(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên Bái

Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên BáiĐánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên Bái

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Nguyễn Tiến Cường

Hà Nội - Năm 2018

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Nguyễn Tiến Cường

Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Trần Quốc Vinh

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Luận văn được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM THI LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 15 tháng 9 năm 2018

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan:

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới TS Nguyễn Tiến Cường, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, phòng Đào tạo của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, các

phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, phường của thành phố Yên Bái đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn học viên…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Thông tin luận văn vi

Danh mục chữ viết tắt viii

Danh mục bảng x

Danh mục biểu, hình vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất 4

1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ 4

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội 11

1.2 Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất 16

1.2.1 Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013 16

1.2.2 Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất đai 2013 20

1.3 Cơ sở thực tiễn về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất 28

1.3.1 Khái quát về mô hình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 28

1.3.2 Khái quát về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở Việt Nam và trên địa

bàn tỉnh Yên Bái 36

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 41

2.2 Nội dung nghiên cứu 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu 41

2.3.1 Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu 41

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 51

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 52

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 52

3.2.2 Hiện trạng và biến động SDĐ của thành phố Yên Bái 57

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 61

3.3 Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 63

3.3.1 Khái quát về mô hình tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 63

3.3.2 Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 67

3.3.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoạt động của Văn

phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 94

3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng ĐKĐĐ và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái 98

3.4.1 Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động 98

3.4.2 Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 100

3.4.3 Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ 101

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 102

3.4.5 Các giải pháp khác 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105

1 Kết luận 105

2 Kiến nghị 106

Tài liệu tham khảo 107

Phụ lục 110

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Vũ Thị Bích Thủy

Lớp: CH2B.QĐ Khoá: Cao học khóa 2

Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Tiến Cường

Tên đề tài: ”Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái”

Thông tin luận văn: Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng

Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, đánh giá những mặt được, những mặt còn hạn chế tồn tại, tìm ra nguyên nhân của những hạn chế

để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất trong thời gian tới

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Số thứ tự Các chữ viết tắt Nghĩa của các từ viết tắt

10 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng SDĐ năm 2017 thành phố Yên Bái 58 Bảng 3.2 Biến động SDĐ năm 2016 – 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái 60 Bảng 3.3 Tổng các loại bản đồ địa chính tại thành phố Yên Bái 68 Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại thành phố Yên Bái 69 Bảng 3.5 Kết quả công tác cấp GCN lần đầu tại TP.Yên Bái năm 2013-2014 70 Bảng 3.6 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp tại TP Yên Bái năm 2015-2017 71 Bảng 3.7 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất nông nghiệp tại thành phố Yên Bái 72 Bảng 3.8 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất lâm nghiệp tại thành phố Yên Bái đến ngày 31/12/2017 73 Bảng 3.9 Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở đô thị đến tại TP.Yên Bái đến hết ngày 31/12/2017 75 Bảng 3.10 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất

ở đô thị tại thành phố Yên Bái 76 Bảng 3.11 Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Bái tính đến hết ngày 31/12/2017 77 Bảng 3.12 Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất

ở nông thôn tại thành phố Yên Bái 77 Bảng 3.13 Thời gian, quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Yên Bái 82 Bảng 3.14 Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2015 - 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái 84 Bảng 3.15 Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính 89 Bảng 3.16 Đánh giá của người dân về mức độ tiếp cận dịch vụ cấp GCN 90

Bảng 3.17 Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ 91 Bảng 3.18 Đánh giá mức độ hướng dẫn, giải quyết công việc của cán bộ 92 Bảng 3.19 Đánh giá của người dân về các khoản chi phí ngoài quy định 94

DANH MỤC HÌNH, BIỂU

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái 44 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai 2013 81 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Yên Bái 81 Biểu 3.1: Biểu đồ hiện trạng SDĐ thành phố Yên Bái năm 2017 58

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoá hàng triệu năm của trái đất và nó có vai trò rất lớn tới đời sống sinh hoạt của con người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành yếu tố đầu tiên

và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển

Việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học

kỹ thuật của tỉnh Yên Bái - một tỉnh nằm ở phía Tây Bắc của Tổ quốc, cách Lào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông, là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có hệ thống giao thông quan trọng chạy qua như tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, các tuyến đường liên tỉnh như Quốc lộ 32, 32C đã tạo điều kiện thuận lợi cho Yên Bái trong việc giao lưu với tỉnh như Sơn La, Lai Châu, Lào Cai cũng như các địa phương trong cả nước, qua đó thúc đẩy thành phố Yên Bái phát triển nhanh, mạnh về kinh tế - xã hội Dưới tác động rất lớn của quá

trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng dẫn đến công tác quản lý và sử dụng đất của Thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục Vì vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trên cơ sở sát nhập hai đơn vị gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm phát triển quỹ đất là bài toán có lời giải góp phần không nhỏ giải quyết những trở ngại, vướng mắc tồn tại trong lĩnh vực đất đai tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực

trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái” là cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trong thời gian tới

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về mô hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai;

- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai ở các địa bàn khác có điều kiện tương đồng

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ

a Đăng ký đất đai

Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng ký Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10]

Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ

“ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp

lý như nhau” [4]

b Phát triển quỹ đất

Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình phát triển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường

Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi

về quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng

Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị trường Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích)

Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời; để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai Tuy nhiên các hoạt động quản lý

và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai

để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá

Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất Mục đích chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung

về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất từ tài nguyên đất đai quốc gia Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất

Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật

c Văn phòng ĐKĐĐ

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ

sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có

tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thị xã thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ

và quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;

Kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [4]

d Đối tượng của đăng ký đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc người SDĐ phải ĐKĐĐ, đó là những người đang SDĐ, người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật, được quy định cụ thể tại Điều 5 gồm các đối tượng sau:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư [4]

e Các trường hợp ĐKĐĐ

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]:

- ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích SDĐ;

+ Có thay đổi thời hạn SDĐ;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Luật này

+ Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của

vợ và chồng;

+ Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ

- Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký

biến động đất đai thì người SDĐ được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ được tạm thời SDĐ cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

- Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký vào Sổ địa chính

g Người chịu trách nhiệm ĐKĐĐ

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người SDĐ, được quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [4], bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc SDĐ của tổ chức mình

- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc SDĐ nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa

và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận

cử ra đối với việc SDĐ đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc SDĐ của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình

- Người có chung QSDĐ hoặc người đại diện cho nhóm người có chung QSDĐ đối với việc SDĐ đó

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội

a Vai trò, ý nghĩa của hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ

Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) và Nguyễn Văn Chiến (2006), vai trò,

ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được thể hiện qua các mặt sau đây:

- ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở

nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người SDĐ được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong SDĐ

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ, ĐKĐĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai HSĐC và GCNQSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người SDĐ được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa

vụ mà người SDĐ phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về SDĐ, nghĩa vụ bảo vệ và SDĐ đai có hiệu quả

- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai

là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất đai Tất cả các thông tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai Trên cơ sở đó, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật [8] [10]

- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên

hệ thống HSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh

tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác Do vậy,

để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung như xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch SDĐ; phân hạng

và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình SDĐ để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý

và SDĐ HSĐC còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch SDĐ, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê

đất đai Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người SDĐ [8] [10]

b Vai trò, ý nghĩa của Văn phòng đăng ký đất đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng với những lý do sau:

- Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ Còn lại, việc đăng ký QSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCNQSDĐ, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch QSDĐ, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người SDĐ an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh

lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu SDĐ

- Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát

triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng SDĐ tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2013, tạo môi trường đầu

tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Thứ năm: Văn phòng ĐKĐĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất

đai, không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công

tác đăng ký QSDĐ So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng

ký QSDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính [10]

c Tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến kinh tế, xã hội

Theo Bộ TN&MT (2017), việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp với việc cắt giảm số lượng, thời gian thực hiện các thủ thục hành chính, đảm bảo tính thông suốt, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN , qua đó phát huy quyền của người SDĐ, khai thác hiệu quả tiềm lực từ đất đai để phát

triển kinh tế, giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp đất đai góp phần ổn định xã hội Điều này được thể hiện rõ thông qua những tác động đến kinh tế, xã hội từ việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ [7] đó là:

- Đối với những địa phương đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, một số thủ tục hành chính đã được lồng ghép hoặc liên thông nên chỉ còn 41 thủ tục trong khi những nơi chưa thành lập là 62 thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN được bảo đảm đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp GCN giảm từ 05-25 ngày so với trước đây Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt 90-95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn cơ bản chấm dứt, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp phát huy quyền của người SDĐ để phát triển kinh tế

- Với việc hình thành Văn phòng ĐKĐĐ, người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ; được lựa chọn nơi đăng ký, tạo sự cạnh tranh giữa các

cơ quan đăng ký, góp phần giảm bớt tình trạng nhũng nhiễu trong giải quyết thủ tục hiện nay

- Nhiều Văn phòng ĐKĐĐ hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Một số Văn phòng ĐKĐĐ có doanh thu ngày một tăng thông qua hoạt động cung cấp dịch vụ công, hướng tới tự chủ về kinh phí hoạt động giảm bớt gánh nặng và tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước; minh bạch hóa các nguồn thu từ cung cấp dịch vụ và giảm thiểu hướng tới triệt tiêu các loại hình dịch vụ và nguồn thu phi chính tắc (Doanh thu năm 2016 của một số tỉnh, thành phố đạt khá cao như: Hà Nội đạt 246 tỷ đồng, Bình Dương đạt 160 tỷ đồng, Vĩnh Long đạt 18 tỷ đồng, Đồng Nai đạt trên 100 tỷ đồng, Thừa Thiên - Huế đạt

trên 50 tỷ đồng )

- Kể từ khi Văn phòng ĐKĐĐ được thành lập, nguồn thu từ đất (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, phí, lệ phí do Văn phòng ĐKĐĐ trực tiếp thu hoặc làm các thủ tục chuyển cơ quan Thuế, Kho bạc để thu) cho ngân sách nhà nước liên tục tăng, bình quân trong 03 năm từ 2014 - 2016 chiếm trung bình 13,01% tổng thu ngân sách Nhà nước (năm 2014: 55,62 nghìn tỷ đồng; năm 2015: 84,43 nghìn tỷ đồng; năm 2016: 98,75 nghìn tỷ đồng)

- Việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Hiện nay đã có 7 tỉnh, thành phố liên thông và chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính với cơ quan thuế

để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính khi người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.2.1 Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013

a Giai đoạn trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền quan tâm hàng đầu là vấn đề người cày có ruộng, nhiều sắc lệnh đã được ban hành về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27-B/SL ngày 02/3/1947 và Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950), về sử dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952), về sử dụng công điền, công thổ (Sắc lệnh số 87-SL ngày 05/3/1952) Tuy nhiên, việc quản lý đất đai còn phân tán do nhiều ngành thực hiện, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về quản lý đất đai

Trước yêu cầu thực tiễn của công tác quản lý, năm 1958 Sở Địa chính

được thành lập và đến năm 1979 thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất với trách nhiệm thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ

Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử SDĐ như chế độ cũ [12]

b Giai đoạn từ năm 1980 đến trước Luật đất đai năm 1987

Trong giai đoạn này, việc ĐKĐĐ được thực hiện trên cơ sở Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Để triển khai, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Thông tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 giải thích và hướng dẫn thi hành Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980, ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong

cả nước Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành theo quy trình thống nhất với

hệ thống hồ sơ đất đai gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ ĐKĐĐ vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng SDĐ

và công tác cấp GCNQSDĐ cũng chưa được thực hiện [8] [12]

c Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 9), được thực hiện trên cơ sở các quy định tại Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai, trong đó Điều 12 quy định rõ việc ĐKĐĐ, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai được quy định; Điều 13 quy định về việc cấp GCNQSDĐ Để triển khai,

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động ĐKĐĐ trong cả nước [8] [12]

d Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Đến Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001), ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng SDĐ, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 13) với các quy định cụ thể về sổ địa chính (Điều 34), về thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 35), về việc cấp

GCNQSDĐ (Điều 36)

Với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với QSDĐ của người SDĐ, vì vậy hệ thống ĐKĐĐ tiếp tục có

sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký, trong đó hoạt động quản lý nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng còn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc do Tổng cục Địa chính thực hiện (được thành lập theo Nghị định 12/1994/NĐ-

CP ngày 22/02/1994 của Chính phủ) Theo đó, song song cùng tồn tại hai hệ thống ĐKĐĐ: một là đăng ký QSDĐ thuộc ngành địa chính và hai là đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do ngành xây dựng thực hiện

Trong giai đoạn này, hoạt động ĐKĐĐ được thực hiện theo các văn bản như Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế SDĐ nông nghiệp, Thông tư liên bộ số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 của Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp thực phẩm, Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Nghị định số 73-

CP, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

và QSDĐ ở tại đô thị, Thông tư số 70-TC/TCT ngày 18/8/1994 hướng dẫn thực hiện các khoản thu ngân sách đối với việc cấp GCN quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị, Công văn số 1427 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 13/10/1995 về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ [8] [12]

e Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003

Để phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước, Luật Đất đai 2003 được ban hành, trong đó đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 6) và chỉ rõ đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người SDĐ (Điều 4); đồng thời Luật cũng đã dành hẳn một mục (Mục 5) với 8 Điều (từ Điều 46 đến Điều 53) quy định về đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai

Hoạt động đăng ký QSDĐ được thực hiện thống nhất với việc thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc ngành TN&MT, được quy định tại Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, trong đó Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức tổ chức đăng ký SDĐ và biến động về SDĐ, quản

lý HSĐC Đồng thời trong Nghị định này các quy định về đăng ký QSDĐ, lập

và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai được cụ thể hóa

từ Điều 38 đến Điều 58 Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, ngày 01/11/2004 Bộ TN&MT đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai

và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ, Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC; ngoài ra, còn có một số văn bản

khác liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính [8] [12]

1.2.2 Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất đai 2013

a Cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ

Nhằm thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị

quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, phù hợp với tình hình phát triển mới của đất nước, ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, trong đó Luật đã dành hẳn một Chương (Chương VII) với 12 Điều (từ Điều 95 đến Điều 106) quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được hướng dẫn với các quy định cụ thể từ Điều 18 đến Điều 37 tại Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; đồng thời tại Nghị định này cũng quy định rõ vị trí, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức và kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ (Điều 5), trong đó Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, Bộ TN&MT đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 quy định về HSĐC; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng SDĐ; Thông tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc lập phương án SDĐ; lập hồ sơ ranh giới SDĐ; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông, lâm nghiệp Ngoài ra còn có Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT

Để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, ngày 06/01/2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong

đó các nội dung liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, văn phòng ĐKĐĐ được quy định sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 và từ Khoản 16 đến Khoản 23 của Điều 2

b Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ

Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính thì chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT như sau [5]:

15/2015/TTLT-BTNVMT-* Chức năng của Văn phòng ĐKĐĐ:

Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC

và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho

tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

* Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là GCN)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý HSĐC; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi GCN theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác DLĐĐ; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng SDĐ; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ký, cấp GCN

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng

chính: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ

* Cơ cấu tổ chức Văn phòng ĐKĐĐ:

- Lãnh đạo Văn phòng ĐKĐĐ:

Văn phòng ĐKĐĐ có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc

bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Giám đốc Sở TN&MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng ĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng ĐKĐĐ; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng ĐKĐĐ và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND

cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng ĐKĐĐ được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ:

- Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập

- Nguồn kinh phí của Văn phòng ĐKĐĐ

Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của Văn phòng ĐKĐĐ (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theo quy định hiện hành;

Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Kinh phí khác

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhà nước;

Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năng của đơn vị;

Thu khác (nếu có)

- Nội dung chi, gồm:

Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng,

nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;

Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);

Chi không thường xuyên, gồm:

+ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chi khác

* Cơ chế phối hợp của Văn phòng ĐKĐĐ:

- Việc phối hợp giữa Văn phòng ĐKĐĐ, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ với Phòng TN&MT, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là UBND cấp huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan,

đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo các nguyên tắc sau:

+ Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch;

+ Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo;

+ Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng ĐKĐĐ, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ với Phòng TN&MT, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do UBND cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản

1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, TN&MT quy định về hồ sơ

và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người SDĐ khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

c Những nội dung đổi mới về hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, hoạt động ĐKĐĐ có những điểm đổi mới như sau [4] [7]:

- Luật quy định ĐKĐĐ đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định ĐKĐĐ được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được cấp GCN thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có