Thuyết trình môn luật dân sự hợp đồng thuê tài sản

Mục đích của hợp đồng thuê tài sản là bên thuê được sử dụng tài sản thuê trong một thời hạn nhất định, khi hết thời hạn đó bên thuê phải trả lại cho bên cho thuê chính tài sản đã thuê nê

HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN

Nội dung chính

Nội dung chính

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

LIÊN HỆ THỰC TẾ

HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN

sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật

này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.(Điều 472

BLDS 2015 ).

1 2 3 4

Luôn là hợp đồng có đền bù

Có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc

thực tế

Là hợp đồng song vụ

Tài sản thuê phải tồn tại ở dạng vật

và phải là vật không tiêu hao

2 Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Hình thức của hợp đồng được xác định theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó Trường hợp hình thức của hợp đồng không phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng

đó, nhưng phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật của nước nơi giao kết hợp đồng hoặc pháp luật Việt Nam thì hình thức hợp đồng đó được công nhận tại Việt Nam.

3 Hình thức của hợp đồng thuê tài sản

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Mục đích của hợp đồng thuê tài sản là bên thuê được sử dụng tài sản thuê trong một thời hạn nhất định, khi hết thời hạn đó bên thuê phải trả lại cho bên cho thuê chính tài sản đã thuê nên đối tượng của hợp đồng thuê tài sản phải là vật đặc định và không tiêu hao.

4 Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

5 Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản

a/ Bên cho thuê tài sản:

• Chủ sở hữu cho thuê hoặc chủ thể có quyền cho thuê tài

sản Bên cho thuê trong các trường hợp bên cho thuê không phải là chủ sở hữu tài sản thuê.

• Tài sản thuê thuộc sở hữu chung

• Tài sản thuê chịu quy chế pháp lý riêng.

• Bên cho thuê phải tuân thủ các điều kiện nhất định đối

6 Giá thuê tài sản và thời hạn thuê

Căn cứ Điều 474 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“1 Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2 Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

Căn cứ Điều 473 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Giá thuê do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

7 Trả tiền thuê tài sản

Căn cứ Điều 481 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

 Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

 Trong trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong

ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê Bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như thỏa thuận

Có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận

Yêu cầu bên thuê trả đủ tiền thuê đúng thời hạn

và phương thức đã thỏa thuận

Sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, đúng mục đích Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị của tài sản

Khi hợp đồng đã hết hạn, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận

Bên thuê có thể bị phạt do chậm trả hoặc tài sản

bị hư hỏng Trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận

 Hợp đồng bị huỷ bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện.

 Tài sản thuê không còn và không thể thay thế.

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Trả lại tài sản thuê

 Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa

thuận Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Trong trường hợp tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, nếu không có thỏa thuận khác

 Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hạiBên thuê phải chịu rủi

ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

9 Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản và trả lại tài sản

thuê

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

10 Ý nghĩa của Hợp đồng thuê tài sản

 Bảo vệ triệt để lợi ích của người có quyền, phòng ngừa rủi ro trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và trong đời sống.

 Nâng cao trách nhiệm của chủ thể có nghĩa vụ, của người tham gia hợp đồng, bảo đảm niềm tin của bên có quyền và bảo đảm

sự tín nhiệm đối với bên có nghĩa vụ.

 Hạn chế tranh chấp; bảo đảm cho chủ nợ quyền được ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ không được bảo đảm.

 Cơ sở để giải quyết tranh chấp.

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản thông thường với hợp

đồng thuê khoán tài sản.

Về đối tượng cho thuê.

Hợp đồng thuê tài sản thông thường chủ yểu là tư liệu sinh hoạt còn hợp đồng thuê khoán có đối tượng là tư liệu sản xuất.

Về thời gian thuê

Trong khi hợp đồng thuê thông thường thời gian thuê được xác định theo nhu cầu của bên thuê, thì thời gian thuê trong hợp đồng thuê khoán được xác định theo chu kì sản xuất, kinh

doanh hoặc theo mùa, vụ.

Về xác định giá thuê.

Vấn đề giá thuê trong hợp đồng thuê thông thường đa phần sẽ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, nhưng đối với hợp đồng thuê khoán, nhiều trường hợp phải thông qua đấu thầu.

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản thông thường với hợp

đồng thuê khoán tài sản.

Về mục đích thuê.

Đa phần mục đích trong hợp đồng thuê tài sản thông thường

là để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hoặc khai thác công dụng của tài sản vào mục đích sản xuất còn trong hợp đồng thuê khoán mục đích của các bên chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh.

Về sử dụng tài sản thuê.

Trong hợp đồng thuê tài sản thông thường bên thuê chỉ được khai thác công dụng của tài sản theo tính năng, còn với hợp đồng thuê khoán bên thuê còn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán.

II LIÊN HỆ THỰC TẾ

NHỮNG ĐIỀU KHOẢN CƠ BẢN CỦA HỢP

ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

ĐIỀU 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

ĐIỀU 2: THỜI HẠN THUÊ VÀ VIỆC GIA HẠN THỜI HẠN THUÊ ĐIỀU 3: GIÁ THUÊ NHÀ & TIỀN ĐẶT CỌC (BẢO ĐẢM)

ĐIỀU 4: THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

ĐIỀU 6; QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

ĐIỀU 7: VI PHẠM & PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG

ĐIỀU 8: NHỮNG THỎA THUẬN KHÁC

ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

III BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

Ông An thuê căn nhà cấp bốn (rất tệ) từ 02/01/2017 - 02/01/2019 với giá 4.000.000đ/tháng Bên cho thuê giảm 8.000.000 để sửa chữa khi thuê Tiền thuê nhà được trả như sau:

Năm 1: 48.000.000-8.000.000(sửa chữa) =40.000.000 Đ(trả 02/01/2017).Năm 2: 48.000.000 Đ (trả 02/01/2018)

Hợp đồng thuê không công chứng nhưng có làm hợp đồng giữa hai bên và Tổ trưởng khu phố ký xác nhận Vào ngày 2/5/2017, do giá nhà tăng bên cho thuê gọi điện thoại nói rằng, 8.000.000đ đã giảm để sửa chữa nhà thì sau này hết hợp đồng không được tháo dỡ những gì đã sửa chữa đem đi, nếu không đồng

ý thì chấm dứt hợp đồng Trong khi tiền sửa chữa thời điểm thuê 20.000.000đ

Vấn đề đặt ra:

1.Hợp đồng thuê nhà không công chứng như trên có hiệu lực không?

2.Bên thuê nhà có thể yêu cầu bên cho thuê trả lại phần tiền chênh lệch 12 triệu không?

Tình huống 1

1.Hợp đồng thuê nhà không công chứng như trên có hiệu lực không?

Thời điểm phát sinh giao dịch là 2/1/2017

Áp dụng theo luật Luật nhà ở 2014 (có hiệu lực 01/07/2015): “Điều 122 Công

chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà

ở……… cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì

không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp

Theo quy định này thì không bắt buộc công chứng nên hợp đồng trên có hiệu lực

Lưu ý bổ sung:

Căn cứ theo điều Điều 492 – Luật Dân sự 2005 Hình thức hợp đồng thuê nhà ở luật dân sự 2005 thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải

đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, với hiệu lực của luật đất đai từ 2014 thì áp dụng theo luật đất đai

Đồng thời, luật dân sự 2005 cũng bị thay thế bởi luật dân sự 2015

TRẢ LỜI

III BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm

2008 việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật thực hiện theo nguyên tắc sau:

Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành

mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau.

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 có giá trị pháp lý ngang nhau Nhưng

Lu t nhà ở 2014 được ban hành sau nên sẽ có giá trị thi hành và điều chỉnh quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà.

III BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

2.Căn cứ theo:

Điều 479 Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, luật dân sự 2015

1 Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê

2 Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý

Nếu bên thuê nhà có thể chứng minh được đã bỏ ra số tiền hơn 8 triệu đồng

và được sự đồng ý về chi phí sửa chữa này của bên cho thuê nhà thì mới được yêu cầu trả lại phần chênh lệch 12 triệu đồng

III BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

Tình huống 2

Vì tình huống khá dài nên kính mong cô và các bạn theo dõi trong phần Word