NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA CÔNG TY HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA CƠNG TY HỒNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ TUYẾT NHUNG 05135070 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ TUYẾT NHUNG NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA CƠNG TY HỒNG QN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Duyên Linh (Địa quan: Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh) Ký tên Tháng năm 2009 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP  Tp.HCM, ngày tháng Ký tên năm 2009 MỤC LỤC ♣ Tiêu đề Trang PHẦN MỞ ĐẦU .1 PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản .4 I.1.3.Bồi thường nhà nước thu hồi đất 12 I.1.4 Thẩm định giá bất động sản 12 I.2 Cơ sở pháp lý 21 I.3 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 21 I.3.1 Lịch sử hình thành phát triển Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh 21 I.3.2 Điều kiện tự nhiên 22 I.3.3 Điều kiện trị - kinh tế - xã hội 23 I.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu quy trình thực …………… 24 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 24 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 24 I.5 Giới thiệu sơ lược Cơng ty Thẩm Định Giá Hồng Qn 25 I.5.1 Sự hình thành phát triển 25 I.5.2 Thành tựu đạt 25 I.5.3 Hệ thống thẩm định giá Hoàng Quân 26 I.5.4 Cơ cấu lao động cơng ty Thẩm định giá Hồng Qn 373 Huỳnh Văn Bánh, Phú Nhuận 27 I.5.5 Đối tượng mục đích thẩm định giá 28 I.5.6 Quy trình thẩm định giá 28 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 II.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội Quận 10 31 II.1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội Quận 10 thời gian qua 31 II.1.2 Một số dự án trọng điểm triển khai thời gian qua địa bàn Quận 10 32 II.1.3 Sự biến động giá đất số tuyến đường địa bàn Quận năm 2007 – 2008 34 II.1.4 Căn pháp lý quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường UBND Thành phố Hồ Chí Minh 35 II.2 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Cơng ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân 36 II.2.1 Tình hình kinh doanh Cơng ty TĐG Hồng Qn năm 2007 – 2008 36 II.2.2 Hoạt động thẩm định giá cho mục đích bồi thường cơng ty TĐG Hoàng Quân 38 II.3 So sánh đơn giá cơng ty TĐG Hồng Qn đơn giá UBND thành phố phê duyệt đơn giá bồi thường Dự án di dời Lô B, chung cư Ngô Gia Tự Dự án thành phần số thuộc dự án nâng cấp đô thị thành phố 41 II.4 Một số vướng mắc nguyên nhân công tác bồi thường giải toả địa bàn Quận 10 42 II.4.1 Một số vướng mắc công tác bồi thường giải toả địa bàn Quận 10 43 II.4.2 Nguyên nhân vướng mắc công tác bồi thường giải toả địa bàn Quận 10 44 II.5 Một số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc công tác thẩm định – bồi thường giải toả địa bàn Quận 10 45 II.5.1 Về phía UBND Thành phố 45 II.5.2 Về phía đơn vị tư vấn giá Bất động sản - Cơng ty TĐG Hồng Qn 45 II.5.3 Đề xuất mơ hình thẩm định giá phương pháp hồi quy 46 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 59 Tài kiệu tham khảo Phụ lục DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ ♣ Nội dung Trang Hình I.1: Quy luật cung cầu bất động sản đoản kỳ……………………… Hình I.2 Sự dịch chuyển đường cầu……………………………………… Hình I.3 Đường tổng cung đất đai…………………………………………… Hình I.4 Đường cung đất đai đường cung nhà ở………………………… Hình I.5 Bản đồ vị trí địa lý Quận 10……………………………………… 22 Hình I.6 Hệ thống chi nhánh cơng ty TĐG Hồng Qn……………… 26 Hình I.7 Quy trình TĐG Cơng ty TĐG Hồng Qn…………………… 29 Hình II.1 Biến động giá đất số tuyến đường Quận 10 năm 2007 2008…………………………………………………………………… 35 Hình II.2 Sự phân bố mẫu điều tra…………………………………………… 49 Hình II.3 Biểu đồ so sánh giá đất điều tra giá đất chạy hàm…………… 57 Bảng I.1 Cơ cấu lao động cơng ty TĐG Hồng Quân……………………… 27 Bảng II.1 Tiến độ triển khai số dự án địa bàn Quận 10…………… 33 Bảng II.2 Giá đất bình quân số tuyến đường địa bàn Quận 10 34 Bảng II.3 Phân loại hợp đồng thẩm định giá theo loại bất động sản ………… 37 Bảng II.4 Phân loại hợp đồng thẩm định giá theo mục đích ………………… 34 Bảng II.5 Đơn giá đất công ty TĐG Hoàng Quân thẩm định dự án nâng cấp đô thị Thành phố 40 Bảng II.6 Đơn giá đất cơng ty TĐG Hồng Qn thẩm định dự án cụm chung cư Nguyễn Kim 40 Bảng II.7 Đơn giá đất cơng ty TĐG Hồng Qn thẩm định dự án di dời lô B chung cư Ngô Gia Tự 41 Bảng II.8 So sánh đơn giá công ty đơn giá UBND thành phố duyệt 42 Bảng II.9 So sánh đơn giá công ty đơn giá UBND thành phố duyệt 42 Bảng II.10 Thống kê trường hợp khiếu nại triển khai số dự ántrên địa bàn Quận 10 43 Bảng II.11 Trình bày mẫu điều tra bảng tính excel 50 Bảng II.12 Ma trận tương quan biến độc lập phụ thuộc………… 51 Bảng II.13 Kết chạy phân tích hồi quy…………………………………… 52 Bảng II.14 Phân tích phương sai ANOVA 53 Bảng II.15 Kết dò tìm đa cộng tuyến…………………………………… 54 Bảng II.16 Bảng phân tích tương quan hạng 55 Bảng II.17 Kết chạy hồi quy logarit nê –pe biến độc lập biến phụ thuộc 55 Bảng II.18 Bảng phân tích tương quan hạng sau lấy Ln………………… 56 Bảng II.19 So sánh kết TĐG giá đất công ty kết chạy hàm 58 Biểu đồ I.1 Cơ cấu lao động công ty TĐG Hoàng Quân…………………… 27 Biểu đồ II.1 Số lượng hợp đồng TĐ Công ty năm 2007-2008…… 38 Biểu đồ II.2 Phân loại hợp đồng theo loại mục đích………………………… 39 Biểu đồ II.3 Tỉ lệ trường hợp khiếu nại……………… ……………… 43 Sơ đồ I.1 Mơ hình hoạt động Phòng TĐG Cơng ty TĐG Hoàng Quân…… 30 Sơ đồ II.1 Quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường HĐTĐBTTP theo Quyết định số 13/2006/QĐ-UB……………………………………………… 36 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung PHẦN MỞ ĐẦU  Sự cần thiết đề tài nghiên cứu Thẩm định giá coi trái tim tất hoạt động kinh tế, gắn chặt với hình thành phát triển kinh tế thị trường Việc xác định giá trị loại hàng hóa điều quan trọng, liên quan đến nhiều hoạt động như: mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cầm cố, chấp… Trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, việc xác định giá trị tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng liên quan đến giá trị hàng hóa bất động sản – loại hàng hóa đặc biệt coi tài sản có giá trị lớn gia đình Giá trị bồi thường nhận Nhà nước thu hồi đất – bất động sản ảnh hưởng lớn đến lợi ích, đến đời sống người dân sau di dời, giải tỏa Vì nhằm đảm bảo lợi ích người dân, đảm bảo tính khách quan cơng tác bồi thường, Ban bồi thường giải phóng mặt thuê Đơn vị tư vấn giá – Công ty thẩm định giá có chức thẩm định giá cho mục đích bồi thường xác định giá trị tài sản làm sở cho việc tính giá trị bồi thường Mặc dù dựa sở giá trị thị trường để tính tốn đưa giá trị bồi thường phù hợp tồn nhiều trường hợp khiếu nại, khiếu kiện định bồi thường, gây khó khăn khơng nhỏ cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt Vấn đề đặt dẫn đến tình trạng người dân khiếu nại, khiếu kiện, có phải giá trị mà đơn vị tư vấn giá đưa chưa hợp lý hay lý khác nữa? Xuất phát từ thực tiễn lý sinh viên thực đề tài “Nhận định giải pháp công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường Cơng ty Hồng Qn địa bàn Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tìm hiểu nguyên nhân trường hợp khiếu nại nhận bồi thường giải tỏa địa bàn Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc cơng tác bồi thường giải phóng mặt  Đối tượng nghiên cứu đề tài Kết thẩm định giá Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân kết phê duyệt đơn giá đất số dự án địa bàn Quận 10 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mối tương quan giá đất yếu tố  Phạm vi nghiên cứu đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu kết phê duyệt đơn giá đất tính bồi thường dự án mà Cơng ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định; giá trị bất động sản giao dịch địa bàn Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh từ quý II năm 2008 đến quý I năm 2009, từ ngày 15 tháng 03 năm 2009 đến ngày 15 tháng 07 năm 2009 -1- Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Bất động sản I.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Theo Bộ Luật dân Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất, tài sản khác pháp luật quy định Bất động sản (BĐS) đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể cố định gắn liền với đất đai vật thể tồn đất đai mà chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai Như vậy, cách hiểu phổ biến bất động sản là: bất động sản tài sản di dời, tồn ổn định lâu dài Theo tài sản coi bất động sản thỏa mãn điều kiện sau: yếu tố vật chất có ích cho người, chiếm giữ cá nhân cộng đồng người, đo lường giá trị định, di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi, tồn lâu dài Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt: vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế… Thẩm định giá bất động sản cần phải ý đến mặt vật chất pháp lý I.1.1.2 Phân loại bất động sản: Với quan niệm trên, bất động sản thường phân thành nhóm sau:  Đất đai (land): Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần bề mặt với không gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: - Nhà cửa xây dựng cố định di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng Các cơng trình xây dựng -2- Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung công nghiệp, giao thông đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai - Các tài sản khác gắn liền tách rời cơng trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời, mà cơng dụng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác) - Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo, di sản văn hóa giới, cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị khơng coi bất động sản)  Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn lâu năm chưa thu hoạch (bao gồm trồng đất trồng cây); cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao, số cơng trình khai thác hầm mỏ, hầm lò tài sản khác theo pháp luật quy định Như vậy, góc độ này, bất động sản tài sản không di dời góc độ pháp lý chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước I.1.1.3 Thuộc tính bất động sản: Thuộc tính tính chất vốn có bất động sản - Tính bất động: người ta di chuyển bất động sản từ nơi sang nơi khác Mỗi bất động sản có vị trí định điểm tọa lạc Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang đậm tính địa phương - Tính đa dạng (khơng đồng nhất): khác hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích lơ đất cơng trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thơng thường có bất động sản giống hệt giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể - Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Sự phát triển đất đai hữu dụng phải nằm cân với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tạo khan thị trường bất động sản Tuy nhiên, tính khan bất động sản mang tính tương đối - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững hàng hóa bất động sản gắn liền với tồn đất đai, loại tài sản không bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt động đất, núi lửa, sạt lở…) Bền vững thể hai góc độ vật lý kinh tế, tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật lý đơi dài tuổi thọ kinh tế Tính hữu dụng bất động sản người bồi đắp, cải tạo nên thường có đời sống kinh tế dài -3- Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung - Khuyến khích chủ đầu tư trích phần lợi nhuận cho công tác xây dựng trung tâm dạy nghề cho người dân vùng bị giải tỏa II.5.2 Về phía đơn vị tư vấn giá Bất động sản - Cơng ty TĐG Hồng Qn Do đặc trưng hàng hố bất động sản có tính dị biệt lớn, thông tin bất động sản thiếu thông suốt nên việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá Bất động sản cho mục đích bồi thường gặp nhiều trở ngại, làm cho giảm độ tin cậy kết thẩm định giá Dựa vào sở liệu lịch sử sẵn có cơng ty, cần nghiên cứu phương pháp định giá mới, khắc phục tình trạng thiếu thông tin so sánh khu vực khơng có thơng tin thị trường để so sánh Nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân viên II.5.3 Đề xuất mơ hình thẩm định giá phương pháp hồi quy Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước Công tác thẩm định giá phải tuân theo quy định cụ thể Nhà nước áp dụng quy định vào thực tế gặp khơng khó khăn đặc điểm thị trường bất động sản nước ta Các phương pháp thẩm định giá truyền thống tỏ lạc hậu linh hoạt diễn biến phức tạp thị trường Đây động lực thúc đẩy đời nhiều đề tài nghiên cứu phương pháp thẩm định giá nhằm tìm phương pháp thích hợp với nhu cầu thực tiễn Do giới hạn nguồn lực thời gian nên cơng trình dừng lại phạm vi định mục đích cụ thể Nghiên cứu khoa học kế thừa phát triển từ công trình nghiên cứu trước cách sáng tạo Trên sở đó, việc mở rộng phạm vi nghiên cứu giá trị bất động sản toàn Quận 10, tổng hợp, phân tích hồi quy để đưa mơ hình giá đất phụ thuộc vào yếu tố tác động đến giá bất động sản địa bàn Quận 10 Sử dụng mơ hình định giá cho BĐS khu vực khơng có giao dịch mạnh mà phương pháp thẩm định giá khác khơng có Các cơng cụ sử dụng Mơ hình thành lập dựa thống kê, phân tích, tổng hợp phần mềm Excel SPSS Exel phần mềm mạnh thống kê tính tốn nên sử dụng để tổng hợp, phân tích số liệu thô, chọn lọc mẫu hợp lý để đưa vào phân tích Đồng thời thể kết sau phân tích vẽ biểu đồ SPSS phần mềm cung cấp khả điều khiển kiểm soát liệu nhiều thủ tục phân tích thống kê giúp phân tích từ tập liệu nhỏ tập liệu lớn Ta sử dụng SPSS để phân tích tương quan biến với đưa mơ hình hồi quy biến giá đất với biến độc lập II.5.3.1 Khu vực (vùng) định giá - 46 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Quận 10 Quận mạnh thương mại – dịch vụ có tuyến đường lớn như: Ba Tháng Hai (từ Lý Thường Kiệt - Cách Mạng Tháng Tám, rộng 30 m), Lý Thái Tổ (từ Ba Tháng Hai - Nguyễn Đình Chiểu, rộng 40 m), Lý Thường Kiệt (từ Ba Tháng Hai – Tô HiếnThành, rộng 30m) tuyến đường trung tâm Quận Đặc điểm sử dụng đất: mục đích sử dụng đất, trạng sử dụng đất, quy mơ diện tích, hình thể kích thước  Mục đích sử dụng đất khu vực khảo sát chủ yếu đất ở, đất sản xuất kinh doanh  Hiện trạng sử dụng đất: Đối với nhà mặt tiền ngồi mục đích để người dân kết hợp kinh doanh bn bán Một số khác cho th mặt Ngồi lại số diện tích dùng làm đất thương mại dịch vụ Còn nhà hẻm đại đa số đất sử dụng mục đích để túy  Hình dạng đất vùng khảo sát đa dạng song đất hình chữ nhật chiếm đa số Kích thước đất khơng nhà giống nhà Diện tích lơ đất chủ yếu dao động từ 30 đến 90m2 tương ứng với chiều rộng từ – 5m, chiều dài từ 10 – 20m Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực định giá Qua kết khảo sát, phân tích khu vực định giá, xem xét đặc điểm sử dụng đất, phân bố, quy mô lô đất bước đầu đưa nhận định yếu tố có tác động đến giá đất khu vực khảo sát gồm: chiều rộng đất, chiều sâu đất, quy mơ diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách đến trung tâm Quận II.5.3.2 Giả thuyết cho mơ hình định giá - Phân tích xác định biến - 47 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Từ kết phân tích nhận định ban đầu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm có yếu tố vị trí, chiều rộng đất, chiều dài đất, quy mơ diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách đến trung tâm Quận  Chiều rộng đất: giá trị bề rộng đất tiếp giáp với đường đo mét  Chiều sâu đất: giá trị chiều sâu đất đo mét  Quy mơ diện tích đất: diện tích đất tính mét vng  Chiều rộng đường (hẻm): độ rộng nhỏ lối vào đất đo mét  Chiều sâu hẻm: khoảng cách từ vị trí đất đến mặt tiền đường chính, tính mét  Khoảng cách đến trung tâm Quận: chọn điểm giao đường Ba tháng hai Nguyễn Tri Phương trung tâm Quận 10 Khoảng cách tính nghịch đảo thời gian (giây) từ BĐS tọa lạc đến trung tâm Quận - Mơ hình giả thuyết Như thế, ta xác định biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc giá đất là: Biến chiều rộng đường hẻm (CRduong ): biến ta kỳ vọng hệ số hồi quy dương chiều rộng đường hẻm lớn giá tăng tăng Biến chiều sâu hẻm (CShem): biến ta kỳ vọng hệ số hồi quy âm nhà sâu hẻm bất tiện nên giá đất bị giảm so với giá đất sát mặt tiền Biến chiều rộng đất (CRMT): biến ta kỳ vọng hệ số hồi quy dương chiều rộng mặt tiền lớn có lợi kinh doanh nên điều làm giá đất cao Biến chiều sâu đất (CSdat): biến ta kỳ vọng hệ số hồi quy dương Quy mơ diện tích đất (DTdat): biến ta kỳ vọng hệ số hồi quy dương đất có diện tích lớn giá trị đất lớn Biến khoảng cách tới trung tâm Quận 10 (KCQ10): Càng xa trung tâm giá đất có xu hướng giảm dần Nên ta kỳ vọng hệ số hồi quy biến dương Ta kỳ vọng mơ hình thu là: Giadat = β0 + β1*CRduong – β2*CShem + β3*CRMT + β4*CSdat + β5*DTdat + β6*KCQ10 II.5.3.3 Thu thập liệu - Nguồn liệu chủ yếu từ liệu Cơng ty thẩm định giá Hồng Quân, kết thẩm định giá Công ty địa bàn Quận 10, thu thập từ báo, internet - Kết thu thập liệu mẫu xếp, tổng hợp phân tích Excel - 48 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung - Tất yếu tố liên quan đến BĐS trình bày theo cột dòng BĐS - Dùng phương pháp chi phí giảm giá tính giá trị tài sản đất để tách giá trị khỏi BĐS nhằm xác định giá đất cho tất BĐS điều tra, thu thập - Trích lọc thơng tin cần thiết cho trình nghiên cứu từ nguồn liệu công ty, điều tra xác thực lại thông tin - Lọc bỏ mẫu thơng tin bị sai lệch điều tra bổ sung thông tin bị thiếu (nếu có) Phân tích sơ xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến vị trí, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, chiều rộng đất, chiều sâu đất Tiến hành trích lọc yếu tố sang bảng tính để làm liệu cho q trình phân tích Từ thông tin ban đầu bất động sản tiến hành chấm điểm lên đồ số, xác định phân bố bất động sản địa bàn nghiên cứu Kết hợp, kế thừa kết nghiên cứu trước xác định khoảng cách thời gian đến trung tâm Quận 10 Sự phân bố mẫu điều tra: Hình II.2 Sự phân bố mẫu điều tra - 49 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Bảng II.11 Trình bày mẫu điều tra bảng tính excel: STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 CRduong CSHem 5,00 4,00 4,00 4,50 6,00 15,80 6,00 7,00 3,50 4,00 3,00 5,00 4,00 3,00 5,00 4,50 20,00 3,50 3,00 150 50 100 200 150 100 50 200 120 300 300 500 150 50 150 250 150 KCQ10 0,004901961 0,004016064 0,014285714 0,006369427 0,004273504 0,010752688 0,002298851 0,016129032 0,002257336 0,002457002 0,003134796 0,001934236 0,002832861 0,00625 0,006944444 0,00617284 0,003003003 0,027777778 0,002906977 CRMT CSdat Dtdat 2,2 4,0 3,5 5,8 5,5 3,4 3,0 4,0 5,0 4,0 4,2 4,0 5,0 3,0 4,0 3,5 4,0 3,2 4,0 16 12 23 16 13 10 14 11 14 11 17 20 13 10 15 63 42 133 88 44 24 39 70 36 47 36 70 33 68 32 80 42 40 Giathuadat (1.000đ) 565.950 1.639.260 1.305.360 3.020.430 2.537.920 2.907.520 896.640 1.751.022 1.496.600 1.003.680 994.238 1.021.680 1.423.800 880.770 2.176.000 1.072.640 4.939.200 1.270.920 970.400 II.5.3.4 Kết phân tích hồi quy tương quan tuyến tính a Kết phân tích hệ số tương quan Để thực phân tích hồi quy trước tiên ta xem xét mối quan hệ biến đưa vào phương trình Nếu hệ số tương quan gần với tương quan chặt - 50 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Bảng II.12 Ma trận tương quan biến độc lập phụ thuộc Correlations Giathuadat Pearson Correlation Sig (2-tailed) CRDUONG N Pearson Correlation Sig (2-tailed) N CSHEM Pearson Correlation Sig (2-tailed) N CRMT Pearson Correlation Sig (2-tailed) N Pearson Correlation Sig (2-tailed) N CSDAT DTDAT Pearson Correlation Sig (2-tailed) N KCQ10 Pearson Correlation Sig (2-tailed) N Giathuadat CRDUONG ,752(**) CSHEM -,405(**) CRMT ,396(**) CSDAT ,588(**) DTDAT ,613(**) KCQ10 ,148(**) 310 ,000 310 ,000 310 ,000 310 ,000 310 ,000 310 ,009 310 ,752(**) ,000 310 -,405(**) ,000 310 -,450(**) ,000 -,450(**) ,000 310 -,020 ,721 310 ,024 ,675 ,298(**) ,000 310 -,074 ,197 ,137(*) ,016 310 -,013 ,820 ,068 ,232 310 -,085 ,134 310 ,396(**) 310 -,020 310 ,024 310 310 ,194(**) 310 ,771(**) 310 ,076 ,000 310 ,588(**) ,000 ,721 310 ,298(**) ,000 ,675 310 -,074 ,197 310 ,194(**) ,001 ,001 310 ,000 310 ,744(**) ,000 ,183 310 ,036 ,527 310 ,613(**) ,000 310 ,137(*) ,016 310 -,013 ,820 310 ,771(**) ,000 310 ,744(**) ,000 310 310 ,081 ,155 310 ,148(**) ,009 310 310 ,068 ,232 310 310 -,085 ,134 310 310 ,076 ,183 310 310 ,036 ,527 310 310 ,081 ,155 310 310 310 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Trong bảng kết trên, biến dành cho 1cột hàng Hàng thứ chứa hệ số tương quan (Pearson Correlation) biến ứng với biến khác Hàng thứ hai chứa giá trị tiêu chuẩn bình phương hai phía (Sig 2-tailed) dùng để kiểm định tính khác khơng hệ số tương quan tương ứng Hàng thứ ba liệt kê số lượng mẫu quan sát (N) dùng để tính hệ số tương quan Qua ma trận tương quan ta thấy tất biến độc lập có mối quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc giá đất Trong hệ số tương quan cao 0.752 thể mối tương quan đồng biến cao biến giá đất biến chiều rộng đường Rõ ràng ta thấy chiều rộng đường có ảnh hưởng lớn đến định người mua nhà Nhà có lối vào hẹp có giá trị thấp Chiều sâu hẻm lại tương quan nghịch với nhà giá nhà với hệ số tương quan -0.405 Nhà gần đường thuận tiện nhà sâu hẻm Và ta thấy biến khoảng cách đến trung tâm Quận 10 có hệ số tương quan 0.148 Chứng tỏ lợi vị trí có tác tác động đến giá đất cần thiết phải đưa biến khoảng cách đến trung tâm Quận 10 vào phương trình Biến chiều rộng mặt tiền có hệ số tương quan 0.396; biến chiều sâu đất có hệ số tương quan 0.588; biến diện tích có hệ số tương quan 0.613 Tuy nhiên, kế thừa nghiên cứu trước, việc đưa ba biến: chiều rộng mặt tiền, chiều sâu - 51 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung đất biến diện tích mơ hình dẫn đến xảy tượng tự tương quan diện tích = chiều rộng mặt tiền X chiều sâu đất Vì vậy, ta đưa hai biến {CRMT, CSdat} đưa biến diện tích vào mơ hình thơi Từ thực tế cho thấy, quy mơ diện tích đất có ảnh hưởng nhiều đến giá đất nhiên, diện tích đất chưa phản ánh lợi kinh doanh đất {CRMT, CSdat} Vì vậy, tơi định đưa biến: Giathuadat, CRduong, CShem, CRMT, CSdat, KCQ10 vào mơ hình b Kết phân tích tương quan bội Bảng II.13 Kết chạy phân tích hồi quy Variables Entered/Removed(b) Variables Variables Entered Removed Method KCQ10, CSDAT, CSHEM, Enter CRMT, CRDUONG (a) a All requested variables entered b Dependent Variable: Giathuadat Model Model Summary Adjusted R Std Error of Square the Estimate Model R R Square ,917(a) ,840 ,838 977682,370 a Predictors: (Constant), KCQ10, CSDAT, CSHEM, CRMT, CRDUONG b Dependent Variable: Giathuadat Coefficients(a) Model Unstandardized Coefficients B Std Error -3407568,470 250555,913 677894,865 46518,876 177533,204 13227,509 -2233,049 517,665 185091,406 8228,344 16680321,758 6534421,979 a Dependent Variable: Giathuadat (Constant) CRMT CSDAT CSHEM CRDUONG KCQ10 Standardized Coefficients t Sig Beta ,343 ,330 -,111 ,607 ,059 -13,600 14,572 13,422 -4,314 22,494 2,553 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,011 Như vậy, ta xác định hệ số phương trình hồi quy ước lượng phương pháp OLS bảng Ta thấy tất kiểm định Sig biến điều có mức ý nghĩa nhỏ 5% hệ số R Square tương đối cao 0.840 chứng tỏ phương trình hồi quy bước đầu xây dựng thành cơng c Mơ hình hồi quy tuyến tính - 52 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Ta bước đầu xây dựng thành cơng mơ hình: Gthuadat = -3407568,470 - 2233,049*Cshem + 177533,204*CSdat + 677894,865*CRMT + 185091,406*CRduong + 16680321,758*KCQ10 d Kết kiểm định mơ hình: - Đánh giá độ phù hợp mơ hình: ta thấy hệ số R Square R hiệu chỉnh cao Điều chứng tỏ biến phụ thuộc giá đất có mối quan hệ chặt với tổng thể biến độc lập - Kiểm định giả thuyết độ phù hợp mơ hình (Phân tích phương sai): Bảng II.14 Phân tích phương sai ANOVA ANOVA(b) Sum of Squares Model df Mean Square Regression 1528814682 394848,000 305762936478969,600 Residual 2905822961 29634,900 304 955862816215,904 Total 1819396978 524483,000 309 F 319,882 Sig ,000(a) a Predictors: (Constant), KCQ10, CSDAT, CSHEM, CRMT, CRDUONG b Dependent Variable: Giathuadat Để kiểm định độ phù hợp mô hình hồi quy tổng thể ta đặt giả thuyết Ho: β1 = β2 = β3 = β4 = β5 = Đại lượng F sử dụng cho kiểm định Nếu xác suất F nhỏ giả thuyết Ho bị bác bỏ Các số liệu tính F lấy từ bảng phân tích phương sai ANOVA Theo bảng ANOVA F = 319,882 với mức ý nghĩa quan sát Sig nhỏ Ta an toàn bác bỏ giả thuyết Ho kết luận mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với tổng thể - Kiểm tra tượng đa cộng tuyến: - 53 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Bảng II.15 Kết dò tìm đa cộng tuyến Coefficients(a) Unstandardized Coefficients Model B (Constant) CSHEM 3407568,47 -2233,049 Std Error Standardized Coefficients t Sig Beta Collinearity Statistics Tolerance 250555,913 -13,600 ,000 VIF 517,665 -,111 -4,314 ,000 ,790 1,265 8228,344 6534421,97 46518,876 ,607 22,494 ,000 ,722 1,385 ,059 2,553 ,011 ,985 1,015 CRMT 185091,406 16680321,7 58 677894,865 ,343 14,572 ,000 ,950 1,053 CSDAT 177533,204 13227,509 ,330 13,422 ,000 ,867 1,154 CRDUONG KCQ10 a Dependent Variable: Giathuadat Sự dò tìm vi phạm giả định gọi tên Đo lường đa cộng tuyến (Collinearity Diagnostics) Các cơng cụ chuẩn đốn giúp ta phát tồn cộng tuyến liệu đánh giá mức độ cộng tuyến làm thối hóa tham số ước lượng là: Độ chấp nhận biến (Tolerance) thường sử dụng để đo lường tượng cộng tuyến Độ chấp nhận biến X k định nghĩa 1- R2k, R2k hệ số tương quan bội biến độc lập Xk dự đoán từ biến độc lập khác Tức R2k thể khả biến độc lập (ngoại trừ Xk) mơ hình ta giải thích cho biến động Xk ta xây dựng mơ hình hồi quy tuyến tính Xk theo tất biến độc lập khác Cũng tình hồi quy tuyến tính bình thường, R Square lớn thể độ phù hợp tốt tổ hợp tuyến tính biến mơ hình Mà R2k lớn 1- R2k nhỏ Vậy quy tắc độ chấp nhận biến nhỏ, gần kết hợp tuyến tính biến độc lập khá, dấu hiệu Đa cộng tuyến Hệ số phóng đại phương sai (Variance inflation factor – VIF), có liên hệ gần với độ chấp nhận Thực tế nghịch đảo độ chấp nhận, tức biến Xk VIF = 1/(1- R2k) Khi Tolerance nhỏ VIF lớn, quy tắc VIF vượt 10, dấu hiệu Đa cộng tuyến Như vào bảng biến độc lập có độ chấp nhận (Tolerance) tương đối lớn VIF tương đối nhỏ ( >), Phương sai Bảng II.16 Bảng phân tích tương quan hạng Correlations Giathuadat Spearman's rho Giathuadat TTD Correlation Coefficient Sig (2-tailed) N Correlation Coefficient Sig (2-tailed) N TTD 1,000 ,245(**) 310 ,000 310 ,245(**) 1,000 ,000 310 310 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Dựa vào kết bảng phân tích tương quan hạng: giá trị Sig bé, điều chứng tỏ tồn tượng phương sai thay đổi Để khắc phục tượng phương sai thay đổi, ta tiến hành lấy logarit số nêpe biến độc lập biến phụ thuộc Tiến hành chạy hồi quy với biến độc lập phụ thuộc, ta kết sau: Bảng II.17 Kết chạy hồi quy logarit nê –pe biến độc lập biến phụ thuộc Model Summary Adjusted R Std Error of the R R Square Square Estimate ,946(a) ,895 ,893 ,210546636160 a Predictors: (Constant), CSHEM, LNCRMT, LNKC10, LNCSDAT, LnCRduong Model Coefficients(a) Unstandardized Coefficients Model Standardized Coefficients B 11,317 ,762 Std Error ,141 ,051 ,768 ,541 -,001 ,097 a Dependent Variable: LNGIADAT (Constant) LNCRMT LNCSDAT LnCRduong CSHEM LNKCQ10 t Sig Beta ,281 80,092 14,793 ,000 ,000 ,038 ,020 ,397 ,614 19,979 27,269 ,000 ,000 ,000 ,018 -,103 ,103 -4,702 5,469 ,000 ,000 - 55 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Ta có mơ hình: Ln(Giadat) = 11,317 + 0,762* LnCRMT + 0,768* LnCSDAT + 0,541* LnCRduong - 0,001* CSHEM + 0,097* LnKCQ10 Mơ hình cho R2 = 89,5%, cao, mơ hình phản ánh gần 90% so với giá điều tra Bảng II.18 Bảng phân tích tương quan hạng sau lấy Ln Correlations LNGIADAT Spearman's rho LNGIADAT Correlation Coefficient Sig (2-tailed) N Correlation Coefficient Sig (2-tailed) TTD N TTD 1,000 -,048 ,399 310 310 -,048 1,000 ,399 310 310 Trong bảng Correlations trên, giá trị Sig = 39,9% cho thấy tượng phương sai thay đổi loại trừ - Kiểm định tượng tự tương quan: Với kết hồi quy theo Ln trên, Adjusted R-squared = 89,3%, nhiên Adjusted R-squared cao tượng tự tương quan tạo nên Hiện tượng nói chung phổ biến tập liệu theo thời gian, gặp tập liệu chéo Kiểm tra lại nhận định kiểm định d Durbin – Watson Đặt giả thuyết: Ho: tượng tự tương quan H1 : có tượng tự tương quan xảy Theo lý thuyết kinh tế lượng, nguyên tắc bác bỏ giả thuyết Ho sau: Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình khơng có tự tương quan; Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan dương; Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan âm Kết kiểm định Durbin –Watson bảng sau: Model Summary(b) Model R ,946(a) R Square Adjusted R Square ,895 ,893 Std Error of the Estimate ,210546636160 a Predictors: (Constant), LnCRduong, LNCRMT, LNKC10, LNCSDAT, CSHEM b Dependent Variable: LNGIADAT - 56 - DurbinWatson 1,736 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Giá trị d Durbin-Watson = 1,736, nhỏ lớn nên theo lý thuyết kinh tế lượng khẳng định khơng có tượng tự tương quan xảy Đến hoàn toàn yên tâm để kết luận mơ hình ước lượng hợp lý, có ý nghĩa thống kê biến độc lập chọn phương trình đắn có khả giải thích tốt cho biến thiên biến phụ thuộc Như vậy, ta xây dựng thành cơng mơ hình định giá đất cho địa bàn Quận 10, mơ hình sử dụng để dự đoán giá cho đất khu vực với thông tin cần thiết thay vào biến tương thích  So sánh giá đất điều tra giá đất chạy hàm BIỂU ĐỒ SO SÁNH GIÁ ĐẤT ĐIỀU TRA VÀ GIÁ CHẠY HÀM 8.000.000 7.000.000 Giá đất (1.000đ) 6.000.000 5.000.000 giadat 4.000.000 giachayham 3.000.000 2.000.000 1.000.000 /8 11 5/ CM T8 /3 47 8/ CM T8 Vị trí Hình II.3 Biểu đồ so sánh giá đất điều tra giá đất chạy hàm - Do đặc điểm mơ hình nên giá đất chạy hàm dao động quanh giá đất điều tra G Vì mơ hình giải thích khoảng 90% so với giá điều tra Điều phù hợp với thực tế dự báo trước với biến giải thích đưa vào mơ hình chưa đủ để thể hết giá trị đất Vì nhiều lý khác có nguyên nhân chủ yếu nguồn liệu đầu vào dẫn tới mức chênh lệnh mơ hình Mặc khác, mơ hình xây dựng cho tồn Quận 10, số khu vực khơng có liệu nên khơng thể phản ánh sát với thực tế - Tuy có khoảng chênh định giá đất chạy hàm diễn tả giá đất thực tế điều thể việc đồ thị giá đất chạy hàm lúc có dạng tương tự đồ thị giá đất điều tra - 57 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Qua đồ thị ta xác định khoảng chênh giá chạy hàm giá điều tra Còn kết thu chênh với giá trị giao dịch BĐS chưa thể xác định được, điều phụ thuộc nhiều vào chất lượng thu thập liệu Nếu sử dụng mơ hình để định giá người sử dụng phải chấp nhận khoảng vênh này, cao thấp giá thực tế khoảng 10% d Ứng dụng mơ hình Sử dụng mơ hình thẩm định giá vài bất động sản mà Cơng ty TĐG Hồng Qn sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định