NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường căn hộ cho người thu nhập trung bình – khá là một trong những thị trường sôi động nhất của thị trường bất động sản Tp.HCM hiện nay.. Bên cạnh những y

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI

CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH TẠ THỊ HIỆP MSSV 06135018 LỚP DH06TB

NGÀNH Quản lý TT Bất động sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TẠ THỊ HIỆP

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP

TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

- Tháng 8 năm 2010 -

LỜI CẢM ƠN

Hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh

- giảng viên khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh, người thầy đã luôn tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ, hỗ trợ, động viên và đóng góp nhiều ý kiến quý báu cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cùng các anh chị làm việc tại Hiệp hội đã giúp đỡ, dẫn dắt tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị làm việc tại Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Quốc tế (Intereal) và Công ty Bất động sản Nam Việt đã hỗ trợ, đóng góp ý kiến cho tôi trong quá trình thực tập tại công ty

Chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản và bạn bè cùng lớp đã giúp đỡ, hỗ trợ tôi để hoàn thành luận văn này

Cuối cùng tôi xin chân cảm ơn ba mẹ, gia đình, người thân và bạn bè đã giúp

đỡ, hỗ trợ, luôn bên cạnh và động viên tôi để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Tạ Thị Hiệp

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Tạ Thị Hiệp, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường

Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Nghiên cứu thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình –

khá tại Tp.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh, bộ môn Chính sách pháp

luật, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

Nội dung tóm tắt báo cáo:

Thị trường căn hộ cho người thu nhập trung bình – khá là một trong những thị trường sôi động nhất của thị trường bất động sản Tp.HCM hiện nay Với mức giá trung bình khoảng 10 – 15 triệu/m2, với những tiện ích đi kèm làm cho sự lựa chọn của khách hàng ngày càng phong phú, đa dạng hơn, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của những người có nhu cầu mua nhà thực sự

Thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá cũng là một bộ phận của thị trường hàng hóa – một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó cũng chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu Việc tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu của thị trường góp phần làm cho thị trường ngày càng sôi động hơn nhờ việc hiểu rõ thị trường Bên cạnh những yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu của thị trường căn hộ giá trung bình thì những mong muốn của khách hàng đối với căn hộ mình sinh sống ngày càng cao, hiểu rõ đối tượng khách hàng tiềm năng của mình, hiểu rõ khách hàng của mình cần gì cũng là điều cốt lõi của việc kinh doanh trong thị trường này ở thời điểm hiện nay

Đề tài đã tiến hành nghiên cứu các nội dung sau: tổng quan thị trường bất động sản trên địa bàn Tp.HCM; khái quát thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM; những yếu tố tác động đến thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM; phân tích kết quả điều tra và

đề xuất định hướng phát triển thị trường căn hộ cho người có thu nhập trunh bình – khá tại Tp.HCM

Để thực hiện các nội dung trên đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp điều tra; phương pháp thống kê; phương pháp phân tích tổng hợp

Việc kinh doanh bất động sản ngày cần được minh bạch hơn, thị trường hướng đến khách hàng nhiều hơn, việc đạt lợi nhuận cao không còn là điều quan trọng nhất

mà ngày nay việc đầu tư xây dựng nhà ở gắn liền với việc phát triển kinh tế - xã hội, việc đầu tư xây dựng cần đảm bảo rủi ro thấp nhất và thu hồi vốn nhanh Đó cũng chính là lý do hàng loạt các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá tung hàng trong giai đoạn này, giai đoạn mà nhu cầu mua nhà của khách hàng là nhu cầu thật

MỤC LỤC

MỤC LỤC ii

DANH SÁCH BẢNG iii

DANH SÁCH HÌNH, BIỂU ĐỒ iv

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I 3

TỔNG QUAN 3

1.1 Cơ sở lý luận để nghiên cứu 3

1.1.1 Bất động sản (BĐS) 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.1.2.4 Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại căn hộ, chung cư 6

1.1.2.4.2 Đặc điểm của căn hộ, chung cư 7

1.1.2.5 Cung cầu bất động sản 9

1.1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 11

1.1.3 Thu nhập (TN) 15

1.1.3.1 Khái niệm thu nhập 15

1.1.3.2 Phân loại thu nhập 15

1.1.3.3 Thu nhập trung bình – khá 16

1.2 Cơ sở pháp lý 18

1.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 19

1.3.1 Điều kiện tự nhiên 19

1.3.1.1 Vị trí địa lý 19

1.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 24

PHẦN II 25

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

2.1.Tổng quan thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 25

2.2 Khái quát thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM 30

2.3 Những yếu tố tác động đến thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình - khá trên địa bàn Tp.HCM 33

a) Giá cả BĐS 33

b) Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ 34

c) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng 36

d) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS 36

a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển 37

b) Thu nhập của dân cư 38

c) Giá cả tiêu dùng 39

2.4 Phân tích kết quả điều tra và đề xuất định hướng phát triển cho thị trường căn hộ loại cho người có thu nhập trung bình - khá tại Tp.HCM 39

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 50

KẾT LUẬN 50

KIẾN NGHỊ 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 1.1: Phân loại thu nhập hàng tháng của hộ gia đình ở Tp.HCM năm 2008 16

Bảng 2.1: Động cơ mua nhà 44

Bảng 2.2: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ giá trung bình 45

Bảng 2.3: Yếu tố tiện ích tác động đến quyết định lựa chọn căn hộ giá trung bình 45

Bảng 2.4: Yếu tố dịch vụ được khách hàng quan tâm 46

DANH SÁCH HÌNH, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở 13

Hình 1.1: Bản đồ Tp.HCM 19

Biểu đồ 1.2: Lao động làm việc trong khu vực Nhà nước 22

Biểu đồ 1.3: Lao động trong ngành thương mại, khách sạn, nhà hàng, du lịch và dịch vụ 22

Biểu đồ 2.1: Số lượng căn hộ dự kiến chào bán tại Tp.HCM từ quý 4 (2009) đến quý 2 (2010) 25

Biểu đồ 2.2: Tổng nguồn cung trên địa bàn quận 2, quận 7, Nhà Bè quý 1 năm 2009 26

Biểu đồ 2.3: Thống kê theo diện tích của thị trường bán lẻ 27

Biểu đồ 2.4: Thống kê theo vị trí của thị trường bán lẻ 28

Biểu đồ 2.5: Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng tại Tp.HCM (cho các hạng) quý 4 (2008) – quý 1 (2009) 29

