DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN 9 TP.HCM. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN TP.HCM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TẦN XUÂN TÙNG 05135086 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TẦN XUÂN TÙNG “DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN TP.HCM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.” Giáo viên hướng dẫn: Thầy Phan Văn Tự (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên, ngày… tháng… năm 2009 - Tháng năm 2009 - Con xin gởi lịng biết ơn kính trọng đến cha, mẹ, hai đấng sinh thành khổ cơng ni nấng, dạy dỗ, giúp đỡ cho có sống ngày hôm Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em suốt năm học tập trường Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy cô khoa Quản lý đất đai bất động sản trường Đại học Nông Lâm hết lịng dạy dỗ, bảo ban để em có hành trang kiến thức vững bước vào đời Em thật lòng cám ơn Thầy Phan Văn Tự, Cô Trần Thị Việt Hồ tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến anh chị Trung tâm nghiên cứu cơng nghệ địa tận tình giúp đỡ em trình thực tập thực đề tài Tôi xin cám ơn bạn lớp DH05TB trao dồi kiến thức, gắn bó với tơi suốt thời gian vừa qua Mặc dù cố gắng, song chắn luận văn cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận bảo thêm quý thầy cô, anh chị bạn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn Tp.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2009 Sinh viên thực hiện, Tần Xuân Tùng TÓM TẮT ♣ Sinh viên thực hiện: Tần Xuân Tùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đai học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Dự án đất ở, nhà Cán công chức trường đại học Nông Lâm quận Tp.HCM Thực trạng giải pháp” Giáo viên hướng dẫn: KS Phan Văn Tự, Trung tâm Nghiên cứu Ứng dụng Cơng nghệ địa chính_Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Vấn đề đất ở, nhà cho cán công chức trường đại học nhu cầu xúc ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh hoạt, công tác giảng viên, cơng nhân viên làm việc trường Chính lý đó, Đồn trường Đại học Nơng Lâm lập Dự án nhà ở, đất cho cán công chức quận từ lâu để đáp ứng nhu cầu Tuy nhiên mơi trường pháp lý có nhiều thay đổi nên cần phải nghiên cứu thực trạng để tìm giải pháp phù hợp định hướng cho lộ trình hồn thành dự án Mục tiêu chủ yếu đề tài tìm hiểu thực trạng nhà ở, đất cho cán công chức Trường quận 9, điều kiện tự nhiên-xã hội địa bàn vấn đề pháp lý liên quan để lựa chọn phương thức đầu tư chủ đầu tư phù hợp giúp dự án rút ngắn thời gian hao tổn chi phí Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp tổng hợpphân tích, phương pháp chuyên gia phương pháp đồ để nghiên cứu nội dung chủ yếu sau đây: -Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội địa bàn quận địa bàn nghiên cứu -Hợp pháp hoá hồ sơ giao đất -Tổng hợp số liệu, tài liệu pháp luật, thực trạng tài thiết kế, xây dựng dự án -Chọn lọc nhà đầu tư, phương thức đầu tư thành lập kế hoạch thực dự án chi tiết Trên sở tổng hợp nghiên cứu đề tài rút nhận xét sau: -Quận mà cụ thể khu đất dự án đường Bưng Ơng Thồn, phường Phú Hữu hội đủ yếu tố thuận lợi để triển khai dự án -Để phù hợp với môi trường pháp lý mới, đề tài chọn phương thức đầu tư hợp lý “Lựa chọn nhà đầu tư có tiềm năng, uy tín để Trường hợp tác có phân bổ lại quỹ đất cho công ty.” Nhà đầu tư chọn công ty Đầu tư Sài Gịn với phần diện tích Trường chuyển nhượng 63%.Sau hoàn thành dự án Trường nhận toàn nhà liên kế, nhà biệt thự phần chung cư để giải nhu cầu nhà cho cán công chức tham gia Đề tài cịn nhiều thiếu sót, song kết đạt giải số vấn đề cịn tồn dự án thủ tục pháp lý, tài chính, thiết kế xây dựng để dự án hồn thành vào sớm vào sớm vào sử dụng MỤC LỤC ♣ Tiêu đề Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Khái niệm đất ở, nhà I.1.1.2 Khái niệm dự án I.1.1.3 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Điều kiện tự nhiên I.2.2 Thực trạng kinh tế-xã hội PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU II.1 Nội dung nghiên cứu II.2 Phương pháp nghiên cứu PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU III.1 Giới thiệu tình hình triển khai nhà ở, đất địa bàn quận III.2 Thực trạng dự án III.2.1 Khái quát chung dự án III.2.1.1.Vị trí III.2.1.2 Địa hình-địa chất III.2.1.3 Các yếu tố khí hậu 3 3 14 15 18 18 19 21 21 21 22 22 24 24 24 24 25 III.2.1.4.Hiện trạng sử dụng đất đai III.2.2.5.Hiện trạng cơng trình kỹ thuật hạ tầng III.2.2.6.Hiện trạng kiến trúc III.2.2.7.