Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc

Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các toà nhà, công trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005). Do đó, bất động sản là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình và cá nhân nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy. Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực đều tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản. Định giá ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành viên của Tổng Công ty CP Dịch Vụ và Xây dựng địa Ốc Đất Xanh- một trong những thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Hiện tại công tác định giá của công ty có rất nhiều bất cập đòi hỏi Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại công ty. Từ kiến thức định giá bất động sản đã được học và hoạt động định giá ở nước ta nói chung cũng như quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: ”Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các toà nhà, công trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005). Do đó, bất động sản là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình và cá nhân nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy. Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực đều tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản. Định giá ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành viên của Tổng Công ty CP Dịch Vụ và Xây dựng địa Ốc Đất Xanh- một trong những thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Hiện tại công tác định giá của công ty có rất nhiều bất cập đòi hỏi Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoạt động định giá tại công ty. Từ kiến thức định giá bất động sản đã được học và hoạt động định giá ở nước ta nói chung cũng như quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: ”Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “ Mục đích nghiên cứu Luận văn viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản sau: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bất động sản. Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá, tình hình hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc. Thứ ba, trên cơ sở thực trạng nghiên cứu đưa ra những biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của nước ta nói chung. Phạm vi nghiên cứu Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại Công ty CP Đất Xanh Miền Bắc từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại. Bố cục của đề tài Chuyên đề gồm : Lời mở đầu 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản Phần 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty Kết luận Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên chuyên đề không tránh khỏi những sai sót. Vì vậy em mong được tiếp thu và cảm ơn tất cả những ý kiến của thầy cô và các bạn Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn trân thành tới Ths. Vũ Thành Bao cùng toàn bộ nhân viên tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc và các bạn đã giúp đỡ em thực hiện chuyên đề này 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS 1.1. Khái niệm Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai". Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: "Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định của pháp luật 1.2. Đặc điểm của BĐS BĐS có những đặc điểm sau:  Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.  Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý.  Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp.  Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.  Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.  Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.  Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.  Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.  Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. 2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 2.1. Khái niệm Có nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về TTBĐS là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và TTBĐS luôn đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của TTBĐS. Có nhiều định nghĩa khác nhau về TTBĐS. Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về TTBĐS là tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, TTBĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dụng BĐS. Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát như sau: TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 2.2. Đặc điểm của TTBĐS Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâ giao dịch lớn ( chợ địa ốc ), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua internet … đều tạo nên chợ giao dịch BĐS. Thứ hai, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay mất đi ( trừ các trường hợp đặc biệt ) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu. Do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc điểm riêng về cung và cầu BĐS. Vì vậy, nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Thứ tư, TTBĐS là không hoàn hảo. Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp, kiến trúc . . ). BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu giá cả BĐS. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa thông thường khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường có ít kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên TTBĐS cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, định giá viên đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu luật pháp, nhiều kinh nghiệm. Thứ bảy, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cũng như các biến động của chúng. Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho TTBĐS ổn định và an toàn hơn. BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, . Hơn nữa, thông qua kiểm soát TTBĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiế với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn,do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi cho lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định TTBĐS cũng không phát triển lành mạnh và ổn định được. Thứ chin, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia TTBĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để giải quyết định 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hướng đầu tư. 3. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 3.1. Giá trị BĐS Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán. Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra. Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động 10 . nghiên cứu tại công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “ Mục. nghiệp Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản Phần 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc Phần 3: