Báo cáo thường niên 2011 Công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt

Báo cáo thường niên 2011 Công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt

BẢN LĨNH VƯỢT QUA THỬ THÁCH overcoming challenges BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN NHÌN XA TRƠNG RỘNG, PHÁT TRIỂN VỮNG BỀN MỤC LỤC Table of contents PHẦN TĨM LƯỢC LỊCH SỬ HOẠT ĐỘNG CƠNG TY Tầm nhìn, Sứ mệnh, Giá trị cốt lõi, Lợi cạnh tranh Lịch sử hình thành phát triển Thơng tin tổng quan Mục tiêu phát triển 2011 – 2015 Kết kinh doanh 2010 – 2012F Chỉ số tài Sự kiện bật 2011 PHẦN BÁO CÁO Báo cáo Hội đồng quản trị Báo cáo Ban kiểm soát Báo cáo Ban tổng giám đốc PHẦN TỔ CHỨC VÀ NHÂN SỰ CÔNG TY Sơ đồ cấu tổ chức Hội đồng quản trị Ban kiểm soát Ban tổng giám đốc PHẦN GIỚI THIỆU DỰ ÁN Bản đồ dự án Quỹ đất Danh sách dự án trọng điểm PHẦN THÔNG TIN CỔ ĐÔNG VÀ QUẢN TRỊ CƠNG TY Thơng tin cổ đơng Quản trị doanh nghiệp Quản lý rủi ro Trong chiến lược phát triển, Phát Đạt xác định bất động sản lĩnh vực kinh doanh chính, đồng thời Cơng ty tìm kiếm hội mở rộng đầu tư sang lĩnh vực tiềm nhằm tạo nguồn thu ổn định bền vững PHẦN TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI VÀ GIẢI THƯỞNG ĐẠT ĐƯỢC Trách nhiệm xã hội Giải thưởng danh hiệu PHẦN BÁO CÁO TÀI CHÍNH Báo cáo tài hợp Báo cáo tài riêng ANNUAL REPORT BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THÔNG ĐIỆP TỪ CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Messege from chairman Thưa Quý vị, Năm 2011 khép lại với tình trạng q khó khăn khắc nghiệt thị trường bất động sản, đặc biệt phân khúc hộ cao cấp Tuy vậy, với giải pháp linh hoạt uy tín doanh nghiệp, Phát Đạt vượt qua thách thức thị trường để trì tốt hoạt động cơng ty “ .với giải pháp linh hoạt uy tín doanh nghiệp, Phát Đạt vượt qua thách thức thị trường để trì tốt hoạt động công ty ” Trong năm 2012, Hội đồng Quản trị Ban Tổng Giám đốc định đầu tư tập trung vào dự án có hiệu quả, tạo dịng tiền lợi nhuận; trì hoạt động thi cơng dự án có sản phẩm bán theo tiến độ chất lượng cam kết; tiếp tục xây dựng hoàn chỉnh hệ thống quản lý nâng cao lực quản lý; quan tâm chăm lo đời sống người lao động Trong chiến lược phát triển, Phát Đạt xác định bất động sản lĩnh vực kinh doanh chính, đồng thời Cơng ty tìm kiếm hội mở rộng đầu tư sang lĩnh vực tiềm nhằm tạo nguồn thu ổn định bền vững Trong thời gian tới, để tồn phát triển vững bền bối cảnh thị trường bất động sản cịn tiếp tục khó khăn, Cơng ty mong muốn nhận đồng thuận cao chia sẻ từ q cổ đơng, hợp tác có lợi lâu dài đối tác, bên cạnh nỗ lực cao đội ngũ quản lý nhân viên Công ty Thay mặt Hội đồng quản trị Công ty, cảm ơn tất khách hàng, đối tác, Quý cổ đông người lao động Công ty tiếp tục đồng hành với Công ty năm vừa qua, đông thời gửi đến tất Quý vị lời chúc sức khỏe thành công năm 2012 Trân trọng Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc NGUYỄN VĂN ĐẠT ANNUAL REPORT BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN PHẦN TĨM LƯỢC LỊCH SỬ HOẠT ĐỘNG CƠNG TY Tầm nhìn, Sứ mệnh, Giá trị cốt lõi, Lợi cạnh tranh Lịch sử hình thành phát triển Thông tin tổng quan Mục tiêu phát triển 2011 – 2015 Kết kinh doanh 2010 – 2012F Chỉ số tài Sự kiện bật 2011 ANNUAL REPORT BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN TẦM NHÌN, SỨ MỆNH, GIÁ TRỊ CỐT LÕI Vision, mission, core values Tầm nhìn: Trở thành tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam thông qua việc sở hữu thương hiệu dẫn đầu Sứ mệnh: Kiến tạo không gian sống hoàn hảo với kiến trúc độc đáo chất lượng vượt trội nhằm mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng, cổ đông cộng đồng Giá trị cốt lõi Sáng tạo: Nghĩ đến dám thay đổi Cam kết: Giữ lời hứa với khách hàng, cổ đông, nhân viên cộng đồng Công bằng: Đánh giá hành xử dựa kiện không thiên vị Tôn trọng: Lắng nghe chia sẻ quan điểm khác để phát triển ANNUAL REPORT 10 LỢI THẾ CẠNH TRANH Competitive advantages Lợi cạnh tranh Phát Đạt dựa ba yếu tố tảng: 11 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN ANNUAL REPORT 12 13 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN Establishment & development Năm 2004: Hợp tác đầu tư thực dự án khu dân cư Trung Sơn Huyện Bình Chánh; Dự án khu hộ cao cấp Sao Mai Quận 5, Tp.HCM Năm 2006: Khởi công xây dựng dự án The EverRich Quận 11, Tp.HCM, với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, dự án gồm tháp cao 25 tầng bao gồm tầng TTTM, 300 hộ cao cấp 50 văn phòng Năm 2007: Tiếp tục triển khai việc xây dựng The EverRich 1, đồng thời tập trung phát triển quỹ đất cho dự án Quận 6, Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, Tp.HCM Năm 2008: Đầu tư resort cao cấp Cam Ranh, Hội An Phú Quốc Ký hợp đồng với tập đoàn Starwood Marriott để hình thành dự án The Westin Resort & Spa Cam Ranh, Hội An Năm 2009: Hoàn thành bàn giao hộ dự án The EverRich cho khách hàng vào ngày 15/11/2009, đánh dấu bước phát triển chiến lược đầu tư dự án hộ cao cấp mang thương hiệu EverRich Cũng năm 2009 này, Cơng ty Phát Đạt thức mắt hệ thống nhận diện thương hiệu với Logo slogan nhằm đáp ứng giai đoạn phát triển động chuyên nghiệp tương lai Năm 2010: Khởi công xây dựng khai trương hệ thống nhà mẫu dự án The Everich Dự án với quy mô 3,125 hộ, tổng vốn đầu tư 10,000 tỷ đồng Khởi công xây dựng cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắt qua dự án The EverRich Đồng thời vào ngày 30/7/2010, Phát Đạt thức niêm yết cổ phiếu sàn HoSE, đánh dấu bước phát triển công ty Phát Đạt Năm 2011: Khánh thành cầu Phú Thuận phường Phú Thuận, quận 7, kết nối trực tiếp khu dân cư phía Bắc quận như: Tân Phú, Phú Thuận… với khu đô thị Nam Sài Gòn Đồng thời triển khai thi công Dự án The EverRich – Khu Biệt thự, hộ cao tầng phường Tân Phú, Quận CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT thành lập vào năm 2004 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu công ty đầu tư phát triển bất động sản, khách sạn, resort cao cấp… Công ty không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự án bất động sản thành phố trọng điểm trở thành nhà phát triển bất động sản hàng đầu ANNUAL REPORT 14 15 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THÔNG TIN TỔNG QUAN Corporate information THÔNG TIN NIÊM YẾT: Mã cổ phiếu: PDR Địa điểm: Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM – HoSE Ngày niêm yết: 30/07/2010 Vốn điều lệ: 1,302,000,000,000 đồng (Một ngàn ba trăm lẻ hai tỷ đồng) Mệnh giá cổ phần: 10,000 đồng Tổng số cổ phần: 130,200,000 THÔNG TIN LIÊN LẠC Công ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Phát Đạt Địa chỉ: 422 Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM Điện thọai: +84 3773 2222 Fax: +84 3773 8908 Website: www.phatdat.com.vn CÔNG TY KIỂM TỐN: Cơng ty TNHH Ernst & Young Việt Nam Tầng Tịa nhà SaiGon Riverside, Số 2A-4A Tơn Đức Thắng, Quận 1, TP.HCM, Việt Nam ĐT: (08) 38 24 52 52 Fax: (08) 38 24 52 50 Email: eyhcm@vn.ey.com Website: www.ey.com ANNUAL REPORT 16 17 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015 KẾT QUẢ KINH DOANH 2008 - 2012F Comparative profit growth 2008-2012F Strategic objectives 2011-2015 Doanh thu: Tổng doanh thu 05 năm đạt 10.000 tỷ đồng Lợi nhuận: Năm Đơn vị Tổng lợi nhuận sau thuế 05 năm đạt 1.500 tỷ đồng với tỷ suất lợi nhuận sau thuế vốn điều lệ bình quân 20% 2008 Vốn điều lệ: Vốn điều lệ bình quân giai đoạn 2011 – 2015 1.500 tỷ đồng Thương hiệu: The EverRich nằm nhóm năm thương hiệu mạnh phân khúc hộ cao cấp Phát Đạt nằm nhóm năm thương hiệu phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam Tài sản Vốn điều lệ Doanh thu LN trước thuế LN sau thuế VND 3.299.820.198.835 1.302.000.000.000 36.066.925.552 14.640.720.685 12.125.834.076 2009 VND 3.741.736.127.172 1.302.000.000.000 491.939.915.651 177.395.233.749 146.268.691.019 2010 VND 3.827.797.538.214 1.302.000.000.000 1.573.905.931.385 440.030.232.184 328.812.598.733 2011 VND 4.638.326.034.479 1.302.000.000.000 126.218.873.257 8.820.394.562 6.669.093.137 2012F VND 4.931.125.000.000 1.302.000.000.000 418.975.000.000 50.036.700.000 37.527.700.000 Cập nhật ngày 31/12/2011 Hệ thống quản lý: Biểu đồ tăng trưởng hàng năm Hệ thống quản lý doanh nghiệp, theo định hướng quản lý mục tiêu quy trình, đạt đẳng cấp quốc tế đáp ứng hiệu quy mô hoạt động Công ty Phát triển người: Toàn nhân viên đáp ứng 100% tiêu chuẩn lực chức danh Môi trường làm việc: Phát Đạt nằm nhóm 100 doanh nghiệp có mơi trường làm việc tốt Việt Nam 1,800.0 1,573.9 1,600.0 1,400.0 1,200.0 1,000.0 800.0 600.0 491.9 400.0 200.0 0.0 146.3 12.1 14.6 2008 328.8 440.0 177.4 36.1 6.7 2009 2010 8.8 2011 126.2 ANNUAL REPORT 18 CHỈ SỐ TÀI CHÍNH 2011 Financial highlights Tài sản 4.638.326.034.479 đồng Doanh thu 126.218.873.257 đồng Lợi nhuận trước thuế 8.820.394.562 đồng Lợi nhuận sau thuế 6.669.093.137 đồng 19 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN ANNUAL REPORT 136 137 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN Theo định kỳ, thời gian hữu dụng ước tính tài sản cố định tỷ lệ khấu hao khấu trừ xem xét lại nhằm đảm bảo phương pháp thời gian trích khấu hao khấu trừ quán với lợi ích kinh tế dự kiến thu từ việc sử dụng tài sản cố định 3.8 Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư thể theo nguyên giá bao gồm chi phí giao dịch liên quan trừ giá trị khấu hao lũy kế Các khoản chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu hạch tốn vào giá trị cịn lại bất động sản đầu tư Cơng ty có khả thu lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư trích theo phương pháp đường thẳng suốt thời gian hữu dụng ước tính bất động sản sau: Nhà cửa, vật kiến trúc 50 năm Bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày bảng cân đối kế toán riêng sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn sử dụng xét thấy khơng thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư Chênh lệch tiền thu từ việc bán tài sản với giá trị lại bất động sản đầu tư ghi nhận vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng Việc chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp chủ sở hữu chấm dứt sử dụng tài sản bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động kết thúc giai đoạn xây dựng Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản bắt đầu triển khai cho mục đích bán 3.9 Chi phí xây dựng dở dang Chi phí xây dựng dở dang bao gồm tài sản cố định xây dựng ghi nhận theo giá gốc Chi phí bao gồm chi phí xây dựng, lắp đặt máy móc thiết bị chi phí trực tiếp khác Chi phí xây dựng dở dang tính khấu hao tài sản hồn thành đưa vào hoạt động 3.10 Chi phí vay Chi phí vay bao gồm lãi tiền vay chi phí khác phát sinh liên quan trực tiếp đến khoản vay Cơng ty Chi phí vay hạch tốn chi phí phát sinh năm ngoại trừ khoản vốn hóa theo nội dung đoạn Chi phí vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm, xây dựng hình thành tài sản cụ thể cần có thời gian đủ dài để đưa vào sử dụng theo mục đích định trước để bán vốn hóa vào nguyên giá tài sản 3.11 Đầu tư vào cơng ty công ty liên kết Các khoản đầu tư vào công ty cơng ty liên kết mà Cơng ty nắm quyền kiểm sốt có ảnh hưởng đáng kể trình bày theo phương pháp giá gốc Các khoản phân phối lợi nhuận mà Công ty nhận từ số lợi nhuận lũy kế công ty công ty liên kết sau ngày Công ty nắm quyền kiểm soát ghi vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng Các khoản phân phối khác xem phần thu hồi khoản đầu tư trừ vào giá trị đầu tư 3.12 Chi phí trả trước Chi phí trả trước bao gồm chi phí trả trước ngắn hạn chi phí trả trước dài hạn bảng cân đối kế toán riêng phân bổ khoảng thời gian trả trước thời gian lợi ích kinh tế tương ứng tạo từ chi phí 3.13 Các khoản phải trả chi phí trích trước Các khoản phải trả chi phí trích trước ghi nhận cho số tiền phải trả tương lai liên quan đến hàng hóa dịch vụ nhận mà không phụ thuộc vào việc Công ty nhận hóa đơn nhà cung cấp hay chưa 3.14 Trợ cấp việc phải trả Trợ cấp việc cho nhân viên trích trước vào cuối niên độ báo cáo cho toàn người lao động làm việc Công ty 12 tháng ngày 31 tháng 12 năm 2008 với mức trích cho năm làm việc tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2008 nửa mức lương bình quân tháng theo Luật Lao động, Luật bảo hiểm xã hội văn hướng dẫn có liên quan Từ ngày tháng năm 2009, mức lương bình qn tháng để tính trợ cấp thơi việc điều chỉnh vào cuối niên độ báo cáo theo mức lương bình qn sáu tháng gần tính đến thời điểm lập báo cáo Tăng hay giảm khoản trích trước ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh riêng 3.15 Phân chia lợi nhuận Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp chia cho cổ đơng sau Đại hội đồng cổ đông phê duyệt sau trích lập quỹ dự phịng theo Điều lệ Công ty quy định pháp luật Việt Nam Cơng ty trích lập quỹ dự phịng sau từ lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Công ty theo đề nghị Hội đồng Quản trị cổ đông phê duyệt Đại hội đồng cổ đông thường niên: Quỹ dự phịng tài Quỹ trích lập để bảo vệ hoạt động kinh doanh thông thường Công ty trước rủi ro thiệt hại kinh doanh, để dự phòng cho khoản lỗ hay thiệt hại dự kiến nguyên nhân khách quan trường hợp bất khả kháng hỏa hoạn, bất ổn tình hình kinh tế tài nước hay nước Quỹ đầu tư phát triển Quỹ trích lập nhằm phục vụ việc mở rộng hoạt động đầu tư chiều sâu Công ty Quỹ khen thưởng phúc lợi Quỹ trích lập để khen thưởng, khuyến khích vật chất, đem lại lợi ích chung nâng cao phúc lợi cho công nhân viên 3.16 Ghi nhận doanh thu Doanh thu ghi nhận Cơng ty có khả nhận lợi ích kinh tế xác định cách chắn Các điều kiện ghi nhận cụ thể sau phải đáp ứng ghi nhận doanh thu: ANNUAL REPORT 138 139 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN Doanh thu cho th nhuận tính thuế để sử dụng tài sản thuế TNDN hoãn lại chưa ghi nhận Các khoản doanh thu tiền thuê phải thu hình thức thuê hoạt động ghi nhận theo phương pháp đường thẳng dựa thời hạn thuê, ngoại trừ khoản thu nhập cho thuê bất thường ghi nhận phát sinh Tài sản thuế TNDN hoãn lại thuế TNDN hoãn lại phải trả xác định theo thuế suất dự tính áp dụng cho kỳ kế toán năm tài sản thu hồi hay nợ phải trả toán, dựa mức thuế suất luật thuế có hiệu lực vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm Những ưu đãi cho người thuê để ký kết hợp đồng thuê phân bổ suốt thời hạn cho thuê, khoản tốn khơng thực sở Thời hạn cho thuê khoảng thời gian thuê không hủy ngang với điều khoản thêm mà theo người thuê có quyền lựa chọn để tiếp tục hợp đồng thuê, mà, thời điểm bắt đầu cho thuê, Ban Tổng Giám đốc Công ty đảm bảo cách hợp lý người thuê nhà thực quyền lựa chọn Các khoản tiền trả thêm nhận để chấm dứt hợp đồng cho thuê ghi nhận báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng phát sinh Doanh thu bất động sản Một bất động sản xem bán rủi ro lợi ích trọng yếu chuyển sang cho người mua, mà thông thường cho hợp đồng khơng có điều kiện trao đổi Đối với trường hợp có điều kiện trao đổi, doanh thu ghi nhận điều kiện chủ yếu đáp ứng Tiền lãi Doanh thu ghi nhận tiền lãi phát sinh sở dồn tích (có tính đến lợi tức mà tài sản đem lại) trừ khả thu hồi tiền lãi không chắn 3.17 Thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (“TNDN”) hành Tài sản thuế TNDN thuế TNDN phải nộp cho năm hành năm trước xác định số tiền dự kiến phải nộp cho (hoặc thu hồi từ) quan thuế, dựa mức thuế suất luật thuế có hiệu lực đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm Thuế TNDN hành ghi nhận vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng ngoại trừ trường hợp thuế TNDN phát sinh liên quan đến khoản mục ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trường hợp này, thuế TNDN hành ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu Công ty bù trừ tài sản thuế TNDN hành thuế TNDN hành phải trả Công ty có quyền hợp pháp bù trừ tài sản thuế TNDN hành với thuế TNDN hành phải trả Cơng ty dự định tốn thuế TNDN hành phải trả tài sản thuế TNDN hành sở Thuế TNDN hoãn lại Thuế TNDN hoãn lại xác định cho khoản chênh lệch tạm thời ngày kết thúc kỳ kế toán năm sở tính thuế TNDN tài sản nợ phải trả giá trị ghi sổ chúng cho mục đích lập báo cáo tài hợp Giá trị ghi sổ tài sản thuế TNDN hoãn lại phải xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm phải giảm giá trị ghi sổ tài sản thuế TNDN hoãn lại đến mức bảo đảm chắn có đủ lợi nhuận tính thuế cho phép lợi ích phần tồn tài sản thuế TNDN hỗn lại sử dụng Các tài sản thuế TNDN hoãn lại chưa ghi nhận trước xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm ghi nhận chắn có đủ lợi Thuế TNDN hỗn lại ghi nhận vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng ngoại trừ trường hợp thuế TNDN phát sinh liên quan đến khoản mục ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trường hợp này, thuế TNDN hoãn lại ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu Công ty bù trừ tài sản thuế thu nhập hoãn lại thuế thu nhập hỗn lại phải trả Cơng ty có quyền hợp pháp bù trừ tài sản thuế thu nhập hành với thuế thu nhập hành phải nộp tài sản thuế thu nhập hoãn lại thuế thu nhập hoãn lại phải trả liên quan tới thuế TNDN quản lý quan thuế đơn vị chịu thuế; Cơng ty dự định tốn thuế thu nhập hành phải trả tài sản thuế thu nhập hành sở thu hồi tài sản đồng thời với việc toán nợ phải trả kỳ tương lai khoản trọng yếu thuế thu nhập hoãn lại phải trả tài sản thuế thu nhập hỗn lại tốn thu hồi 3.18 Cơng cụ tài Ghi nhận ban đầu trình bày Tài sản tài Theo Thơng tư 210, tài sản tài phân loại cách phù hợp, cho mục đích thuyết minh báo cáo tài riêng, thành tài sản tài ghi nhận theo giá trị hợp lý thơng qua báo cáo kết hoạt động kinh doanh, khoản cho vay phải thu, khoản đầu tư giữ đến ngày đáo hạn; tài sản tài sẵn sàng để bán Công ty định việc phân loại tài sản tài thời điểm ghi nhận lần đầu Tại thời điểm ghi nhận lần đầu, tài sản tài xác định theo nguyên giá cộng với chi phí trực tiếp có liên quan đến việc Các tài sản tài Cơng ty bao gồm tiền khoản tiền gửi ngắn hạn, khoản phải thu khách hàng phải thu khác Nợ phải trả tài Theo Thơng tư 210, nợ phải trả tài phân loại cách phù hợp, cho mục đích thuyết minh báo cáo tài riêng, thành nợ phải trả tài ghi nhận thông qua báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng khoản nợ phải trả tài xác định theo giá trị phân bổ Công ty xác định việc phân loại nợ phải trả tài thời điểm ghi nhận lần đầu Tại thời điểm ghi nhận lần đầu, tất nợ phải trả tài ghi nhận theo nguyên giá cộng với chi phí trực tiếp có liên quan Nợ phải trả tài Cơng ty bao gồm khoản phải trả người bán khoản phải trả khác khoản nợ vay Giá trị sau ghi nhận lần đầu Hiện khơng có u cầu xác định lại giá trị công cụ tài sau ghi nhận lần đầu ANNUAL REPORT 140 141 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN VNĐ Bù trừ cơng cụ tài Các tài sản tài nợ phải trả tài bù trừ giá trị trình bày bảng cân đối kế tốn riêng nếu, nếu, Cơng ty có quyền hợp pháp thi hành việc bù trừ giá trị ghi nhận có ý định bù trừ sở thuần, thu tài sản toán nợ phải trả đồng thời VNĐ Số cuối năm Số đầu năm 23.197.488 45.187.626 Tiền gửi ngân hàng 57.876.379.793 19.284.234.476 TỔNG CỘNG 57.899.577.281 19.329.422.102 Tiền mặt TRẢ TRƯỚC CHO NGƯỜI BÁN Trả trước cho người bán thể khoản ứng trước khơng tính lãi suất cho nhà thầu xây dựng dự án Công ty, chủ yếu cho dự án The EverRich The EverRich VNĐ CÁC KHOẢN PHẢI THU KHÁC Phải thu từ khoản toán hộ cho PĐQN Khác TỔNG CỘNG Số cuối năm Số đầu năm 43.500.000.000 17.230.845.831 1.225.111.302 1.477.856.285 44.725.111.302 HÀNG TỒN KHO Bất động sản (*) Hàng hóa TỔNG CỘNG Số đầu năm Dự án The EverRich (i) 2.421.122.649.237 1.760.988.025.055 Dự án The EverRich (ii) 1.286.226.734.448 1.150.125.865.585 219.274.820.574 214.748.051.884 80.786.863.636 75.314.863.636 - 16.491.275.553 4.007.411.067.895 3.217.668.081.713 Dự án Nhà Bè (iii) TIỀN Số cuối năm 18.708.702.116 VNĐ Số cuối năm Số đầu năm 4.007.411.067.895 3.217.668.081.713 556.607.744 560.293.888 4.007.967.675.639 3.218.228.375.601 (*) Bất động sản chủ yếu giá trị quỹ đất bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, bao gồm chi phí đầu tư cho dự án bất động sản triển khai sau đây: Dự án Long Thạnh Mỹ (iv) Dự án Phan Đình Phùng – Quảng Ngãi TỔNG CỘNG Quyền sử dụng đất dự án The EverRich dùng để chấp cho khoản vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á (Thuyết minh số 15 21) Chi phí lãi vay phát sinh từ khoản vay nợ tài trợ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thiết kế, xây dựng, tư vấn, giám sát dự án triển khai vốn hóa năm 519.070.395.096 VNĐ (ngày 31 tháng 12 năm 2011: 143.203.031.582 VNĐ) Chi tiết dự án bất động sản triển khai vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm sau: (i) Dự án The EverRich Dự án tọa lạc 422 Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Số dư cuối năm dự án chủ yếu tiền bồi thường đất dự án triển khai thi công giai đoạn gồm khối nhà A, B, C, D, khối nhà xây dựng xong phần móng cọc Khối nhà B C hoàn tất tầng hầm giai đoạn xây dựng phần thân Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, tầng mười bốn hai khối hoàn thành (ii) Dự án The EverRich Dự án tọa lạc Phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, dự án chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, thiết kế, san lấp mặt Công ty bồi thường tổng cộng khoảng 76% diện tích tồn dự án Cơng ty trình xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ quan có thẩm quyền Ngày 20 tháng năm 2011, Cơng ty hồn tất việc xây dựng khánh thành đưa vào sử dụng cầu Phú Thuận nối liền Dự án The EverRich với Khu Trung tâm Phú Mỹ Hưng (iii) Dự án Nhà Bè Dự án tọa lạc Xã Phước Kiểng, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, dự án chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất Công ty trình xin phê duyệt quy hoạch chi tiết từ quan có thẩm quyền (iv) Dự án Long Thạnh Mỹ Dự án tọa lạc Phường Long Thạnh Mỹ, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh Vào ngày kết thúc kỳ kế tốn năm, dự án chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất Cơng ty q trình xin phê duyệt quy hoạch chi tiết từ quan có thẩm quyền ANNUAL REPORT 142 143 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VƠ HÌNH TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH VNĐ Nhà cửa & vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận tải VNĐ Quyền sử dụng đất Tổng cộng Nguyên giá Số đầu năm 118.199.556.440 201.333.469 Mua năm - - (4.916.454.545) (4.916.454.545) Số cuối năm 118.199.556.440 Tổng cộng Nguyên giá Số đầu năm Phần mềm máy tính 860.000.000 2.668.523.965 Tăng năm - 201.333.469 Thanh lý, nhượng bán năm - Số cuối năm 860.000.000 2.869.857.434 7.883.092.265 11.411.616.230 - 2.966.637.720 6.696.495.154 Trong đó: Đã khấu hao hết - 634.148.605 32.000.000 593.668.750 593.668.750 660.838.810 118.860.395.250 Trong đó: 666.148.605 67.170.060 118.266.726.500 Đã khấu hao hết - 17.276.760 17.276.760 Giá trị hao mòn Giá trị khấu hao lũy kế Số đầu năm (112.242.715) (22.820.460) (135.063.175) Số đầu năm Khấu trừ năm (103.608.660) (151.358.109) (254.966.769) Số cuối năm (215.851.375) (174.178.569) (390.029.944) Khấu hao năm Thanh lý, nhượng bán năm Số cuối năm (103.015.066) (1.379.024.007) (3.005.203.188) (4.487.242.261) (34.400.004) - (614.387.597) (1.045.581.546) (1.694.369.147) - (137.415.070) (1.993.411.604) 3.301.030.059 3.301.030.059 (749.754.675) (2.880.581.349) Giá trị lại Số đầu năm 756.984.934 1.289.499.958 4.877.889.077 722.584.930 876.445.830 2.216.883.045 3.815.913.805 44.349.600 118.131.663.325 117.983.705.065 486.660.241 118.470.365.306 6.924.373.969 Số cuối năm 118.087.313.725 Số cuối năm Giá trị lại Số đầu năm Quyền sử dụng đất thể quyền sử dụng khu đất Công ty bao gồm: i) Quyền sử dụng đất vô thời hạn với giá trị 113.140.000.000 VNĐ tọa lạc số 131 Nguyễn Trãi, Phường 2, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam; ii) Quyền sử dụng đất có thời hạn với giá trị 5.059.556.440 VNĐ tọa lạc Phường Trần Phú, Thành phố Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam Đây khu đất mà Công ty thuê với thời hạn 49 năm kể từ ngày 16 tháng 11 năm 2009 ANNUAL REPORT 144 145 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN 10 CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN DỞ DANG VNĐ Số cuối năm Số đầu năm 12 ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH DÀI HẠN 12.1 Đầu tư vào cơng ty VNĐ Số đầu năm Số cuối năm Khu nghỉ dưỡng Westin & Spa Cam Ranh 31.286.736.708 30.698.920.152 Khách sạn Khu nghỉ dưỡng Năm Phú Quốc 30.000.000.000 30.000.000.000 Tòa nhà Văn phòng Quảng Ngãi 1.980.808.082 1.980.808.082 Khác 721.520.794 1.298.827.850 TỔNG CỘNG 63.989.065.584 63.978.556.084 Công ty Cổ phần Khu Du lịch Khách sạn Phát Đạt - Quảng Ngãi (PĐQN) % Số tiền - - % Số tiền 95,24% 30.000.000.000 Vào ngày 30 tháng 12 năm 2011, Công ty chuyển nhượng toàn 95,24% quyền sở hữu PĐQN cho bên thứ ba 12.2 Đầu tư vào công ty liên kết 11 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VNĐ VNĐ Nhà cửa, vật kiến trúc Nguyên giá Số đầu năm 57.042.996.106 Chuyển nhượng năm 14.685.166.930 Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Ánh Dương (“PĐAD“) % Số tiền 48,00% 45.000.000.000 Số đầu năm % Số tiền (42.357.829.176) Số cuối năm Số cuối năm Giá trị hao mòn Số đầu năm (1.140.859.932) Khấu hao năm (1.171.496.718) Chuyển nhượng năm (587.406.144) PĐAD công ty cổ phần thành lập theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 4103013747 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 20 tháng năm 2009 Văn phòng đăng ký PĐAD tọa lạc 357-359 An Dương Vương, Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Hoạt động PĐAD kinh doanh bất động sản 1.724.950.506 Số cuối năm 48,00% 45.000.000.000 13 CHI PHÍ TRẢ TRƯỚC DÀI HẠN VNĐ Số cuối năm Chi phí quảng cáo trả trước 2.283.589.887 961.418.634 Chi phí sửa chữa văn phòng Giá trị lại Số đầu năm 1.952.185.293 - 307.560.532 565.000.001 4.543.335.712 1.526.418.635 Số đầu năm 55.902.136.174 Chi phí khác Số cuối năm 14.097.760.786 TỔNG CỘNG Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư chưa Công ty đánh giá xác định lại vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 Tuy nhiên, Ban Tổng Giám đốc Công ty đánh giá giá trị thị trường bất động sản đầu tư cao giá trị ghi sổ vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm 14 TÀI SẢN DÀI HẠN KHÁC Tài sản dài hạn khác trình bày khoản ký quỹ Nhóm Cơng ty cho Ủy ban Nhân Dân Tỉnh Khánh Hịa nhằm thực dự án Khu Nghỉ dưỡng Westin Spa Cam Ranh Khoản ký quỹ trừ dần vào tiền thuê đất phải trả hàng năm Nhóm Cơng ty ANNUAL REPORT 146 147 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN 15 VAY VÀ NỢ NGẮN HẠN Nợ dài hạn đến hạn trả (Thuyết minh số 21) VNĐ Số cuối năm Số đầu năm 286.600.000.000 22.500.000.000 Vay từ ngân hàng (i) 18.000.000.000 82.000.000.000 Vay từ cá nhân (ii) 15.000.000.000 260.025.810.000 - 120.000.000.000 319.600.000.000 484.525.810.000 Trái phiếu phát hành TỔNG CỘNG (i) Vào ngày 12 tháng 12 năm 2011, Nhóm Cơng ty ký hợp đồng vay 18.000.000.000 VNĐ với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á để tài trợ cho việc xây dựng dự án The EverRich Thời hạn khoản vay 12 tháng ngày 12 tháng 12 năm 2011 với mức lãi suất 24,2%/năm Khoản vay bảo đảm giá trị quyền sử dụng 112.585 m2 đất đường Đào Trí, Quận Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam (ii) Vào ngày 22 tháng năm 2010, Nhóm Cơng ty ký kết Hợp đồng Hợp tác Kinh doanh (“HĐHTKD”) trị giá 28.000.000.000 VNĐ với cá nhân liên quan đến việc phát triển dự án Nhóm Cơng ty Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Khoản nhận đầu tư có lãi suất 19,6%/năm Nhóm Cơng ty phải hồn trả lại cho cá nhân tham gia HĐHTKD trước tháng năm 2012 theo Phụ lục Hợp đồng ngày tháng 12 năm 2011 16 NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC Số dư thể số tiền Nhóm Cơng ty nhận ứng trước từ khách hàng theo hợp đồng mua bán hộ dự án The EverRich 17 THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHẢI NỘP NHÀ NƯỚC VNĐ Số cuối năm Thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập doanh nghiệp (Thuyết minh số 27) Thuế giá trị gia tăng TỔNG CỘNG Số đầu năm 2.217.665.956 109.683.820 - 63.743.448.471 - 66.887.121.850 Số cuối năm Số đầu năm Chi phí lãi vay 38.929.045.332 17.532.750.505 Chi phí phải trả cho dự án 26.938.994.950 96.266.615.436 316.500.000 1.371.454.049 66.184.540.282 115.170.819.990 Các khoản khác TỔNG CỘNG 19 CÁC KHOẢN PHẢI TRẢ, PHẢI NỘP NGẮN HẠN KHÁC VNĐ Số cuối năm Số đầu năm Nhận ký quỹ theo HĐHTKD (*) 40.000.000.000 28.000.000.000 Chi phí bảo trì nhận trước dự án ký quỹ dự án The EverRich 16.993.336.644 17.507.669.057 - 6.604.200.500 368.243.184 3.592.079.803 57.361.579.828 55.703.949.360 Thuế thu nhập cá nhân giữ lại cổ đông Khác TỔNG CỘNG (*) Vào ngày tháng năm 2011, Nhóm Cơng ty ký kết HĐHTKD có tổng giá trị 50.000.000.000 VNĐ với cá nhân liên quan đến việc phát triển 21.000 m2 đất Khu Biệt thự thuộc Dự án The EverRich (“Khu Biệt thự”) Theo đó, cá nhân tham gia HĐHTKD có thể: a Nhận phần lợi nhuận phát sinh từ việc bán Khu Biệt thự theo tỷ lệ góp vốn khơng thấp 30%/năm số vốn góp; b Chuyển đổi thành quyền mua 2.000 m2 đất Khu Biệt thự với giá cố định 40.000.000 VNĐ/m2 Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, số dư HĐHTKD 40.000.000.000 VNĐ 20 PHẢI TRẢ DÀI HẠN KHÁC VNĐ Số đầu năm 3.033.989.559 2.217.665.956 VNĐ 18 CHI PHÍ PHẢI TRẢ Nhận ký quỹ theo HĐHTKD (*) Tiền cọc nhận từ việc mua hộ dự án The EverRich TỔNG CỘNG Số cuối năm 270.000.000.000 - 27.357.899.817 18.829.278.242 297.357.899.817 18.829.278.242 THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN (*) Vào ngày tháng năm 2011, Nhóm Cơng ty ký kết HĐHTKD có thời hạn năm với tổng giá trị 300.000.000.000 VNĐ với Công ty TNHH Một Thành viên Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm (“Toàn Tâm”) liên quan đến việc phát triển 484 hộ Lô E Lô L thuộc dự án The EverRich (“các hộ”) Theo HĐHTKD này, Tồn Tâm có thể: a Nhận phần lợi nhuận phát sinh từ việc bán hộ theo tỷ lệ góp vốn khơng thấp 25%/năm số vốn góp; b Chuyển đổi thành quyền mua 20% tổng số hộ với giá cố định 26.000.000 VNĐ/m2 Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, số dư HĐHTKD 270.000.000.000 VNĐ VNĐ Số đầu năm 1.473.000.000.000 274.000.000.000 Vay dài hạn từ ngân hàng (ii) 584.575.000.000 460.188.774.091 Trái phiếu chuyển đổi (iii) 450.000.000.000 475.000.000.000 TỔNG CỘNG 2.507.575.000.000 Trong Nợ dài hạn đến hạn trả (Thuyết minh số 15) 286.600.000.000 Nợ dài hạn 2.220.975.000.000 1.209.188.774.091 22.500.000.000 1.186.688.774.091 200.000.000.000 Công ty TNHH Một Thành viên Dịch Vụ Quản lý Toàn Tâm 232.000.000.000 352.000.000.000 Công ty Cổ phần Đầu tư Bách Chiến Trong đó: Nợ dài hạn đến hạn trả 540.000.000.000 Cơng ty Cổ phần Đầu tư Trọng Tín 1.473.000.000.000 149.000.000.000 Công ty Cổ phần Trường Phát Lộc TỔNG CỘNG 232.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 Giá trị Mệnh giá VNĐ VNĐ/trái phiếu Công ty Cổ phần Trường Phát Lộc Trái chủ 36 tháng kể từ ngày 19 tháng 11 năm 2011 36 tháng kể từ ngày 21 tháng năm 2011 36 tháng kể từ ngày 27 tháng năm 2011 36 tháng kể từ ngày 12 tháng năm 2011 24 tháng kể từ ngày 15 tháng năm 2010 Thời gian vay ngày đáo hạn 21%/năm trả lãi vào cuối 90 ngày kể từ ngày 19 tháng 11 năm 2011 21%/năm trả lãi vào cuối 90 ngày kể từ ngày 21 tháng năm 2011 19%/năm trả lãi vào cuối 90 ngày kể từ ngày 27 tháng năm 2011 19%/năm trả lãi vào cuối 90 ngày kể từ ngày 12 tháng năm 2011 14.5%/năm trả lãi vào ngày đáo hạn Lãi suất %/năm Trong vòng năm kể từ ngày phát hành Trong vòng năm kể từ ngày phát hành Trong vòng năm kể từ ngày phát hành Trong vòng năm kể từ ngày phát hành Trong vòng năm kể từ ngày phát hành Thời gian thực quyền chuyển đổi VNĐ Hội đồng Quản trị Nhóm Công ty phê duyệt việc phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua hộ để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich Chi tiết trái phiếu vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 sau: Trái phiếu phát hành (i) Trái phiếu phát hành Số cuối năm i 21 VAY VÀ NỢ DÀI HẠN 21 VAY VÀ NỢ DÀI HẠN (tiếp theo) ANNUAL REPORT 148 149 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN ii B09-DN Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh năm kể từ ngày 12 tháng năm 21,6%/năm từ ngày 20 tháng năm 2011 2010 hoàn trả theo năm bắt đầu kể từ ngày 12 tháng 11 năm 2012 23.187.000.000 Hợp đồng vay số H3497/12 ngày 12 tháng năm 2010 Trong đó: Nợ dài hạn đến hạn trả 4.600.000.000 584.575.000.000 Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh năm kể từ ngày 13 tháng năm 21,6%/năm từ ngày 20 tháng năm 2011 2011 hoàn trả theo năm bắt đầu kể từ ngày 13 tháng năm 2013 55.567.000.000 Hợp đồng vay số H3503/12 ngày 13 tháng năm 2011 TỔNG CỘNG Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh năm kể từ ngày 15 tháng năm 21,6%/năm từ ngày 20 tháng năm 2011 2010 hoàn trả theo năm bắt đầu kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2012 82.600.000.000 Hợp đồng vay số H3899/12 ngày 15 tháng năm 2010 Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh năm kể từ ngày 29 tháng 12 năm 21,6%/năm từ ngày 20 tháng năm 2011 2010 hoàn trả theo năm bắt đầu kể từ ngày 29 tháng năm 2013 101.299.000.000 Hợp đồng vay số H3501/12 ngày 29 tháng 12 năm 2010 năm kể từ ngày 15 tháng năm 2011 hoàn trả theo năm bắt đầu kể từ ngày 15 tháng năm 2013 Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Hình thức đảm bảo 23,2%/năm từ ngày tháng 10 năm 2011 139.470.000.000 Hợp đồng vay số H3507/12 ngày 15 tháng năm 2011 Lãi suất VNĐ Quyền sử dụng đất Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Thời hạn vay ngày đáo hạn năm kể từ ngày 22 tháng năm 21,6%/năm từ ngày 20 2011 hoàn trả theo năm bắt đầu tháng năm 2011 kể từ ngày 22 tháng năm 2013 182.452.000.000 Hợp đồng vay số H3504/12 ngày 22 tháng năm 2011 Hợp đồng vay Số cuối năm VNĐ Vay dài hạn từ ngân hàng thể khoản vay từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đơng Á với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án Nhóm Công ty bao gồm The EverRich và tài trợ vốn lưu động Nhóm Cơng ty Chi tiết khoản vay sau: Vay dài hạn từ ngân hàng 21 VAY VÀ NỢ DÀI HẠN (tiếp theo) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) ANNUAL REPORT 150 151 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN 22 VAY VÀ NỢ DÀI HẠN (tiếp theo) iii Trái phiếu chuyển đổi Theo Biên họp Đại hội đồng cổ đông vào ngày 26 tháng 11 năm 2009, Nhóm Cơng ty chấp thuận để phát hành 500.000.000.000 VNĐ trái phiếu chuyển đổi với mệnh giá 10.000.000 VNĐ trái phiếu để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich Các trái phiếu được: • Chuyển đổi thành quyền mua hộ dự án The Everrich theo giá thỏa thuận trước vịng tháng kể từ ngày phát hành; • Chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông với tỷ lệ trái phiếu với mệnh giá 10.000.000 Vnđ cho 400 cổ phiếu thời điểm chuyển đổi ngày 31 tháng 12 năm 2010; sau thời hạn trái phiếu không chuyển đổi thành cổ phiếu hưởng lãi suất 14.5%/Năm; • Hồn trả lại vào cuối năm thứ ba với mệnh giá cộng tiền lãi theo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 4% năm Theo biên thỏa thuận Nhóm Cơng ty trái chủ năm, trái chủ hủy quyền chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông trái phiếu chuyển đổi Các ngày đáo hạn trái phiếu từ ngày 14 tháng 12 năm 2012 đến ngày 18 tháng năm 2013 Vào ngày 31 tháng 12 năm 2011, tổng mệnh giá trái phiếu chuyển đổi phát hành 450.000.000.000 VNĐ (Trong đó: Nợ dài hạn đến hạn trả 50.000.000.000 VNĐ) Vốn cổ phần Thặng dư vốn cổ phần 1.302.000.000.000 12.000.000.000 - - - - - 12.000.000.000 Số cuối năm 1.302.000.000.000 - - - - - 1.302.000.000.000 Phân phối quỹ khen thưởng phúc lợi Thù lao Hội đồng Quản trị Phân phối quỹ Cổ tức trả Lợi nhuận năm Số đầu năm 12.000.000.000 - - - - - 12.000.000.000 331.112.653.749 331.112.653.749 156.436.659.260 1.472.256.243.336 Tổng cộng VNĐ B09-DN (556.000.000) (5.000.000.000) (556.000.000) (5.000.000.000) - - - - - (14.796.000.000) (14.796.000.000) - 48.742.334.076 24.371.250.000 - 34.896.727.457 1.422.010.311.533 (835.000.000) (835.000.000) - - - (49.322.000.000) - (130.705.250.000) (130.705.250.000) 32.881.000.000 16.441.000.000 - 4.383.664.448 226.171.313.009 1.563.962.897.085 7.930.250.000 15.861.334.076 4.383.664.448 226.171.313.009 1.563.962.897.085 7.930.250.000 15.861.334.076 - - (21.972.000.000) 7.324.000.000 14.648.000.000 - (233.850.000.000) (233.850.000.000) - - - 1.213.334.076 Năm Số cuối năm - - - - - 1.302.000.000.000 Phân phối quỹ khen thưởng phúc lợi Thù lao Hội đồng Quản trị Phân phối quỹ Cổ tức trả Lợi nhuận năm Số đầu năm Quỹ dự phòng Lợi nhuận sau thuế tài chưa phân phối 606.250.000 Quỹ đầu tư phát triển Năm trước 22.1 Tình hình thay đổi vốn chủ sở hữu 22 VỐN CHỦ SỞ HỮU vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) ANNUAL REPORT 152 153 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN 22 VỐN CHỦ SỞ HỮU (tiếp theo) 22.2 Cổ phiếu phổ thơng TỔNG CỘNG Chi phí lãi vay Lỗ chênh lệch tỷ giá hối đoái thực TỔNG CỘNG VNĐ Số cuối năm Cổ phiếu Số đầu năm Cổ phiếu Số lượng cổ phiếu phép phát hành 130.200.000 130.200.000 Số lượng cổ phiếu phát hành góp vốn đủ Cổ phiếu phổ thơng Cổ phiếu ưu đãi 130.200.000 130.200.000 - 130.200.000 130.200.000 - 23 DOANH THU TỪ BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ VNĐ Năm 24 DOANH THU TÀI CHÍNH Năm 25 CHI PHÍ TÀI CHÍNH Năm Năm trước Doanh thu từ bán bất động sản đầu tư 70.381.332.807 7.124.781.233 Doanh thu từ bán đất dự án Phan Đình Phùng 46.081.017.221 358.232.274.340 Doanh thu cung cấp dịch vụ 8.656.060.847 6.239.151.912 Doanh thu từ bán hộ 1.100.462.382 1.202.309.723.900 126.218.873.257 1.573.905.931.385 VNĐ Năm trước Thu nhập từ chuyển nhượng khoản đầu tư vào cơng ty Chi phí lãi vay Lãi chênh lệch tỷ giá hối đoái chưa thực 24.000.000.000 295.554.450 14.548.469 343.704.152 637.974 TỔNG CỘNG 24.310.102.919 344.342.126 VNĐ Năm trước 5.968.540.436 3.310.299.677 35.832.662 837.711.791 6.004.373.098 4.148.011.468 63.743.448.471 (1.688.979.407) Thuế TNDN (phải thu) phải nộp cuối năm (78.588.473.003) (71.479.121.321) 31.114.288.023 111.217.633.451 259.184.980 110.958.448.471 5.878.381.056 1.177.480.017 443.833.793.884 7.931.956.152 - Tổng Thuế TNDN nộp năm 27.1 Thuế TNDN hành Thuế TNDN hành phải trả xác định dựa lợi nhuận chịu thuế năm hành Lợi nhuận chịu thuế Nhóm Công ty khác với lợi nhuận báo cáo báo cáo kết hoạt động kinh doanh hợp thu nhập chịu thuế khơng bao gồm khoản mục lợi nhuận chịu thuế hay chi phí khấu trừ cho mục đích tính thuế năm khác không bao gồm khoản mục chịu thuế hay khơng khấu trừ cho mục đích tính thuế Thuế TNDN hành phải trả Nhóm Cơng ty tính theo thuế suất ban hành đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm 27 THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP (tiếp theo) Các báo cáo thuế Nhóm Cơng ty chịu kiểm tra quan thuế Do việc áp dụng luật qui định thuế giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế trình bày báo cáo tài bị thay đổi theo định cuối quan thuế 63.743.448.471 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (“thuế TNDN”) áp dụng cho Nhóm Cơng ty 25% lợi nhuận chịu thuế Thuế TNDN phải nộp đầu năm 27 THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP 6.046.693.443 148.290.293 Chí phí thuế TNDN hành ước tính 261.237.892 168.312.387 LỖ THUẦN (356.342.005) (1.061.876.451) Điều chỉnh thuế TNDN trích thiếu năm trước Khác (704.000.000) 5.878.381.056 (1.615.424.486) - Giá trị lại tài sản cố định lý Thuế TNDN phải nộp ước tính (1.765.876.451) (1.971.766.491) 23.513.524.222 Chi phí khác (15.581.568.070) 643.033.428 370.547.986 Thu nhập chịu thuế ước tính Khác 1,396,990,279 67.070.000 134.856.542 - 1,262,133,737 Lãi chậm toán Chi phí khơng khấu trừ khác 694.730.576 - - Phí thu từ nhà thầu - 781.818.182 Chi phí lãi vay vượt hạn mức 1.589.970.955 Thu từ lý tài sản Các điều chỉnh tăng lợi nhuận theo kế toán 1.914.166.744 6.534.965.873 2.233.004.383 23.378.667.680 Thu nhập khác (16.843.701.807) Năm trước Khác Năm Hoạt động kinh doanh bất động sản VNĐ 26 THU NHẬP VÀ CHI PHÍ KHÁC Năm B09-DN Dưới bảng đối chiếu thu nhập chịu thuế lợi nhuận báo cáo Báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng: vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày (Lỗ) lợi nhuận kế toán trước thuế Năm trước VNĐ THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) 326.026.667 155 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN 442.330.287.200 ANNUAL REPORT 154 ANNUAL REPORT 156 157 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày B09-DN 28 NGHIỆP VỤ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (tiếp theo) 27 THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP (tiếp theo) VNĐ 27.2 Thuế TNDN hỗn lại Cơng ty ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại biến động năm năm trước sau: Số cuối năm Số đầu năm Năm Lỗ tính thuế 3.895.392.018 - Tài sản thuế TNDN hoãn lại 3.895.392.018 3.895.392.018 Năm Năm trước 1.139.000.000 556.000.000 Lương thưởng 6.071.752.000 4.257.137.912 TỔNG CỘNG 7.210.752.000 4.813.137.912 Thù lao thưởng Năm trước - Thu nhập thuế TNDN hoãn lại 3.895.392.018 VNĐ Hội đồng Quản trị Báo cáo kết hoạt động kinh doanh riêng Bảng cân đối kế toán riêng Thu nhập thành viên Hội đồng Quản trị Ban Tổng Giám đốc năm sau: - Ban Tổng Giám đốc - 29 CÁC CAM KẾT ĐẦU TƯ 28 NGHIỆP VỤ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN Giao dịch với bên liên quan bao gồm tất nghiệp vụ với cơng ty có liên quan, thơng qua nhà đầu tư có quan hệ với nhà đầu tư họ có chung nhà đầu tư xem bên liên quan Những giao dịch trọng yếu Công ty với bên liên quan năm bao gồm: VNĐ Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Giá trị Ơng Nguyễn Văn Hồng Bên liên quan Trả tiền vay 25.077.200.000 Ơng Nguyễn Văn Tồn Bên liên quan Trả tiền vay 17.988.000.000 Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, khoản phải trả cho bên liên quan sau: VNĐ Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Giá trị Bà Võ Thị Liên Bên liên quan Phát hành trái phiếu chuyển đổi (100.000.000.000) Ông Nguyễn Văn Toàn Bên liên quan Phát hành trái phiếu chuyển đổi (80.000.000.000) Vay nợ dài hạn Vào ngày 31 tháng 12 năm 2011, theo hợp đồng xây dựng ký kết, Cơng ty có khoản cam kết với số tiền 454.646.396.973 VNĐ (31 tháng 12 năm 2010: 324.087.907.125 VNĐ) chủ yếu liên quan đến việc xây dựng hộ chung cư phát triển sở hạ tầng cho cơng trình xây dựng dở dang Ngồi ra, Cơng ty cịn có khoản cam kết với số tiền 113.400.000.000 VNĐ (31 tháng 12 năm 2010: 113.400.000.000 VNĐ) liên quan đến việc góp vốn đầu tư vào công ty liên kết, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Ánh Dương, công ty cổ phần thành lập Việt Nam 30 MỤC ĐÍCH VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ RỦI RO TÀI CHÍNH Nợ phải trả tài Công ty chủ yếu bao gồm khoản vay nợ, khoản phải trả người bán khoản phải trả khác Mục đích khoản nợ phải trả tài nhằm huy động nguồn tài phục vụ hoạt động Cơng ty Tài sản tài Cơng ty bao gồm khoản phải thu khách hàng, khoản phải thu khác, tiền mặt tiền gửi ngắn hạn phát sinh trực tiếp từ hoạt động Công ty Các rủi ro tài chủ yếu Cơng ty bao gồm rủi ro thị trường, rủi ro tín dụng rủi ro khoản Nghiệp vụ quản lý rủi ro nghiệp vụ khơng thể thiếu cho tồn hoạt động kinh doanh Công ty Công ty xây dựng hệ thống kiểm soát nhằm đảm bảo cân mức hợp lý chi phí rủi ro phát sinh chi phí quản lý rủi ro Ban Tổng Giám đốc liên tục theo dõi quy trình quản lý rủi ro Công ty để đảm bảo cân hợp lý rủi ro kiểm soát rủi ro Ban Tổng Giám đốc xem xét thống áp dụng sách quản lý cho rủi ro nói sau: Rủi ro thị trường Rủi ro thị trường rủi ro mà giá trị hợp lý luồng tiền tương lai công cụ tài biến động theo thay đổi giá thị trường Giá thị trường có bốn loại rủi ro: rủi ro lãi suất, rủi ro tiền tệ, rủi ro bất động sản rủi ro giá khác Cơng cụ tài bị ảnh hưởng rủi ro thị trường bao gồm khoản vay nợ, tiền gửi khoản đầu tư Công ty cho mức độ tập trung rủi ro việc trả nợ thấp Cơng ty có đủ khả tiếp cận nguồn vốn khoản vay đến hạn tốn vịng 12 tháng tái tục với bên cho vay 45.507.669.057 613.273.730.948 142.500.000.000 186.462.000.000 760.726.774.091 182.500.000.000 45.500.000.000 1.930.970.174.096 TỔNG CỘNG 115.170.819.990 - - - - - 115.170.819.990 - Chi phí phải trả - Phải trả khác 45.507.669.057 10.196.280.303 - - - - - 55.703.949.360 475.000.000.000 88.880.820.655 - - - - - 394.000.000.000 Phải trả người bán 88.880.820.655 - - 400.000.000.000 50.000.000.000 - - Trái phiếu chuyển đổi 25.000.000.000 802.214.584.091 - - - 182.500.000.000 118.726.774.091 242.000.000.000 - 136.462.000.000 22.500.000.000 120.000.000.000 32.000.000.000 - Trái phiếu phát hành 342.025.810.000 - Vay nợ 31 tháng 12 năm 2010 - 2.943.259.201.417 16.993.336.644 90.690.864.773 344.600.000.000 520.188.000.000 1.708.200.000.000 262.587.000.000 TỔNG CỘNG 270.000.000.000 66.184.540.282 - - - - - 270.000.000.000 - - - - - - Phải trả dài hạn khác 66.184.540.282 - Chi phí phải trả 9.138.081.307 57.361.579.828 - - - - - - - - 40.000.000.000 - 9.138.081.307 368.243.184 16.993.336.644 450.000.000.000 - - - 400.000.000.000 50.000.000.000 - 617.575.000.000 - - 1.473.000.000.000 - VNĐ Tổng cộng Trên năm Từ năm đến năm 262.587.000.000 197.200.000.000 1.241.000.000.000 - 120.188.000.000 22.600.000.000 232.000.000.000 - - Công ty chủ yếu trì số dư tiền gửi ngân hàng nhiều người biết đến Việt Nam Rủi ro tín dụng số dư tiền gửi ngân hàng quản lý phận kế toán Cơng ty theo sách Cơng ty Cơng ty nhận thấy mức độ tập trung rủi ro tín dụng tiền gửi ngân hàng thấp Phải trả khác Tiền gửi ngân hàng Phải trả người bán Chính sách bán hàng Cơng ty thu trước 97% tổng giá trị hợp đồng trước bàn giao hộ cho khách hàng 3% lại khách hàng trả sau Cơng ty hồn tất thủ tục liên quan đến hộ (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ) Công ty nhận thấy mức độ tập trung rủi ro tín dụng khoản phải thu khách hàng thấp Rủi ro khoản Phải thu khách hàng - Rủi ro tín dụng rủi ro mà bên tham gia cơng cụ tài hợp đồng khách hàng khơng thực nghĩa vụ mình, dẫn đến tổn thất tài Cơng ty có rủi ro tín dụng từ hoạt động kinh doanh (chủ yếu khoản phải thu khách hàng) từ hoạt động tài mình, bao gồm tiền gửi ngân hàng Trái phiếu chuyển đổi Rủi ro tín dụng 15.000.000.000 Công ty xác định rủi ro liên quan đến danh mục đầu tư bất động sản bao gồm: (i) chi phí dự án tăng có chậm trễ q trình triển khai dự án Công ty thuê chuyên gia cố vấn chuyên yêu cầu lập kế hoạch cụ thể phạm vi dự án nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh q trình triển khai dự án; (ii) giá trị hợp lý danh mục đầu tư bất động sản giảm sút yếu tố thị trường người mua - Rủi ro bất động sản - Rủi ro ngoại tệ rủi ro mà giá trị hợp lý luồng tiền tương lai cơng cụ tài biến động theo thay đổi tỷ giá hối đối Cơng ty chịu rủi ro thay đổi tỷ giá hối đối Cơng ty sử dụng VNĐ đơn vị tiền tệ hoạt động Cơng ty Vay nợ Rủi ro ngoại tệ Trái phiếu phát hành Với giả định biến số khác không thay đổi, lãi suất thị trường tăng giảm 2% chi phí lãi vay Cơng ty tăng giảm với số tiền 22.671.500.000 VNĐ (ngày 31 tháng 12 năm 2010 19.066.611.249 VNĐ) Các khoản vay nợ Công ty chủ yếu nhằm tài trợ cho việc xây dựng dự án Cơng ty nên vốn hóa vào giá trị cơng trình 31 tháng 12 năm 2011 Độ nhạy lãi suất Từ năm đến năm Công ty quản lý rủi ro lãi suất cách phân tích tình hình cạnh tranh thị trường để có lãi suất có lợi cho mục đích Cơng ty nằm giới hạn quản lý rủi ro Từ năm đến năm Rủi ro lãi suất rủi ro mà giá trị hợp lý luồng tiền tương lai cơng cụ tài biến động theo thay đổi lãi suất thị trường Rủi ro thị trường thay đổi lãi suất Công ty chủ yếu liên quan đến tiền khoản tiền gửi ngắn hạn Công ty Đây khoản đầu tư ngắn hạn không Cơng ty nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ tăng lên giá trị Từ tháng đến 12 tháng Rủi ro lãi suất Dưới tháng B09-DN Bất lúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày Bảng tổng hợp thời hạn toán khoản nợ phải trả tài Cơng ty dựa khoản toán dự kiến theo hợp đồng sở chiết khấu: THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) Cơng ty giám sát rủi ro khoản thơng qua việc trì lượng tiền khoản vay ngân hàng mức mà Ban Tổng Giám đốc cho đủ để đáp ứng cho hoạt động Công ty để giảm thiểu ảnh hưởng biến động luồng tiền 159 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN Rủi ro khoản rủi ro Cơng ty gặp khó khăn thực nghĩa vụ tài thiếu vốn Rủi ro khoản Công ty chủ yếu phát sinh từ việc tài sản tài nơ phải trả tài có thời điểm đáo hạn lệch ANNUAL REPORT 158 B09-DN Dự phòng Giá gốc Số đầu năm Dự phòng 18.708.702.116 (752.325.163) Số cuối năm (665.325.163) 43.972.786.139 148.393.777.651 Số cuối năm Số đầu năm Giá trị hợp lý 230.499.250.024 55.703.949.360 115.170.819.990 - 66.184.540.282 270.000.000.000 Chi phí phải trả Phải trả dài hạn khác 88.880.820.655 55.703.949.360 115.170.819.990 - 9.138.081.307 57.361.579.828 66.184.540.282 270.000.000.000 1.930.970.174.096 2.943.259.201.417 1.930.970.174.096 88.880.820.655 9.138.081.307 57.361.579.828 1.671.214.584.091 2.540.575.000.000 1.671.214.584.091 Số đầu năm Phải trả khác TỔNG CỘNG 2.943.259.201.417 18.043.376.953 128.626.886.604 - 57.899.577.281 19.329.422.102 Phải trả người bán Các khoản vay nợ 2.540.575.000.000 - (665.325.163) Giá trị sổ sách 149.059.102.814 Nợ phải trả tài 231.251.575.187 57.899.577.281 Tiền TỔNG CỘNG (752.325.163) 44.725.111.302 Phải thu khác 111.020.978.596 - 19.329.422.102 - 128.626.886.604 Phải thu khách hàng Số đầu năm 111.020.978.596 Số cuối năm Giá trị hợp lý Tài sản tài Giá gốc Số cuối năm Giá trị sổ sách VNĐ Bảng trình bày giá trị ghi sổ giá trị hợp lý cơng cụ tài trình bày báo cáo tài hợp Nhóm Cơng ty: 31 TÀI SẢN TÀI CHÍNH VÀ NỢ PHẢI TRẢ TÀI CHÍNH vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 cho năm tài kết thúc ngày THUYẾT MINH CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH RIÊNG (tt) ANNUAL REPORT 160 161 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN 31 TÀI SẢN TÀI CHÍNH VÀ NỢ PHẢI TRẢ TÀI CHÍNH (tiếp theo) Giá trị hợp lý tài sản tài nợ phải trả tài phản ánh theo giá trị mà cơng cụ tài chuyển đổi giao dịch bên tham gia, ngoại trừ trường hợp bắt buộc phải bán lý Công ty sử dụng phương pháp giả định sau để ước tính giá trị hợp lý: • Giá trị hợp lý tiền mặt tiền gửi ngắn hạn, khoản phải thu khách hàng, khoản phải trả người bán nợ phải trả ngắn hạn khác tương đương với giá trị ghi sổ của khoản mục công cụ có kỳ hạn ngắn • G iá trị hợp lý công cụ chưa niêm yết, khoản vay ngân hàng nợ phải trả tài khác ước tính cách chiết khấu luồng tiền sử dụng lãi suất áp dụng cho khoản nợ có điều kiện, rủi ro tín dụng thời gian đáo hạn lại tương tự 32 SỰ KIỆN SAU NGÀY KẾT THÚC KỲ KẾ TOÁN NĂM Khơng có kiện trọng yếu phát sinh kể từ ngày kết thúc kỳ kế toán năm yêu cầu phải có điều chỉnh thuyết minh báo cáo tài riêng Giang Châu Tuấn Nguyễn Văn Đạt Kế toán trưởng Tổng Giám đốc Ngày 30 tháng năm 2012 ANNUAL REPORT 162 NHÌN XA TRƠNG RỘNG, PHÁT TRIỂN VỮNG BỀN CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT www.phatdat.com.vn ... chiến lược quy hoạch phát triển chung quận LỄ KỶ NIỆM NĂM THÀNH LẬP CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT Sáng 13/9 /2011, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tổ chức họp mặt... năm 2011 B01-DN/HN VNĐ Kính gửi: Các Cổ đông Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Mã số TÀI SẢN Thuyết minh Chúng tơi kiểm tốn báo cáo tài hợp Cơng ty Cổ phần Phát triển Bất động sản. .. REPORT 78 79 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT Consolidated financial statements CƠNG TY Cơng ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (? ?Công ty? ??), trước Công ty Cổ phần Xây dựng