Đặc điểm chung khu đất III.2.2.Quá trình thực thi dự án III.3 Giải pháp III.3.1 Lựa chọn phương thức đầu tư III.3.2 Lựa chọn nhà đầu tư III.3.3 Quản lý thực khai thác dự án III.3.1.Những nguyên tắc chế quản lý dự án III.3.2.Quản lý, vận hành khai thác dự án KẾT LUẬN 26 27 27 28 29 41 41 42 47 47 49 51 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ CBCC BĐS TTBĐS UBND TN-MT BQLDA PCCC Tp.HCM TNHH VNĐ : : : : : : : : : : Cán công chức Bất động sản Thị trường bất động sản Uỷ ban nhân dân Tài ngun mơi trường Ban quản lý dự án Phịng cháy chữa cháy Thành phố Hồ Chí Minh Trách nhiệm hữu hạn Đồng Việt Nam DANH SÁCH CÁC BẢNG ♣ Nội dung bảng Trang Bảng 1.Chỉ tiêu loại đất khu Bảng Các phường diện tích phường địa bàn quận 18 Bảng Chi phí xây dựng hạ tầng cơng ty Gia Hồ 33 Bảng Khái tốn cơng ty Gia Hoà 34 Bảng Tiến độ triển khai dự án công ty UNILAND 37 Bảng Cơ cấu số lượng CBCC diện tích đăng ký 43 Bảng Các tiêu kinh tế, kỹ thuật cơng ty Đầu tư Sài Gịn 44 Bảng Cơ cấu sử dụng đất công ty Đầu tư Sài Gịn 44 Bảng Chi phí xây dựng hạ tầng cơng ty Đầu tư Sài Gịn 44 Bảng 10 Khái tốn cơng ty Đầu tư Sài Gịn 45 DANH SÁCH CÁC BIỂU ♣ Nội dung biểu Trang Biểu đồ Sự dịch chuyển đường cầu 13 Biểu đồ Sự dịch chuyển đường cung 14 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng ĐẶT VẤN ĐỀ Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM trường có quy mơ lớn nước bao gồm 12 khoa, 14 trung tâm Viện nghiên cứu Công nghệ sinh học Với mục tiêu đào tạo cán kỹ thuật có trình độ đại học sau đại học, thực nghiên cứu khoa học chuyển giao kĩ thuật công nghệ, Ban Giám Hiệu nhà trường tổ chức đội ngũ gần 1000 cán công chức (CBCC) gồm khoảng 700 giảng viên với 55% có trình độ đại học 250 cơng nhân viên dày dạn kinh nghiệm tính đến ngày 1/1/2009 Vị trí trường toạ lạc xa trung tâm thành phố nên hầu hết CBCC tốn nhiều thời gian cho việc lại Vấn đề thiết đặt giải toán đất nhà với tiện nghi tương đối đầy đủ, môi trường sống đẹp, khoảng cách gần trường để phục vụ cho CBCC trường có sống thoải mái để yên tâm công tác Quận quận thành lập định hướng quận đầu tư phát triển theo phía đơng thành phố Vị trí quận giáp ranh với quận Thủ Đức có trục đường quốc lộ thẳng đến trường Hơn nữa, quận ven thành phố cần đầu tư phát triển sở hạ tầng chỉnh trang thị góp phần tạo nên vẻ đẹp thành phố nên quỹ đất nhiều quận dành cho dự án đầu tư xây dựng cơng trình Chính thế, thời gian qua địa bàn quận có nhiều dự án đầu tư phát triển đặc biệt dự án nhà với 200 dự án cho 3,436,21 giá đất tương đối rẻ so với quận khác Kết hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội quận đặc biệt phù hợp với tiêu chí xây dựng khu nhà cho CBCC Dự án đất ở, nhà cho CBCC trường Đại học Nơng Lâm Cơng đồn trường lên kế hoạch từ năm 1994, trường nằm hệ thống thuộc Đại học Quốc Gia nhiều lý khách quan chủ quan nên chưa triển khai Xuất phát từ vấn đề trên, phân công khoa Quản lý đất đai Bất Động Sản chúng em thực đề tài tốt nghiệp: “Dự án đất ở, nhà Cán công chức trường đại học Nông Lâm quận Tp.HCM Thực trạng giải pháp” Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng  Mục tiêu nghiên cứu -Tìm hiểu thực trạng vấn đề đất ở, nhà cho cán công chức trường điều kiện đáp ứng dự án địa bàn quận để có nhìn tổng thể hoạch định dự án -Nghiên cứu tầm ảnh hưởng yếu tố sách pháp luật tác động từ thị trường bất động sản để đưa phương án chi phí tối ưu triển khai dự án -Xác định phương thức đầu tư, chủ đầu tư lộ trình thực thành công dự án  Đối tượng nghiên cứu: -Tập thể cán công chức tham gia dự án gồm: +Trường đại học Nông Lâm Tp.HCM: 215 người +Trường đại học Quốc Gia Tp.HCM: người -Quỹ đất đai dự án quận  Phạm vi nghiên cứu: Địa điểm:đường Bưng Ơng Thồn, ấp Tân Điền A, phường Phú Hữu, quận 9, Tp.HCM -Phạm vi không gian: 18.0907 (chưa trừ lộ giới thuỷ giới) +Diện tích thoả thuận đền bù: 14.8831ha +Diện tích đền bù: 2,2020 -Phạm vi thời gian: từ tháng 3/2009 đến 7/2009  Yêu cầu: -Thu thập tài liệu,số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu cách khoa học khách quan -Hiểu rõ nắm vững văn pháp luật có liên quan đến đề tài nghiên cứu -Từ văn bản,số liệu tài liệu nghiên cứu thu thập rút thuận lợi hạn chế, đồng thời đánh giá cách xác thực đưa biện pháp việc xây dựng hoàn thiện dự án  Ý nghĩa đề tài: Là dự án xã hội đáp ứng nhu cầu cụ thể thiết cho CBCC, giảng viên tham gia dự án Tuy phục vụ cho nhóm đối tượng đề tài lại tạo sức ảnh hưởng mạnh mẽ phương diện giáo dục cải thiện đời sống sinh hoạt làm việc giảng viên tức tạo điều kiện thuận lợi để CBCC giảng viên thực tốt cơng việc mình- đào tạo nhiều hệ sinh viên-đội ngũ lao động trẻ có trình độ chun mơn Chính nguồn nhân lực động lực thúc đẩy phát triển đất nước dự án góp phần thực tốt đường lối, sách Đảng:”Tăng cường lãnh đạo Đảng cơng tác niên thời kì cơng nghiệp hố, đại hố đất nước.”-Nghị Trung Ương (khoá X) Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng PHẦN I: TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1.Cơ sở khoa học: I.1.1.1 Khái niệm đất ở, nhà ở:  Đất đô thị: Theo luật đất đai 2003 điều 84:”Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất thị phải bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp, bảo đảm vệ sinh mơi trường cảnh quan đô thị đại.” Nhà ở:từ người xuất trái đất có nơi để trú ngụ yếu tố sống không riêng cá nhân mà cộng đồng Theo dịng lịch sử, phát triển lồi người đòi hỏi nơi cư trú phải dần nâng lên cấp độ cao để phục vụ cho nhu cầu người tốt hơn, từ hình thành khái niệm nhà Vì vậy, nói nhà thường có hai cách hiểu sau: -Theo nghĩa cụ thể:nhà phần kiến trúc kỹ thuật có đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho cá nhân hay gia đình khoảng khơng gian thời gian xác định Khác với đất ở, nhà sở vật chất bản, phương tiện tạo nên chỗ cư trú cho người gắn liền với sở hữu cá nhân -Theo nghĩa tổng quát:nhà không mang giá trị đơn để ở, sử dụng Giá trị nhà tăng người phát nhiều yếu tố quan trọng xung quanh kiến trúc kỹ thuật, kết cấu hạ tầng ngơi nhà Nhà ngày cịn nơi kinh doanh, làm việc, nghỉ ngơi thư giãn chí vui chơi giải trí yếu tố khác mơi trường, vị trí, địa thế, khu vực hàng xóm xung quanh tạo nên vị riêng biệt cho nhà  Cơ cấu loại đất khu ở: -Đất khu (đơn vị ở) thường phân thành bốn loại chính:đất ở, đất xây dựng cơng trình cơng cộng, đất xanh đất sân đường -Đất xây dựng nhà ở:bao gồm diện tích xây dựng ngơi nhà; diện tích sân vườn quanh nhà vườn nhóm nhà; diện tích lối nhóm nhà Đất xây dựng nhà thị giới hạn hệ thống đường bộ, phân thành lơ đất có quy mơ vừa đủ để đảm bảo sống an toàn, thoải mái bền vững Đất khu nhà chiếm tỉ lệ 38-60% đất đai tuỳ theo tầng cao xây dựng khu nhà Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xn Tùng -Đất xây dựng cơng trình công cộng:là lô đất dành riêng cho công trình dịch vụ cơng cộng mặt văn hố, xã hội…chiếm tỉ lệ từ 21-35% đất đai, tỉ lệ phụ thuộc vào quy mô số tầng cao xây dựng Các cơng trình phục vụ trực tiếp sinh hoạt ngày dân cư khu nhà -Đất xanh:là hệ thống xanh, vườn hoa công viên nhằm phục vụ cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ em người lớn Khu xanh thường tổ chức gắn liền với hệ thống trường học câu lạc Đất xanh chiếm tỉ lệ từ 10-18% đất khu -Đất sân đường:là đất xây dựng tuyến đường ô tô đường chủ yếu khu nhà ở, kể đất cho bãi đậu xe, chiếm tỉ lệ khoảng 6-9% Bảng 1.Chỉ tiêu loại đất khu Diện tích đất(m2/người) Loại thị Xây dựng Sân đường nhà Cơng trình Cây xanh cơng cộng Cộng I-II 19-21 2-2,5 1,5-2 3-4 25-28 III-IV 28-35 2,5-3 1,5-2 3-4 35-45 V 37-47 1,5 3-4 45-55 I.1.1.2 Khái niệm dự án: Dự án tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) hoạt động có hệ thống thực thời gian xác định, nguồn lực xác định, nhằm đạt mục tiêu phát triển định Mỗi dự án phải có mục tiêu xác định phục vụ cho mục đích phát triển, sinh lợi Các hoạt động khuôn khổ dự án phải hoạt động có hệ thống, có kế hoạch, tuỳ tiện Thời gian nguồn nhân lực dành cho dự án hữu hạn, không vượt qua giới hạn định, trái lại đạt mục tiêu trung gian khơng đạt mục đích cuối phát triển, sinh lợi Vì khơng thể có dự án “thực với giá nào” a.Đặc trưng dự án: Dự án có mục đích, kết rõ ràng:tất dự án thành cơng phải có kết xác định rõ ràng nhà chung cư, hệ thống mạng quan, hệ thống mạng cáp truyền hình…Mỗi dự án bao gồm tập hợp nhiệm vụ cần thực hiện, nhiệm vụ cụ thể thực thu kết độc lập tập hợp kết tạo thành kết chung dự án Các kết theo dõi, đánh giá hệ thống tiêu chí rõ ràng Nói cách khác, dự án bao gồm nhiều hợp Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng 3.Chọn công ty hợp tác với trường đầu tư, có phân bổ lại quỹ đất cho cơng ty Mơ tả: Nhà trường chấp nhận khốn lại phần quỹ đất cho công ty đầu tư kinh doanh bù vào phần chi phí xây dựng  Ưu điểm: -Chọn đối tác có lực kinh nghiệm nhu cầu đầu tư để hoàn tất nhanh chóng hồ sơ pháp lý, thủ tục có liên quan -Có thiết kế chi phí dự tốn chi tiết thể tính minh bạch dự án theo đợt, giai đoạn thi công -Các CBCC khơng phải góp thêm vốn để hồn tất sở pháp lý đầu tư sở hạ tầng Sử dụng nguồn vốn từ việc nhượng phần đất cho đối tác để đầu tư thực tiếp dự án -Khơng phải trả chi phí thiết kế lập quy hoạch đầu tư hạ tầng ban đầu -CBCC khơng có khả tài có nhà hồn chỉnh chọn nhận chung cư mà khơng cần góp vốn thêm -Giải hầu hết nhu cầu nhà cho toàn CBCC tham gia dự án -Đối tác có quan hệ tốt với ngân hàng nên có cam kết dự án bảo lãnh cho CBCC vay từ 30% đến 40% chấp tài sản hình thành đất  Hạn chế: -Phải chia sẻ phần lợi nhuận cho đối tác 4.Chuyển nhượng phần diện tích cho cơng ty (đối với số CBCC có nhu cầu chuyển nhượng), diện tích cịn lại tiếp tục thực dự án Mơ tả: Nhà Trường chọn cơng ty có lực kinh nghiệm phù hợp bỏ vốn để triển khai dự án Một số CBCC đăng ký diện tích đất dự án có nhu cầu chuyển nhượng làm việc với công ty để thoả thuận giá Phần diện tích cịn lại Trường cơng ty tiếp tục thực theo mục đích dự án  Ưu điểm: -Chọn đối tác có lực kinh nghiệm nhu cầu đầu tư để hồn tất nhanh chóng hồ sơ pháp lý, thủ tục có liên quan -Chọn lọc danh sách CBCC thực có nhu cầu đất nhà -CBCC lựa chọn vị trí nhà theo sơ đồ phù hợp với diện tích đăng ký sau chốt lại danh sách CBCC tham gia  Hạn chế: -Thủ tục pháp lý phức tạp -Phải chia phần lợi nhuận cho đối tác -Phải thay đổi lại danh sách CBCC tham gia dự án diện tích đăng ký -Kéo dài thời gian triển khai dự án thi công -Cần phải huy động vốn thêm nhiều đợt CBCC lại để bù trù vào chi phí thi cơng -Sau dự án hoàn thành sở hạ tầng mà CBCC khơng cịn đủ kinh phí để xây lắp tạo “lỗ hổng” không đẹp cho mỹ quan toàn khu Trang 39 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng 5.Chuyển nhượng toàn dự án ràng buộc với công ty sau đầu tư bán lại thành phẩm CBCC có nhu cầu Mô tả: Sau nhà đầu tư xây dựng kinh doanh nhà đất dự án phải ưu tiên trước cho CBCC tham gia dự án có nhu cầu mua lại nhà hoàn tất  Ưu điểm: -Thu hồi vốn nhanh -Giải phần nhu cầu nhà cho CBCC có khả tài  Hạn chế: -Khơng khả thi khó thoả thuận với cơng ty sau chuyển nhượng mục đích đầu tư cơng ty khơng giống với dự án -Không giải nhu cầu nhà cho CBCC thực có nhu cầu nhà khơng có khả tài -Khơng có lợi kinh tế bán đất mua lại nhà hoàn chỉnh nên chênh lệch giá cao -Mất mục tiêu ý nghĩa dự án gần trở thành dự án tái định cư  Nội dung: Căn vào kết bỏ phiếu lấy ý kiến CBCC tham gia vào dự án đất Quận vào ngày 13/09/2008, nội dung phiếu bầu lấy ý kiến CBCC việc lựa chọn cơng ty hình thức đầu cho dự án -Tổng số phiếu phát ra:132 phiếu - Tổng số phiếu thu vào:106 phiếu  Kết quả: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Tự đầu tư Hợp tác đầu tư SỐ PHIẾU CHỌN 86 20 TỶ LỆ (%) 81 19 LỰA CHỌN CƠNG TY Cơng ty UNILAND Cơng ty Gia Hồ Khơng lựa chọn cơng ty SỐ PHIẾU CHỌN 57 14 35 TỶ LỆ (%) 54 13 33 Trang 40 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng  Nội dung: Tiến hành kiểm phiếu lấy ý kiến phương thức đầu tư dự án nhà CBCC Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM địa bàn phường Phú Hữu-Quận 9-Tp.HCM -Số cổ đông nhận phiếu:135/233 -Tổng số phiếu phát ra:328 phiếu -Tổng số phiếu thu vào:227 phiếu -Số phiếu hợp lệ:226 phiếu -Số phiếu khơng hợp lệ:1 phiếu  Kết quả: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 1.Chuyển nhượng toàn đất dự án 2.Chọn công ty thay mặt trường làm chủ đầu tư để triển khai dự án (Trường đầu tư toàn kinh phí) 3.Chọn cơng ty hợp tác với trường đầu tư, có phân bổ lại quỹ đất cho cơng ty 4.Chuyển nhượng phần diện tích cho cơng ty (đối với số CBCC có nhu cầu chuyển nhượng), diện tích cịn lại tiếp tục thực dự án 5.Chuyển nhượng tồn dự án ràng buộc với cơng ty sau đầu tư bán lại thành phẩm CBCC có nhu cầu SỐ PHIẾU CHỌN 26 TỶ LỆ (%) 11,5 15 6,6 87 38,3 74 32,6 24 10,6 III.3.Giải pháp: III.3.1.Lựa chọn phương thức đầu tư: Theo kết bỏ phiếu CBCC hội nghị lần II thấy phương án 3.” Chọn cơng ty hợp tác với trường đầu tư, có phân bổ lại quỹ đất cho công ty ” hợp lý tối ưu lợi thể thông qua bảng ma trận Swot sau đây: Trang 41 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Điểm mạnh -Đội ngũ nhân công đầy đủ có tay nghề -Máy móc, trang thiết bị đại -Kinh nghiệm lâu năm xây dựng thiết kế dự án -Quan hệ rộng rãi lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, mỹ thuật -Phù hợp với quy định pháp luật SVTH:Tần Xuân Tùng Cơ hội -Chính sách khuyến khích Nhà nước -Nguồn vật tư, nguyên liệu có chất lượng -Tăng khả cạnh tranh với dự án nhà khu vực -Phát triển thành khu trung tâm thương mại, dịch vụ Đe doạ -Suy thoái kinh tế -Hội nhập kinh tế khu vực khiến giá thành vật tư tăng cao -Điều kiện vay vốn ngân hàng khó khăn -Giá thị trường nhà đất không ổn định -Chất lượng sở hạ tầng xây dựng cao -Thiết kế, kiến trúc khu nhà đại, đầy đủ tiện nghi -Xúc tiến nhanh thời gian khởi công -Rút ngắn thời gian thi công -Thể tính minh bạch, rõ ràng chi phí thành phẩm giai đoạn hoàn thành dự án -Giảm hao hụt nguyên liệu, vật tư -Kéo dài thời gian huy động vốn -Không thua dự án nhà tư nhân khu vực -Ít chịu tác động từ thị trường nhà đất -Nâng cao lòng tin -Họp mặt CBCC để lựa chọn Điểm yếu -Khó khăn việc lựa CBCC dự án nhà đầu tư có đầy đủ tính chọn công ty đầu tư (chủ -Miễn, giảm thuế đất chất phù hợp cho dự án đầu tư) CBCC - Thắt chặt thoả thuận -Mối e ngại CBCC tham -Giảm chi phí đầu tư xây hợp đồng với nhà đầu gia dự án dựng sở hạ tầng dự án tư dựa theo điều khoản -Chi phí cao cho CBCC Pháp luật -Hợp đồng phức tạp Ma trận SWOT : Đánh giá tính khả thi dự án III.3.2.Lựa chọn nhà đầu tư: Mặc dù kinh nghiệm uy tín có lợi cho dự án cơng ty UNILAND chọn hình thức đầu tư theo phương án “Thay mặt trường làm chủ đầu tư để triển khai dự án (Trường đầu tư tồn kinh phí)” phù hợp với nhà đầu tư bất động sản thuê kinh doanh nên UNILAND lựa chọn tốt cho Trường Cơng ty TNHH Gia Hồ đối tác tiềm với bảng khái toán chi phí rõ ràng đầy đủ Tuy nhiên theo hình phối cảnh dự án cơng ty phần đất cịn lại sau Trường chuyển nhượng không đủ cho nhu cầu nhà toàn CBCC tham gia dự án nên Gia Hồ khơng phải lựa chọn phù hợp Trang 42 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng Như nhà đầu tư tốt phải mang đầy đủ yếu tố sau: -Hình thức đầu tư phù hợp (phương án 3) -Cơ cấu phân chia quỹ đất hợp lý Bảng 6.Cơ cấu số lượng CBCC diện tích đăng ký Loại Số lượng Tỷ trọng Diện tích Tỷ trọng 1000 21 9,01 28500 23,58 Tổng 233 100 121400 100 Và Cơng ty đầu tư Sài Gịn tương đối hội đủ yêu cầu cần thiết cho dự án  Cơng ty đầu tư Sài Gịn Dự án khu nhà cho CBCC Đại học Nông Lâm Tp.HCM xây dựng theo hướng “Đô thị xanh” Nhà xen lẫn xanh cơng trình dịch vụ cơng cộng, thương mại tạo nên không gian đô thị vừa đại vừa gần gũi với thiên nhiên  Khu nhà cao tầng đa Nằm phía Tây Nam, có chức nhà ở, văn phịng, trung tâm thương mại Khu cao tầng kết nối với đường Bưng Ơng Thồn trục giao thơng tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông, thông tin liên lạc ngõ vào tạo nên ấn tượng đẹp ban đầu cho khu  Khu nhà biệt thự Nằm phía Đơng Bắc, cặp theo trục đường đồng thời bao bọc sơng Ơng Nhiêu kênh rạch nhỏ Tận dụng cảnh quan ven bờ sông tạo dải xanh kết hợp đường vừa không gian sinh hoạt cộng đồng vừa nâng cao chất lượng môi trường sống  Khu dân cư hỗn hợp Nằm khu dân cư khu nhà liên kế, khu thể thao, giải trí, nhà hàng, khách sạn Việc bố trí phân chia khơng gian chức nghiên cứu kỹ, đảm bảo diện tích sử dụng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sinh hoạt cộng đồng kinh tế xã hội  Quy mô đầu tư TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT DỰ ÁN 17,25 Diện tích đất tơn giáo 0,17 Diện tích đất dân dụng 17,08 TỔNG SỐ CĂN HỘ Số hộ riêng lẻ Số hộ chung cư 760 240 520 Trang 43 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng Bảng 7.Các tiêu kinh tế kỹ thuật Diện tích đất dân dụng 17,08 Dân số dự kiến 3040 người Mật độ dân số bình quân 177,99 người/ha Mật độ xây dựng tồn khu 33,8 % Tầng cao trung bình 2,8 tầng Hệ số sử dụng đất 1,07 Bảng 8.Cơ cấu sử dụng đất (Dân số quy hoạch dự kiến: 3040 người) STT Loại đất Diện tích (ha) Tỉ lệ % Bình quân (m2/người) + Đất ở: 7,17 41,98 23,6 * Chung Cư 1,42 * Nhà vườn 5,75 + Đất cơng trình cơng cộng 1,66 9,72 5,5 –tơn giáo * Khu thể dục thể thao 0,7 * Dịch vụ công cộng-văn hố 0,96 Diện tích mặt nước 1,33 7,79 4,4 + Đất xanh, công viên 2,79 17,39 9,8 + Đất giao thông, vỉa hè 3,95 23,13 13,0 TỔNG DIỆN TÍCH 17,08 100,0 51,8 Bảng 9.Chi phí hạ tầng cơng ty đầu tư Sài Gịn STT Hạng mục cơng trình ĐVT Khối Đơn giá Thành tiền lượng (VNĐ) (VNĐ) San lấp cát m3 273.280 50.000 13.664.000.000 Chi phí bờ kè đá hộc m 1.416 1.500.000 2.124.000.000 Mặt đường bê tơng nhựa nóng m 39.500 200.000 7.900.000.000 Lề đường m2 33.575 150.000 5.036.250.000 Cầu Cái 5.000.000.000 15.000.000.000 Cấp nước m2 170.800 15.000 2.562.000.000 Cống thoát nước mưa m 6.630 800.000 5.304.000.000 Thoát nước thải m 6.630 600.000 3.978.000.000 m 170.800 50.000 8.540.000.000 m2 29.700 50.000 1.485.000.000 10 Cấp điện ngầm điện chiếu sáng công cộng Cây xanh TỔNG CỘNG 65.593.250.000 Trang 44 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng Bảng 10.Khái tốn Cơng ty đầu tư Sài Gịn STT I II 4 III Nội dung PHẦN XÂY LẮP Hạ tầng dự án Xây dựng thành phố Xây dựng biệt thự thô Xây dựng chung cư CHI PHÍ KHÁC Giai đoạn đầu tư Chi phí lập báo cáo tiền khả thi Chi phí lập báo cáo khả thi Chi phí thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí khảo sát địa chất Giai đoạn thực đầu tư Lập HSMT&PTĐGHSDT xây lắp Chi phí thiết kế kỹ thuật vẽ thi công Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật Chi phí thẩm định tổng dự tốn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí ban QLDA phần xây đắp Dự phịng phí Tiền mua đất Tổng cộng Đơn vị Khối lượng Đơn giá m2 m2 m2 40,800 66,800 70,400 3,000,000 4,200,000 4,500,000 % % 805,393,250,000 805,393,250,000 0 % 805,393,250,000 1,500 % % % % % % % m2 805,393,250,000 805,393,250,000 805,393,250,000 805,393,250,000 805,393,250,000 805,393,250,000 805,393,250,000 170,800 0 600,000 Trang 45 Giá trị trước thuế(vnđ) 805,393,250,000 65,593,250,000 122,400,000,000 300,600,000,000 316,800,000,000 66,382,612,238 2,134,442,113 362,426,963 1,610,786,500 Thuế xuất(%) 161,078,650 150,000 64,248,170,125 805,393,250 6,443,146,000 402,696,625 402,696,625 6,845,842,625 8,053,932,500 40,269,662,500 102,480,000,000 973,231,062,238 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng Dự kiến phân chia quỹ đất sau:  Trường : loại nhà liên kế, song lập, đơn lập, phần hộ chung cư  Công ty : chung cư cao tầng, thương mại-dich vụ Với tỷ suất đầu tư sau: -Giá đất thị trường xấp xỉ 8,000,000VNĐ/m2 (theo muaban.net) Theo bảng 13.Cơ cấu sử dụng đất cơng ty diện tích Trường chuyển nhượng lại bao gồm:  Khơng phải đất ở:9,91ha(99100m2 x 8,000,000VNĐ = 792,800,000,000 VNĐ)  Đất ở:0,975ha (9750m2 x 8,000,000 VNĐ = 78,000,000,000 VNĐ)  CBCC đóng tiền mua đất:102,480,000,000 VNĐ Tổng cộng:973,280,000,000 VNĐ tương đương tổng chi phí bảng 15 Khái tốn cơng ty đầu tư Sài Gòn Tức trường chuyển nhượng 63% diện tích đất dự án cho cơng ty  Nội dung: Xây dựng dự án thông qua Sở ngành Tp, thiết kế quy hoạch, xây dựng dự án đầu tư  Kết quả: -Ra định giao đất -Xác định danh sách thức CBCC tham gia dự án  Nội dung: -Xác định cốt nền, san lấp mặt -Xác định loại nhà tỉ suất đầu tư vào loại (chung cư, nhà liên kế, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập)  Kết quả: -Hồn thành sở hạ tầng dự án -Phân lơ cho loại nhà  Nội dung: -Bốc thăm phân cho CBCC -Đóng tiền sử dụng đất hợp thức hoá chủ sử dụng đất chủ quyền nhà Trang 46 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng  Kết quả: -Nhận xong phần đất -Ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Quy định sau năm chuyển nhượng lại  Nội dung: -Hình thành BQLDA khu -Xây dựng thiết kế mẫu nhà liên quan (tuỳ theo đối tượng sử dụng)  Kết quả: -Hoàn chỉnh khu dân cư CBCC trường Đại học Nông Lâm quận 9, Tp.HCM hài hoà kiến trúc, môi trường chất lượng sống III.3.Quản lý thực khai thác dự án III.3.1.Những nguyên tắc chế quản lý dự án:  Nguyên tắc quản lý: Nguyên tắc quản lý từ lúc bắt đầu hoàn thành dự án đưa vào vận hành khai thác phải tuân thủ theo pháp luật quy định hành nhà nước: -Dự án đầu tư xây dựng khu nhà phường Phú Hữu, quận tổ chức quản lý theo Điều lệ quản lý xây dựng quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/5000) khu nhà đường Phú Hữu, quận ban hành kèm theo Quyết định phê duyệt quan có thẩm quyền -Việc quản lý sử dụng đất đai phạm vi dự án khu nhà phường Phú HữuQuận thực theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Chủ đầu tư giao đất lần, có trách nhiệm đền bù giải toả mặt tồn diện tích đất dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng đô thị tổ chức thực đầu tư xây dựng cơng trình kiến trúc -Việc giao quyền sử dụng đất thực sau:  Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm quản lý tồn diện tích đất giao để tổ chức thực dự án kết thúc chuyển giao cho Thành phố  Đối với cơng trình cơng cộng sau chủ đầu xây dựng hoàn tất bàn giao lại cho quan nhà nước quản lý khai thác  Đối với phần đất xây dựng nhà ở, sau khu đầu tư xây dựng sở hạ tầng Chủ đầu tư dự án tổ chức xây dựng phần nhà (phần thô) để giao cho CBCC, sau CBCC tự hồn thiện phần cịn lại -Đồ án quy hoạch 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt sở pháp lý để quản lý quy hoạch tiến hành đầu tư xây dựng -Chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo thực hiện, quản lý dự án theo quy hoạch duyệt theo hạng mục cơng trình suốt q trình thực dự án -Thống quản lý tiến độ thực dự án Trang 47 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng -Thực đầu tư trì sở hạ tầng suốt thời gian thực dự án bàn giao cho quan quản lý chuyên ngành; bàn giao khơng bồi hồn đất cơng cộng kể kết cấu hạ tầng kĩ thuật cho nhà nước dự án kết thúc -Chịu trách nhiệm việc đền bù giải toả mặt xây dựng toàn khu vực thực dự án Việc đền bù giải toả mặt thực theo qui định pháp luật, sở nhằm đảm bảo hiệu kinh tế dự án đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi đất để thực dự án  Cơ chế quản lý: Quyền hạn trách nhiệm chủ đầu tư -Quyền hạn  Cơng trình xây dựng chung cư phục vụ việc tái định cư chỗ người có thu nhập thấp sau bán cho tổ chức, cá nhân cơng trình phúc lợi xã hội sau chuyển giao cho quan chức quản lý hưởng ưu đãi theo quy định hành pháp luật dự án đầu tư phê duyệt  Được nhà nước giao đất để xây dựng sở hạ tầng tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình nhà theo nội dung đồ án quy hoạch dự án đầu tư phê duyệt; quyền chuyển nhượng nhà gắn liền với kết cấu hạ tầng đầu tư đất cho đối tượng có nhu cầu để xây dựng nhà theo quy định  Được quyền tổ chức cung ứng dịch vụ, phục vụ cho trình tổ chức thi công dịch vụ hỗ trợ khác cho dự án  Được miễn tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất bồi thường tiển thiệt hại nhà nước thu hồi đất  Được quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất ngân hàng Việt Nam để vay vốn; góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân…  Được phép huy động nguồn vốn chủ động sử dụng vốn theo mục đích kinh doanh xây dựng, kể huy động vốn góp trước khách hàng Giá trị góp vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng công trình kiến trúc chủ đầu tư dự án tổ chức cá nhân khác thoả thuận -Trách nhiệm:  Liên hệ với quan chức triển khai đền bù, giải toả thực thủ tục giao đất theo quy định  Phối hợp với quan chức quận Thành phố thống quản lý xây dựng theo quy hoạch duyệt tồn dự án từ hình thành đến kết thúc dự án  Duy trì sở hạ tầng kĩ thuật suốt thời gian thực dự án bàn giao khơng hồn lại cho quan chức quản lý hoàn thành dự án  Sử dụng mục đích ranh đất giao, thực định thu hồi đất nhà nước có yêu cầu  Tuân thủ quản lý tiêu chuẩn chất lượng kĩ thuật, an toàn xây dựng, thực tiến độ dự án  Không làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan môi trường huỷ hoại đất, không ảnh hường đến lợi ích người sử dụng đất dân cư xung quanh Trang 48 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng  Thực đầy đủ nghĩa vụ tài chánh nhà nước khoản thuế, khoản thu ngân sách đủ, kịp thời góp phần nâng cao hiệu mặt kinh tế - xã hội dự án  Thực đầy đủ chế độ báo cáo thống kê, kế tốn tài theo quy định hành III.3.2 Quản lý, vận hành khai thác dự án:  Hình thức quản lý dự án: Việc quản lý khu nhà phường Phú Hữu-Quận thực theo Điều lệ quản lý xây dựng Sở Quy Hoạch-Kiến trúc phê duyệt.Do dự án có quy mơ lớn, Trường Đại học Nông Lâm chủ đầu tư dự án, thành lập BQLDA khu nhà để điều hành thực  Quản lý quy hoạch: -Đồ án quy hoạch 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt sở pháp lý để quản lý quy hoạch tiến hành đầu tư xây dựng -Chú đầu tư có trách nhiệm đảm bảo thực hiện, quản lý dự án theo quy hoạch duyệt điều chỉnh hạng mục quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt suốt trình thực dự án  Quản lý môi trường: -Giai đoạn giải toả mặt bằng: Giai đoạn giải toả mặt để thi công giai đoạn phức tạp, ví khâu quy hoạch, thiết kế dự án cần phải thiết kế biện pháp nhằm hạn chế gây ô nhiễm môi trường từ đầu lập kế hoạch biện pháp thi cơng thời gian thi cơng quy hoạch nước, hạn chế khói bụi, tượng ngập úng khu vực lân cận… Khi san lấp cần ý việc thoát nước tự nhiên khu vực, nguồn đất san lấp phải thuận tiện Hạn chế nhiễm mơi trường khói bụi trình vận chuyển, cần phải ý đến biện pháp đảm bảo an ninh chung cho tồn khu vực, an tồn lao động phịng chống cháy nổ cơng trình -Giai đoạn thi cơng xây dựng: Giai đoạn thi cơng xây dựng cần có kế hoạch thi công kế hoạch cung ứng vật tư, có giải pháp để khắc phục nhiễm khói bụi chuyên chở nguyên vật liệu xe phải phủ kín; cơng tác thi công xây dựng, thi công lên đến đâu phải che chắn vải bạc ván ép… Trong trình xây dựng nước mưa theo đất cát, đá, xi măng rơi vãi mặt đất, cần thu gom vào hồ lắng trước cho kênh rạch Các loại chất thải rắn q trình thi cơng, chủ yếu đất cát, coffa, sắt thép…phải tập trung vào bãi chứa quy định, định kỳ loại chất thải vận chuyển đến bãi rác xây dựng thành phố Tại công trường xây dựng cần xây dựng nhà vệ sinh có hầm tự hoại tạm để phục vụ cho công nhân Sau giai đoạn thi công bùn hút san lấp hầm tự hoại -Giai đoạn kết thúc dự án đưa cơng trình vào hoạt động:  Xử lý rác thải: Sau kết thúc giai đoạn thực dự án khu vực hình thành khu dân cư Dó đó, hầu hết chất thải chủ yếu rác sinh hoạt hàng ngày hộ dân cư, giải pháp hạn chế gây ô nhiễm rác thải phải Trang 49 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng đựng túi nylon đơn vị vệ sinh đô thị Quận thu gom vận chuyển rác đến nơi quy định Dọc tuyến đường, công viên bố trí bơ rác nhỏ  Xử lý nước thải: Nước thải sinh hoạt khu dân cư xây dùng bể tự hoại theo quy cách để xử lý sơ trước thoát vào hệ thống cống Tại miệng xả hệ thống thoát nước cần phải có lưới chắn rác van ngăn đóng mở tự động  Quản lý phịng chống cháy nổ Về tiêu chuẩn quy phạm, quy định PCCC, phồng nổ phải thực nghiêm chỉnh trình xây dựng trình sử dụng cơng trình sau này; từ lúc đầu từ thiết kế, thi cơng đến nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo đảm an tồn PCCC, phịng nổ theo quy phạm hành Bố trí đường ống cấp nước chữa cháy theo mạng lưới tất khu dân cư.Các trụ nước chữa cháy phải bố trí dọc theo đường giao thông Thiết lập hệ thống báo cháy phương tiện phòng cháy hiệu quả, tổ chức đội PCCC khu vực, hướng dẫn sử dụng thiết bị phường tiện PCCC nhằm hạn chế thiệt hại có cố Trang 50 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng KẾT LUẬN Dự án đầu tư xây dựng khu nhà cho CBCC trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM nhu cầu xúc Trường phối hợp với UBND quận ban ngành Thành phố chuẩn bị từ lâu Tuy nhiên môi trường pháp lý thay đổi thủ tục hợp thức hố hồ sơ xin giao đất chưa hồn chỉnh nên dự án chưa thể triển khai xây dựng đưa vào sử dụng Trên sở tổng hợp tài liệu trước kết hợp với việc cập nhật thông tin nghiên cứu nhằm đưa định hướng cho thực trạng dự án, đề tài đạt kết sau:  Tìm hiểu thực trạng dự án: -Nhu cầu CBCC tham gia dự án nhà ở:Khu đất dự án nằm khu quy hoạch nhiều dự án chung cư, nhà cao cấp nên môi trường sống sẽ, khơng bị nhiễm khói bụi tiếng ồn Đồng thời vị trí dự án gần với trung tâm chợ Tăng Nhơn Phú B, trường tiểu học Phong Phú… -Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội phường Phú Hữu, quận kết hợp với điều kiện đặc trưng dự án như: đất nông nghiệp (trồng lúa suất thấp), rạch nhỏ (không có giá trị thuỷ lợi), hệ thống điện cấp điện từ lưới điện chung Thành phố trực tiếp nhận điện từ trạm biến áp hệ thống cấp nước Quận phát triển…khá thuận lợi, sẵn sàng triển khai dự án  Soạn thảo hồ sơ pháp lý liên quan đến khả hợp thức hoá khu đất; cập nhật nghiên cứu văn luật,công văn liên quan đến dự án  Lựa chọn phương án đầu tư phương án đưa hợp tác với công ty xây dựng có đủ khả năng, uy tín phù hợp với dự án phân bổ lại quỹ đất cho công ty Với phương án dự án bắt đầu sớm phù hợp với pháp luật lại dựa vào trình độ trang thiết bị cơng ty xây dựng nên tính khả thi cao Song song nhà trường kéo dài thời gian thu hồi vốn từ CBCC theo đợt CBCC thấy phát triển dự án theo giai đoạn rõ ràng, khơng lãng phí thời gian vốn -Sau tìm hiểu phương án đầu tư, thiết kế dự án, bảng thống kê chi phí thời gian thi cơng hồn thành dự án cụ thể đề tài chọn số cơng ty có tiềm phù hợp với dự án Phân tích ưu điểm hạn chế để tránh hao tổn chi phí chi dự án -Ngồi đề tài cịn đề xuất cách thức quản lý khai thác dự án sau đưa vào hoạt động -Do nghiên cứu tài liệu trước nên đề tài chưa thực giải hết tồn dự án Nhưng mong kết đạt đề tài góp phần định hướng bước phù hợp để dự án sớm hoàn thành Kiến nghị: -Cần bổ sung cho BQLDA nhiều chuyên gia lĩnh vực: xây dựng, kiến trúc, phân tích tài chính, TTBĐS… -Cần thuê đội ngũ luật sư để soạn thảo văn pháp lý liên quan đến trình xây dựng đưa dự án vào hoạt động để phát triển dự án không vướng mắc Trang 51 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng với pháp luật tranh thủ ưu đãi giá đất chi phí xây dựng cơng trình dành cho CBCC nhà nước Trang 52 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách, luận văn: Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, GS.TS Nguyễn Thế Bá, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Thiết lập thẩm định dự án đầu tư, PGS.TS.Phước Minh Hiệp, TH.S.Lê Thị Vân Đan, Nhà xuất thống kê Giáo trình Kinh tế đất đai, Ts.Trần Thanh Hùng, Năm 2007, Trường Đại học Nông Lâm, Khoa Quản lý đất đai bất động sản Đề tài “Tình hình giao đất địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.”, Tháng 8/2008, Nguyễn Đình Bảo Đề tài “Thẩm định giá nhà phố cho mục đích mua bán thị trường cơng ty An Bình”, Tháng 8/2008, Lê Thị Thu Vân Văn pháp luật: Bộ luật Đất đai 2003 Bộ luật Dân 2005 Luật nhà ở, Công văn 266/VP-ĐTMT/M Chủ tịch UBND Tp.HCM ký ngày 22/08/2007 Điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Tp.Hồ Chí Minh Chính phủ phê duyệt Quyết định số 123/1998/QĐ-TT ngày 10/07/1998 Quyết định phê duyệt quy hoạch chung quận Ủy ban nhân dân Thành phố số 6785/QH-UB.QLĐT ngày 18/12/1998 Quyết định số 416/QĐ-UB.QLĐT ngày 22/07/2004 Ủy ban nhân dân quận phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu dân cư Bưng Ơng Thồn Tài liệu Internet: http://www.vietlaw.gov.vn/ http://www.tuoitreonline-Diaoc.com/ http://www.sanbatdongsan.net.vn/ http://www.muaban.net/ Trang 53 ...TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TẦN XUÂN TÙNG “DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN... ? ?Dự án đất ở, nhà Cán công chức trường đại học Nông Lâm quận Tp.HCM Thực trạng giải pháp? ?? Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Tần Xuân Tùng  Mục tiêu nghiên cứu -Tìm hiểu thực trạng. .. đất ở, nhà Cán công chức trường đại học Nông Lâm quận Tp.HCM Thực trạng giải pháp? ?? Giáo viên hướng dẫn: KS Phan Văn Tự, Trung tâm Nghiên cứu Ứng dụng Cơng nghệ địa chính _Trường Đại học Nơng Lâm