Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 76 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
76
Dung lượng
778,1 KB
Nội dung
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN GỊ VẤP, TPHCM VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN Sinh viên thực hiện:Nguyễn Hoàng Tuấn Mã số sinh viên:08135109 Lớp: DH08TB Ngành: Quản lý thị trường bất động sản Tháng năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN HOÀNG TUẤN ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN GÒ VẤP, TPHCM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Giảng viên hướng dẫn: Th.S LÊ MỘNG TRIẾT (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) Tháng năm 2012 LỜI CẢM ƠN Thành kính ghi ơn sâu sắc đến Cha Mẹ sinh thành, dưỡng dục, nuôi dạy nên người thành viên gia đình tiếp sức cho vững tiến bước đường học vấn Xin chân thành cảm ơn: Qúy thầy cô Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm q báu cho chúng tơi suốt trình học tập trường Thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn và chỉnh sửa những thiếu sót của đề tài, những gợi mở cùng những định hướng quan trọng của thầy đã mở nhiều hướng nghiên cứu và giúp cho đề tài sâu sát với thực tế Cô Nguyễn Thị Lệ Hoa , cô Trần Thị Nam , chị Nguyễn Thị Minh Lan chun viên cơng tác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp hết sức tạo nhiều điều kiện và dành nhiều thời gian giúp tiếp cận thực tế công việc, truyền đạt nhiều kinh nghiệm thực tế cung cấp tư liệu cần thiết để tơi hồn thành báo cáo Cuối xin cảm ơn toàn thể bạn lớp DH08TB động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập trường XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN Nguyễn Hoàng Tuấn CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ :Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất TCĐC: Tổng cục địa BTNMT-STNMT: Bộ Tài Ngun-Mơi Trường, Sở Tài Nguyên-Môi Trường NĐ-TT-CT-HD-CV-QĐ: Nghị định-Thông tư-Chỉ thị-Hướng dẫn-Công vănQuyết định GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ-GCNQSHNƠ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ-SDĐ: Quyền sử dụng đất-Sử dụng đất DANH SÁCH BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Danh sách bảng: Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 33 Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng 34 Bảng 3: Biến động cấu đất đai từ năm 2005 – 2011 39 Bảng 4: Kết công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2007 – 2009 53 Bảng 5: Kết công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2010 – Qúy I năm 2012 55 Danh sách hình, sơ đồ Sơ đồ 1: Nội dung đăng ký bất động sản - Sơ đờ 2: Lợi ích hệ thống đăng ký bất động sản 15 Sơ đồ 3: Qúa trình cấp giấy chứng nhận 20 Sơ đờ 4: Sơ đồ Phòng Tài Ngun Mơi Trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 32 Sơ đồ 5: Hệ thống hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp - 44 Sơ đờ 6: Trình tự, thủ tục chi tiết của cấp giấy chứng nhận lần đầu 46 Sơ đờ 7: Trình tự, thủ tục chi tiết của cấp mới, cấp đổi và cấp lại - 48 Sơ đờ 8: Trình tự, thủ tục chi tiết của chỉnh lý biến động 50 Sơ đờ 9: Trình tự, thủ tục chi tiết của Giao dịch bảo đảm 52 TĨM TẮT Sinh viên: Nguyễn Hồng Tuấn, lớp DH08TB, khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: Đánh giá hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, TPHCM giải pháp hoàn thiện Giảng viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ mơn sách pháp luật, Quản lý đất đai bất động sản, trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Tóm tắt nội dung: Đất đai bất động sản tài sản đặc biệt có giá trị lớn xã hội, với việc phát triển kinh tế xã hội gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất, nhà ngày tăng, điều hình thành thị trường bất động sản ngày sôi động để đáp ứng nhu cầu xã hội Xuất phát từ yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân đưa nhiều sách, giải pháp phát triển thị trường bất động sản, giải pháp tăng cường xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản, tăng cường tính minh bạch thơng tin cho thị trường, đưa quy định đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận, quản lý nhà nước đất đai nhà ngày chặt chẽ qua thời kì Tuy nhiên cơng tác đăng ký bất động sản chưa đạt hiệu mong muốn thực tế cho thấy, làm tổ chức tốt công tác đăng ký bất động sản thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản, bảo đảm an toàn quyền, hạn chế tranh chấp gia tăng đầu tư xã hội, cần có đánh giá khách quan lại hệ thống để hoàn thiện hệ thống theo yêu cầu phát triển thị trường bất động sản xã hội Trên sở đó, đề tài thực nhằm mục tiêu: Nêu rõ tầm quan trọng hệ thống đăng ký bất động sản hoạt động đăng ký bất động sản, vai trò tác động hệ thống đăng ký bất động sản đến quyền nghĩa vụ người dân; Đánh giá thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp ; Đề xuất số biện pháp nhằm tăng hiệu hoạt động quan thực đăng ký bất động sản, cải tiến thủ tục, quy trình nhằm tăng đáp ứng nhu cầu niềm tin người dân vào hệ thống đăng ký nay, giúp người dân thực tốt quyền lợi thị trường bất động sản Bằng phương pháp điều tra, thống kê, tổng hợp, phân tích, chuyên gia Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung sau: Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Gò Vấp; Thực trạng cơng tác đăng ký bất động sản địa bàn quận Gò Vấp; Đánh giá kết công tác đăng ký bất động sản từ nằm 2007 – quý I năm 2012, tìm nguyên nhân, vướng mắc tồn công tác đăng ký đăng ký bất động sản tại; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký bất động sản Kết đề tài rút sau nghiên cứu đánh giá kết công tác đăng ký bất động sản địa bàn quận Gò Vấp giai đoạn 2007 – quý I năm 2012, nêu lên vướng mắc tồn đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác MỤC LỤC Đặt vấn đề .1 Phần Tổng quan tài liệu 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.2 Đăng ký quyền bất động sản 1.1.1.3 Khái niệm hệ thống đăng ký bất động sản phân loại hệ thống đăng ký bất động sản 12 1.1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.1.2.1 Các văn quy phạm pháp luật 15 1.1.2.2 Chế độ pháp lý bất động sản chứng thư pháp lý bất động sản 17 1.1.2.3 Mối quan hệ đăng ký quyền xác lập quyền bất động sản 19 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 20 1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 23 1.2.1 Đặc điểm tự nhiên 23 1.2.2 Đặc điểm kinh tế .25 1.2.3 Đặc điểm hạ tầng kỹ thuật – xã hội 26 1.3 Chức nhiệm vụ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp 28 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 32 1.4.1 Nội dung nghiên cứu .32 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 32 Phần Kết nghiên cứu .33 2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn 33 2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 33 2.1.2 Hiện trạng xây dựng, quản lý đô thị, bồi thường giải phóng mặt 35 2.1.3 Cơng tác theo dõi biến động đất đai 38 2.1.4 Công tác xây dựng sở liệu thông tin bất động sản quản lý hồ sơ lưu trữ .40 2.1.5 Việc ứng dụng tin học vào quản lý 43 2.2 Thực trạng công tác đăng ký bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp 44 2.2.1 Hệ thống hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp 44 2.2.2 Công tác tiếp nhận trả kết hồ sơ 45 2.2.3 Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký bất động sản 46 2.2.3.1 Cấp giấy chứng nhận lần đầu 46 2.2.3.2 Cấp mới,cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận 48 2.2.3.3 Cập nhập,chỉnh lý biến động giấy chứng nhận 50 2.2.3.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm 52 2.3 Đánh giá kết cơng tác đăng ký bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp 53 2.3.1 Kết giai đoạn từ năm 2007 – 2009 53 2.3.2 Kết giai đoạn năm 2009 – quý I năm 2012 .55 2.3.3 Đánh giá kết công tác đăng ký bất động sản qua năm 56 2.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký bất động sản .59 2.4.1 Hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 59 2.4.2 Tăng cường tính pháp lý thơng tin bất động sản hệ thống liệu lưu trữ .60 2.4.3 Mở rộng thông tin công khai cho người dân 61 2.4.4 Tăng cường thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 62 Kết luận - Kiến nghị 65 Kết luận 65 Kiến nghị 66 Tài liệu tham khảo 67 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn ĐẶT VẤN ĐỀ Sau 35 năm thực sách mở cửa kinh tế Việt Nam có bước tiến vượt bậc , từ nước nghèo lạc hậu nhiều mặt , Việt Nam ngày hội nhập với khu vực giới Năm 2007 Việt Nam đã thành viên thức cộng đồng kinh tế tồn cầu thơng qua đàm phán gia nhập Tổ chức thương mại giới, bước tiến với sách đổi mở cửa ngày cởi mở, ổn định trị, mơi trường sống an tồn, an ninh, nhờ Việt Nam trở thành quốc gia thu hút đầu tư nước mạnh mẽ, phát triển kinh tế hướng sang sản xuất dịch vụ từ kinh tế nông nghiệp truyền thống Cùng với phát triển kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển, đánh giá tốt tiềm Thị trường bất động sản kênh huy động đồng thời thúc đẩy trình khai thác vốn từ bất động sản qua hoạt động chấp nhằm bảo đảm khoản vay tín dụng qua hoạt động giao dịch bất động sản, nhiên để dễ dàng khai thác dòng vốn bất động sản cần phải có hệ thống đăng ký bất động sản – hệ thống thống nhất, hiệu minh bạch, hệ thống hoạt động dựa điều khoản pháp luật Nhà nước đăng ký, phương pháp (quy trình thực hiện) tác nghiệp cụ thể nhằm đạt tới mục đích ghi nhận thông tin người sử dụng/ sở hữu bất động sản, địa bất động sản, thông tin pháp lý nguồn gốc tạo lập bất động sản… Chính sách xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản triển khai nhanh chóng có tác động lớn tới đời sống kinh tế xã hội thời gian qua, nhiên việc triển khai hoạt động đăng ký bất động sản nhiều khó khăn vướng mắc, dù Nghị 07 Quốc hội khóa 12 nêu rõ “phấn đấu đến 2010 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất loại đất phạm vi toàn quốc” theo thống kê Bộ Tài nguyên Môi trường, số loại đất đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nông thôn tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đạt 85%, đất đô thị đạt 63%, đất chuyên dùng khoảng 60%, tỷ lệ tương đối thấp Việc triển khai dần bộc lộ nhiều khiếm khuyết như: lực quản lý yếu buông lõng, pháp luật bất động sản chưa thật đồng bộ, chồng chéo quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản, đầu đất đai nóng góp phần gây tượng bong bóng bất động sản, giá bất động sản vượt xa khung giá thực nó, việc sử dụng đất mang nặng tính bao cấp 2, người dân có nhu cầu khó tiếp cận với nhà ở, đối tượng có thu nhập thấp Gò vấp quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh, có tốc độ thị hóa cao, mật độ dân cư đơng đúc, q trình thị hóa làm đời sống nhân dân địa Lê Kiên, “Chưa thỏa mãn chuyện đất đai, môi trường”, Website: tuoitre.vn, truy cập ngày 14/06/2012, http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/496796/Chua-thoa-man-chuyen-dat-dai-moitruong.html Nam Anh, “Còn lãng phí lớn nguồn lực đất đai”, Website: http://giaothongvantai.com.vn, Cơ quan Bộ Giao Thông Vận Tải, http://giaothongvantai.com.vn/chinh-tri-xa-hoi/201203/Con-lang-philon-nguon-luc-dat-dai-35327/ Quang Minh, “Nhà cho người thu nhập thấp : Thất bại lớn”, Website: http://dddn.com.vn, Diễn đàn doanh nghiệp, http://dddn.com.vn/20110818024630777cat173/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap thatbai-lon.htm Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn bàn ngày nâng cao, kinh tế phát triển, bất động sản có giá trị gia tăng cao, nhiên mặt trái thị hóa thể rõ địa bàn tốc độ gia tăng học lớn, tình hình sử dụng, giao dịch chuyển nhượng đất đai nhà nhiều, phức tạp không quy định thời gian qua gây khó khăn cho cơng tác quản lý, chỉnh trang thị sau Nhìn chung, q trình thị hóa sang giai đọan phát triển theo chiều sâu, công tác quản lý nhà nước đất đai nhà địa bàn vào nề nếp, đội ngũ cán làm công tác địa chính, đăng ký bất đơng sản đào tạo, chun mơn trình độ ngày nâng cao Mặc dù năm gần đây, quận Gò Vấp