Tiểu luận giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

Phần mở đầu Xã hội ngày phát triển đời sống đông đảo quần chúng nhân dân nâng cao nhu cầu điều kiện sống đòi hỏi phải đáp ứng đầy đủ Nhà vấn đề xã hội quan tâm, xã hội phát triển không đánh giá qua tăng trưởng kinh tế hay sở vật chất xã hội mà đánh giá qua tiêu khác : vấn đề ăn, , lại sinh hoạt khác quần chúng nhân dân Mục tiêu phát triển kinh tế nâng cao đời sống nhân dân , đáp ứng nhu cầu nhân dân Muốn làm điều Đảng nhà nước phải quan tâm cách mực cho nhu cầu nhân dân vấn đề nhà ở.Không việt nam có câu “an cư lạc nghiệp” thật với người việt nam ,nhà không chỗ để mà chứa đựng tâm linh thiêng liêng gia đình Căn hộ dù nhỏ thiếu vắng bàn thờ tổ tiên , ông bà , cha mẹ Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người không chỗ mà nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Đó nét phong mỹ tục người việt nam Thế điều kiện việc tạo lập nhà nhỏ,một chỗ ổn định bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu ước mơ phận lớn cán ,công nhân viên chức , lao động thu nhập thấp vấn đề thiết hầu hết địa phương nước Nổi cộm giai đoạn nhà cho người có thu nhập thấp Sở dĩ có quan tâm đặc biệt giá nhà tăng lên cao so với tăng lên thu nhập người dân ,những người lao động bình thường , công nhân viên chức nhà nước mua nhà để hình thức giúp đỡ, hỗ trợ nhà nước Đáp ứng cung nhà vấn đề khó khăn phân phối sản phẩm đến đối tượng người tiêu dùng vấn đề khó khăn Trên thực tế có dự án xây nhà cho người thu nhập thấp người thu nhập lại không mua mà lại rơi vào tay nhà đầu lại đẩy giá lên cao Qua thấy vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp vấn đề cần quan tâm nghiên cứu ,vì em định nghiên cứu đề tài :Giải pháp phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp việt nam Ngoài phần mở đầu kết luận đề tài gồm nội dung sau: Phần : Khái niệm vai trò thị trường nhà Phần 2: Thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Phần 3: Thị trường nhà cho người thu nhập thấp việt nam Phần 4: Một số kinh nghiệm rút từ nước giới Đề tài nghiên cứu với phạm vi nước với số liệu thu thập chủ yếu số liệu hai thành phô lớn thủ đô Hà Nội TPHCM Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp phân tích thị trường,phương pháp thu thập thông tin Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ngô Phương Thảo giúp em hoàn thành đề án Nội dung 1- Khái niệm vai trò thị trường nhà a-Khái niệm Thị trườngBĐS tổng hoà mối quan hệ giao dịch BĐS thực hịên thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn không gian thời gian định Đó nơi diễn các quan hệ giao dịch BĐS , người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hànghoá dịch vụ BĐS giao dịch Còn theo quan niệm Marketing thị trường tất khách hànghiện có khách hàngtiềm ẩn Từ khái niệm tổng quát thị trường BĐS ta rút khái niệm thị trường nhà ở: nhà thị trường nhà liên quan chặt chẽ với khái niệm BĐS thị trường BĐS ,nhà phận thị trường BĐS ,hànghoá thị trường giao dịch nhà Thị trường nhà thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: b-Vai trò thị trường nhà Thị trường nhà thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Vai trò thị trường nhà quan trọng thể khía cạnh sau Vai trò nhà nói chung: Thứ nhất: nhà có tầm quan trọng đặc biệt cá nhân, gia đình xã hội Nhà tài sản vật chất có giá trị quốc gia “An cư lạc nghiệp” câu nói mang tính chất mục tiêu đất nước, cộng đồng người việt Bởi nhà không nơi để , tránh mưa , tránh nắng mà nơi tái tạo sức lao động, xây dựng tổ ấm gia đình Vì nhà tài sản thiếu với gia đình xã hội Thứ hai: Nhà tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội nước ,mức sống dân tộc Xã hội ngày phát triển nhà ngày hoàn thiện Thời kỳ trước đời sống nhân dân chưa cải thiện , thu nhập thấp nhà nhà tranh tre, nhà cấp bốn tạm bợ , xây dựng không theo quy hoạch va tiêu chuẩn Nhưng ngày xã hội bước lên tiến , ngưòi sản xuất nhiều cải vật chất , lúc không đáp ứng nhu cầu ăn mà có cải để xây dựng nhà cửa Những nhà tạm bợ thay nhà đại cao cấp , xây dựng quy hoạch định trước Những nước phát triển nhà xây dựng cách đại có quy cũ Như thấy phát triển nhà gắn liền với phát triển kinh tế Nhìn vào quy hoạch ,thiết kế nhà đánh giá trình độ phát triển quốc gia Không nhà có vai trò việc hạn chế phát sinh tệ nạn, nhà không đảm bảo nguyên nhân gây tệ nạn xã hội Vì việc đảm bảo nhà ổn định điều cần thiết cho quốc gia Thị trường nhà thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà 2- Thị trường nhà cho người có thu nhập thấp a- Đặc điểm thị trường +Đối tượng khách hàng người tiêu dùng Đặc điểm lớn đối tượng khác hàng họ có mức thu nhập không cao ổn định , có nhu cầu, có khát vọng mua nhà để với thu nhập họ ,họ khả toán lúc cho hàng hoá Những đối tượng khách hàng thị trường phải kể đến ngưòi lao động bình thường ,cán công nhân viên chức hưởng lương nhà nước,công nhân lao động nhà máy,khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất ,thành phần hưu buôn bán nhỏ lẻ Do quy mô nghiên cứu đề án hạn chế nên em nghiên cứu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp có khả mua nhà trả góp , hay vay vốn cải tạo nhà Với mức thu nhập hộ xác định từ 2000000 đến 4000000 Đ/tháng Với mức thu nhập họ tiết kiệm lương hàng tháng để dành cho việc chi trả cho nhà Trong thị trường cầu nhà ở dạng tiềm thực họ có nhu cầu lại gặp khó khăn khả toán Vì nhận định thị trường mà cầu dạng cầu tiềm Vì cần phải khai thác huyệt thị trường Tuy nhiên việc khai thác thị trường chưa phải mối quan tâm nhà đầu tư.Chúng ta nghiên cứu vấn đề việc cung ứng nhà khu vực để thấy rõ •  Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà Thu nhập người dân: thu nhập tăng lên việc chi trả cho việc ăn uống dịch vụ khác hầu hết người tiêu dùng ưu tiên khoản tiền việc cải tạo nhà Khi thu nhập tăng lên khoản tiền tiết kiệm lớn dần Thu nhập ổn định với kỳ vọng thu nhập tương lai giúp cho họ có động lực tiết kiệm đẻ mua nhà  Những sách phủ: Chính sách phủ nhân tố nhạy cảm có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà người thu nhập thấp Chính sách phủ thị trường xây dựng quỹ nhà ở, hỗ trợ vốn vay cho người thu nhập thấp có tiền mua nhà.ngoài phủ có nhiều sách nâng cao đời sống cho công nhân viên chức, tầng lớp lao động xã hội  Dân số yếu tố có ảnh hưởng không đến nhà cho người thu nhập thấp mà ảnh hưởng đến nhu cầu nhà nói chung Dân số tăng nhanh dẫn đến việc hình thành gia đình trẻ tăng lên mà nhu cầu vè nhà tăng theo.Với kết cấu dân số trẻ nước ta nhu cầu nhà tăng nhanh tương lai + Đặc điểm nguồn cung khu vực Về doanh nghiệp nhà đầu tư họ thực không mặn mà việc đầu tư thị trường này, điều dễ hiểu mục đích hàngđầu doanh nghiệp lợi nhuận ,vì nhà đầu tư tím đến thị trường có kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao xây dựng nhà cho người thu nhập cao,nhà chung cư cao cấp…Do mà thị trường nhà cho người thu nhập thấp bị bỏ ngỏ, thị trường nhà nước khuyến khích tạo nhiều điều kiện thuận lợi Mặt khác vấn đề nguồn vốn , vốn đầu tư thị trường đòi hỏi lớn thời gian thu hồi vốn nhanh nhà đầu tư đầu tư xây dựng công trình khác Nhưng với thị trường nhà cho người thu nhập thấp đáp ứng điều , sản phẩm sau bán phải thời gian dài thu tiền, nguyên nhân mà nhà đầu tư không muốn đầu tư vào thị trường Về phìa nhà nước:Nhà nước hàng năm có quỹ nhà dành cho người thu nhập thấp đáp ứng nhu cầu lớn Nhà nước hỗ trợ vốn, dành cho khu vực quỹ đất định tổng quỹ đất đai, tạo điều kiện để doanh nghiệp tạo sản phẩm bán thị trường + Về đặc điểm hàng hoá thị trường Nhà nước có quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Các điều kiện quy định QĐ 17/2006/QĐ- BXD ngày 7/6/2006 sau : Điều kiện tối thiểu phòng Diện tích sử dụng phòng không nhỏ 9m2; chiều rộng thông thuỷ phòng tối thiểu không 2.40m; chiều cao thông thuỷ phòng chỗ thấp không 2.70m Diện tích sử dụng bình quân cho người thuê để không nhỏ 3m2( không tính diện tích khu phụ ) Phòng phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió chiếu sang tự nhiên Tỷ lệ diện tích cửa lấy ánh sang không nhỏ 1/10 diện tích phòng Cửa phải có chiều rộng lớn 0.75m Cửa phải có khoá, cửa sổ phải có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh sử dụng; phải đảm bảo cho người thuê có giường để ngủ Phải có đèn đủ ánh sang chung cho phòng (đảm bảo độ rọi tối thiểu 50 lux ); phải đảm bảo cho người thuê tối thiểu ổ cắm điện; phòng phải có riêng aptomat Nếu phòng xây dựng khép kín xí, tiểu, tắm phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ phải đảm bảo hợp vệ sinh Điều kiện tối thiểu cho nhà ở: 1-Móng nhà phải xây dựng vật liệu bền chắc, đủ khả chịu tải toàn nhà, chống thấm lên tường 2- Nền nhà phải lát gạch láng vữa xi măng Độ cao nhà phải cao mặt đường tối thiểu 03m cao mạt sân, hè tối thiểu 0.15m 3- Tường bao che tường ngăn phòng phải làm vật liệu bền đảm bảo yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt, mặt tường phòng xây gạch phải trát phẳng quét vôi nước sơn 4- Mái nhà không lợp vật liệu dễ cháy phải bảo đảm không bị thấm giột Trường hợp lợp tôn fibro xi măng phải có trần chống nóng, chống ồn 5- Nhà phải có cấu trúc vững ,chống gió bão 6- Mỗi phòng phải có lối vào cửa sổ riêng biệt 7- Về cấp điện: Đường dây cấp điện phải bảo đảm an toàn theo quy định nghành điện; phải có đèn chiếu sang nhà đảm bảo đủ ánh sang lại 8- Về cấp nước sinh hoạt: bảo đảm cung cấp nước tối thiểu 75l/1ng/1 ngày đêm Trường hợp dùng nước giếng khoan phải có bể lọc đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh nước uống số 1329/2002/BYT/QĐ y tế 9- Về thoát nước: phải có đường ống hoát nước kết nối với hệ thống thoát nước chung khu vực Trường hợp dùng mương, rãnh thoát nước phải có nắp đậy 10- Về phòng cháy chữa cháy nổ: phải có bể chứa nước phục vụ cứu hoả thiết bị phòng cháy nổ theo quy định 11- Về vệ sinh môi trường: Mỗi nhà cho thuê phải có chỗ nấu ăn, chỗ giặt phơi quần áo với diện tích bình quân tối thiểu 0.4m2/người Như nhà xây dựng phải tuân thủ theo quy định kỹ thuật nhà nước, hợp theo quy hoạch định sẵn Ngoài nhà đầu tư phải biết quan tâm đến sản phẩm tương ứng với nhu cầu thực khách hàng, vào thu nhập thực tế họ Bên cạnh kinh doanh nhà cần quan tâm nghiên cứu đặc điểm mua sắm thị trường với đặc điểm như: khách hàng mua sắm xuất phát từ nhu cầu khả toán giai đoạn cụ thể Các doanh nghiệp cần có công tác khảo sát thị trường, phân khúc thị trường để đưa sản phẩm tương đồng cho nhóm đối tượng khách hàng Để khai thác tốt thị trường công ty kinh doanh nhà phải có sách khuyến khích, sách đầu tư để khơi gợi khác hàng tiềm +Cân cung cầu thị trường: Khách hàng có nhu cầu mua sắm lại khả toán vấn đề khó khăn cho khách hàng nhà đầu tư.Ngoài thông tin sản phẩm chưa minh bạch, sản phẩm chưa công bố bán hết cho khách hàng nhu cầu mà chủ yếu để đấu cở Khi sản phẩm đến người tiêu dùng giá bị đẩy lên cao Người tiêu dùng khó khăn lại khó khăn việc mua nhà để Trên thị trường khó xác định đối tượng khách hàng,vì chưa có tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng đối tượng có thu nhập thấp Nên sản phẩm tạo cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay người có thu nhập cao b- Sự cần thiết phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Như biết, hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá Một kinh tế sản xuất hàng hoá tồn phát triển hoạt động tao đổi, mua bán Nhà hàng hoá thị trường bất động sản,vì việc phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp tất yếu khách quan Ngoài phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp cần thiết lí sau: Nhà nhu cầu cở ngưòi,sau nhu cầu ăn uống nhu cầu có nhà Nhưng tất gia đình đếu lo cho nhà Nhà tài sản có giá trị lớn,muốn có nhà đòi hỏi phải có khả tài Với đại phận người lao động với mức thu nhập khả chi trả cho nhà điều khó khăn Hiện giá nhà đất có xướng tăng lên nhiều so với mức tăng thu nhập người lao động Vì để mua nhà người thu nhập điều hỗ trợ nhà nước Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thông tin hàng hoá không đầy đủ phổ biến rộng rãi Trên thị trường khách hàng co nhu cầu sủ dụng xuất lượng cầu tương đối lớn cầu mua để đầu cơ, kinh doanh Làm cho giá đẩy lên cao khiến người tiêu dùng mua Vì mà cần phát thị trường nhà cho người thu nhập thấp, phải có sách phát triển thị trường để hạn chế đầu cơ, giúp cho người thu nhập thấp xã hội tiếp cận với sản phẩm Về việc đầu tư cho BĐS nhà gặp nhiều khó khăn việc vay vốn hộ gia đình để mua nhà gặp nhiều vướng mắc họ không chứng minh khả tài tổ chức tín dụng.Chính nhà nước phải có sách phát triển phù hợp để giải vấn đề nhà cho đối tượng thu nhập thấp 3-Thị trường nhà cho người thu nhập thấp việt nam Người thu nhập thấp việt nam Khái niệm vế người thu nhập thấp: Trong đô thị nước ta có đối tượng dân cư người nghèo khác với NTNT Người nghèo xác định người (hộ) thiếu ăn tự lo cho nhà mà phải nhà nước hỗ trợ hoàn toàn Còn NTNT người (hộ) với điều kiện chật chội,kém chất lượng với mức thu nhập thấp ổn định có khả dành phần thu nhập cho việc lo cải thiện nhà với trợ giúp nhà nước Người thu nhập thấp theo lao động thương binh vã xã hội: NTNT đô thị thu nhập bình quân tháng họ đáp ứng với nhu cầu với sống người, có mức sống mức trung bình tối thiểu,còn khó khăn tiếp cận với cải thiện nhà Theo dự thảo trình quốc hội “ đề án phát triển nhà cho đối 10 tượng thu nhập thấp quy định trên, có khả tích luỹ để giải chỗ nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ ( thông qua hình thức bán nhà trả góp, cho thuê nhà, cho vay vốn ưu đãi ) Các hộ NTNT gặp khó khăn chỗ cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách , công nhân viên chức làm việc quan nhà, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế Và công nhân làm việc tại khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất Trên giới nhiều tập đoàn thành công thiết lập mô hình kinh doanh cho thị trường nhóm người có thu nhập thấp Việt Nam nước có số lượng người thu nhập thấp đông có DN thiết lập mô hình kinh doanh hiệu với thị trường Nhà cho người thu nhập thấp chuyện thời nhiều người dân thành phố, năm gần tác động từ trình đô thị hóa, giá đất tăng cao khiến hội mua nhà người có thu nhập thấp ngày xa Cách không lâu, buổi làm việc với Liên đoàn Lao động thành phố, Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Quốc Triệu đề cập nhiều đến việc chăm lo, xây dựng sách người lao động có thu nhập thấp, nhà lĩnh vực đặc biệt quan tâm Theo đó, Chủ tịch yêu cầu quyền Công đoàn cấp phải coi vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp chuyên đề, nhiệm vụ trọng tâm cho biết, thời gian tới thành phố có chương trình riêng nhà cho người lao động có thu nhập thấp Thực trạng cầu nhà người thu nhập thấp Theo số liệu Cục Thống kê Hà Nội, số gia đình thu nhập thấp có khó khăn nhà công tác làm việc 3.500 quan, tổ chức địa bàn thành phố 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà toàn thành phố) Điều cho thấy, với nhu cầu nhiều người dân, vấn đề nhà cho đối tượng công nhân viên chức vấ đề cấp bách 11 Hiện nay, nhà cho người có thu nhập thấp vấn đề thiết hầu hết địa phương nước Với tổng số khoảng 16 triệu công nhân viên chức lao động, có 865.000 công nhân lao động 130 khu công nghiệp, khu chế xuất… có 20% công nhân có chỗ ổn định, lại chưa có chỗ phải thuê chỗ tạm với diện tích 2-3m2/người Chỉ có 2% số lao động nhà trọ chủ doanh nghiệp tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng Nhà trọ khu công nghiệp phần lớn người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khỏe suất lao động, dễ xẩy tệ nạn xã hội Một phận lớn cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân, sỹ quan chưa có nhà phải thuê nhà với giá cao so với đồng lương hàng tháng (giá thuê khoảng 750.000-1500.000đ/tháng) thuê nhà giá có rẻ không đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khỏe khả tái tạo sức lao động dễ xẩy tệ nạn xã hội Hiện nay, dân số nước ta khoảng 80 triệu người Theo kết dự báo, đến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề cho phát triển nhà đô thị phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà tính bình quân nước giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà đạt tiêu chuẩn quốc gia Phấn đấu để hộ dân đô thị hộ độc lập Trong tập trung đạo thực phát triển nhà theo dự án Triển khai tốt sách ưu đãi xây dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu cán bộ, công chức, viên chức người thu nhập thấp Thực trạng cung nhà cho người thu nhập thấp 12 Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà thành phố tăng nhanh so với nhu cầu thực tế muối bỏ bể Thành phố đầu tư xây dựng 3000 hộ cho người khó khăn nhà bao gồm người nghèo, đối tượng sách, có 1000 nhà tình thương với tổng kinh phí 13 tỷ đồng Bên cạnh đó, thành phố xây dựng thí điểm nhà tầng gồm 25 hộ đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện có 10 năm công tác, có thu nhập 450.000 đ/tháng/người chưa hưởng quyền lợi nhà đất quan vợ, chồng Và theo thống kê từ Sở Tài nguyên, Môi trường Nhà đất, đến khu đô thị có 2700 hộ dành cho đối tượng có thu nhập thấp 1500 số bàn giao Số lại nằm dự án triển khai Theo kế hoạch, đến hết năm thành phố dự kiến xây dựng 10.000 hộ, tương đương 450.000m2 sàn tổng số 50% quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho đối tượng cán bộ, công nhân viên chức khó khăn nhà ở, có diện tích bình quân 5m2/người Mặc dù tổng diện tích nhà nước tăng từ 629 triệu m2 năm 1991 lên 739 triệu m2 vào năm nay, nhà thiếu trầm trọng Nguyên nhân tình trạng giá nhà đất biến động mạnh, tăng cao với thu nhập đại phận dân cư Tại đô thị, giá thành m2 sàn xây dựng khoảng triệu đồng, gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu đồng/căn hộ diện tích 60-80 m2; mức hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140 triệu đồng/căn hộ 40-60 m2 Với mức giá này, theo đánh giá Cục Quản lý Nhà, có khoảng 50% số dân cư khả cải thiện nhà hình thức nào, trợ giúp Hầu hết dự án phát triển nhà Hà Nội, TP HCM thời gian qua nói phục vụ người có thu nhập thấp giá đối tượng với tới Những bất cập khó khăn việc phát triển thị trường nhà 13 Cố gắng, nỗ lực thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu nhà cho người nghèo, cho cán công nhân viên chức có thu nhập thấp thách thức không nhỏ Nhiều người muốn mua nhà đành “mong đợi ngậm ngùi” giá nhà cao mà muốn chứng minh người có thu nhập thấp không dễ chưa có tiêu chí đánh giá Đã có đề án phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp khó cần môi trường pháp lý hoàn thiện, nhằm tạo thuận lợi cho người mua người bán Chẳng hạn, trả góp theo cách để nhà đầu tư yên tâm người lao động yên tâm? Góp ý phương thức bán nhà cho đối tượng này, số quan cho nên áp dụng trả góp cách trừ dần vào lương không nên trả theo năm Người mua nhà phải có cam kết trả hết tiền cho chủ đầu tư, tránh trường hợp chây ỳ, đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm giúp người mua hoàn tất thủ tục sang tên, trước bạ họ trả hết tiền Không ý kiến cho cần thiết phải xây dựng tiêu chí người có thu nhập thấp, người có khó khăn nhà Có vậy, sách nhà cho người lao động có thu nhập thấp phát huy hiệu quả, tránh tình trạng người có nhu cầu không mua, người mua để đo Chính sách thất bại thiếu công bằng: Khu chung cư Xuân La dành cho người có thu nhập thấp xây xong phân phối cho Có người cực nghèo hỗ trợ mua nhà chung cư chưa thấy đến sang tên Khoảng 80% hộ có người mua không đến Tình trạng bất cập nêu “do cách làm mang nặng tính chất hành chính, quan liêu Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà cho người có thu nhập thấp) có tình trạng sử dụng hiệu quả, không đảm bảo đối tượng thụ hưởng” Hiện nay, số hộ có người có thu nhập thấp Hà Nội, thu nhập bình quân triệu đồng/người/tháng, chiếm khoảng 70% Tuy nhiên, TS Lê Duy Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, không người có thu nhập thấp, 14 người có thu nhập mức trung bình mua nhà Lý “thay tạo thị trường bất động sản hoạt động có hiệu thị trường giá cao, lũng đoạn với tham gia tổng công ty nhà nước, quan chức, nhà đầu ”Trong bối cảnh giá nhà cao ngất ngưởng, nhà cho người có thu nhập thấp lại có giá thấp (nhờ sách ưu đãi) tạo thị trường “hai giá” cao – thấp chênh lệch lớn “Đây mặt trái sách nhà cho người có thu nhập thấp”, “Nảy sinh chế xin – cho, không đối tượng cần hỗ trợ Bằng chứng khu nhà Xuân La, xây xong chưa phân cho có khiếu kiện ầm ĩ” Chưa kể đến chất lượng nhà dành cho người có thu nhập thấp có nhiều tranh cãi, giải vấn đề quỹ đất chật vật Hiện Hà Nội có quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp, lại khu vực xa nội thành Những nơi ấy, “Thậm chí mời họ đến khu chất lượng cao, diện tích rộng họ không đồng ý xa nguồn sống họ”, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nói: Viện Nghiên cứu phát triển KTXH Hà Nội thắng thầu đề tài giải nhà cho người có thu nhập thấp UBND TP Hà Nội Tuy đề tài giai đoạn đầu, ông Nghĩa nhận định, việc tôn trọng giá thị trường biện pháp tốt để giảm gánh nặng cho nhà nước tìm đối tượng để hỗ trợ Cụ thể, giá bán nhà áp theo thị trường, sau tách bạch phần ưu đãi, trợ cấp không lẫn lộn áp dụng Chính sách khuyến khích đầu tư chưa thực thông thoáng:Chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà xã hội thành phố chưa thực ưu doanh nghiệp Bên cạnh đó, thủ tục trình duyệt hồ sơ chuẩn bị đầu tư số sở, ban, ngành chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch, tiến độ triển khai dự án chủ đầu tư"Ngoài số vấn đề như: quyền địa phương bắt buộc tất chủ đầu tư, kể nhà đầu tư nước phải dành phần quỹ nhà, đất dự án hưởng ưu đãi để chuyển giao cho quyền địa phương giải nhu cầu chỗ cho đối tượng thu nhập thấp không phù hợp Hầu hết doanh nghiệp 15 trọng đầu tư xây dựng nhà thương mại để bán, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà để bán trả góp hay cho thuê Còn Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà nên quỹ nhà để điều tiết thị trường làm cho tình hình xúc Khó khăn việc huy động vốn: nhiều chuyên gia kinh tế cho yếu tố định đến thành bại chương trình nhà cho người thu nhập thâp.Thực vấn đề khó khăn kênh huy động vốn cho người thu nhập thấp chủ yếu dựa vào Ngân hàng ngân hàng không muốn cho vay vốn người thu nhập thấp tài sản để chấp cho ngân hàng Mà ngân sách nhà nước có hạn chế không đủ để trang trải 4- Giải pháp phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Phát triển thị trường nhà cho người th nhập thấp không nhiệm vụ riêng cá nhân, tổ chức mà hoàn thiện phía nhà nước doanh nghiệp Chúng ta nghiên cứu giải pháp cụ thể Thứ giải pháp từ phía doanh nghiệp: doanh nghiệp cần khai huyệt thị trường,khảo sát thị trường cách cụ thể để đưa sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế khách hàng Sau doanh nghiệp xây dựng xong phải công khai minh bạch thông tin sản phẩm rộng rãi với quần chúng nhân dân, tránh tình trạng nhà xây cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay người có thu nhập cao.Điều quan trọng xác định đối tượng khó khăn Phải làm để quỹ nhà tạo đưa địa Có trường hợp khó khăn tranh thủ lợi dụng để có suất nhà, sau bán đi, thu lời Phải xử lý chặt chẽ đối tượng Trong luật có quy định xử lý trục lợi mua bán, vấn đề việc thực thi Giải pháp từ nhà nước: Thứ : không bắt buộc doanh nghiệp làm sách xã hội Nhiều đại biểu cho nên tách bạch thực sách xã hội 16 đầu tư DN, phải có riêng sách việc xây dựng khu dân cư Bởi DN đầu tư vào đô thị mới, nhìn vào lợi nhuận mà quan tâm đến khía cạnh xã hội''.Không bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà cho người có thu nhập thấp, người nghèo Mà quyền địa phương quy hoạch chi tiết khu đô thị phải ''dành chỗ'' xây dựng cho đối tượng Chính sách nhà phải đồng phát triển hai hệ thống: nhà thương mại nhà xã hội Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà thay thả cho thị trường Bên cạnh đó, cần có giải pháp khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà để bán trả dần, cho thuê Và không nhắc đến việc giải tận gốc vấn đề, Nhà nước cần có chế khuyến khích hình thành phát triển nguồn vốn vay dài hạn, có quy mô khoản vay, điều kiện chấp, lãi suất phù hợp với khả đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ đối tượng cải thiện chỗ Nhà nước ban hành sách giành nguồn vốn ưu đãi cho xây dựng nhà khuyến khích thành phần kinh tế thuê đất với giá ưu đãi xây dựng nhà cho người thu nhập thấp cần thành lập quỹ phát triển nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp địa danh định Đồng thời, có sách thu hồi vốn từ kinh doanh nhà cho người thu nhập cao điều tiết thích hợp cho vốn xây dựng nhà thu nhập thấp Đối với chung cư cũ nguy hiểm cần phá dỡ, lựa chọn quy mô tối ưu để đảm bảo đồng lợi ích người sử dụng, nhà đầu tư nhà nước để tăng quỹ nhà Thứ hai có sách đồng bộ: Phải xác định tiêu chí người có thu nhập thấp Tiêu chí quan trọng Bởi lẽ tránh bất cập việc “bình bầu” hộ có thu nhập thấp Lấy ví dụ: ta tính toán mức thu nhập chung hộ năm với mức 50 triệu đồng thấp, phải giải mức thu nhập chung thu nhập nhân hộ đó? Nếu hộ có bốn nhân khẩu, mức 50 triệu đồng/năm 12 triệu đồng/năm nhân 17 Nhưng hộ có tám nhân khẩu, mức thu nhập trung bình nhân triệu đồng/năm Trong đó, chi phí cho sinh hoạt thường ngày chi phí xã hội khác phải tính đến Cho nên, bảng tiêu chí chi tiết cho vấn đề người có thu nhập thấp cần thiết Phải có sách hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà Từ lâu nay, vấn đề làm đau đầu người có thu nhập thấp lấy tiền đâu để mua nhà Nếu vay để mua nhà, lấy để trả nợ, làm để sinh sống? Cái vòng luẩn quẩn khiến nhà giấc mơ họ Bây giờ, mua nhà, người dân hỗ trợ tài lớn Nhưng sách áp dụng cho người có thu nhập ổn định, chứng minh với nhà đầu tư khả trả nợ Ngân hàng sách xã hội cần phải rót vốn nhiều để hỗ trợ tối đa người có thu nhập thấp mua nhà Hỗ trợ tài thu lãi thấp Tạo điều kiện nhà phải đôi với tạo việc làm Từ lâu nay, người có thu nhập thấp phải bám địa bàn, phải lăn lộn đường phố với nghề nghiệp có thu nhập thấp Cho nên việc tạo 30.000 nhà phải đôi với tạo 30.000 công việc để người thu nhập thấp có hội làm việc sinh sống trả nợ Thứ ba phải có sách khuyến khích đầu tư hợp lí: doanh nghiệp vốn không mặn mà đầu tư xây dựng thị trường nhà cho người có thu nhập Vì nhà nước cần có sách ưu đãi đầu tư, ưư tiên vôn ngân ngân sách cho dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Ngoài nhà nước cần dành cho thị trường quỹ đất định để xây dựng Tạo môi trường đầu tư cho doanh nghiệp nước nước Giảm thiểu thủ tục rườm giấy tờ nhà đất, giảm thuế sử dụng đất cho doanh nghiệp Sau sản phẩm doanh nghiệp hoàn thành nhà nước có trách nhiệm phân phối đến người tiêu dùng 18 Nhà cho thuê - hướng Tạo lập quỹ nhà cho thuê, thuê mua với giá phù hợp - biện pháp quan trọng để giải nhà cho người thu nhập thấp bàn thảo để triển khai rộng Việt Nam Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà thuê thuê mua vừa góp phần giải nhu cầu xúc cho người lao động vừa đảm bảo công xã hội Mặc dù hình thức cho thuê nhà thu hồi vốn chậm so với trường hợp bán đứt cho người mua theo đánh giá chuyên gia, Nhà nước không bị thất thoát tài sản quỹ nhà Nhà nước năm giữ Tuy nhiên, việc quản lý quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước đòi hỏi phải có thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ nhà cho thuê Nhà nước năm trước Về mô hình, theo ông Trịnh Huy Thục, quỹ nhà cần xây dựng theo nguyên tắc không bao cấp giá thuê, thuê mua có hỗ trợ hợp lý để giá thuê, thuê mua phù hợp với khả chi trả đối tượng thu nhập thấp Muốn vậy, cần phải có quy định giới hạn loại nhà, quy mô hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị, đồng thời phải có quy định cụ thể tiêu chí đối tượng thuê, thuê mua nhà chế tài quản lý chặt chẽ để tránh thất thoát, lãng phí xuống cấp quỹ nhà cho thuê Tuy nhiên, nguồn đầu tư phát triển quỹ nhà từ ngân sách, Nhà nước cần khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển kinh doanh nhà theo quy định để bán trả chậm, trả dần, cho thuê thuê mua cho đối tượng thu nhập thấp Trong dự án nhà cần trọng phát triển đa dạng loại nhà, kể qui mô hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh (bán trả dần, cho thuê, thuê mua ) phù hợp với khả tài điều kiện thu nhập đối tượng thu nhập thấp 19 Và mô hình hợp tác xã nhà Liên minh hợp tác xã Việt Nam với giúp đỡ số tổ chức quốc tế giới thiệu mô hình mẻ Việt Nam - hợp tác xã nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt gia đình trẻ Dù chưa có tiền lệ trở ngại pháp lý cho mô hình này, vấn đề chỗ, tìm kiếm kiến thức, kinh nghiệm thực tế mô hình hoạt động số nước hình thành đường xây dựng mô hình hợp tác xã nhà Việt Nam Hợp tác xã nhà tổ chức kinh tế - xã hội thành lập tự nguyện nhằm cung cấp nhà liên tục lâu dài cho xã viên - người sở hữu kiểm soát hợp tác xã Một số tiêu chí mà hợp tác xã nhà đưa thuyết phục cung cấp nhà cho xã viên với giá thấp kèm với dịch vụ tốt, giá thích hợp, đảm bảo môi trường tự nhiên xã hội tốt khu vực nhà Theo Liên minh hợp tác xã Việt Nam, việc xây dựng thành lập hợp tác xã khu nhà việc chuyển đổi khu nhà thuộc sở hữu Nhà nước sang mô hình hợp tác xã nhà quan tâm Dự kiến, hệ thống hợp tác xã nhà Việt Nam tổ chức theo cấp: Liên minh hợp tác xã Nhà quốc gia; liên hiệp hợp tác xã nhà hợp tác xã nhà Để mua nhà, xã viên tìm kiếm nguồn tài từ Chương trình tiết kiệm nhà ở/câu lạc tiết kiệm; khoản tiết kiệm cá nhân; khoản vay từ gia đình, người thân; vay từ ngân hàng khoản vay tài trợ từ người sử dụng lao động, công đoàn Về phía hợp tác xã, để có đất phát triển nhà phải mua quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu; quyền địa phương giao quyền sử dụng đất theo sách ưu đãi; thuê đất; đổi quyền sử dụng đất cá nhân lấy hộ Chương trình tiết kiệm nhà triển khai theo hình thức, trước tiên, thành viên tham gia chương trình tiết kiệm để có quyền mua nhà hợp 20 tác xã nhà Để trì chất lượng tòa nhà, phí dịch vụ hàng tháng xã viên đưa vào quỹ tiết kiệm dự trữ dành cho việc tu bảo dưỡng bên bên tòa nhà Xã viên để dành cho cháu, tạo điều kiện cho cháu hội mua nhà hợp tác xã tương lai 5- Kinh nghiệm số nước giới vấn đề phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Chúng ta nghiên cứu số kinh nghiệm Mỹ đưa để phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp 1, Vấn đề nhà cho người nghèo vấn đề quan tâm tổ chức, phủ,cơ quan quyền, bang, liên bang Khẩu hiệu họ với vấn đề tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp người nghèo là: “khuyến khích tạo điều kiện hỗ trợ” bao cấp đối tượng phải cố gắng đạt tới 2, Để thực mục tiêu nhà tiếp cận nhà xã hội cần phải thành lập chiến dịch công trình tổng thể thí điểm thành lập nhà xã hội với quy mô khác vị trí, vùng, miền, khu vực cụ thể Công trình kết trí, quan tâm quyền, hiệp hội bất động sản đối tượng có nhu cầu tạo lập nhà Vấn đề người ta trọng tới việc xây dựng dự án nhà có chất lượng, giá thành rẻ, đầy đủ chức để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đời sống người có thu nhập thấp, loại nhà thường thuê cho thuê mua Công trình sau triển khai phổ biến phương tiện truyền thông đại chúng đặc biệt thông qua hoạt động marketing tình nguyện viên Điều đáng ý Mỹ tình nguyện viên tham gia chương trình hoạt động tích cực, động Họ người có chuyên môn định, trải qua đào tạo ngắn dài hạn kỹ cần thiết xây dựng, xây lắp, vật liệu xây dựng nhà Am hiểu quy định tiêu chuẩn nhà ở, chất lượng nhà Hướng dẫn 21 cho đối tượng tiếp cận với công trình tìm mô hình nhà phù hợp 3, Việc thí điểm xây dựng nhà phải tuân theo quy định đất đai nhà địa phương tiêu chuẩn thiết kế phủ quy định 4, Luôn có sàn giao dịch phổ thông để niêm yết bày bán mẫu nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp 5, Các quỹ tổ chức hỗ trợ việc tiếp cận nhà người thu nhập thấp người nghèo luôn tạo điều kiện số cho người sở hữu hộ hưởng lãi suất thấp (người giàu giả không chia sẻ từ quỹ này) 6, Sau công trình dự án hoàn thành người triển khai, thực thống kê đúc rút kinh nghiệm để áp dụng tốt chiến dịch, công trình 22 Kết luận Như thấy rằng: Vấn đề phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp vấn đề mang tính chiến lược, lâu dài cần có tham gia, phối hợp Nhà nước, tỏ chức tín dụng ngân hàng nhà đầu tư Hiện với nhu cầu nhà ngày tăng cao cung nhà lại tăng lên không đáng kể làm cho thị trường cân đối Giá nhà đất ngỳ tăng lên khiến cho người thu nhập thấp khó khăn việc mua nhà lai cang khó khăn Nhà nước phải có kế hoạch chiến lược hỗ trợ vốn, phân bố quỹ đát đai phù hợp, tạo điều kiện giúp đỡ doanh nghiệp tham gia xây dựng thị trường có môi trường pháp lý vững chắc, an tâm đầu tư Hoàn thiện văn hệ thống pháp luật , qui định để phát triển thị trường bất động sản, ưu tiên cho việc phát triển thị trường nhà Cần có hệ thống quản lý chặt chẽ thi trường bất đọng sản nói chung thị trường nhà cho người thu nhập thấp nói riêng, hạ chế đầu thị trường này, không thị trường đơn mà thị trường mang tính chiến lược nhà nước Nhưng nghĩa làm sách xã hội Với dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp phải thực đến tránh tình trạng dự án nằm giấy mà không thực Đối với ngân hàng mở rộng phạm vi khách hàng giúp đỡ tạo điều kiện cho hộ gia đình thu nhập thấp vay vốn để cải tạo nhà cho vay trả góp hoạc vay với lãi suất phù hợp Ngoài ngân hàng tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn việc đầu tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Đối với doanh nghiệp cần có đánh giá thị trường này, khai thác thị trường để có sách đầu tư phát triển hợp lý Đối với hộ gia đình phải thực có đầu tư tiết kiệm phần chi tiêu hàng tháng để dành cho việc cải tạo nhà Có cam kết trả nợ sau mua nhà tránh tình trạng chây lười trả nợ, gây niềm tin cho doanh nghiệp, nhà 23 đầu tư Như để phát triển thị trường cần có phối hợp nhiều đơn vị tổ chức đối tượng khách hàng thị trường Để thị trương nhà cho người thu nhập thấp phát triển bền vững nhà nước cần vạch chương trình, dự án nhà khác nhau, phong phú đa dạng hình thức nhà phù hợp 24