Biểu đồ 2.6: Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ 30

Biểu đồ 2.7: Chỉ số giá căn hộ tại Tp.HCM 31

Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ mua căn hộ tại Tp.HCM 32

Biểu đồ 2.9: Lý do mua căn hộ tại Tp.HCM 32

Biểu đồ 2.10: Nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM qua các năm 33

Biểu đồ 2.11: Dân số và đất ở khu vực nông thôn và khu vực đô thị năm 2008 34

Biểu đồ 2.12: Tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam 37

Biểu đồ 2.13: Tình trạng hôn nhân tại Tp.HCM từ 1990 - 2005 38

Biểu đồ 2.14: Độ tuổi quan tâm đến thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá (%) 40

Biểu đồ 2.15: Tình trạng hôn nhân (%) 41

Biểu đồ 2.16: Trình độ học vấn (%) 42

Biểu đồ 2.17: Tỷ lệ khách hàng phân theo nghề nghiệp (%) 43

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tp.HCM, một trong những đô thị có sức ép về gia tăng dân số, chủ yếu là do di dân cơ học, kéo theo nhu cầu cao về nhà ở Đồng thời, với chính sách đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước, nền kinh tế đang ngày càng phát triển, mức sống ngày càng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu đảm bảo chất lượng cuộc sống ngày càng cao Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng bị thu hẹp, việc phát triển căn hộ chung cư cao tầng là một biện pháp sử dụng đất hiệu quả, tạo bộ mặt đô thị cho thành phố văn minh hơn

Mặc dù mức sống người dân ngày càng tăng nhưng tỷ lệ người có thu nhập cao vẫn còn chiếm tỷ lệ thấp, trong khi tỷ lệ người có thu nhập trung bình rất cao Theo số liệu khảo sát của TNS (Taylor Nelson Sofres) Public & Social Research Vietnam năm

2008, tại Tp.Hồ Chí Minh, tỷ lệ người có thu nhập thuộc hạng A (thu nhập hàng tháng

từ 13,5 triệu trở lên) chỉ chiếm 11%, trong khi tỷ lệ người có thu nhập thuộc hạng B và

C (thu nhập hàng tháng từ 4,5 triệu đến 13,5 triệu) chiếm đến 60% Trong khi thực tế trên thị trường hiện nay, số lượng các dự án căn hộ cao cấp lại quá nhiều mà người mua được loại căn hộ này lại quá ít và hầu hết là giới đầu tư Ngoài ra, theo số liệu thống kê của Trung tâm Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản Việt Nam (VietRees), năm 2008 là năm thị trường bất động sản có nhiều biến động, giá căn hộ liên tục sụt, giảm nhất là phân khúc căn hộ cao cấp, giá giảm 20 – 40% trở lên Đến năm 2009, giá vẫn tiếp tục giảm Mặc dù giá giảm nhưng giá vẫn là cao so với thu nhập của người Việt Nam Từ các vấn đề trên, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đã bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ giá trung bình “Trong khi thị trường căn hộ cao cấp vẫn khá yên tĩnh thì phân khúc căn hộ giá trung bình và thấp đang được các chủ đầu tư chú ý, đồng thời trở nên khan hiếm do cung không đủ cầu” Đây là nhận định về thị trường bất động sản trong quí 3(2009) do VietRees công bố Qua số liệu về thu nhập của người dân sinh sống trên địa bàn Tp.HCM nói chung, khó tiếp cận đến các căn hộ cao cấp Tuy nhiên, mức thu nhập của họ có khả năng phù hợp với loại hình căn hộ có giá

từ 10 – 15 triệu/m2

Tuy nhiên, thị trường căn hộ giá trung bình phát triển cần đáp ứng điều kiện tiên quyết của thị trường là đảm bảo phát triển theo quy luật cung cầu của thị trường, chú ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường này Nguồn cung căn hộ giá trunh bình trên thị trường đang tăng cao, hàng loạt các dự án được tung ra thị trường trong 2 năm trở lại đây Song song với sự gia tăng nguồn cung, nguồn cầu căn hộ giá trung bình cũng đang tăng cao vì vị trí, diện tích, giá cả và tiện ích của các căn hộ đáp ứng người có nhu cầu thật một cách hợp lý Sự ảnh hưởng của cung cầu thị trường căn

hộ giá trung bình lên thị trường bất động sản hiện nay đã định hướng cho tôi thực hiện

đề tài: “Nghiên cứu thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá tại Tp.HCM” Nghiên cứu đề tài này nhằm đưa ra những vấn đề xung quanh thị trường

này, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, những khách hàng có nhu cầu thực sự hiểu rõ thị trường, qua đó đưa ra những quyết định cho mình khi tham gia vào thị trường

Mục tiêu nghiên cứu

 Nghiên cứu thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM;

 Điều tra nhu cầu của khách hàng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu và đề xuất định hướng phát triển cho thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá tại Tp.HCM

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

 Thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá có giá từ 10 – 15 triệu/m2

 Mối quan hệ cung cầu trong thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình - khá

 Nhu cầu của khách hàng khi lựa chọn mua căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài này thực hiện nhằm giúp hiểu rõ về thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM, những yếu tố tác động đến thị trường này Qua

đó thấy được nguyên nhân tại sao thị trường này đang là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản nói chung

Đề tài thực hiện đưa ra được những nhu cầu, những mong muốn của khách hàng khi sống trong căn hộ, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư hiểu rõ khách hàng, xác định được đối tượng khách hàng hướng đến nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng về vấn đề nhà ở

PHẦN I TỔNG QUAN

1.1 Cơ sở lý luận để nghiên cứu

1.1.1 Bất động sản (BĐS)

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Căn cứ vào thuộc tính sử dụng và cách thức quản lý của tài sản bao gồm hai loại chính bất động sản và động sản Hiểu theo sát nghĩa của nó thì bất động sản là những tài sản bất động, không thể di dời được hoặc khó di dời Động sản là những tài sản có thể di dời được, là những tài sản không phải là bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Theo Điều 174, Luật số 3/2005/ QH11, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, quy định bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do Pháp luật quy định

Luật Dân sự của Pháp: Điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa

bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

Luật Dân sự Thái Lan: Điều 100 chỉ rõ bất động sản là đất đai và những vật

gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai

Luật Dân sự Đức: đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài

 Tính không đồng nhất

Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau Do vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có

xu hướng ngày càng tăng lên Sự gia tăng ngày càng nhanh của dân số cộng với tốc độ

phát triển kinh tế ngày càng cao đã làm cho nhu cầu về đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng lớn

 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Đất đai có diện tích hạn chế nhưng thời gian sử dụng lại vô hạn, các công trình trên đất thường được đầu tư để sử dụng, khai thác lâu dài với một mục đích nhất định nào đó Điều này làm cho bất động sản có tính bền vững và đời sống kinh tế bền vững

1.1.1.3 Đặc trưng cơ bản của bất động sản

 Khả năng co dãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: có nghĩa là quỹ đất luôn luôn không thay đổi

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghịêp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ

Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, mật độ sử dụng đất cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường

là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Do tính bất động của Bất động sản nên việc mua bán thường diễn ra tại nơi bất động sản tọa lạc có gắn liền với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của địa bàn nên người mua, bán cần có thời gian để tìm hiểu

 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, xuất phát từ đặc trưng thời gian mua bán giao dịch dài dẫn đến việc chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt Việc chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt so với các loại tài sản khác, chính vì điều này mà trong trường hợp người chủ bất động sản có nhu cầu chuyển nhanh bất động sản thành tiền mặt thì họ thường phải chấp nhận một mức giá thấp hơn giá thị trường Hay nói cách khác, do đặc trưng này, làm phát sinh rủi ro thanh khoản trong kinh doanh bất động sản

 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Chính vì tính chất quan trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị - xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản Mặt khác, theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định Thị trường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan

hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được thực hiện

1.1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

 Không có thị trường trung tâm

Các giao dịch liên quan đến bất động sản có thể diễn ra bất kỳ đâu nếu như ở đó

có nhu cầu mua bán bất động sản Chính vì điều đó sẽ không có một thị trường bất động sản với tính năng là một địa điểm tập trung tại đó những người mua, người bán bất động sản Bên cạnh đó, các giao dịch bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa

và địa điểm giao dịch của chúng

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán

mà giữa họ còn có những đơn vị kinh doanh bất động sản làm cầu nối Người có nhu cầu mua và người có nhu cầu bán bất động sản có thể tìm đến các nhà kinh doanh bất động sản (thường là những nhà môi giới) hoặc trực tiếp thương lượng với nhau

 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương

Mỗi địa phương khác nhau nhu cầu về nhà ở khác nhau và các chính sách điều tiết của Nhà nước sẽ khác nhau Việc hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, chính sách thuế, cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại hay hoàn lại , tất cả các chính sách đó phải được xem xét trong quá trình nghiên cứu thị trường bất động sản

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính khan hiếm và không tái tạo của đất đai nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá bất động sản thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hóa thông thường

Với những đặc tính như thiếu thông tin thị trường, phương thức giao dịch mua bán kém an toàn tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Ngoài những khác biệt về cấu trúc của các tài sản trên đất thì mỗi mảnh đất có những đặc trưng riêng biệt do vị trí, địa điểm, công dụng, … khác nhau Đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản được tiến hành riêng lẻ, các kết quả kinh doanh

có bị tiết lộ thì những thông tin đó cũng rất hạn chế vì thiếu các chi tiết về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản, tình trạng, điều kiện của giao dịch,…

 Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền

1.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo 2 cách chính khác nhau như sau:

Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đó

- Thị trường đất đai;

- Thị trường nhà ở;

- Thị trường căn hộ chung cư;

- Thị trường cao ốc văn phòng;

- Thị trường công trình công nghiệp (khu công nghiệp);

- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm thương mại);

- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng)

Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường

1.1.2.4 Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại căn hộ, chung cư

1.1.2.4.1 Khái niệm

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều 70 của Luật nhà ở 2005;

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang

bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát

nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó

1.1.2.4.2 Đặc điểm của căn hộ, chung cư

Loại này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn hộ Mỗi căn hộ là một phần

sở hữu riêng của từng gia đình trong chung cư, là chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của mỗi gia đình

Nếu như trong căn nhà bình thường, kiến trúc sư thiết kế dựa trên đơn đặt hàng của chủ nhân gia đình các gia đình đến ở trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung

cư này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu thị trường, điều tra xã hội, những thống kê về dân số gia đình để đưa ra những thông số hợp lý

 Ưu điểm:

Tiết kiệm đất xây dựng đô thị chính là động lực chủ yếu của việc triển khai áp dụng rộng rãi kiến trúc chung cư cao tầng ở thành phố Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế đô thị và sự tập trung dân số của quá trình đô thị hóa cao đã làm tăng thêm nhu cầu phát triển nhà ở Sự căng thẳng về đất xây dựng là mâu thuẫn chủ yếu ở đây mà con người cần giải quyết là ngoài việc mở rộng thích đáng ranh giới đô thị thì phải suy nghĩ đến việc trên một diện tích đất có hạn cần xây dựng được nhiều nhà cửa hơn, hiệu quả tốt hơn Từ việc giảm được diện tích xây dựng, xây dựng nhà cao tầng sẽ giảm được chi phí cho trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật đô thị như đường ống kỹ thuật điện, nước, hệ thống cây xanh, chiếu sáng đô thị,…

Nhà ở cao tầng cho phép giải phóng không gian mặt đất, tạo cho thành phố hiện đại

có mật độ xây dựng thấp, dành không gian mặt đất cho người đi bộ với tầm nhìn thoáng cũng như cho cây xanh đô thị

Làm hiện đại phong phú thêm bộ mặt của đô thị Kiến trúc nhà cao tầng có thể đưa đến những không gian trống thoáng ở mặt đất nhiều hơn, nơi có thể làm sân bãi nghỉ ngơi công cộng hoặc trồng cây cối tạo nên những khung cảnh xanh tươi thoáng đẹp cho đô thị

Có lợi cho công tác sản xuất và sử dụng Kiến trúc nhà cao tầng khiến cho công tác sinh hoạt của con người được tập trung hóa, khiến cho sự liên hệ theo chiều ngang và chiều đứng được kết hợp với nhau hiệu quả hơn, rút bớt được diện tích không gian, tiết kiệm thời gian đi lại, nâng cao hiệu suất sinh hoạt và làm lợi cho việc sử dụng khai thác hạ tầng kỹ thuật cho công tác quản lý đô thị

 Nhược điểm:

Nhà ở cao tầng thông dụng là tổng thể với số lượng lớn các căn hộ nhỏ chồng chất lên nhau theo chiều cao, do đó việc xây dựng nhà cao tầng đòi hỏi phải có trình độ kỹ thuật xây dựng cao và phải xây dựng với vật liệu tốt nên giá thành xây dựng nói chung cao

Việc xây dựng nhà cao tầng không có quy hoạch hợp lý làm cho đường phố trở nên tồi tàn, ô nhiễm, ồn ào vì ánh sáng tự nhiên của mặt trời bị các tòa nhà cao ốc che khuất Mặt khác, nhà cao tầng là một khối kiến trúc lớn nên sẽ dễ phá vỡ cảnh quan kiến trúc cổ, lối sống truyền thống của nhiều dân tộc, đòi hỏi trình độ quản lý, ý thức công dân và cộng đồng cao

1.1.2.4.3 Phân loại nhà chung cư- căn hộ

 Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

+ Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

+ Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

+ Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

+ Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

 Theo Thông tư 14/2008/TT-BXD tiêu chuẩn của Bộ Xây Dựng, nhà chung cư

được phân thành các hạng như sau:

+ Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý

sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

+ Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

+ Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

+ Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

+ Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư được quy định tại phụ lục 2 kèm theo

 Dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất, nhà chung cư được chia

bộ công nhân viên các cơ quan, ban ngành, đơn vị nào đó hoặc bán ra rộng rãi trên thị trường Với chung cư xây dựng để kinh doanh, chất lượng và mỹ thuật có được nâng lên một cấp so với chung cư xây dựng để “đền bù” Đặc điểm của các chung cư này là diện tích phù hợp, nội thất được trang bị đẹp,

thiết bị tốt hơn, vị trí tương đối thuận lợi cho giao thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao Một số đơn vị kinh doanh nhà cho phép khách hàng được hoàn thiện phần nội thất căn hộ theo sở thích Mỗi căn hộ có diện tích

từ 70 - 100 m2, được bố trí 2 - 3 phòng ngủ Quan trọng mặt bằng dân trí ở những chung cư này khá đồng đều, do vậy giá thành cao hơn hẳn chung cư dành cho người tái định cư

+ Thứ ba là căn hộ cao cấp Đặc điểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế Các khu nhà thường chọn vị trí sông để tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn nhà, đồng thời thường nằm kề trên trục đường lớn để tạo thuận tiện cho giao thông, đi lại Nội thất căn hộ được trang bị bởi thiết bị cao cấp, hiện đại, bài trí sang trọng, không thua kém gì các phòng của khách sạn 4 - 5 sao Mỗi khu căn hộ như vậy đều được thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng ăn, hồ bơi, nhà tập thể dục đa năng, dịch vụ bưu điện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ, trường mẫu giáo, văn phòng làm việc của các công ty như một khu đô thị thu nhỏ, để người ở có thể sử dụng các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải đi đâu xa

1.1.2.5 Cung cầu bất động sản

 Cung trên thị trường sơ cấp

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương

Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

 Cung trên thị trường thứ cấp

Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi, trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có

nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó Để có các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

+ Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;

+ Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;

+ Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết

kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác, Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu;

 Cầu về bất động sản

Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm

vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân + Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

1.1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, ), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, ) Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất

là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

+ Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình,… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch

và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS

+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ có

sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường

và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ

và kỹ thuật xây dựng

+ Chính sách và pháp luật của Nhà nước:

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền

sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp

và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy

đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung

và đa dạng hoá cơ cấu về cung Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm

về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu

Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và

các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở, văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi

về lượng cung BĐS

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

(Nguồn: Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, 2009)

Biểu đồ 1.1: Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở

Dựa vào biểu đồ trên, ta thấy có một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên, hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình

(lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một

tỷ trọng lớn

+ Thu nhập của dân cư:

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân

Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên Do đó, yếu tố thu nhập được chọn là một trong những yếu tố chính để nghiên cứu của đề tài Qua đó thấy được nhu cầu về nhà ở gắn liền với thu nhập của người dân

+ Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường

+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ:

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

1.1.3 Thu nhập (TN)

1.1.3.1 Khái niệm thu nhập

Là số lượng tiền, hàng hoá hoặc dịch vụ mà một cá nhân, công ty hay một nền kinh

tế nhận trong một khoảng thời gian nhất định (quý, tháng, năm) Ví dụ: tiền lương, tiền công, tiền cho thuê tài sản, lợi nhuận kinh doanh, tiền thù lao dịch vụ nghề nghiệp, số sản vật mà người làm rẽ nhận được, TN bằng tiền là số TN mà một người có được trong thời kì nhất định dưới hình thái tiền tệ TN bằng hiện vật là TN mà người ta nhận được bằng các sản vật và các dịch vụ TN chuyển giao là khoản TN mà người nhận được không phải đổi lại một hàng hoá hay dịch vụ nào, như tiền hưu trí, tiền bảo hiểm

xã hội và trợ cấp thất nghiệp Những khoản chi trả này là những khoản tiền được chuyển trả từ bộ phận này sang bộ phận khác của cộng đồng Nó còn bao gồm những khoản trợ cấp do chính phủ trả cho các chủ trang trại và những người khác TN nhất thời là TN mà một người không thể biết chắc chắn có thể kiếm được hay nhận được đều đặn trong tương lai

Có nhiều loại thu nhập như: thu nhập thực tế, thu nhập cuối cùng

 Thu nhập thực tế (TNTT): số lượng của cải vật chất và dịch vụ mà các thành viên trong xã hội có thể có được nhờ thu nhập của mình dưới hình thức tiền công lao động

cá nhân cũng như dưới hình thức những khoản trợ cấp và ưu đãi lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội Lượng TNTT phụ thuộc vào: mức của các khoản thu bằng tiền, khối lượng dịch vụ không phải trả tiền và được ưu đãi, mức giá cả vật phẩm tiêu dùng và giá dịch vụ, mức tiền thuê nhà, mức thuế phải nộp Ở Việt Nam, TNTT của công nhân và viên chức bao gồm tiền lương cùng với tất cả các loại tiền thưởng cũng như các khoản tiền lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội để đáp ứng nhu cầu về giáo dục, y tế, bảo đảm xã hội, Chỉ tiêu TNTT của dân cư phản ánh một cách đầy đủ nhất mức độ phúc lợi của nhân dân; đồng thời cũng phải tính đến những thành quả xã hội khác như xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm,

 Thu nhập cuối cùng: thu nhập thực sự được sử dụng cho nhu cầu của bản thân người có thu nhập, sau khi đã trừ đi các khoản đóng góp theo nghĩa vụ hoặc tự nguyện qua quá trình phân phối lại

1.1.3.2 Phân loại thu nhập

Theo kết quả nghiên cứu của TNS Việt Nam, thu nhập của người dân tại Tp.HCM năm 2008 được phân loại như sau:

(Nguồn: TNS – Viet cycle 1999 – 2008)

Bảng 1.1: Phân loại thu nhập hàng tháng của hộ gia đình ở Tp.HCM năm

2008

Theo bảng 1.1, ta thấy thu nhập của hộ dân sống tại Tp.HCM được chia thành 7

hạng gồm A+, A, B, C, D, E, F với mức thu nhập tương đương với mỗi hạng Theo

cách phân loại này thì thu nhập được hiểu là những người có thu nhập từ hạng E, F là

những người có thu nhập thấp Hạng C, D là nhóm có thu nhập trung bình; hạng A, B

là nhóm có thu nhập khá và hạng A+ là nhóm có thu nhập cao Những người có thu

nhập trung bình – khá là nhóm người có thu nhập từ hạng C trở lên

Hiện nay, trên địa bàn Tp.HCM lượng dân cư có thu nhập trung bình – khá

chiếm đa số, phần đông là những người nhập cư từ các vùng miền, các tỉnh thành khác

nhau Lượng dân cư này thường có nghề nghiệp ổn định, độ tuổi khoảng 30 đến 40 là

những người có nhu cầu lập nghiệp tại thành phố và đang sống tại nhà thuê nên nhu

cầu nhà ở cao Lựa chọn đối tượng này để khảo sát nhằm nắm bắt được lượng khách

hàng quan tâm và mong muốn của khách hàng đối với thị trường này

1.1.3.3 Thu nhập trung bình – khá

Theo bảng 1.1, thu nhập trung bình - khá là nhóm đối tượng có thu nhập hàng

tháng từ mức 4.500.000 VNĐ đến 13.500.000 VNĐ Đây là mức thu nhập được thống

kê theo hộ gia đình bao gồm những hộ chỉ có một người hoặc hai người trở lên Hiện

nay đối tượng có mức thu nhập trung bình – khá này chiếm phần lớn dân cư có thu

nhập ổn định tại Tp.HCM, theo thống kê của TNS năm 2008 là chiếm đến 60%

Những hộ gia đình được xét đến ở đây bao gồm cả những người độc thân có thu nhập

ổn định và những hộ gia đình đang ở nhà thuê Nghề nghiệp của những đối tượng này

là ổn định, thu nhập hàng tháng cố định Chính vì vậy, việc phát triển kinh tế - xã hội,

việc đô thị hóa gắn liền với nhóm đối tượng này mà nó quyết định đến thị trường bất

động sản đặc biệt là thị trường căn hộ giá trung bình từ 10 -15 triệu/m2

Theo khảo sát của tác giả, số người có nhà tại Tp.HCM khoảng 40% và thu

nhập hàng tháng của những hộ gia đình đã có nhà là khoảng 13.500.000 VNĐ –

20.000.000 VNĐ; 60% còn lại là những hộ gia đình chưa có nhà, thu nhập khoảng

4.500.000 VNĐ – 13.500.000 VNĐ, chủ yếu là sống trong nhà thuê Việc sở hữu căn

hộ hiện nay đang được Nhà nước quan tâm thông qua việc cho phép các ngân hàng hỗ

trợ cho khách hàng vay vốn để mua nhà Do đó, việc sở hữu căn hộ cho những hộ gia

đình có nhu cầu đang tăng cao, tập trung ở các quận ven như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh vì giá nhà khá phù hợp với thu nhập, cơ sở hạ tầng, giao thông đang được hoàn thiện đồng bộ, tiện ích được đáp ứng một cách hợp lý cộng với việc hỗ trợ của ngân hàng đang được phổ biến rộng rãi, tạo nên tâm lý an toàn cho người mua nhà khi đưa ra quyết định Ngược lại, những hộ gia đình đã có nhà thường tập trung ở các quận trung tâm nên nhu cầu nhà ở tại đây không cao, chủ yếu mua nhà cho con cái hoặc mua nhà để đầu tư cho thuê

1.2 Cơ sở pháp lý

Luật Đất Đai 2003 số 13/2003/QH11 về đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006 số 63/2006/QH11 được Quốc hộ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006;

Luật Nhà ở 2005 số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006;

Luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày14 tháng 6 năm 2005;

Luật Xây Dựng 2003 số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; Luật Đầu tư 2005 số 59/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005;

Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai;

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

Nghị quyết số 45/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật Dân sự;

Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư

1.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu

1.3.1 Điều kiện tự nhiên

1.3.1.1 Vị trí địa lý

Tp.HCM nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10010’ – 10038’ vĩ độ Bắc và 106022’ – 106054’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây

và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Tp.HCM nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố

cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các

tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

Hiện nay Tp.HCM là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam, được mở rộng với diện tích hiện nay là 2.095 km2 và chia thành 19 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành; cấp quận được chia thành nhiều phường, cấp huyện chia thành nhiều xã, và thị trấn

Hình 1.1: Bản đồ Tp.HCM

1.3.1.2 Địa hình

Tp.HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Ðông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình

- Vùng cao nằm ở phía Bắc – Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc phía Bắc huyện Củ Chi, Đông Bắc Quận Thủ Ðức và Quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10 – 25m và xen kẽ có những đồi gò

độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (Quận 9)

- Vùng thấp trũng ở phía Nam – Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận 9, 8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này

có độ cao trung bình trên dưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m

- Vùng trung bình phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nội thành cũ, một phần các Quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ Quận 12 và huyện Hóc Môn Vùng này có độ cao trung bình 5 – 10m

Nhìn chung, địa hình Tp.HCM không phức tạp, song cũng khá đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt

1.3.1.3 Khí tượng thủy văn

Tp.HCM nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu – thời tiết Tp.HCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa – khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Tp.HCM như sau:

+ Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trung bình/tháng 160 – 270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất

là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C) Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25 – 280C

+ Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao nhất 2.718 mm (1908)

và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Ðại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam

+ Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuống tới 20%

+ Về gió, Tp.HCM chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và chủ yếu là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4

m/s Ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam – Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng

5 tốc độ trung bình 3,7 m/s Về cơ bản Tp.HCM thuộc vùng không có gió bão

1.3.2 Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội

Về dân số:

Thành phố có hệ thống nhiều trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố Tp.HCM là một trung tâm tiêu thụ lớn với mức tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ gấp 10 –

13 lần so với các tỉnh Tây Bắc, 6 lần các tỉnh Tây Nguyên, gấp 1,5 lần Hà Nội Lĩnh vực kinh doanh địa ốc, đặc biệt là các tòa nhà cao tầng phục vụ cho kinh doanh thương mại, văn phòng đang được đầu tư ồ ạt

Theo thống kê sơ bộ dân số Tp.HCM năm 2009 là khoảng 8,5 triệu người, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị và gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác Tuy nhiên có khoảng 8 triệu người đăng ký hộ khẩu và số dân có mặt trong thành phố thường cao hơn, thêm khoảng 2 triệu dân ngoại tỉnh làm ăn tại thành phố theo mùa vụ Bên cạnh người Việt, cộng đồng người Hoa gồm hơn 600.000 người đóng góp không nhỏ cho sự phát triển của thành phố Dự báo đến năm 2020 dân số của thành phố sẽ khoảng 20 – 22 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 16 –17 triệu người, với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 77 – 80% Đến năm 2050 dân số sẽ khoảng 28 – 30 triệu người với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 90% và trở thành 1 siêu đô thị Sự phân bố dân

cư ở Tp.HCM không đồng đều, ngay cả các quận nội ô Trong khi các quận 3, 4, 5 hay

10, 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km² thì các quận 2, 9, 12 chỉ khoảng 2.000 tới 6.000 người/km² Ở các huyện ngoại thành, mật độ dân số rất thấp, như Cần Giờ chỉ có 96 người/km² Việc lượng dân cư tăng cao bao gồm cả dân nhập cư và dân địa phương cùng với khó khăn quản lý dân cư đã gây ra những vấn đề phát sinh Lượng dân cư tăng cao nhưng lượng cung về bất động sản còn thấp, còn hạn chế và giá cả thiếu cạnh tranh làm phát sinh sự khan hiếm về loại hình căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá

Thành phố là nơi hội tụ nhiều dòng chảy văn hóa (Việt, Hoa, Âu, Chăm, Khmer), thuộc vùng văn hóa Nam bộ với đặc trưng con người năng động, nhạy bén, sắc sảo

Dân số ngày càng gia tăng chủ yếu từ nguồn di dân từ các tỉnh về thành phố sẽ ảnh hưởng đến việc lựa chọn mua nhà của người dân Với những khách hàng đã có nhà ở, có thu nhập ổn định và muốn đầu tư cũng dễ dàng tham gia thị trường này Đối với khách hàng là những người di dân, với thu nhập ổn định thì việc sở hữu căn nhà là điều cần thiết bên cạnh những tiện ích mà các căn hộ ngày nay cũng đã đáp ứng những nhu cầu cơ bản của cuộc sống hiện đại Với những tiện ích sẵn có, với môi trường sống được cải thiện và nâng cao thì việc sinh sống trong khuôn viên một căn hộ sẽ đảm bảo được những nhu cầu nhà ở ban đầu của những gia đình có quy mô là cặp vợ chồng trẻ Hơn nữa, việc đô thị hóa đang được thực hiện trên toàn thành phố cho nên việc sinh sống trong khu căn hộ là điều tất yếu mà Nhà nước sẽ quy định trong thời gian tới để đảm bảo được việc sở hữu hóa nhà ở cho cư dân thành phố Nói cách khác, dân số tăng lên, nhu cầu sở hữu nhà ở tăng lên trong khi diện tích đất không thay đổi thì việc xây dựng và sinh sống trong các khu căn hộ là điều thiết yếu; bên cạnh nguồn thu nhập của cư dân vẫn ở mức trung bình thì việc lựa chọn căn hộ giá trung bình là điều dễ giải thích và khách hàng của thị trường này sẽ tăng lên

Biểu đồ 1.2: Lao động làm việc trong khu vực Nhà nước

Theo biểu đồ 1.2 ta thấy nguồn lao động đang ngày một tăng lên ở khu vực cả khu vực trung ương và địa phương Đây là yếu tố xác định số lượng dân có thu nhập

ổn định, thông qua đó xác định được lượng khách hàng có nhu cầu về nhà ở

Du lịch - Tourism Dịch vụ - Services

Biểu đồ 1.3: Lao động trong ngành thương mại, khách sạn, nhà hàng, du lịch và

dịch vụ

Tp.HCM được biết đến là một thành phố việc làm trong các lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ Như biểu đồ 1.3, ta thấy được lượng người làm việc trong các ngàn thương mại, khách sạn – nhà hàng và dịch vụ ngày càng tăng cao do mức lương được chi trả cao, đáp ứng được đời sống tại thành phố Những lao động làm việc trong các lĩnh vực này có mức lương từ trung bình – khá trở lên, có thu nhập ổn định; vì vậy nhu cầu mua nhà để ở, nhu cầu thực cao

Về giao thông:

- Đường bộ: Hệ thống đường bộ dày đặc nhưng do sự gia tăng dân số quá nhanh và qui hoạch chưa hợp lý nên chưa đáp ứng được yêu cầu Để giải quyết vấn nạn tắc nghẽn giao thông, Thành phố đã triển khai và hoàn tất nhiều dự án giao thông quan trọng như: đại lộ Đông Tây, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, đường xuyên Á, đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Dây và Tp.HCM – Vũng Tàu, đường Trường Chinh, đường cao tốc đi Trung Lương, đường cao tốc liên vùng phía Nam, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa Một số dự án lớn đang giai đoạn chuẩn

bị triển khai: Các đường vành đai 1, 2, 3; đường trên cao Thị Nghè – Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất; cầu Bình Triệu và đặc biệt là dự án đường bộ cao tốc Bắc – Nam với tổng số vốn dự kiến lên tới trên 30 tỷ đô la Khi dự án này hoàn thành sẽ kết nối thành phố với tất cả các vùng kinh tế trọng điểm trong cả nước

- Đường thuỷ: Các hệ thống cảng Sài Gòn, Tân Cảng đáp ứng được yêu cầu tiếp nhận các tàu trọng tải lớn Tuy nhiên, do nằm trong nội đô nên ảnh hưởng lớn đến giao thông đô thị và đang được di dời ra khỏi nội thành Các cảng container mới, hiện đại đang được triển khai có: cụm cảng Hiệp Phước, cảng Cát Lái

- Đường sắt: Ga Sài Gòn là đầu mối giao thông quan trọng và nhộn nhịp nhất nước, phục vụ các tuyến vận tải Bắc Nam Do mật độ giao thông nội thị cao, việc xây dựng các tuyến tàu điện ngầm và đường sắt trên cao (monorail) đang được triển khai

- Đường không: Thành phố có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là sân bay lớn nhất Việt Nam với diện tích 850 ha, công suất nhà ga từ 15–17 triệu khách/năm; năm

2007, có lượng khách quốc tế đến bằng đường hàng không chiếm 2/3 tổng số lượng khách đến các sân bay quốc tế tại Việt Nam, sân bay này phục vụ 11 triệu khách thông qua, chiếm 55% trong tổng số 20 triệu khách sử dụng sân bay tại Việt Nam Nhà ga quốc tế mới T2 với công suất 15 – 17 triệu khách/ năm vừa hoàn thành vào tháng 8 năm 2007 là nhà ga hàng không lớn nhất và hiện đại nhất Việt Nam hiện nay Trong tương lai không xa, Sân bay quốc tế Long Thành với công suất 80 – 100 triệu khách năm sẽ được xây dựng 40 km về phía Đông Bắc thành phố

Ngoài ra, thành phố còn đang đầu tư vào hệ thống xe buýt, với hỗ trợ hàng trăm triệu đồng mỗi năm từ Ủy ban nhân dân Tp.HCM, xe buýt ở Tp.HCM họat động với mục tiêu giảm thiểu số lượng phương tiện giao thông cá nhân

Sau khi hệ thống giao thông được hoàn thiện thì việc lựa chọn địa điểm mua căn hộ sẽ dễ dàng hơn, không đơn giản chỉ tập trung ở các quận nội thành như Quận 1, Quận 3, gây ra những vấn đề nóng bỏng như hiện nay của thành phố như kẹt xe, ùn tắc giao thông mà xu thế sẽ chuyển ra các quận ở khu Đông như Quận 2, Quận Thủ Đức; khu Nam có Quận 7, Nhà Bè Giao thông thuận lợi kết hợp với việc quy hoạch đồng

bộ trong tương lai sẽ góp phần tạo nên bề nổi cho các dự án căn hộ giá trung bình của người có thu nhập trung bình - khá tại các quận ven, giúp cho các dự án căn hộ giá trung bình gây được sự chú ý đối với khách hàng, từ đó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự Khi đó lượng khách hàng sẽ mở rộng hơn, bao quát hơn làm cho đối tượng phục vụ sẽ đa dạng, phong phú hơn; hơn nữa các nhà đầu tư sẽ có nhiều tiêu chí cho việc quyết định đầu tư xây dựng căn hộ để đáp ứng từng nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu.Tóm lại, vấn đề giao thông là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn đầu tư vào căn hộ giá trung bình của người có thu nhập trung bình – khá

1.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.4.1 Nội dung nghiên cứu

 Tổng quan thị trường bất động sản trên địa bàn Tp.HCM;

 Khái quát thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình - khá trên địa bàn Tp.HCM;

 Những yếu tố tác động đến thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trên địa bàn Tp.HCM;

 Phân tích kết quả điều tra và đề xuất hướng phát triển cho thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá trong tương lai

1 4.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu: thu thập kế thừa những công trình nghiên cứu, những tài liệu hay nhận định đã được công bố trước đây để làm rõ hơn tổng quan tài liệu nghiên cứu, những yếu tố tác động đến cung cầu của thị trường căn hộ với giá trung bình tại Tp.HCM

 Phương pháp điều tra: điều tra 100 mẫu thông tin dành cho người có thu nhập trung bình trở lên theo phân tầng thu nhập của TNS bao gồm nhân viên văn phòng, cán bộ, công chức, giảng viên đại học trên địa bàn Tp.HCM Phương pháp chọn mẫu

là ngẫu nhiên

 Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí như động cơ mua căn hộ, tính kinh tế trong mỗi căn hộ, những tiện ích những lợi ích khi sống trong khu căn hộ để nắm bắt được nhu cầu, mong muốn của khách hàng khi lựa chọn sống trong khu căn hộ, đặc biệt là những khu căn hộ với mức giá trung bình

 Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng Excel để tiến hành phân tích, tổng hợp những số liệu đã điều tra nhằm thu được những thông tin cần thiết để nghiên cứu, phân tích những thông tin thu thập được để đánh giá những yếu tố tác động đến cung cầu thị trường căn hộ nói chung và thị trường căn hộ cho người có thu nhập trung bình – khá nói riêng

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1.Tổng quan thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản Tp.HCM đang có nhiều diễn biến phức tạp với nhiều thay đổi ở các phân khúc làm cho thị trường “ấm” trở lại sau giai đoạn “đóng băng” cuối năm 2008 và đầu năm 2009 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Tuy nhiên mỗi phân khúc có sự thay đổi khác nhau do đó vẫn đảm bảo cho thị trường hoạt động và phát triển bền vững

Đối với phân khúc thị trường căn hộ bán, đang có hướng phát triển mạnh, nhiều

dự án được triển khai, nhiều nhà đầu tư quan tâm Trong quý 1 năm 2009, có khoảng

31 dự án căn hộ đang bán gồm khoảng 5.447 căn, hầu hết các dự án hiện đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp Giá công bố trung bình trong quý 1 năm

2009 cho thấy mức giảm khoảng 5% so với quý 4 (2008) Đến cuối năm 2009, số lượng dự án tăng lên, lượng căn hộ được chào bán cũng tăng gấp 2 lần so với quý trước Dự kiến sẽ có tổng cộng 22.560 căn hộ với 44 dự án vào cuối năm 2010 Giá giao dịch đã ổn định lại ở các phân khúc đảm bảo cho thị trường hoạt động bình thường, ổn định Tuy nhiên các dự án căn hộ có giá trung bình và thấp được quan tâm nhiều hơn từ khách hàng cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư và dự kiến thị trường sẽ cung cấp khoảng 4.300 căn hộ vào năm 2011- 2012

(Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam, 2010)

Biểu đồ 2.1: Số lượng căn hộ dự kiến chào bán tại Tp.HCM từ quý 4 (2009) đến

quý 2 (2010)

Theo hình 2.1 ta thấy các dự án hiện đang tập trung tại Quận 7, Quận 2, Quận 9 – những quận vùng ven đang phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, về giao thông, về quy hoạch khu dân cư đã làm cho giá trị những dự án, những khu dân cư tại đây tăng lên đáng kể Bên cạnh đó, việc cơ sở hạ tầng được đảm bảo, giao thông thuận tiện đã làm cho khách hang quan tâm đến những dự án này Đặc biệt, những dự án với mức giá

trung bình trong khoảng 10 – 15 triệu/m2 tập trung chủ yếu ở những khu vực này tác động đến những người có thu nhập trung bình – khá Với mức giá hợp lý, với những tiện ích cơ bản để đảm bảo cuộc sống, với vấn đề giao thông thuận tiện vào trung tâm thành phố để làm việc thì đây là một trong những sự lựa chọn của những người có thu

nhập trung bình – khá, có nhu cầu thật sự về nhà ở

Các dự án hiện đang tập trung tại các Quận 2, Quận 7 và Nhà Bè cùng với các

dự án xây dựng cơ sở vật chất đảm bảo việc kết nối các quận này với trung tâm thành phố ngày càng thuận tiện hơn, đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân

Tổng nguồn cung căn hộ Q1 2009

USD/m2

số căn hộ được tung ra số căn hộ đã bán hết giá bán bình quân

( Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn của Savills, 2009)

Biểu đồ 2.2: Tổng nguồn cung trên địa bàn Quận 2, Quận 7, Nhà Bè quý 1 năm

2009

Tuy nhiên do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế cuối 2008, nền kinh tế tuy có phục hồi nhưng nhu cầu mua nhà của người dân được xem xét ở nhiều phương diện hơn, thực tế hơn về tình hình kinh tế gia đình, về lãi suất cho vay mua nhà, về thuế thu nhập cá nhân Mặt khác, giới đầu cơ hay các nhà đầu tư cũng suy tính kỹ càng hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư, tránh nguy cơ bị sập bẫy của thị trường Do đó thị trường hiện nay là cung vượt quá cầu, thị trường đang là nơi diễn ra các hoạt động của nhà đầu tư

Như tài liệu tham khảo được từ Savills, nguồn cầu cho các căn hộ trong khu vực trung tâm (Quận 1 và Quận 3) vẫn tương đối cao, tuy nhiên trong quý 1 năm 2009 không có dự án nào được tung ra bán Quận Bình Thạnh với lợi thế gần trung tâm thành phố đã đạt mức giá bán công bố cao nhất khoảng 2.200 USD/m2 Quận 2 và Quận 7 là hai thị trường sôi động nhất Quận 2 với các dự án cơ sở hạ tầng đang được xây dựng để kết nối với trung tâm thành phố; Quận 7 với những nhà đầu tư lớn, có thương hiệu như Hoàng Anh Gia Lai, Novaland, đã đạt được mức giá công bố trung bình khoảng 1.900 USD/m2

Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ, hiện tại Tp.HCM chỉ có 25 trung tâm mua sắm và trung tâm bách hóa, 57 siêu thị và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng

429.402 m2 Nguồn cung này tương đối nhỏ đối với một thành phố có hơn 8 triệu dân Thị trường bán lẻ tại Tp.HCM còn khá non trẻ Giá thuê tại các trung tâm mua sắm và trung tâm bách hóa trong quý 1 (2009) dao động từ 30 USD đến 150 USD/m2, tùy theo

vị trí Nhìn chung, giá thuê bán lẻ vẫn giữ mức ổn định trong quý 1 (2009) Diện tích bán lẻ tại các trung tâm mua sắm và siêu thị gia tăng kể từ quý 1 (2008) Với chính sách mở cửa thu hút sự đầu tư ở nước ngoài của nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thâm nhập vào Đồng thời những sự thay đổi theo hướng tích cực cũng góp phần thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường này và nó trở thành thế mạnh tại địa bàn Dự báo mặt bằng bán lẻ sẽ tăng nhẹ do nhu cầu tăng từ các thương hiệu quốc tế trong đầu năm 2010 như Vincom, Lotte Mart Tuy nhiên cần quan tâm đến thói quen mua sắm của khách hàng, xác định đối tượng khách hàng hướng đến khi đầu tư xây dựng các trung tâm thương mại Dự đoán trong 3 năm tới, những khu trung tâm thương mại ở các vùng ngoại ô sẽ trở thành các khu phố mua sắm lớn ở Việt Nam bởi tích hợp đầy đủ các tiện ích như trung tâm giải trí, khu ăn uống, khu mua sắm

Thị trường bán lẻ theo diện tích

47,50%

42,40%

11,90%

Trung tâm mua sắm/ Trung tâm bách hóa Siêu thị Siêu thị bán lẻ

(Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, 2009)

Biểu đồ 2.3: Thống kê theo diện tích của thị trường bán lẻ

Theo biểu đồ 2.3 ta thấy diện tích dành cho các trung tâm mua sắm hay trung tâm bách hóa chiếm lượng lớn, gần 50% diện tích toàn thành Qua đó thấy được nhu cầu của khách hàng hiện nay là tập trung mua sắm tại các trung tâm mua sắm và các trung tâm bách hóa Việc xây dựng căn hộ cần nắm rõ yếu tố này để nhằm đạt được

sự lựa chọn của khách hàng đối với thị trường căn hộ

Thị trường bán lẻ theo vị trí

20%

37%

43%

Khu vực trung tâm Khu vực nội thành Khu vực ngoại thành

(Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, 2009)

Biểu đồ 2.4: Thống kê theo vị trí của thị trường bán lẻ

Việc đầu tư xây dựng các khu trung tâm mua sắm hay khu trung tâm bách hóa

ra ngoài vùng ngoại thành sẽ đáp ứng được nhu cầu mua sắm hiện nay của khách hàng, đồng thời làm giảm sự đổ xô vào trung tâm thành phố để mua sắm Mặt khác việc di chuyển của trung tâm mua sắm ra ngoài thành phố sẽ tăng thêm các tiện ích cho các vùng ngoại thành, tăng giá trị nơi khu ở và làm tăng khả năng chọn lựa sinh sống trong các khu căn hộ với giá trung bình tại các vùng ngoại thành Thu nhập bình quân đầu người gia tăng và mức tiêu dùng cao đã giúp tăng trưởng cho thị trường này trong thời gian mấy năm qua Theo chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu năm 2008, Việt Nam được xếp hạng nhất cho triển vọng phát triển dài hạn do Công ty tư vấn toàn cầu A.T.Kearney thực hiện

Đối với thị trường văn phòng cho thuê, quý 1 năm 2009 có 34 cao ốc văn phòng hạng A và B tại Tp.HCM chiếm khoảng 390.000 m2 tính trên diện tích thuần Giá thuê văn phòng hạng A hiện nay trung bình khoảng 70 USD/m2/tháng