Giáo trình kỹ thuật soạn thảo hợp đồng dân sự

Khi các bên phải chuyển giao tài sản thực hiện hoặc không thực hiện một công việc nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu của nhau trong sinh hoạt, tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh doanh thì g

TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUẢNG BÌNH

KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

GIÁO TRÌNH (Lưu hành nội bộ)

KỸ THUẬT SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG DÂN SỰ (Dành cho chương trình đào tạo cử nhân Luật)

Tác giả: Nguyễn Hoàng Thủy

Năm 2017

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 2

CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG DÂN 3

I Khái niệm và phân loại hợp đồng dân sự 4

II Chủ thể giao kết hợp đồng 5

III Nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự 6

IV Nội dung và hình thức của hợp đồng dân sự 7

V Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng dân sự 8

VI Hợp đồng dân sự vô hiệu 9

CHƯƠNG 2 SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN, CHUYỂN DỊCH NHÀ Ở 11

I Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán, chuyển dịch nhà ở 11

II Khái niệm hợp đồng tặng cho nhà ở 12

III Một số quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến mua, bán chuyển dịch nhà ở 13

IV Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng mua bán và chuyển dịch nhà ở 13

CHƯƠNG 3 SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 15

I Nhận thức cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở 15

II Những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 16

III Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng thuê nhà ở 17

CHƯƠNG 4 SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN 20

I Nhận thức cơ bản về hợp đồng thuê khoán nhà ở 20

II Những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê khoán đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thủy sản 22

CHƯƠNG 5 KỸ THUẬT SOẠN THẢO MỘT SỐ LOẠI HỢP ĐỒNG DÂN SỰ KHÁC 26

I Soạn thảo hợp đồng cho vay tài sản 26

II Soạn thảo hợp đồng dịch vụ 28

III Soạn thảo hợp đồng khoán việc 28

IV Soạn thảo hợp đồng vận chuyển tài sản 29

V Soạn thảo hợp đồng gia công 29

VI Soạn thảo hợp đồng ủy quyền 29

VII Soạn thảo hợp đồng gửi giữ 29

VIII Soạn thảo hợp đồng bảo hiểm 29

IX Soạn thảo hợp đồng mượn tài sản 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO 30

LỜI NÓI ĐẦU

Để tồn tại và phát triển, con người phải thỏa mãn những nhu cầu cần thiết của mình Tự bản thân mỗi người không thể đáp ứng được những nhu cầu phong phú, đa dạng đó vì vậy, tất yếu họ phải tham gia vào rất nhiều các quan

hệ xã hội Trong quan hệ trao đổi, việc các bên bày tỏ ý chí của mình và cùng thống nhất ý chí để đật được mục đích nhất định gọi là hợp đồng Khi các bên phải chuyển giao tài sản thực hiện hoặc không thực hiện một công việc nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu của nhau trong sinh hoạt, tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh doanh thì giữa họ hình thành quan hệ hợp đồng dân sự

Với vai tro và ý nghĩa của hợp đồng dân sự thì việc soạn thảo một hợp đồng dân sự bảo đảm nội dung cơ bản và các nội dung khác nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên giao dịch trở nên cần thiết

Học phần Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng dân sự được đưa vào chường trình đào tạo cử nhân chuyên ngành luật trong thời gian gần đây Việc giảng dạy đang còn mới mẻ song đã đạt những kết quả nhất định Tuy nhiên, do thiếu giáo trình, tài liệu nên việc học tập của sinh viên còn gặp nhiều khó khăn Bộ môn Luật, Khoa Lý luận chính trị đã yêu cầu giảng viên giảng dạy tiến hành soạn thảo giáo trình Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng dân sự để phục vụ công tác giảng dạy và học tập Giáo trình được soạn thảo trên cơ sở những thành tựu lập pháp của đất nước, đặc biệt là thực tiễn của đất nước trong phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Đây là một môn học khoa học mới và đang còn nhiều quan điểm, cách tiếp cận khác nhau Chính vì vậy, mặc dù tác giả đã hết sức cố gắng song giáo trình này khó tránh khỏi những hạn chế và khó có thể đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu mà thực tiễn đặt ra Tác giả sẽ cố gắng tiếp tục hoàn thiện giáo trình

TÁC GIẢ

CHƯƠNG I NHẬN THỨC CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

I KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

1 Khái niệm

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm mọi việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu về sinh hoạt, tiêu dùng

So với hợp đồng kinh tế thì hợp đồng dân sự cũng thực hiện những hoạt động tương tự như vậy, nhưng đối tượng và mục tiêu của các hoạt động nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, còn các hoạt động trong hợp đồng kinh tế thì nhằm các mục đích sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác

có tầm quan trọng cao hơn

2 Phân loại hợp đồng dân sự

a Hợp đồng dân sự và hợp đồng đơn vụ

Căn cứ vào quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau để phân loại

- Hợp đồng song vụ: là hợp đồng mà các bên mang quyền và nghĩa vụ đối

- Hợp đồng ưng thuận: Là hợp đồng quyền và nghĩa vụ dân sự của các

bên phát sinh kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản của hợp đồng

- Hợp đồng thực tế: Là hợp đồng quyền và nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh

kể từ thời điểm một bên hoặc các bên đã nhận đã nhận được những lợi ích vật chất nhất định do bên kia chuyển giao cho

d Hợp đồng vì lợi ích của người thư ba

Người thứba không tam gia ký hợp đồng nhưng họ được hưởng lợi ích từ hợp đồng đó Người thứ 3 có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện hợp đồng Trong trường hợp người thứ 3 từ chối lợi ích của mình thì bên có nghĩa vụ không phải thực hiện hợp đồng, nếu các bên không có thỏa thuận khác

II CHỦ THỂ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

1 Cá nhân

- Cá nhân là chủ thể chủ yếu trong hợp đồng dân sự

- Người từ đủ 18 tuổi trở lên có khả năng nhận thức, thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp đồng và tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ đó, thì có quyền giao kết mọi hợp đồng dân sự

* Nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật một cách độc lập

3 Nhà nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Nhà nước là chủ thể đặc biệt của hợp đồng dân sự Khi tham gia vào quan

hệ hợp đồng dân sự, Nhà nước không tự quy định cho mình những ưu thê hơn

về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đó

4 Hộ gia đình, tổ hợp tác

a Hộ gia đình

Hộ gia đình làchủ thể hạn chế trong giao lưu dân sự

Hộ gia đình là chủ thể theo quy định của bộ luật dân sự phải là hộ gia đình

mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông , lâm, ngư, nghiệp và trong số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự lien quan đến đất đó

Hộ gia đình chủ thể trong quan hệ dân sự thực chất là một đơn vị sản xuất, đơn vị kinh tế tự chủ dựa trên cơ sở gia đình có tài sản chung để làm ăn chung

Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự bằng tài sản chung của hộ Nếu tài sản chung không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình

b Tổ hợp tác

Việc pháp luật ghi nhận tổ hợp tác là chủ thể tham gia quan hệ dân sự là

để đảm bảo điều kiện pháp lý cho sự tồn tại và tiếp tục phát triển loại hình kinh

tế tập thể, tuy quy mô nhỏ nhưng lại có ý nghĩa thiết thực, phù hợp với trình độ sản xuất ở nước ta hiên nay

Tổ hợp tác được hình thành trên cơ sở hợp đồng hợp tác có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn của từ 3 cá nhân trở lên, cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện những công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm

Tổ hợp tác mà có đủ các điều kiện của pháp nhân thì đăng ký hoạt động với tư cách pháp nhân tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

III NGUYÊN TẮC GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG DÂN

SỰ

1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự

- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái pháp luật đạo đức xã hội

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự

- Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau

- Đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức

và các thỏa thuận khác

- Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác

IV NỘI DUNG VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

1 Nội dung của hợp đồng dân sự

- Nội dung hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các bên giao kết hợp đồng đã thỏa thuận với nhau Những điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể các bên trong hợp đồng đối với nhau

- Nội dung chủ yếu của hợp đồng dân sự là những điểm đặc trưng của từng loại hợp đồng mà pháp luật quy định và những điểm mà các bên yêu cầu thỏa thuận

Tùy theo từng loại hợp đồng mà các bên có thể thỏa thuận về những nội dung sau đây:

a Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm

b Số lượng, chất lượng

c Giá, phương thức thanh toán

d hời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng

đ Quyền và nghĩa vụ của các bên

e Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

2 Hình thức của hợp đồng dân sự

Hình thức của hợp đồng là phương thức biểu hiện nội dung của hợp đồng, thông qua đó mà mọi người biết được các bên giao kết hợp đồng đã thỏa thuận những gì

Khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng hình thức nhất định thì hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản, và bằng hành vi cụ thể

V CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

3 Đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên trong hợp đồng dân sự giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác để đảm bảo xác lập, thực hiện nghĩa vụ

4 Ký quỹ

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các giấy tờ trị giá được bằng tiền vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng

5 Ký cược

Ký cược là bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc các vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê, thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Mức phạt vi phạm có thể là một khoản tiền nhất định hoặc được tính theo

tỷ lệ phần trăm giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm, nhưng mức cao nhất không quá 5%

VI HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÔ HIỆU

1 Khái niệm

Hợp đồng dân sự không tuân thủ một trong các điều kiện sau đây thì vô hiệu:

a Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự

b Mục đích và nội dung cuả hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội

c Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện

d Hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật

Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ, và mục đích mà các bên mong muốn cũng không đạt được

2 Các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự bị vô hiệu trong các trường hợp sau:

- Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

- Do giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác

- Do vi phạm quy định về hình thức bắt buộc của hợp đồng

- Do bị nhầm lẫn

- Do bị lừa dối, đe dọa

- Do người xác lập không nhận thức được hành vi của mình

3 Xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu

Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận Bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại Trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu do trái pháp luật và đạo đức xã hội thì tài sản, hoa lợi thu được bị tịch thu sung vào công quỹ

CHƯƠNG II SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN, CHUYỂN DỊCH NHÀ Ở

I KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

CHUYỂN DỊCH NHÀ Ở

1 Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán

- Nếu bán nhà đang cho thuê, bên bán phải thông báo cho bên thuê biết trước Trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày nhận được thông báo mà bên thuê không mua nhà hoặc không trả lời thì bên bán mới được bán nhà cho người khác

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở

+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn

+ Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận + Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà như đã thỏa thuận

+ Quyền chưa giao nhà khi chưa nhận đủ tiền đủ tiền nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán nếu có

+ Bảo quản nhà đã đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua + Giao nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng và hồ sơ về nhà cho bên mua

+ Thực hiện đúng thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của bộ luật dân sự + Nộp thuế theo quy định của pháp luật

b Bên mua nhà ở

+ Bên mua có các quyền và nghĩa vụ sau:

+ Nhận nhà và hồ sơ theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận, nếu bên bán không giao hoặc chậm giao nhà, thì phải bồi thường thiệt hại

+ Trả dduue tiền theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận

4 Thủ tục mua bán nhà ở

Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở phải đăng ký trước bạ, sang tên ở tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

II KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO NHÀ Ở

Hợp đồng tặng, cho nhà ở là sự thỏa thuận giũa các bên, theo đó bên tăng, cho giao nhà ở của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng, cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng, cho đồng ý nhận

Hợp đồng tăng, cho nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền mới được coi là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp

Các thủ tục trong hợp đồng tăng, cho nhà ở cũng tương tự như hợp đồng mua, bán nhà ở Điều khác nhau cơ bản là bên được tặng, cho không bị ràng buộc bởi các điều kiện về tuổi tác, năng lực, hành vi hoặc hộ khẩu thường trú tại địa phương có căn nhà đó

III KỸ THUẬT SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN VÀ CHUYỂN DỊCH NHÀ Ở

1 Các thông tin về 2 bên chủ thể

- Họ, tên, địa chỉ của bên bán

- Họ, tên, địa chỉ của bên mua

2 Phần nội dung cơ bản của hợp đồng

- Địa chỉ căn nhà

- Diện tích, tình trạng cụ thể của nhà

- Giá cả: Tính bằng tiền hoặc vàng

- Phương thức thanh toán: Ngày, tháng cụ thể để giao tiền hoặc vàng, giao một lần hoặc nhiều lần, địa điểm giao nhận

- Thời hạn tối đa để các bên hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng

- Biện pháp phải đảm bảo hợp đồng

3 Nghĩa vụ các bên

a) Bên bán:

- Phải giao nhà và hồ sơ giấy tờ nhà cho bên mua đúng tình trạng và thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Phải nộp thuế theo quy định của pháp luật

- phải nhận tiền theo quy định của hợp đồng

b) Bên mua

- Phải trả tiền mua nhà theo giá và thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán

- Phải nộp thuế theo quy định của pháp luật

4 Lời cam kết của các bên trong hợp đồng

5 Hiệu lực của hợp đồng

- Xác định hợp đồng có hiệu lực từ ngày, tháng, năm

- Xác định số lượng bản hợp đồng, ngôn ngữ ghi trong hợp đồng, số lượng các bên chủ thể lưu giữ và số lượng gửi cơ quan có trách nhiệm quản lý

6 Ký hợp đồng

Các bên phải đọc lại và sau khi thống nhất nội dung nêu ra trong hợp đồng, mới cùng ký vào hợp đồng một cách rõ ràng, đúng mẫu chữ ký của mình

để có căn cứ pháp lý thực hiện và giải quyết tranh chấp

7 Xác định của cơ quan công chứng

CHƯƠNG III SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

I NHẬN THỨC CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa 2 bên, theo đó một bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao phần nhà cho bên thuê sử dụng đúng thỏa thuận về diện tích, giá cả và địa điểm trong một thời hạn xác định Bên thuê có nghĩa vụ

sử dụng nhà đúng qui định của hợp đồng và trả tiền thuê nhà đầy đủ

Trong hợp đồng thuê nhà, chủ thể thuê nhà chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng nhà thuê, còn quyền sở hữu luôn luôn thuộc về chủ thể cho thuê

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

- Đây là loại hợp đồng song vụ: sau khi hợp đồng thuê nhà được ký kết

thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê sử dụng đúng với can kết trong hợp đồng và phải trả tiền thuê nhà theo định

kỳ Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sữa chữa những hư hỏng lớn của nhà cho thuê

- Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng ưng thuận: Hợp đồng được ký

kết bởi sự tự nguyện của hai bên Tất cả những cam kết của các bên trở thành điều bắt buộc sau khi đã kí kết

3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Chính diện tích của nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng của mình cho bê thuê, và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên với nhau, đó là đối tượng của hợp đồng này Diện tích thuê thường có hai phần: Chính và phụ Diện tích chính là phần bên trong của căn phòng dùng để ăn, ngủ, sinh hoạt Diện tích phụ là nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh lối đi, cầu thang

4 Chủ thể của hợpđồng thuê nhà ở

Chủ thể của hợp đồng này là bên cho thuê và bên thuê nhà phải có đủ các điều kiện do pháp luật qui định như:

- Nếu là công dân phải có năng lực hành vi, tuổi từ 18 trở lên

- Nếu là tổ chức phải có tư cách pháp nhân