Đang tải... (xem toàn văn)
Để tăng hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam, đổi mới sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước là một đòi hỏi tất yếu. Cổ phần hóa là một hình thức đổi mới làm thay đổi tính chất sở hữu, qua đó làm thay đổi cơ chế quản lí doanh nghiệp, là một giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ trên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay thỡ cổ phần hóa DNNN ngày càng được thúc đẩy. Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước được bắt đầu tiến hành từ năm 1992, cho tới nay nó đó thực sự chứng minh được tính hiệu quả của hình thức đổi mới này. Mặc dự quá trình cổ phần hóa đó thu được nhiều thành quả tớch cực nhưng thời gian vừa qua tiến trình cổ phần hoỏ đó thực hiện rất chậm so với kế hoạch đặt ra (cụ thể năm 2008 vừa qua cả nước mới chỉ cổ phần hoá được 74 DNNN, bằng 25% kế hoạch đặt ra). Một trong những nguyên nhân đó là sự lúng túng hay khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có nhiều đất đai ở vị trí thuận lợi. Do giá trị QSDĐ trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất cũng có phần khác biệt hơn so với các mục đích định giá thông thường khác. Vì vậy, việc xem xột vấn đề định giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm đưa ra thực trạng và phương hướng giải quyết để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới. Công ty Cổ Phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền thân là ban vật giá chính phủ, được thành lập từ năm 1998, với bề dày thành tích, hoạt động trong nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong những năm qua công ty đó hoàn thành tốt công tác định giá nói chung và công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoỏ núi riờng gúp phần phục vụ cho quỏ trỡnh cổ phần hoỏ của đất nước. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi sự lúng túng khi thực hiện, một phần do sự hạn chế của công ty và một phần cũng do các quy chế, chính sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý. Vì vậy, đây cũng là một vấn đề trọng điểm được công ty quan tâm. Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giá đất cho DNNN cổ phần và sự khó khăn hay những tồn tại khi thực hiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty, em đó chọn đề tài: “Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của mình.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC CỔ PHẦN HĨA TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : THS NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO Sinh viên thực : LÊ THỊ THU HIỀN Lớp : ĐỊA CHÍNH 47 HÀ NỘI - 2009 MỤC LỤC Trang Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU .7 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ PHẦN HểA DNNN 1.1 TỔNG QUAN VỀ CPH VÀ GIỎ TRỊ DOANH NGHIỆP TRONG CPH 1.1.1 Khỏi niệm, vai trũ CPH cỏc nội dung chủ yếu CPH DNNN 1.1.1.1 Khỏi niệm CPH 1.1.1.2 Vai trũ CPH DNNN .9 1.1.1.3 Cỏc nội dung chủ yếu quỏ trỡnh CPH 10 1.1.2 Giỏ trị doanh nghiệp cổ phần húa 12 1.1.2.1 Doanh nghiệp Giỏ trị doanh nghiệp 12 1.1.2.2 Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH 13 1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIỎ ĐẤT 15 1.2.1 Bản chất giá đất nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 15 1.2.1.1 Bản chất giá đất 15 1.2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.2.2 Khái niệm sở khoa học định giá đất .18 1.2.3 Vai trũ định giá đất 20 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất .21 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 23 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 23 1.2.4.2 Phương pháp chiết trừ 25 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập 28 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 30 1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá 32 1.3 GIỎ TRỊ ĐẤT TRONG GIỎ TRỊ DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN HÚA .33 1.3.2 Vai trũ giỏ trị đất giá trị doanh nghiệp 33 Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.3.2 Xác định giá trị đất (QSDĐ) giá trị doanh nghiệp 35 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HĨA TẠI CƠNG TY VVFC .39 2.1 KHỎI QUỎT VỀ CỤNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIỎ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHỚNH VIỆT NAM 39 2.1.1 Sự hỡnh thành phỏt triển Cụng ty định giá dịch vụ tài Việt Nam .39 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần định giá dịch vụ Tài Việt Nam 40 2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động Công ty cổ phần định giá dịch vụ Tài Việt Nam 41 2.2 THỰC TRẠNG CỤNG TỎC ĐỊNH GIỎ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HOỎ CỦA CỤNG TY TRONG GIAI ĐOẠN 2004 ĐẾN NAY 42 2.2.1 Thực trạng hoạt động công ty VVFC 42 2.2.2.Thực trạng hoạt động định giá công ty VVFC 44 2.2.2.1 Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá 44 2.2.2.2 Nguyên tắc hoạt động định giá 46 2.2.2.3 Các phương pháp định giá sử dụng 46 2.2.2.4 Quy trỡnh định giá .47 2.2.2.5 Những kết đạt công tác định giá .49 2.2.3 Thực trạng hoạt động định giá đất cho DNNN CPH công ty VVFC.50 2.2.3.1 Hoạt động định giá đất phục vụ cho DNNN CPH từ tháng 12/2004 tới tháng 12/2007 50 2.2.3.2 Hoạt động định giá đất cho DNNN cổ phần hóa từ tháng 12/2007 đến .52 2.2.3.3 Đánh giá công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa cơng ty VVFC 60 2.3 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN GIẢI QUYẾT TRONG THỜI GIAN TỚI 66 Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HĨA TẠI CƠNG TY VVFC .68 3.1 PHƯƠNG VVFC HƯỚNG VÀ MỤC TIỜU HOẠT ĐỘNG CỦA CỤNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 68 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty VVFC thời gian tới 68 3.1.2 Mục tiêu định hướng hoạt động định giá đất cho DNNN cổ phần hóa thời gian tới công ty VVFC 70 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHỎP NHẰM HOÀN THIỆN CỤNG TỎC ĐỊNH GIỎ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÚA TẠI CỤNG TY VVFC 71 3.2.1 Thống cập nhật văn pháp lý sử dụng .71 3.2.2 Hoàn thiện cụng tỏc thu thập xử lý thụng tin 73 3.2.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 76 3.2.4 Sử dụng nhiều phương pháp định giá đất cho DNNN CPH .77 3.2.5 Nõng cao trỡnh độ chuyên môn cho chuyên viên định giá 78 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THỲC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIỎ ĐẤT CHO DNNN CPH Ở VIỆT NAM .79 3.3.1 Xõy dựng hoàn thiện khung phỏp lý giỏ đất định giá đất 79 3.3.1.1 Đề nghị sửa đổi, bổ xung số quy định giá đất 79 3.3.1.2 Đề nghị sửa đổi bổ xung số điều quy định định giá đất 81 3.3.2 Hoàn thiện cụng tác định giá đất cho DNNN CPH 82 3.2.2.1 Tổ chức hệ thống quan định giá đất 82 3.2.2.2 Xõy dựng hệ thống thụng tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá đất 83 3.2.2.3 Đào tạo lực lượng cán định giá đất .84 3.2.2.4 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực định giá 84 3.2.2.5 Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển 85 3.2.2.6 Nghiên cứu việc xác định giá trị lợi vị trí địa lý vào giỏ trị DNCPH 85 KẾT LUẬN 88 Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DN Doanh nghiệp DNNN Doanh nghiệp nhà nước CPH Cổ phần hoỏ QSDĐ Quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản SXKD Sản xuất kinh doanh UBND Uỷ ban nhõn dõn Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Danh mục sơ đồ, bảng biểu Bảng 1: Cơ cấu tổ chức công ty VVFC Bảng 2: Quy trỡnh định giá công ty VVFC Bảng 3: Các điểm khác BĐS Bảng 4: Bảng điều chỉnh điểm khác BĐS Bảng 5: Thông tin thu thập BĐS Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tớnh cấp thiết đề tài Để tăng hiệu hoạt động sức cạnh tranh doanh nghiệp Việt Nam, đổi xếp lại doanh nghiệp Nhà nước đũi hỏi tất yếu Cổ phần hoỏ hỡnh thức đổi làm thay đổi tính chất sở hữu, qua làm thay đổi chế quản lí doanh nghiệp, giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ Đặc biệt giai đoạn thỡ cổ phần hoỏ DNNN ngày thúc đẩy Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt đầu tiến hành từ năm 1992, thực chứng minh tính hiệu hỡnh thức đổi Mặc dự quỏ trỡnh cổ phần hoỏ thu nhiều thành tớch cực thời gian vừa qua tiến trỡnh cổ phần hoỏ thực chậm so với kế hoạch đặt (cụ thể năm 2008 vừa qua nước cổ phần hoá 74 DNNN, 25% kế hoạch đặt ra) Một nguyên nhân lúng túng hay khó khăn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, đặc biệt, doanh nghiệp có nhiều đất đai vị trí thuận lợi Do giá trị QSDĐ giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất có phần khác biệt so với mục đích định giá thơng thường khác Vỡ vậy, việc xem xột vấn đề định giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa cần thiết giai đoạn nhằm đưa thực trạng phương hướng giải để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới Công ty Cổ Phần Định Giá Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền thân ban vật giá phủ, thành lập từ năm 1998, với bề dày thành tích, hoạt động nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong năm qua công ty hồn thành tốt cụng tỏc định giá nói chung công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoỏ núi riờng - gúp phần phục vụ cho quỏ trỡnh cổ phần hoỏ đất nước Tuy nhiên, khụng trỏnh khỏi lỳng tỳng thực hiện, phần hạn chế cụng ty phần quy chế, sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý Vỡ vậy, đõy vấn đề trọng điểm công ty quan tõm Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nhận thấy tầm quan trọng việc định giỏ đất cho DNNN cổ phần hoỏ khó khăn hay tồn thực cụng tỏc định giỏ đất cho DNNN cổ phần hố cơng ty, em chọn đề tài: “Định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa Cụng ty cổ phần Định Giá Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam” làm nội dung nghiờn cứu mỡnh Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiờn cứu chuyên đề nhằm: hệ thống hoỏ sở khoa học định giá đất cổ phần húa DNNN; Đánh giá thực trạng công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoỏ cụng ty VVFC Từ đề suất số giải pháp nhằm hồn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoỏ cụng ty thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chuyên đề tập trung sâu vào phân tích vấn đề định giá đất cho DNNN cổ phần hố cơng ty Định Giá Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 tới Phương pháp nghiờn cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiờn cứu, kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác như: toỏn học, thống kờ, phõn tớch, tổng hợp so sỏnh Nội dung nghiờn cứu Ngoài phần Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm chương sau: Chương I: Cơ sở khoa học định giỏ đất cổ phần hoá DNNN Chương II: Thực trạng cụng tỏc định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa cụng ty VVFC Chương III: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá cụng ty VVFC thời gian tới Để hoàn thành tốt chuyên đề em nhận bảo tận tỡnh cụ giỏo Ths Ngụ Thị Phương thảo tồn thể cán cơng nhân viên Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam Em xin gửi tới cụ toàn thể cụng nhõn viờn cụng ty VVFC lời cảm ơn chân thành nhất! Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ PHẦN HểA DNNN 1.1 Tổng quan CPH giỏ trị doanh nghiệp CPH 1.1.1 Khỏi niệm, vai trũ CPH cỏc nội dung chủ yếu CPH DNNN 1.1.1.1 Khỏi niệm CPH Xột mặt hỡnh thức, cổ phần hoỏ cỏc doanh nghiệp nhà nước việc nhà nước bán phần hay toàn vốn mỡnh cỏc doanh nghiệp cho cỏc đối tượng tổ chức cỏ nhõn Xột mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước phương thức thực xó hội hoỏ sở hữu, chuyển hỡnh thỏi kinh doanh chủ với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa) 1.1.1.2 Vai trũ CPH DNNN Cổ phần húa phận cấu thành quan trọng quỏ trỡnh cải cỏch cải tổ kinh tế nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn kinh tế Quỏ trỡnh cổ phần húa thực đóng vai trũ quan trọng phát triển kinh tế quốc gia Trong đó, cụ thể trỡnh cú số vai trũ chủ yếu sau: - Nâng cao hiệu hoạt động DNNN - Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động nguồn vốn nhàn dỗi xó hội - Xúa bỏ độc quyền Nhà nước quy định, tỡnh trạng vụ chủ doanh nghiệp buộc cỏc doanh nghiệp phải phỏt huy tớnh cạnh tranh để nâng cao hiệu so với khu vực tư nhân Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 Từ đó, thu hút nhà đầu tư tư nhân vào ngành , lĩnh vực mà lâu Nhà nước độc quyền - Thu hút nhà đầu tư nước để đổi kỹ thuật học tập quản lý, tạo kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh DNNN, nâng cao chất lượng hàng hóa dịch vụ - Tạo dựng phát triển thị trường tài (thị trường chứng khốn, tư bản, tiền tệ) hồn chỉnh Cổ phần hóa phận DNNN giải pháp quan trọng khẳng định khuôn khổ cải cách – cải cách DNNN Giải pháp tạo động lực nội doanh nghiệp tạo hiệu suất quản lý doanh nghiệp tốt Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trỡnh cổ phần hoỏ cỏc doanh nghiệp nhà nươcá thực cho thấy tầm quan trọng vai trũ to lớn quỏ trỡnh Cổ phần hóa DNNN kèm với thành lập nhiều cụng ty Cổ phần đóng vai trũ quan trọng xỏc lập kinh tế thị trường vững Việt Nam tương lai 1.1.1.3 Cỏc nội dung chủ yếu quỏ trỡnh CPH Thứ nhất, xử lý tài chớnh cổ phần hoỏ Đó hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí loại tài sản doanh nghiệp trước thực định giá doanh nghiệp Tuỳ theo loại tỡnh trạng cỏc loại tài sản sau kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp xử lí hỡnh thức sau: kế thừa hay lớ cỏc hợp đồng, lí, nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu hồi, xử lí khoản nợ phải thu,v.v Đây bước chuẩn bị cho công việc định Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 77 thỡ cụng tỏc nghiờn cứu thị trường tương lai cần thiết Đặc biệt công tác định giá đất cho DNNN CPH, thực theo quy định thông tư 146/2007/TT-BTC phải xác định giá trị thị trường mảnh đất điều kiện thị trường binh thường thỡ vấn đề nghiên cứu thị trường trở nên cần thiết Trên sở nghiên cứu thị trường thỡ định giá viên xác định tỡnh hỡnh cung- cầu đất đai thị trường, thị hiếu tiêu dùng để điều chỉnh phù hợp giá trị thị trường mảnh đất Cụ thể, thị trường đất đai có tượng cung vượt cầu hay thị hiếu tiêu dùng loại đất thay đổi thỡ định giá viên cần điều chỉnh hạ thấp giá trị mảnh đất điều chỉnh theo thị hiếu tiêu dùng cách thích hợp Mặt khác vào cung cầu thị trường tương lai giúp nhà định giá dự báo thay đổi nhu cầu đầu tư nhà đầu tư, tốt để xác định xem sử dụng tốt hiệu Tuy nhiên công tác nghiên cứu thị trường dự báo thay đổi thị trường tương lai công việc đũi hỏi kinh nghiệm, khả dự báo sở phân tích tỡnh hỡnh thị trường khứ Công việc khó khăn phức tạp Do đó, định giá viên cũn hạn chế cụng tỏc thỡ trường hợp cần thiết Cơng ty th chun gia Công ty chuyên lĩnh vực nghiên cứu thị trường để dự báo cách xác thực thay đổi xu hướng phát triển tương lai thị trường Một mặt tăng tính tin cậy cho khách hàng, mặt khác giảm rủi ro cho định giá viên trỡnh định giá 3.2.4 Sử dụng nhiều phương pháp định giá đất cho DNNN CPH Hiện nay, công ty VVFC thực công tác định giá đất cho DNNN CPH chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh chiết trừ Tuy nhiờn hai Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 78 phương pháp có tính hạn chế (như nờu chương I), khơng phải lúc áp dụng nhiều kết định giá cũn thiếu chớnh xỏc Vỡ vậy, cụng ty nờn kết hợp nhiều phương pháp khác để làm kết định giỏ cú thể làm kết tham khảo Ví dụ như, ví dụ xác định giá trị QSDĐ giao giá trị lợi vị trí địa lý Cơng ty Điện máy Xe đạp Xe máy trờn công ty sử dụng phương pháp so sánh trỡnh định giá Có bất động sản chọn làm bất động sản so sánh (đủ điều kiện tiêu chuẩn thẩm định giá 07 phương pháp so sánh), nhiên độ tin cậy chưa cao Để tăng độ xác cho kết định giá cơng ty tỡm thờm vài bất động sản so sánh khác nữa, dùng thêm phương pháp chiết trừ để điều chỉnh so với mảnh đất định giá Ngoài cụng ty cú thể sử dụng kết hợp sử dụng trực tiếp quỏ trỡnh định giá phương pháp khác thu nhập, thặng dư Các phương pháp có nhiều ưu điểm riêng nờu phần Chương I đặc biệt định giá đất cho DNNN CPH lại quan trọng đánh giá doanh nghiệp làm ăn thua lỗ so với doanh nghiệp làm ăn hiệu thỡ giỏ trị QSDĐ giá trị lợi vị trí địa lý khụng thể (bởi lẽ, sau cổ phần hóa đa số doanh nghiệp thực hỡnh thức kinh doanh trước cổ phần hóa) 3.2.5 Nõng cao trỡnh độ chun mơn cho chuyên viên định giá Trong lĩnh vực, ngành nghề người ln đóng vai trũ chủ đạo định thành công hay thất bại lĩnh vực Trong hoạt động định giá vậy, chất lượng dịch vụ định giá phụ thuộc nhiều vào “chất lượng” định giỏ viờn cao hay thấp Chất lượng định giỏ viên đề cập chủ yếu khía cạnh kiến thức chuyờn mụn kinh nghiệm nghề nghiệp Nếu định giỏ viờn cú kiến thức chuyờn mụn cao nhiều Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 79 kinh nghiệm thỡ thực tốt cỏc phương pháp định giá, mang lại kết định giá với độ xác cao Do nâng cao trỡnh độ chuyên môn cho cỏc chuyờn viờn định giá giải pháp quan trọng giúp Công ty Định giá dịch vụ tài Việt Nam khắc phục phần hạn chế cũn tồn sử dụng cỏc phương pháp định giá quỏ trỡnh thực cụng tỏc định giá đất cho DNNN CPH Để nõng cao trỡnh độ chuyên môn cho chuyên viên định giá Công ty cần: Thứ nhất, chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực chuyên khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch…Trên sở hiểu rừ cỏc văn pháp lý thỡ thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Thứ hai, Công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá không lĩnh vực định lĩnh vực liên quan khác Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức mời chuyên gia ngồi nước lĩnh vực nói chuyện Công ty để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Khi người định giá có trỡnh độ chuyên môn, ứng dụng kỹ qua đào tạo mỡnh vào thực tế hoạt động thỡ quỏ trỡnh định cụ thể phương pháp định giá khoa học xác Hơn nữa, chuyên viên đào tạo chuyên môn công nhận trỡnh độ mà mỡnh qua đào tạo quan chức có thẩm quyền cấp Đây pháp lý để người định giá bước đầu xác định trách nhiệm mỡnh bất động sản định giá Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 80 Thứ ba, Cơng ty phải có qui định cụ thể trỏch nhiệm chuyờn mụn định giỏ viờn hành nghề định giá Đồng thời tạo môi trường điều kiện làm việc tốt để chuyên viên phát huy lũng nhiệt tỡnh, sỏng tạo hiệu làm việc cao 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá đất cho DNNN CPH Việt Nam 3.3.1 Xõy dựng hoàn thiện khung phỏp lý giỏ đất định giá đất 3.3.1.1 Đề nghị sửa đổi, bổ xung số quy định giá đất Giá đất quan trọng để tiến hành xác định giá trị QSDĐ, giá trị lợi vị trí địa lý Trong Luật Đất Đai 2003, quy định Nhà nước sách giá đất cú nhiều điểm so với quy định Luật Đất Đai trước kia.cụ thể: Khung pháp lý đất đai hành quy định nguyên tắc định giỏ đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bỡnh thường (điều 56 Luật Đất Đai) Đây cách tiếp cận để tiến tới chế “một giá đất”, phù hợp với chế thị trường tác nhân quan trọng việc làm lành mạnh hóa quan hệ sử dụng đất, hạn chế tỡnh trạng tham nhũng quản lý đất đai đầu đất đai Việc định giá đất theo giá thị trường gúp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước: Theo số liệu Bộ Tài Chính, tiền thu từ đất nước năm 2005 16.146 tỷ đồng, năm 2006 23.978 tỷ đồng, năm 2007 khoảng 34 tỷ đồng Tuy nhiờn, bên cạnh ưu điểm thỡ cũn tồn hạn chế, bất cập chớnh sỏch đất đai Cụ thể là: - Chuẩn mực, tiêu chí xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường chưa rừ ràng: Theo quy định điều 25 Luật Đất Đai thỡ giỏ đất hỡnh thành trường hợp: UBND cấp tỉnh quy định, đấu giá người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan, theo Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 81 quy định điểm a k1 Điều 56 Luật Đất Đai thỡ giỏ đất Nhà nước quy định cần sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường điều kiện bỡnh thường Như vậy, giá đất Nhà nước quy định chưa bao hàm đầy đủ yếu tố thị trường (cũn thiếu giỏ thuờ đất thị trường giá đất trúng đấu giá) Hơn chưa tổ chức hệ thống theo dừi giỏ đất thị trường điều kiện bỡnh thường - Khung giá đất Chính phủ ban hành thực tế khụng phản ỏnh kịp biến động giá đất thị trường (chỉ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường), không phát huy vai trũ điều tiết giá đất thị trường tầm vĩ mô mà cũn hạn chế tớnh linh hoạt, chủ động địa phương việc cập nhật, điều chỉnh kịp thời giá đất thị trường công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp - Thời hạn sử dụng giá đất Nhà nước quy định ngắn :Luật đất đai quy định UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể đại phương phải công bố vào ngày 01 tháng 91 hàng năm gõy khú khăn, lóng phớ cho cụng tỏc xõy dựng giỏ đất ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dừi giỏ đất thị trường để làm sở định giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bỡnh thường Từ tồn tai, bất cập công tác xây dựng giá đất em xin có vài kiến nghị hành lang pháp lý liờn quan đến giá đất sau: Thứ nhất, khụng ban hành khung giá đất mà quy định quy trỡnh định giá phương pháp xác định giá đất để địa phương thực Thứ hai, UBND tỉnh, thành phố xây dựng giá loại đất địa phương theo định kỳ năm lần công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ để tương ứng với kỳ kế hoạch sử dụng đất kỳ ngân sách Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 82 Trường hợp giá đất thị trường tăng giảm 30% so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định thỡ phải điều chỉnh lại cho phù hợp Thứ ba, Căn xác định giá đất thị trường nên có thêm giá đất thuê thị trường giá đất trúng đấu giá Thứ tư, đẩy mạnh việc thành lập trung tâm phát triển quỹ đất, tạo chế tài để trung tâm thực thu hồi đất theo quy hoạch, thực bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ “đất sạch” đầu tư phát triển hạ tầng để đấu giá QSDĐ 3.3.1.2 Đề nghị sửa đổi bổ xung số điều quy định định giá đất Hiện khung pháp lý cho hoạt động định giá đất phủ quan tâm hoàn thiện Cụ thể phương pháp xác định giá đất quy định thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Tuy nhiên, theo hướng dẫn thông tư chưa cụ thể co số vấn đề cần lưu ý Vỡ vậy, nhà nước cần xây dựng ban hành tài liệu hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định giá đất Để thúc đẩy hoạt động thị trường đất đai theo hướng để hoạt động định giá đất thực trở thành công cụ điều tiết hiệu thỡ Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý đất đai hoạt động định giá, tránh tỡnh trạng quỏ nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động định giá thỡ hệ thống văn pháp lý sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế 3.3.2 Hồn thiện cơng tác định giá đất cho DNNN CPH Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 83 3.2.2.1 Tổ chức hệ thống quan định giá đất Khi thị trường phát triển, máy Nhà nước cần phải tăng cường hiệu lực để đảm bảo chế thị trường có quản lí Nhà nước Mặc dù giá đất vấn đề định giá đất đề cập đến từ sau sách đổi kinh tế, chưa có quan chun mơn thức đảm nhận công việc liên quan đến định giá đất Điều quan trọng lúc cần hỡnh thành tổ chức chớnh thức, đủ mạnh để đảm bảo công tác định giá đất vào nề nếp Hệ thống quan định giá đất phải bao gồm quan chuyên môn từ cấp trung ương đến cấp địa phương: -Cơ quan cấp trung ương với chức ban hành văn quy định hướng dẫn thực công việc định giá chung cho nước, đưa nguyên tắc phương pháp chung cho địa phương lựa chọn áp dụng, quản lí nắm tỡnh hỡnh giỏ đất địa phương, nắm xu biến động giá đất địa phương nói riêng, giá đất nước nói chung để từ định hướng phát triển thị trường bất động sản thống nước -Cơ quan địa phương với chức năng: thực qui định hướng dẫn định giá đất cấp trung ương, đồng thời chọn phương pháp thực định giá đất riêng phù hợp với địa phương mỡnh Quản lớ chặt chẽ giỏ đất thị trường địa phương để từ trỡnh kiến nghị với quan cấp khung giá đất riêng cho địa phương mỡnh, quản lớ thị trường bất động sản địa phương theo quan điểm định hướng chung nước Ngoài nờn hỡnh thành cỏc cụng ty thẩm định giá, am hiểu chuẩn mực quốc tế luật pháp Việt Nam 3.2.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá đất Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 84 Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu mảnh đất, bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Để làm điều này, cần: - Phân vùng lưu trữ liệu đất đai, bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giỏm sỏt Sở Tài nguyờn Mụi trường - Yêu cầu doanh nghiệp thực lĩnh vực định giá bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin 3.2.2.3 Đào tạo lực lượng cán định giá đất Trong ngành nào, lĩnh vực đũi hỏi cỏn quản lớ cỏn chuyờn mụn phải cú đủ lực, tư cách , phẩm chất đạo đức sức khoẻ Đặc biệt, cán định giá đất cần phải đào tạo cẩn thận chuyên môn nghiệp vụ Một cán định giá đất khơng phải có kiến thức thị trường đất đai mà cũn phải cú kiến thức kinh tế núi chung, tập quỏn địa phương, khả phân tích, đánh giá, dự báo Vào thời điểm này, số lượng chất lượng cán có khả phụ trách công việc cũn thiếu Chớnh vỡ vậy, Nhà nước cần phải cử cán có khả sang nước ngồi học hỏi kinh nghiệm Từ truyền đạt hướng dẫn chuyên môn cho lượng cán sau Cũn phớa cỏc trường có ngành đào tạo liên quan đến đất đai, đến giá cần phải có hướng đào tạo đắn, mở rộng nhằm trang bị kiến thức chuyên môn định giá đất cho sinh viên mỡnh-những cỏn định giá đất tương lai 3.2.2.4 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực định giá Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 85 Thực tế nước ta chưa thức có quan chuyên môn tiến hành hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá tổ chức định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp định giá Hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp định giá khách hàng Hơn nữa, hoạt động định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật quan có thẩm quyền ban hành: Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài ngun Mơi trường…Do quan giám sát hoạt động định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát phải lập người có kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm, trung thực có tâm huyết với nghề định giá nhằm thực công việc mỡnh cỏch cụng 3.2.2.5 Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển Trước mắt cần khẩn trương hồn thành cơng việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách thuận lợi, nhanh chóng cho người sử dụng đất điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản cách hợp pháp Việc lập hồ sơ địa nhanh chóng , hồn chỉnh cho phép nhà quản lí nắm thực trạng mảnh đất ( loại đất, hạng đất, vị trí, giới hạn diện tích,tỡnh hỡnh phỏp lớ mảnh đất, ) để từ đưa giải pháp định giá hợp lí Áp dụng biện pháp mạnh mẽ đồng để chống đầu trục lợi, kích cầu gây sốt giá đất giả tạo,tham nhũng chiếm dụng trái phép đất đai Kiểm tra thu hồi diện tích đất quỏ thời gian sử dụng chưa đưa vào sử dụng, diện tích giao cho cỏc quan đơn vị, bị bỏ hoang Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 86 khụng sử dụng Tăng cường chấn chỉnh hoàn thiện quy chế đấu thầu, đấu giá QSDĐ Hoạt động phát triển góp phần làm cho công tác thu thập thông tin giá thị trường dễ dàng có chất lượng cao Cụng khai, minh bạch húa thị trường đất đai: Xây dựng thông tin liệu đất, bất động sản, đồng thời phát triển sàn giao dịch bất động sản nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai Từ đó, giá đất tiến dần sát với giá thị trường, tạo có chế “một giá đất” 3.2.2.6 Nghiên cứu việc xác định giá trị lợi vị trí địa lý vào giỏ trị DNCPH Kể từ năm 2008, cổ phần hóa, doanh nghiệp có diện tích đất nằm vị trí đắc địa khu đô thị phải xác định thêm giá trị lợi vị trí địa lý đất để tính vào giỏ trị doanh nghiệp Theo đánh giá báo cáo Chính phủ tỡnh hỡnh cổ phần húa, phương pháp tính giá trị lợi vị trí địa lý chặt chẽ, khắc phục bất cập sách giao đất cho thuê đất Tuy nhiên, việc thực quy định trên, phương pháp tính liên quan, thực tế vấp phải nhiều khó khăn khơng phải khụng cú tồn Vỡ thế, làm ảnh hưởng đến kết định tiến độ định giá đất cho DNNN cổ phần hóa Để nâng cao hoạt động định giá kết định giá đất cho DNNN CPH em xin kiến nghị số vấn đề liên quan đến việc tính giá trị lợi vị trí địa lý cho doanh nghiệp lựa chọn hỡnh thức thuờ đất trả tiền thuê đất hàng năm sau: Thứ nhất, theo thông tư 146/2007/TT-BTC: giá trị lợi vị trí địa lý đất thuê trả tiền hàng năm chờnh lệch giỏ đất (giá QSDĐ) thị trường giá QSDĐ UBND quy định Như bất hợp lý Bởi lẽ, Khi Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 87 doanh nghiệp thuờ đất trả tiền thuê đất hàng năm thỡ doanh nghiệp khụng cú cỏc quyền chuyển nhượng, chấp bảo lónh đất giao đất thuê trả tiền lần Vậy giá trị quyền thuê đất giá trị quyền giao đất, thuê đất trả tiền lần Vỡ vậy, em xin đề nghị tính giá trị lợi vị trí địa lý dựa vào giỏ thuờ đất Tức là, giá trị lợi vị trí địa lý chênh lệch giá thuê đất thị trường điều kiện bỡnh thường giá thuê đất UBND tỉnh, thành phố quy định Thứ hai, Theo thông tư 146/2007/TT-BTC, việc xác định giá trị QSDĐ đất thuê trả tiền lần sau cổ phần hoá lựa chọn hỡnh thức thuờ trả tiền hàng năm để tính vào giá trị doanh nghiệp giá trị lợi vị trí địa lý Như vậy, giá trị đất thuê trả tiền lần bằng: giá trị thị trường – giá UBND tỉnh quy định Điều bất hợp lý Bởi lẽ, đất thuê trả tiền lần, theo Luật đất đai 2003 quy định có quyền chuyển nhượng, chấp, bảo lónh tương đương với đất giao Như thỡ giá trị đất thuê trả tiền lần phải giá trị đất giao Việc tính theo thơng tư 146 tài tức giá trị đất thuê trả tiền lần lại với giá trị đất th trả tiền hàng năm Việc tính khơng xác làm giảm giỏ trị đất th trả tiền lần điều gây cụng cho cỏc DNNN cổ phần hoỏ Hơn nữa, đặc biệt trường hợp giá UBND tỉnh quy định lại sát với giá thị trường, thấy giá trị đất thuê trả tiền lần lúc khoản chờnh lệch nhỏ Khi đó, khụng phản ánh thực chất giá trị đất thuê trả tiền lần theo Luật đất đai 2003 quy định làm thất thoát ngân sách nhà nước khoản lớn Vậy em xin kiến nghị cần phải cú cỏch tớnh hợp lý cho giá trị đất thuê trả tiền lần xác định vào giá trị doanh nghiệp Để đảm bảo đúng, đủ Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 88 giá trị đất thuê trả tiền lần đảm bảo công cho DNNN cổ phần hoá tránh làm thất thoát ngân sách nhà nước Thứ ba, Việc tớnh giá trị lợi vị trí địa lý cần phải xác định rừ giỏ trị thị trường mảnh đất điều kiện bỡnh thường Cần phải quy định cụ thể, rừ ràng có chuẩn mực thị trường bỡnh thường Bởi thời kỳ sốt giỏ thỡ giỏ trị thị trường cao, giá UBND quy định lại chưa kịp cập nhật, chỉnh sửa thỡ khoảng cỏch giỏ thị trường giá UBND quy định xa Khi kết giá trị vị trí lợi vị trí địa lý khụng cũn chớnh xỏc Khụng cũn gõy cụng cỏc DNNN thực cổ phần húa, dẫn tới ỏch tắc cho quỏ trỡnh cổ phần húa KẾT LUẬN Với phát triển kinh tế nước ta, trỡnh cổ phần húa thực đóng vai trũ quan trọng kinh tế Để có trỡnh cổ phần húa nghiờm tỳc hoàn chỉnh thỡ vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa quan trọng, vấn đề định giá đất để phục vụ cho DNNN cổ phần hóa quan tâm Trong giai đoạn hoạt động định giá đất nói riêng hoạt động định giá nói chung lại trở nên quan trọng, thực góp phần phục vụ cho phát triển kinh tế quốc gia nhiều, Vỡ hoạt động cần đáng quan tâm có hành lang sở pháp lý thong thoáng để hoạt động Nhận thấy tầm quan công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa cơng tác định giá nay, em chọn đề tài nghiên cứu với mục tiêu nghiên cứu xoay quanh phân tích thực trạng cơng tác định giá đất cho DNNN CPH công ty VVFC Trên sở đề xuất giải pháp để hồn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá công ty Kết nghiên cứu đề Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 89 tài cho thấy tầm quan trọng cụng tỏc định giá đất cổ phần hóa DNNN, thấy vấn đề cần đặt giải thời gian tới Đề tài đề cập đến khái niệm Cổ phần hóa, doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp, định giá đất… Nghiên cứu vấn đề định giá đất cần thiết phải định giá đất, nguyên tắc, phương pháp định giá đất… Trên sở luận khoa học định giá đất CPH DNNN thực trạng hoạt động cơng ty VVFC, đề tài sâu phân tích yếu tố thuận lợi khó khăn hoạt động từ đưa hệ thống giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động định giá đất cho DNNN CPH công ty VVFC số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động Việt Nam Do kiến thức cũn hạn chế, kinh nghiệm chưa có nhiều, đề tài lại vấn đề phức tạp mẻ nên em khơng thể tránh khỏi sai sót Em mong nhận đóng góp thầy cô, công nhân viên công ty VVFC bạn để đề tài em hoàn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tỡnh cụ giỏo Ths Ngô thị Phương Thảo tồn thể cán cơng nhân viên Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam giỳp em hồn thành tốt đề tài Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 90 Danh mục tài liệu tham khảo Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản Đoàn Văn Trường NXB khoa học kĩ thuật Hà Nội - 2000 Hệ thống cỏc tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam quốc tế Cổ phần hoá DNNN Việt Nam PGS.TS Hồng Cơng Thi TS Phùng Thị Đoan NXB Tài - 1992 Cổ phần hố DNNN- sở lí luận thực tiễn NXB Khoa học Xó hội - 1996 Luật đất đai năm 1993, 1998, 2003 Các văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Các văn hướng dẫn cổ phần hố Tạp chí Đầu tư chứng khốn năm 2007, 2008, 2009 Tạp chí Địa năm 2008, 2009 10 Tạp chí Bất động sản năm 2008, 2009 Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 91 11 Tài liệu Hội thảo định giỏ quản trị doanh nghiệp cổ phần hoỏ Hà Nội 09/2004 12 Tài liệu chương trỡnh HTKT hậu WTO, ban quản lý dự ỏn “hoàn thiện chớnh sỏch đất đai để phát triển thị trường BĐS” – Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Cỏc trang web: www.vnexpress.net www.basao.com.vn www.dinhgianhadat/ www.vnmedia.net Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa 47