NGHIÊN CỨU MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề Tài NGHIÊN CỨU MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH NGUYỄN THỊ TRƯỜNG GIANG 04135031 DH04TB 2004 – 2008 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN  NGUYỄN THỊ TRƯỜNG GIANG NGHIÊN CỨU MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Giáo viên hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng Địa quan Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên ……………………………… - Tháng năm 2008 - LỜI CẢM ƠN  Con xin cảm ơn ba mẹ sinh con, nuôi nấng dạy bảo Ba mẹ chổ dựa tinh thần vững định Về phía trường Đại học Nơng Lâm, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai bất động sản nhiệt tình dạy truyền đạt cho em nhiều kiến thức bổ ích Đặc biệt, em xin gửi lời tri ân chân thành đến TS Trần Thanh Hùng – Trưởng môn Kinh tế đất – Khoa Quản lý đất đai bất động sản Xin cảm ơn Thầy tận tình bảo hết lòng giúp đỡ em suốt trình thực đề tài nghiên cứu Về phía quan thực tập, em xin cảm ơn TS Đỗ Thị Loan – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, cảm ơn Anh Lê Thanh Hải – Trưởng phòng Thẩm định tài sản Ngân Hàng Á Châu tạo điều kiện giúp đỡ em tiếp cận nhiều thơng tin bổ ích qua buổi hội thảo chuyên đề bất động sản Hiệp Hội công việc thẩm định thực tế Ngân Hàng Cảm ơn bạn Lớp Quản lý thị trường bất động sản khóa 30 gắn bó, chia đồng hành suốt năm học tập vừa qua Xin chân thành cảm ơn tất cả! ĐH Nông Lâm, tháng năm 2008 Nguyễn Thị Trường Giang TÓM TẮT  Sinh viên thực Nguyễn Thị Trường Giang, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài “NGHIÊN CỨU MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG” Giáo viên hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài khẳng định hoạt động marketing lĩnh vực bất động sản đóng vai trị quan trọng vấn đề nghiên cứu học thuật lẫn đầu tư kinh doanh Để rõ vấn đề đề tài tổng hợp phân tích luận cứ, khái niệm nguyên lý dùng lĩnh vực bất động sản có mối liên quan mật thiết với hoạt động marketing, làm sở triển khai nghiên cứu Ứng dụng marketing truyền thống vào lĩnh vực bất động sản cịn tồn số hạn chế đặc tính cá biệt hàng hóa bất động sản so với hàng hóa thơng thường Nhằm mục tiêu khắc phục hạn chế đề tài xây dựng phương pháp nghiên cứu marketing vĩ mô kết hợp marketing vi mô kinh doanh bất động sản Thơng qua việc tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà dự báo tương lai người dân Thành phố, ước tính đến năm 2025 Nghiên cứu nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu nhà Thành phố Phân nhóm khách hàng mua nhà thành nhóm khác theo tiêu văn hóa – xã hội, thu nhập, khoảng cách vị Chứng minh tác động yếu tố đến hành vi tiêu dùng khách hàng lĩnh vực bất động sản thông qua số liệu nghiên cứu cụ thể Qua nhận thấy vai trò quan trọng việc phân khúc thị trường hoạt động marketing bất động sản, đặc biệt phân khúc thị trường theo yếu tố văn hóa – xã hội khoảng cách vị khả tài khách hàng Bên cạnh đó, tìm hiểu ảnh hưởng văn hóa – xã hội đến việc lựa chọn vị trí cư trú – vị nơi loại nhà – chất lượng nhà dân cư đô thị Sau xác định phương pháp phân khúc thị trường, khách hàng mục tiêu nguyên nhân tác động đến hành vi lựa chọn khách hàng, đề tài xác định lợi nhuận đầu tư phân khúc khác nhau, lấy ví dụ cụ thể lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường nhà thu nhập cao phân khúc thị trường nhà thu nhập trung bình thu nhập thấp, phân tích lợi nhuận ba phân khúc rút kết luận lợi nhuận đầu tư phân khúc Qua đó, hồn thiện giai đoạn nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu thị trường định vị sản phẩm Đề hướng nghiên cứu đề hoàn thiện mơ hình marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết chất lượng – vị MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần TỔNG QUAN Trang 1.1 Những quan điểm chung marketing 1.1.1 Khái niệm marketing .3 1.1.2 Các giai đoạn phát triển marketing 1.1.3 Những khuynh hướng marketing 1.1.4 Cơ sở tâm sinh lý học xã hội marketing 1.1.5 Hành vi người tiêu dùng động học khu dân cư thị .9 1.2 Tính dị biệt bất động sản phân khúc thị trường nhà thị 14 1.2.1 Tính dị biệt bất động sản .14 1.2.2 Phân khúc thị trường nhà đô thị 16 1.2.3 Giá trị bất động sản lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường .19 1.3 Nội dung, phương pháp quy trình nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng 24 1.3.1 Một số hạn chế marketing truyền thống lĩnh vực bất động sản 24 1.3.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng, quy trình thực 28 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 2.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản dự báo nhu cầu nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.1.1 Khái quát tình hình thị trường bất động sản địa bàn Tp.Hồ Chí Minh 31 2.1.2 Dự báo nhu cầu nhà địa bàn Tp Hồ Chí Minh 33 a Tăng trưởng dân số chi tiêu bình quân đầu người 33 b Phân bổ dân cư mức sống người dân địa bàn thành phố 35 2.2 Phân tích người tiêu dùng theo đặc thù văn hóa - xã hội phân tích 37 2.2.1 Nguồn gốc, dân tộc, tơn giáo dân cư Thành phố 37 2.2.2.Nghề nghiệp thu nhập dân cư 39 2.3 Xác định phân khúc thị trường nhà địa bàn Tp Hồ Chí Minh 40 2.3.1 Phân khúc theo khoản cách vị 40 2.3.2 Phân khúc thị trường nhà theo yếu tố văn hóa – xã hội 42 2.4 Phân tích ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội đến hành vi lựa chọn 48 nhà đô thị nhóm xã hội 2.4.1 Ảnh hưởng yếu tố văn hóa - xã hội đến lựa chọn vị trí dân cư thị .48 2.4.2 Ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội đến hành vi lựa chọn loại nhà 53 2.5 Định hướng đầu tư phát triển nhà tỷ suất lợi nhuận đầu tư 60 2.5.1 Định hướng phát triển Tp Hồ Chí Minh đến 2025 60 2.5.2 Phân tích lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường 61 2.4.3 Nhận xét lợi nhuận đầu tư phân khúc 66 2.6 Các nội dung cần tiếp tục nghiên cứu 70 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 74 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Lời mở đầu  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển Nhận thấy tầm quan trọng khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư nước xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường Tuy nhiên, muốn nhận định đưa nhìn xác thị trường bất động sản không đơn giản Đặc biệt thực trạng thị trường nay, việc giống chuẩn trị bệnh thị trường, người tìm liều thuốc nhanh người thầy giỏi chắn thu lợi nhuận tiên phong thị trường bất động sản Chúng ta đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản Thế giới ngày trở nên phẳng hơn, khả tiếp cận thông tin nhân loại phong phú hết Hiện nay, nhấp chuột, giới bất động sản mở trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, mn vàn chủng lọai, mn vàn hình thức khác Thế nên, nhà đầu tư khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến Họ phải vận động nhằm tiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm kể đến vai trò quan trọng chiến lược marketing Có thể thấy, marketing khoảng chi phí vơ hình, nhà đầu tư khơng chun cảm thấy vơ bổ chi trả hàng loạt khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing doanh nghiệp mà lợi ích khó thể đo lường trước Thế nhưng, nhà đầu tư thật thụ nhìn thấy tầm quan trọng marketing bất động sản Nó cơng cụ vơ hình theo chân nhà đầu tư suốt trình tạo lập dự án tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu Marketing bất động sản dần thể vai trị nịng cốt hết Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Hay xác chưa thật cần thiết khứ nhà đầu tư không dồi nguồn vốn để thực hoàn chỉnh chiến lược nghiên cứu marketing Nhưng nay, nhận thấy bất động sản chuyển nhượng phải bước lên sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức nhà ở, đất đầu người sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt tâm lý hoang mang người dân mua nhà trước tình hình giảm giá Tất nguyên nhân đòi hỏi thị trường bất động sản minh bạch đời, thị trường bất động sản thể chất cạnh tranh thật Khi ấy, vai trò nghiên cứu marketing bất động sản đề cao Một thị trường trở trạng thái cạnh tranh nó, cung – cầu vận hành theo chế việc tiêu thụ sản phẩm khơng cịn đơn giản sản xuất cung ứng mà cần có hổ trợ công cụ marketing Markeing doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp Tuy nhiên, chiến lược xem trọng có chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút ý khách hàng Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm doanh nghiệp chưa quan tâm thực bản, trừ số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn có hỗ trợ cơng ty Trang Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang nghiên cứu thị trường thuê Phần lớn doanh nghiệp nước đầu tư theo khả tài phân khúc thị trường có khả sinh lợi cao Khi nghiên cứu marketing lĩnh vực riêng biệt cần phải có hiểu biết định tính chất sản phẩm đặc điểm thị trường hàng hóa chuyên biệt Ứng dụng nghiên cứu marketing lĩnh vực bất động sản Việt Nam đạt nhiều thành đáng kể, công cụ hữu hiệu quản trị doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh trình tiêu thụ sản phẩm Nhưng tồn số hạn chế nghiên cứu marketing như: tiêu chí nhận dạng đáp ứng nhu cầu, xác định phân khúc thị trường bất động sản, xác định nhân tố ảnh hưởnng chuyên biệt đến hành vi lựa vị trí cư trú loại hình nhà ở, định hướng đầu tư lợi nhuận đầu tư, … Trước bối cảnh đó, hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng chấp thuận Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, thực đề tài: “Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu:  Ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng nghiên cứu marketing bất động sản với mục tiêu phác họa tranh tổng thể giai đoạn nghiên cứu marketing vĩ mô làm tiền đề cho bước nghiên cứu marketing vi mô Nghiên cứu nhu cầu nhà ở, phân khúc thị trường theo yếu tố văn hóa - xã hội khoảng cách vị thế, phân tích hành vi người tiêu dùng thị trường bất động sản dựa khác biệt văn hóa – xã hội, đồng thời nghiên cứu tỷ suất lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường  Khắc phục hạn chế hoạt động marketing doanh nghiệp, đề xuất hướng nghiên cứu nhằm hồn thiện mơ hình  Đối tượng nghiên cứu:  Cơ sở hành vi lựa chọn nhà người tiêu dùng phương pháp nghiên cứu marketing bất động sản  Phạm vi nghiên cứu: Do giới hạn kiến thức kinh nghiệm, cộng với khởi đầu nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng Đề tài phác thảo bước nghiên cứu marketing bất động sản phạm vi không gian thời gian hạn chế Cụ thể đề tài giới hạn xây dựng sở phương pháp luận nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng cho phân khúc thị trường nhà đất nền, nhà phố, hộ cung cư Đề tài chưa đề cập đến marketing phân khúc thị trường khách sạn, văn phòng cho thuê trung tâm thương mại  Phạm vi không gian: Tìm hiểu nhu cầu nhà người dân địa bàn vài quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh  Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập khoảng thời gian từ ngày 15/04 đến tháng 15/06 năm 2008  Ý nghĩa thực tiển đề tài:  Bước đầu xây dựng quan điểm phương pháp luận chung nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng, khắc phục hạn chế hoạt động marketing bất động sản  Có nhìn khái quát nhu cầu phân khúc thị trường nhà ở, nhân tố tác động đến nhu cầu, lợi nhuận đầu tư phân khúc Trang Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Phần TỔNG QUAN 1.1 Những quan điểm chung marketing 1.1.1 Khái niệm marketing Hoạt động marketing xuất từ lâu đời sống kinh tế xã hội, hoạt động kinh doanh từ xa xưa Việt Nam, phần phản ánh tác phẩm tùy bút nhà văn Nguyễn Tuân, Tôn Thất Nguyễn Thiêm nhận xét Ngày xưa, người ta marketing cho gánh phở tên hiệu nghe kêu gọn, cộng với hình ảnh riêng bác hàng phở Nhưng, bác hàng phở không nhận họ marketing cho cửa tiệm chiến lược marketing ghi lại dấu ấn lòng người ăn Ngày marketing trở trở thành công cụ sắc bén giúp nhà kinh doanh tiêu thụ nhanh chóng sản phẩm Khái niệm marketing thức hình thành từ năm đầu kỷ 20 Trải qua trình phát triển, nội dung marketing ngày hoàn thiện phong phú Hoạt động marketing ứng dụng rộng rãi nhiều quốc gia có kinh tế thị trường phát triển Trải qua 100 năm khái niệm marketing có nhiều thay đổi cho phù hợp với tình hình ứng dụng thực tế Các khái niệm marketing chuyển tải phong phú, đa dạng nhiều hình thức khác nhau, số khái niệm marketing chấp nhận sử dụng phổ biến như: Marketing trình quản trị nhận biết, dự đoán đáp ứng nhu cầu khách hàng cách có hiệu có lợi Hay, Marketing tiến trình qua cá nhân nhóm đạt nhu cầu mong muốn việc sáng tạo, trao đổi sản phẩm giá trị bên Như vậy, coi hoạt động marketing hoạt động sáng tạo cho nhu cầu khách hàng thỏa mãn mức độ cao Nhu cầu đáp ứng doanh nghiệp có chiến lược nghiên cứu nhu cầu cụ thể, dự đoán nhu cầu cách xác Qua đó, khách hàng cảm nhận phù hợp sản phẩm mang lại cho Marketing khơng hiểu đơn giản chương trình quảng cáo phi thực tế, kiện chào hàng rầm rộ, hay báo mang tính chất ca tụng Marketing phải đặt trọng tâm vào vấn đề: Sản phẩm sản xuất cho ai? Với chất lượng nào? Tất câu hỏi trả lời công cụ nghiên cứu thị trường mục tiêu Marketing nên hiểu nhận dạng nhu cầu đề kế hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu Vậy mục tiêu quan trọng marketing bán sản phẩm cách nào, mà sản xuất sản phẩm để đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng phân khúc thị trường xác định Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá trị, tập Nxb Trẻ Tr 1-3 Quách Thị Bửu Châu ctg, 2007 Marketing Nxb Lao Động Dương Hữu Hạnh, 2004 Nghiên cứu marketing khảo hướng ứng dụng Nxb Thống kê Philip Kotler, 2007 Mười sai lầm chết người tiếp thị-các dấu hiệu giải pháp Nxb Trẻ Lê Thế Giới ctv, 2006 Nghiên cứu marketing lý thuyết ứng dụng Nxb Thống kê Tr Trang Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Để hiểu rõ khái niệm marketing, cần phân biệt marketing với hoạt động bán hàng, mà chúng thường hiểu đồng Sự khác marketing mang tính chất hướng ngoại, cịn bán hàng mang tính hướng nội Khi doanh nghiệp tạo sản phẩm cố gắng thuyết phục khách hàng mua sản phẩm, bán hàng Bán hàng xuất phát doanh nghiệp với hoạt động xúc tiến mạnh mẽ để bán hàng hóa thu lợi nhuận Thực chất, doanh nghiệp cố gắng làm cho nhu cầu khách hàng phù hợp với sản phẩm sản xuất sản phẩm đáp ứng nhu cầu khách hàng Nhưng doanh nghiệp tiến hành tìm hiểu mong muốn khách hàng, phát triển sản phẩm thỏa mãn nhu cầu nhằm tạo lợi nhuận, marketing Marketing bắt đầu với thị trường xác định rõ, tập trung vào điều khách hàng cần, phối hợp thêm hoạt động khác để tác động đến định họ Marketing trọng đến nhu cầu mong muốn khách hàng, thiết kế, sản xuất phân phối sản phẩm thoả mãn mong muốn Marketing quản trị hoạch định sách dài hạn, hướng tới nhu cầu tương lai nghiên cứu phát triển sản phẩm Hơn cần phải phân biệt hoạt động marketing với nghiên cứu marketing Hoạt động marketing hoạt động quản trị doanh nghiệp hay tổ chức, kế tốn, tài chính, quản lý sản xuất, quản trị nguồn nhân lực, tất nhắm đến việc gia tăng tính hiệu tổ chức Hoạt động marketing tiến trình gồm có bước sau: (1) Thơng tin: Phân tích thơng tin đánh giá tình hình; (2) Hoạch định: Tổ chức, xác định mục tiêu chiến lược; (3) Hành động: Đề “phối thức marketing” hay “marketing hỗn hợp”; (4) Kiểm soát Nghiên cứu marketing xem công cụ để định marketing Nghiên cứu việc làm thiếu hoạt động marketing, tìm hiểu thị trường, chọn lựa khách hàng mục tiêu, đưa sản phẩm mới, hoạch định hoạt động marketing, v.v… Những người định ln sử dụng nghiên cứu marketing việc hoạch định chiến lược hay hành động, thực hay kiểm tra hiệu chúng Tóm lại, hoạt động marketing nghiên cứu marketing nhằm nhận dạng nhu cầu đề kế hoạch đáp ứng nhu cầu 1.1.2 Các giai đoạn phát triển marketing Cho đến trình phát triển marketing trải qua giai đoạn sau: - Giai đoạn hướng theo sản xuất (Production Orientation Stage): giai đoạn công ty hướng vào sản xuất, nhu cầu thị trường lớn nhiều lần so với khả cung ứng thị trường Các nhà sản suất có phận bán hàng đồng thời kiêm quản trị bán hàng - marketing, chức phận đơn giản giải đầu cho công ty theo mức giá áp đặt trước Khách hàng giai đoạn tỏ dễ thuyết phục lựa chọn thị trường khan - Giai đoạn hướng theo sản phẩm (Product Orientation Stage): Nhà sản xuất giai đoạn hiểu khách hàng khơng cần có sản phẩm với giá thấp mà họ quan tâm đến sản phẩm dựa chất lượng Vì lúc sản phẩm thị trường tương đối phong phú hơn, khách hàng có nhiều hội lựa chọn thay Christian Michon, Lê Thị Mai Đông, 2000 Marketing Nxb Thanh niên Tr 16 Trang Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Hình 2.31 Tỉ suất lợi nhuận phân khúc thời điểm giá khác  Kết luận: Phân tích tỷ suất lợi nhuận phân khúc thị trường trên, lý giải phân khúc thị trường nhà cao cấp ln nóng sơi động thị trường nhà cho người thu nhập thấp bị bỏ ngõ Nếu đầu tư cảm tính, tranh thị trường bất động sản “loang lổ” Vì cần thiết phải có biện pháp khắc phục bất cập vấn đề xoay quanh tỉ suất lợi nhuận ảnh hưởng lựa chọn định nhà đầu tư Trong cần thiết phải có can thiệp tham gia quản lý Nhà nước thơng qua sách, chế độ… cho đối tượng khác phân khúc thị trường khác Trước thực trạng lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường trên, có số giải pháp đề xuất sau - Phân khúc thị trường cao cấp: Sự phát triển vị theo hướng lên với phát triển người dư báo lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường tiếp tục tăng thời gian tới Do đó, cần phải cố định giá đất biên độ giao động phương pháp hồi quy hedonic, xây dựng đồ mặt giá đất đô thị yếu tố khách quan vị tạo thành thời điểm cụ thể xác định với độ xác mang tính chất thống kê, loại bỏ yếu tố ảo giá đầu hay ảnh hưởng quy hoạch đất đai - Với phân khúc thị trường nhà cho người có thu nhập thấp: + Nhà nước hỗ trợ giá đất nơi có dự án nhà cho người có thu nhập thấp để tối thiểu hóa chi phí sản xuất đồng thời Nhà nước đưa sách trợ giá nhằm đảm bảo mức độ bền vững tỉ suất lợi nhuận nhà đầu tư diễn tình trạng chi phí sản xuất tiệm cận giá thị trường dẫn tới thua lỗ nhà đầu tư + Nhà nước nên đánh thuế cao dự án nhà cao cấp dùng thuế phí phục vụ trợ giá xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Trang 69 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Ngoài cần khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia vào thị trường bất động sản để hạ giá thành, cạnh tranh với nhà đầu tư nước Nhằm tạo bình đẳng nhà đầu tư ngồi nước sân chơi Và với nguồn vốn lớn, nhà đầu tư nước tham gia xây dựng nhà phân khúc thị trường thu nhập thấp, lấy lợi nhuận theo số đông giúp giải nhu cầu nhà cấp thiết cho số lượng lớn đối tượng có thu nhập khơng cao 2.6 Các nội dung cần tiếp tục nghiên cứu Phần đề tài nghiên cứu tích hợp nghiên cứu marketing vĩ mô với nghiên cứu marketing vi mô, minh họa cách định hướng lý thuyết đề Cụ thể hóa chế tác tác động yếu tố văn hóa – xã hội đến lựa chọn vị trí nhà dân cư thị - vị nơi loại nhà - chất lượng nhà thông qua mức độ ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội đến hành vi lựa chọn nhà dân cư đô thị Tuy nhiên đề tài nghiên cứu tồn số hạn chế, cụ thể như:  Chưa xác định phân khúc thị trường nhà cụ thể mặt chất lượng số lượng, phân bố khơng gian thị Tp Hồ Chí Minh Vì vậy, thời gian tới cần có nghiên cứu cụ thể hơn, xác phân khúc thị trường nhà không gian đô thị  Đề tài dừng lại việc phân tích lợi nhuận đầu tư phân khúc, qua đưa dự báo khuyến cáo cần thiết cho nhà đầu tư bất động sản Tuy nhiên doanh nghiệp cần có bước nghiên cứu marketing cấp độ chi tiết – nghiên cứu marketing vi mô Cụ thể nghiên cứu cung - cầu, giá sản phẩm nhà phạm vi khơng gian thời gian ảnh hưởng đến nhu cầu khả cạnh tranh dự án, định vị sản phẩm nhà phù hợp tình hình thị trường giai đoạn cụ thể Cụ thể ứng với dự án nhà định cần triển khai bước nghiên cứu marketing vi mơ thích hợp, số đề suất nghiên cứu marketing vi mô ứng với dự án nhà ở: - Đối với nhà đầu tư tham gia thị trường chưa có kinh nghiệm thị trường khu vực cần thực nghiên cứu tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam nói chung Tp Hồ Chí Minh nói riêng: tiềm năng, quy mơ, tốc độ tăng trưởng, dạng sản phẩm chính, xu hướng, điều kiện cần đủ để tham gia thị trường Các nghiên cứu thực định kỳ nhằm mang lại tính xác kịp thời thơng tin - Những lưu ý cho chủ đầu tư thực dự án gồm: lập, thẩm định dự án, quản lý tiến độ xây dựng tiến độ bán hàng, quản lý dự án, hệ thống phân phối, xây dựng thương hiệu, hoạt động bán hàng tiếp thị, phân tích SWOT - Xác định mục tiêu cụ thể, định hướng quy hoạch cho khu vực dự án đầu tư tọa lạc, khảo sát thị trường, nhu cầu nhà tương lại khu vực bất động sản tọa lạc tập trung vào đặc trưng văn hóa – xã hội địa phương định hướng sản phẩm phù hợp - Thống kê tổng cung tất dự án đã, triển khai liên quan đến loại hình đầu tư doanh nghiệp khu vực Tuy nhiên, không giới hạn nghiên cứu theo bán kính khoanh vùng (như 5km, 10km) mà tham khảo tất dự án có khả cạnh tranh theo tiêu chuẩn sản phẩm, giá thành đặc trưng văn hóa – xã hội khách hàng tiếp cận Trang 70 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang - Xác định đối thủ cạnh trạnh chính, phân tích điểm mạnh yếu đối thủ vả thân doanh nghiệp từ nhận định nhà môi giới, người mua nhà như:  Tỷ lệ nhận biết thương hiệu;  Tỷ lệ có “kiến thức” định thương hiệu;  Tỷ lệ có cảm tình với hình ảnh sản phẩm doanh nghiệp;  Tỷ lệ xem xét mua sản phẩm;  Tỷ lệ tiếp xúc nhằm định mua;  Tỷ lệ định mua thật ;  Tỷ lệ giới thiệu người thân quen; - Xác định quy mô thị trường theo nhu cầu nhà khu vực đầu tư dựa nghiên cứu tiêu dân số kết hợp dự báo nhu cầu nhà xác thơng qua tính tương đồng yếu tố văn hóa - xã hội sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp cho khách hàng mục tiêu - Xác định phân khúc hữu tiềm gồm:  Theo dạng sản phẩm (căn hộ bán, hộ cho thuê, văn phòng, )  Theo khả chi trả (thấp, trung bình cao theo đơn giá/m2)  Theo đối tượng mục tiêu nhu cầu họ (đầu tư, đầu cơ, vợ chồng cưới, mua cho con…, trẻ, già, nam nữ, khu vực sinh sống tại, nghề nghiệp ) - Xác định phân khúc mục tiêu:  Chân dung phân khúc mục tiêu lợi nhuận, sản phẩm, giá thành, thương hiệu cạnh tranh,  Cách tiếp cận khách hàng phân khúc chọn  Khảo sát thị trường nhu cầu liên quan đến khu đất đầu tư - Kênh phân phối phù hợp cho dự án đối tượng mục tiêu xác định:  Phân phối trực tiếp;  Sử dụng hệ thống thích hợp tại;  Tiêu chí chọn nhà phân phối, đại lý thứ cấp; - Tiếp thị thương hiệu cho phân khúc mục tiêu:  Các yếu tố tiên định vị sản phẩm;  Nhận diện thương hiệu (mẫu mã, chất lượng…);  Nhà đầu tư;  Công ty thiết kế;  Đơn vị thi công, giám sát;  Tiêu chuẩn chất lượng;  Đơn vị tiếp thị;  Công ty quản lý; - Chiến lược định vị làm để tạo khác biệt ưu cạnh tranh lâu bền (sustainable competitive advantage):  Kênh truyền thông;  Kế hoạch quảng bá hiệu quả: Event, PR, direct, print… - Chi tiết hóa sản phẩm nhằm nhu cầu phân khúc mục tiêu: Trang 71 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang  Thiết kế khu (block) nào?  Chuẩn bị sẳn phong cách sản phẩm khác mà khách hàng lựa chọn  Người mua thích tầng nào? Theo hướng nào?  Diện tích nhà bao nhiêu?  Cách phân bố phòng nào? (bao nhiêu phòng? Diện tích phịng?)  Nền lát gạch hay gỗ? Các nội thất sẵn có gồm gì? Tường sơn màu gì?  Cửa cửa gỗ, sắt hay cửa kiếng? (Một cánh hay hai cánh? Lớn hay nhỏ?)  Sự cần thiết dịch vụ cộng thêm: bãi đậu xe hơi, khu nhà giữ trẻ, công viên, cửa hàng mua sắm, bảo vệ, hệ thống phòng cháy chữa cháy…  Phương thức toán: trả lần hay trả góp Nếu trả góp thời hạn năm? lãi suất chấp nhận được? - Nghiên cứu marketing doanh nghiệp thực xuyên suốt từ giai đoạn đề ý tưởng kinh doanh đến giai đoạn hậu bán hàng (after sales), sau doanh nghiệp thực bước nghiên cứu gồm:  Nghiên cứu sản phẩm doanh nghiệp sản phẩm cạnh tranh tại;  Nghiên cứu thương hiệu;  Nghiên cứu giá thành;  Nghiên cứu phân phối;  Nghiến cứu chiêu thị cổ động;  Nghiên cứu đối thủ tiềm - Sản phẩm bất động sản đưa vào sử dụng, tiến trình nghiên cứu marketing chưa chấm dứt, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện:  Nghiên cứu mở rộng thị trường đầu tư;  Nghiên cứu chăm sóc trì nguồn khách hàng Nghiên cứu marketing bất động sản mức độ vi mô bao gồm nhiều giai đoạn khác nhau, tùy theo phân khúc thị trường loại hình đầu tư có phương pháp marketing chiến lược phù hợp Trang 72 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang Kết luận Đầu tư bất động sản đóng vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế xã hội đô thị hay quốc gia Vấn đề lợi nhuận đầu tư đặt lên hàng đầu lý khiến nhà kinh doanh bất động sản khơng ngừng tìm kiếm biện pháp tích cực nhằm khai khác tối đa lợi nhuận Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng phần lý giải nhân tố tác động xuyên suốt trình đầu tư bất động sản Kết nghiên cứu bước đầu có lời giải cho tốn đặt q trình đưa bất động sản đến với khách hàng mục tiêu Đề tài nghiên cứu tích hợp nghiên cứu marketing vĩ mô với nghiên cứu marketing vi mô, minh họa cách định hướng lý thuyết đề Cụ thể hóa chế tác tác động yếu tố văn hóa - xã hội đến lựa chọn vị trí nhà dân cư đô thị - vị nơi loại nhà - chất lượng nhà thông qua mức độ ảnh hưởng yếu tố văn hóa - xã hội đến hành vi lựa chọn nhà dân cư thị Qua đó, nhận thấy vai trò quan trọng phong tục, tập quán sống, quan hệ cộng động dân cư, nguồn gốc, tôn giáo, dân tộc, nghề nghiệp, thu nhập chi phối lớn tiến trình định mua nhà Bên cạnh đó, thơng qua nghiên cứu thử nghiệm lợi nhuận đầu tư phân khúc thị trường nhà khác phần cho thấy lợi nhuận phân khúc mà cụ thể phân khúc thị trường nhà cao cấp mang lại lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với phân khúc thị trường nhà cho đối tượng thu nhập trung bình thấp Từ lần khẳng định vai trị quan trọng Chính phủ việc ban hành sách khuyến khích tạo điều kiện đầu tư thơng thống cho phân khúc thị trường nhà có khả sinh lợi thấp phân khúc thị trường nhà dành cho đối tượng thu nhập trung bình thu nhập thấp Bên cạnh thành tựu đạt đề tài số hạn chế định Chưa xác định phân khúc thị trường nhà cụ thể mặt chất lượng số lượng, phân bố khơng gian thị Tp Hồ Chí Minh Vì vậy, thời gian tới cần có nghiên cứu cụ thể hơn, xác phân khúc thị trường nhà không gian đô thị Đề tài dừng lại việc phân tích lợi nhuận đầu tư phân khúc, qua đưa dự báo khuyến cáo cần thiết cho nhà đầu tư bất động sản Tuy nhiên doanh nghiệp cần có bước nghiên cứu marketing cấp độ chi tiết – marketing vi mô Cụ thể nghiên cứu cung - cầu sản phẩm nhà phạm vi khơng gian thời gian ảnh hưởng đến nhu cầu khả cạnh tranh dự án, định vị sản phẩm nhà phù hợp với tiến tình nghiên cứu cho đạt uy tín cao cho dự án suất sinh lời lớn cho nhà đầu tư Đối với dự án nhà định cần triển khai bước nghiên cứu marketing vi mơ thích hợp Đề tài nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng đề cập phần giới hạn nghiên cứu có khả ứng dụng vào thị trường nhà ở, chưa ứng dụng thị trường: văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn Đây xem hướng mở lớn cho giai đoạn nghiên cứu hoàn thiện Trang 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tài liệu tham khảo Tiếng Việt Bài giảng Thị trường bất động sản, TS Trần Thanh Hùng – 2008 Giáo trình Kinh tế đất – bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Tp.HCM – 2003 ĐHNL TP.HCM Phương pháp nghiên cứu khoa học, GS.Vũ Cao Đàm, Hà Nội – 2000 ĐH khoa học xã hội nhân văn, ĐHQG Tp Hồ Chí Minh Nghiên cứu marketing lý thuyết ứng dụng, Lê Thế Giới ctv – 2006 NXB Thống kê Marketing Christian Michon, Lê Thị Mai Đông – 2000 NXB Thanh niên Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, CIEM Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương – 2006 NXB Chính trị quốc gia Dấu ấn thương hiệu Tài Sản Giá trị, Tập Từ trọng lực đến chức năng, Tôn Thất Nguyễn Thiêm – 2005 NXB Trẻ Vị Thế - Chất Lượng lựa chọn khác tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị, TS Hồng Hữu Phê, GS Patrick Wakely, Vương Quốc Anh – 2000 NXB Tạp chí thị học (Urban Studies) Từ góc nhìn kiến trúc cảnh quan đô thị, KTS Lưu Trọng Hải – 2006 NXB Văn Nghệ 10 Trần Thanh Hùng, 2008 Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng/Tạp chí Địa số… 11 Khuynh hướng nhà Tp.HCM, PGS.TS Nguyễn Minh Hồ, Tp.HCM – 2005 Hội thảo quốc tế Chính sách nhà đô thị quốc gia Chấu – ĐH Quốc gia Tp.HCM, Đơn vị tổ chức Trung tâm nghiên cứu phát triển đô thị & cộng đồng, Đơn vị tài trợ Intresco 12 Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Lê Đình Thắng – 2000 NXB Chính trị quốc gia 13 Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam – 2003 NXB Tài 14 Kinh tế vi mơ, Lê Bảo Lâm ctv – 1999 NXB Thống kê 15 Marketing đại, Người dịch Diệp Anh – Minh Đức – 2008 NXB Lao động 16 Mười sai lầm chết người tiếp thị - Các dấu hiệu giải pháp, Philip Kotler – 2005 NXB Trẻ 17 Nghiên cứu marketing khảo hướng ứng dụng, MPA Dương Hữu Hạnh – 2004 NXB Thống kê 18 Marketing bản, ThS Quách Thị Bữu Châu đồng tác giả - 2007 Trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh – Khoa Thương mại du lạich NXB Lao động 19 Nghiên cứu tiếp thị - Marketing Research, Trần Xuân Khiêm, Nguyễn Văn Thi – 2007 NXB lao động – Xã hội 20 Nguyên lý marketing, Nguyễn Đình Thọ - Nguyễn Thị Mai Trang – 2007 NXB Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh 21 Giáo trình Kinh tế học trị, Tập thể tác giả - 1999 NXB Chính trị quốc gia 22 Báo cáo sơ kết tình hình thực Chương Trình nhà địa bàn Tp.HCM giai đoạn 2006 – 2010, Sở Xây Dựng – 2008 23 Kinh tế học đô thị, Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch) - 2004 NXB Chính trị quốc gia 24 Định giá đất, Mã Khắc Vĩ (Tôn Gia Huyên ctv biên dịch) - 1995 NXB Cải cách 25 Phân tích thực trạng mối quan hệ biến động dân số tăng trưởng kinh tế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1995 – 2005 (phần I), ThS.Cao Minh Nghĩa, Sở Tài Nguyên mơi trường Tp Hồ Chí Minh - 2006 26 Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng 2006 NXB Bản đồ 27 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương - 2003 NXB Khoa học Kỹ thuật 28 Đi tìm chiều thứ tư cho mơ hình thiết kế thị/Văn hóa truyền thống phát triển thị, Lê Chí Hiếu - 2004 NXB Đại học quốc gia Tp.HCM 29 Bảo tồn phát triển tiểu văn hóa q trình nâng cấp, chỉnh trang cải tạo hẻm thành phố Hồ Chí Minh/Văn hóa truyền thống phát triển thị, Nguyễn Trọng Hịa Tôn Nữ Quỳnh Trân - 2004 NXB Đại học quốc gia Tp.HCM 30 Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch Tp.HCM, Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng năm 2007 31 Bản tin bất động sản Việt Nam (từ số 25 đến số 33), Cơng ty Trí Việt (VietRees) – 2008 32 Luận văn tốt nghiệp Phạm Trung Quân, lớp Quản lý thị trường bất động sản K29 33 Luận văn tốt nghiệp Lê Thị Thu Hà, lớp Quản lý thị trường bất động sản K29 34 Luận văn tốt nghiệp Lý Hưng Thành, lớp Quản lý thị trường bất động sản K29  Các Website Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (www.horea.org.vn) Ủy ban nhân dân Tp HCM (www.hochiminhcity.gov.vn) Sở tài ngun mơi trường Tp Hồ Chí Minh (www.donre.hochiminhcity.gov.vn) www.vnexpress.net www.tuoitre.com.vn www.thanhnien.com.vn/nhadat www.cbrevietnam.com www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn  Tài liệu Nước David Meen and Geoffrey Meen, november 2002 Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market A Review The University of Reading Xagaidak A E., 1992 Thuế đất nông nghiệp, (tài liệu tiếng Nga) NXB Kolox DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Mục lục hình Hình 1.1 Thứ bậc nhu cầu theo Maslow, khác biệt phương Tây Châu .7 Hình 1.2 Phân loại cá nhân theo nguyên lý Passio – Atracctio L N Gumilev Hình 1.3 Mơ hình động học khu dân cư theo vị chất lượng nhà 11 Hình 1.4 Cấu trúc vành đai thành phố đa cực oha6n theo vị chất lượng nhà .12 Hình 1.5 Sự dịch chuyển cực vị thay đổi đứng loại nhà khác 13 Hình 1.6 Mối quan hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản 16 Hình 1.7 Các phân khúc thị trường bất động sản 17 Hình 1.8 Các khu dân cư văn hóa – xã hội khác không gian đô thị 19 Hình 1.9 Sự dịch chuyển đường ngưỡng thay đổi cầu nhà 24 Hình 2.1 Tháp tuổi dân số Thành phố 1999 – 2004 34 Hình 2.2 Bản đồ 3D giá đất Tp Hồ Chí Minh 41 Hình 2.3 Các phân khúc thị trường theo khoảng cách vị 41 Hình 2.4 Khu thương mại đường tháng – quận 10 43 Hình 2.5 Khu cơng chức Cư Xá Lữ Gia – quận 11 .43 Hình 2.6 Khu dân cư Đường số 4, Khu dân cư An Lạc - quận Bình Tân 44 Hình 2.7 Khu dân cư cao cấp Phú Mỹ Hưng – quận 45 Hình 2.8 a Khu công nhân gần Khu Chế Xuất Linh Trung - quận Thủ Đức b Xóm lao động gần Kênh Tàu Hủ – quận 45 Hình 2.9 Khu bán bn người Hoa đường Hải Thượng Lãn Ơng 46 Hình 2.10 Bản đồ giá đất theo vị 47 Hình 2.11 Cơ cấu nghề nghiệp dân cư khu vực điều tra 50 Hình 2.12 Mục đích sử dụng nhà khu vực điều tra .50 Hình 2.13 Đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày dân cư 51 Hình 2.14 Mức độ hịa hợp thành phần dân cư khu vực điều tra .52 Hình 2.15 Địa điểm khu vực điều tra .55 Hình 2.16 Khuynh hướng lựa chọn nhà nhóm tuổi khác 56 Hình 2.17 Cơ cấu dân trí khu vực điều tra .56 Hình 2.18 Ảnh hưởng trình độ học vấn đến loại hình nhà lựa chọn .57 Hình 2.19 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tượng nghiên cứu .57 Hình 2.20 Mối liên hệ nghề nghiệp xu hướng chọn nhà 58 Hình 2.21 Cơ cấu thu nhập trung bình hàng tháng khu vực điều tra .59 Hình 2.22 Mối quan hệ thu nhập hàng tháng việc lựa chọn nhà 59 Hình 2.23 Bản đồ vị trí bố trí chức dự án hộ cao cấp 62 Hình 2.24 Thiết kế tổng thể khu dân cư cao cấp Kenton Residences 63 Hình 2.25 Thiết kế Khu cảnh quan Khu trung tâm thương mại 63 Hinh 2.26 Họa đồ mặt phối cảnh khu chung cư Bàu Cát II 64 Hình 2.27 Bản đồ vị trí dự án chung cư Lê Thành 68 Hình 2.28 Họa đồ bố trí Block chung cư mơ hình hộ mẫu 66 Hình 2.29 Sự ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản .67 Hình 2.30 Suất đầu tư khác trường hợp giá đất khác 68 Hình 2.31 Tỉ suất lợi nhuận phân khúc thời điểm giá khác 69 Mục lục sơ đồ, đồ Sơ đồ 1.1 Quy trình thực nghiên cứu 29 Mục lục đồ thị Đồ thị 2.1 Mối quan hệ thu nhập với giá nhà 53 Mục lục bảng Bảng 2.1 Dân số chi tiêu bình quân đầu người tháng địa bàn Thành phố .33 Bảng 2.2 Tỷ lệ mức sống dân cư địa bàn Thành phố .35 Bảng 2.3 Dự báo dân số nhu cầu nhà thành phố Hồ Chí Minh đến 2025 37 Bảng 2.4 Kết điều tra mức thu nhập hộ gia đình khu dân cư .51 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp diện tích lơ chung cư – cư xá Bàu Cát II 64 Bảng 2.6 Bảng tổng hợp tiêu chi phí, giá dự án 67 Bảng 2.7 Tổng hợp tiêu giá dự án trường hợp giá đất khác .68 DANH SÁCH PHỤ LỤC Phụ lục Phiếu điều tra nhu cầu nhà người dân Phụ lục Danh sách khách hàng khảo sát địa bàn quận Bình Thạnh Phụ Lục PHIẾU ĐIỀU TRA NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN MÃ SỐ PHIẾU.………… Ngày…………………… Sinh Viên thực Nguyễn Thị Trường Giang Đơn Vị Ngành Quản lý thị trường bất động sản – Trường ĐH Nơng Lâm – Tp Hồ Chí Minh Bảng câu hỏi phần đê tài nghiên cứu nhu cầu nhà địa bàn Tp Hồ Chí Minh Xin cám ơn quí vị dành thời gian quý báu giúp thực thành công vấn Những thông tin mà quý vị cung cấp bảo mật sử dụng cho mục đích nghiên cứu thống kê CÂU HỎI KHẢO SÁT NHU CẦU NHÀ Ở CỦA DÂN CƯ TP HỒ CHÍ MINH (“Hướng dẫn đánh dấu “X” vào cần chọn) Anh/chị có tìm mua nhà khơng Nếu chọn khơng kết thúc, xin cảm ơn Anh/chị 1/ Anh/chị mua nhà dùng vào mục đích Để Cho th Đâu tư Khác 2/ Anh/chị cho biết tuổi tác Dưới 30 tuổi Từ 30 – 40 tuổi Từ 40 – 50 tuổi Trên 50 tuổi 3/ Anh/chị cho biết trình độ học vấn Trên đại học Đại học/cao đẳng Trung học/phổ thơng Khác Có Không 4/ Anh/chị cho biết lĩnh vực kinh doanh gia đình Kinh doanh cá thể gia đình Thương mại – dịch vụ Công nhân viên chức Nhà nước Hưu trí Cơng nhân Khác 5/ Anh/chị vui lịng cho biết mức thu nhập trung bình hàng tháng gia đình Dưới triệu Từ – triệu Từ – 10 triệu Từ 10 – 15 triệu Trên 15 triệu 6/ Anh/chị có ý định mua nhà cách Cách tháng Cách - tháng Cách - 12 tháng Cách 12 - 36 tháng Cách 36 tháng 7/ Anh/chị dự định mua loại nhà sau Chung cư Nhà riêng lẻ Đất  Nếu nhà chung cư C.1 Anh chị thích mua nhà chung cư có diện tích Dưới 50m2 Từ 50m2 - 70m2 Từ 70m2 - 90m2 Trên 90m2 C.2 Anh chị thích mua nhà chung cư có giá từ Dưới 500 triệu Từ 500 - 800 triệu Từ 800 truệu - tỷ Từ tỷ - 1.5 tỷ Trên 1.5 tỷ C.3 Anh/chị muốn mua nhà chung cư quận sau Khu vực Quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11 Khu vực Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân Khu vực Quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức  Nếu nhà riêng lẻ N.1 Anh/chị muốn mua nhà có vị trí Nhà phố mặt tiền đường khu dân cư hữu Nhà phố hẻm lớn khu dân cư hữu Nhà phố hẻm nhỏ khu dân cư hữu Nhà phố liên kế dự án khu dân cư N.2 Anh/chị muốn mua nhà có giá Dưới 500 triệu Từ 500 – 800 triệu Từ 800 triệu – tỷ Từ tỷ - 1.5 tỷ Trên 1.5 tỷ N.3 Anh/chị muốn mua nhà quận sau Khu vực Quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11 Khu vực Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân Khu vực Quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức  Nếu đất D.1 Anh/chị muốn mua đất có vị trí Đất mặt tiền đường khu dân cư hữu Đất hẻm lớn khu dân cư hữu Đất hẻm nhỏ khu dân cư hữu Đất dự án khu dân cư N.2 Anh/chị muốn mua đất có giá Dưới 500 triệu Từ 500 - 800 triệu Từ 800 triệu - tỷ Từ tỷ - 1.5 tỷ Trên 1.5 tỷ N.3 Anh/chị muốn mua đất quận sau Khu vực Quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11 Khu vực Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân Khu vực Quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức 7/ Anh/chị có quan tâm đến hướng nhà/đất khơng Có Khơng 8/ Anh/chị có quan tâm nhiều đến hàng xóm chung quanh thuộc đối tượng khơng Có Khơng 9/ Anh/chị cho biết yếu tố sau đóng vai trị quan trọng mua nhà Vị trí Giá Diện tích Dịch vụ, tiện ích kèm theo Điều kiện văn hóa khu vực  -Xin cảm ơn hợp tác Anh/chị BÁO CÁO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Bước Thời gian Nội dung thực thực Từ ngày - Viết đề cương 15/3/08 đến ngày 31/3/08 Từ ngày 1/4/08 đến ngày 15/5/08 - Thu thập tài liệu có liên quan đến sở lý luận đề tài - Viết phần Tổng quan Từ ngày 15/5/08 đến ngày 31/5/08 - Điều tra tổng quan khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Từ ngày 1/6/08 đến ngày 30/6/08 - Tiến hành điều tra theo mẫu phiếu địa bàn lựa chọn - Tổng hợp kết điều tra - Thu thập thông tin lợi nhuận đầu tư xây dựng bất động sản Từ ngày - Xử lý số liệu điều tra 1/7/08 đến - Hoàn tất kết nghiên cứu ngày 15/7/08 Từ ngày - Hoàn thành phần phụ báo cáo 15/7/08 đền ngày - Viết kết luận, kiến nghị, hoàn 30/07/08 thành Báo cáo tốt nghiệp Xác nhận GVHD Ghi ... dung nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng thiết phải làm rõ khác biệt nghiên cứu marketing truyền thống marketing ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng lĩnh vực bất động. .. cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu:  Ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng nghiên cứu marketing bất động sản với mục... Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Trường Giang 1.3.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị -chất lượng Nghiên cứu marketing bất động sản thực