Luận văn thạc sĩ pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại thành phố đà nẵng

thường được thực hiện theo những quy định của pháp luật đất đai.Từ phân tích trên, có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất như sau: Pháp luật bồi thường khi thu

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2017

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS.TRẦN MINH ĐỨC

HÀ NỘI, năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế “Pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên

cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưatừng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Tân Cảnh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG 6 KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường 61.2 Cơ cấu của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 14

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 27 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất 27 2.2 Thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường khinhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà

Nẵng 39 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 49 3.1 Nhu cầu hoàn

thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố ĐàNẵng 49 3.2 Phươnghướng hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễnthành phố Đà Nẵng 51 3.3 Giảipháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thànhphố Đà Nẵng 55 3.4.Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng 60

KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như Việt Namthì đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm và nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn

xã hội Đặc biệt khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thựchiện cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tựchủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ giađình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Chính sự thay đổi cơ chế quản lý này đã trảlại cho đất đai những giá trị vốn có của nó: Đất đai ngày càng trở nên có giá vàđược đem trao đổi trên thị trường; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụngthế chấp vay vốn với ngân hàng, tổ chức tín dụng; được đem góp vốn liên doanhtrong sản xuất – kinh doanh Người dân ngày càng nhận thức sâu sắc được giá trị tolớn của đất đai Số lượng các khiếu kiện, tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng v.v

Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giảiphóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp Trong nhiều trường hợp,người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã khôngchịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trựctiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư Hơnnữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hànhkhiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn định

về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đãthường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường Tuy nhiên,hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mớiđược ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn Các tranh chấp, khiếu kiệnliên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng gia tăng cả về sốlượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung

Trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, việc nghiên cứu cácquy định về pháp luật bồi thường thiệt khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tiễn là cần

thiết, nhằm góp phần đưa ra các giải pháp khắc phục những khó khăn, vướng mắc

và nâng cao hiệu quả áp dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khiNhà nước thu hồi đất nhất là gắn bó với địa bàn cụ thể là thành phố Đà Nẵng Chính

vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” làm luận văn thạc sĩ là có tính cấp thiết.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Bồi thường khi thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai.Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thuhồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư, nên đã nhận được sự quantâm của nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu ở Việt Nam

Thời gian qua, theo nghiên cứu của tác giả đã có một số công trình nghiên cứu về lĩnh vực này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, trên những địa bàn nhất định Tiêu biểu là các công trình khoa học nghiên cứu đã được công bố như sau: Thời gian vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực này dưới góc độ lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả: Nguyễn Vĩnh Diện, “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ (2012);Hoàng Thị Thu Trang, “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”, Luận văn Thạc

sĩ (2012); Nguyễn Thị Tâm, “Pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước – nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học (2013); Phạm Thu Thủy,“Pháp luật về Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam”; Luận văn (2013) của Trần Phương Liên với nội dung “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp -Thực trạng và hướng hoàn thiện"

Bên cạnh đó, còn có một số bài báo khoa học liên quan đến vấn đề trên đây,được công bố trên các Tạp chí khoa học chuyên ngành, như Tạp chí Nhà nước vàPháp luật, Tạp chí Khoa học Tài chính, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế như: TS TrầnQuang Huy, “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số

2

10/2010; Ts Nguyễn Quang Tuyến, “Công khai minh bạch để bảo vệ quyền lợi củangười bị thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 3/2012; TS Doãn Hồng Nhung (Chủbiên), “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở ViệtNam”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp năm 2013; Ngoài ra còn có các công trìnhnghiên cứu tiêu biểu như: Chuyên đề “Bình luận và góp ý đối với các quy địnhbồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trong Hội thảo khoa học “Góp ý dự thảoLuật Đất đai sửa đổi” tổ cức tại Đại học Luật Hà Nội; …

Các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước là nguồn tài liệu quý giá

để tác giả Luận văn kế thừa và tiếp tục mở rộng nghiên cứu về vấn đề “bồi thườngkhi thu hồi đất” trên các bình diện: cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật vàtrong thực tiễn thi hành Có thể nói, các công trình nghiên cứu kể trên đã tiếp cận từnhiều góc độ khác nhau để phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam

về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, chưa có công trình nàonghiên cứu chuyên sâu ở góc độ Luật học về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

từ thực trạng thành phố Đà Nẵng Do đó, đề tài không trùng lặp với các công trình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Nghiên cứu, xây dựng các khai niệm cơ bản làm cơ sở cho việc nghiên cứu: khái niệm thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và các quy định của Pháp luật ViệtNam về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực trạng áp dụng các quy địnhnày trong thực tiễn

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; so sánh với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo các văn bản pháp luật ban hành trước năm 2013

- Tập trung nghiên cứu vào việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, đấtnông nghiệp vì mục đích an ninh quốc phòng và mục đích phát triển kinh tế xã hội;

về giá đất và các yếu tố khác

- Địa bàn nghiên cứu: thành phố Đà Nẵng

- Phạm vi thời gian: từ 2012 đến hết năm 2016

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu, đề tài này còn vận dụng các biện pháp nghiên cứu

cụ thể như sau: phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp…

Ngoài ra, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và các số liệu thực

tế khi áp dụng để tìm ra những điểm bất cập trong công tác bồi thường khi Nhànước thu hồi đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vànâng cao hiệu quả áp dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khiNhà nước thu hồi đất

4

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa lý luận

- Hệ thống hoá và góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn vềbồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất ở Việt Nam, đặc biệt, phân tích, làm rõ cơ chế điều chỉnh của pháp luật vềbồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; phân tích làm rõ bản chất của việc bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất

- Luận văn đã phân tích nội dung các quy định về bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất, đánh giá thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này và chỉ ra nguyênnhân của những hạn chế, tồn tại

7 Cơ cấu luận văn

Luận văn được chia thành 3 phần gồm Phần mở đầu, Phần nội dung vàPhần kết luận

Phần nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dungnghiên cứu như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực

tiễn tại thành phố Đà Nẵng

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

5

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.1 Khái niệm pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng

trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải

có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra;

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại gây ra” [20] Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi

một chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xãhội Trong lĩnh vực pháp luật đất đai thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhànước thu hồi đất

Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Khái niệm nêu trên chỉ xác định bồi thường về đất, trong

khi đó việc thu hồi đất không chỉ gây thiệt hại về đất, mà còn là những thiệt hại liênquan đến quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôitrên đất, thậm chí là thiêt hại về sức khỏe do áp lực căng thẳng, lo âu của người sửdụng đất

Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ đã quy định

rõ: “Bồi thường về đất đai là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” Còn vấn đề hỗ trợ và bồi thường về

tài sản được quy định tại mục 2, mục 3 chương VI của Luật này Như vậy, khi Nhànước thu hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp

bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tải sản trên đất, việc bồi

thường được thực hiện theo những quy định của pháp luật đất đai.

Từ phân tích trên, có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất như sau: Pháp luật bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước thu hồiđất như sau: Pháp luật bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cánhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế phải bù đắpnhững tổn hại về đất và tài sản, công trình, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi vànhững thiệt hại khác trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra, cho người sử dụng đấttuân theo những quy định của pháp luật đất đai

1.1.1.2 Đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, về đối tượng được bồi thường, là những chủ thể sử dụng đất: Cá

nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam…, khi thỏa mãn cácđiều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, về phạm vi bồi thường, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồiđất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ

đe dọa tính mạng con người … người sử dụng đất mới được bồi thường Bên cạnh

đó, tùy từng trường hợp Nhà nước sẽ thực hiện các chính sách hỗ trợ cho người bịthu hồi đất

Luật Đất đai năm 2013 đã quy đinh các căn cứ thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh: Làm nơi đóng quân,

trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia,trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự;Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục

vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trangnhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng

cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ

7

trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng

cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công

cộng: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trươngđầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấpthuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm (Dự án xây khu côngnghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tưbằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơquan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sởcủa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - vănhóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài,bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kếtcấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước,điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốcgia; công trình thu gom, xử lý chất thải)

Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thuhồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổchức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnhđược xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sựnghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địaphương bao gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liênlạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng côngtrình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xãhội, nhà ở công vụ, xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao,vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏatáng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thông mới; chỉnh trang đôthị, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâmsản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự

án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai

thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại cáckhu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc cáctrường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch

sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: bao gồm sử dụng đất không

đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và

đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích màtiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuêkhông đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyểnnhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không đượcchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất dothiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đốivới Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồngcây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng câylâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng khôngđược sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê đểthực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tụchoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từkhi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưađất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhànước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gianchậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủđầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường

về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,

9

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại

đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Tổ chức được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơikhác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhànước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặckhông còn nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừakế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê

có thời hạn nhưng không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnhhưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

Thứ ba, về giá đất bồi thường, Nhà nước chủ động trong việc xác định giá

đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá đất trên thị trườngtrong điều kiện bình thường của thửa đất

Nguyên tắc chung về vấn đề bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằngcủa nhà nước theo pháp luật đất đai là nhà nước thu hồi phần nào thì sẽ tiến hànhbồi thường phần đó Nếu trong trường hợp phần đất bị nhà nước thu hồi dẫn đến hệquả lấn vào diện tích căn nhà gia đình đang sinh sống phải phá đi thì nhà nước có

thể tiến hành hỗ trợ tái định cư cho gia đình Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản

4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức

có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể [21]

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; ápdụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơquan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khitrình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủtịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liênquan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích

sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 [22]

Thứ tư, các phương pháp tiến hành, kết hợp phương pháp hành chính và

phương pháp thỏa thuận Ngoài ra, cần sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp như: phương pháp tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục và phương pháp kinh tế Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất, trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thìBan thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế cóquyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đấtcưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thìBan thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người cóliên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡng chế từchối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiệnbảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhậnlại tài sản

11

Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chếthu hồi đất, theo đó, UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việccưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định củapháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡngchế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố tríkinh phí cưỡng chế thu hồi đất; Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lậpphương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình UBNDcấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phêduyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quảntài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán; lựclượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thihành quyết định cưỡng chế thu hồi đất; UBND cấp xã nơi có đất thu hồi cótrách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao,niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡngchế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêmphong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất; cơ quan, tổ chức, cánhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chếthực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.

1.1.2 Vai trò của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng kinh tế - xã hội là việc làm tất yếu khách quan của bất kỳ quốc gia nào Đặcbiệt đối với nước ta sau nhiều năm chiến tranh, chúng ta đang nỗ lực chấn hưng đấtnước, thu hẹp khoảng cách và sớm đuổi kịp các nước trong khu vực Để đạt đượcmục tiêu này, chúng ta phải đầu tư xây dựng đầy đủ, đồng bộ hệ thống các cơ sở hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Muốn vậy, Nhà nước phải có một quỹ đất cần thiết,phù hợp Tuy nhiên, Nhà nước không thể có đủ quỹ đất này nếu không thực hiệnviệc thu hồi đất của người đang sử dụng Song việc thu hồi đất chỉ có thể thực hiệnđược khi Nhà nước giải quyết tốt bồi thường, cho người sử dụng đất

12

Thứ nhất, pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng

Thu hồi đất là biện pháp của Nhà nước nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật về

sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuêđất và một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai Thôngqua việc thu hồi đất, Nhà nước có được một quỹ đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xâydựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ; phát triển các cơ sở kinh tế, côngnghiệp, các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị v.v Qua đó, làm tăng tính hấpdẫn của môi trường đầu tư; kêu gọi sự đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoàinước phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước;

Đồng thời, ở một mức độ nhất định, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất cũng góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷtrọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ Khi diệntích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biệnpháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổinghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng laođộng ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp vàdịch vụ

Thứ hai, pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

Vì lợi ích chung, lợi ích của cả cộng đồng, Nhà nước thực hiện thu hồi đấtcủa người sử dụng đất để sử dụng cho các mục đích khác nhau Điều này sẽ gây ranhững thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồiđất Nếu không thực hiện tốt việc bồi thường cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đếntình trạng là trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tíchđất bị thu hồi mang lại lợi ích cho số đông dân chúng trong xã hội thì ở thái cựcngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đờisống do bị mất đất sản xuất hoặc bị mất nhà ở Do đó, vấn đề bồi thường khi Nhànước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của người bị thu

hồi đất với lợi ích của Nhà nước, của xã hội để vừa bảo đảm nhu cầu sử dụng đấtđai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họnhững thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

Thứ ba, pháp luật bồi thường góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Cho dù thu hồi đất để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì đây cũng là hànhvi"đụng chạm" trực tiếp đến quyền lợi vật chất của người sử dụng đất Chính vì vậy,thu hồi đất luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mâu thuẫn, tranhchấp về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việcthu hồi đất (chủ đầu tư, các doanh nghiệp hoặc cộng đồng xã hội) Thực tế giảiquyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường cho người bị thu hồi đấtnhằm giúp họ vượt qua khó khăn nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì

sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dântham gia Đây là nguyên nhân cơ bản làm phát sinh những "điểm nóng" gây mất

ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động, lôikéo nhân dân không đồng thuận với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

về thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, các công trình hạ tầng công cộngv.v phục vụ lợi ích của cộng đồng Do đó, thực hiện tốt bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất có vai trò quan trọng góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn

xã hội; tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội

1.2 Cơ cấu của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về cơ cấu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện các quyđịnh như sau:

(i) Quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tạiĐiều 74, Điều 88 Luật Đất Đai 2013

“Điều 74 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”

14

Thứ nhất, người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình đang

sử dụng, về chứng nhận quyền đối với đất đó Nếu không đảm bảo các điều kiệntheo pháp luật quy định thì người sử dụng đất không được bồi thường Theo đó chỉbồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; pháttriển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Còn thu hồi đất trong nhữngtrường hợp còn lại sẽ không được bồi thường Điều kiện để người sử dụng đấtđược bồi thường quy định của thể trong Điều 75 Luật Đất đai 2013

Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyếtđịnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thứ ba, phải đảm bảo nguyên tắc công bằng, hiệu quả, dân chủ, tiết kiệm

ngân sách và hỗ trợ người khó khăn khi bị thu hồi đất Biểu hiện cụ thể của nhữngnguyên tắc này là khi thu hồi phải đảm bảo sự công bằng về giá đất, về mức hỗ trợ,

về đối tượng thụ hưởng, về địa vị pháp lý…giữa các đối tượng thu hồi, giữa người

bị thu hồi với Nhà nước hay chủ đầu tư đảm bảo sự hài hòa về lợi ích, minh bạch

về mọi vấn đề liên quan, làm sao để người dân tự nguyện giao đất thực hiện dự án,công trình phát triển đô thị, phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng-an ninh

Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân màngười dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phảibồi thường Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộluật dân sự 2005 Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếukhông có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương Cách tiếpcận này xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiềnbồi thường để mua được một thửa đất tương đương Quy định này cũng nhằm ngănngừa tình trạng người bị thu hồi đất đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đấtđai tăng lên từ việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc do sự đầu tư của Nhà nướcmang lại

Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân

bị thu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi thường.Đây là quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức cá nhânnào không cho họ thực hiện.

“Điều 88 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất”

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất

bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sảnxuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”

Đây là môt điểm mới của luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường

về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất Trênthực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sảnxuất và nguồn sống của con người Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồiđất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường

về thu nhập, sinh kế cho người mất đất Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời giannhất định thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất Do đó,thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhànước, nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hộitìm sinh kế mới cho họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất mộtkhoản tiền tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mấtđất có nguồn thu nhập mới và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường cànglớn để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cầnnghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyềnđịa phương cũng khó đánh đổi mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảmđược tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai

(ii) Quy định về nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Thứ nhất, về việc bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi

đất:

Luật Đất đai năm 2013 tách riêng việc bồi thường về đất và bồi thường về tài

16

sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành hai điều riêng biệttại Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 với các quy định cụ thể để thốngnhất thực hiện Đối với đất sử dụng có thời hạn, mức bồi thường cho người có đấtthu hồi không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thờihạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó Luật Đất đainăm 2013 cũng quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại chomột số trường hợp không được bồi thường về đất; bổ sung quy định về việc bồithường đối với các dự án đặc biệt…

Đồng thời, quy định của pháp luật hiện hành, theo đó, các trường hợp không

được bồi thường về đất:

Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhậnkhoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Đất được Nhà nước giao để quản lý

Đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; do thuộc trường hợp quyđịnh như cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tựnguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không đượcgia hạn… Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ trường hợp đấtnông nghiệp đã sử dụng trước 1-7-2004 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấpgiấy chứng nhận)

Thứ hai, về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai năm 2013, việc bồi thường về đất,chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải

là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải làđất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tạiĐiều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích

sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo

17

thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải làđất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nướcthu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu

tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiệnchính sách đối với người có công với cách mạng

Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải làđất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường: Đối với đất sửdụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đấtthu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đấtthu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền Trường hợp

hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu sử dụng với thời hạndài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì được cơ quan nhà nước có thẩmquyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tàichính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất đai

Nếu Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ởđược Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồithường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có

Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải làđất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuênhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công vớicách mạng thì được bồi thường về đất Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất tại địaphương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đấtphi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài mà có đủ điều kiện đượcbồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồithường về đất theo giá đất ở

Thứ ba, về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh:

- Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của

tổ chức kinh tế được thực hiện theo quy định sau:

Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất mà phần còn lạikhông đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thìchủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sửdụng nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; được bồithường bằng tiền nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa

có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó;

Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất mà phần còn lại đủ điều kiện đểtiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng tiềnđối với diện tích đất thu hồi Nếu trên diện tích đất thu hồi đã có mồ mả thì bố trí didời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án; trường hợp khu vực đất còn lạicủa dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng giaođất mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ việc di dời mồ mả tạikhu vực có đất thu hồi

- Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan, nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nếu doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồithường về trong các trường hợp sau:

+ Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật Đấtđai có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộpkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà

19

nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền

sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ

và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để gópvốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài;

+ Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận chuyểnnhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất naychuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài

Thứ tư, về việc bồi thường đối với các trường hợp đặc biệt

Các trường hợp đặc biệt trong thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường như:Các dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủchấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnhhưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng,các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Các

dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam

có cam kết về khung chính sách bồi thường Nếu thuộc trường hợp các chính sáchbồi thường đối với các trường hợp đặc biệt:

Đối với các dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướngChính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khungchính sách bồi thường Căn cứ vào khung chính sách về bồi thường đã được Thủtướng Chính phủ quyết định, Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, thẩm định vàphê duyệt phương án bồi thường cho toàn bộ dự án

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương án bồi thường đã được Bộ, ngànhphê duyệt, tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường đối với dự ánthực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của Bộ,ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết toán kinh phí bồi thường với Bộ,ngành có dự án đầu tư

20

Thứ năm, đối với trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có

đất thu hồi được bồi thường để ổn định đời sống, sản xuất thuộc Khoản 3 Điều 87của Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợpthu hồi đất ở do thiên tai gây ra và doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồiđất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng conngười do doanh nghiệp đó gây ra; trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sảnthì tiền bồi thường, hỗ trợ do ngân sách nhà nước chi trả theo quy định tại Điều

16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.[12]

(iii) Quy định về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và Chủ đầu tư khi thực hiện bồi thường khi thu hồi đất:

Thứ nhất, đối với trách nhiệm của các Sở, ban, ngành cấp tỉnh

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

+ Chủ trì công tác thẩm định phương án bồi thường đối với trường hợp thuhồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh;

+ Hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện các quy định, chính sách về bồithường;

+ Hướng dẫn việc xác định và xử lý những vướng mắc về diện tích đất, loạiđất, vị trí đất và thẩm định điều kiện được bồi thường và không được bồi thường vềđất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai;

+ Hướng dẫn việc xác định quy mô diện tích đất thuộc đối tượng được bồithường hoặc không được bồi thường, mức độ bồi thường hoặc hỗ trợ chotừng người sử dụng đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường;

+ Tổ chức thực hiện xác định giá đất trong công tác bồi thường;

+ Tổng hợp và thông qua Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên vàMôi trường về tình hình và kết quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường tại địa phươngtrước ngày 01 tháng 12 hàng năm

- Sở Tài chính có trách nhiệm:

+ Thẩm định dự toán chi phí cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường đốivới các dự án theo thẩm quyền;

+ Kiểm tra, hướng dẫn Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng lập dự toán, báo cáo quyết toán về kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường theoquy định

- Sở Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm:

+ Chủ trì phối hợp với Sở Tài chính cân đối và bổ sung nguồn vốn ngân sáchđáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho bồi thường theo kế hoạch được UBND tỉnh giao

- Sở Xây dựng có trách nhiệm:

+ Hướng dẫn việc xác định diện tích, tính hợp pháp, không hợp pháp củacác công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toánbồi thường;

+ Hướng dẫn phương pháp tính giá trị xây dựng mới của nhà, công trình; đơngiá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc và xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chínhcủa công trình, việc phân định diện tích trong nhà ở, công trình công cộng;

+ Tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định về diện tích đất ở còn lại sau khithu hồi không đủ điều kiện để ở; quy định đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc;

+ Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan hướng dẫn xử lý những vướngmắc về việc xác định giá nhà, công trình xây dựng khác để bồi thường theo phạm viquyền hạn được giao

- Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn có trách nhiệm:

+ Tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định về đơn giá cây trồng, vật nuôi; + Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan hướng dẫn xử lý những vướngmắc về việc xác định giá cây trồng, vật nuôi để bồi thường, hỗ trợ theo phạm viquyền hạn được giao

- Sở Lao động, Thương binh và Xã hội có trách nhiệm:

Lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếmviệc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương và trình Ủy ban nhân dântỉnh quy định mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phù hợpvới từng loại hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi

22

- Quỹ phát triển đất có trách nhiệm:

Thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy chế mẫu về quản

lý, sử dụng Quỹ phát triển đất

Thứ hai, đối với trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện

- Chỉ đạo, tổ chức, điều hành các cơ quan chuyên môn trực thuộc và Tổ chứclàm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp thực hiện nhiệm vụ bồithường được quy định theo thẩm quyền

- Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động tổ chức, cá nhân về chính sáchbồi thường và thực hiện giải phóng mặt bằng theo đúng quy định thu hồi đấtcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cùng cấplập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường

- Phê duyệt phương án bồi thường đối với trường hợp thu hồi đất theo thẩmquyền

- Phối hợp với Sở Lao động, Thương binh và Xã hội lập phương án đào tạo,chuyển đổi và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương;

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường theo thẩm quyền

- Ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợpthuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việccưỡng chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

- Tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường tình hình vàkết quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường tại địa phương trước ngày 20 tháng 11hàng năm

Thứ ba, đối với trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã

- Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường của

dự án

- Phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thựchiện xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi và chịu trách nhiệm trước pháp

luật trong việc xác nhận điều kiện được bồi thường theo Điều 4 của Quy định nàyliên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân cóđất thu hồi tại địa phương; phối hợp chặt chẽ với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóngmặt bằng tại địa phương.

Thứ tư, đối với trách nhiệm của chủ đầu tư

- Phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lậpphương án bồi thường theo Quy định này trình cấp có thẩm quyền phê duyệt;bảo đảm kinh phí đầy đủ, kịp thời để thực hiện bồi thường đối với trường hợp tựnguyện ứng trước triền bồi thường

- Phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằnghướng dẫn, giải đáp thắc mắc của người sử dụng đất về những vấn đề liên quanđến việc bồi thường

(iv) Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi thường:

Theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 thì:

"1 Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2 Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường màngười bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế đất bị thuhồi (loại đất, diện tích, vị trí ) thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặcbiết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011)

Trình tự khiếu nại được quy định tai Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 như sau:

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái

24

pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Khi giải quyết khiếu nại của người bị thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền

sẽ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do người bị thu hồi đất cung cấp và hồ sơ địa chínhđược lưu trữ cũng như xác minh lại hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất củangười bị thu hồi đất

Kết luận chương 1

1 Công tác bồi thường thiệt hai khi thu hồi đất được đã cơ bản đảm bảo chotất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất đai, tài sản nằm trong phạm vi mốcgiới đất bị thu hồi đều được họp công khai, được thông báo cụ thể lý do thu hồi,mục đích ý nghĩa của dự án khi thu hồi đất

2 Đã áp dụng phương pháp xác định đơn giá bồi thường theo phương pháp sosánh trực tiếp Trên cơ sở khung giá đất của UBND tỉnh vận dụng điều chỉnh giá đấtbồi thường cho phù hợp với thực tế bằng phương pháp so sánh với giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở các khu vực có cùng điều kiện về vị trí, loại đườngphố, loại đất, cùng điều kiện về kết cấu cơ sở hạ tầng trình UBND tỉnh phê duyệt.Ngoài giá đất ở được phê duyệt riêng cho dự án, giá đất nông nghiệp được bồi

25

Nhà nước đã rất quan tâm đến việc điều chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp vớiđiều kiện cụ thể của địa phương.

3 Kết quả nghiên cứu cho thấy về cơ bản chính sách bồi được thực hiện tươngđối tốt Tuy nhiên, Nhà nước có chính sách đặc thù cho riêng từng địa phương

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất 2.1.1 Đối tượng, điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất

Không phải mọi chủ thể sử dụng đất bị thu hồi đất cũng được hưởng chínhsách bồi thường chỉ các đối tượng có đủ điều kiện mới được hưởng chế độ này.Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định điều kiện được bồi thường về đất khiNhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vìlợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đấthàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định của Luật đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộcđối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà cóGiấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đấtđai mà chưa được cấp

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khôngphải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

27

khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyểnnhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhậnhoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa đượccấp

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điềukiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiệncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp

Qua đó, có thể thấy rằng, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

để phục vụ cho việc phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sửdụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cấp

Cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, do đó, tại Quyết định

số 15/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng, ngày 10 tháng 4 năm

2017 Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Quyết định này có

28

ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Quyết định áp dụng cho người sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất và Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [36]

2.1.2 Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Các chế định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm

2003 trên thực tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tínhnguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trongviệc bồi thường tại các địa phương, các Bộ, các ngành Để khắc phục nhữngvấn đề này, Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất và nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khiNhà nước thu hồi đất thành hai điều luật riêng biệt:

Thứ nhất, về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ được bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, phát triểnkinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không phải tất cả các chủ thể

sử dụng đất bị thu hồi vào các mục đích này đều được bồi thường Để được bồithường họ cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định do pháp luật quy định,chẳng hạn, họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấychứng nhận,

Còn đối với trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện đượcbồi thường thì họ sẽ được xem xét hỗ trợ Đây không chỉ là nghĩa vụ pháp lý màcòn là nghĩa vụ xã hội và trách nhiệm chính trị của Nhà nước, bởi lẽ, bảo vệquyền lợi chính đáng của người người dân chính là bảo đảm sự phát triển bềnvững của đất nước và thực hiện tốt vấn đề an sinh xã hội

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử

dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằngtiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thờiđiểm quyết định thu hồi đất.

Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thườngbằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng giá trị tươngđương Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do UBND cấp tỉnh nơi cóđất quyết định tại thời điểm thu hồi đất Đây là căn cứ quan trọng để tính giábồi thường về đất cho người bị thu hồi đất Giá đất hợp lý đảm bảo cho việc bồithường được chính xác, thuận lợi và ngược lại Tuy nhiên, thế nào được coi làhợp lý bởi người dân luôn muốn đất của mình có giá cao còn giá bồi thường doNhà nước quy định thường thấp hơn so với giá thị trường Mâu thuẫn về giá đất ảnhhưởng lớn đến công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, là nguyên nhân chủyếu làm nảy sinh khiếu nại, khiếu kiện khi thu hồi đất Giá đất để tính bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường chongười bị thu hồi; là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhàđầu tư và người bị thu hồi đất về lợi ích kinh tế

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Đây không chỉ là nguyên tắc trong quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất mà cũng là mục đích hướng đến của quá trình này Việc bồi thường đảm bảodân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng pháp luật sẽ giải quyếttriệt để, hài hoà quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thuhồi, đảm bảo cho pháp chế xã hội chủ nghĩa được thực thi, niềm tin và sự đồngthuận của người dân bị thu hồi đất với Nhà nước sẽ được củng cố, đảm bảo ổn định

xã hội, phát triển kinh tế

Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng, ngày 10tháng 4 năm 2017 Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Quyết định này

có hiệu lực thi hành thay thế Quyết định số 06/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3

30