đánh giá địa phương có nhiều tiến công tác đăng ký bất động sản, nhiên tồn tại, hạn chế chưa tháo gỡ Những khiếm khuyết, vướng mắc công tác đăng ký bất động sản làm ảnh hưởng tới hoạt động thị trường bất động sản quyền lợi hợp pháp của người dân Hướng tới nhu cầu cần xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản hiệu quả, cần có đánh giá nghiêm túc lại công tác bất động sản tại, xuất phát từ yêu cầu thực tiễn thực đề tài: Đánh giá hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, TPHCM giải pháp hồn thiện Mục tiêu nghiên cứu • Nêu rõ tầm quan trọng hệ thống đăng ký đất đai bất động sản, vai trò tác động hệ thống đến quyền nghĩa vụ người dân • Đánh giá thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp • Đề xuất số biện pháp nhằm tăng hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò vấp Đối tượng nghiên cứu • Tìm hiểu pháp luật đăng ký bất động sản, chế độ pháp lý bất động sản, xác lập quyền nhằm chứng nhận quyền người sử dụng/ sở hữu bất động sản làm sở cấp giấy chứng nhận • Bên cạnh tìm hiểu chức năng, nhiệm vụ quyền hạn tổ chức làm nhiệm vụ đăng ký bất động sản theo luật định, phạm vi hoạt động tổ chức thông qua văn quy định chức chúng • Nghiên cứu thực trạng đăng ký bất động sản cho hộ gia đình,cá nhân địa bàn quận Gò Vấp Phạm vi nghiên cứu • Phạm vi thời gian: từ năm 2007 đến năm quý I năm 2012 • Phạm vi khơng gian: ranh giới hành quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản - Đăng ký xóa chấp 4405 Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký chấp 4405 10 SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn 4536 4536 7564 7542 Qua bảng kết công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2007 – 2009, khối lượng công việc lớn, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, đăng ký chuyển dịch bất động sản, chấp bất động sản năm 2007 2008 Năm 2009, lượng hồ sơ tiếp nhận bị sụt giảm nhiều, điều tác động khủng hoảng kinh tế toàn cầu tới thị trường bất động sản nước, ảnh hướng đáng kể tới khối lượng giao dịch thị trường bất động sản năm 2009, số liệu thống kê cho thấy lượng giao dịch bất động sản năm 2009 giảm khoảng 60% so với năm 2007 2008 Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm thực tốt qua năm, hồ sơ trả trễ hẹn không đủ điều kiện Cơ chế cửa, dấu tiếp nhận trao trả hồ sơ thực Văn phòng HĐND-UBND Quận Tuy nhiên lượng hồ sơ chưa hoàn thành năm nhiều, chưa đảm bảo thời gian hẹn khiến cho hồ sơ tồn đọng lại nhiều Nguyên nhân chậm trễ xuất phát từ yếu tố chủ quan Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khách quan như: pháp luật quy định đăng ký bất động sản thay đổi có lúc việc đăng ký cấp giấy chứng nhận phải tạm dừng chờ hướng dẫn, việc chậm trễ khâu xác định nghĩa vụ tài Chi cục thuế xuất phát từ quy định chưa rõ ràng hướng dẫn chậm từ sở chuyên môn… Công tác đăng ký bất động sản gặp nhiều trở ngại tình hình kinh tế xã hội có thay đổi nhanh chóng q trình thị hóa việc xây dựng dự án quan trọng thành phố Quận, dự án chiếm nhiều đất dự án đường 60 m, nâng cấp đường Phạm Văn Bạch, nâng cấp xi măng hóa hẻm, dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài, dự án Tham Lương – Bến Cát – Rạch nước lên, dự án xây dựng Uỷ ban nhân dân phường… Ngồi phải khắc phục phân lơ hộ lẻ tự phát khắc phục phân lô hộ lẽ mà chủ đầu tư làm sai quy hoạch duyệt, trường hợp xem xét cấp giấy chứng nhận nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân dựa tình trạng khắc phục vi phạm tình hình thực tế dự án Về chế hoạt động : theo TTLT số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ban hành ngày 31/12/2004 Trong giai đoạn 2007 – 2009, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp thực trình tự , thủ tục đăng ký bất động sản theo Quyết định 54/2007QĐUBND Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30 tháng 03 năm 2007 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở , Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở , Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định chủ yếu hướng dẫn trình tự thủ tục Nghị định 181/204/NĐ-CP Nghị định 90/2006/NĐCP Năm 2008, Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp ban hành “Quyết định 5538/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 phân công quy định trách nhiệm thực công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Gò Vấp” , việc tiếp nhận – thụ lý – hoàn trả hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chuyển sang cho Phòng Tài Trang 54 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hồng Tuấn Ngun Mơi Trường , Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực nhiệm vụ đăng ký biến động QSDĐ, đăng ký chấp xóa chấp,lập hồ sơ địa chính, quản lý hồ sơ lưu trữ cấp Giấy chứng nhận hồ sơ liên quan 2.3.2 Kết giai đoạn năm 2010 – quý I năm 2012 Bảng Kết công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2010 – Qúy I năm 2012 48 (Đơn vị: Hồ sơ) 2010 2011 Qúy 2012 Loại cơng việc Tiếp Hồn Tiếp Hoàn Tiếp Hoàn nhận thành nhận thành nhận thành Cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu 5006 3830 5296 4454 813 727 - Có tài sản gắn với đất 457 518 463 65 40 - Khơng có tài sản gắn 539 407 với đất - Lượng hồ sơ không đủ điều kiện Cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ - Cấp đổi,cấp lại 776 684 1522 1383 673 504 - Cấp GCN công nhận 477 424 558 528 159 131 tài sản đất - Cấp GCN chuyển 1177 1128 971 940 291 259 quyền tách - Cấp GCN chuyển 7662 7172 6697 6429 1828 1426 quyền trọn Đăng ký Cập nhập GCN - Cập nhập GCN chuyển quyền - Cập nhập GCN công nhận tài sản đất - Cập nhập biến động( đính chính, xóa nợ, phiếu chuyển) Đăng ký giao dịch bảo đảm - Thế chấp - Xóa chấp 48 782 763 2056 1954 620 543 536 519 206 176 1208 1192 1263 1239 417 375 7978 6731 7978 6731 7349 7349 7476 7476 1688 1946 1688 1946 Báo cáo công tác của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp năm 2007 - 2009 Trang 55 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hồng Tuấn Qua bảng kết cơng tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2010 – Qúy I năm 2012, khối lượng hồ sơ tiếp nhận lớn, điều cho thấy công tác đăng ký đăng ký bất động sản qua năm tạo niềm tin đáng kể cho người dân, hồ sơ thủ tục nhanh chóng hơn, nhiên nhìn lại lượng hồ sơ khơng hồn thành khơng nhỏ 1258 năm 2010 khoảng 900 hồ sơ năm 2011, điều xuất phát từ hồ sơ có nguồn gốc phức tạp, có tranh chấp thời gian bổ sung xác minh kéo dài Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm qua năm cơng tác hồn thành xuất sắc, lượng hồ sơ tiếp nhận phải thụ lý nhiều, thời gian thụ lý từ ngày truớc ngày đảm bảo cơng việc thời gian hồn thành, cơng tác hồ sơ trả trể hẹn Trong giao đoạn này, pháp luật đăng ký bất động sản ổn định hoàn thiện hơn, tăng cường ứng dụng công nghệ tin học nhằm đại hóa cơng tác chun mơn văn phòng, hoạt động đăng ký tăng hiệu qua năm gần Về chế hoạt động: theo Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV thay TTLT số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ Bộ Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế chế tài Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 2010 – Qúy I năm 2012, trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản thực theo 88/2009/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 10 năm 2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Hướng dẫn liên sở xây dựng – tài nguyên môi trường số 5144/HD-LS ngày 30/6/2010 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với trường hợp sai phép ,xây không phép, phân loại nhà dân dụng, cấp giấy chứng nhận trường hợp nhận chuyển nhượng 2.3.3 Đánh giá kết công tác đăng ký bất động sản qua năm Căn tài liệu bần đồ địa chính, năm 2006 tồn quận Gò Vấp có 97.326 đất, đến qua trình quản lý sử dụng, việc thực quyền người sử dụng đất phát sinh hợp thửa, tách thửa… tổng số cập nhập quản lý tính đến quý I năm 2012 118.015 thửa( số phát sinh tách chuyển nhượng 17.677 thửa), có 1025 đất tổ chức sử dụng Trước năm 2001, công tác cấp giấy chứng nhận đất đất chuyên dung thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Từ năm 2001 -2004, Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp thực cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ, Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000, Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày 6/1/2003 Quyết định 90/2004/QĐ-UB ngày 9/4/2004 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh , trọng tâm cơng tác cấp giấy chứng nhận đại trà vào năm 2003.Từ sau ngày 1/7/2004 ( ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) công tác cấp giấy chứng nhận thực theo Luật đất đai 2003 , Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/20004, Luật nhà 2005 , Nghị định 90/2006NĐ-CP ngày 6/9/2006, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Theo số liệu thống kê, đến Qúy I năm 2012, quận Gò Vấp cấp 132.000 giấy chứng nhận ( cấp 94.174) cho đối tượng sử dụng đất hộ gia đình,cá Trang 56 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn nhân ,cộng đồng dân cư; 165 giấy chứng nhận cấp cho đối tượng sử dụng đất tổ chức ( thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân thành phố) Về việc cấp giấy chứng nhận cho dự án phát triển nhà ở, địa bàn quận Gò Vấp có 50 dự án phát triển nhà ở,trong có 78 dự án hồn thành việc cấp giấy chứng nhận cho người mua đất, nhà dự án dự án vừa cấp giấy chứng nhận cho toàn khu (Dự án chung cư Z751 - Hà Đơ) Hiện 41 dự án triển khai thực hiện, 34 dự án chung cư, nhà cao tầng với tổng số 10.649 hộ chung cư 153 nhà liên kế, theo tiến độ cam kết chủ đầu tư, dự báo năm 2012 cấp 1033 giấy chứng nhận cho trường hợp mua nhà dự án nêu Kết cấp giấy chứng nhận nỗ lực đội ngũ cán bộ, chuyên viên làm việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp Thủ tục tiếp nhập giải hồ sơ hồn chỉnh, chuẩn hóa, cải tiến rút ngắn thời gian nên hạn chế tối đa phiền hà cho tổ chức công dân có nhu cầu liên hệ cơng tác, linh động tăng cường thời gian làm việc sau hành chính, động viên cán thụ lý hồ sơ làm việc giải hồ sơ tồn đọng vào thứ chủ nhật tuần Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp ln trì định kỳ việc thăm dò ý kiến nhận xét người dân dịch vụ hành phận tiếp nhận giao trả hồ sơ, đa số ý kiến đánh giá cao thái độ phục vụ vui vẽ, tận tình hướng dẫn rõ ràng cán Văn phòng Thuận lợi • Hiện lập xong đồ địa chính, cơng cụ hữu hiệu để Nhà nước thực quản lý đất đai cấp Giấy chứng nhận; • Hệ thống quản lý lưu trữ hồ sơ xây dựng chuyên nghiệp hơn, quản lý chặt chẽ hồ sơ gốc lưu trữ, thông tin quan trọng phục vụ công tác quản lý Nhà nước bất động sản địa bàn quận, làm tốt cơng tác nên thời gian lục hồ sơ gốc đối chiếu hồ sơ gốc thời gian trước • Hồ sơ địa hồ sơ nhà quản lý cập nhập liên tục, chưa thức có hồ sơ nhà ở, Văn phòng quản lý hiệu hồ sơ nhà cơng trình đất q trình đăng ký năm qua, thơng tin đảm bảo tính xác đầy đủ theo quy định giúp thực cơng tác cung cấp thơng tin nhanh chóng xác cho quan Nhà nước người dân có nhu cầu thơng tin bất động sản thức • Trình độ chun mơn cán thụ lý hồ sơ nâng cao qua chương trình tập huấn chung Thành phố qua việc khuyến khích cán viên chức tham gia lớp học liên quan đến công việc thực nhằm tự trao dồi nghiệp vụ thân • Quy định pháp luật đăng ký bất động sản ngày đầy đủ, cụ thể tạo hành lang pháp lý thơng thống cho cán người dân dễ dàng thực quyền nghĩa vụ • Cơng tác phổ biến quy hoạch sử dụng đất , thủ tục hành trình tự thủ tục đăng ký bất động sản triển khai tốt địa bàn Quận, việc công khai đồ quy hoạch, thủ tục, quy định liên quan niêm yết công khai Trang 57 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn website Uỷ ban nhân dân Quận, thơng tin thủ tục Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân phường tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận trình tự thủ tục Khó khăn, vướng mắc • Pháp luật cấp giấy thời gian vừa qua có nhiều thay đổi khiến cho việc tổ chức công tác đăng ký bất động sản phải thay đổi theo quy định mới, việc nhiều ảnh hưởng tới cơng việc chung Văn phòng Pháp luật bất động sản chưa thật ổn định, phân tán nhiều luật chuyên ngành điều chỉnh riêng loại bất động sản bất động sản thực thể không tách rời khơng thực tế, tính pháp lý thơng tin bất động sản hệ thống sổ sách lưu trữ, sổ sách đăng ký bất động sản chưa quy định cụ thể tính pháp lý thơng tin giấy chứng nhận • Cơ chế cung cấp thông tin pháp lý bất động sản cho người dân có nhu cầu chưa thuận lợi(ngoại trừ cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất tiếp cận tự văn phòng khơng thu phí người dân), quy định khắc khe cung cấp thông tin pháp lý bất động sản cho người dân chủ bất động sản, thiếu chế cung cấp thơng tin mà làm giảm tính minh bạch tính thống thông tin pháp lý thị trường bất động sản, điều làm giảm hiệu thị trường bất động sản đồng thời chưa khai thác hết lực cung cấp dịch vụ cơng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nay; • Quá trình sử dụng đất người dân có nhiều phát sinh như: trường hợp sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà khơng có giấy tờ quy định khoản Điều 50 Luật đất đai 2003 mà không phù hợp với quy hoạch xét duyệt; trường hợp sử dụng nhà có nguồn gốc hóa giá, chuyển nhượng qua nhiều người phát sinh diện tích chênh lệch tăng ngồi diện tích cơng nhận hồ sơ hóa giá chờ hướng dẫn Bộ Tài Chính; trường hợp nhận chuyển nhượng nhà đất sau ngày 1/7/2004 diện tích khuôn viên trạng phát sinh tăng so với hợp đồng chuyển nhượng cơng chứng; • Nghị định 88/2009/NĐ-CP cho phép hợp thức hóa trường hợp mua bán nhà đất giấy tay (không công chứng hợp đồng) trước 1/7/2006, nhiên quận Gò Vấp hợp thức hóa cho trường hợp mua bán giấy tay trước 1/7/2004 • Nhiều trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận nguồn gốc tài sản phức tạp, thời gian dài để xác minh bổ túc hồ sơ, trường hợp bổ túc kéo dài thường thiếu giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất, nguồn gốc tạo lập nhà; trường hợp thừa kế phức tạp tranh chấp hay yếu tố đồng thừa kế nước khiến cho cán thụ lý thường nhiều thời gian cho việc hướng dẫn bổ sung hồ sơ; • Các khu nhà quân nhân đơn vị quân đội thực chưa bàn giao cho địa phương quản lý; thực theo văn hướng dẫn sở ngành; công văn 6449/SXD-CCQNĐ ngvày 16/9/2008 Sở Xây Dựng, Công văn số 7978/TNMT-ĐKKTĐ ngày 25/11/2010 Sở Tài Nguyên Trang 58 Ngành Quản lý thị trường bất động sản • • • • SVTH: Nguyễn Hồng Tuấn Mơi Trường …Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp có cơng văn 1078/UBND ngày 10/11/2008 việc ngưng tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có nguồn gốc đất quân đội chưa bàn giao Hiện tiếp nhận bàn giao 8/17 khu nhà gia đình quân nhân đơn vị quân đội bàn giao, trường hợp chưa bàn giao cho địa phương quản lý dẫn đến trường hợp sử dụng đất khu vực chưa xem xét cấp giấy chứng nhận gây ảnh hưởng đến quyền lợi đáng người dân, cơng văn xin hướng dẫn chưa nhận đạo giải quyết; Công tác giải hồ sơ khiếu nại thường cán thụ lý phụ trách,tình trạng vừa tập trung giải đơn thư khiếu nại vừa phải hồn thành khối lượng cơng việc lớn từ Văn phòng nên gây khó khăn thời gian sức lực, hậu cơng việc chun mơn khó kịp theo tiến độ quy định; Việc liên thông hồ sơ công tác đăng ký bất động sản chưa thực đạt hiệu tốt, hồ sơ thường trễ so với thời gian quy định khâu thẩm tra xác minh Uỷ ban nhân dân phường khâu xác định nghĩa vụ tài từ Chi cục thuế, điều làm tăng thêm thời gian thụ lý hồ sơ Việc xin hướng dẫn giải trường hợp phức tạp từ sở ngành thường nhiều thời gian để nhận công văn trả lời, hồ sơ liên quan phải tạm dừng thụ lý nhận hướng dẫn thi hành, điển hình trường hợp tính giá trị đất vượt hạn mức hay trường hợp mua bán hóa giá nhà phát sinh thêm diện tích chênh lệch, trường hợp đất nguôn gốc quân đội chưa bàn giao… Phần mềm quản lý sở liệu đất đai chưa đủ khả quản lý tất liệu cần thiết cần cải tiến nhiều nữa, việc quản lý, khai thác thơng tin đất đai nhiều hạn chế, đặc biệt vấn đề thời gian truy xuất liệu 2.4 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký bất động sản Dựa kết áp dụng pháp luật thực chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, nhìn chung cơng tác đăng ký địa bàn có nhiều tiến theo thời gian, chuyên nghiệp minh bạch công tác đăng ký bất động sản ngày tiến thể xu hướng phát triển tất yếu lĩnh vực đăng ký bất động sản theo hướng đại, đơn giản hiệu Trong xu phát triển này, hệ thống đăng ký nói chung Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp tồn vướng mắc cần khắc phục, đề tài đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu khai thác tốt tiềm quan sau 2.4.1 Hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Pháp luật bất động sản nói riêng quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đăng ký bất động sản nói chung phân tán, thay đổi nhanh chóng, thiếu tính tập trung đồng cần thiết nhằm giảm tối đa chồng chéo rườm rà thủ tục Do đó, cần có luật riêng thống điều chỉnh tác nghiệp hệ thống Trang 59 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn đăng ký bất động sản nay, hướng tới hệ thống chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ cơng chất lượng, cần nghiên cứu nhanh chóng thông qua Luật Đăng ký bất động sản nhằm tạo sở vững để phát triển hệ thống đăng ký bất động sản 2.4.2 Tăng cường tính pháp lý thông tin bất động sản hệ thống liệu lưu trữ Tính pháp lý thơng tin bất động sản sở liệu lưu trữ câu hỏi lớn Câu hỏi được đặt về tính pháp lý của bất động sản được đăng ký : Liệu giấy chứng nhận có phải là cứ nhất cho việc thự c hiện các quyền đối với bất động sản ? Các thông tin về bất động sản đã được đăng ký hệ thống có giá trị thế nào? “Thực tiễn chứng minh việc người dân tin tưởng vào Giấy chứng nhận xác lập, thực giao dịch bất động sản dẫn đến hệ như: bên bán, bên vay vốn làm Giấy chứng nhận giả, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản người khác bên mua trốn thuế, không thực đăng ký sang tên… Điều dẫn đến bất ổn giao dịch dân sự, thương mại, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích người dân” 49 Hệ thống thơng tin pháp lý bất động sản chưa hoàn thiện, thiếu thống thiếu động không cập nhập thường xuyên, liệu đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện khơng thể liên thơng trực tiếp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hệ thống phần mềm tin học ứng dụng quản lý lĩnh vực thiếu yếu (hiện Thành phố Hồ Chí Minh thí điểm ứng dụng phần mềm HCM’s Land để phục vụ công tác liên thông thông tin liệu bất động sản toàn thành phố, hệ thống tiếp tục hoàn thiện đầy đủ tiếp tục đồng hóa liệu pháp lý bất động sản) Thông tin bất động sản giấy chứng nhận thông tin bất động sản hệ thống sổ sách đăng ký bất động sản ( tạm gọi sổ đăng ký bất động sản ) phải thống yêu cầu bắt buộc trình đăng ký cấp giấy chứng nhận Vậy quy định thông tin giấy chứng nhận thông tin pháp lý cao chưa phù hợp với thực tế, trường hợp người dân giấy chứng nhận đăng ký cấp lại giấy chứng nhận thơng tin giấy chứng nhận phải lấy từ hồ sơ gốc lưu trữ hệ thống, giấy chứng nhận cấp bị hồ sơ gốc Vì khơng thể nói thơng tin hệ thống đăng ký hay giấy chứng nhận có tính pháp lý Nếu thiết lập tính pháp lý thơng tin sổ đăng ký bất động sản pháp lý gốc thông tin pháp lý giấy chứng nhận pháp lý cấp cho người dân nhằm chứng minh bất động sản đăng ký hệ thống khuyến khích người dân tìm hiểu thông tin bất động sản quan đăng ký trước thực giao dịch, điều có nghĩa cần có thêm chế cho phép người dân tiếp cận với Hồng Thúy, “ Dự thảo luật đăng ký bất động sản : giấy hay sổ quan trọng hơn?”, Website: Cổng thông tin Bộ Tư pháp, http://dddn.com.vn/2008101414282166cat103/du-an-luat-dang-ky-batdong-san-giay-va-so-cai-nao-quan-trong-hon.htm 49 Trang 60 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn thông tin pháp lý bất động sản hệ thống phải đảm bảo yêu cầu bảo mật thông tin cá nhân nhân dân 2.4.3 Mở rộng thông tin công khai cho người dân Hệ thống đăng ký bất động sản nước ta chũ yếu tập trung cho mục tiêu quản lý hành Nhà nước lĩnh vực này, chưa trọng nhiều đến yếu tố cơng khai thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản để phục vụ thị trường, việc không mở rộng thông tin cho người dân tiếp cận làm giảm hiệu hoạt động quan đăng ký bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu tiếp cận thơng tin pháp lý quy thị trường bất động sản Hiện có chủ thể sử dụng/ sở hữu bất động sản, quan Nhà nước người có liên quan (trường hợp mua nhà, đất có giấy tờ đặt cọc hợp đồng) khai thác lý lịch tư pháp bất động sản Những người không liên quan không để tiếp cận thông tin Thông tin pháp lý bất động sản khơng cung cấp rộng rãi sách bảo mật thông tin cá nhân nhân dân, điều cần thiết nhằm đảm bảo ổn định, tránh thông tin cá nhân bị lợi dụng vào mục đích xấu Tuy nhiên, khơng thể bảo mật tuyệt đối thông tin được, nhu cầu thơng tin phục vụ cho mục đích đáng nhân dân không quan đáng tin cậy cung cấp mà cụ thể quan thực chức đăng ký bất động sản tình trạng cân thơng tin ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản Nếu việc đăng ký bất động sản mang ý nghĩa xác định chủ quyền bất động sản mặc định đăng ký việc cơng bố quyền hợp pháp bất động sản xác lập cho chủ thể thực đăng ký bất động sản đăng ký coi người biết Theo công văn 226/TCQLĐĐ-CĐKTK 50 ngày 14/3/2012 hướng dẫn công khai cung cấp thông tin từ sở liệu đất đai Tổng cục quản lý đất đai, hướng dẫn việc cung cấp thông tin đất đai từ sở liệu đất đai để áp dụng tạm thời tỉnh thực Dự án VLAP Theo nội dung cơng văn địa phương xây dựng xong sở liệu đất đai, việc cung cấp thơng tin tiến hành sau: a) Trường hợp công khai tra cứu trực tuyến mạng internet, thông tin công khai tra cứu tự gồm: - Thông tin đất: số hiệu thửa, số hiệu tờ đồ địa chính; diện tích; mục đích sử dụng đất giao, thuê Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đăng ký hay chưa đăng ký; cấp Giấy chứng nhận hay chưa cấp Giấy chứng nhận - Thông tin quy hoạch sử dụng đất nhà nước xét duyệt gồm: sơ đồ không gian quy hoạch khu vực có đất; mục đích sử dụng đất theo quy hoạch b) Trường hợp cung cấp thông tin đất theo u cầu loại thơng tin cung cấp sau: (i) Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật cung cấp tồn thơng tin đất thuộc quyền sử dụng Công văn số 226/ TCQLĐĐ-CĐKTK, Website: tổng cục quản lý đất đai, http://www.gdla.gov.vn/administrator/components/com_vanban/upload_vanban/201203191425140.Vi sio-C%20dat%20dai.pdf 50 Trang 61 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn thông tin tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu đăng ký có sở liệu đất đai (ii) Các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu cung cấp thông tin trạng đất tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sử dụng, sở hữu gồm: - Số hiệu thửa, số hiệu tờ đồ địa chính; - Ranh giới thửa; - Diện tích thửa; - Tên người sử dụng đất tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ thông tin giấy tờ pháp nhân nhân thân địa người sử dụng đất; tên người sử dụng đất đơn vị quốc phòng, an ninh); - Hình thức sử dụng đất riêng, chung; - Mục đích sử dụng đất; - Thời hạn sử dụng đất; - Nguồn gốc sử dụng đất; - Hạn chế quyền sử dụng đất; - Thông tin quy hoạch sử dụng đất; - Nghĩa vụ tài chính; - Giá đất; - Thơng tin tài sản gắn liền với đất; - Nội dung đăng ký chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Trong chờ ban hành văn quy phạm pháp luật để quy định thống vấn đề cung cấp thông tin, Công văn 226/TCQLĐĐ-CĐKTK mở quy định cần thiết quan trọng việc cung cấp thông tin pháp lý cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, công văn áp dụng cho tỉnh thực VLAP: Hà Nội, Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Vĩnh Long Bến Tre Đề tài cho quy định Công văn 226/TCQLĐĐCĐKTK nên áp dụng rộng rãi nữa, thị trường bất động sản quan trọng TP.HCM , trường hợp địa phương chưa xây dựng xong sở liệu đất đai nên cung cấp thông tin dạng văn cung cấp thông tin pháp lý bất động sản cho đối tượng cho nhu cầu Điều làm cho thông tin thị trường bất động sản quy, phong phú dễ dàng tiếp cận nhờ thông tin tra cứu tự mang tính xác pháp lý bất động sản từ quan đáng tin cậy cung cấp Một chế cung cấp thơng tin hiệu khuyến khích tạo thuận lợi cao cho người dân tiếp cận thông tin đồng thời tạo niềm tin cho người dân vào hệ thống đăng ký bất động sản – hệ thống phải gần gũi, thân thiện cung cấp dịch vụ công chất lượng nhằm tạo thị trường bất động sản minh bạch, an toàn giao dịch, đáng tin cậy pháp lý để hướng đến thị trường bất động sản lành mạnh bền vững 2.4.4 Tăng cường thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơ quan thực chức đăng ký bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp, quan đơn vị nghiệp công lập, có chức tổ chức thực đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Trang 62 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng quản lý hồ sơ địa theo quy định pháp luật Đối với cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài Ngun Mơi Trường cấp huyện, thành lập theo đề nghị Trưởng phòng Tài ngun mơi trường Trưởng phòng Nội vụ Về tổ chức, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phụ thuộc nhiều vào cấu tổ chức Phòng Tài Ngun Mơi Trường cấp huyện, giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thường Trưởng phòng Tài Ngun Mơi Trường hay phó phòng kiêm nhiệm, chưa có tính tách biệt hoạt động quản lý nhà nước hoạt động tác nghiệp đăng ký lĩnh vực hành cơng 51 tính chất dịch vụ cơng khơng rõ ràng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện dừng lại đăng ký cập nhập, chỉnh lý biến động đăng ký giao dịch bảo đảm, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc quan hành Uỷ ban nhân dân cấp huyện, giấy chứng nhận chứng thư pháp lý quyền bất động sản đồng thời định mang tính xác lập quyền bất động sản Quy định làm cho hoạt động đăng ký bất động sản Văn chia làm mảng thực thủ tục đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực tiếp thực thuộc thẩm quyền làm đầu mối giúp quan quản lý nhà nước thực thủ tục thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp huyện Để tăng hiệu góp phần cải cách thủ tục hành chính, đề tài đưa giải pháp tăng tăng cường thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nay, cụ thể nên tách bạch hoạt động quản lý hành hoạt động đăng ký bất động sản 52 ra, phải xem hoạt động đăng ký hoạt động chuyên nghiệp viên chức nhà nước - loại dịch vụ nhà chức trách công, làm rõ tính dịch vụ cơng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việc tách bạch hoạt động quản lý hành hoạt động đăng ký bất động sản theo khuynh hướng sau: • Hoạt động quản lý nhà nước đất đai Nhà nước trao quyền sử dụng đất hình thức giao, cho thuê,công nhận quyền sử dụng đất giữ nguyên, hình thức xác lập quyền Nhà nước người sử dụng đất, điều hoàn toàn phù hợp với quy định sở hữu toàn dân đất đai, nhiên quan hành có thẩm quyền trao quyền lần đầu khơng thực trao quyền lần • Hoạt động đăng ký bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tăng cường sau: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, đăng ký chỉnh lý biến động, công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm Căn vào hình thức trao quyền sử dụng đất Nhà nước, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc chứng nhận quyền dựa “Khái quát thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số địa phương”, Website Bộ Tư pháp, http://moj.gov.vn/ct/tintuc/lists/nghin%20cu%20trao%20i/view_detail.aspx?ItemID=4361 52 Nguyễn Duy Cân, “Pháp luật đăng ký bất động sản ”, Website đồn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, http://www.hcmcbar.org/NewsDetail.aspx?CatPK=4&NewsPK=90 51 Trang 63 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn xác lập quyền Các sau thiết lập có giá trị lâu dài, trường hợp phát sinh quyền sử dụng đất sau không cần xác lập hay định công nhận lại quan hành nữa, biến động cấp giấy chứng nhận có liên quan tới đất đai có xác lập quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực Tất nhiên, nhà chức trách hành thiết lập hệ thống quan quản lý nhà nước mạng lưới văn phòng đăng ký Song, hệ thống nên giao chức điều hồ, phối hợp, giám sát khơng trực tiếp thực việc đăng ký 53 Việc tăng cường thẩm quyền, tách hoạt động đăng ký bất động sản cấp giấy chứng nhận độc lập với hoạt động quản lý hành làm tăng hiệu hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, giúp thời gian giải thủ tục hành nhanh hơn, tiết kiệm thời gian, tài người dân ngân sách Nhà nước Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/8664/Dang-ky-bat-dong-san-tai-Viet-Namcac-van-de-ly-luan-va-thuc-tien 53 Trang 64 Ngành Quản lý thị trường bất động sản Kết luận SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2007 – quý I năm 2012 cho thấy hiệu cơng tác quận Gò Vấp có nhiều tiến bộ, kết cấp giấy chứng nhận ,đăng ký biến động năm tăng so với kỳ năm trước đó, thành việc hồn chỉnh thủ tục, trình tự, quy trình tiếp nhận giải hồ sơ Giai đoạn 2007 – quý I năm 2012 giai đoạn có nhiều thay đổi quy định pháp luật liên quan đến công tác đăng ký bất động sản, điều cho thấy q trình hồn thiện pháp luật lĩnh vực diễn liên tục nhằm đáp ứng tốt nhu cầu xã hội Hệ thống đăng ký bất đợng sản hiện tại địa bàn quận Gò Vấp vẫn chưa phát huy hết được lực của hệ thống này, còn nhiều khó khăn vướng mắc, bất cập phát sinh thực tiễn đăng ký, xuất phát từ những bấp cập quy định hiện hành Thực tế cho thấy Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực hiện được quy định là đơn vị sự nghiệp cung cấp các dịc h vụ công về đăng ký bất động sản , quy định hiện chưa cho phép quan này có sự độc lập đáng kể để thực hiện chức của mình , vẫn còn trộn lẫn nhiều với quản lý hành chính và còn phụ thuộc vào các quan quản lý đất đai trực thuộc Do đó, cần có những đổi mới về lĩnh vực đăng ký bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế hướng tới thống nhất mô hình quản lý và đăng ký bất động sản , thủ tục hành chính đơn giản tại mợt quan nhất Nhìn lại kết công tác đăng ký bất động sản địa bàn quận Gò Vấp, thấy địa phương có nhiều tiến cơng tác đăng ký bất động sản cho thấy lĩnh vực ngày quan tâm đầu tư nhà nước, lượng giấy chứng nhận cấp giai đoạn 2000 – 2011 khoảng 100000, lượng bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận khoảng 15000 bất động sản, chưa tính dự án phát sinh sau địa bàn quận Những kết nổ lực tập thể cán công nhân viên làm công tác đăng ký này, góp phần ổn định thị trường bất động sản địa bàn quận, tăng ngân sách nhà nước hạn chế tình trạng chuyển nhượng bất động sản thị trường phi thức Tuy nhiên, số vướng mắc công tác đăng ký bất động sản là: chưa cấp giấy chứng nhận cho trường hợp thiếu giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất, tạo lập nhà, trường hợp đất có nguồn gốc quân đội chưa giao cho địa phương quản lý, công văn xin hướng dẫn từ sở ngành phải chờ trả lời hướng dẫn, trường hợp liên quan đến viêc chờ xác định nghĩa vụ tài chính… Tóm lại cơng tác đăng ký bất động sản dịa bàn quận vào ổn định, đáp ứng nhu cầu thiết thực nhân dân, quản lý ngày chặt chẽ sát lĩnh vực với kết công tác địa bàn quận qua năm học quan trọng nhằm ngày hồn thiện cơng tác này, giúp định hình xây dựng hệ thống ký bất động sản đại hiệu Trang 65 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn Kiến nghị Trên sở phân tích thực trạng cơng tác đăng ký bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, đề tài đề xuất số kiến nghị sau: • Về nhân sự, nên tăng cường thêm nhân cho Văn phòng lượng hồ sơ cơng việc phải giải lớn đại bàn, vận động hỗ trợ cán viên chức tham gia lớp học cao trình độ kỹ nghiệp vụ, đồng thời có phương hướng luân chuyển cán Văn phòng cán địa phường hợp lý nhằm đảm bảo hiệu cơng việc • Tăng cường chế theo dõi thời gian giải hồ sơ Uỷ ban nhân dân phường, quan thuế, quan liên quan khác làm sở đánh giá toàn diện thời gian giải hồ sơ nâng cao hiệu cho công tác đăng ký bất động sản , tránh tình trạng hồ sơ qua thời gian làm việc quan phối hợp chậm trễ chuyển lên cho Văn phòng tiếp tục thực thụ lý • Tăng cường hồn thiện việc đồng hóa liệu bất động sản qua năm vào phần mềm HCM’s Land để nhanh chóng kết nối thông tin với cổng thông tin thành phố, cải tiến số chức HCM’s Land để tạo thuận lợi tối đa cho người sử dụng • Nhanh chóng chuyển dần sang sử dụng ViLIS cơng việc thay cho phần mềm tự viết trước Văn phòng, việc chuyển đổi khó khăn thời gian đầu thói quen phần mềm cũ • Cần xin ý kiến đạo sở ngành để có phương hướng giải trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà đất giấy tay trước 1/7/2006 mà không công chứng theo quy định nhằm bảo đảm quyền lợi người dân • Tăng cường chăm lo đời sống vật chất tinh thần cán viên chức, nâng cao tinh thần trách nhiệm cán công nhân viên, hướng tới xây dựng môi trường làm việc động, trách nhiệm, chuyên nghiệp • Tiếp tục thực cải cách hành chính,cải cách trình tự thủ tục đăng ký • Cần có nghiên cứu sâu rộng vĩ mơ hơn, hướng tới việc xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản chuyên nghiệp, đại, đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, đề tài dừng lại phân tích hệ thống đăng ký bất động sản cấp huyện mà trọng tâm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện địa bàn quận Gò Vấp – địa phương có nhiều tiến cơng tác đăng ký bất động sản năm qua, qua đưa đề xuất, giải pháp để hồn thiện cơng tác đăng ký bất động sản nay, hệ thống công cụ quản lý hữu hiệu Nhà nước mà cơng cụ quan trọng đáp ứng nhu cầu đặc biệt thị trường bất động sản, việc xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản công việc phức tạp ảnh hưởng sâu sắc đến nhiều khái cạnh xã hội Trang 66 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn Tài liệu tham khảo • Báo cáo tổng kết các năm của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khoảng thời gian từ 2007 – quý I 2012 • Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội địa bàn quận Gò Vấp từ năm 2008 đến 2011 của Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp • Các báo cáo về phân công nhiệm vụ , tổng kết thi đua , các văn bản hướng dẫn của Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp và các văn bản hướng dẫn từ các sở ngành • Ngơ Minh Thụy, Bài giảng Đăng ký thống kê đất đai, trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2006 • Lê Mộng Triết, Bài giảng Quản lý hành đất đai, trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2006 • Giáo trình thị trường bất động sản, Trường đại học kinh tế quốc dân • Sự bí ẩn Tư bản, HERNANDO DE SOTO Một số nghiên cứu các bài báo chuyên ngành từ các chuyên gia ngành được phổ biến rộng rãi internet , tài liệu dẫn cước tác giả nguồn trang viết: • Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn • Khái quát thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số địa phương • Pháp luật đăng ký bất động sản • Hệ thống đăng ký bất động sản – cơng cụ để quản lý thị trường • Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản • Cần nhìn nhận lại bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất mối quan hệ với việc xác lập quyền về bất đợng sản của người dân • Quản lý nhà nước đăng ký bất động sản giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản • Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Luật dân định hướng cải cách Trang 67 ... qua hoạt động chỉnh lý hồ sơ địa có hiệu lực pháp lý Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất nay: gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động sử dụng đất: Đăng ký quyền sử dụng đất. .. trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp • Đề xuất số biện pháp nhằm tăng hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò vấp Đối tượng nghiên cứu • Tìm hiểu pháp luật đăng. .. giao đất, cho thuê đất để sử dụng; Người sử dụng đất mà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký biến động sử dụng đất thực người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất