Kê biên nhà ở theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn huyện đức hòa, tỉnh long an

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ NGỌC HƯỞNG KÊ BIÊN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ NGỌC HƯỞNG KÊ BIÊN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM KIM ANH HÀ NỘI - 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH VỀ KÊ BIÊN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1.Khái niệm, đặc điểm, nội dung kê biên nhà 1.1.1 Khái niệm kê biên nhà 1.1.2 Đặc điểm kê biên nhà 11 1.1.3 Những quy định kê biên nhà 12 1.2 Những quy định chung pháp luật thi hành án dân kê biên nhà 15 1.2.1 Căn pháp lý 15 1.2.2 Trình tự thủ tục trước tổ chức kê biên 18 1.2.3 Những quy định pháp luật thi hành án dân kê biên nhà trường hợp cụ thể 22 Chương 2: KÊ BIÊN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN HUYỆN ĐỨC HỊA, TỈNH LONG AN NHỮNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TỔ CHỨC THỰC THI 38 2.1 Kê biên nhà theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An 38 2.1.1 Kê biên nhà gắn liền với quyền sử dụng đất không người phải thi hành án đứng tên chủ quyền sử dụng 38 2.1.2 Kê biên nhà tài sản chung người phải thi hành án với người khác 42 2.1.3 Kê biên nhà trường hợp tài sản chuyển đổi, tặng, cho, bán, chuyển nhượng, chấp, cầm cố sau có án, định Tòa án 46 2.1.4 Kê biên nhà gắn liền quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng người khác 48 2.1.5 Kê biên nhà tài sản người phải thi hành án 51 2.1.6 Kê biên nhà cầm cố, chấp tổ chức tín dụng 52 2.2 Những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi 57 2.2.1 Trường hợp kê biên nhà tài sản chung: 57 2.2.2 Trường hợp kê biên nhà tài sản người phải thi hành án 59 2.2.3 Trường hợp kê biên nhà chuyển nhượng sau có án, định có hiệu lực pháp luật 62 2.2.4 Trường hợp kê biên nhà xây dựng đất người khác đứng tên chủ quyền sử dụng 64 2.2.5 Trường hợp kê biên nhà đảm bảo khoản nợ xấu theo Nghị số 42/2017/QH14 66 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TAND: Tòa án nhân dân THADS: Thi hành án dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện khoa học công nghệ phát triển mạnh, nhanh, kinh tế thị trường tiến công xã hội, dân chủ pháp quyền, hợp tác đấu tranh lợi ích quốc gia, hồ bình phát triển ổn định xã hội điều kiện tiên quyết, có tính chất định để triển khai đồng bộ, toàn diện giải pháp để phát triển kinh tế Nhà nước phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, nguyên tắc pháp quyền, thúc đẩy đồng thuận xã hội, phòng chống tội phạm hiệu quả, xét xử cơng tranh chấp thi hành nghiêm túc án, định có hiệu lực pháp luật Nước ta hướng tới xây dựng “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ Nghĩa Việt Nam nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Nhân dân, Nhân dân, Nhân dân” [19, Điều 2] khẳng định yêu cầu “Nhà nước quản lý xã hội pháp luật, quan nhà nước, tổ chức cá nhân phải tôn trọng nêu cao tinh thần thượng tơn Hiến pháp pháp luật” [19, Điều 8] Tính thượng tôn Hiến pháp pháp luật trước hết thể án, định Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành, giá trị công lý phải tôn vinh bảo vệ [19, Điều 106] Hoạt động THADS hoạt động thực thi phán Tòa án liên quan đến vấn đề tài sản nhân thân, án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành chính, nhân gia đình Để án, định Tòa án thực thi thực tế, cơng tác THADS đóng vai trò quan trọng Cơng tác THADS ngày có vị trí ý nghĩa tích cực, quan trọng việc bảo vệ pháp chế Xã hội chủ nghĩa, thực thi cơng lý, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp công dân, xây dựng xã hội trật tự, kỷ cương ổn định Chính vậy, năm qua, hệ thống pháp luật THADS (Pháp lệnh THADS năm 1993, Pháp lệnh THADS năm 2004; Luật THADS năm 2008 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 văn hướng dẫn thi hành luật) ngày hoàn thiện Đảng Nhà nước đặt mục tiêu công tác tư pháp như: số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới [1]; xây dựng tư pháp sạch, vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, bước đại, phục vụ nhân dân, phụng Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa [2] Ngồi ra, cơng tác THADS xem nhiệm vụ trị nước, địa phương khẳng định Nghị số 111/2015/QH13 Quốc hội khóa XIII cơng tác tư pháp, gắn với việc triển khai thực Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII Đại hội Đảng địa phương Chỉ thị số: 05/CT-TTg ngày 06/02/2017 Thủ tướng Chính phủ việc tăng cường công tác THADS Trong năm qua, thực Luật THADS năm 2008, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 văn hướng dẫn thi hành, công tác THADS địa bàn tỉnh Long An có chuyển biến tích cực Kết thi hành án hàng năm đạt cao năm sau ln cao năm trước, hồn thành tiêu, nhiệm vụ, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cơng dân, bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật, góp phần vào việc thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh tỉnh Trong năm 2017, Chi cục THADS huyện Đức Hòa, tỉnh Long An thụ lý 5.410 việc, có điều kiện 3.925 việc, thi hành xong 2.748 việc đạt tỷ lệ 70.01% với số tiền 111.695.601.000 đồng đạt tỷ lệ 31.5% Kết thi hành án vượt tiêu ngành giao [6] Để đạt kết nhờ đồng tình ủng hộ hệ thống trị từ trung ương đến địa phương, quan có liên quan đến cơng tác thi hành án quan tâm lãnh đạo sâu sát lãnh đạo ngành, cố gắng, nỗ lực, tâm tập thể, cán công chức, người lao động quan THADS đạo Ủy ban nhân dân huyện, Huyện ủy; phối hợp ban ngành huyện quyền địa phương Công tác vận động thuyết phục THADS Chi cục THADS huyện Đức Hòa trọng đề cao thực tốt công tác tạo đồng tình tự nguyện thi hành người phải thi hành án (người phải thi hàn án cá nhân, quan, tổ chức phải thực nghĩa vụ án, định thi hành án) [23, khoản Điều 3] từ tiết kiệm thời gian kinh phí Bên cạnh đó, việc áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế THADS đóng vai trò quan trọng đảm bảo thực thi có hiệu án, định tòa án có hiệu lực pháp luật người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án Kê biên nhà 06 biện pháp cưỡng chế quy định Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 (06 biện pháp cưỡng chế bao gồm: khấu trừ tiền tài khoản; thu hồi xử lý tiền, giấy tờ có giá người phải thi hành án; Trừ vào thu nhập người phải thi hành án; Kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ; Khai thác tài sản người phải thi hành án; Buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền tài sản, giấy tờ; Buộc người phải thi hành án thực không thực công việc định) [23, Điều 71] Kê biên nhà thuộc biện pháp cưỡng chế xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ [23, khoản Điều 71] Trong năm 2017, Chi cục THADS huyện Đức Hòa ban hành 32 định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản, có 16 định kê biên, xử lý tài sản nhà Nhà tài sản đặc biệt, liên quan đến nơi ở, sinh sống cá nhân, gia đình Việc kê biên, xử lý nhà để đảm bảo thi hành án dẫn đến số hậu pháp lý (như người phải thi hành án khơng nơi ở, tổ chức cưỡng chế giao nhà có người mua tài sản bán đấu giá thành,…) Vì vậy, ngồi quy định chung biện pháp kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ kê biên nhà có quy định riêng biệt Trong q trình áp dụng biện pháp cưỡng chế THADS nói chung việc kê biên nhà nói riêng có khơng trở ngại mặt pháp lý lẫn thực tiễn Thực tế tổ chức thi hành, kê biên nhà có vài điểm bất cập, vướng mắc, có quy định chưa chặt chẽ, chưa rõ ràng có trường hợp khơng có quy định điều chỉnh nên thực tiễn áp dụng nhiều trường hợp chưa có hướng xử lý Từ điều đó, phần ảnh hưởng đến kết thi hành án, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trên sở nghiên cứu quy định pháp luật kê biên nhà trình áp dụng thực tế sở quan trọng hoàn thiện pháp luật để qua đảm bảo hiệu việc áp dụng biện pháp kê biên nhà góp phần nâng cao hiệu cơng tác THADS Chính lý đó, học viên định chọn đề tài “Kê biên nhà theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An” để làm luận văn cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài Trước có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu cưỡng chế THADS như: - Nguyễn Công Long (2000), Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; -Trần Công Thịnh (2008), Thực tiễn áp dụng cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án dân số khuyến nghị, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Kinh tế - Luật số 24 - Đỗ Công Thức (2017), Pháp luật cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án, định dân sự, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Luật Đã có nhiều viết biện pháp cưỡng chế; cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản; liên quan đến kê biên, xử lý nhà Nhưng chưa có đề tài nghiên cứu sâu lĩnh vực kê biên nhà THADS Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận kê biên nhà theo pháp luật THADS Trên sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá qui định pháp luật kê biên nhà theo pháp luật THADS thực tiễn áp dụng địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực kê biên nhà - biện pháp cưỡng chế THADS 3.2 Nhiệm vụ luận văn Để đạt mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận kê biên nhà theo pháp luật THADS thông qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung kê biên nhà - Biện pháp bảo đảm THADS - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật kê biên nhà theo pháp luật THADS địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Chỉ tồn tại, vướng mắc trình giải kê biên nhà để đảm bảo THADS nguyên nhân khách quan, chủ quan tồn tại, vướng mắc - Nêu phương hướng đề xuất giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật THADS kê biên nhà áp dụng pháp luật kê biên nhà để đảm bảo THADS Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Về đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật THADS Việt Nam kê biên nhà - biện pháp cưỡng chế THADS thực tiễn áp dụng Thứ nhất, cần có văn hướng dẫn thi hành việc xác định khoản tiền “phù hợp” với giá nhà thuê trung bình địa phương khó Hiện nay, quan THADS có áp dụng không thống Chấp hành viên nơi xác định mức tiền thuê nhà khác gặp phải khiếu nại người phải thi hành án Chấp hành viên khơng có sở để trả lời Thực tế, mức sống địa phương khác giá tiền thuê nhà khác mà không chịu điều chỉnh văn hay có quan chun mơn xác định mức giá thuê (ví dụ theo khảo sát thực tế thị trấn Đức Hòa giá th nhà trung bình khoảng 1.200.000đ/tháng, thị trấn Hậu Nghĩa 1.200.000đ/ tháng thị trấn Hiệp Hòa xã khác trung bình khoảng 600.000đ/tháng đến 1.000.000đ/tháng) Mặt khác, số trường hợp, số tiền thuê nhà vòng năm khơng nhỏ, trường hợp nhà bị cưỡng chế người phải thi hành án có giá trị khơng lớn việc phải trích lại tiền năm thuê nhà vấn đề khó giải người thi hành án không đồng ý dẫn đến khiếu nại làm cho trình giải việc thi hành án nhiều thời gian … Do vậy, cần có quy định cụ thể mức giá thuê nhà xác định mức giá thuê nhà địa phương Quy định mức giá thuê mức sống địa phương để đưa pháp lý nhằm tạo áp dụng thống quy định pháp luật Thứ hai, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định trường hợp người phải thi hành án người khơng đủ tiền để thuê nhà tạo lập nơi nhiều quan điểm khác Các quan điểm xuất phát từ câu chữ “khơng đủ tiền” Trường hợp người phải thi hành án tài sản khác tiền (xe máy, xe ô tô, quyền sử dụng đất,…) Vì theo khoản Điều 95 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 việc kê biên nhà nơi người phải thi hành án 60 gia đình thực sau xác định người khơng có tài sản khác có không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà để thi hành án Như vậy, trường hợp người phải thi hành án tài sản khác dù nhà bị kê biên, xử lý Do vậy, nội dung quy định Khoản Điều 115 Luật THADS cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế thi hành, tránh khiếu nại, tố cáo kéo dài Thứ ba, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định trường hợp cưỡng chế giao nhà nhà người phải thi hành án cho người mua tài sản bán đấu giá Quy định “trường hợp cưỡng chế giao nhà” gây cho Chấp hành viên phân vân, áp dụng khơng thống Vì trường hợp bán đấu giá thành tài sản nhà nhà nhất, làm việc người phải thi hành án tự nguyện giao nhà quan thi hành án không áp dụng biện pháp cưỡng chế giao mà tổ chức giao tài sản theo tự nguyện đương Như vậy, câu hỏi đặt liệu người phải thi hành án hỗ trợ tiền thuê nhà Biện pháp cưỡng chế giao nhà biện pháp áp dụng quyền lực nhà nước người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án Do để khuyến khích người phải thi hành án chấp hành định quan thi hành án, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 cần sửa đổi, bổ sung câu chữ quy định khoản Điều 115 để pháp luật áp dụng thống Thứ tư, Chấp hành viên thực tốt công tác vận động, thuyết phục để bên thỏa thuận số tiền tiền trách lại để hỗ trợ tiền thuê nhà cho người phải thi hành án Để thực thiện tốt khoản Điều 115 Luật THADS tránh khiếu nại đương sự, Chấp hành viên cần tiến hành cho bên thỏa thuận số tiền tiền trách lại để hỗ trợ tiền thuê nhà cho người phải thi hành án Nhưng hầu hết người thi hành án khơng chấp nhận, cho 61 họ cho tài sản bán không đủ để thi hành án cho họ khơng thể trích lại khoản tiền cho người phải thi hành án th nhà Chính lẽ đó, việc thực khoản Điều 115 Luật THADS có hiệu hay khơng phần lớn phụ thuộc vào Chấp hành viên trình giải án mà cụ thể cơng tác vận động, thuyết phục Cần nâng cao nhận thức người dân THADS, quyền nghĩa vụ bên việc thi hành án, để họ tự nguyện thi hành Chấp hành viên phải vận dụng tất kỹ nghiệp vụ tranh thủ, kết hợp hỗ trợ quyền địa phương tổ chức, cá nhân có điều kiện để chia sẻ khó khăn trước mắt với người phải thi hành án Thứ năm, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định trường hợp tài sản nhà người phải thi hành án lại không quy định trường hợp tài sản phải giao nhà, trả nhà người thứ ba Hiện có nhiều vụ việc thi hành án liên quan đến tín dụng ngân hàng tài sản chấp nhà bên thứ ba (không phải người phải thi hành án) Khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành, quan THADS kê biên, xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba Như vậy, theo quy định Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 người có tài sản bị kê biên, xử lý không nhận hỗ trợ tiền thuê nhà luật quy định rõ đối tượng trích tiền “người phải thi hành án” Trong người có tài sản bảo đảm bên thứ ba lại xác định với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Điều dẫn đến bất cập thực tế người có tài sản bảo đảm cho người phải thi hành án bị q nhiều thiệt thòi, quy định pháp luật chưa có chế hỗ trợ 2.2.3 Trường hợp kê biên nhà chuyển nhượng sau có án, định có hiệu lực pháp luật Hiện nay, quan THADS gặp phải khiếu nại kéo dài, khiếu nại nhiều cấp, nhiều ngành từ người nhận chuyển nhượng tài sản từ người phải thi hành 62 án Theo Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 văn hướng dẫn thi hành thời điểm án, định có hiệu lực pháp luật sở cho việc kê biên, xử lý tài sản thực giao dịch tài sản người phải thi hành án Theo quy định Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 người phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụ trả tiền người có điều kiện thi hành khơng tự nguyện thi hành bị cưỡng chế để đảm bảo thi hành án Do đó, để xác định tài sản có phải người phải thi hành án hay không quan trọng Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản có xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đất đai hợp pháp người phải thi hành án Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai 2013 không quy định bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ sở hữu mà việc thực theo yêu cầu chủ sở hữu Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Do vậy, Chấp hành viên gặp khó khăn việc xác định quyền sở hữu nhà Thực tế, người phải thi hành án có hành vi tẩu tán tài sản chuyển nhượng cho người khác người mua nhà nghĩa vụ thi hành án người bán người phải thi hành án cố tình tạo nên giao dịch giả nhằm né tránh việc thi hành án Để kê biên nhà chuyển nhượng sau có án, định có hiệu lực phải hủy bỏ giao dịch khơng thể kê biên xử lý tài sản mà khơng thuộc quyền sở hữu người phải thi hành án Trong việc hủy bỏ giao dịch khó khăn gặp phải khiếu nại người nhận chuyển nhượng nhà Trừ trường hợp có rõ ràng cho thấy giao dịch dân vô hiệu giả tạo nhằm lẫn tránh nghĩa vụ với người thứ ba theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân Theo khoản Điều 44 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định thời hạn áp dụng biện pháp cưỡng chế, biện pháp bảo dảm thi 63 hành án hết gian gian tự nguyện thi hành án, trừ rường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản trốn tránh việc thi hành án Chấp hành viên có quyền áp dụng Như vậy, để tránh trường hợp người phải thi hành án có hành vi chuyển nhượng tài sản án, định có hiệu lực pháp luật, có định thi hành án, Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án Tuy nhiên, để xác minh điều kiện thi hành án người phải thi hành án cần có thời gian phối hợp quan chức để có pháp lý kê biên, xử lý (xác minh quyền sở hữu, sử dụng; xác minh trạng nhà ở, trạng đất; thời kỳ hôn nhân; thành viên, nhân gia đình,…) Để áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án dễ dàng Do đó, cần có đồng thống pháp luật THADS quy định pháp luật có liên quan (Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự) việc bảo vệ quyền lợi người sở hữu tài sản tình 2.2.4 Trường hợp kê biên nhà xây dựng đất người khác đứng tên chủ quyền sử dụng Luật THADS năm 2008 đời thi hành năm đến, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 đến áp dụng năm, nhiên vấn đề kê biên nhà xây dựng đất người khác chưa có hướng giải triệt để Chi cục THADS huyện Đức Hòa Chi cục THADS huyện, thị xã thành phố địa bàn tỉnh Long An có chung vướng mắc Luật THADS quy định trường hợp nhà gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng người khác Chấp hành viên kê biên nhà quyền sử dụng đất để thi hành án người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất khơng đồng ý kê biên nhà người 64 phải thi hành án, việc tách rời nhà đất không làm giảm đáng kể giá trị nhà Trên thực tế thi hành, khơng có trường hợp người có quyền sử dụng đất gắn liền nhà đồng ý cho kê biên, xử lý dù Chấp hành viên nhiều lần vận động, thuyết phục Do vậy, Chấp hành viên phải xét đến việc tách rời nhà với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà có làm giảm đáng kể giá trị nhà Nhưng nay, Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 văn hướng dẫn thi hành chưa có quy định hướng dẫn làm giảm đáng kể giá trị nhà Lập luận Chấp hành viên quan THADS đưa nhà gắn liền với đất tách rời được, di dời (do vị thế, điều kiện địa lý huyện Đức Hòa, nhà xây dựng kiên cố) Do vậy, quan THADS địa bàn tỉnh Long An nói chung, địa bàn huyện Đức Hòa nói riêng trường hợp chủ quyền sử dụng đất không đồng ý cho kê biên việc thi hành án tổ chức thi hành mà phải thực việc vận động, thuyết phục người phải thi hành án tự nguyện thi hành án Việc thi hành án lại bị bỏ ngỏ Cũng có quan điểm đưa ra, Chấp hành viên tiến hành việc kê biên nhà không kê biên quyền sử dụng đất gắn liền với nhà Nhưng kết quả, tài sản đưa bán đấu giá nhiều lần không mua, dẫn đến việc giảm giá tài sản nhiều lần đến giá trị tài sản thấp chi phí cưỡng chế mà người thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền thi hành án tài sản giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng Cục trưởng Cục THADS Long An nhận định nhiều trường hợp, người phải thi hành án có tài sản nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nằm đất mượn Cơ quan THADS tiến hành kê biên nhà để đảm bảo thi hành án thụ lý tiếp Trong đó, Luật Nhà khơng cấm chủ sở hữu nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu tham gia giao dịch Khi giao dịch 65 thực hiện, phát sinh tranh chấp, sau có định, án quan có thẩm quyền, đến giai đoạn thi hành án bế tắc tương tự Trong đó, Luật Nhà năm 2014 không cấm việc chủ sở hữu chuyển nhượng nhà xây dựng đất mà không cần phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoặc trường hợp người phải thi hành án chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không chuyển nhượng tài sản nhà đất Do vậy, thực tế nhiều trường hợp nhà chuyển nhượng thuộc sở hữu người phải thi hành án quyền sử dụng đất lại thuộc quyền sử dụng người khác Đây khó khăn chung cho việc thi hành án nước Theo quy định Điều 44a Luật THADS trường hợp quan THADS lại phân loại việc thi hành án vào trường hợp chưa có điều kiện thi hành án Theo quy định Điều 87 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 trường hợp tài sản khơng thuộc tài sản không kê biên theo quy định chung Do đó, Tổng cục THADS, Bộ tư pháp quan có liên quan cần rà sốt quy định liên quan tới công tác THADS Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà nhằm tạo sở pháp lý thống nhất, đồng tăng cường hiệu công tác THADS Quan điểm tác giả đưa trường hợp vào diện tài sản không kê biên tạo thuận lợi trình thi hành án góp phần nâng cao hiệu cơng tác thi hành án dân 2.2.5 Trường hợp kê biên nhà đảm bảo khoản nợ xấu theo Nghị số 42/2017/QH14 Thứ nhất, quan THADS cần rà sốt việc thi hành án có liên quan đến tổ chức tín dụng, ngân hàng có văn yêu cầu xác nhận khoản vay có tài sản đảm bảo quan THADS có thuộc trường hợp nợ xấu hay khơng Trên sở có hướng giải theo Nghị 42/2017/QH Từ ngày 15/8/2017, quan THADS kê biên tài sản bảo 66 đảm khoản nợ xấu theo quy định Điều 90 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 thuộc trường hợp sau: để thi hành án, định Tòa án cấp dưỡng, bồi thường thiệt hại tính mạng, sức khỏe; có đồng ý kê biên văn tổ chức tín dụng Đối với trường hợp quan THADS thực việc kê biên theo quy định Điều 90 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 trước ngày 15/8/2017 tiếp tục tổ chức thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân Thứ hai, quan THADS trình xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu, trước đưa tài sản bán cần phải làm việc với quan thuế khoản thuế phải nộp, khoản nợ thuế tài sản bảo đảm Đồng thời nêu rõ khả người có tài sản bảo đảm, người phải thi hành án khơng có điều kiện nộp khoản thuế, phí liên quan để người có nhu cầu mua tài sản biết cân nhắc việc mua tài sản để đảm bảo quyền lợi cho người mua tài sản thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Kết luận chương THADS việc quan có thẩm quyền tổ chức, đưa thi hành án, định Tòa án có có hiệu lực pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi đáng người thi hành án Do vậy, THADS xem khâu cuối cùng, đánh dấu kết thúc vụ việc dân trải qua trình tố tụng dân kể từ Tòa án thụ lý đến đưa vụ án giải án, định có hiệu lực pháp luật Tuy nhiên, trình tổ chức thi hành án, quan THADS gặp nhiều khó khăn quy đinh pháp luật chồng chéo, có quy định pháp luật chưa cụ thể, rõ ràng Đặc biệt áp dụng quy định pháp luật THADS cưỡng chế thi hành án, có kê biên nhà Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật kê biên nhà theo pháp luật THADS địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh 67 Long An qua việc thi hành án cụ thể tồn tại, vướng mắc trình giải kê biên nhà để đảm bảo THADS nguyên nhân khách quan, chủ quan tồn tại, vướng mắc Từ đó, nêu phương hướng đề xuất giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật THADS kê biên nhà áp dụng pháp luật kê biên nhà để đảm bảo THADS 68 KẾT LUẬN Các quy định pháp luật THDAS ngày hồn thiện chi tiết trình tự, thủ tục tạo hành lang pháp lý vững cho tổ chức thi hành án dân đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật Trong năm qua, công tác THADS ngày đạt hiệu góp phần hồn thành nhiệm vụ trị chung nước Để đạt kế đó, bên cạnh việc hồn thiện hệ thống pháp luật THADS, có lãnh đạo, đạo, phối hợp hệ thống trị cố, kiện tồn cơng tác tổ chức Công tác đạo nghiệp vụ thi hành án thực thường xuyên bám sát vụ việc tổ chức thi hành án đảm bảo việc áp dụng pháp luật cách thống nhất, vào thực tiễn Tuy nhiên, đến công tác THADS gặp nhiều khó khăn vướng mắc (cơng tác xác minh điều kiện thi hành án, thủ tục thông báo thi hành án, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án,….) nhiều nhuyên nhân Kê biên nhà biện pháp cưỡng chế THADS Chấp hành viên áp dụng theo trình tự, thủ tục luật định Trên sở nghiên cứu lý luận pháp luật THADS thông qua quy định pháp luật có liên quan kê biên nhà ở, tác giả trình bày phân tích rõ qua khái niệm, đặc điểm quy định pháp luật kê biên nhà trình tự thủ tục áp dụng để người đọc có nhìn khái qt Thơng qua thực tiễn thi hành pháp luật THADS kê biên nhà địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An tác giả trình bày luật quy định đáp ứng thực tiễn khó khăn, vướng mắc tồn tồn để thấy pháp luật THADS kê biên nhà cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Chấp hành viên trình tổ chức thi hành án Để giải khó khăn, vướng mắc tồn cần phải hồn thiện quy định pháp luật kê biên nhà nói riêng, kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án nói chung Qua 69 viết, tác giả trình bày quan điểm kiến nghị hướng hoàn thiện quy định pháp luật THADS kê biên nhà góp phần giải khó khăn, vướng mắc cơng tác THADS tỉnh Long An nói riêng nước nói chung 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (2002), Nghị số 08-NQ/TW ngày 02/01/2002 chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Bộ Chính trị (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Chiến lược cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân Tối cáo, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (2010), Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 hướng dẫn số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án dân sự, Hà Nội Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (2016), Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016 quy định số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án, Hà Nội Bộ Tư Pháp, Viện kiểm sát nhân dân tối cáo (2001), Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKSNDTC ngày 26/02/2001 hướng dẫn thực số quy định pháp luật thi hành án dân sự, Hà Nội Chi cục Thi hành án dân Huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (2017), Báo cáo kết công tác THADS năm 2017 Phương hướng, nhiệm vụ năm 2018, Đức Hòa Chính Phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội Mai Thị Thùy Dung, Cục Cơng tác phía nam, Bộ Tư pháp, Quy định kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án dân trường hợp tài sản chuyển nhượng sau có án, định Tòa án, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=340, Ngày cập nhật 12/3/2018 10 Phạm Thị Hồng Đào, Những vướng mắc, bất cập quy định Luật Thi hành án dân năm 2014, http://www.lawsaigon.vn/nhung-vuong-macbat-cap-quy-dinh-luat-thi-hanh-an-dan-su-nam-2014, Ngày cập nhật 11/09/2017 11 Thu Hằng, Bế tắc kê biên nhà Thi hành án dân đất người khác, http://baophapluat.vn/tu-phap/be-tac-khi-ke-bien-nha-thi-hanhan-dan-su-tren-dat-cua-nguoi-khac-182116.html, Ngày cập nhật 10/4/2014 12 Hoàng Thị Thanh Hoa, Chi cục THADS huyện Phú Xuyên, Hà Nội, Bàn quy định trích lại tiền thuê nhà cho người phải thi hành án thi hành án cưỡng chế trả nhà, giao nhà, http://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.asp x?itemid=792, Ngày cập nhật 31/05/2016 13 Học viện Tư pháp (2012), Sổ tay nghiệp vụ thi hành án dân sự, Hà Nội 14 Tâm Hồng, Bàn việc kê biên, xử lý tài sản chung, Cổng thông tin điện tử Tổng cục Thi hành án dân – Bộ Tư pháp, http://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.asp x?itemid=823, Ngày cập nhật 09/5/2017 15 Nguyễn Công Long (2000), Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 16 Trần Nam Chung, Làm “trọn lý, vẹn tình” cưỡng chế nhà nhất, https://baomoi.com/lam-sao-tron-ly-ven-tinh-khi-cuong-che-nhao-duy-nhat/c/6130695.epi, Ngày cập nhật 25/04/2011 17 Nguyễn Ngân, Bàn thẩm quyền phân chia tài sản chung vợ, chồng giai đoạn thi hành án dân sự, http://vkstiengiang.gov.vn/thong-baorut-kinh-nghiem/-/asset_publisher/1IBYP6tqQb0B/content/ban-ve-thamquyen-phan-chia-tai-san-chung-cua-vo-chong-o-giai-oan-thi-hanh-an-dan-su, Ngày cập nhật 12/3/2018 18 Quốc Hội (2008), Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội 19 Quốc Hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 20 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc Hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình, Hà Nội 22 Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Quốc Hội (2014), Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội 24 Quốc Hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 25 Quốc Hội (2015), Bộ Luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội 26 Quốc Hội (2017), Nghị số 42/2017/QH14 Quốc Hội thông qua ngày 21/6/2017 thí điểm nợ xấu tổ chức tín dụng, Hà Nội 27 Trần Công Thịnh (2008), Thực tiễn áp dụng cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án dân số khuyến nghị, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Kinh tế - Luật, (số 24), tr 254 – 266 28 Thủ tướng Chính phủ (2017), Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 06/02/2017 việc tăng cường công tác Thi hành án dân sự, Hà Nội 29 Đỗ Công Thức (2017), Pháp luật cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án, định dân sự, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Luật 30 Tổng cục Thi hành án dân (2017), Công văn số 3022/TCTHADS-NV1 ngày 15/8/2017 V/v hướng dẫn số nội dung liên quan đến triển khai Nghị số 42/2017/QH14, Hà Nội 31 Nguyễn Thu Trang, Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, https://luatduonggia.vn/xac-dinh-thoi-diem-chuyenquyen-so-huu-nha-o-va-quyen-su-dung-dat, Ngày cập nhật 09/6/2017 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Thi hành án dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 33 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1993), Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Hà Nội 34 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2004), Pháp lệnh Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 13/2004/PL-UBTNQH11 ngày 14 tháng 01 năm 2004 Thi hành án dân sự, Hà Nội 35 Viện kiểm sát nhân dân tối cao (2017), Tài liệu tập huấn công tác kiểm sát thi hành án dân sự, hành chính, Hà Nội ... kê biên 18 1.2.3 Những quy định pháp luật thi hành án dân kê biên nhà trường hợp cụ thể 22 Chương 2: KÊ BIÊN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN HUYỆN ĐỨC HỊA, TỈNH... HỊA, TỈNH LONG AN NHỮNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HỒN THI N PHÁP LUẬT VÀ TỔ CHỨC THỰC THI 38 2.1 Kê biên nhà theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An ... giá qui định pháp luật kê biên nhà theo pháp luật THADS thực tiễn áp dụng địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật tổ chức thực kê biên nhà - biện pháp cưỡng chế