Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực quan trọng nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Hệ thống ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong hoạt động ngân hàng nói chung, tín dụng là hoạt động cơ bản mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam. Trước bối cảnh cạnh tranh gay gắt trong ngành ngân hàng như hiện nay các ngân hàng phải phát triển hoạt động tín dụng theo hướng lành mạnh, an toàn và có hiệu quả. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng ngân hàng là một đòi hỏi tất yếu. Do vậy, để đảm bảo cho khoản vay Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm, các tài sản bảo đảm rất đa dạng nhưng chủ yếu là BĐS. Điều này tất yếu dẫn tới sự cần thiết của công tác thẩm định BĐS với mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng cũng như công tác quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại phòng doanh nghiệp chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt em quyết định chọn đề tài chuyên đề tốt nghiệp : “Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn.

Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực quan trọng nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Hệ thống ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong hoạt động ngân hàng nói chung, tín dụng là hoạt động cơ bản mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam. Trước bối cảnh cạnh tranh gay gắt trong ngành ngân hàng như hiện nay các ngân hàng phải phát triển hoạt động tín dụng theo hướng lành mạnh, an toàn và có hiệu quả. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng ngân hàng là một đòi hỏi tất yếu. Do vậy, để đảm bảo cho khoản vay Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm, các tài sản bảo đảm rất đa dạng nhưng chủ yếu là BĐS. Điều này tất yếu dẫn tới sự cần thiết của công tác thẩm định BĐS với mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng cũng như công tác quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại phòng doanh nghiệp chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt em quyết định chọn đề tài chuyên đề tốt nghiệp : “Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn. 2. Mục đích nghiên cứu - Giúp cho sinh viên hệ thống lại những kiến thức đã học về định giá BĐS và áp dụng vào thực tiễn hoạt động định giá BĐS để hiểu hơn những kiến thức lý thuyết đã được học và làm nền tảng quan trọng phục vụ cho công việc sau này. - 1 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 - Tạo điều kiện tiếp cận, đi sâu và tìm hiểu về thực trạng những tồn tại khó khăn, vướng mắc về hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt nói riêng và các hoạt động tín dụng khác nói chung. - Từ những thực trạng trên mục tiêu cuối cùng của nghiên cứu là đưa ra giải pháp cho vấn đề hiện tại đó nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt. 3. Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu thực tế hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt, trong đó hoạt động định giá BĐS tập trung vào các phương pháp định giá BĐS mà chi nhánh đang sử dụng trong hoạt động của ngân hàng. 4. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động tín dụng trong đó có hoạt động định giá BĐS bảo đảm; quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt trong những năm vừa qua và đến thời điểm hiện nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ đạo được sử dụng là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng tổng hợp các phương pháp khác như: phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu… 6. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo bố cục của chuyên đề tốt nghiệp được sắp xếp thành 3 chương chính sau: Chương 1 : Cơ sở lý luận về định giá và quản lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Chương 2 : Thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt - 2 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 Chương 3 : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Doanh nghiệp chi nhánh Lý Thường Kiệt thuộc Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ em có thể hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em cũng xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn là Th.s Vương Minh Phương và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản, Học viện tài chính đã tận tình hướng dẫn để chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn. - 3 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Cơ sở lý luận về bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. 1.1. Tổng quan về bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là một khái niệm rất rộng và đa dạng, xuất hiện cách đây hàng nghìn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ luật La Mã. BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Vì BĐS có vị trí, vai trò quan trọng trong hoạt động của nền kinh tế quốc gia nên việc nhận thức đầy đủ về khái niệm BĐS là rất cần thiết. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”. - 4 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản gồm 4 nhóm tài sản chính: a) Đất đai: bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dụng; - Đất chưa sử dụng… b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay, nhà xưởng… - Các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như điều hòa, thang máy, hệ thống điện lưới, cấp thoát nước, hệ thống máy móc trang bị cho công trình… c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy hải sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi giải trí, thể thao, công trình khai thác hầm mỏ. d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản a. Tính cố định về vị trí Bất động sản là những tài sản không di dời được, luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí và không có khả năng chuyển dịch. Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu ảnh hưởng lớn từ môi trường xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội. Khi những yếu tố này thay đổi thì giá trị của BĐS cũng thay đổi theo. Đó cũng là lý do khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, ngoài việc nâng cao các thuộc tính về vật chất của tài sản, cần thiết phải phát triển các - 5 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 yếu tố về cảnh quan môi trường, điều kiện kinh tế, văn hóa – xã hội cũng như kết cấu hạ tầng của khu vực có công trình BĐS. b. Tính bền vững Tính bền vững của BĐS xuất phát từ đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS, tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều. Thực tế đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. c. Tính khác biệt Bất động sản luôn có tính khác biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v Do vây, tính khác biệt của bất động sản có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác sẽ làm tăng giá trị của bất động sản trên thị trường. - 6 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 d. Tính khan hiếm Tính khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất là có giới hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v ,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường gây nên tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo diễn biến khó lường trên thị trường. Thẩm định viên cũng luôn cần có định hướng đúng đắn và nghiệp vụ vững chắc để không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường. e. Tính có giá trị lớn Bất động sản thường có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình là rất lớn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu đối với TĐV khi định giá cần hạn chế tối thiểu những sai số và rủi ro có thể xảy ra để tránh gây thiệt hại lớn cho những người có liên quan đến BĐS định giá. g. Tính ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. 1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Khi BĐS trở thành hàng hóa, được mua bán trao đổi thì thị trường BĐS hình thành và phát triển. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản: - Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất. - 7 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 - Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước. - Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Như vậy, từ những cách hiểu nói trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản, như sau: “ Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.” 1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thứ nhất, thị trường BĐS là thị trường tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định về vị trí, không di dời được của BĐS. Khi đó, các chủ thể giao dịch BĐS không thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Vì vậy, quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường thường phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý. Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực Bất động sản là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu tiêu dùng. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội là khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v Thứ ba, thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo - 8 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ những lý do: - Các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến và ít rộng rãi. Người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đử các yếu tố điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao dịch mới có thể thành công. - Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối. Chẳng hạn, các thông tin về BĐS định giá mà khách hàng cung cấp có thể không chính xác tuyệt đối cần có sự kiểm định giám sát chặt chẽ của cán bộ định giá; các tài liệu tổng hợp về đặc điểm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, triển vọng phát triển . cũng chỉ được đánh giá một cách tương đối. - Các hàng hóa bất động sản không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh. Điều này xuất phát từ đặc điểm về tính khác biệt của BĐS. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, kể cả hai BĐS cạnh nhau vì chúng luôn có sự khác biệt về vị trí, yếu tố có tác động không nhỏ tới giá trị của BĐS. - Trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung cầu về mỗi bất động sản. Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa đặc biệt, trong đó giá trị của này thường khá nhỏ. mỗi hàng hóa BĐS đều là rất lớn, không phải mỗi người có nhu cầu tham gia thị trường đều có thể đáp ứng điều kiện giao dịch của loại thị trường này. Mặt khác, đây là thị trường hết sức phức tạp, luôn tồn tại nhiều yếu tố bất ổn định, thường xuyên xuất hiện nạn đầu cơ, đẩy giá tại một số khu vực gây ảnh hưởng tiêu cực, thiếu lành mạnh thị trường. Do vậy số lượng người tham gia thị trường Ngoài ra, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai - 9 - Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Lệ Quyên – CQ46/16.01 để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Thứ tư, cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả. Trên thị trường BĐS khi cầu thay đổi tất yếu dẫn tới sự thay đổi về giá cả BĐS, cầu về BĐS tăng sẽ kéo theo giá BĐS tăng. Theo quy luật vận động cung cầu của thị trường tất yếu sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường để gia tăng sản lượng nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, là một loại hàng hóa đặc biệt, quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, do mặc dù giá tăng nhưng cung BĐS thường có độ trễ, gần như không thể phản ứng nhanh tương ứng với sự thay đổi của cầu. Điều này là một trong những lý do dẫn tới sự tiềm ẩn các cơn sốt giá trên thị trường BĐS. Quan hệ cung cầu tác động rất lớn tới sự hình thành giá của BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu BĐS. Thứ năm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước thông qua hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Ở nước ta, thị trường đất đai sơ cấp (thị trường giao đất và cho thuê đất) chịu tác động nhiều nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Như vậy, Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với vai trò người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với BĐS. - 10 - . kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt. Em xin. sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Chương 2 : Thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động