NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH TẠ THỊ HIỆP MSSV 06135018 LỚP DH06TB KHÓA 2006 – 2010 NGÀNH Quản lý TT Bất động sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TẠ THỊ HIỆP NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh (Ký tên:…………………………………….) - Tháng năm 2010 - LỜI CẢM ƠN Hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh - giảng viên khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh, người thầy tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ, hỗ trợ, động viên đóng góp nhiều ý kiến quý báu cho tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh anh chị làm việc Hiệp hội giúp đỡ, dẫn dắt tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn anh chị làm việc Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Quốc tế (Intereal) Công ty Bất động sản Nam Việt hỗ trợ, đóng góp ý kiến cho tơi q trình thực tập cơng ty Chân thành cảm ơn thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản bạn bè lớp giúp đỡ, hỗ trợ để hồn thành luận văn Cuối tơi xin chân cảm ơn ba mẹ, gia đình, người thân bạn bè giúp đỡ, hỗ trợ, bên cạnh động viên tơi để tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Tạ Thị Hiệp Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Tạ Thị Hiệp, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài: “Nghiên cứu thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – Tp.HCM” Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh, môn Chính sách pháp luật, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường hộ cho người thu nhập trung bình – thị trường sôi động thị trường bất động sản Tp.HCM Với mức giá trung bình khoảng 10 – 15 triệu/m2, với tiện ích kèm làm cho lựa chọn khách hàng ngày phong phú, đa dạng hơn, đáp ứng nhu cầu nhà người có nhu cầu mua nhà thực Thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – phận thị trường hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt, chịu ảnh hưởng quy luật cung cầu Việc tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường góp phần làm cho thị trường ngày sơi động nhờ việc hiểu rõ thị trường Bên cạnh yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường hộ giá trung bình mong muốn khách hàng hộ sinh sống ngày cao, hiểu rõ đối tượng khách hàng tiềm mình, hiểu rõ khách hàng cần điều cốt lõi việc kinh doanh thị trường thời điểm Đề tài tiến hành nghiên cứu nội dung sau: tổng quan thị trường bất động sản địa bàn Tp.HCM; khái quát thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM; yếu tố tác động đến thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM; phân tích kết điều tra đề xuất định hướng phát triển thị trường hộ cho người có thu nhập trunh bình – Tp.HCM Để thực nội dung đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu như: phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp điều tra; phương pháp thống kê; phương pháp phân tích tổng hợp Việc kinh doanh bất động sản ngày cần minh bạch hơn, thị trường hướng đến khách hàng nhiều hơn, việc đạt lợi nhuận cao khơng điều quan trọng mà ngày việc đầu tư xây dựng nhà gắn liền với việc phát triển kinh tế - xã hội, việc đầu tư xây dựng cần đảm bảo rủi ro thấp thu hồi vốn nhanh Đó lý hàng loạt dự án hộ cho người có thu nhập trung bình – tung hàng giai đoạn này, giai đoạn mà nhu cầu mua nhà khách hàng nhu cầu thật -i- Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp MỤC LỤC MỤC LỤC ii DANH SÁCH BẢNG iii DANH SÁCH HÌNH, BIỂU ĐỒ iv ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận để nghiên cứu 1.1.1 Bất động sản (BĐS) 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.4 Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại hộ, chung cư 1.1.2.4.2 Đặc điểm hộ, chung cư 1.1.2.5 Cung cầu bất động sản 1.1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 11 1.1.3 Thu nhập (TN) 15 1.1.3.1 Khái niệm thu nhập 15 1.1.3.2 Phân loại thu nhập 15 1.1.3.3 Thu nhập trung bình – 16 1.2 Cơ sở pháp lý 18 1.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 19 1.3.1 Điều kiện tự nhiên 19 1.3.1.1 Vị trí địa lý 19 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II 25 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 2.1.Tổng quan thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 25 2.2 Khái quát thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM 30 2.3 Những yếu tố tác động đến thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình - địa bàn Tp.HCM 33 a) Giá BĐS 33 b) Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ 34 c) Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng 36 d) Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS 36 a) Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển 37 b) Thu nhập dân cư 38 c) Giá tiêu dùng 39 2.4 Phân tích kết điều tra đề xuất định hướng phát triển cho thị trường hộ loại cho người có thu nhập trung bình - Tp.HCM 39 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 50 KẾT LUẬN 50 KIẾN NGHỊ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 - ii - Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp DANH SÁCH BẢNG Bảng 1.1: Phân loại thu nhập hàng tháng hộ gia đình Tp.HCM năm 2008 16 Bảng 2.1: Động mua nhà 44 Bảng 2.2: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến việc lựa chọn hộ giá trung bình 45 Bảng 2.3: Yếu tố tiện ích tác động đến định lựa chọn hộ giá trung bình 45 Bảng 2.4: Yếu tố dịch vụ khách hàng quan tâm 46 - iii - Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp DANH SÁCH HÌNH, BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Độ co giãn cầu đất nhà 13 Hình 1.1: Bản đồ Tp.HCM 19 Biểu đồ 1.2: Lao động làm việc khu vực Nhà nước 22 Biểu đồ 1.3: Lao động ngành thương mại, khách sạn, nhà hàng, du lịch dịch vụ 22 Biểu đồ 2.1: Số lượng hộ dự kiến chào bán Tp.HCM từ quý (2009) đến quý (2010) 25 Biểu đồ 2.2: Tổng nguồn cung địa bàn quận 2, quận 7, Nhà Bè quý năm 2009 26 Biểu đồ 2.3: Thống kê theo diện tích thị trường bán lẻ 27 Biểu đồ 2.4: Thống kê theo vị trí thị trường bán lẻ 28 Biểu đồ 2.5: Tình hình hoạt động thị trường văn phòng Tp.HCM (cho hạng) quý (2008) – quý (2009) 29 Biểu đồ 2.6: Tổng nguồn cung hộ dịch vụ 30 Biểu đồ 2.7: Chỉ số giá hộ Tp.HCM 31 Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ mua hộ Tp.HCM 32 Biểu đồ 2.9: Lý mua hộ Tp.HCM 32 Biểu đồ 2.10: Nguồn cung hộ Tp.HCM qua năm 33 Biểu đồ 2.11: Dân số đất khu vực nông thôn khu vực đô thị năm 2008 34 Biểu đồ 2.12: Tổng vốn đầu tư nước vào Việt Nam 37 Biểu đồ 2.13: Tình trạng nhân Tp.HCM từ 1990 - 2005 38 Biểu đồ 2.14: Độ tuổi quan tâm đến thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – (%) 40 Biểu đồ 2.15: Tình trạng nhân (%) 41 Biểu đồ 2.16: Trình độ học vấn (%) 42 Biểu đồ 2.17: Tỷ lệ khách hàng phân theo nghề nghiệp (%) 43 - iv - Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp ĐẶT VẤN ĐỀ Tp.HCM, thị có sức ép gia tăng dân số, chủ yếu di dân học, kéo theo nhu cầu cao nhà Đồng thời, với sách đổi kinh tế Đảng Nhà nước, kinh tế ngày phát triển, mức sống ngày cao dẫn đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu đảm bảo chất lượng sống ngày cao Bên cạnh đó, quỹ đất ngày bị thu hẹp, việc phát triển hộ chung cư cao tầng biện pháp sử dụng đất hiệu quả, tạo mặt đô thị cho thành phố văn minh Mặc dù mức sống người dân ngày tăng tỷ lệ người có thu nhập cao chiếm tỷ lệ thấp, tỷ lệ người có thu nhập trung bình cao Theo số liệu khảo sát TNS (Taylor Nelson Sofres) Public & Social Research Vietnam năm 2008, Tp.Hồ Chí Minh, tỷ lệ người có thu nhập thuộc hạng A (thu nhập hàng tháng từ 13,5 triệu trở lên) chiếm 11%, tỷ lệ người có thu nhập thuộc hạng B C (thu nhập hàng tháng từ 4,5 triệu đến 13,5 triệu) chiếm đến 60% Trong thực tế thị trường nay, số lượng dự án hộ cao cấp lại nhiều mà người mua loại hộ lại hầu hết giới đầu tư Ngoài ra, theo số liệu thống kê Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Bất động sản Việt Nam (VietRees), năm 2008 năm thị trường bất động sản có nhiều biến động, giá hộ liên tục sụt, giảm phân khúc hộ cao cấp, giá giảm 20 – 40% trở lên Đến năm 2009, giá tiếp tục giảm Mặc dù giá giảm giá cao so với thu nhập người Việt Nam Từ vấn đề trên, doanh nghiệp đầu tư bất động sản bắt đầu ý đến phân khúc hộ giá trung bình “Trong thị trường hộ cao cấp yên tĩnh phân khúc hộ giá trung bình thấp chủ đầu tư ý, đồng thời trở nên khan cung không đủ cầu” Đây nhận định thị trường bất động sản q 3(2009) VietRees cơng bố Qua số liệu thu nhập người dân sinh sống địa bàn Tp.HCM nói chung, khó tiếp cận đến hộ cao cấp Tuy nhiên, mức thu nhập họ có khả phù hợp với loại hình hộ có giá từ 10 – 15 triệu/m2 Tuy nhiên, thị trường hộ giá trung bình phát triển cần đáp ứng điều kiện tiên thị trường đảm bảo phát triển theo quy luật cung cầu thị trường, ý đến yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường Nguồn cung hộ giá trunh bình thị trường tăng cao, hàng loạt dự án tung thị trường năm trở lại Song song với gia tăng nguồn cung, nguồn cầu hộ giá trung bình tăng cao vị trí, diện tích, giá tiện ích hộ đáp ứng người có nhu cầu thật cách hợp lý Sự ảnh hưởng cung cầu thị trường hộ giá trung bình lên thị trường bất động sản định hướng cho thực đề tài: “Nghiên cứu thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – Tp.HCM” Nghiên cứu đề tài nhằm đưa vấn đề xung quanh thị trường này, tạo điều kiện cho nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thực hiểu rõ thị trường, qua đưa định cho tham gia vào thị trường - Trang - Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp Mục tiêu nghiên cứu  Nghiên cứu thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM;  Điều tra nhu cầu khách hàng nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu đề xuất định hướng phát triển cho thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – Tp.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu:  Thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – có giá từ 10 – 15 triệu/m2  Mối quan hệ cung cầu thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình  Nhu cầu khách hàng lựa chọn mua hộ cho người có thu nhập trung bình – Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi không gian: thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM Phạm vi thời gian: đề tài thực từ 15/4/2010 đến 15/7/2010 với thời gian nghiên cứu thị trường từ 2009 đến Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài thực nhằm giúp hiểu rõ thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình – địa bàn Tp.HCM, yếu tố tác động đến thị trường Qua thấy nguyên nhân thị trường thị trường sôi động thị trường bất động sản nói chung Đề tài thực đưa nhu cầu, mong muốn khách hàng sống hộ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư hiểu rõ khách hàng, xác định đối tượng khách hàng hướng đến nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất, đáp ứng nhu cầu thực khách hàng vấn đề nhà - Trang - Ngành Quản lý TT Bất động sản Tạ Thị Hiệp PHẦN I TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận để nghiên cứu 1.1.1 Bất động sản (BĐS) 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Căn vào thuộc tính sử dụng cách thức quản lý tài sản bao gồm hai loại bất động sản động sản Hiểu theo sát nghĩa bất động sản tài sản bất động, khơng thể di dời khó di dời Động sản tài sản di dời được, tài sản bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Theo Điều 174, Luật số 3/2005/ QH11, Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, quy định bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng với tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác Pháp luật quy định Luật Dân Pháp: Điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Luật Dân Thái Lan: Điều 100 rõ bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai Luật Dân Đức: đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản  Tính bất động Do đặc tính gắn liền với đất đai, bất động sản thể loại tài sản đặc biệt người ta di chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Vị trí tọa lạc bất động sản hay vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều tác động đến phương thức sử dụng bất động sản giá bất động sản  Tính khơng đồng Thơng thường có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt Do vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản  Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Sự gia tăng ngày nhanh dân số cộng với tốc độ - Trang - ... tính chất địa phương thị trường nhà Đặc tính đất đai bất động thi u hủy, chia cắt mang đi, thừa thãi đất nơi sử dụng để đáp ứng thi u đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có... kết kinh doanh có bị tiết lộ thơng tin hạn chế thi u chi tiết đặc điểm kinh tế, kỹ thuật tài sản, tình trạng, điều kiện giao dịch,…  Có quan hệ mật thi t với thị trường khác thị trường tài tiền... ra, giống loại thị trường khác, ta phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia thành phố Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị trường bất động sản