Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện thanh trì, thành phố hà nội

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹđất huyện Thanh Trì: + Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóngmặt bằng khi Nhà nước t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Võ Thành Trung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Võ Thành Trung

ix Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

2.2.2 Hàn Quốc 8

2.2.3 Australia 11

2.2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra 12

2.3 Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam

13 2.3.1 Trước năm 1993

13 2.3.2 Thời kỳ 1993 - trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực 14

2.3.3 Thời kỳ 2003 - trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực 15

2.3.4 Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực 16

2.4 Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam 17

2.4.1 Sự cần thiết thành lập tổ chức phát triển quỹ đất

18 2.4.2 Phân loại Trung tâm Phát triển quỹ đất tại Việt Nam 19

2.4.3 Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam 22

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì 31

3.4.2 Thực trạng của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện 31

3.4.3 Kết quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất 31

3.4.4 Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất 31

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

32 3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp

33 3.5.3 Phương pháp phân tch, so sánh 33

3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 34

3.5.5 Phương pháp đánh giá 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận

35 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 35

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 43

4.2 Thực trạng của trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 45

4.2.1 Cơ chế hoạt động và nhân lực 45

4.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn 45

4.2.3 Cơ chế tài chính 48

4.3 Kết quả hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất 49

4.3.1 Kết quả thực hiện kế hoạch hàng năm của Trung tâm Phát triển quỹ đất giai đoạn 2010-2015 49

4.3.2 Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng 50

4.3.3 Công tác đầu tư xây dựng cơ bản 52

4.3.4 Công tác đấu giá đất xen kẹt 54

4.4 Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện thanh trì 56

4.4.1 Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì trên cơ sở kế hoạch hàng năm

56 4.4.2 Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 58

4.4.3 Đánh giá thực hiện công tác đầu tư xây dựng cơ bản 60

4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá đất xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 63

4.4.5 Đánh giá sự phối hợp giữa Trung tâm với các cơ quan liên quan 67

4.4.6 Đánh giá chung về hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 77

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện

78 4.5.1 Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 79

4.5.2 Nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện đầu tư xây dựng 80

4.5.3 Nâng cao hiệu quả trong việc quản lý, giải quyết tình trạng đất xen kẹt

80 4.5.4 Nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan liên quan 81

Phần 5 Kết luận và kiến nghị

82 5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

Tài liệu tham khảo 84

Phụ lục 87

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Diện tích tự nhiên của các xã, thị trấn 35

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2015 43

Bảng 4.3 Nhân lực của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 47

Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả thực hiện kế hoạch hàng năm của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2015 49

Bảng 4.5 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và GPMB 51

Bảng 4.6 Dự án đầu tư xây dựng cơ bản đã hoàn thành 52

Bảng 4.7 Dự án đầu tư xây dựng cơ bản chưa hoàn thành 53

Bảng 4.8 Thống kê diện tích đất xen kẹt tại các xã trên địa bàn huyện 55

Bảng 4.9 Kết quả thực hiện kế hoạch của Trung tâm Phát triển quỹ đất 57

Bảng 4.10 Tình hình các dự án đầu tư xây dựng đang thực hiện 61

Bảng 4.11 Kết quả đấu giá đất xen kẹt giai đoạn 2010-2015 64

Bảng 4.12 Nhân lực Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 69

Bảng 4.13 Quan hệ phối hợp giữa cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất với các đơn vị liên quan 70

Bảng 4.14 Ý kiến của cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất về phối hợp hoạt động khi xảy ra vướng mắc 72

Bảng 4.15 Tác động của công tác phối hợp đến hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì 75

Bảng 4.16 Ý kiến đánh giá của cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường, cán bộ địa chính 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2014, năm 2015 38

Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 44

Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 44

Hình 4.4 Cơ cấu các loại đất xen kẹt của huyện Thanh trì 55

Hình 4.5 Mối liên hệ của Trung tâm PTQĐ với các cơ quan liên quan 68

Hình 4.6 Thống kê giải pháp của cán bộ Trung tâm khi xảy ra các trường hợp vướng mắc 73

Hình 4.7 Mức độ sự phối hợp giữa Trung tâm phát triển quỹ đất huyện với các đơn vị liên quan 74

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Võ Thành Trung

Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Pháttriển quỹ đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập:

+ Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, số liệu về công tác thực hiện quản lý đất đai, số liệu hoạtđộng hàng năm của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì

+ Thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 100% số lượng cán bộ của Trung tâmPhát triển quỹ đất huyện Thanh Trì (27 cán bộ) với chỉ tiêu điều tra tập trung vào:việc phối hợp thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm đối với các đơn vị liên quan,hướng giải quyết khi xử lý các phát sinh vướng mắc của cán bộ Trung tâm Điều tra các cán bộ địa chính tại các xã có dự án của Trung tâm thực hiện và cán

bộ phòng Tài nguyên và Môi trường có liên quan, cụ thể: Cán bộ địa chính cấp

xã (26 cán bộ), cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường (6 cán bộ) với các chỉtiêu điều tra: hình thức tiếp cận thông tin dự án, mức độ công khai dự án, tiến độthực hiện dự án

- Phương pháp phân tích, so sánh: Tổng hợp số liệu về hoạt độngcủa Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì trên cơ sở nhiệm vụ được giao

và thực hiện qua đó nêu đặc điểm, mặt đạt và chưa đạt của Trung tâm

- Phương pháp xử lý số liệu: Các số liệu thu thập được phân tích, xử lý, tínhtoán và tiến hành so sánh, từ đó đưa ra, làm rõ các vấn đề trong thực trạng củađịa phương

- Phương pháp đánh giá: Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹđất huyện Thanh Trì thông qua phân loại mức độ hoàn thành kế hoạch hàng nămTrung tâm đạt được

3 Kết quả chính và kết luận

3.1 Kết quả chính

- Tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thanh Trì

- Thực trạng Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì

+ Cơ chế hoạt động và nhân lực của Trung tâm;

+ Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn;

- Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì:

so sánh kết quả thực hiện hoạt động với kế hoạch hàng năm Trung tâm đặt raqua đó tìm ra nguyên nhân ảnh hưởng công tác của Trung tâm Đánh giácông tác phối hợp giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì với các đơn

vị liên quan thông qua việc điều tra cán bộ Trung tâm, cán bộ địa chính xã,cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường bằng các chỉ tiêu cụ thể

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹđất huyện Thanh Trì:

+ Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóngmặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

+ Giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện đầu tư xây dựng.+ Giải pháp nâng cao hiệu quả trong quản lý, đấu giá đất xen kẹt

+ Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan liên

quan.

3.2 Kết luận

- Huyện Thanh Trì có thuận lợi trong giao lưu luân chuyển hàng hóa do có

có hệ thống đầu mối giao thông quan trọng như Cầu Thanh Trì, đường vànhđai

3, vành đai 3,5 và trục Quốc lộ 1A – 1B, ga Ngọc Hồi

- Nhân lực của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì đã có sựphát triển từ 20 cán bộ lúc thành lập nay đã có 27 cán bộ Độ tuổi trung bình củacán bộ Trung tâm là 36 tuổi, số cán bộ có kinh nghiệm 5 năm trở lên chiếm29,62%

- Tại quyết định thành lập Trung tâm được giao thực hiện 9 nhiệm vụ tuynhiên trong quá trình hoạt động vừa qua, Trung tâm mới thực hiện được 5nhiệm vụ cụ thể: thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức đấu giáquyền sử dụng đất; tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng các khu đất; thựchiện chế độ báo cáo UBND theo quy định và quản lý cán bộ theo quy định củapháp luật

- Số dự án Trung tâm hoàn thành đúng tiến độ đạt tỷ lệ chưa cao 25,64%,nguồn vốn Trung tâm sử dụng chủ yếu là nguồn vốn nhà nước (>70%)

- Đưa ra 4 giải pháp nhằm tình hình hoạt động của Trung tâm pháttriển quỹ đất huyện Thanh Trì: giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện;Giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đầu tư xây dựng - bồi thường, hỗtrợ và giải phóng mặt bằng và công tác đấu giá các khu đất xen kẹt

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Vo Thanh Trung

Thesis title: “Evaluating the actions of Thanh Tri land development center in

Hanoi”

Majorn: Land management Code: 62.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

1 Research objectives

Evaluating the actions of Thanh Tri land development center in Ha Noi byits yearly assigned tasks and defined plans

Proposing some solutions to help the center run more effectively

2 Materials and Methods

- The collected investigation method:

+ Collecting secondary data: Collecting numbers, documents about thecondition of nature, economic, society, land managing tasks and thecenter’s yearly running

+ Collecting primary data: Investing 100% Thanh Tri land developmentcenter’s workers (27 people) about: The coordination between the center andrelevant departments and the center’s solutions of the staff’s arising problems.Investigating commune cadastral workers at the communes which is having thecenter’s projects and relevant workers from Department of natural Resourcesand Environments It includes: Commune cadastral workers (26 people), workers

of Department of natural Resources and Environment (6 people) Theinvestigation based on some targets: The methods to access to information of theprojects, the project’s professed level and the project’s progress

- The analysis and comparative method: Accumulating figure about therunning of the Thanh Tri land development center bases on its tasks to show thecenter’s positive and negative

- Date processing method: The data was collected, analysis, processed,

- The condition of nature, economic and society at Thanh Tri province.

- The real condition of the Thanh Tri land development center:

+ Running mechanism and human resource of the center;

+ Function, tasks and power;

+ Financial mechanism

- The running results of Thanh Tri land development center: Synthesizingthe results of the center’s taking yearly plans from 2010 to 2015 by three actions:compensation, supporting and site clearance, investment and jam land’s auction

- Assessing the running of Thanh Tri land development center: Comparingthe results between the real conditions with the center’s yearly plans to find thecauses which were afecting the running center Assessing the coordinationbetween Thanh Tri land development center with relevant departments based oninvestigating the center’s employee, commune cadastral workers, workers fromDepartment of natural Resources and Environment by detail targets

- Proposing some solutions to help the center run more effectively:

+ Solutions to rise the effect of compensation, supporting and siteclearance when the government wants to reclaim land

+ Solutions to rise the effect of managing, jam land’s auction

+ Solutions to rise the effect of coordinating with relevant departments

3.2 Conclusions

The researching results will be a part of researching data aboutassessing the running of Thanh Tri land development center

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Từ năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh

tế từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhucầu sử dụng đất cho các mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên nhưng

do không dự trữ đất “sạch” và do thực hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi cácnhà đầu tư nên việc triển khai các dự án đã gặp không ít trở ngại trước nhữngphản ứng của người bị thu hồi đất

Pháp luật đất đai từ năm 2003 đã quy định việc thành lập tổ chứcphát triển quỹ đất trực thuộc cơ quan tài nguyên môi trường hoặc Ủy bannhân dân các cấp có nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóngmặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư Tuynhiên, trong quá trình triển khai đã gặp không ít những tồn tại, cụ thể như:chức năng nhiệm vụ còn chồng chéo với các đơn vị quản lý Nhà nước khác, quytrình thực hiện chưa thực sự rõ ràng, nguồn kinh phí hoạt động không đảm bảochủ động, cơ chế tài chính chưa rõ ràng

Thanh Trì là huyện ven đô của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ phía Namcủa thành phố Theo quy hoạch chung toàn bộ huyện Thanh Trì sẽ dành gần 50%quỹ đất để phát triển đô thị, cùng với những lợi thế về cụm công nghiệp, tiểu thủcông nghiệp… nhu cầu thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội,

mở rộng và phát triển các khu dân cư, khu đô thị, cụm công nghiệp và quản lýquỹ đất sau thu hồi ngày càng cấp bách Xuất phát từ yêu cầu trên Ủy bannhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 3820/QĐ-UBNDngày

26/09/2007 về việc thí điểm thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện ThanhTrì trực thuộc UBND huyện Thanh Trì có chức năng tham mưu trong công tácthu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và sử dụng quỹ đất thu hồi Tuynhiên do mới được thành lập nên bộ máy chưa hoàn thiện, hoạt động chưa hiệuquả và còn nhiều hạn chế Xuất phát từ vấn đề trên trong khuôn khổ thực hiệnluận văn tốt nghiệp thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt

Nam, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì - Thành phố Hà Nội”.

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì,thành phố Hà Nội thông qua nhiệm vụ Trung tâm được giao thực hiện và

kế hoạch hàng năm Trung tâm dự định thực hiện

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Pháttriển quỹ đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

Không gian nghiên cứu được giới hạn trong ranh giới hành chính huyệnThanh Trì bao gồm 1 thị trấn và 15 xã

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về kết quả hoạt động của Trungtâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì

Ý nghĩa thực tiễn: góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn về việc thực hiệnmột số chức năng của Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện, làm cơ sở để đốichiếu và so sánh với hoạt động theo mô hình Trung tâm Phát triển quỹ đấtmột cấp Qua đó có thể đánh giá được ưu, nhược điểm của mô hình Trung tâmPhát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện và mô hình Trung tâm Pháttriển quỹ đất một cấp

Đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm Phát triển quỹ đấthuyện Thanh Trì qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động của Trung tâm trong quá trình hoạt động

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN

Quỹ đất: được xác định theo lãnh thổ (ranh giới hành chính các cấp); theo

đơn vị sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất(mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng)

Quỹ đất đai: là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bổ và sử

dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xãhội trong từng giai đoạn phát triển nhất định

Phát triển quỹ đất (PTQĐ): là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất (tập trung đất

đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiếtđất đai (cung ứng đất đai)

Quản lý và phát triển quỹ đất: là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự

trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khiNhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thịtrường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng củađất đai Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức nhưsan lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặcthay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời; để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi vàlàm tăng giá trị của đất đai Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triểnquỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất

Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa

phương, nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trườngđất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minhbạch và hiệu quả Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thứcđấu giá, đấu thầu và rao bán

Như vậy, phát triển quỹ đất do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồiđất, khai thác đất, dự trữ đất và cung ứng đất Mục tiêu chính là giúp nhà nướckhống chế tổng lượng cung về đất đai, cung ứng đất đai, đảm bảo việc điềutiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi nhiều nhất của tài nguyên đất đaiquốc gia Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đấtđai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất

Tổ chức sự nghiệp công lập theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 : “tổ chức

do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quyđịnh của pháp luật” (Quốc hội, 2013)

Đơn vị sự nghiệp công lập theo Điều 2 Nghị định 16/2015/NĐ-CP: cơ quan

có thẩm quyền của Nhà nước thành lập theo quy định của pháp luật, có tưcách pháp nhân, cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước (Chính phủ,2015)

Tổ chức phát triển quỹ đất theo Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thựchiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹđất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđược công bố mà chưa có dự án đầu tư” Kinh phí hoạt động của Tổ chức pháttriển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sựnghiệp công lập tại Nghị định 43/2006/NĐ-CP ngày 25/04/2006 (Quốc hội, 2003)

Tổ chức phát triển quỹ đất - Trung tâm phát triển quỹ đất theo Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy

định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp cônglập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản đểhoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấptỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổchức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có Kinh phí hoạt động của Tổchức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đốivới đơn vị sự nghiệp công lập tại Nghị định 16/2015/NĐ-CP ngày 04/04/2015(Chính phủ, 2014)

Quỹ phát triển đất theo Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: là tổ chức

tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phátsinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ pháttriển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, cóbảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổchức tn dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2009)

Kinh phí hoạt động của quỹ phát triển đất theo Quyết định số 40/2010 ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ: “Hàng năm, các

tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương được trích từ 30% đến 50% từ nguồn thu tiền sử dụngđất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh,thành phố (sau khi trừ các khoản chi để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các chiphí có liên quan khác) để thành lập Quỹ phát triển đất Mức trích cụ thể do Ủyban nhân dân (UBND) tỉnh quyết định căn cứ vào dự toán ngân sách nhà nướcđược Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định” (Thủ tướng Chính phủ, 2010).

Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau theo Khoản 3 Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP : Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để

phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theoquy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất bồi thường, giải phóng mặtbằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giáo dục– đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục – thể thao và các nhu cầu khác củađịa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghềnghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; Hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầngtại địa phương có đất bị thu hồi (Chính phủ, 2014)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tch đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tnh trên mộtđơn vị diện tch đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch

về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đấtđối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

2.2 PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Trên thế giới chính sách dự trữ đất khởi nguồn từ Hà Lan năm 1896 và landần sang nhiều nước Châu Âu như Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh, Pháp vào đầu thế

kỷ XX Tại Châu Á, các nước Hồng Kông, Hàn Quốc và Trung Quốc từ năm

1996 đã bắt đầu học tập và cũng dự trữ đất đô thị Thực tế chế độ phát triển,

dự trữ đất đã đem lại nhiều lợi ích, nhất là đối với các khu vực đô thị đã khẳngđịnh tnh nhạy cảm, vai trò, vị trí của tài nguyên đất đai đối với sự phát triển củacác quốc gia và vùng lãnh thổ

Tại Trung Quốc, Luật Đất đai ra đời năm 1986 và qua nhiều lần bổ sung,quy định mọi đơn vị và cá nhân khi có nhu cầu về đất đai để xây dựng, đầu

tư phát triển kinh tế xã hội cần căn cứ theo pháp luật để xin sử dụng đấtthuộc sở

hữu nhà nước Nếu được Nhà nước chấp nhận thì sẽ tiến hành trưng dụng đấtcủa nhà nước và sở hữu tập thể Xuất phát từ nhu cầu đến năm 1996 ThượngHải đã trở thành thành phố đầu tiên áp dụng dự trữ đất đai sớm nhất ở TrungQuốc Thượng Hải đã thành lập trung tâm phát triển đất đai nhưng phải đếnnăm 2001

Chính phủ Trung Quốc mới chính thức chấp nhận việc dự trữ đất đai

Tại Australia – Hàn Quốc, Chính phủ tiến hành thực hiện cơ chế góp đất –điều chỉnh đất đai đô thị tại địa phương Theo cơ chế này các thửa đấtnông nghiệp được thu hồi và chuyển đổi thành một vùng đô thị theo quy hoạchvới đầy đủ hạ tầng như các dịch vụ, hạ tầng công cộng, những không gian mở vàcác khu dân cư Các khu vực được phân chia phù hợp để bồi thường chongười bị thiệt hại Giá trị bất động sản tại khu vực mới (đô thị) sẽ cao hơn nhiều

so với khu vực trước đấy (nông nghiệp) Những người bị thiệt hại có cơ hộitham gia vào quá trình từ khi quy hoạch đến tới khi dự án thực hiện Song cơchế này chỉ phù hợp với những điều kiện cụ thể nhất định và khi đạt được các lợithế về sự đồng thuận và công bằng nhược điểm của cơ chế này là cần nhiều thờigian để thảo luận kế hoạch và thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữutoàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Việc phân phốiđất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụngđất đối với cả 2 hình thức đất đai trên Đất thuộc diện được cấp sẽ không thutiền sử dụng đất bao gồm: đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan nhànước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và sử dụng vào cáccông trình công ích Ngoài các loại đất thuộc diện được cấp, các loại đất khácđều phải trả tiền, nhất là đối với các ngành kinh doanh nhà đất Tổ chức thamgia phát triển quỹ đất ở Trung Quốc bao gồm: tổ chức nhà nước và tổ chứcnước ngoài Chính phủ Trung Quốc ban hành một văn kiện cấp Chính phủ, cácquyền sử dụng đất trong dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bánđấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai, qua đó thu hút đượccác nhà đầu tư nước ngoài vào phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2012)

1 0

Quá trình hình thành và phát triển quỹ đất ở Trung Quốc tiến hànhdựa trên hai cuộc cải cách: cải cách chế độ quyền sử dụng đất đai và cải cáchchế độ nhà ở trong ba giai đoạn khác nhau:

- Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chế độ sử dụng đất đai từ “3 không”thành “3 có”.

- Giai đoạn 2: Phát triển quỹ đất trở thành một biện pháp chính để thu hútvốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy sự phục hồi, phát triển kinh tế

- Giai đoạn 3: Xây dựng hệ thống kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, quỹđất trở thành một bộ phận cấu thành trong cả hệ thống kinh tế thị trường xãhội chủ nghĩa

Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đốihoàn thiện, trong đó chính sách về thu hồi đất có ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạtđộng phát triển quỹ đất ở nước này được quy định cụ thể như sau (Thu Hằng,2012):

- Thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Chính phủ

có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối vớicác loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền cấp tỉnh ra quyết địnhthu hồi Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thểthành đất thuộc sở hữu nhà nước

- Trách nhiệm bồi thường: pháp luật đất đai quy định người nào sửdụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường dongười sử dụng đất chi trả Tiền bồi thường bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộpcho nhà nước và các khoản tiền chi trả cho người có đất bị thu hồi

- Nguyên tắc bồi thường theo pháp luật, khoản bồi thường cho giải phóngmặt bằng đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị tươngđượng hoặc cao hơn nơi ở cũ Ở vùng đô thị, phần lớn các gia đình dùng số tiềnnhận bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ mua căn hộ mới Ở khuvực nông thôn, người dân có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được haicăn hộ ở cùng một nơi

- Tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyênđất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Đơn vịnhận đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó,thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất bị giải tỏa

1 2

Giữa khu vực thành thị và nông thôn, do có sự khác nhau về hình thức sởhữu đất đai, nên có sự phân biệt, bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đốivới

trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu được bồithường bằng tiền thì ngược lại việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vựcnông thôn có những điểm đặc biệt riêng như sau:

- Thứ nhất, nhà nước quan tâm đến người nông dân, tạo điều kiện cho họđược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi bị thu hồi đất

- Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt, nếu nhà nước cần thu hồi ruộngđất của nông dân thì tùy thuộc đối tượng mà có những cách thức bồi thường

cụ thể khác nhau

- Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội khi

bị thu hồi ruộng đất, thông thường người dân khó tìm được việc làm thíchhợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này Chính phủ thực hiện chínhsách chi trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người già và trợ cấp cho nhữngngười không có khả năng lao động Hỗ trợ tiền đi lại tìm việc làm cho ngườiđang độ tuổi lao động

- Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo đất canh tác: trường hợpnhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào mục đích phi nông nghiệp, theo quy định

họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương hoặc bồi thường bằngtiền với giá trị tương đương với phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đíchkhác để tái tạo đất canh tác

2.2.2 Hàn Quốc

Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sởhữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếmkhoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạtđối với đất thuộc quyền sở hữu Tổ chức có trách nhiệm phát triển quỹ đất ở HànQuốc là Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập năm 2009 trên cơ

sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai và Tập đoàn Nhà Thực hiện bồi thường, giảiphóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sửdụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của kháchhàng mua đất, nhà) Nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổchức thực hiện giải phóng mặt bằng; tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiềnbồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1 4

Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua các chính sách sau:

2.2.2.1 Chính sách trưng mua đất đai

Đối với dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị,khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác Nhà nước quyếtđịnh trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích đất dự án doNhà nước quyết định trưng mua được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất.Việc bồi thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua.Chính sách bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợtạm cư nếu thu hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bịthu hồi đất Giá đất bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường, do tổ chứchoặc cá nhân hành nghề định giá thực hiện Tổ chức được giao nhiệm vụ bồithường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên

cơ sở giá đất và tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định.Thực hiện dự án cần có đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) đồng ý, thì phầndiện tch còn lại Nhà nước có thể thực hiện cưỡng chế thu hồi

Ở Hàn Quốc, Chính phủ phê duyệt quy hoạch phân bổ đất đai, quyhoạch các vùng đất để phát triển công nghiệp và đô thị, sau đó thực hiệntheo cơ chế điều chỉnh lại đất đai Kinh phí thực hiện đầu tư dự án và lợi ích

từ dự án được tnh toán trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích với các chủ sở hữu đấtđai, các chủ sở hữu có thể được nhận lại một phần đất thuộc khu vực đã chuyểnđổi

Đối với dự án của chủ đầu tư tư nhân được phép đề nghị các dự án đầu tưphát triển đô thị khi đạt được sự đồng thuận của 2/3 ý kiến của chủ sở hữu đấtđai tại khu vực

2.2.2.2 Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư

Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thựchiện các dự án Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất đượcthực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu

và thực hiện thu hồi để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụcho các mục đích công cộng

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi được pháp luật quy định kháđồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng

và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên

1 6

và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thựchiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu

có đất

bị thu hồi Tại giai đoạn tiến hành khảo sát tiền trạm, nếu có một cộng đồngdân cư trong khu vực dự án, khả năng di dời hoặc ở lại sẽ được nghiên cứu.Nếu giữ lại công đồng dân cư, phần chi phí xây dựng các công trình công cộng

sẽ được chi trả bởi người sở hữu tòa nhà Đối với các tòa nhà đang tồn tại giữnguyên thì việc xây dựng và kinh doanh phải được sự đồng ý hoặc cấp phépphù hợp; Việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đề xuất.Đất cấp cho người bị ảnh hưởng như là một phần của việc tái định cư hoặcphục hồi sinh kế có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (Mức này thường thấphơn so với giá thị trường Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bánlại ngay)

Các đối tượng được bồi thường bao gồm: đất, nhà, tổn thất kinh doanh,tổn thất nông nghiệp, các công trình khác Toàn bộ chi phí thu hồi đất và táiđịnh cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế sẽ thuộc chi phí của dự

án Chủ dự án phải trả trước những khoản trên, chi phí của việc thu hồi và táiđịnh cư sẽ được thu hồi khi bán đất đã phát triển

Đối với nhà ở tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị ảnh hưởng cóthể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời Nếu điều này không thựctiễn để phát triển khu vực tái định cư, người dân chỉ được nhận khoản trợ cấp didời Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ và do chủ dự án chi trả.Phục hồi kế sinh nhai cho người bị ảnh hưởng không phải là bắt buộcnhưng vẫn được Chính phủ khuyến khích Chủ dự án thực hiện và được quy địnhtrong một vài điều luật khác nhau Phục hồi kế sinh nhai bao gồm: đào tạonghề, ưu tiên tuyển dụng

Quy trình bắt đầu bằng việc cơ quan nhà nước dành cho Chủ dự án

ủy quyền thực hiện dự án Chủ dự án có quyền tiếp cận đất tư nhân để đođạc và khảo sát Thủ tục đàm phán định cư như sau:

Chủ dự án phải chuẩn bị một kế hoạch thu hồi đất và tái định cư

Những người bị ảnh hưởng thành lập Hội đồng dân cư; Chính quyền địaphương thành lập hội đồng bồi thường với ít nhất 1/3 thành viên là nhữngngười bị ảnh hưởng

Chủ dự án tiến hành khảo sát tại hiện trường để xác định những người

bị ảnh hưởng, tài sản cũng như quyền lợi Khảo sát tại hiện trường được thựchiện

với sự hợp tác của những người bị ảnh hưởng và hội đồng dân cư Thông qua hộiđồng những người bị ảnh hưởng có thể đề xuất một mức bồi thường xácđịnh cũng như biện pháp tái định cư và hỗ trợ cuộc sống sau này.

Hội đồng bồi thường đưa ra vấn đề bồi thường, các biện pháp tái định cư,phục vụ sinh kế Chủ đầu tư phải xem xét kết quả tham vấn với Hội đồng bồithường và chấp thuận

Khi kế hoạch thu hồi đất và tái định cư hoàn thành, thông báo chínhthức sẽ được gửi cho những người bị ảnh hưởng và được niêm yết công khai.Một thời hạn sẽ được đặt ra cho những người bị ảnh hưởng nhằm đồng ý haykhông đồng ý kế hoạch được đề ra

2.2.3 Australia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhànước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ củachủ sở hữu đất đai

Tại Australia có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham giavào quản lý và vận hành quỹ đất, mỗi vùng địa phương đều có cơ quan phát triểnđất đai riêng biệt Các cơ quan nhà nước quản lý đất đai đang tái sắp xếpmạnh mẽ, đặc biệt với các cơ quan phát triển đất đai địa phương qua đó tậptrung năng lực về phát triển đất đai và năng lực quản lý dự án Bên cạnh đó đểgiải quyết các tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới quá trình đầu tư phát triển quỹđất, Australia thành lập ba hệ thống riêng biệt: Trọng tài đất đai và tài nguyên;Tòa án đất đai; Tòa án quy hoạch và môi trường (Phương Thảo, 2013)

Luật Thu hồi đất của Australia quy định hai hình thức thu hồi đất:

- Thu hồi đất tự nguyện: Không có quy định đặc biệt nào áp dụng chotrường hợp thu hồi đất tự nguyện Úc là nền kinh tế thị trường Do đó, việcthu hồi đất tự nguyện (không vì mục đích công cộng và một bên tham gia lànhà nước) thì việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản Chủ có đất cần được thu hồi

và người thu hồi sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận vàthị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũngkhông có bên nào áp đặt được đối với bên kia

- Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đíchcông cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất

nước Thông thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán Cácyếu tố sẽ

được tnh toán trong quá trình bồi thường bao gồm: Giá thị trường; Giá trị đặcbiệt đối với chủ sở hữu; Các chi phí liên quan (như chi phí di chuyển và tái địnhcư) Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Theo quy định,giá thị trường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trịbằng tiền chi trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người muốn bánnhưng không rất cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưngkhông rất cần mua.

Tại Australia tồn tại 2 mô hình hoạt động phát triển quỹ đất

- Mô hình hoạt động tái phát triển đất đai thông qua đổi mới các địađiểm đô thị: mục tiêu quy hoạch đô thị ở Australia trong những năm cuối thập kỷ

70 là củng cố khu vực đô thị nếu theo mục tiêu này thì tiến độ thực hiện pháttriển đất đô thị mới là chậm ở hầu hết các khu vực trọng điểm Việc đặt trọngtâm vào nội dung củng cố khu vực đô thị đã khuyến khích các cơ quan nhànước thực hiện các vai trò lớn trong tái phát triển đất đai Ưu tiên của hầu hếtcác cơ quan nhà nước là thực hiện phát triển đất đai lồng ghép, bền vững về mặtsinh thái Tại một vài bang ở Australia đã tiến hành hợp nhất các công ty quản lýđất đai trực thuộc chính quyền địa phương với cơ quan địa phương tạo ranhững công ty đơn nhất, thể hiện tầm quan trọng của vai trò của cơ quan đấtđai

- Về mô hình quản lý các dự án tổ hợp và các dự án chiến lược trong quátrình phát triển đất đai: tất cả các cơ quan phát triển đất đai nhà nước đều cótham gia vào việc quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược và tổ hợp.Mục tiêu của các cơ quan là hỗ trợ Chính phủ trong việc triển khai các dự án pháttriển đô thị mang tnh chiến lược hoặc tổ hợp Chức năng của các cơ quan nhànước cũng thiên về phát triển đất đai ở mức tác nghiệp cụ thể, khác với vaitrò phát triển ở mức vĩ mô như trước đây (Vương Ngọc Thông, 2014)

2.2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra

- Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất(TCPTQĐ) dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Trung tâm Phát triển quỹđất, Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất ) TCPTQĐ do Nhà nước đứng

ra thành lập, có mô hình TCPTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sáchNhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có TCPTQĐ hoạt động bằng nguồn vốn tự

- Hoạt động của TCPTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản

lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất độngsản