kết sau: Bảng II.19 So sánh kết TĐG giá đất công ty kết chạy hàm Địa 84A hoà hưng 156 Hoà hưng 84/38 hoà hưng 158/7 hoà hưng 457/146A CMT8 419/25 CMT8 Crduong (m) Cshem (m) CRMT (m) Csdat (m) 8,75 16,32 6,80 4,20 0,0021882 0,0022124 0,0100000 0,0022624 Giadat TĐG (1.000đ) 1.569.400 2.426.458 464.916 406.841 Giadat chayham (1.000đ) 1.587.763 2.317.123 696.091 473.661 206.530 292.015 KCQ10 (1/s) 6,4 6,4 2,0 2,0 0 100 20 3,2 2,8 3,0 3,2 2,0 300 3,4 3,00 0,0024691 3,0 120 5,3 14,59 0,0030864 2.035.579 2.086.871 (Nguồn: Tổng hợp) Thay thơng số cần thiết vào mơ hình giá đất, ta xác định giá đất bảng ta thấy kết chênh lệch khơng nhiều, sử dụng mơ hình để định giá tránh yếu tố chủ quan khơng phụ thuộc vào kinh nghiệm người định giá dĩ nhiên phải chấp nhận sai số định độ giải thích mơ hình đạt 90% sử dụng để định giá cho đất địa bàn Quận 10 Mơ hình giúp cho công tác thẩm định giá đất vùng quy hoạch, khơng có thơng tin giao dịch địa bàn Quận 10 - 58 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ  Kết luận: + TĐG lĩnh vực mẽ sơ khai nước ta Do mà hoạt động gặp nhiều khó khăn bất cập: TĐG chưa coi nghề nghĩa thiếu mơi trường chun mơn Đặc biệt chưa có văn pháp quy hướng dẫn chi tiết hệ số hiệu chỉnh để đưa kết thống thẩm định đơn vị thẩm định Thiếu cán có trình độ, kiến thức kinh nghiệm Cán chưa đào tạo cách hợp lý có hệ thống + TĐG cho mục đích bồi thường lĩnh vực chịu chi phối chặt chẽ hệ thống văn pháp luật, ảnh hưởng nhiều đến kết thẩm định + Việc TĐG cho BĐS khu vực khơng có thơng tin giao dịch điều khó khăn cho cơng tác thẩm định sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Vì việc đề xuất mơ hình hồi quy thể mối quan hệ phụ thuộc giá đất yếu tố tác động bước đầu tháo gỡ khó khăn cho cơng tác thẩm định giá BĐS nằm khu vực quy hoạch khơng có giao dịch + Để hồn thiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt đòi hỏi phải có kết hợp nhịp nhàng từ ba phía Nhà nước – dân – đơn vị tư vấn giá, việc đưa giá trị bồi thường phải phù hợp với giá trị thực tế BĐS có khoản hỗ trợ hợp lý để người dân yên tâm với sống sau tái định cư  Kiến nghị: Do TĐG BĐS lĩnh vực nước ta, đặc biệt lĩnh vực TĐG cho mục đích bồi thường cơng ty tư nhân thực hiện, để hồn thiện nghề TĐG cần phải giải số yêu cầu sau: + Thúc đẩy hình thành, phát triển hồn thiện nghề TĐG nước ta + Thiết lập khuôn khổ pháp lý cho tiêu chuẩn TĐG + Xây dựng quy định làm chuẩn mực cho thẩm định viên doanh nghiệp hoạt động TĐG + Từng bước hoàn thành hành lang pháp lý cho nghề TĐG - 59 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu sách báo Giáo trình định giá đất - TS Hồ Thị Lam Trà - Ths Nguyễn Văn Quân-Nhà Xuất Bản Nông Nghiệp Hà Nội-2006; Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản - Đoàn Văn Trường - Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, 2000; Bài giảng môn Thị Trường Bất Động Sản – TS Trần Thanh Hùng - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản trường ĐHNL Tp.HCM; Phương pháp nghiên cứu khoa học - Vũ Cao Đàm; Các văn pháp luật khác có liên quan nêu phần sở pháp lý; Tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá - Ban vật giá phủ; Thị trường Bất Động Sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam PGS TS Thái Bá Cẩn & ThS Trần Nguyên Nam - Nxb Tài chính; Quản trị dự án đầu tư - TS Nguyễn Xuân Thủy - ThS Trần Thị Việt Hòa ThS Nguyễn Việt Ánh - Nhà Xuất Bản Thống Kê; Luận văn tốt nghiệp số sinh viên lớp DH03TB, DH04TB - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản -Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh; 10 Báo mua & bán, báo Tuổi trẻ, báo Thanh Niên… Các trang wed: 11 www.dinhgianhadat.com 12 www.google.com.vn 13 www.gov.vn 14 www.sieuthinha.com 15 www.diadiem.com 16 www.tuoitre.com.vn –báo tuổi trẻ 17 www.thanhnien.com.vn - báo niên 18 www.laodong.com.vn 19 www.muaban.net 20 www.diaoconline.com.vn - 60 - ... thường, xét xử thi hành án) - 17 - Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá chúng khác cách đáng kể phương pháp điều cần thi t tiến... dụng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thi t bị đồ dùng khác) - Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu... cầu hành vi người tiêu dùng người ta thường giả thi t hàng hóa phải tuyệt đối giống -5- Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung chất lượng, mẫu mã để nghiên cứu thay đổi