NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN VẠN PHÚC GIA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO NGƢỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN VẠN PHÚC GIA” SINH VIÊN THỰC HIỆN MÃ SỐ SINH VIÊN LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN ĐĂNG KHOA 08135035 DH08TB 2008 – 2012 Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 07 NĂM 2012 – TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN ĐĂNG KHOA “NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO NGƢỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN VẠN PHÚC GIA” GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG (Địa quan: Trƣờng Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh) Ký tên: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG - Tháng 07 năm 2012 – LỜI CẢM ƠN Từ sâu thẳm trái tim, xin bày tỏ lòng biết ơn vơ hạn đến bố mẹ, Ngƣời sinh thành nuôi khôn lớn, ngƣời thân gia đình ln quan tâm, động viên, khích lệ suốt q trình học tập Em xin cám ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, toàn thể quý thầy tận tình dạy dỗ, giúp đỡ truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bƣớc vào đời Em gửi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Huỳnh Thanh Hùng tận tình quan tâm hƣớng dẫn, giúp đỡ bảo em suốt q trình thực tập hồn thành báo cáo tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám đốc công ty cổ phần phát triển bất động sản Vạn Phúc Gia, tồn thể anh chị cơng ty thân thiện ln nhiệt tình giúp đỡ em Đặc biệt anh Đoàn Hồng Thắng anh Đỗ Thanh Phong trực tiếp tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập công ty Sau xin gửi lời cám ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trƣờng Bất động sản khóa 34, niên khóa 2008 – 2012 ngƣời bạn thân nhóm học tập giúp đỡ chia sẻ với tơi suốt q trình học tập nhƣ sinh hoạt trƣờng Xin chân thành cám ơn ! TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 Sinh viên Nguyễn Đăng Khoa i TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Khoa, Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản, Trƣờng Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Nghiên cứu sản phẩm hộ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đƣợc đầu tƣ Công Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn Phúc Gia” Giáo viên hƣớng dẫn: PGS TS Huỳnh Thanh Hùng, Ban Giám Hiệu Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Tính cấp thiết đề tài: Trong năm gần đây, tỷ lệ dân nhập cƣ vào thành phố Hồ Chí Minh ngày cao với tỷ lệ gia tăng tự nhiên tạo nên sức ép lớn vấn đề việc làm, phúc lợi xã hội quan trọng vấn đề nhà Thời gian gần đây, doanh nghiệp trọng việc đầu tƣ vào nhu cầu thiết thực ngƣời dân để có đƣợc nhà xã hội, nhà dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp tăng lên Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản ngƣời dân vấp phải khó khăn định khiến thị trƣờng chƣa thể phát triển tốt Cơ sở lý luận: Lý thuyết bất động sản, thị trƣờng bất động sản, cung – cầu bất động sản; Các văn pháp luật liên quan đến bất động sản hoạt động đầu tƣ bất động sản; Phƣơng pháp tính tốn lợi nhuận việc đầu tƣ phát triển nhà ở; số học từ kinh nghiệm quốc tế phát triển TT BĐS Việt Nam Nội dung nghiên cứu trọng tâm: Ứng dụng lý thuyết kiến thức thực tiễn để nghiên cứu nguồn cung hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đƣợc đầu tƣ Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Từ đến đánh giá nguồn cung cơng ty so với mức cầu phân khúc khu vực có dự án công ty đầu tƣ địa bàn thành phố Phƣơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phƣơng pháp điều tra thống kê để thu thập thông tin thị trƣờng lƣợng cung dự án cơng ty Từ sử dụng phƣơng pháp phân tích, tính tốn để phân tích