý docủa việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độclập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung

mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặckhông Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nộidung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với

hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Với hệ thống địa chính đamục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là

mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàngngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính đượclập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc Trong hệ thống

HSĐC của Việt Nam quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi

ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến,

2006)

2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

2.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liênquan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồmthế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, vănkiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảođảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về đất rất đa dạngtrong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịchthuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuêdanh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặcbiệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán đất đai(Nguyễn ĐìnhBồng và Tôn Gia Huyên, 2007)

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nóthường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoảthuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đấthoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào

đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tínhhợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thểkhông có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diệnchính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý vềviệc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đấtđem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đăng ký văn tự là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch,chủ yếu là mua bán đất đai và BĐS Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệthống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng

ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích saonhững nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tnh chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký haykhông đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng địnhquyền hợp pháp đối với đất đai Đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua

phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đốivới đất mà mình mua.

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở cácnước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, TâyBan Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của cácquốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi

và châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng kývăn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ antoàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.2.3.2 Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là việc ghinhận quyền sử dụng đất(QSDĐ) hợp pháp đối với một thửa đất xác địnhvào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2nhóm hoạt động: Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.Đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhànước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Sau khi đăng kýđược ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, được thừa nhận vàbảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Theo Luật Đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhưng thực tế, Nhà nước không trựctiếp sử dụng đất mà trao đất đai và QSDĐ thay mình khai thác đất đai thông quaviệc giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người đang sửdụng ổn định Theo đó, QSDĐ của người sử dụng đất được xác lập khi có quyếtđịnh giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận QSDĐbằng việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất ổn định Kể từ thời điểm này,người sử dụng đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đểthực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tụctiếp theo là đăng ký QSDĐ để được cấp GCNQSDĐ, chính thức được ghi vào hồ sơcủa Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụngquyền, cũng như công bố thông tin về quyền Chỉ sau khi đăng ký, được cấpGCNQSDĐ, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịchQSDĐ

Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đãđược cấp GCNQSDĐ, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất Sau khi đăng ký,GCNQSDĐ và HSĐC sẽ được điều chỉnh hoặc GCNQSDĐ được cấp mới theo sựthay đổi đó.

Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm cáctrường hợp cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch QSDĐ (chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thếchấp, góp vốn bằng QSDĐ); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thayđổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất;thay đổi thời hạn sử dụng đất …

Người phải đăng ký QSDĐ là người sử dụng đất và những tổ chức đượcNhà nước giao để quản lý Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thaymặt mình đăng ký QSDĐ

2.3 VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ

2.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

2.3.1.1 Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai

Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về

đất đai Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về công

tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” đã lập được hệ

thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đấtthuộc khu dân cư nông thôn (Đặng Anh Quân, 2011)

2.3.1.2 Đăngký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến đến trước khi có Luật

1993

- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềngiao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặcđang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại

cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn vàUBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụngđất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”(Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam, 1988)

Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐvà Thông tư số 302 - ĐKTK ngày

28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sựchuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phươngthức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phứctạp (Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia Huyên, 2007)

2.3.1.3 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ”

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kýtại xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địachính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụngđất”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quyđịnh về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai đượcchấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đãnhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng kýđất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sátsao nhiệm vụ này (Đặng Anh Quân, 2011)

2.3.1.4 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2013

Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất làviệc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác địnhvào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hộinước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xâydựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đãcấp tách biệt với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan

quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện cácthủ tục trình UBND cấp Giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam, 2009).

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động.+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấpGCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợppháp

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sửdụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp …), do thay đổimục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cóVPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh

lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

2.3.1.5 Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lýđất đối với một thửa đất vào HSĐC” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đốivới người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc

cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện

tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNthì ngườiđang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyếtđịnh xử lý theo quy định của Chính phủ

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấpGiấychứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiệntheo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trườnghợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứngnhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng kýbiến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến độngđược tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

2.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký

2.3.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trongsạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnhthực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chínhcông quyền với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hànhchính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷluật trong công việc”

- Nghị quyết số 38/1994/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải cáchmột bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết công việc của công dân và tổchức