THẦY THÁI - ĐẤT ĐAI, TÀI NGUYÊN - caohocluatkinhte2016 Chuong_4

GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT     Các vấn đề chung giao dịch QSDĐ Khái niệm * Giao dịch QSDĐ hành vi pháp lý người SDĐ chủ thể có liên quan việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ pháp lý QSDĐ (Xem thêm khái niệm giao dịch dân Điều 121 BLDS 2005; Điều 116 BLDS 2015) => Hệ giao dịch QSDĐ:  - Làm thay đổi chủ thể SDĐ: giao dịch gọi chung chuyển QSDĐ (khoản 10 Điều LĐĐ 2013);  - Không làm thay đổi chủ thể SDĐ: giao dịch không chuyển QSDĐ  1.2 Điều kiện chung để thực giao dịch (khoản Điều 188 LĐĐ 2013)  (i) Có GCN  - Loại GCN giao dịch: GCN theo mẫu giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương  - Các trường hợp ngoại lệ (khơng cần GCN):  + Chuyển đổi QSDĐ (có định giao đất, cho thuê đất)  + Nhận thừa kế QSDĐ (Khoản Điều 168 Luật đất đai 2013);  + Trường hợp quy định khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 (người nhận thừa kế không thuộc trường hợp cấp GCN)  (ii) Đất tranh chấp (khơng có đơn u cầu giải tranh chấp)  (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;  (iv) Trong thời hạn sử dụng đất  1.3 Các vấn đề chung thủ tục giao dịch  (i) Hình thức hợp đồng, văn giao dịch: lập thành văn theo thỏa thuận bên;  (ii) Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch: tổ chức cơng chứng UBND cấp xã nơi có đất (khoản Điều 167 Luật đất đai 2013) => thực tiễn?  * Trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực:  - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; QSDĐ tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;  - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; QSDĐ tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS  => trường hợp bắt buộc chứng, chứng thực?  * Thời điểm thực dịch: (Điều 168 LĐĐ 2013)  * Thời điểm có hiệu lực dịch: thời điểm đăng ký vào sổ địa (khoản Điều 188 LĐĐ 2013)  cơng giao giao Các hình thức giao dịch QSDĐ  2.1 Chuyển đổi QSDĐ  2.1.1 Khái niệm  Chuyển đổi QSDĐ việc người SDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho theo quy định pháp luật  * Phạm vi tặng cho (điểm e khoản Điều 179 LĐĐ 2013):  - Tặng cho đối tượng mà tổ chức kinh tế phép tặng cho;  - Tặng cho hộ gia đình, cá nhân khác;  - Tặng cho người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sở hữu nhà gắn liền với đất Việt Nam  C Người VN định cư nước  *Trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ để thực dự án đầu tư: tặng cho QSDĐ tổ chức kinh tế (điểm b khoản Điều 183 LĐĐ 2013)   * Trường hợp sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở: tặng cho nhà gắn liền QSDĐ cho chủ thể sở hữu nhà VN (Điều 186 LĐĐ 2013) *Tặng cho QSDĐ có điều kiện (Điều 191, 192 LĐĐ 2013): giống chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện  - HGĐ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận tặng cho đất nông nghiệp chuyên trồng lúa  - Các điều kiện tặng cho khác quy định Điều 192 LĐĐ 2013  2.5.3 Thủ tục thừa kế, tặng cho QSDĐ (Điều 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  2.6.Thế chấp QSDĐ  2.6.1 Khái niệm  Thế chấp QSDĐ việc người SDĐ dùng QSDĐ để đảm bảo thực nghĩa vụ dân  - Là loại giao dịch bảo đảm, chuyển QSDĐ  - Có thể làm thay đổi chủ thể SDĐ xử lý QSDĐ chấp  2.6.2 Điều kiện  A Điều kiện có quyền: giống điều kiện chuyển nhượng QSDĐ  B Phạm vi chấp  * Hộ gia đình, cá nhân: Thế chấp QSDĐ tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân (điểm g khoản Điều 179 LĐĐ 2013)  * Tổ chức kinh tế; DN có vốn đầu tư nước ngoài, người VN định cư nước ngoài: Thế chấp QSDĐ tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam 2.6.3 Xử lý QSDĐ chấp: (Điều 81 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  - Theo thỏa thuận  - Bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng QSDĐ chấp cho người khác để thu hồi nợ  - Yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất  - Khởi kiện Toà án nhân dân theo quy định pháp luật  2.6.4 Thủ tục: (Điều 81 NĐ 43/2014/NĐCP, TTLT 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016)  2.7 Góp vốn liên doanh QSDĐ  2.7.1 Khái niệm  - Là hoạt động mang tính đầu tư  - Có thể làm chuyển QSDĐ  2.7.2 Điều kiện  A Điều kiện có quyền: Giống điều kiện chuyển nhượng  B Phạm vi góp vốn:  * Đối với HGĐ, cá nhân (điểm h khoản Điều 179 LĐĐ 2013 ): Góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với:  - tổ chức,  - hộ gia đình, cá nhân,  - người Việt Nam định cư nước  * Đối với TCKT: Góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với:  - tổ chức,  - cá nhân,  - người Việt Nam định cư nước ngồi,  - DN có vốn đầu tư nước ngồi  * Đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, người VN định cư nước ngoài: chưa quy định cụ thể  2.7.3 Xử lý QSDĐ chấm dứt góp vốn: khoản 3, Điều 80 NĐ 43/2014/NĐ-CP  2.7.4 Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn QSDĐ (Điều 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  * Quyền giao dịch tài sản đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 189 LĐĐ 2013)  - Chủ thể thực hiện:  + Tổ chức kinh tế,  + hộ gia đình, cá nhân,  + người Việt Nam định cư nước ngoài,  + doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi  - Điều kiện bên bán tài sản đất:  + Tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật;  + Đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận  - Điều kiện người mua:  + Có lực tài để thực dự án đầu tư;  + Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;  + Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước  - Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất thời hạn SDĐ lại theo giá đất cụ thể, SDĐ mục đích xác định dự án  - Đối với trường hợp thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thực theo quy định Điều 194 LĐĐ 2013  ...  * Đặc điểm:  - Là hình thức đất đổi đất - Khơng mang tính chất “hàng hóa – tiền tệ”  - Cả hai bên có chuyển quyền nhận chuyển quyền SDĐ  - Khơng làm tích tụ, tập trung đất đai    ... (Điều 190 LĐĐ 2013) - Chủ thể thực hiện: HGĐ cá nhân - Loại đất sử dụng: đất nơng nghiệp - Hình thức SDĐ phép chuyển đổi: đất Nhà nước giao, chuyển QSDĐ từ người khác => đất thuê (mâu thuẫn điểm... hợp SDĐ đất thuê: chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật, gồm trường hợp:  - đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức;  - đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, Nhà nước công nhận QSDĐ;  - đất nhận