Đánh giá hiệu quả làm việc của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện phú bình chuyển từ hai cấp sang một cấp

Mặc dù vậy, bướcđầu thực hiện mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp vẫncòn nhiều thách thức như: không thể sử dụng bộ thủ tục hành chính dùngchung tại UBND các huyện, thành

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ GIANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ LÀM VIỆC CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ BÌNH CHUYỂN TỪ HAI CẤP

SANG MỘT CẤP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ GIANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ LÀM VIỆC CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ BÌNH CHUYỂN TỪ HAI CẤP

SANG MỘT CẤP

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn làtrung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõnguồn gốc

Tác giả luận văn

Dương Thị Giang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quantâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đãtạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Trần Văn Điền, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi

trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản

lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạođiều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính –

kế hoạch, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố CaoBằng, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đãgiúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Dương Thị Giang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Cơ sở pháp lý 4

1.1.2 Cơ sở lý luận 10

1.1.3 Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai 15

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 17

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ 17

1.2.2 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀPHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.2 Phạm phi nghiên cứu 32

3.2.1 Phạm vi không gian 32

2.2.2 Phạm vi thời gian 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 33

2.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .

33 2.4.3 Phương pháp tham vấn các đối tượng có liên quan 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42

3.2 Tình hình về quản lý nhà nước về đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên 45

3.2.1 Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai

45 3.2.2 Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất

47 3.2.3 Công tác tài chính về đất đai 47

3.2.4 Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai

47 3.2.5 Đánh giá chung 48

3.3 Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp trước đây (từ năm 2015 đến 31/3/2016) 48

3.3.1 Kết quả thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 48

3.3.2 Kết quả thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính 51

3.3.3 Các hệ thống thông tin, phần mềm khai thác CSDL 52

3.3.4 Đánh giá chung 52

3.4 Phân tích kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp (từ 01/4/2016 đến năm 2017) 52

3.4.1 Kết quả thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 52 3.4.2 Kết quả thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu

địa chính 56

3.4.3 Các hệ thống thông tin, phần mềm khai thác CSDL 57

3.4.4 Đánh giá chung 58

3.5 So sánh và phân tích hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình của một cấp so với mô hình hai cấp 59

3.5.1 So sánh về chức năng, nhiệm vụ của 02 mô hình 59

3.5.2 So sánh về số lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền, đăng ký thế chấp đã được thực hiện 65

3.5.3 So sánh hiệu quả về mặt thời gian 66

3.5.4 So sánh hiệu quả về mặt quản lý hồ sơ 67

3.5.5 So sánh về thủ tục hành chính 67

3.5.6 So sánh hiệu quả về ứng dụng công nghệ thông tin 67

3.6 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 68

3.6.1 Theo ý kiến của người dân 68

3.6.2 Theo ý kiến của cán bộ quản lý 69

3.7 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên 72

3.7.1 Các giải pháp về chính sách 72

3.7.2 Giải pháp về kinh phí 72

3.7.3 Các giải pháp về tổ chức thực hiện 72

3.7.4 Những giải pháp trao đổi, cập nhật và phân phối thông tin 72

3.7.5 Về phía Chi nhánh Văn phòng đăngký đất đai huyện Phú Bình 73

3.7.6 Về phía người dân 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

Kết luận 75

2 Kiến Nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐT 266 Đường tỉnh 266

GTVT Giao thông vận tải

VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai

GTNT Giao thông nông thôn

Xóa TC Xóa thế chấp

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Phú Bình năm 2017 38

Bảng 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 49

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 50

Bảng 3.6 Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã/ thị trấn trên địa bàn 51

huyện Phú Bình 51

Bảng 3.7 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 54

Bảng 3.8 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 55

Bảng 3.9 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 55

Bảng 3.10 Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã/ thị trấn trên địa bàn 56

huyện Phú Bình 56

Bảng 3.11: Kết quả điều tra ý kiến của người dân 68

Bảng 3.12: Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ quản lý về những tiêu chí đánh giá 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Biểu đồ biểu thị tỷ lệ các nhóm đất 40Hình 4.1: So sánh số lương hồ sơ đã thực hiện của 2 mô hình 65

Sau thời gian thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp,Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặtchuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết

hồ sơ tại các chi nhánh cấp huyện, thành phố Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ

về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc

về chuyên môn; quản lý tốt việc biến động đất, nhất là việc tách thửa đấtkhông để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khókhăn cho công tác quy hoạch, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếukiện, khiếu nại Việc cập nhật các biến động, quản lý dữ liệu địa chính được

đi vào nền nếp Mặt khác, việc kiện toàn Văn phòng đăng ký một cấp đã bảođảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ UBND cấp huyện, thành phốđến Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký và đến các chi nhánhcủa Văn phòng đăng ký tại các huyện, thành phố

Từ ngày 9/3/2016 đến ngày 22/3/2016 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môitrường đã phối hợp với Sở Nội vụ, Sở Tài chính tổ chức tiếp nhận Văn phòngĐăng quyền sử dụng đất thuộc UBND các huyện, thành phố, thị xã trên địabàn tỉnh để tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường theo Quyết định số 258/QĐ-UBND ngày 29 tháng 01 năm

2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên và Thông tư số BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và

15/2015/TTLT-BTNMT-Bộ Tài chính Sau khi tiếp nhận bàn giao, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh

và các Chi nhánh ở các huyện, thành phố, thị xã sẽ chính thức đi vào hoạtđộng kể từ ngày 01/4/2016

Sau khi triển khai nhiệm vụ, có thể nhận thấy được những sự thay đổi,những điểm mới trong quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và nhữngkhó khăn cần khắc phục khi thực hiện Văn phòng 1 cấp Mặc dù vậy, bướcđầu thực hiện mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp vẫncòn nhiều thách thức như: không thể sử dụng bộ thủ tục hành chính dùngchung tại UBND các huyện, thành phố; việc luân chuyển hồ sơ không thuậnlợi cho cán bộ tiếp nhận;

Để phân tích và đánh giá hiệu quả của mô hình Văn phòng đăng ký đấtđai sau khi chuyển từ hình thức hai cấp sang một cấp trên địa bàn tỉnh TháiNguyên nói chung cũng như huyện Phú Bình nói riêng, nhằm góp phần nângcao hiệu quả hoạt động của mô hình mới này, cũng như khắc phục hạn chếcủa hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp và tiến tớichuẩn hóa hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình củacác nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại Xuất phát từnhững lý do trên, đồng thời được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS Trần

Văn Điền, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả làm việc của

chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình chuyển từ hai cấp sang một cấp ”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích và đánh giá kết quả hoạt động và hiệu quả của Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp (từ năn 2015 đến ngày31/3/2016) và mô hình một cấp (từ 01/4/2016 đến năm 2017)

- So sánh hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất một cấp so với mô hình hai cấp

- Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyệnPhú Bình theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý từ đó đưa ra các đềxuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức,

đồng thời là cơ hội cho bản thân thu thập được những kinh nghiệm và kiếnthức thực tế, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

- Ý nghĩa thực tiễn: Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực, những ưu

điểm và hạn chế trong hiệu quả làm việc của Chi nhánh Văn phòng Đăng kýđất đai sau khi chuyển sang hoạt động mô hình một cấp, từ đó đề xuất nhữnggiải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng

ký đất đai một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở pháp lý

1.1.1.1 Cơ sở pháp lý

 Căn cứ Luật đất đai 2013;

 Căn cứ Nghị định số 163/2016/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 2016của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ngân sách nhà nước;

 Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

 Căn cứ Nghị định 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần;

 Căn cứ Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên vàMôi trường;

 Căn cứ Nghị định số 34/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 củaChính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của

Bộ Nội vụ;

 Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 02 năm 2014của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chứccủa Bộ Tài chính;

1.1.1.2 Vị trí, chức năng

Theo thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04

tháng 04 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cầu tổ

chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường, quy định như sau:

 Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thốngnhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai vàcung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

 Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng;được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theoquy định của pháp luật

1.1.1.3 Nhiệm vụ, quyền hạn

 Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi

là Giấy chứng nhận)

 Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giaoquản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

 Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sửdụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

 Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồnhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụđăng ký, cấp Giấy chứng nhận

 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

 Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

 Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

 Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp vớinăng lực theo quy định của pháp luật

 Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Vănphòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáotheo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực côngtác được giao

1.1.1.4 Cơ cấu tổ chức

- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giámđốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhândân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dâncấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

- Cơ cấu tổ chức

 Phòng Hành chính - Tổng hợp;

 Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xétquyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánhtrở lên);

 Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;

 Phòng Thông tin - Lưu trữ;

 Phòng Kỹ thuật địa chính;

 Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thị xã, thành phốthuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước

bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi

nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyênmôn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánhtrực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệmTrưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giámđốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định củapháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợpvới tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai đượcgiao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vihoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.1.1.5 Cơ chế hoạt động

* Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sựnghiệp công lập

* Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký đất đai

- Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

 Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng,nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai (sau khi đã cân đối với nguồn thu sựnghiệp) theo quy định hiện hành;

 Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnđặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

 Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửachữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự ánđược cấp có thẩm quyền phê duyệt;

 Kinh phí khác

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

 Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quyđịnh của Nhà nước;

 Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khảnăng của đơn vị;

 Thu khác (nếu có)

* Nội dung chi, gồm:

- Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng,nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụcho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoảnphụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểmthất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng;văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thườngxuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;

- Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấplương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thấtnghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu;khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phảinộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);

- Chi không thường xuyên, gồm:

 Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặthàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ cóđịnh mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thựchiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối vớinhiệm vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theochế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyềnphê duyệt;

 Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tàisản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp cóthẩm quyền phê duyệt;

 Chi khác

1.1.1.6 Cơ chế phối hợp

* Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dânhuyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấphuyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liênquan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòngđăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau:

 Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai,minh bạch;

 Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm,quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cáchthức thực

hiện; chế độ thông tin, báo cáo;

 Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơnvị

* Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dâncấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác cóliên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh banhành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫncủa liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình

tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiệnnghĩa vụ tài chính về đất đai

1.1.2 Cơ sở lý luận

1.1.2.1 Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai

1.1.2.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 15 Điều 4 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đấtđai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạngpháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [18]

Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như cácloại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểmkhác biệt: Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà

nướcquy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng

đất; Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặcbiệt: Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ởgiá trị

sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân,nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngàycàng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có

xu hướng tăng lên

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởngquyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, doloại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng

Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với mộtthửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợptài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc:vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầuquản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp

giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất

và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật

1.1.2.1.2 Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 16 của Điều 4 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.1.3 Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụngđất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất Đây là hệthống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp

lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã

Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kêđất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ Bản đồ địachính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nộidung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản

lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để p hục vụ cho quản

lý đất đai ở cấp xã

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

 Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.1.1.2.1.4 Đăng ký đất đai

Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch,

về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có nhữngphát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quânsự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tựnguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua

đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một

tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận vềmột sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người đượcđăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký

Theo Điều 1 của Luật đất đai 2013 như sau:

 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và ngườiđược giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá

trị pháp lý như nhau

 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

 Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

 Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

 Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

 Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã đượccấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất;

 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

 Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

 Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

 Chuyển mục đích sử dụng đất;

 Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

 Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hìnhthức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất;

 Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữuchung của vợ và chồng;

 Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc củanhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtchung;

 Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấttheo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để

xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giảiquyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản áncủa Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đượcthi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp vớipháp luật;

 Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

 Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khaiđăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có

đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan;trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

 Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k

và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày cóbiến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động tính từngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

 Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thờiđiểm đăng ký vào sổ địa chính

Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằmthiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chínhtừng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nướcquản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địachính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằmxác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệquyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơđịa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của

đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đadạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy,đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc đểđảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụngđất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhtheo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng kýđất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiêntrên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn

bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sửdụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương

đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổinội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

1.1.3 Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bảncủa đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tốpháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng

Yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng của đất đai là bốn yếu tốthông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký đấtđai Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiếnhành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau Những đặc điểmhình học của đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơquan quản lý đất đai thực hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan Tài nguyên vàMôi trường) Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đấttiến hành tại cơ quan tư pháp Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơquan thuế Và hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của

chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương Và mặt dù có sự khácnhau nhưng bốn yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau tùy thuộcnhững phương diện khác nhau, nhưng sự tương tác giữa bốn yếu tố là khôngthể thiếu Thông tin và hoạt động của yếu tố này sẽ là cơ sở để triển khai, hỗtrợ hoạt động cho những yếu tố còn lại Quy hoạch đất đai được thực hiệnthông qua các hoạt động địa chính cụ thể mang tính chất kỹ thuật trong việcxác định đặc điểm hình học của đất đai và dựa trên thông tin ghi nhận về giátrị và chủ quyền đất Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở sự tính toán sựtác động của tổng hòa các yếu tố về đặc điểm hình học (vị trí thuận lợi haykhông, diện tích đất lớn hay nhỏ), đặc điểm pháp lý (chủ quyền hợp pháp haykhông, quyền lợi trên đất đến mức độ nào) và việc sử dụng đất (mục đích sửdụng nào có hiệu quả, giá trị ra sao khi thay đổi mục đích sử dụng đất), cũngnhư giới hạn về quyền sở hữu/sử dụng đất (có hay không bị hạn chế bởiquyền đi qua bất động sản liền kề, quyền sử dụng các lợi ích công cộng đi quakhu đất người khác) Quyền, lợi ích trên đất được đảm bảo trong một phạm viđược xác định với ranh giới, vị trí rõ ràng, và chịu sự tác động lẫn giới hạntrong mục đích sử dụng đất Tất cả được tập hợp lại tạo nên một hệ thốngthông tin đất đai hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu thông tin của Nhà nước, cơquan quản lý đất, người sử dụng đất và các chủ thể khác có nhu cầu.

Do sự gắn bó chặt chẽ này ở nhiều quốc gia hiện nay, với mục tiêu xây dựng

hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, đang từng bước thực hiện việc liên kếtnhững yếu tố và hoạt động có sự gần gũi lại với nhau, đặt dưới trách nhiệmchung của một cơ quan thống nhất nhằm thuận tiện cho việc quản lý và đơngiản hóa thủ tục đăng ký cho người dân, cải cách hành chính và tinh giản bộmáy cơ quan Nhà nước Ví dụ như Thụy Điển, cơ quan đăng ký chủ quyền đãđược sáp nhập và đặt dưới sự quản lý của cơ quan đo đạc đất đai, thống nhấthoạt động đăng ký chủ quyền với hoạt động địa chính Ở các nước Châu Âu,

hệ thống đăng ký đất đai lúc ban đầu chủ yếu quan tâm đến việc đo đạc địa

chính để xác định giá đất cho mục đích thuế, nhưng về sau liên kết cả việcđăng ký chủ quyền Ở Úc, tương tự, cũng có sự liên kết chặt chẽ giữa đăng kýchủ quyền và định giá đất Ở Việt Nam cũng có sự chuyển giao trách nhiệmđịnh giá đất từ cơ quan thuế sang cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thốngnhất việc quản lý hệ thống đăng ký và thông tin đất đai[17].

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ

1.2.1.1.Thời phong kiến

Do vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, các Nhà nước phong kiếnViệt Nam đã quan tâm đến công tác quản lý đất đai, mà trước hết là việc đưa

ra các chính sách, pháp luật điều tiết các quan hệ về đất đai Chính sách đấtđai trước hết tập trung vào việc thu thuế điền và xác định các hình thức sởhữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếpcủa Nhà nước – “Đất vua, chúa làng”

Mỗi triều đại (Lý - Trần - Hồ - Lê - Nguyễn) đều lựa chọn cho mình

phương pháp xử lý các mối quan hệ về đất đai theo cách riêng, phù hợp vớitừng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích cụ thể của giai cấp thống trị

và yêu cầu xây dựng của nhà nước đương thời Tuy nhiên, các triều đại phong

kiến Việt Nam phải mất 31 năm, từ năm Gia Long thứ 4 (1805) đến năm Minh Mạng thứ 17 (1836), khắp cõi đất Việt Nam mới ghi chép đầy đủ từng

mảnh ruộng, sở đất, con đường, khu rừng, núi sông vào sổ địa bạ của mỗilàng, từ thành thị đến vùng biên cương Công trình đo đạc, thành lập địa bạtrên quy mô toàn quốc của Nhà Nguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩanhất trong lịch sử quản lý đất đai thời kỳ phong kiến Việt Nam, đóng góp rấtquan trọng trong việc hoạch định các chính sách về quản lý đất đai và pháttriển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ thứ XIX Hiện nay, nước ta đang lưugiữ 11.000 quyển địa bạ của thời kỳ này và trở thành một tư liệu lịch sử quýgiá của Quốc gia

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựngđất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt rađối với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ

XV Ở giai đoạn này, phần lớn ruộng đất công được Nhà nước trung ươnggiao cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế

và nộp đủ cho Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vàoviệc đo đạc ruộng đất Việc lập điền bạ không được đặt ra Để nắm được sốdiện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế và phong thưởng hay ban, cấp,các triều đại Lý-Trần sử dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chứ chưa phải

là hình thức đo đạc ruộng đất theo định kỳ Quan hệ mua bán ruộng đất cũngđược điều chỉnh, đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhậngiữa bên mua và bên bán ở thời Lý Đến thời nhà Trần, do sự phát triển củaviệc mua bán và tranh chấp ruộng đất, năm 1227, nhà Trần đã phải quy định

rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việcđiểm chỉ thế nào cũng được quy định cụ thể năm 1237

Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hànhchính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư Để thực hiệnchính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tưphải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờruộng Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi

đo và lập sổ sách

Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã đượccác triều đại Lý-Trần tiến hành từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốcgia độc lập, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vụcho những nhu cầu nhất định Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống trênphạm vi cả nước chưa được tiến hành, việc lập điền bạ chưa được chú trọng

Vì vậy, hầu như không có nguồn tài liệu chính thức để chứng minh về hoạtđộng đăng ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn này

Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ thứ XV, sau khi giành được thắng lợitrong cuộc kháng chiến chống giặc Minh, nhà Lê chính thức ra lệnh cho cácđịa phương thống kê tổng số ruộng đất, kiểm tra ruộng đất và lập sổ ruộng đấttrong cả nước Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đãchính thức được điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta - Quốctriều Hình luật hay Bộ luật Hồng Đức Chế độ sở hữu đối với đất công và đất

tư được bảo vệ nghiêm ngặt Quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộngđất Người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xácruộng đất do mình sở hữu hoặc sử dụng của Nhà nước[12]

Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất - địa bạ Hồng Đức - được thành lập

để quản lý đất đai và thu thuế Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quyđịnh năm 1471 Đến năm 1487, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phươngphải dựng cột mốc ranh giới ruộng đất Hoạt động đo đạc cũng được tiếnhành, lập thành tập bản đồ quốc gia - bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giớihành chính vào năm 1490

Từ thế kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII, với sự biến động chínhtrị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống Hoạt độngđăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê

Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có

sự thay đổi Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt

đo đạc ruộng đất lớn và lập địa bàn các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu

Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh

và một để tại xã Hàng năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần

1.2.1.2.Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vàolĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật GiaLong Trước hết là sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai Thực dân Phápchú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam Kỳ, duy trì chế độ

công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ Tổ chức hệ thốngquản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trungương là Sở Địa chính thuộc Thống sứ Bắc Kỳ, Khâm sứ Trung Kỳ và Thốngđốc Nam Kỳ, về sau trực thuộc Phủ Toàn quyền Đông Dương; Cơ quan cấptỉnh là Ty Địa chính; cấp cơ sở làng xã có nhân viên địa chính là chưởng bạ ởBắc Kỳ, Trung Kỳ và hương bộ ở Nam Kỳ Thực dân Pháp đã tiến hành đođạc bản đồ địa chính từ năm 1871 ở Nam Kỳ, sau đó công việc đo đạc đượctriển khai ra khắp lãnh thổ Các bản đồ được xây dựng để thành lập hồ sơ địachính phục vụ cho việc thu thuế,quản lý đất đai.

Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó đổi tên thành

Sở Địa chính Nam kỳ vào năm 1869, do một thanh tra hành chính người Phápquản lý Đến năm 1896, Sở Địa chính được quản lý trực tiếp bởi thống đốcNam kỳ

Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung kỳ được thành lập bởi Khâm

sứ Trung kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên là Sở Quản thụ địa chínhTrung kỳ, phụ trách việc đo đạc giải thửa và lập địa bạ

Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính được thành lập năm 1906[12]

Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi Hệ thống bản đồ địa chínhđược đo vẽ lại và giấy chứng nhận được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực

đô thị Tuy nhiên, để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế

độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Phápban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độđịa bộ, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, HảiPhòng và Đà Nẵng Theo đó, bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương pháphiện đại nhất vào thời điểm lúc bấy giờ Mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đấtđược thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoánđiền thổ sau khi đăng ký

1.2.1.3 Giai đoạn 1954 – 1975

Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền Miền Nam Việt Nam đặtdưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ ủng hộ Ngày05/10/1954, Nha Địa chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đạibiểu Chính phủ Ở mỗi tỉnh có Ty Địa chính Tại miền Trung, Nha Địa chínhcũng được thành lập tại Huế và Đà Lạt Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủyếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực dân Pháp[12]

Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền Cách mạngquan tâm hàng đầu ở Miền bắc là người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chínhquyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành nhiều chính sách và quy định để từngbước mang lại ruộng đất cho người nông dân Phong trào cải cách ruộng đấtđược phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật cải cách ruộng đất được banhành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trảquyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân Đến tháng 12/1960, phong tràohợp tác hóa được phát động từ những năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoànthành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợptác xã

Phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũngđược điều chỉnh Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tàichính Năm 1959, Cục Đo đạc – Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủtướng Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ BộTài chính sang Bộ Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộngđất Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nôngnghiệp Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khácnhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng… dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫntrong các quy định quản lý đất đai[12]

1.2.1.4 Giai đoạn 1975 đến 1980

Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thốngnhất được đặt ra Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trựcthuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước vềđất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môitrường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất[12]

1.2.1.5 Giai đoạn 1980-1988

Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố,xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thựchiện trở lại Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ đượcban hành Đó là: Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lýruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; vàChỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đođạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đãban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng kýthống kê trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thốngnhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Mỗi

xã thành lập một Hội đồng đăng ký – thống kê ruộng đất, thực hiện xác địnhranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sáchđăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyệnduyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận Các mẫu giấy tờ trong hồ

sơ đất đai bao gồm: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biênbản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếuthửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bảntổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đấtcho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai);

biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; biểu thống kê diện tích ruộngđất; mẫu GCNQSDĐ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng kýđất; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khaibáo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động.

Tuy nhiên, do phải tập trung khắc phục hệ quả chiến tranh, đối phó vớihàng loạt khó khăn trên nhiều lĩnh vực, nên nhiều nhiệm vụ, yêu cầu đăng kýđất đai theo quy định bị giảm bớt, lược bỏ nhằm đáp ứng yêu cầu nhanhchóng quản lý đất đai phục vụ cho các kế hoạch phát triển kinh tế của đấtnước Vì vậy, tài liệu cơ bản của hồ sơ đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa, sổđăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất, được lưu giữ một bộ tại xã và một bộ tạihuyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai Thông tin đất đai chủ yếu làthông tin về hình thể đường ranh thửa đất trên bản đồ; chủ sở hữu hoặc sửdụng (họ tên, tuổi, chỗ ở); số hiệu thửa đất; tờ bản đồ; diện tích, loại đất, hạngđất v.v Việc đo đạc, đăng ký đất đai không được tiến hành một cách chínhxác và thống nhất mà thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộcvào khả năng của từng địa phương Nơi có bản đồ giải thửa thì đo đạc chỉnh

lý, bổ sung Nơi chưa có hoặc đã có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất

có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phươngtiện thô sơ (thước vải, thước dây, tre…v.v), hoặc tổ chức cho người dân tựkhai báo, đăng ký Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiếnhành đo bao198, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ

Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xácđịnh Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mangtính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Và do tiến hành chưa chặtchẽ nên sự sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%)

Vì thế công tác cấp GCNQSDĐ cũng chưa được thực hiện Đến cuối năm

1988, việc đăng ký đất đai chỉ mới tiến hành được tại khoảng 6.500 xã vớinhiều hạn chế[13]

1.2.1.6 Giai đoạn từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệulực năm 1988 [16], vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấpGCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung củahoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai [16], trở thành một trongnhững nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị TTg, Tổng cụ Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày14/7/1989 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTKngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đãđồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn tronghoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng cụcQuản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành,chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khidiện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổđịa chính

299-Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước

đó, rà soát khắc phục tồn tại Chỉ có việc cấp GCNQSDĐ là thủ tục mới hầunhư chưa được thực hiện Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánhhiện trạng, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý vàquyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biếnđộng nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế

Chính sách đất đai trong giai đoạn này có những thay đổi quan trọng.Thứ nhất, sự thay đổi chế độ sở hữu đối với đất đai Nếu trước Hiến pháp1980[15], còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu Nhànước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; thì đến Hiến pháp 1980, điều 19quy định thống nhất chỉ còn một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân

Thứ hai, sự thất bại của phong trào hợp tác xã khi áp dụng ở miền Nam

sau khi đất nước thống nhất buộc Đảng và Nhà nước có sự thay đổi trongđường lối, chính sách đất đai phục vụ hoạt động nông nghiệp Chủ trươngkhoán ruộng cho các hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức sản xuất theo hướng dẫncủa Nhà nước được hình thành theo Chỉ thị 100-CT/TW ngày 31/01/1981 đếnchính thức giao khoán ổn định, lâu dài theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trịngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã làm biến độngviệc sử dụng đất Phần lớn đất đai trước đây thuộc sở hữu tư nhân đưa vàohợp tác xã theo phong trào hợp tác hóa, nay được chia lại theo nguyên tắccông bằng cho các hộ nông dân làm thay đổi ranh giới, diện tích sử dụng đất

…v.v

Việc cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc vàDuyên hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên thực hiệnrất chậm Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã, chủ yếu tại các tỉnh Đồngbằng Sông Cửu Long Nhiều địa phương (14 tỉnh), do chính sách chưa ổnđịnh, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên đã tự quyđịnh mẫu và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sửdụng đất

Cuối năm 1993, có khoảng 911.000 GCNQSDĐ tạm thời được cấp; vàđến giữa năm 1995 (thời điểm ngừng cấp giấy tạm thời trên phạm vi cảnước), tổng số giấy chứng nhận tạm thời được cấp đã lên đến 1.050.000giấy.[13]

Đến Luật Đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bấtđộng sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông quanhững quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụngđất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết Những quy định vềhoạt động đăng ký đất đai trong Quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp

vì nó chỉ chủ yếu phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước, chưa xáclập chính xác và bảo vệ được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với

tư cách là một tài sản của người dân được đưa vào giao dịch trên thị trườngtrong điều kiện phát triển của nền kinh tế thị trường Vì vậy, hệ thống đăng

ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký

Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lýnhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc[2] Cũngtrong năm 1994, hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thịđược trao cho Bộ Xây dựng[3] Theo đó, song song tồn tại hai hệ thốngđăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địachính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởtại đô thị thuộc ngành xây dựng

Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quyđịnh thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chícho phép các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình màtiến hành hoạt động đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấpGCNQSDĐ

Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập

346/1998/TT-hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Đến năm 2001, Thông tư346/1998/TT-TCĐC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT -TCĐC ngày 30/11/2001 Thông tư 1990/ 2001/TT-TCĐC sửa đổi cơ bảnthủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo

sự chủ động theo điều kiện của địa phương

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước,những năm gần đây, cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ

từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ; kéo theo nó là sự chuyển đổitrong việc sử dụng các nguồn lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên

thiên nhiên…v.v và sự tác động đến môi trường Điều này đặt ra nhu cầu đấtđai và tài nguyên thiên nhiên cần được quản lý thống nhất; sự phát triển bềnvững phải đặt trong mối quan hệ với vấn đề môi trường Một lần nữa, ngànhđịa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của BộTài nguyên và Môi trường[19] Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai đượcLuật Đất đai 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thànhlập mới là VPĐKQSDĐ trực thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường; kể cảGCNQSDĐ cũng theo một mẫu chung cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liềntrên đất Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai vàcung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy định đã đặt ra nhu cầutin học hóa hệ thống đăng ký đất đai và công khai thông tin[7].

Đến năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/CP ngày15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai

đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Mặc dù nội dung các quy định này chủ yếu vẫn hướng về khía cạnhquản lý hành chính đối với đất đai và có thể chưa thể triển khai đồng loạttại các địa phương trong điều kiện hiện nay của Việt Nam, khi mà tư duy,quan điểm của các nhà quản lý vẫn chưa có nhiều thay đổi, nhưng sự chuyểnbiến được ghi nhận này sẽ là cơ sở cho những cải cách tiến bộ trong hệ thốngđăng ký đất đai

Tóm lại, hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được thiết lập từ cáchđây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa vàtiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình Kếtquả của nó là sự ra đời của một hệ thống địa bạ về quyền sở hữu đất đaitương đối khoa học vào thời điểm lúc bấy giờ Tuy nhiên, do hoàn cảnh chiếntranh và sự chia cắt đất nước nên hoạt động đăng ký có sự phân tán theo đặcthù của từng miền và từng chế độ Hơn nữa, sau khi thống nhất đất nước, do

sự thay đổi chế độ sở hữu đối với đất đai nên hoạt động đăng ký đất đai bịgián đoạn Các hồ sơ đăng ký đã được xây dựng trước đây, phần vì hư hỏngbởi chiến tranh, phần vì không phù hợp với chế độ sở hữu mới (sở hữu toàndân đối với đất đai) nên không thể kế thừa, sử dụng.

Hệ thống đăng ký đất đai và các hoạt động đăng ký, có thể nói, phảibắt đầu lại từ điểm xuất phát và liên tục được điều chỉnh cho phù hợp với

sự phát triển của đất nước Dù hiện nay đã đạt được những thành quả tươngđối, nhưng hệ thống đăng ký đất đai vẫn chưa thực sự phát huy được h iệuquả tích cực trong việc hỗ trợ hoạt động quản lý, khai thác đất đai và sựlành mạnh, minh bạch của thị trường bất động sản Vì vậy, Việt Nam đang

có nhiều nỗ lực nhằm xây dựng hệ thống đăng ký đất đai ngày càng hoànthiện hơn

1.2.2 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp một cấp được tổ chức theoQuyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chínhphủ về việc phê duyệt đề án thí điểm toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 163/2016/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 2016 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ngân sách nhànước;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

Căn cứ Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên vàMôi trường;

Căn cứ Nghị định số 34/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 củaChính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của

Bộ Nội vụ;

Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 02 năm 2014 củaChính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của

Bộ Tài chính;

Căn cứ Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04 tháng 4 năm 2015 về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu

tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường

1.2.2.2 Bộ máy đăng ký và nhân sự

Các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Vănphòng đăng ký cấp tỉnh; không hạch toán độc lập mà do Văn phòng đăng kýcấp tỉnh thống nhất quản lý, nhưng có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụđăng ký theo thẩm quyền

b Về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền

Văn phòng đăng ký một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ,thẩm quyền của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và nhiệm vụ của Văn phòngđăng ký cấp huyện theo quy định của pháp luật hiện hành trong phạm vi địabàn thí điểm