I. Bộ luật dân sự 2015 Khoản 2 Điều 105 “2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Khoản 2 Điều 108: “2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” II. Luật kinh doanh bất động sản 2014 Theo khoản 4 Điều 3: “4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI I Bộ luật dân 2015 Khoản Điều 105 “2 Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Khoản Điều 108: “2 Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” II Luật kinh doanh bất động sản 2014 Theo khoản Điều 3: “4 Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Chương III Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai “Điều 54 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Việc bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai thực theo quy định Chương này, quy định tương ứng Chương II quy định khác có liên quan Luật Điều 55 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà 2 Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Điều 56 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Phạm vi, điều kiện, nội dung phí bảo lãnh bên thỏa thuận phải bảo đảm thực trách nhiệm bên bảo lãnh quy định khoản Điều phải lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên thuê mua có yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai thực theo quy định Điều quy định pháp luật bảo lãnh Điều 57 Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng.” Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Điều 58 Quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Ngồi quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản quy định Chương II Luật này, bên có quyền nghĩa vụ sau đây: Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình; Bên bán, bên cho th mua có nghĩa vụ cung cấp thơng tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên th mua kiểm tra thực tế cơng trình Điều 59 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua, bên thuê mua nhà với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên trongviệc chuyển nhượng hợp đồng khơng thu khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định Điều không áp dụng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xã hội Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” III Luật Nhà 2014 Theo khoản 19 Điều 3: “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Điều 118 Điều kiện nhà tham gia giao dịch “1 Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này; b) Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Các điều kiện quy định điểm b điểm c khoản không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định khoản thực theo quy định Chính phủ Trường hợp nhà cho th ngồi điều kiện quy định điểm b, c d khoản Điều này, nhà phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” IV Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Theo khoản 2.2 Điều Nghị định “2 Tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất” V Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Quy định bảo lãnh ngân hàng “Điều 12 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Khi thực bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ quy định sau đây: a) Nhà hình thành tương lai có đủ điều kiện bán, cho thuê mua theo quy định Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; b) Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký kết chủ đầu tư bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với bên mua, bên thuê mua; c) Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả thực tiến độ dự án sử dụng số tiền ứng trước, khoản tiền khác bên mua, bên thuê mua trả cho chủ đầu tư mục đích; d) Ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hoạt động bảo lãnh ngân hàng Giấy phép thành lập hoạt động văn sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập hoạt động; đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định khoản 2, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014; e) Cam kết bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà theo thỏa thuận chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà 2 Hợp đồng bảo lãnh theo quy định Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản lập hình thức cam kết bảo lãnh quy định khoản 12 Điều Điều 15 Thông tư Ngoài quy định khoản 1, Điều này, nội dung khác việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải thực theo quy định Thông tư này.” VI Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai VII Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Theo khoản Điều “2 Tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành tương lai trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất rừng trồng hình thành tương lai; lâu năm hình thành tương lai, bao gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; b) Nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà ở; c) Nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân; d) Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác; đ) Rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm hình thành hình thành bên chấp tạo lập bên chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp.” VIII Thông tư 10/2016/TT-BTC quy định chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay Chính phủ bảo lãnh: Theo khoản Điều khoản Điều “Điều Hợp đồng chấp tài sản Phụ lục Hợp đồng Đối với việc chấp tài sản hình thành tương lai: a) Bên nhận chấp Bên chấp ký kết Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai theo mẫu Phụ lục Thông tư b) Bên nhận chấp Bên chấp ký Phụ lục Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai theo mẫu Phụ lục Thông tư c) Trong trường hợp Bên chấp quan có thẩm quyền yêu cầu thay tài sản chấp, Bên nhận chấp Bên chấp ký kết Phụ lục Hợp đồng chấp tài sản theo mẫu Phụ lục Thông tư này.” “Điều Thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm Đối với việc chấp tài sản hình thành tương lai: a) Trong vòng 30 ngày sau Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai ký kết cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, Bên chấp thực đăng ký giao dịch bảo đảm b) Trong vòng 10 ngày sau nhận Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận quan đăng ký, Bên chấp nộp lại cho Bên nhận chấp c) Phụ lục Hợp đồng chấp tài sản năm có phát sinh ký kết công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, vào xác nhận cơng ty kiểm tốn độc lập hồn thành trước ngày 30/6 năm liền kề năm phát sinh d) Bên chấp thực việc ký kết Phụ lục Hợp đồng chấp tài sản đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm có sai khác so với thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai vòng 30 ngày sau hồn thành tốn Dự án đ) Trong vòng 10 ngày sau nhận Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm sửa đổi quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận quan đăng ký, Bên chấp nộp lại cho Bên nhận chấp Bên chấp nộp cho Bên nhận chấp hồ sơ gốc khác có liên quan đến tài sản chấp theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm với Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận quan đăng ký.” IX Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản “Mục 4: CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Điều 10 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng tồn số nhà hộ hợp đồng Điều 11 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thực theo quy định pháp luật nhà Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai thực theo quy định Điều Nghị định Văn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai theo Mẫu số 07 quy định Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho quan cấp giấy chứng nhận giấy tờ sau: a) Hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính); b) Văn chuyển nhượng hợp đồng cuối có xác nhận bên cho thuê mua (bản chính).” Văn hết hiệu lực: - Nghị định số 65/1999/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Khoản Điều 2: “7 "Tài sản hình thành tương lai" động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận.” Khoản Điều 4: “3 Nghĩa vụ bảo đảm nhiều tài sản, kể tài sản hình thành tương lai nhiều biện pháp bảo đảm.” - Thông tư số 06/2002/TT-BTP Hướng dẫn số quy định Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm (15/3/2002- 27/1/2007) “3 Về việc cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai theo quy định khoản Điều Nghị định 165 Các bên thoả thuận việc cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai lựa chọn tài sản thuộc trường hợp sau đây: 3.1 Tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản chưa tồn tại; sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành thuộc sở hữu bên bảo đảm (ví dụ: cầm cố tài sản tàu biển đóng sau Ngân hàng cho vay vốn); 3.2 Tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản hàng hố sản xuất, cơng trình xây dựng; sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành đồng thuộc sở hữu bên bảo đảm (ví dụ: cầm cố dây chuyền sản xuất lắp ráp, chấp nhà xây dựng); 3.3 Tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản tồn tại, chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu bên bảo đảm; sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm việc hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế; 3.4 Nguồn thu nhập hợp pháp theo quy định Điều 176 Bộ Luật Dân mà bên cầm cố, chấp, bảo lãnh có sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm.” - Bộ luật dân 2005 Điều 320 quy định: “2 Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết.” - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm “2 Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm.” - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (15/1/2012- 8/8/2016) - Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (16/6/2014- 8/8/2016) ... bảo đảm “2 Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời... “3 Về việc cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai theo quy định khoản Điều Nghị định 165 Các bên thoả thuận việc cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai lựa chọn tài sản. .. hình thành tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành tương lai trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất rừng trồng hình thành tương lai; lâu năm hình thành tương