BÁO CÁO TỐT NGHIỆP QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CIENCO VIETNAM

Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch trên toàn quốc Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 20-30%; Là một doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn

TẬP ĐOÀN ĐIỆN LỰC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐIỆN LỰC KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN CENCO VIETNAM

Giảng viên hướng dẫn: Th.s NGUYỄN THỊ VÂN ANH

Sinh viên thực hiện: QUÁCH HỮU Ý

Ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Lớp: C9-QTKD

Khóa: 2010 – 2013

Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2013

TẬP ĐOÀN ĐIỆN LỰC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐIỆN LỰC KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN CENCO VIETNAM

Giảng viên hướng dẫn: TH.S NGUYỄN THỊ VÂN ANH

Sinh viên thực hiện: QUÁCH HỮU Ý

Ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Lớp: C9-QTKD

Khóa: 2010 – 2013

Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2013

Lời Mở Đầu

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ,giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác.Trong suốt thờigian từ khi bắt đầu học tập tại trường Đại Học Điện Lực đến này, em đã nhận đượcrất nhiều sự quan tâm, hướng dẫn và giúp đỡ của các Thầy Cô giáo

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất,chúng em xin gửi đến các Thầy Cô giáo khoa QuảnTrị Kinh Doanh – Trường Đại Học Điện Lực Các Thầy Cô giáo đã truyền đạt vốnkiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường.Và đặc biệttrong kì này, Khoa Quản Trị Kinh Doanh – Trường ĐH Điện Lực đã tổ chức chochúng em tiếp cận với môn học rất hữu ích đối với sinh viên chuyên ngành Quản TrịKinh Doanh nói riêng, và quá trình thực tập tốt nghiệp để tiếp cận với thực tế QuảnTrị nói chung tại các Doanh Nghiệp.Đó là một quãng thời gian thực tập quý báu

“.Giúp trang bị cho sinh viên kiến thức thực tế, kỹ năng thực tế, để làm chủ các côngviệc thuộc chuyên ngành sinh viên đang học phục vụ cho việc ra trường làm việcsau này.Ngoài ra sinh viên còn được tiếp xúc, nâng cao kỹ năng: kỹ năng làm việcnhóm, kỹ năng giao tiếp và thích ứng với môi trường doanh nghiệp

Để hoàn thành bài Báo Cáo Thực Tập Tốt Nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân,

em xin chân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

Ban Giám Hiệu trường Đại Học Điện Lực đã tạo điều kiện để chúng em được tiếpxúc thực tế trong quá trình thực tập

Thạc sỹ Nguyễn Thị Vân Anh , khoa Quản Trị Kinh Doanh – giảng viên hướngdẫn thực tập đã tận tình hướng dẫn,chỉ bảo cho em về kiến thức cũng như các bướctrong quá trình hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Bước đầu đi vào thực tế, tìm hiểu cách làm việc sau này của chuyên ngành em đangtheo học, kiến thức của chúng em còn nhiều hạn chế, bỡ ngỡ.Do vậy không tránh

khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Thầy Cô để kiến thức và kĩ năng của chúng em được hoàn thiện hơn

Chúng em xin chân thành cảm ơn!

NHẬN XÉT (Của Cơ Quan Thực Tập)

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT (Của giảng viên hướng dẫn)

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT (Của giảng viên phản biện)

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIETNAM

1.1- Quá trình hình thành và phát triển công ty CP CENCO VIETNAM 1.1.1- Qúa trình thành lập

Công ty cổ phần Cenco VietNam là một trong những công ty bất động sản được Sở

Kế Hoạch và Đầu Tư Thành Phố Hà Nội cấp phép hoạt động theo công văn số

0103021601, ngày 04/01/2008

Theo quy định tại điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhânkinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất độngsản phải thông qua c¸c cong ty bất động sản theo quy định của Luật này Cụ thểtrong thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghịđịnh số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS Ngoài ra, khi thành lập c«ng tycần phải nghiêm cứu điều kiện thị trường, phân đoạn thị trường BĐS và theo địnhhướng hoạt động của mạng các công ty bất động sản Việt Nam năm 2010

Tuy nhiên, hiện nay chưa có hướng dẫn chi tiết để có thể xây dựng công ty bất độngsản đúng theo quy định của Pháp luật Điều này gây rất nhiều khó khăn cho các

tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản trong việc thực thi đúng quy định củaPháp luật

a- Tên Công Ty

Tên doanh nghiệp: Công Ty Cổ Phần CENCO VIETNAM

Tên tiếng anh:

Địa chỉ: P703, Tháp B, 173 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội

Điện Thoại:

Website: www.cencovietnam.com

Tên giao dịch quốc tế: Công Ty Cổ Phần CENCO VIETNAM

Giấy CNĐKKD: Số 0105908141 do sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 04/01/2009

Số tài khoản: VND 56261229 tại ngân hàng TMCP ……… Hà Nội

Hà Nội nói riêng

Đội ngũ CB – CNV trên 20 người có trình độ chuyên môn cao Tổng giá trị cơ sởvật chất trên 1.000 tỷ đồng và hàng chục ngàn căn nhà dự án đang giao dịch tại cáctrung tâm địa ốc

Cùng với ban giám đốc, công ty đã triển khai các chương trình nâng cao chất lượnghoạt động hệ thống Cenco với những dịch vụ phong phú, cung cách phục vụ chuyênnghiệp

1.1.1- Mục tiêu thành lập

- Tạo ra lợi nhuận, đóng góp chung vào quá trình phát triển kinh tế của đất nước

- Phát triển bền vững, tạo công ăn việc làm và chỗ dựa tài chính cho người mọi

nhân viên trong công ty

- Tạo môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thức thực tế về thị

trường bất động sản cho người tham gia

- Mang đến lợi tức về mặt xã hội, đóng góp vào sự nghiệp chung

- Tạo ra một hình ảnh mới lạ, chuyên nghiệp về doanh nghiệp bất động sản

Năm 2013, trong bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ của thế giới cũng như Việt Nam

sẽ có những thay đổi to lớn Nhận thức được điều đó, Cenco Vietnam đã có nhữngđịnh hướng và những kế họach phát triển trong thời gian tới cho mình

Mục tiêu trong thời gian tới của Công ty là mở rộng quy mô Công ty, tập hợp đượcmột đội ngũ cán bộ, nhân viên đông đảo với những kỹ năng chuyên môn chuyênnghiệp, lượng khách hàng đông đảo trên thị trường biết đến uy tín dịch vụ của Công

ty và sử dụng dịch vụ của Công ty

Mục tiêu về tăng trưởng: Bộ phận môi giới, tư vấn bất động sản phấn đấu hoàn

thành tất cả hồ sơ của khách hàng trong thời gian nhanh nhất với chất lượng caonhất Ngày càng nâng cao hơn nữa vai trò của bất động sản trong hoạt động củaCông ty Khẳng định chất lượng và độ tin cậy trong các kết quả định giá, tạo sự tintưởng của toàn bộ đồng nghiệp cũng như định vị được thương hiệu trong lòng kháchhàng

* Giai đoạn 2013 – 2015

Đạt 20% doanh thu của Cenco Vietnam với lợi nhuận 2.5-3 tỷ;

Phát triển mạnh các dịch vụ trong lĩnh vực truyền thông: Website, truyền hình;

Phát triển nhân rộng mô hình Mini Office và uỷ thách quản lý bất động sản nhỏ;

Hoàn thiện Công tác định giá, môi giới,tư vấn bất động sản, đấu giá và thực hiện;

Từng bước phát triển hệ thống chi nhánh của công ty tại Hà Nội;

Quản lý các tài sản đầu tư của Cenco Vietnam;

* Giai đoạn 2015 – 2020

Tăng trưởng bình quân 30%/ năm;

Xây dựng và phát triển công ty trên cơ sở Công nghệ và các thế mạnh về lĩnh vựctruyền thông để thực hiện các hoạt động môi giới bất động sản và chứng chỉ đầu tưtheo phương thức chuyên nghiệp.

Cung cấp các dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp: Ủy thách quản lý; Môi giới;Định giá; … Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch trên toàn quốc

Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 20-30%;

Là một doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn môigiới bất động sản

 Dịch vụ tư vấn bất động sản là một trong những vấn đề bức thiết trong thờigian tới khi mà thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch mua bán,cho thuê bất động sản diễn ra nhiều, đòi hỏi công tác tư vấn cần chính xác nhanhchóng và hiệu quả đây cũng là hướng đi của Cenco Vietnam

Trong thời gian tới Công ty sẽ triển khai sâu và rộng công tác tư vấn, nâng cao chấtlượng dịch vụ với những yêu cầu dich vụ chuyên nghiệp hơn và hiện đại hoá hơn,đáp ứng được các tầng lớp khác hàng đa dạng và phong phú

1.2- Chức năng, nhiệm vụ của công ty CP CENCO VIETNAM

1.2.1- Các lĩnh vực kinh doanh của công ty

CENCO VIETNAM là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin,truyền thông và bất động sản Điểm khác biệt của công ty là sự tập trung và kinhnghiệp ở các lĩnh vực mà công ty tham gia

- Quảng cáo bất động sản, và các sản phẩm liên quan đến bất động sản: ngân hàng,

tài chính, xây dựng, kiến trúc, nội – ngoại thất;

- Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng;

- Dịch vụ khai thác nhà cho thuê;

- Tư vấn và môi giới thương mại;

- Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao ốc,

khu đô thị mới;

- Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc;

- Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại;

- Tư vấn và quản lý bất động sản ( không bao gồm thiết kế công trình )

- Dịch vụ vận tải, sửa chữa nội thất bất động sản;

- Tư vấn thiết kế và thi công;

1.2.2- Hàng hóa và dịch vụ chủ yếu của công ty

Công ty Cenco Vietnam là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thông tin,truyền thông và bất động sản Trong đó lĩnh vực chủ yếu có vai trò quyết định trongquá trình hình thành và phát triển của công ty là lĩnh vực bất động sản cụ thể là dịch

vụ môi giới bất động sản

1.3- Quy trình thực hiện hoạt động kinh doanh và dịch vụ chủ yếu tại công

ty CP CENCO VIETNAM

Dịch vụ chủ yếu tại công ty là dịch vụ môi giới bất động sản

Nội dung môi giới bất động sản:

 Tìm kiếm đối tác đáp ứng đòi hỏi của khách hàng để tham gia đàm phán, kýkết hợp đồng;

 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh bất động sản;

 Cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng muabán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

Quy trình môi giới bất động sản tại công ty:

Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quytrình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ

thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp, quy trình, cácbước tiến hành như sau:

Sơ đồ 1.1- Quy trình môi giới bất động sản tại công ty cp CENCO VIETNAM Bước 1: Thu thập thông tin về bất động sản:

Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiềugóc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham giamôi giới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanhBĐS, về nên kinh tế xã hội v.v.v…

Đố

i v ớ i ngu ồ n cung b ấ t đ ộ ng s ả n:

Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán,cho thuê và cho thuê lại BĐS Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán,cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê.Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân,

tổ chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng;BĐS ở nước ngoài;

Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập cácthông tin liên quan đến BĐS trong vùng Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng vềBĐS có thể khai thác như:

- Sách báo, Internet - Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty Các

nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua vàbán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, cáctrang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội vềcác thông báo của các công ty BĐS Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phongphú Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếmcác loại BĐS

- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xây

dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xâydựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thịnhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và

sẽ được xây dựng

- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những

dự án mới đang được triển khai

- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản

với các nhà môi giới khác…

Đố

i v ớ i c á c th ô ng tin v ề c ầ u b ấ t đ ộ ng s ả n:

Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhucầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng haychung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầucủa người dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê

để ở trong những khoảng thời gian nhất định

Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có xuhướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người muamong muốn

Các thông tin v ề gi á , ph á p l ý , kinh t ế , x ã h ộ i:

Các nhân viên trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạmphát, sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chínhsách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội.

Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản phápluật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịchvới khách hàng một các chặt chẽ nhất

Bước 2: Phân tích khách hàng:

Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng trênphương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo từng đốitượng Cụ thể như sau:

Chủ sở hữu - người bán:

Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS nhiều chủ

sở hữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người Ngoài ra có thể gặp các rắcrối như chủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai người quyết định,nhưng nếu hai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy ra phản ứng tiêu cựccho cuộc giao dịch

Người mua và khả năng tài chính:

Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất.Chính vì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua cókhả năng và thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào vànguồn tài chính này được sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt,vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào cócũng hết sức quan trọng, nó xác định thời hạn các bước thanh toán

Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thườngthực hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếpđòi kiểm tra năng lực tài chính của người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng màngười mua thuế chấp bất động sản Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểmtra và đánh giá khả năng tài chính

Ngoài các vấn đề liên quan đến tài chính thì nhân viên công ty luôn chú trọng đếntình trạng cá nhân của người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi không, là ngườiViệt nam, nước ngoài hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay các vấn đề liên quanđến pháp luật khác để biết cách hành động.

Một điểm quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng Người môigiới phải đưa ra câu hỏi rõ ràng nhất để nhận được câu trả lời rõ ràng, ngay cả khi đã

có câu trả lời rõ ràng thì phải kiểm tra xem liệu yêu cầu của khách có hợp lý vớithực tế không? Quan niệm và sở thích của khách hàng là rất dễ thay đổi, cần phảiđịnh hướng cho khách hang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin

và kịp thời điều chỉnh sở thich của người mua

Chủ sở hữu - người cho thuê:

Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc cho thuê bất động sản là rất phổ biến

và rất phức tạp và nhạy cảm Không phải lúc nào người cho thuê cũng tỏ ra trungthực tử tế, nhiều khi họ có mục đích và ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS

hộ rồi thay đổi ngay kế hoạch; khi người thuê đang ở rất tốt thì ngừng hợp đồngnhằm mục đích hưởng những lợi ích đó Tất cả những tình huống đó sẽ làm người đithuê và nhà môi giới khó xử

Người thuê:

Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tàichính của người thuê Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê, khả năng kinh tế,thu nhập bởi đây là những vấn đề mà người cho thuê rất quan tâm Thông thườngcông ty thường môi giới cho người nước ngoài thuê để ở trong thời gian dài

Bước 3 : Thực hiện giao dịch với khách hàng:

Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch

vụ môi giới

Công ty Cenco Vietnam soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng với mức thoả thuận

là 1% đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng, 0,5% đối với bất đồng sản cógiá trị trên 1 tỷ đồng

Bước 4 : Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:

Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi kýhợp đồng môi giới Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất donhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lạibản gốc cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thíchhợp Khách hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết cácthủ tục giấy tờ và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này Cần tiến hành kiểm tra,theo dõi, và ở những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạthiệu quả cao Có như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất

Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân củakhách hàng, bao gồm:

+ Số điện thoại di động và điện thoại bàn;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo

+ Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo

Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liênquan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án…

Bước 5 : Đàm phán.

Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận nhằmthảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất Trong biên bảnthoả thuận cần chú ý các điểm sau:

- Miêu tả đối tượng được giao dịch;

- Có như bên nào liên quan đến BĐS như:

+ Người bán BĐS;

+ Người mua BĐS;

+ Bên môi giới là đại diện công ty cenco vietnam.

- Địa điểm viết biên bản tại BĐS được giao dịch hay tại công ty;

- Thời hạn giao BĐS ngay sau khi ký hợp đồng công chứng bao nhiêu ngày;

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Bên chi trả các khoản phí là bên nào

Tất cả các điều khoản thoả thuận và chũ ký các bên trong biên bản thoải thuận là cơ

sở thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có sự nghi ngờ hay nhầm lẫn Tuy nhiên nókhông buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận

Bước 6 : Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục.

Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước củathương vụ Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn

- Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐShay tại công ty là do các bên thỏa thuận Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền chobên bán Đồng thời các bên kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng côngchứng lần cuối

- Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủtục pháp lý để ký hợp đồng công chứng Tại thời điểm này đã chính thức bàn giaoquyền sử dụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý, song song là việc các bênthanh toán và bàn giao nhà cho nhau theo những điều khoản đã thỏa thuận trong hợpđồng

Bước 7 : Kết thúc thương vụ.

Công ty cổ phần cenco Vietnam trực tiếp tham gia vào quá trình bàn giao nhà giữacác bên, đồng thời thực hiên hợp đồng môi giới

1.4- Cơ Cấu Tổ Chức Bộ Máy Tại Công Ty CP CENCO VIETNAM

Sơ đồ 1.2- Cơ cấu tổ chức bộ máy lãnh đạo công ty cp CENCO VIETNAM

Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 5 tỷ đồng do ba cổ đông đóng góplà: Ông Hà Quốc Khánh với tỷ lệ vốn góp là 95%; Bà Nguyễn Ngọc Anh với tỷ lệvốn góp là 1,5%; Ông Vũ Xuân Sơn với tỷ lệ vốn góp là 3,5% Công ty hoạt độngvới sự điều hành của giám đốc Hà Quốc Khánh, Phó giám đốc Nguyễn Ngọc Anh

và trợ lý giám đốc là ông Vũ Xuân Sơn

1.4.1-Ban Điều Hành: Giám Đốc Công Ty, Phó Giám Đốc, Trợ Lý Giám Đốc

a-

Nhiệm vụ quyền hạn của giám đốc, phó giám đốc công ty

Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của cônh ty Quyết địnhcác vấn đề liên quan đến hoạt động của công ty và chịu trách nhiệm pháp lý về cácquyết định của cá nhân

Xây dựng kế hoạch và chương trình hoạt động của công ty, trình cấp có thẩmquyền phê duyệt

Quy định nội quy, chế độ làm việc của công ty

Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản giaodịch bất động sản

Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chể độ thu chitài chính của công ty tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước về quản lý tàichính

Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểmtra của Nhà Nước và của các cơ quan quản lý có thẩm quyền

b- Trợ lý giám đốc công ty

Tham mưu cho giám đốc – phó giám đốc về điều hành hoạt động của công ty

Cố vấn về đầu tư, tài chính trong hoạt động của công ty

Đề xuất giải pháp về nội quy, chế độ làm việc của công ty

Tham gia quản lý giám sát hoạt động của các phòng ban chức năng

Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ, thủ tục đầu tư trình giám đốc

1.4.2- Các phòng ban chức năng

a- Phòng Tài Chính Kế Toán – Hành Chính Nhân Sự

Bộ phận hành chính nhân sự: với các chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ

tục pháp lý, nhân sự, về lương, các vấn đề về bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần,v.v…

Bộ phận tài chính – kế toán: Với chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề tài chínhcủa công ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn đề tài chính của công ty, cácvấn đề về chiến lược kinh doanh của công ty

Hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn bộhoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho hoạt động của công ty

Những nhiệm vụ chính cần thực hiện:

Tổ chức thực hiện, chỉ đạo và hướng dẫn toàn bộ hoạt động tài chính kế toán củacông ty theo chế dộ, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Điều lệ tổ chức và hoạtđộng, Quy chế tài chính của công ty

Đề suất các phương án huy động vốn theo kế hoạch, tiến độ đầu tư của công ty Tổchức triển khai thực hiện các phương án khi đã được phê duyệt

Tổng hợp, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của công ty

Phân tích, đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và đề suấtcác biện pháp tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Hoàn thành công tác thuế và các nghĩa vụ đối với Nhà nước;

Theo dõi và chủ động đề suất các phương án thu hồi công nợ và xử lý nhữngkhoản nợ tồn đọng;

Tổ chức kiểm kê, đánh giá lại tài sản theo đúng quy định;

Thực hiện sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán theo yêu cầu của các cơ quan quản lýNhà nước;

Lưu trữ và bảo quản hồ sơ chứng từ kế toán theo quy định của Nhà nước;

Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo công ty;

 Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng

b- Phòng kinh doanh, dự án – Marketing

Bộ phận dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng bankhác vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các chiến lược kinhdoanh để đưa và hoạt đồng thực tế

Chủ động tìm kiếm các đối tác và thực hiện việc môi giới bất động sản;

Bộ phận kinh doanh: Với chức năng nhiệm vụ chính là thực hiện dự án kinh doanh.Phòng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực hiện các thương vụ mua và bánbất đồng sản, thuê và đi thuê bất động sản, môi giới trong các lĩnh vực mua bán,thuê và cho thuê bất động sản

Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính hợp pháp của sản phẩm, thực hiện cáccông việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác;

Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt;

Thực hiện các công tác sau bán hàng như: Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhậnQSD đất và QSH nhà, lưu trữ toàn bộ hồ sơ giấy tờ, hợp đồng của sản phẩm

Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính hợp pháp của sản phẩm, thực hiện cáccông việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác;

Bộ phận Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản, tổnghợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển kinhdoanh của công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh (cụ thể)

Thực hiện các công tác dịch vụ phục vụ khách hàng như: tiếp thu và giải quyết cáckhiếu nại, thắc mắc của khách hàng về sản phẩm; Thực hiện việc chăm sóc kháchhàng;

Những nhiệm vụ chính cần thực hiện:

Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và các thủ tục bán hàng áp dụng tại tất cảcác địa điểm thuộc công ty bất động sản

Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp;

Xây dựng và soạn thảo các hợp đồng bán hàng theo đúng các quy định;

Tiếp nhận và giải quyết tất cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng;

Thực hiện các công việc về hoàn thiện thủ tục giấy chứng nhận QSD đất, QSHnhà;

Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm và hướng dẫn khách hàng thực hiện theođúng các quy định của công ty và của các Ban quản lý dự án;

Tìm kiếm đối tác và thực hiện các công việc liên quan đến việc môi giới bất độngsản: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,

ký kết hợp đồng Cung cấp cho các bên tham gia đàm phán ký kết hợp đồng muabán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo công ty

Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng

1.5- Tổ chức công tác quản trị kinh doanh tại công ty cổ phần cenco Vietnam

Sơ đồ 1.3- Tổ chức quản trị kinh doanh công ty cp CENCO VIETNAM

Công tác kinh doanh của công ty được thực hiện như sau: ban quản lý, điều hànhcác phòng ban, các nhóm kinh doanh dưới sự chỉ đạo trực tiếp của ban điều hànhkinh doanh đứng đầu là giám đốc hoặc phó giám đốc Bộ phận hoạt động hỗ trợ làgiám sát kinh doanh, giám sát kinh doanh lập kế hoạch báo cáo kinh doanh đảm bảotiến hành hoạt động nhanh, gọn, đạt được các mục tiêu kinh doanh đúng tiến độ Bộphận kinh doanh được biên chế thành nhiều nhóm kinh doanh, mỗi nhóm kinhdoanh từ 4 đến 6 người, đứng đầu là trưởng nhóm kinh doanh, nằm dưới sự chỉ đạotrực tiếp của phòng kinh doanh và ban điều hành kinh doanh

Lực lượng chỉ đạo và nhân viên quản lý đều là cán bộ thuộc ban giám đốc công ty,

bộ phận nhân viên kinh doanh là nhân viên thuộc biên chế của các bộ phận thuộcphòng kinh doanh để đảm bảo cho bộ máy không quá cồng kềnh mà vấn hoạt độngnhanh, hiệu quả

Ban điều hành ủy quyền cho nhân viên kinh doanh, nhóm kinh doanh trực tiếp làmviệc với khách hàng, những vấn đề ngoài thẩm quyền giải quyết thì nhân viên kinhdoanh, nhóm kinh doanh báo cáo ban điều hành để xin ý kiến chỉ đạo

BAN ĐIỀU HÀNH KINH DOANH

P Kinh doanh tổng hợp P.Hành chính – nhân sự

Giám sát kinh doanh Lập kế hoạch

1

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN CENCO VIETNAM 2.1- Hoạt động quản trị marketing tại doanh nghiệp

2.1.1- Chính sách về giá

Là doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực môi giới bất động sản, sản phầm

là các dịch vụ môi giới nên giá cả của sản phẩm bất động sản không do công ty đặt

ra, mà do bên mua – bán, cho thuê – cần thuê trong quá trình thỏa thuận quyết định

Gía mà công ty đặt ra chỉ là giá cả của các dịch vụ môi giới dựa trên giá trịcủa bất động sản cũng như chủng loại bất động sản mà công ty tham gia môi giới

Gía môi giới của công ty đặt ra sau khi đã tham khảo khách hàng, thamkhảo giá dịch vụ môi giới của các công ty cùng ngành nghề

Để tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng, công ty cp cenco Vietnam làcông ty môi giới đầu tiên trên địa bàn Hà Nội và cả nước áp dụng phí môi giới đốivới khách hàng mua bất động sản và thuê bất động sản là 0 đồng

2.1.2- Chính sách về sản phẩm

Tại công ty cenco Vietnam, tất cả các sản phẩm của công ty dù trong lĩnh vựchoạt động nào cũng luôn được đặt theo tiêu chí: sản phẩm tốt – dịch vụ phù hợp –hướng đến đại đa số khách hàng.

Các sản phẩm môi giới bất động sản thường là sản phẩm do khách hàng ký gửinhờ bán và cho thuê vì vậy công ty luôn có những động thái tích cực để xem xét sảnphẩm: xem xét trước sản phẩm trước khi nhận ký gửi, sau đó định giá sản phẩm dựatrên đặc điểm và giá thị trường

Các sản phẩm là các dự án đầu tư xây dựng thương mại được công ty xác định làcác sản phẩm chiến lược, trước khi quyết định đầu tư, xây dựng công ty luôn có mộtđội ngũ nhân viên thị trường giúp xác định nhu cầu thực tế của thị trường, mức giá

và khu vực mà đa số người mua quan tâm để quyết định đầu tư nên luôn phù hợpvới người tiêu dùng

Các sản phẩm về truyền thông và tư vấn thiết kế chủ yếu là những sản phẩm dịch

vụ phụ thuộc lớn vào đội ngũ nhân viên của công ty nên công ty luôn luôn trú trọngvào việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ tư vấn, đáp ứng yêu cầu thiết yếu của côngviệc

2.1.3- Xúc tiến

Để phục vụ tốt nhất cho công việc kinh doanh và mục tiêu của công ty, các chiếnlược xúc tiến luôn được chú ý Ở cenco Vietnam tồn tại và duy trì 5 công cụ xúc tiến

cơ bản:

- Quảng cáo: công ty luôn có đội ngũ nghiên cứu, truyền bá hình ảnh chuyên

nghiệp của công ty trên các phương tiện thông tin đại chúng chính là: Phát thanh – truyền hình với tần số 1 năm 2 đợt, mỗi đợt kéo dài 2 tháng và

độ dài quảng cáo là 30s, 20 lần/ ngày

Phát quảng cáo trên các màn hình của thang máy các trung cư tất cả cáctháng với độ dài 10s tần suất 40 lần / ngày

Phát tờ rơi quảng cáo thu mua, ký gửi bất động sản tại các tòa nhà chính 1tháng 1 lần, mỗi lần trong vòng 2 ngày, số lượng 1 triệu tờ

Kết hợp với các trang bán hàng trực tuyến lớn: cucre.vn, muachung.vn,nhommua.com… phát hành votcher giảm giá tư vấn mua nhà và tư vấn nộithất.

Phát triển cuộc thi thiết kế logo công ty và logo website rao vặt nhà đất, tạo

Trích triết khấu khuyến mại cho khách hàng truyền thông thân thiết vàkhách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn thiết kế nội thất

- Quan hệ công chúng:

Tổ chức các trương trình từ thiện đến các trại trẻ mồ côi trên địa bàn HàNội, đóng góp các chương trình từ thiện do UBND TP Hà Nội khởi xướngTài trợ các hoạt động: tiếp sức mùa thi, các chương trình khởi nghiệp docác trường đại học trên địa bàn tổ chức

Tổ chức hội nghị khách hàng thân thiết, hội nghị bàn về các vấn đề thiếtyếu của thị trường bất động sản

Để phục vụ kế hoạch bán hàng, công ty cp cenco Vietnam đã phát triển mộtwebsite rao vặt về mua bán và cho thuê bất động sản, tư vấn nội thất và dịch vụtruyền thông tại địa chỉ: www.nhadathot.vn Đây là một sàn phân phối, nơi công

ty đưa ra các sản phẩm của mình hiện có và quảng bá sản phẩm đến khách hàng,cũng là nơi mà khách hàng ký gửi đưa sản phẩm của mình lên để công ty tiếp cận

Ngoài ra, công ty phát triển một hệ thống cộng tác viên bất động sản tại cácquận/ huyện trong địa bàn Hà Nội có nhiệm vụ tìm kiếm, nhận sản phẩm ký gửi,giới thiệu các sản phẩm ký gửi mà công ty hiện đang có đến khách hàng có nhucầu

Ở lĩnh vực truyền thông, tư vấn thiết kế nội thất: đổi thủ cạnh tranh trực tiếp củacông ty là: công ty truyền thông ADT, công ty truyền thông VMG, INCOM…

2.2- Tình hình quản trị nhân sự tại công ty cổ phẩn CENCO VIETNAM

2.2.1- Cơ cấu nhân sự tại công ty cổ phần cenco Vietnam

Bảng 2.1- Trình độ lao động công ty cp CENCO VIETNAM

đồ Tỷ trọng trình

2.1-độ lao động công

ty cp

CENCO VIETNAM giai đoạn 2008 – 2012

Từ bảng 2.1 và biểu đồ 2.1 trên ta thấy: trong giai đoạn 2008 – 2012 công ty cổ phần CENCO VIETNAM luôn giữ ổn định về tỷ trọng trình độ lao động Có sự tăng giảm về

tỷ trọng nhưng lượng tăng giảm về tỷ trọng này không đáng kể, và theo hướng, giảm về

tỷ trọng về trình độ CĐ, tăng tỷ trọng trình độ Sau ĐH và ĐH, giữ ổn định tỷ trọng trình

độ trung cấp chuyên nghiệp Đây là một xu hướng tốt, phù hợp với đòi hỏi hiện nay về trình độ lao động, đồng thời nâng cao chất lượng nhân viên trong công ty

Bảng 2.2- Thống kê lao động công ty cp CENCO VIETNAM

NĂM

CHỈ TIÊU

Số lao động bình

quân thời điểm đầu

và cuối năm ( người )

Số lao động bình quân của công ty theo năm (người)

Số lao động bình quân thời điểm đầu và cuối năm ( người )

Tuyển dụng nhân sự là quá trình thu hút những người có khả năng từ nhiều nguồnkhác nhau đến đăng kí nộp đơn tìm việc làm.

Trong những năm gần đây, do nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất, thay thế vị tríkhuyết thiếu do thực tế cơ chế phát sinh, do thay thế những người nghỉ hưu, thuyênchuyển hoặc bị thôi việc nên công ty vẫn tiến hành tuyển dụng thêm nhân sự

Để đáp ứng được những yêu cầu đó công ty đã có những kế hoạch tuyển dụngtrong những năm tới, cụ thể là:

+ Trong năm 2013, công ty sẽ tuyển thêm 4 nhân sự gồm có: 2 nhân viên phòngkinh doanh và 2 kỹ sư lập trình

+ Trong năm 2014, công ty dự kiến tuyển dụng thêm 7 nhân sự trong đó có 3 nhânviên kinh doanh, 3 kỹ sư lập trình và 1 cán bộ quản lý

a) Phân tích công việc:

Phân tích công việc là một quá trình xác định các loại công việc phải thựchiện, tính chất của mỗi loại công việc, quyền hạn, trách nhiệm và kỹ năng thực hiệntheo yêu cầu công việc

Tại công ty cổ phần cenco Vietnam, việc phân tích công việc được bộ phậnnhân sự thực hiện tương đối kỹ và tốt, vì phân tích công việc tốt sẽ giúp công tytuyển dụng được những nhân sự phù hợp

Trình tự phân tích công việc tại công ty:

Tại công ty cp cenco vietnam hiện nay chưa có quy trình phân tích công việc sâu

và cụ thể nhất, nhưng bộ phận hành chính nhân sự tại công ty vẫn thực hiện phântích công việc và trình tự phân tích công việc như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng các thông tin phân tích công việc, từviệc xác định các hình thức thu thập thông tin phân tích hợp lý nhất

Bước 2: Thu nhập các thông tin cơ bản trên cơ sở sơ đồ tổ chức, các văn bản

về mục đích yêu cầu, chức năng quyền hạn của công ty, phòng ban, phân xưởng, sơ

đồ quy trình công nghệ và bảng mô tả công việc cũ (nếu có)

Bước 3: Chọn lựa các vị trí đặc trưng và những điểm then chốt để thực hiệnphân tích công việc nhằm làm giảm thời gian và tiết kiệm hơn trong phân tích côngviệc, nhất là khi cần phân tích các công việc tương tự như nhau.

Bước 4: Áp dụng các phương pháp khác nhau để thu thập thông tin phân tíchcông việc Tuỳ theo yêu cầu mức độ chính xác và chi tiết của thông tin cần thuthập Tuỳ theo dạng hoạt động và khả năng tài chính, có thể sử dụng một hoặc kếthợp nhiều phương pháp thu nhập thông tin sau đây: Quan sát, bấm giờ, chụp ảnh,phỏng vấn, bảng câu hỏi

Bước 5: Kiểm tra, xác minh lại tính chính xác của thông tin Những thông tinthu thập để phân tích công việc trong bước 4 cần được kiểm tra lại về mức độ chínhxác, đầy đủ bằng chính các nhân viên, công nhân thực hiện công việc và các giámthị, giám sát tình hình thực hiện công việc đó

Bước 6: Xây dựng bản mô tả công việc và bản tiêu chuẩn công việc

Quy trình tuyển dụng tại công ty cenco vietnam

Tiếp theo công ty cổ phẩn Cenco Vietnam tiến hành công tác tuyển dụng qua 6bước:

Sơ đồ 2.1- Quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ty cp CENCO VIETNAM

Bước 1: Chuẩn bị tổ chức tuyển dụng:

Bước chuẩn bị tổ chức tuyển dụng cần xác định được:

- Các loại văn bản, qui định về tuyển dụng cần tuân theo

- Số lượng nhân viên cần tuyển

- Tiêu chuẩn nhân viên cần tuyển

- Số lượng, thành phần hội đồng tuyển dụng

- Quyền hạn, trách nhiệm của hội đồng tuyển dụng

Bước 2: Thông báo tuyển dụng:

Có thể áp dụng các hình thức thông báo tuyển dụng sau đây:

- Thông qua văn phòng dịch vụ lao động

- Quảng cáo trên báo chí, đài phát thanh, vô tuyến truyền hình

- Niêm yết trước cổng doanh nghiệp

Yêu cầu thông báo nên ngắn gọn, rõ ràng, chi tiết và đầy đủ những thông tin cơbản cho các ứng viên về tuổi tác, sức khoẻ, trình độ

Càng có nhiều ứng viên cho một chỗ làm việc càng có điều kiện để tuyển chọn

nhân viên phù hợp

Bước 3: Thu nhận và nghiên cứu hồ sơ:

Thu nhận hồ sơ:

Tất cả mọi hồ sơ xin việc đều phải ghi vào sổ xin việc, có phân loại chi tiết cho tiện

sử dụng sau này Nên lập hồ sơ cho từng ứng viên Mỗi hồ sơ gồm có:

- Đơn xin việc: ứng viên tự điền vào Đơn xin việc là bước đầu tiên trong quá trìnhđánh giá các ứng viên Biểu mẫu xin việc làm cung cấp các thông tin về trình độhọc vấn, các thành tích đã đạt được trước đây, những điểm mạnh và những điểmyếu của từng ứng viên Trong thực tế các công ty thường sử dụng nhiều biểu mẫuxin việc làm khác nhau đối với từng đối tượng như: các chức vụ quản trị, chuyêngia kỹ thuật, lao động chuyên môn Đối với các biểu mẫu xin việc làm, yêu cầutrả lời các câu hỏi chi tiết về trình độ học vấn, giáo dục Đối với các công nhânlàm việc theo giờ, biểu mẫu xin việc làm lại tập trung vào các vấn đề: trang bị dụng

cụ mà ứng viên có thể sử dụng, và mức độ thành thạo, kinh nghiệm làm việc thực