NGHIÊN CỨU NHỮNG NỘI DUNG ĐỔI MỚI VỀ KINH TẾ ĐẤT THỂ HIỆN TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

NGHIÊN CỨU NHỮNG NỘI DUNG ĐỔI MỚI VỀ KINH TẾ ĐẤT

THỂ HIỆN TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngànhsản xuất nào Tuy nhiên đối với từng ngành trong nền kinh tế quốc dân, đấtđai có vai trò rất khác nhau

Trong các ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất chỉ đóng vai tròthụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trìnhsản xuất Ở đây, quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm không phụthuộc vào tính chất và độ màu mỡ của đất

Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ sở khônggian, đất còn là vai trò cung cấp các nguyên liệu quý giá cho con người

Trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt.Đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều kiện vất chất cần thiết

mà đất còn là yếu tố tích cực của sản xuất Hoạt động sản xuất trong nôngnghiệp, đặc biệt trong ngành trồng trọt là quá trình tác động của con ngườivào ruộng đất (như cày, bừa, bón phân…) nhằm biến ruộng đất kém màu

mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn Trong quá trình này ruộng đất đóng vaitrò như đối tượng lao động Mặt khác, con người sử dụng đất như một công

cụ để tác động lên cây trồng sinh trưởng và phát triển Trong quá trính đóđất đóng vai trò như là tư liệu lao động

Những nội dung đổi mới về kinh tế đất trong Luật đất đai 2003 đãđáp ứng kịp thời sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bước đầu thuđược hiệu quả cho lợi ích quốc gia và nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên, khi

áp dụng vào thực tiễn cuộc sống Luật Đất đai nói chung và những nội dung

về kinh tế đất nói riêng đã bộc lộ những hạn chế Vì thế, việc hoàn thiệnLuật Đất đai cũng như những nội dung về kinh tế đất trở lên rất cấp thiết và

có ý nghĩa thực tiễn Vì thế cho nên em đã chọn đề tài nghiên cứu :

“Nghiên cứu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luật đất đai 2003 ”.

Mục tiêu nghiên cứu:

+ Tìm hiểu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luậtđất đai 2003

+ Nhận xét đánh giá sơ bộ

+ Kiến nghị

Nội dung nghiên cứu:

Nghiên cứu những nội dung đổi mới về kinh tế đất được đề cập trongluật đất đai 2003

Phương pháp nghiên cứu:

+ Tham khảo các tài liệu: Trần Văn Tuấn - cơ sở khoa học về kinh tếđất,

Phạm Xuân Hoàng- Bình luận khoa học về quyền sử dụng đất trongthị trường bất động sản Việt Nam theo quy định của luật đất đai năm 2003.(Công trình dự thi giải thưởng sinh viên nghiên cứu khoa học 2004)

Luật đất đai 2003

+Phương pháp tổng hợp phân tích

+Thu thập số liệu, phân tích thống kê

Kết quả nghiên cứu:

+ Đã đánh giá được vai trò của nội dung kinh tế đất áp dụng trongthực tiễn

+ Đưa ra được những kiến nghị để hoàn thiện nhưng nội dung kinh

tế đất

Với mục tiêu tìm hiểu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thểhiện trong luật đất đai 2003 từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá sơ bộ nhữngvấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ranhững kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn Để đạt được mục tiêunày tác giả đã dựa vào một số nguồn tài liệu sau : cơ sở khoa học về kinh tếđất, luật đất đai 2003, và một số nguồn tài liệu khác

Kết qủa nghiên cứu đã đạt được là đánh giá được vai trò của nộidung kinh tế đất áp dụng trong thực tiễn và đưa ra được một số đề xuấthoàn thiện những nội dung về kinh tế đất của luật đất đai 2003

Phần nội dung của đề tài được chia làm 2 chương như sau:

+ Chương1: Cơ sở lý luận về kinh tế đất

+ Chương2: Các nội dung kinh tế chủ yếu thể hiện trong luật đất đai

2003, (nhận xét, kiến nghị)

+ Phần kết luận

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KINH TẾ ĐẤT

1.1Đất đai là nguồn vốn nguồn nội lực của đất nước.

Trong tất cảc các nền kinh tế đất đai là một trong 3 nguồn lực đầuvào (lao động, tài chính, đất đai) và đầu ra là sản phẩm hàng hoá ( bao gồm

cả hàng hoá dịch vụ) Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tươngtác lẫn nhau để tạo nên một cơ cấu hợp lý, quyết định tính hiệu quả trongphát triển kinh tế

Đối với nền kinh tế thị trường, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủyếu, trong đó đất đai chiếm một tỉ trọng lớn Tài sản bất động sản (trong đó

có đất đai là yếu tố cơ bản) với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thịtrường đã trực tiếp trở thành tố quan trọng của GDP ( tổng sản phẩm quốcnội)

Đất đai với vai trò là bất động sản, là tài sản cố định có thể tham giavào thị trường tài trính, đặc điểm này cho phép các tổ chức kinh tế, hộ giađình, cá nhân có quyền sở hữu đất đai ( quyền sử dụng trong điều kiện ởnước ta) có thể huy động được nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển sản xuất

và cho các nhu cầu đa dạng của mình

1.2 Các vấn đề về kinh tế đất trong gia đoạn công nghiệp hoá hiện đại hoá hiện nay.

1.2.1 Khái niện kinh tế đất

Theo nghĩa rộng: kinh tế đất là khoa học nghiên cứu các vấn đề kinh

tế trong sở hữu, sử dụng đất đai

Theo nghĩa hẹp kinh tế đất (trong thị trường bất động sản) là hệthống các biện pháp tài chính về đất đai nhằm giải quyết các mối quan hệkinh tế liên quan đến đất đai và tăng hiệu quả sử dụng đất phục vụ tro cácmục đích phát triển kinh tế - xã hội , bao gồm : giá đất, tiền thuê đất, thuếđất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất…

1.2.2 Đặc điểm kinh tế đất ở Việt Nam

Đất đai khi tham gia thị trường là hàng hoá đặc biệt

Tính đặc biệt của hàng hoá đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diệntích, không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai luôn bị cácđiều kiện tự nhiên (thời tiết, khí hậu, sự vận động lý - hoá tính của đất,…)tác động chi phối trong quá trình tồn tại, sử dụng

Quyền sử dụng đất là hàng hóa

Ở nước ta hiện nay theo pháp luật thì toàn bộ đất đai đều thuộc sởhữu toàn dân mà nhà nước lại là đại diện chủ sở hữu Như vậy về mặt luậtpháp, trong thị trường bất động sản không có việc mua bán quyền sở hữuđất đai mà chì là mua bán quyền sử dụng đất, tức là chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đai Vì vậy thị trường đất đai ở nước ta là thị trường quyền sửdụnh đất Đảng ta đã khẳng định “…phát triển thị trường bất động sản,trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyểnquyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệpthuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất để sử dụng đất lâu dàicho sản xuất kinh doanh Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ

đấ của các doanh nghiệp nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử

dụng đất lãng phí, hiệu quả…”

Quan hệ kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường

CHƯƠNGII CÁC NỘI DUNG KINH TẾ ĐẤT CHỦ YẾU THỂ HIỆN

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

2.1 Nội dung giao đất, cho thuê đất.

*Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất

Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theohướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính tronglĩnh vực đất đai Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm giảm bớt nhữngcông việc có tính chất sự vụ của Chính phủ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi chođịa phương trong việc thu hút các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm của địaphương trong việc quản lý, sử dụng đất đai Về thẩm quyền cụ thể được quy định

như sau:

- UỶ Ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đấtđối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cánhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng đất vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Các trường hợp sau đây được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất :

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức quyđịnh tại điều 70 của luật này;

2 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm thực nghiệm về nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

3 Đơn vị vũ trang nhân dân được nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốcphòng, an ninh;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cưtheo các dự án của nhà nước;

5 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã,sân phơi, nhà kho ; Xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sàn xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sàn, làm muối;

6 Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơquan xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại điều 88 của luật này; đất sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các côngtrình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các lợi ích công cộng

và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩatrang nghĩa địa;

7 Cộng đồng dân sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nôngnghiệp quy định tại điều 99 của luật này

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bánhoặc cho thuê;

3.Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ

tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ;

4.Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất làm mặt bằng xõy dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh;

5.Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, sử dụng đất để xõy dựng cụng trỡnh cụngcộng cú mục đớch kinh doanh;

6.Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồngthuỷ sản, làm muối ;

7.người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầutư

b Cho thuê đất

Nhà nước cho thuờ đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho cỏc đối tượng cú nhu cõu sử dụng đất

Đõy là một nội dung rất hay của luật đất đai vỡ nú làm tăng hiệu quả khi sửdụng đất đai và làm cho đất khụng bị manh mỳn

- Nhà nước cho thuờ đất trong cỏc trường hợp sau đõy:

+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụitrồng thuỷ sản, làm muối;

+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tớch đất nụngnghiệp vượt hạn mức đước giao trước ngày 01 thang 01năm 1999 mà thời hạn sửdụng đất đẵ hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của luật này ;

+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp vượt hạn mức giao đất từngày 01 thỏng 01 năm 1999 đến trước ngày luật này co hiệu lực thi hành, trừ diệntớch đất do nhận quyền sử dụng đất;

+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất,kinh doanh, hoạt động khoỏng sản, sản xuất vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm;

+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất để xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cúmục đớch kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn

nứơc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Làm mặt bặng xây dựng cơ sở, sản xất kinh doanh;Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Hoạt động khoángsản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng chụ sởlàm việc

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trongcác trường hợp sau (điều 35 luật đất đai):

+ Người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuêđất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Xây dựng côngtrình công cộng có mục đích kinh doanh; Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyểnnhượng hoặc cho thuê; Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồgốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

Với các quy định trên đây có thể thấy rằng các giao dịch cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất tương đối mở rộng, phù hợp với yêu cầu thực tiễn Mặc

dù chưa được hoàn hảo, song các quy định này cũng cần được ghi nhận hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực hấp dẫn này Bên cạnh đó trình tực thủ tục đăng ký cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng tương đối đơn giản, tránh được

sử phiền hà không đáng có cho người dân như trước đây

2.2 Nội dung về giá đất

Việc nghiên cứu giá đất chủ yếu với mục đích đảm bảo quyền lợi của nhànước, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng

Cho nên giá đất phải bảo đảm ‘SÁT’ với giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỠNH THường; khi có chênh lệch lớn

so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỠ PHẢIđiều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy

định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

- Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năngchuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sửdụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó

có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đaiđược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tìnhtrạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từquỹ đất vào ngân sách

Ngoài những quy định trên giá đất còn chịu sự chi phối của tập hợp các yếu tố gồm: quy luật giá trị; Quy luật cung- cầu; quy luật cạnh tranh; Quy luật lưu thông tiền tệ; Vị trí không gian; Quy hoạch sử dụng đất; Chính sách, Pháp luật; thị hiếu của người tiêu dùng vì thế không thể quy định về giá và khung giá

cho đất được Và trong Luật đất đai cũng chỉ quy định giá đất là “Sát” với giá thị

trường Sát chứ không phải là đúng giá đây chỉ là sự kỳ vọng tiến gần tới giá đất thực tế của thị trường Và điều này cũng sẽ tạo ra sự tuỳ tiện trong thực hiện pháp luật.

Các yếu tố vừa nêu trên chúng ta thấy rằng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách pháp luật … Đều có tác động không nhỏ đến giá đất.

Trong điều kiện nền hành chính chưa thực sự minh bạch, thì mọi thông tin

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đều có thể trở thành “tiền” đối với người có

khả năng tiếp cận với nguồn thông tin đó Thậm chí, những kẻ đầu cơ có thể tung tin giả làm nhiễu thị trường để thu lợi bất chính…

Qua nhưng nhận xét trên theo ý kiến chủ quan của chúng tôi hãy đừng can thiệp vào giá đất hãy để thị trường điều tiết nó hãy để cho nó tự phát triển theo đúng quy luật tự nhiên vốn có của nó nếu cố gắng điều tiết nó thì sẽ có những hậu quả rất đáng tiếc…

2.3 Nội dung về thị trường quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2003 đã cho phép Đất tham gia thị trường bất động sản VàLuật đất đai đã có những quy định cụ thể (điều 61, 62, 63) để đất được tham gia thịtrường bất động sản, các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

Các loại đất sau đây được tham gia thị trường bất động sản:

1 Đất mà luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

2 Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thịtrường bất động sản

Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Nhà nước quản lý về đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sảnbằng các biện pháp sau:

+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinhdoanh bất động sản;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bấtđộng sản;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích của người tham gia giao dịch về quyền sử dụngđất trong thị trường bất động sản

+ Thực hiện các biện pháp binh ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

Luật đất đai 2003 (khoản 2 điều 113 và điểm a khoản 2 điều 115) có quy