Khu nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch green stars phú quốc

Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM  DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NÔNG NGHIỆP HỮU CƠ CÔNG NGHỆ CAO KẾT HỢP DU LỊCH GREEN STARS PHÚ QUỐC Địa điểm xây dựng: Xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Đầu tư Green Stars Tháng 09/2018 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM  DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NÔNG NGHIỆP HỮU CƠ CÔNG NGHỆ CAO KẾT HỢP DU LỊCH GREEN STARS PHÚ QUỐC CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ GREEN STARS CTHĐQT ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT P Tổng Giám đốc NGUYỄN ANH TUẤN NGUYỄN BÌNH MINH Tháng 09 năm 2018 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 11 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 11 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 11 I.2 Điều kiện xã hội vùng dự án 17 II Quy mô sản xuất dự án 30 II.1 Tình hình sản xuất rau xu hướng ứng dụng cơng nghệ cao sản xuất rau giới 30 II.2 Đánh giá nhu cầu thị trường ăn quả: 34 II.3 Thị trường thị trường dược liệu 35 II.4 Thị trường hoa 36 II.5 Xu hướng du lịch trải nghiệm 37 II.6 Quy mô đầu tư dự án 38 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 39 III.1 Địa điểm xây dựng 39 III.2 Hình thức đầu tư 39 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 39 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 41 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 41 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 42 II.1 Công nghệ nhà màng 42 II.2 Công nghệ trồng rau thủy canh 51 II.3 Công nghệ trồng rau nhà màng 53 II.4 Công nghệ kỹ thuật nuôi trồng dược liệu 53 II.5 Kỹ thuật trồng nha đam 57 II.6 Quy trình trồng hoa: 59 II.7 Công nghệ kỹ thuật trồng ăn khu vực cách ly sinh học 59 II.8 Cơng nghệ dán nhãn, đóng gói sản phẩm mã vạch 59 II.9 Công nghệ sản xuất GLOBALGAP 62 II.10 Khu nông nghiệp kết hợp du lịch 65 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 70 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 70 I.1 Phương án giải phóng mặt 70 I.2 Phương án tái định cư 70 I.3 Phương án hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật 70 II Các phương án xây dựng cơng trình 70 III Phương án tổ chức thực 71 III.1 Các phương án kiến trúc 71 III.2 Phương án quản lý, khai thác 72 III.2 Giải pháp sách dự án 73 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 73 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 74 I Đánh giá tác động môi trường 74 I.1 Các loại chất thải phát sinh 74 I.2 Biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 75 I.3 Phương án phòng chống cố vệ sinh an toàn lao động 77 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc II Giải pháp phòng chống cháy nổ 77 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 78 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 78 II Khả thu xếp vốnvà khả cấp vốn theo tiến độ 80 III Phân tích hiệu mặt kinh tế dự án 85 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 85 III.2 Phương án vay tín dụng – huy động 86 III.3 Các thông số tài dự án 86 KẾT LUẬN 89 I Kết luận 89 II Đề xuất kiến nghị 89 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 90 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 90 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 90 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 90 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 90 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 90 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 90 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 90 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 90 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 90 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư Chủ đầu tư: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ GREEN STARS Mã số thuế : 0315194616 Đại diện pháp luật: Nguyễn Anh Tuấn Chức vụ: Chủ tịch Hội Đồng Quản trị Địa trụ sở: 12/18A Lam Sơn, Phường 2, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh II Mơ tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Địa điểm thực dự án: xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án : 333.335.083.000 đồng (Ba trăm ba mươi ba tỷ ba trăm ba mươi lăm triệu không trăm tám mươi ba nghìn đồng) Trong đó:  Vốn tự có (30%) : 100.000.525.000 đồng  Vốn vay tín dụng (70%) : 233.334.558.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Phú Quốc, mệnh danh Đảo Ngọc, đảo lớn Việt Nam, đảo lớn quần thể 22 đảo đây, nằm vịnh Thái Lan Đảo Phú Quốc với đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc trực thuộc tỉnh Kiên Giang Toàn huyện đảo có tổng diện tích 589,23 km² (theo thống kê số liệu đất năm 2005), xấp xỉ diện tích đảo quốc Singapore thập niên 1960 chưa san lấp lấn biển Thị trấn Dương Đơng, tọa lạc phía tây bắc, thủ phủ huyện đảo Phú Quốc nằm cách thành phố Rạch Giá 120 km cách thị xã Hà Tiên 45 km Năm 2006, Khu dự trữ sinh ven biển biển đảo Kiên Giang bao gồm huyện UNESCO công nhận khu dự trữ sinh giới Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Theo Quyết định số 633/QĐ- TTg ngày 11/5/2010 Quyết định số 868/QĐTTg ngày 17/6/2015 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc tỉnh Kiên Giang có xác đinh Phú Quốc : - Khu kinh tế hành đặc biệt, trung tâm du lịch sinh thái nghỉ dưỡng giải trí cấp quốc gia quốc tế, trung tâm tài tầm cỡ khu vực - Đầu mối quan trọng giao thông vận tải vùng hàng không quốc tế - Trung tâm nghiên cứu khoa học công nghệ chuyên ngành - Trung tâm bảo tồn đa dạng sinh học rừng biển quốc gia khu vực Trong dự báo năm 2020 đón 2-3 triệu khách du lịch năm, lên 5-7 triệu vào 2030, dân số 2020 khoảng 340,000-380,000 ngàn dân số quy đổi từ khách du lịch 50,000 đến 65,000 đến năm 2030 dân số 500,000 đến 550,000 người dân số quy đổi từ khách du lịch 80,000 đến 85,000 Ngày 11/01/2017, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành Quyết định số 63/QĐUBND Về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển nông nghiệp huyện Phú Quốc đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 đó: Phát triển sản xuất nông nghiệp Phú Quốc phải phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Kiên Giang huyện Phú Quốc; gắn phát triển sản xuất nông nghiệp với phát triển du lịch đấ xác định Quyết định số 633/QĐ- TTg ngày 11/5/2010 Quyết định số 868/QĐ-TTg ngày 17/6/2015 Thủ tướng Chính phủ quy hoạch có liên quan địa bàn huyện đảo Phát huy lợi thế, khai thác tiềm năng, phát triển nông nghiệp ứng dụng cơng nghệ cao kết hợp hài hịa với nơng nghiệp truyền thống để tạo sản phẩm có suất, chất lượng, hiệu kinh tế cao; đảm bảo an toàn vệ sinh thực phẩm để vừa phục vụ nhu cầu khách du lịch, vừa phục vụ nhu cầu chỗ, góp phần tăng thu nhập cho người lao động Phát triển mơ hình nơng nghiệp thị, mơ hình nơng nghiệp sử dụng đất, lao động, tận dụng lao động nhàn rỗi, lao động độ tuổi đặc biệt có nguy gây ô nhiễm môi trường Phát triển nông nghiệp huyện Phú Quốc giá trị truyền thống ngành nơng nghiệp (cung cấp thực phẩm) mà cịn tạo cảnh quan đẹp; tạo hành lang đa dạng sinh học hệ sinh thái đô thị phục vụ cho phát triển du lịch Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Năm bắt chủ trương tiềm phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao vừa phục vụ nhu cầu chỗ vừa phục vụ nhu cầu khách du lịch, phối hợp với Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư “Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc.” IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường Quyết định 63/QĐ-UBND Kiên Giang, ngày 11 tháng 01 năm 2017 UBND Kiên Giang việc phê duyệt Quy hoạch phát triển nông huyện Phú Quốc đến năm 2020 định hướng 2030 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Quyết định số 868/QĐ-TTg Hà Nội, ngày 17 tháng 06 năm 2015 Thủ Tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh cục điều chỉnh quy hoạch xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 Quyết định số 633/QĐ-TTg Hà Nội, ngày 11 tháng 05 năm 2010 Thủ Tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 Quyết định 2001/QĐ-UBND Kiên Giang, ngày 22 tháng 09 năm 2017 UBND Kiên Giang việc quy định tiêu chí đầu tư cơng nhận sản xuất nơng nghiệp ứng dụng công nghệ cao số trồng, vật nuôi chủ lực địa bàn tỉnh Phú Quốc V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung Tổ chức tiếp nhận công nghệ, thực nghiệm biện pháp kỹ thuật, xây dựng mơ hình sản xuất nông nghiệp công nghệ cao Các công nghệ ứng dụng thực dự án chủ yếu tập trung vào công nghệ cao, công nghệ tiên tiến so với mặt công nghệ sản xuất nông nghiệp nước nhà Góp phần phát triển kinh tế thành phố Hình thành mơ hình điểm sản xuất nơng nghiệp cơng nghệ cao, sản phẩm phục vụ cho nhu cầu địa phương đồng thời xuất vào thị trường khó tính hàng đầu giới Nhật Bản, Singapore,… Xây dựng nông nghiệp phát triển theo hướng đại, bền vững, sản xuất hàng hoá lớn sở phát huy lợi so sánh vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên; phát triển theo hướng nông nghiệp xanh, ứng dụng công nghệ cao để tăng suất, chất lượng, hiệu lực cạnh tranh; nâng cao hiệu sử dụng đất đai, nguồn nước, lao động nguồn lực đầu tư Các công nghệ ứng dụng thực dự án chủ yếu tập trung vào công nghệ cao, công nghệ tiên tiến so với mặt công nghệ sản xuất nông nghiệp huyện Góp phần phát triển kinh tế huyện Phú Quốc nói riêng tỉnh Kiên Giang nói chung V.2 Mục tiêu cụ thể Cung cấp sản phẩm công nghệ cao đáp ứng nhu cầu sử dụng địa phương phục vụ du lịch Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Xây dựng nhà màng (nhà kiếng, nhà lưới với thiết bị kèm theo) để tiếp nhận công nghệ (sản xuất rau công nghệ cao) tổ chức thực nghiệm biện pháp kỹ thuật (cải tiến cho phù hợp với điều kiện địa phương), trình diễn chuyển giao công nghệ sản xuất Khi dự án vào sản xuất với 100% cơng suất, hàng năm dự án cung cấp cho thị trường xuất khoảng 450tấn rau, hoa quả, gia vị loại theo tiêu chuẩn GLOBALGAP; Sản xuất theo tiêu chuẩn GLOBALGAP với cơng nghệ gần tự động hồn tồn Tồn sản phẩm dự án gắn mã vạch, từ truy xuất nguồn gốc hàng hóa đến cơng đoạn q trình sản xuất Xây dựng dự án kiểu mẫu, thân thiện với môi trường Xung quanh khu vực thực dự án, trồng ăn cách ly với khu vực, hình thành hàng rào sinh học, đồng thời khai thác hiệu quỹ đất giao Xây dựng mơ hình tham quan du lịch thu hút hàng nghìn lượt khách du lịch năm hoạt động du lịch vào ổn định Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 10 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc tưới nước thường xuyên tuyến đường vận chuyển gây rơi vãi cát, đất, gây bụi … + Thực che chắn khu vực san ủi xung quanh hàng rào che chắn Mặt khác trình hoạt động dự án áp dụng giải pháp trồng xanh xung quanh để hạn chế lan tỏa bụi tiếng ồn  Để khống chế nhiễm khí bụi phát sinh giai đoạn hoạt động dự án: + Đối với giai đoạn hoạt động dự án lượng bụi, tiếng ồn không đáng kể + Sau thu hoạch trồng, tàn dư thực vật lại cần tiến hành vùi lấp lại đất ủ làm phân hữu để phân hủy không gây mùi hôi + Xác hữu cần ủ hoai mục, xử lý mùi hôi trước đưa vào sử dụng để bón cho trồng  Nước thải + Trong giai đoạn thi công: Cần kiểm tra kỹ xe, máy móc, thiết bị trước sử dụng để tránh việc rò rỉ dầu nhớt vận hành + Trong giai đoạn hoạt động dự án: Đối với việc sản xuất, dự án tuân thủ nghiêm ngặt q trình bón phân, sử dụng thuốc BVTV để hạn chế ô nhiễm nguồn nước + Xử lý nước thải sinh hoạt công nhân, nhân viên hầm tự hoại ngăn  Chất thải rắn  Trong q trình thi cơng: Các chất thải rắn gạch vỡ, lợp, sà bần sử dụng để san lấp mặt trình xây dựng  Trong giai đoạn hoạt động: + Chất thải rắn sinh hoạt, phế liệu từ sản xuất (bào bì, ve chai,…) phải thu gom xử lý cách chôn lấp kết hợp với đơn vị môi trường khu vực để xử lý + Tàn dư thực vật sau thu hoạch cần vùi lấp lại đất, ủ làm phân hữu + Sử dụng phân hữu cơ, giá thể không để rơi rớt, bị rơi vải cần thu lại, sau bón cho cần lấp đất Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 76 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc  Các chất thải khác + Cần kiểm tra xe, máy móc, thiết bị trước đưa vào sử dụng để tránh thất thoát xăng dầu, nhớt gây ô nhiễm môi trường + Trong trình thi công: cần tiến hành che chắn, trồng xanh để hạn chế tiếng ồn I.3 Phương án phòng chống cố vệ sinh an toàn lao động Vấn đề vệ sinh an toàn lao động: phương án khống chế nhằm giảm thiểu ảnh hưởng tác nhân ô nhiễm sức khỏe công nhân khu vực thực dự án cịn có phương pháp sau: + Kiểm tra giám sát sức khỏe định kỳ + Đảm bảo yếu tố vi khí hậu điều kiện lao động đạt tiêu chuẩn Bộ Y Tế ban hành để đảm bảo sức khỏe cho cộng đồng + Đào tạo cung cấp thơng tin an tồn lao động Trong q trình thực hiện, dự án tuân thủ theo qui định nhà nước vấn đề môi trường, theo dõi giám sát thông số môi trường để có phương án xử lý kịp thời II Giải pháp phòng chống cháy nổ Sử dụng hệ thống chữa cháy vách tường Dự án trang bị thêm thiết bị chữa cháy tay (bình bọt) + chậu cát bố trí cách hợp lý theo tiêu chuẩn hành Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 77 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án ST T Nội dung I Xây dựng Phân khu Khu nông nghiệp công nghệ cao Đất trồng rau, hoa quả, gia vị Đất xanh hồ nước Khu nhà điều hành chuyên gia Khu nhà giống sơ chế sản phẩm Đất kỹ thuật Đất giao thông Khu dịch vụ nông nghiệp kết hợp du lịch Khu tham quan mơ hình nơng nghiệp cơng nghệ cao Khu nhà trưng bày giới thiệu sản phẩm, nhà hàng, hệ thống mặt trời Khu nhà điều hành Khu Villa (30 căn) Khu spa Khu team building Đất kỹ thuật + khu xử lý chất thải Đất giao thông 6 ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 226.588.200 387.657 259.187 m² 148.860 50 7.443.000 m² 36.332 200 7.266.400 m² 18.226 2.000 36.452.000 m² 15.077 1.200 18.092.400 m² m² 6.561 34.131 1.000 1.000 6.561.000 34.131.000 128.470 m² 63.212 50 3.160.600 m² 31.226 2.000 62.452.000 m² m² m² m² 7.434 4.500 500 10.000 200 5.410 4.400 300 1.486.800 24.345.000 2.200.000 3.000.000 m² 2.773 1.000 2.773.000 m² 8.825 1.000 8.825.000 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 78 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc ST T II III IV Nội dung ĐVT Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước HT tổng thể Hệ thống cấp điện HT tổng thể Hệ thống thoát nước HT tổng thể Hệ thống xử lý chất HT thải Hệ thống camera HT giám sát Thiết bị Thiết bị văn phòng HT Thiết bị sơ chế HT Thiết bị nhà trưng HT bày giới thiệu Thiết bị khu villa HT Lắp đặt pin HT lượng mặt trời Thiết bị spa HT Thiết bị khu xử lý HT chất thải Thiết bị khu team HT building Thiết bị khác HT Chi phí quản lý dự án 1,846 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả 0,201 thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,509 Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,168 Số lượng Đơn giá Thành tiền 2.000.000 2.000.000 1.000.000 1.000.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 2.000.000 400.000 400.000 1 1.000.000 800.000 32.800.000 1.000.000 800.000 2.000.000 2.000.000 30 15.000.000 500.000 10.000.00 1.000.000 1.000.000 1.000.000 500.000 500.000 1.500.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.500.000 10.000.000 1.000.000 4.787.265 15.026.087 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 521.027 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.320.679 GXDtt * ĐMTL%*1,1 2.646.106 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 79 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc ST T 10 11 12 V Nội dung Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.587.664 0,036 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 93.187 0,104 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 269.186 GXDtt * ĐMTL%*1,1 254.869 GXDtt * ĐMTL%*1,1 243.584 GXDtt * ĐMTL%*1,1 3.620.768 GTBtt * ĐMTL%*1,1 324.595 0,701 0,112 0,108 1,598 0,990 Chí phí đất 387.657 139,64 54.133.531 Tổng cộng 333.335.083 II Khả thu xếp vốnvà khả cấp vốn theo tiến độ Bảng tổng hợp nguồn vốn thực dự án NGUỒN VỐN ST T Nội dung Thành tiền I Xây dựng Phân khu Khu nông nghiệp công nghệ cao Đất trồng rau, hoa quả, gia vị Đất xanh hồ nước Khu nhà điều hành chuyên gia Khu nhà giống sơ chế sản phẩm 226.588.200 Tự có - tự Vay tín huy động dụng 67.976.460 158.611.740 - - 7.443.000 2.232.900 5.210.100 7.266.400 2.179.920 5.086.480 36.452.000 10.935.600 25.516.400 18.092.400 5.427.720 12.664.680 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 80 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc NGUỒN VỐN ST T Nội dung Đất kỹ thuật Đất giao thông Khu dịch vụ nông nghiệp kết hợp du lịch Khu tham quan mơ hình nơng nghiệp cơng nghệ cao Khu nhà trưng bày giới thiệu sản phẩm, nhà hàng, hệ thống mặt trời Khu nhà điều hành Khu Villa (30 căn) Khu spa Khu team building Đất kỹ thuật + khu xử lý chất thải Đất giao thông II III Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị sơ chế Thiết bị nhà trưng bày giới thiệu Thiết bị khu villa Lắp đặt pin lượng mặt trời Thiết bị spa Thiết bị khu xử lý chất thải Thiết bị khu team building Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Thành tiền Tự có - tự huy động 1.968.300 10.239.300 Vay tín dụng 4.592.700 23.891.700 - - 3.160.600 948.180 2.212.420 62.452.000 18.735.600 43.716.400 1.486.800 24.345.000 2.200.000 3.000.000 446.040 7.303.500 660.000 900.000 1.040.760 17.041.500 1.540.000 2.100.000 2.773.000 831.900 1.941.100 8.825.000 2.000.000 1.000.000 2.647.500 600.000 300.000 6.177.500 1.400.000 700.000 3.000.000 900.000 2.100.000 2.000.000 400.000 32.800.000 1.000.000 800.000 600.000 120.000 9.840.000 300.000 240.000 1.400.000 280.000 22.960.000 700.000 560.000 2.000.000 600.000 1.400.000 15.000.000 4.500.000 10.500.000 10.000.000 3.000.000 7.000.000 1.000.000 1.000.000 500.000 1.500.000 4.787.265 300.000 300.000 150.000 450.000 1.436.180 700.000 700.000 350.000 1.050.000 3.351.086 6.561.000 34.131.000 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 81 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc ST T IV 10 11 12 V NGUỒN VỐN Nội dung Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chí phí đất Thành tiền Tự có - tự huy động 15.026.087 4.507.826 10.518.261 521.027 156.308 364.719 1.320.679 396.204 924.475 - - 2.646.106 793.832 1.852.274 1.587.664 476.299 1.111.364 93.187 27.956 65.231 269.186 80.756 188.430 254.869 76.461 178.408 243.584 73.075 170.509 - - 3.620.768 1.086.230 2.534.538 324.595 97.378 227.216 54.133.531 16.240.059 37.893.472 Vay tín dụng Tổng cộng 333.335.083 100.000.525 233.334.558 Tỷ lệ (%) 30% 70% Bảng tổng hợp tiến độ thực dự án Tiến độ thực STT I Nội dung Xây dựng Phân khu Khu nơng nghiệp cơng nghệ cao 2019 82.738.500 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 2020 2021 109.292.300 34.557.400 82 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Tiến độ thực STT 6 II Nội dung Đất trồng rau, hoa quả, gia vị Đất xanh hồ nước Khu nhà điều hành chuyên gia Khu nhà giống sơ chế sản phẩm Đất kỹ thuật Đất giao thông Khu dịch vụ nông nghiệp kết hợp du lịch Khu tham quan mơ hình nơng nghiệp công nghệ cao Khu nhà trưng bày giới thiệu sản phẩm, nhà hàng, hệ thống mặt trời Khu nhà điều hành Khu Villa (30 căn) Khu spa Khu team building Đất kỹ thuật + khu xử lý chất thải Đất giao thông Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị sơ chế Thiết bị nhà trưng bày giới thiệu Thiết bị khu villa 2019 2020 2021 7.443.000 3.633.200 18.226.000 18.226.000 9.046.200 3.280.500 3.633.200 9.046.200 3.280.500 17.065.500 17.065.500 - 3.160.600 31.226.000 31.226.000 743.400 12.172.500 1.100.000 743.400 12.172.500 1.100.000 3.000.000 1.386.500 1.386.500 4.412.500 1.000.000 500.000 1.000.000 500.000 1.500.000 1.500.000 1.000.000 1.000.000 - Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 4.412.500 400.000 16.400.000 16.400.000 500.000 500.000 400.000 400.000 1.000.000 1.000.000 7.500.000 7.500.000 83 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Tiến độ thực STT III IV 10 11 12 V Nội dung Lắp đặt pin lượng mặt trời Thiết bị spa Thiết bị khu xử lý chất thải Thiết bị khu team building Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chí phí đất Tổng cộng Tỷ lệ (%) 2019 2020 10.282.123 2021 5.000.000 5.000.000 500.000 500.000 250.000 750.000 500.000 500.000 250.000 750.000 4.787.265 1.908.735 2.835.229 521.027 - 1.320.679 - - - 2.646.106 1.587.664 93.187 269.186 - 254.869 243.584 1.322.121 1.746.437 552.210 - 162.297 162.297 54.133.531 147.154.154 44,15% Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 127.601.035 58.579.895 38,28% 17,57% 84 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc III Phân tích hiệu mặt kinh tế dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án : 333.335.083.000 đồng (Ba trăm ba mươi ba tỷ ba trăm ba mươi lăm triệu không trăm tám mươi ba nghìn đồng) Trong đó:  Vốn tự có (30%) : 100.000.525.000 đồng  Vốn vay tín dụng (70%) : 233.334.558.000 đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 333.335.083 Vốn tự có (huy động) 100.000.525 Vốn vay Ngân hàng 233.334.558 Tỷ trọng vốn vay 70,00% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30,00%  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Từ sản xuất rau, quả, gia vị, dược liệu công nghệ cao theo tiêu chuẩn GLOBALGAP - Từ cho thuê Villa - Từ nhà hàng  Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 2% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 2% 5% "" "" 35% Chi phí khác Chi phí lương Chi phí giống, chăm sóc Chi phí nguyên vật liệu nhà hàng Chế độ thuế Thuế TNDN Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Bảng tính Doanh thu % 22 85 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc III.2 Phương án vay tín dụng – huy động - Số tiền : 233.334.558.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : khách hàng đề nghị hưởng lãi suất 8%/năm - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc 10 năm Thời hạn trả nợ vay Lãi suất vay – huy động cố định 8% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 6% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 7,4% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay- huy động 70%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30 %; lãi suất vay tín dụng 8%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình 6%/năm III.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vịng 10 năm dự án, trung bình năm trả 34,53 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 149% trả nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 3,64 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 86 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc bảo 3,64 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hoàn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư cịn phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hồn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,89 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,89 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,4%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) Trong đó: t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 7,5=4%/năm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 87 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 281.203.433.000 đồng Như vòng 15 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 281.203.433.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 15,293% > 7,40% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 88 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 13 tỷ đồng, thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 100 – 150 lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế theo cấu: nông - lâm - thuỷ sản, thương mại, dịch vụ công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội Thực có hiệu Đề án tái cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao giá trị gia tăng phát triển bền vững giai đoạn đến năm 2020 II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 89 Dự án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dịng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 90 ... án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM  DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NÔNG NGHIỆP HỮU CƠ CÔNG NGHỆ CAO KẾT HỢP DU LỊCH GREEN STARS PHÚ... tư ? ?Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc? ?? thực xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang III.2 Hình thức đầu tư Dự án ? ?Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết. .. án Khu Nông nghiệp hữu Công nghệ cao kết hợp du lịch Green Stars Phú Quốc Nội dung TT Diện tích (m²) 6.561 34.131 Tỷ lệ (%) Đất kỹ thuật Đất giao thông Khu dịch vụ nông nghiệp kết hợp du lịch Khu