số liệu tài dự án, xác định chi phí xây dựng, tỉ suất lợi nhuận đầu tƣ nhà chung cƣ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp nhằm đƣa kết luận, đánh giá phân khúc mà công ty đầu tƣ Kết nghiên cứu: Tình hình kinh tế - tài năm 2012 có chuyển biến khả quan tạo đà vực dậy cho thị trƣờng bất động sản Phân khúc hộ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đƣợc quan tâm mạnh thời gian gần Tuy nhiên, nhiều dự án mức giá cao so với thu nhập ngƣời dân Nhằm đáp ứng nhu cầu thiết thực ấy, với 12.300 hộ dành cho phân khúc với mức giá phù hợp với túi tiền ngƣời dân thời gian tới, công ty Vạn Phúc Gia phần thể đƣợc sách phủ, đáp ứng đƣợc nhu cầu thật ngƣời dân góp phần tạo cân bố cục đô thị, giảm bớt áp lực dân cƣ phía trung tâm thành phố Tuy nhiên, với vốn đầu tƣ vô lớn mà lợi nhuận từ việc đầu tƣ thấp, thị trƣờng nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp cần có sách cụ thể nhà nƣớc nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhƣ ngƣời dân thuộc phân khúc thị trƣờng ii Lời cảm ơn i Tóm tắt ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng - Biểu đồ vi Danh mục hình ảnh vii MỤC LỤC ĐỀ MỤC TRANG ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Tổng quan thị trường BĐS I.1.1 Bất động sản (BĐS) I.1.2 Thị trƣờng BĐS I.2 Chung cư – khái niệm thu nhập I.2.1 Chung cƣ I.2.2 Thu nhập I.3 Cung - cầu BĐS 10 I.3.1 Cầu BĐS 11 I.3.2 Cung BĐS 14 I.3.3 Mối quan hệ cung – cầu BĐS 17 I.4 Phương pháp tính tốn lợi nhuận việc đầu tư phát triển nhà 18 I.4.1 Tổng mức đầu tƣ xây dựng 19 I.4.2 Dự tốn cơng trình 19 I.5 Kinh nghiệm quốc tế phát triển thị trường BĐS 21 I.5.1 Kinh nghiệm Cộng hòa Liên bang Đức - Khung pháp luật cho thị trƣờng BĐS 21 I.5.2 Chính sách phát triển nhà 21 I.5.3 Vai trò Nhà nƣớc vấn đề phát triển kinh doanh BĐS 22 I.5.4 Các sách phát triển thị trƣờng BĐS - Kinh nghiệm Trung Quốc 23 I.6 Một số học từ kinh nghiệm quốc tế phát triển thị trường BĐS Việt Nam 24 I.6.1 Về học chung 24 I.6.2 Bài học sách phát triển TT BĐS kinh tế chuyển đổi sang chế thị trƣờng 24 I.7 Khái quát điều kiện tự nhiên - Kinh tế - Xã hội TP HCM 25 I.7.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 25 I.7.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26 III.8 Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia 27 III.8.1 Giới thiệu 27 iii III.8.2 Sơ đồ tổ chức công ty 27 III.8.3 Lĩnh vực hoạt động 28 III.8.4 Tầm nhìn cơng ty 28 PHẦN II NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 II.1 Nội dung nghiên cứu 29 II.2 Phương pháp nghiên cứu 29 II.3 Cơ sở pháp lý 29 II.4 Quy trình thực đề tài 30 PHẦN III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 III.1 Tình hình kinh tế năm 2012 - tình hình dân số TP HCM 31 III.1.1 Tình hình kinh tế chung TP HCM năm 2012 31 III.1.2 Tình hình dân số, việc làm, thu nhập 36 III.2 Tình hình nhà ở, hộ thực trạng sử dụng đất địa bàn TP.HCM 38 III.2.1 Tình hình sử dụng đất địa bàn TP.HCM 38 III.2.2 Tình hình nhà ở, hộ địa bàn TP HCM 41 III.3 Thực trạng phát triển hộ cho người có thu nhập trung bình thấp địa bàn TP HCM 45 III.3.1 Thực trạng phát triển hộ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp địa bàn TP HCM 45 III.3.2 Thị trƣờng hộ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp địa bàn TP HCM thời gian gần 47 III.4 Tình hình phát triển triển vọng phát triển hộ cho người có thu nhập trung bình thấp tương lai địa bàn TP HCM 47 III.4.1 Nguồn cung hộ 47 III.4.2 Nguồn cầu hộ 48 III.4.3 Triển vọng thị trƣờng nhận định 48 III.5 Sản phẩm hộ cho người có thu nhập trung bình thấp đầu tư Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia địa bàn TP HCM 49 III.5.1 Sản phẩm hộ từ dự án đƣợc đầu tƣ công ty 49 III.5.2 Phân tích tỷ suất lợi nhuận, giá thành hiệu dự án hộ chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp công ty 52 III.6 Đánh giá sản phẩm hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp đầu tư cơng ty so với mức cầu phân khúc khu vực có dự án cơng ty đầu tư địa bàn TP HCM 61 III.6.1 Nhà dành cho công nhân 61 III.6.2 Nhà xã hội cho ngƣời tái định cƣ hay ngƣời có TNT 61 III.6.3 Đánh giá sản phẩm hộ dành cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc đầu tƣ công ty Vạn Phúc Gia 63 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 64 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT  BĐS BT GPMB CHXHCN CNV CTCP CT TNHH GS – TSKH GTGT KPBT NHNN NHTM NSNN TBT TDTT TĐC TNT TNTT TP HCM TT BĐS UBND XD XV – HTV : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Bất động sản; Bồi thƣờng giải phóng mặt bằng; Cộng hòa xã hội chủ nghĩa; Công nhân viên; Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn; Giáo sƣ – Tiến sĩ khoa học; Giá trị gia tăng; Kinh phí bảo trì; Ngân hàng nhà nƣớc; Ngân hàng thƣơng mại; Ngân sách nhà nƣớc; Trung bình thấp; Thể dục thể thao; Tái định cƣ; Thu nhập thấp; Thu nhập thực tế; Thành phố Hồ Chí Minh; Thị trƣờng Bất động sản; Ủy ban nhân dân; Xây dựng; Xã viên – hợp tác xã v DANH MỤC BẢNG - BIỂU ĐỒ  MỤC Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 Bảng 3.10 Bảng 3.11 Bảng 3.12 Bảng 3.13 Bảng 3.14 Bảng 3.15 Bảng 3.16 TRANG Tổng sản phẩm nội địa tháng đầu năm 2012 31 Mức tăng (+), giảm (-) giá tiêu dùng qua năm 32 Chỉ số giá tháng 06 năm 2012 32 Tốc độ tăng nguồn vốn đầu tƣ xây dựng 33 Mức xuất thành phần kinh tế (Không kể dầu thô) 34 Mức nhập thành phần kinh tế 34 Thu ngân sách địa bàn TP HCM 35 Chi ngân sách địa bàn TP HCM 35 Tình hình biến động dân số TP HCM qua năm 36 Chi tiêu đời sống bình quân ngƣời tháng phân theo khoản chi qua năm 38 Cơ cấu sử dụng đất TP HCM năm 2010 40 Thị trƣờng hộ bán năm 2012 47 Bảng thơng số tài dự án Chung Cƣ Thạnh Lộc 55 Bảng quy hoạch sử dụng đất dự án khu dân cƣ Lê Minh Xuân 56 Diện tích hạng mục cơng trình 56 Bảng tính hiệu kinh tế dự án Khu Dân Cƣ Lê Minh Xuân 60 Biểu đồ 1.1 Độ co giãn cầu theo quy mô gia đình 12 Biểu đồ 1.2 Sự dịch chuyển đƣờng cầu cung dịch vụ nhà 18 Biểu đồ 3.1 Biểu đồ 3.2 Biểu đồ 3.3 Biểu đồ 3.4 Biểu đồ 3.5 Biểu đồ 3.6 Lạm phát sách tiền tệ 31 Mật độ dân số quận huyện địa bàn TP HCM 37 Hiện trạng sử dụng đất TP HCM thống kê năm 2009 39 Giá chào bán thị trƣờng thứ cấp (UDS/m2) 45 Biểu đồ nguồn cung hộ theo loại hộ 48 Nguồn cung tƣơng lai - lƣợng hộ từ dự án động thổ dự án đƣợc phê duyệt Quý II/2012 49 Biểu đồ 3.7 Tỷ lệ mục đích mua hộ TP HCM 62 Biểu đồ 3.8 Khảo sát nhu cầu mua BĐS ngƣời dân TP HCM 62 Biểu đồ 3.9 Tỷ lệ mua hộ TP.HCM năm 2011 63 Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia 27 vi DANH MỤC HÌNH ẢNH  MỤC TRANG Hình 3.1 Phối cảnh dự án Chung Cƣ B1 Trƣờng Sa 50 Hình 3.2 Phối cảnh Chung Cƣ Nguyễn Huy Lƣợng 50 Hình 3.3 Phối cảnh Chung Cƣ Thạnh Lộc 51 Hình 3.4 Phối cảnh Khu Dân Cƣ Lê Minh Xuân 52 Hình 3.5 Mặt tổng thể Chung Cƣ Thạnh Lộc 53 Hình 3.6 Bản đồ quy hoạch 1:500 tổng mặt sử dụng đất dự án Khu Dân Cƣ Lê Minh Xuân 57 vii Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Đăng Khoa ĐẶT VẤN ĐỀ  TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Với gia tăng dân số Việt Nam nói chung TP HCM nói riêng ln làm tăng sức ép nhu cầu nhà việc đảm bảo chất lƣợng sống ngày đƣợc nâng cao Tại TP HCM, bối cảnh nhiều ngƣời có nhu cầu nhà nhƣng khơng đủ khả mua nhà riêng hộ chung cƣ trở thành lựa chọn nhiều ngƣời Bởi loại hình nhà đáp ứng đƣợc tiêu chí: tiện nghi, an tồn, riêng tƣ, giá thành vừa phải nhƣ tiện ích sinh hoạt ngƣời dân Điều kiện sống nhà chung cƣ ngày văn minh tiện ích đƣợc nâng lên tầm cao Trong đó, nhà riêng lẻ giá đất khu vực trung tâm gần trung tâm tiếp tục tăng lên lƣợng ngƣời kéo thành phố định cƣ, lập nghiệp ngày đơng lên, mà đất khơng nở thêm Với hộ chung cƣ có giá TBT, mức giá mềm nhƣng đảm bảo nhu cầu nhà với đầy đủ tiện ích thiết yếu kèm với tiện ích cơng cộng, đáp ứng nhu cầu thiết thực nhà ngƣời dân thành phố, hàng loạt dự án hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập TBT đƣợc doanh nghiệp tung năm trở lại Đi với nguồn cung phân khúc đƣợc đầu tƣ nhiều nguồn cầu cho thị trƣờng tăng mạnh thời gian gần mức độ gia tăng dân số TP HCM ngày cao Những năm trở lại đây, phủ ln ủng hộ việc doanh nghiệp BĐS đầu tƣ vào việc xây dựng nhà dành cho ngƣời có thu nhập TBT, nhà xã hội nhƣng đến nay, thị trƣờng BĐS vấp phải khó khăn cản trở định phát triển thị trƣờng nguồn cầu không thiếu mà chí nói dƣ thừa Với thực tế thị trƣờng nói chung phân khúc hộ chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập TBT nói riêng ảnh hƣởng tới thị trƣờng BĐS TP HCM định hƣớng cho thực đề tài “Nghiên cứu sản phẩm hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp đầu tư Cơng Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn Phúc Gia”  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục tiêu đề tài nhằm xác định thực trạng sản phẩm hộ dành cho ngƣời có thu nhập TBT đƣợc đầu tƣ Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia đƣa đánh giá sản phẩm so với mức cầu hộ khu vực có dự án mà cơng ty đầu tƣ Qua đó, đề giải pháp cho cơng ty nói riêng nhƣ nhà đầu tƣ phát triển thị trƣờng BĐS TP HCM phát triển mà đảm bảo mong muốn nhƣ lợi ích cho ngƣời dân cách tốt  ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU  Sản phẩm hộ dành cho ngƣời thu nhập TBT đƣợc đầu tƣ công ty Vạn Phúc Gia  Nhu cầu ngƣời dân phân khúc thị trƣờng khu vực có dự án công ty đầu tƣ, nhƣ mong muốn ngƣời dân tham gia vào thị trƣờng  Mối quan hệ cung cầu thị trƣờng hộ cho ngƣời có thu nhập TBT - Trang - Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Đăng Khoa KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ  KẾT LUẬN Tình hình kinh tế - tài - xã hội TP HCM năm 2012 có chuyển biến khả quan, đồng thời ngân hàng hạ lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, đặc biệt lĩnh vực BĐS tiếp cận vốn, tạo đà phục hồi cho TT BĐS Tuy nhiên, TP HCM phải đối mặt với thực trạng sức ép dân số ngày tăng, gây tác động trực tiếp đến nhu cầu nhà ở, việc làm ngày tăng lên, gây khó khăn cho công tác quản lý phát triển đô thị thành phố Về TT BĐS, trải qua năm 2011 đầy ảm đạm thị trƣờng động thái siết chặt tín dụng NHNN, năm 2012 chứng kiến động thái tích cực kinh tế nhƣ sách nhà nƣớc tạo cho thị trƣờng có dấu hiệu khả quan hơn, đặc biệt phân khúc nhà TBT Nhiều dự án giảm giá để bắt nhịp thị trƣờng, tạo điều kiện cho ngƣời dân mua nhà cao Đối với phân khúc nhà ở, hộ dành cho ngƣời có thu nhập TBT, mức giá thấp giảm, số lƣợng hộ tung gần chiếm đến 86% tổng cung hộ địa bàn thành phố, nhƣng đa số ngƣời dân chƣa thể tiếp cận đƣợc mức giá cao so với thu nhập họ Do đó, cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp việc tạo lập nhà hỗ trợ ngƣời dân mua nhà khả họ Hiện tại, hộ có diện tích nhỏ mức giá rẻ dẫn dắt thị trƣờng, ƣớc tính tƣơng lai nhu cầu nhà ngƣời dân thành phố tiếp tục tăng lên cao nữa, với nhu cầu chủ yếu hộ chung cƣ Tuy nhiên, triển vọng nguồn cung cho phân khúc tƣơng lai chƣa đáp ứng đủ nhu cầu cấp bách nhà Với lƣợng sản phẩm đáng kể (hơn 12.300 hộ) mức giá thấp phù hợp với túi tiền ngƣời dân, dự án nhà xã hội, hộ dành cho ngƣời có thu nhập TBT đƣợc cơng ty Vạn Phúc Gia đầu tƣ phần thể đƣợc sách phủ, vừa đáp ứng đƣợc nhu cầu thật ngƣời dân Hơn nữa, việc phát triển quỹ nhà phục vụ nhu cầu cấp thiết cho đối tƣợng có TNT nhƣ cán cơng nhân viên, quân nhân, ngƣời dân quận chƣa có nhà, công nhân làm việc khu công nghiệp khu chế xuất quanh dự án cơng ty… góp phần tạo cân bố cục đô thị, giảm bớt áp lực tập trung dân cƣ phía trung tâm thành phố, nhằm phân bố đồng hƣớng lƣu thông nội thị Kết nghiên cứu cho thấy, tỉ suất lợi nhuận phân khúc thị trƣờng nhà dành cho ngƣời có thu nhập TBT Việc đầu tƣ xây dựng nhà cho ngƣời có TNT đòi hỏi lƣợng vốn đầu tƣ lớn, thời gian thu hồi vốn dài lợi nhuận mang lại từ việc đầu tƣ thấp.Trƣờng hợp đầu tƣ thua lỗ (tỉ suất lợi nhuận < 0) hồn tồn xảy Vì thị trƣờng nhà cho ngƣời TNT cần có sách Nhà nƣớc giải pháp cụ thể doanh nghiệp để bền vững hóa tỉ suất lợi nhuận có phần “chơng chênh” này, thu hút nhiều đầu tƣ để giải đƣợc vấn đề nhà xã hội cho lƣợng lớn ngƣời thực có nhu cầu - Trang 64 - Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Đăng Khoa  KIẾN NGHỊ Đề tài có kiến nghị giải pháp chung cho phân khúc TBT TT BĐS nhƣ sau: - Chủ đầu tƣ cần xác định ngƣời TNT mức chuẩn TNT phù hợp với phát triển đô thị Xác lập chế tài nhà ngƣời TNT cần tìm kiếm khoản vốn vay dài hạn với lãi suất phù hợp cung cấp cho ngƣời TNT để tạo thuận lợi cho khả toán họ - Việc giảm thiểu chi phí đầu tƣ cần đƣợc áp dụng nhƣ ban hành sách miễn giảm tiền thuê đất, phí sử dụng đất, đầu tƣ phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội NSNN, v.v Có giải pháp kỹ thuật biện pháp thi cơng thích hợp để giảm giá thành XD - Cần có tiêu chí để xây dựng tiêu chuẩn thiết kế nhà cho ngƣời TNT đồng thời sở để đƣa giải pháp công nghệ xây dựng nhà cho ngƣời TNT cách đồng kinh tế Cùng với sách chung áp dụng cho phát triển nhà ở, cần có sách cụ thể nhà TNT nhằm tạo điều kiện cho ngƣời TNT có đƣợc nhà ở: a Cần cải thiện khung pháp chế hành để đáp ứng yêu cầu đất đai đô thị, thị trƣờng nhà đất hoạt động lĩnh vực nhà đất b Cần có chế cụ thể thích hợp việc thực đầu tƣ xây dựng nhà cho ngƣời TNT nhƣ có ƣu đãi lãi suất vốn vay, miễn giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất, cho nhà đầu tƣ c Mở rộng đối tƣợng đƣợc hƣởng sách đƣợc vay vốn để mua nhà xã hội Gia tăng thời gian đƣợc hỗ trợ đến 25 năm d Quy hoạch khu phải đảm bảo hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thật xã hội Trong quy hoạch chi tiết khu đô thị ngoại vi thành phố thiết phải có quỹ đất xây dựng nhà cho ngƣời TNT e Quy hoạch khu công nghiệp ngoại vi thành phố khu công nghiệp vệ tinh phải kết hợp quy hoạch khu cho công nhân vừa giải đƣợc vấn đề việc làm vừa giảm bớt tải thị trung tâm thành phố f Hình thành thị trƣờng tài nhà Cần có sách tài tạo mơi trƣờng pháp lý bảo đảm cho hoạt động Ngân hàng Chính sách cho vay tài cần quan tâm đến đặc tính nhà Cần hồn thiện bổ sung sách quy định giá bán nhà cho ngƣời có thu nhập TBT Khuyến khích tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đầu tƣ XD nhà loại hình - Trang 65 - TÀI LIỆU THAM KHẢO  Bài giảng Kinh tế Đất - TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trƣờng ĐH Nông Lâm TP HCM Bài giảng Thị trường bất động sản, năm 2009 - TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trƣờng ĐH Nơng Lâm TP HCM Giáo trình Ngun lý thị trường nhà đất, năm 2000 - Lê Đình Thắng, Nhà xuất Chính trị quốc gia Macroeconomics, Gregory N Mankiw, năm 1994, Harvard University Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng, năm 2000 - Patricia M Hillebrandt, Nhà xuất Xây dựng Báo cáo tình hình kinh tế xã hội TP HCM tháng 06 tháng năm 2012, Cục Thống Kê TP HCM Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản quý đầu năm 2012, CT TNHH Knight Frank Việt Nam Điểm tin TT BĐS quý II năm 2012, CT TNHH CB Richard Ellis Việt Nam Văn qui phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực thẩm định dự án, năm 2007, Sở Xây dựng TP HCM 10 Các báo cáo tình hình dân số, tình hình đầu tƣ, tín dụng, thu nhập, lao động, quỹ đất mức sống Cục Thống Kê TP HCM 11 Tham khảo từ website: a CTCP Phát triển BĐS Vạn Phúc Gia: Vpgland.vn; b CTCP Đầu tƣ Vạn Phúc Gia: Vanphucgia.vn; c CT TNHH Savills Việt Nam: Savills.com.vn; d CT TNHH CB Richard Ellis Việt Nam: CBREvietnam.com; e Tổng Cục Thống Kê Việt Nam: GSO.gov.vn; f Cục Thống Kê TP HCM: PSO.gov.vn; g CT TNHH Knight Frank Việt Nam: KnightFrank.com; h Vietrees.com.vn; i Cafeland.vn; j Cùng số website khác 12 Hồ sơ dự án khu nhà xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh; 13 Hồ sơ dự án Chung cƣ Thạnh Lộc, quận 12; 14 Và số tài liệu khác DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC  TÊN PHỤ LỤC TRANG Phụ lục Bảng tiêu hạng nhà chung cƣ i Phụ lục Cách tính chi phí hạng mục cơng thức tính tổng mức đầu tƣ dự tốn cơng trình vii Phụ lục Sơ đồ quy hoạch chung xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh, TP HCM x Phụ lục Bản đồ quy hoạch tổng mặt sử dụng đất khu dân cƣ phƣờng Thạnh Lộc, Quận 12, TP HCM (khu II – 399 ha) xi Phụ lục 01 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI TỪNG HẠNG NHÀ CHUNG CƢ (Ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng) CÁC HẠNG NHÀ Ở CHỈ TIÊU (1) HẠNG I HẠNG II HẠNG III HẠNG IV (2) (3) (4) (5) I Yêu cầu quy hoạch, kiến trúc 1.Quy hoạch i 1.1 Vị trí 1.2 Cảnh quan 1.3 Mơi trường - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phƣơng tiện giao thơng đƣờng tiếp cận đƣợc đến sảnh cơng trình - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phƣơng tiện giao thông đƣờng tiếp cận đƣợc đến sảnh cơng trình - Có hệ thống giao thơng thuận tiện - Có hệ thống giao thơng thuận tiện - Có sân, vƣờn, thảm cỏ, - Có sân, vƣờn, thảm cỏ, xanh, đƣờng dạo thiết kế xanh, đƣờng dạo thiết đẹp, hoàn chỉnh, thống kế đẹp, hoàn chỉnh - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Không gian xung quanh rộng rãi, mơi trƣờng thống mát, đẹp - Môi trƣờng đảm bảo vệ sinh - Môi trƣờng đảm bảo vệ sinh - Không gian xung quanh rộng rãi, mơi trƣờng thống mát, đẹp Thiết kế kiến trúc 2.1 Cơ cấu hộ ii 2.2 Diện tích hộ - Các khơng gian chức tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Các khơng gian chức tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Mỗi hộ tối thiểu có 02 - Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; khu vệ sinh; - Phòng ngủ có khu vệ - Phòng ngủ có khu vệ sinh riêng sinh riêng - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhƣng khơng nhỏ 70 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 20 m2 - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhƣng không nhỏ 60 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 15 m2 - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhƣng khơng nhỏ 50 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 12 m2 - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Các phòng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải đƣợc thơng gió, chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Các phòng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng - Phòng khách, phòng ngủ, 2.3 Thơng gió chiếu sáng cho bếp, phòng ăn phải đƣợc thơng gió, chiếu sáng tự hộ nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi iii - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng - Các thiết bị tắm, rửa có hai đƣờng nƣớc nóng nƣớc lạnh - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 2.4 Trang thiết bị vệ sinh hộ - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng - Các thiết bị cấp nƣớc có hai đƣờng nƣớc nóng nƣớc lạnh 2.5 Cầu thang Có thang máy, thang bộ, thang hiểm Có thang máy, thang bộ, thang hiểm - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 2.5.1 Cầu thang - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 04 hộ - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 06 hộ - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 08 hộ - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 2.5.2 Thang máy - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 40 hộ - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 50 hộ - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 60 hộ - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 2.6 Chỗ để xe - Có chỗ để xe (trong nhà) đảm bảo tiêu chuẩn đƣợc trơng giữ bảo vệ an tồn - Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để tơ - Có chỗ để xe (trong ngồi nhà) đảm bảo tiêu chuẩn đƣợc trơng giữ bảo vệ an tồn - Mỗi hộ có tối thiểu chỗ để ô tô - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn đƣợc trơng giữ bảo vệ an tồn - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn đƣợc trơng giữ bảo vệ an tồn II u cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu Hạ tầng kỹ thuật - Hệ thống giao thông đồng đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn - Hệ thống giao thông đồng - Giao thông thuận tiện và đảm bảo tiêu chuẩn đảm bảo tiêu chuẩn cứu cứu hỏa, cứu nạn hỏa, cứu nạn - Giao thông thuận tiện đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn 1.2 Hệ thống cấp điện - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng thắp sáng hộ điện lƣới quốc gia - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng điện lƣới quốc gia - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 1.3 Hệ thống cấp, thoát nước - Hệ thống thiết bị cấp, thoát nƣớc đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) - Hệ thống thiết bị cấp - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu thoát nƣớc đầy đủ, đồng chuẩn hành bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt - Có hệ thống đảm bảo - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu cung cấp dịch vụ truyền chuẩn hành hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 1.1 Hệ thống giao thông iv 1.4 Hệ thống thông tin liên lạc v 1.5 Hệ thống phòng chống cháy nổ - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn hộ khu vực sử dụng chung - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn khu vực sử dụng chung - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh - Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác nhà - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 1.6 Hệ thống thu gom xử lý rác - Có thùng chứa rác nơi cơng cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh - Hạ tầng xã hội đồng với chất lƣợng cao, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông sở, văn hố thơng tin, dịch vụ thƣơng mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thƣ giãn ) bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vƣờn, đƣờng dạo đƣợc thiết kế đẹp - Hạ tầng xã hội đồng bộ, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thơng sở, văn hố thơng tin, dịch vụ thƣơng mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thƣ giãn ) bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vƣờn, đƣờng dạo đƣợc thiết kế đẹp - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực; - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực Hạ tầng xã hội Các công trình hạ tầng xã hội III Yêu cầu chất lƣợng hoàn thiện Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng hoàn thiện - Sử dụng loại vật tƣ, vật liệu có chất lƣợng cao thời điểm xây dựng - Sử dụng loại vật tƣ, vật liệu có chất lƣợng tốt thời điểm xây dựng - Sử dụng loại vật tƣ, - Đảm bảo quy vật liệu có chất lƣợng chuẩn, tiêu chuẩn thời điểm xây dựng hành Trang thiết bị gắn liền với nhà - Sử dụng trang thiết bị có chất lƣợng cao thời điểm xây dựng - Sử dụng trang thiết bị có chất lƣợng tốt thời điểm xây dựng Sử dụng trang thiết bị có chất lƣợng thời điểm xây dựng - Sử dụng trang thiết bị có chất lƣợng trung bình thời điểm xây dựng - Có nhân viên bảo vệ lối vào - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ IV Yêu cầu chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng vi Bảo vệ an ninh - Có hệ thống camera kiểm sốt - Có nhân viên bảo vệ sảnh, hành lang, cầu khu vực cơng cộng thang - Có nhân viên bảo vệ lối vào 24/24 h ngày Vệ sinh - Thƣờng xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh - Thƣờng xuyên quét dọn, lau - Đảm bảo vệ sinh rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh Chăm sóc cảnh quan - Đảm bảo chăm sóc xanh, sân, vƣờn, đƣờng nội ln đẹp - Đảm bảo chăm sóc xanh, sân, vƣờn, đƣờng nội đẹp - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ Quản lý vận hành - Bảo dƣỡng, sửa chữa hƣ hỏng - Bảo dƣỡng, sửa chữa hƣ kịp thời hỏng kịp thời Phụ lục 02 CÁCH TÍNH CHI PHÍ CÁC HẠNG MỤC TRONG CƠNG THỨC TÍNH TỔNG MỨC ĐẦU TƢ VÀ DỰ TỐN CƠNG TRÌNH STT vii KHOẢN MỤC CHI PHÍ Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị dự án Chi phí quản lý dự án CƠNG THỨC TÍNH GHI CHÚ GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn GXDCT: chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình n: số cơng trình, hạng mục cơng trình GTB = GMS + GĐT + GLĐ GMS: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ GĐT: chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiệu chỉnh GQLDA = T x (GXDtt + GTBtt) T: định mức tỉ lệ (%) chi phí quản lý dự án GXDtt: chi phí xây dựng trƣớc thuế GTBtt: chi phí thiết bị trƣớc thuế Ci: chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng thứ i tính theo định mức tỉ lệ Dj: chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng thứ j tính lập dự tốn Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây GTV = ∑Ci x (1+ Ti GTGT-TV) + ∑Dj x (1 + Tj GTGT –TV) dựng viii Chi phí khác GK= ∑Ci x (1 + TiGTGT-K ) +∑ Dj x (1+ TjGTGT-K) TiGTGT-TV: mức thuế suất GTGT theo quy định hành khoản mục chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng thứ i tính theo định mức tỉ lệ TjGTGT-TV: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hành khoản mục chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng thứ j tính lập dự tốn Ci: chi phí khác thứ i tính theo định mức tỉ lệ Dj: chi phí khác thứ j tính lập dự tốn TiGTGT-K: mức thu thuế suất GTGT theo quy định hành khoản mục chi phí khác thứ i tính theo định mức tỉ lệ TjGTGT-K: mức thu thuế suất GTGT theo quy định hành khoản mục chi phí khác thứ j tính lập dự tốn Chi phí dự phòng Xác định theo khối lƣợng phải bồi thƣờng, tái định cƣ dự án quy định hành Nhà nƣớc Chi phí BTGPMB & TĐC giá bồi thƣờng, tái định cƣ địa phƣơng nơi xây dựng cơng trình, đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt ban hành GDP = 10% (GXD + GTB+ GQLDA + GTV + GK) ix Phụ lục SƠ ĐỒ QUY HOẠCH CHUNG XÃ LÊ MINH XUÂN, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP HCM x Phụ lục BẢN ĐỒ QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƢ PHƢỜNG THẠNH LỘC, QUẬN 12, TP HCM (KHU II – 399 ha) xi ... VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN ĐĂNG KHOA “NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG... đai Bất động sản, Trƣờng Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: Nghiên cứu sản phẩm hộ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đƣợc đầu tƣ Cơng Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn. .. HCM định hƣớng cho thực đề tài Nghiên cứu sản phẩm hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp đầu tư Công Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn Phúc Gia  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI