Một số vấn đề cần hoàn thiện trong pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện naySo với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Dưới đây, chúng tôi xin nêu một số vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện. Một là, về giá đất:Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất còn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thực tế nhất và theo chúng tôi, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau: Nhà nước nên công nhận hai loại giá đất là giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Giá đất nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, tính tiền khi Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước hoặc các cơ quan, đơn vị sự nghiệp của Nhà nước sử dụng để làm trụ sở, văn phòng... Còn giá đất thị trường là để thị trường quyết định khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Để thực hiện được giá đất thị trường, Nhà nước cần ghi nhận bằng pháp luật đối với giá đất thị trường và tạo hành lang pháp lý đối với giá đất thị trường. Mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong thu hồi đất (kể cả thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước cơ bản và chủ yếu được sử dụng trong xác định các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất). Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng, để tránh cào bằng giữa các thửa đất cùng loại đất nhưng có mục đích sử dụng đất khác nhau. Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ và đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường. Cũng cần có quy định về khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố khắc phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm nhưng có giá khác nhau. Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc ở từng vùng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này. Cơ quan định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học khi đất đai có sự biến động. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế ở nước ta hiện nay. Cơ quan định giá đất của Nhà nước cần phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu sự quản lý của các cơ quan tài nguyên và môi trường như đã nêu trên. Hai là, về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi thường sát với thực tế. Trên cơ sở các quy định pháp lý có tính chuẩn xác thì mới bồi thường đúng được các thiệt hại của người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng bị thu hồi đất và góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những người bị thu hồi đất.
Trần Thị Ngọc Diệu MSHV: M3317010 Tài liệu tham khảo Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành bộc lộ số hạn chế, bất cập, đặt yêu cầu cấp bách cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Dưới đây, xin nêu số vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện * Một là, giá đất: Giá đất vừa sản phẩm tất yếu chế thị trường, vừa công cụ để nhà nước quản lý đất đai thị trường bất động sản, đồng thời giá đất phương tiện để Nhà nước thực sách xã hội đất đai, giá đất góp phần đảm bảo cho chế sử dụng đất có hiệu tiết kiệm, giá đất hầu hết tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thấp nhiều so với giá thực tế Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể giá đất, để giá đất sát với giá thực tế theo chúng tôi, cần tập trung giải số vấn đề sau: - Nhà nước nên công nhận hai loại giá đất giá đất nhà nước giá đất thị trường Giá đất nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, tính tiền Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp nhà nước quan, đơn vị nghiệp Nhà nước sử dụng để làm trụ sở, văn phòng Còn giá đất thị trường để thị trường định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Để thực giá đất thị trường, Nhà nước cần ghi nhận pháp luật giá đất thị trường tạo hành lang pháp lý giá đất thị trường Mở rộng quy định bắt buộc áp dụng chế thị trường thu hồi đất (kể thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước chủ yếu sử dụng xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất) - Khung giá đất Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng, để tránh cào đất loại đất có mục đích sử dụng đất khác Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thơng thường Cũng cần có quy định khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố khắc phục tình trạng đất khu vực, mục đích sử dụng, thời điểm có giá khác - Nhà nước cần ban hành quy định pháp lý để thành lập quan định giá đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường vùng thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường để tạo tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống quan Cơ quan định giá đất thành lập có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học đất đai có biến động Đây điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế nước ta Cơ quan định giá đất Nhà nước cần phải có tính độc lập chuyên môn chịu quản lý quan tài nguyên môi trường nêu * Hai là, thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Về việc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách mối quan hệ cụ thể, để làm ban hành quy phạm pháp luật đất đai bồi thường sát với thực tế Trên sở quy định pháp lý có tính chuẩn xác bồi thường thiệt hại người sử dụng đất; đảm bảo công đối tượng bị thu hồi đất góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện người bị thu hồi đất Pháp luật đất đai cần sửa đổi quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh người sử dụng đất Vì thực tế việc thỏa thuận khó khăn người sử dụng đất đưa giá cao thỏa thuận với đa số người sử dụng đất số người sử dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song đất họ lại nằm trung tâm dự án, nên dự án tiếp tục triển khai Quy định gây khó khăn cho người giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định theo hướng khuyến khích bên tự thỏa thuận giá đất đền bù cần có quy định nghĩa vụ người sử dụng đất việc bàn giao mặt Nhà nước thu hồi đất Trong trường hợp, người sử dụng đất không đồng ý với giá đền bù đưa ra, yêu cầu quan định giá đất độc lập để xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù Đặc biệt, nay, cần quy định Nhà nước thu hồi đất bồi thường theo giá cho người có đất bị thu hồi Sau có “đất sạch” giao lại cho chủ đầu tư thuê lại vậy, lợi ích thu nộp vào ngân sách nhà nước Tránh tình trạng nay, người chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh đến bù giá thấp, người chây ỳ khơng chịu giao đất sau lại đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồng thời, ngăn chặn tình trạng lợi ích thu từ việc thu hồi đất rơi vào túi số người Pháp luật đất đai hành cần bổ sung số quy định để buộc chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân hưởng lợi Nhà nước giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng giao thông, làm giá đất tăng lên, khu đất mặt đường, phải nộp khoản tiền cho Nhà nước Việc thu khoản tiền thơng qua hình thức thu thuế sử dụng đất Bên cạnh đó, để đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất, phần đền bù, nhiều hình thức biện pháp khác nhau, Nhà nước nhà đầu tư phải hỗ trợ (không thiết không nên hỗ trợ tiền) cho họ tái định cư, có đất khác để tiếp tục canh tác chuyển đổi ngành, nghề có nghề nghiệp ổn định, chí phải có cam kết bảo đảm đến việc làm mua bảo hiểm thất nghiệp cho người bị thu hồi đất Nhà nước nhà đầu tư hưởng phần khoản chênh lệch địa tô với phương thức phân chia phù hợp2 Bên cạnh đó, vướng mắc việc thực Luật Đất đai năm 2013, việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điểm b khoản Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước định việc thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Tuy nhiên, điểm a khoản Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điều gây khó khăn cho địa phương yêu cầu cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai lớn Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải bổ sung quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai để tạo thuận lợi cho việc thực quan quản lý nhà nước đất đai * Ba là, giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung số quy định để thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thực chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài quy định hành để khuyến khích nơng dân gắn bó với đất yên tâm đầu tư sản xuất Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể vùng, giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ, tập trung đất đai, bước hình thành vùng sản xuất hàng hóa lớn nơng nghiệp Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất việc làm cho phận đồng bào dân tộc thiểu số khơng có đất sản xuất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp Nhà nước giao đất, cho th đất, sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đầu tư vào đất trường hợp bị thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Cần bổ sung quy định để hướng dẫn chi tiết trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang thuê đất tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính; quy định rõ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu vực đấu giá có hạ tầng (xây dựng sử dụng hạ tầng sẵn có); trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất loại đất để thực dự án đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến” diện tích đất sử dụng (chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho Nhà nước để xây dựng cơng trình cơng cộng * Bốn là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Cần bổ sung quy định để đảm bảo thống quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao” quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, Luật khơng quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), quy định Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước Trong trường hợp này, theo chúng tôi, cần sửa đổi Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước để đảm bảo quyền cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Tại khoản Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo việc giấy chứng nhận nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, điểm b khoản Điều 10 Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa lại quy định thời gian niêm yết 15 ngày, khó khăn cho địa phương thực thủ tục Qua đó, thấy khơng thống quy định Nghị định Thơng tư Vì vậy, để đảm bảo tính thống pháp luật, cần sửa đổi Thông tư theo hướng thống thời gian niêm yết thông báo việc giấy chứng nhận 30 ngày; sau 30 ngày thực nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận * Năm là, xử lý vi phạm pháp luật đất đai: Pháp luật đất đai cần bổ sung chế tài xử phạt hành vi vi phạm thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất thực nghiêm Tăng cường biện pháp xử lý tình trạng quy hoạch có nội dung sử dụng đất không thực thực không tiến độ (“quy hoạch treo”) Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành trường hợp người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước Theo quy định điểm g khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành”, để thu hồi đất hành vi trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư khơng chấp hành, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai lại không quy định hành vi Tăng cường biện pháp xử lý hình lĩnh vực đất đai, tập trung vào số điểm sau: Ban hành thêm số điều luật quy định cụ thể hành vi vi phạm pháp luật đất đai xem tội phạm hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu nghiêm trọng hành vi gây ô nhiễm đất đai nghiêm trọng Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu nghiêm trọng” sát với tình hình kinh tế xã hội Hình hóa hành vi giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật gây hậu nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý kỷ luật hành vi mà vi phạm” xử lý hình * Sáu là, cải cách thủ tục hành chính: Chú trọng cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành đất đai; thường xun rà sốt, cập nhật cơng bố cơng khai thủ tục hành đất đai; tiếp tục rà sốt, hồn thiện thể chế, sách lĩnh vực đất đai lĩnh vực có liên quan đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp; tập trung vào nội dung như: Sự liên thông gắn kết thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc hình thành triển khai thực dự án đầu tư có sử dụng đất; liên thơng việc luân chuyển thông tin đất đai cho quan tài chính, thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý khai thác hệ thống thơng tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai; loại hình cung cấp dịch vụ lĩnh vực đất đai văn phòng đăng ký đất đai cấp nhằm đáp ứng nhu cầu khác người dân, doanh nghiệp; chế thu phí, lệ phí tương ứng Trên vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện Nếu quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy phạm pháp luật đất đai theo hướng đề xuất nêu trên, chắn góp phần lớn vào việc nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai Việt Nam PGS.TS Nguyễn Cảnh Quý Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (Nguồn: Tạp chí Dân chủ Pháp luật) ... thực Luật Đất đai năm 2013, việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điểm b khoản Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước định việc thu hồi đất vi phạm pháp luật đất. .. phạm pháp luật đất đai để tạo thuận lợi cho việc thực quan quản lý nhà nước đất đai * Ba là, giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung số quy định để thu hẹp đối tượng giao đất mở... luật đất đai Điều gây khó khăn cho địa phương yêu cầu cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai lớn Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải bổ sung quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi