Thuyết trình môn luật dân sự hợp đồng mua bán tài sản

Chất lượng của tài sản mua bán Điều 432Giá và phương thức thanh toán Điều 433 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán Điều 434 Địa điểm giao tài sản Điều 435 Phương thức giao tài sản Điều 43

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

KHOA LUẬT

GVHD: ThS Nguyễn Thị Hằng

SVTH: Nhóm 3

LUẬT DÂN SỰ II

I LÝ THUYẾT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

bán Điều 430 BLDS 2015

1 Khái niệm

Cơ sở để hình thành HĐ MB

Cơ sở để hình thành HĐ MB

thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên

3 Ý nghĩa

• Cơ sở để các chủ thể giao dịch đúng PL.

• Công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nước hướng dẫn cách hành

xử cho công dân, bảo vệ các bên khi có tranh chấp xảy ra.

Chất lượng của tài sản mua bán (Điều 432)

Giá và phương thức thanh toán (Điều 433)

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán (Điều 434) Địa điểm giao tài sản (Điều 435)

Phương thức giao tài sản (Điều 436)

Trách nhiệm do giao tài sản không đúng số lượng (Điều 437)

Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ (Điều 438) và giao tài sản không đúng chủng loại (Điều 439)

4 Một số quy định pháp luật về HĐ MBTS

Nghĩa vụ trả tiền (Điều 440)

Thời điểm chịu rủi ro (Điều 441); Chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu (Điều 442)

Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn

cách sử dụng (Điều 443); Nghĩa vụ bảo hành (Điều 446)

Quyền yêu cầu bảo hành (Điều 447); Sửa chữa vật trong thời hạn bảo hành (Điều 447)

Một số quy định pháp luật về HĐ MBTS

5 Một số quy định riêng về mua bán tài sản

a Bán đấu giá tài sản

Khái niệm:

Là việc doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản

hoặc trung tâm bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản hoặc theo quy định của pháp luật

Người bán đấu giá tài sản

Người yêu cầu bán đấu giá

Người tham gia đấu giá

Người mua tài sản đấu giá

Chủ thể

Tổ chức, cơ

quan bán đấu

giá phải thông

báo công khai

Người muốn mua tài sản qua bán đấu giá bất động sản phải đăng

ký mua và phải nộp khoản tiền đặt trước theo quy định của

tổ chức bán đấu giá

Trình tự

• Hợp đồng MB TS theo thủ tục bán đấu giá phải được xác lập bằng văn bản có công chứng giữa người bán đấu giá và người mua đấu giá và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ

tục

Mua trả chậm, trả

dần (Điều 453)

1 Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác

2 Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản Bên mua có quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn này bên bán

có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp

lý Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm

và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả thuận khác.

1 Bên bán có thể thoả thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn này bên bán

có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp

lý Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm

và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả thuận khác.

2 Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.

2 Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.

II LÝ LUẬN CHUNG

VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở

•Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản mà theo đó là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 Luật Dân sự 2015)

Hợp đồng nhà ở theo Luật Dân sự 2015

• Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu một bên chủ thể của hợp đồng là tổ chức, cá

nhân kinh doanh bất động sản (Điều 17

Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Hợp đồng nhà ở theo luật nhà ở theo

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Hợp đồng nhà ở theo luật nhà ở theo

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

1 Khái niệm

vụ “khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực

hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa

vụ của mình khi đến hạn” (điều 410, BLDS

2015) Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền

bù Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

1 Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng

song vụ và có đền bù

Hợp đồng mua bán nhà là một loại của hợp đồng mua bán tài sản nên nó có tính chất song

vụ “khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực

hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa

vụ của mình khi đến hạn” (điều 410, BLDS

2015) Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền

bù Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2 Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển

dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.( Điều 120, luật nhà ở 2016)

2 Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển

dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.( Điều 120, luật nhà ở 2016)

• Bản chính giấy tờ tùy thân của các bên

• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất (nếu có)

• Dự thảo hợp đồng giao dịch

Trình tự

• Các bên mang đầy

đủ giấy tờ nêu trên đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng

• Công chứng kiểm tra giấy tờ

• Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.

• Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

• Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2016, quy định về “Hợp đồng về nhà ở”

của nhà ở

Mô tả

đặc điểm

của nhà ở

Giá và phương thức thanh toán

Giá và phương thức thanh toán

Thời gian giao nhận nhà ở

Thời gian giao nhận nhà ở

Quyền

và nghĩa

vụ của các bên

Quyền

và nghĩa

vụ của các bên

Cam kết của các bên

Cam kết của các bên

Các thỏa thuậ

n khác (nếu có)

Các thỏa thuậ

n khác (nếu có)

Thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng

Chữ

ký của các bên

Chữ

ký của các bên

4 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

1 Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2 Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3 Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4 Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.”

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở (Điều 451 BLDS 2005)

“Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1 Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa

Quyền của bên bán nhà ở (Điều 452 BLDS 2005)

“Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:

1 Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2 Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

3 Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.”

Nghĩa vụ của bên mua nhà ở (Điều 453 BLDS

2005) “Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1 Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận;

2 Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận;

3 Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.”

Quyền của bên mua nhà ở (Điều 454 BLDS 2005)

“Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:

Công ty TNHH Bình Minh ngành nghề kinh doanh chủ yếu là dịch

vụ vận tải Trong quá trình thực hiện hoat động SXKD Công ty gặp phải vụ kiện sau đây:

Tháng 01/2017, Công ty TNHH Bình Minh ký hợp đồng mua ô tô với Công ty TNHH An Phát Số lượng 3 chiếc xe, Chủng loại Inova G, lắp ráp tại VN năm 2016, màu bạc Giá mỗi chiếc 37.675 USD tương đương 859.000.000 VNĐ Công ty Bình Minh thanh toán luôn 50.000 USD (phần còn lại sẽ thanh toán đủ khi giao xe) Trong hợp đồng quy định Công ty An Phát được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục

về đăng ký lưu hành.

Tháng 5/2017: Công ty An Phát tiến hành giao xe cho công ty TNHH Bình Minh Công ty Bình Minh sau khi sử dụng 1 tuần, phát hiện ra hàng hóa giao không đúng chủng loại.Những chiếc Inova này được lắp đặt tại VN năm 2015 Công ty TNHH Bình Minh đã kiện An Phát ra tòa và yêu cầu Toà án giải quyết như sau: Hủy bỏ hợp đồng mua ô tô đã

ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại 50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền tính theo lãi suất ngân hàng ( tổng cộng 51.150 USD) Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu và chịu phạt và toàn bộ lệ phí đăng kiểm.

Tình huống 1

Ký kết HĐ mua

xe ô tô chủng loại Inova G, lắp ráp tại VN năm 2016, màu bạc tổng trị giá 113.025 USD

Đợt một: công ty BM thanh toán cho công ty

A 50.000 USD.

Đợt hai: phần còn lại thanh toán đủ khi giao xe.

Công ty BM đã kiện công ty AP

ra tòa

Được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục về đăng ký lưu hành

Yêu cầu Toà án giải quyết như sau:

Công ty TNHH Bình Minh: hủy bỏ hợp đồng

mua ô tô đã ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại

50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền

tính theo lãi suất ngân hàng (tổng cộng 51.150

USD)

Công ty TNHH Bình Minh: hủy bỏ hợp đồng

mua ô tô đã ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại

50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền

tính theo lãi suất ngân hàng (tổng cộng 51.150

USD)

Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu

và chịu phạt và toàn bộ lệ phí đăng kiểm

Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu

và chịu phạt và toàn bộ lệ phí đăng kiểm

• Thứ nhất, công ty An Phát đã có hành vi vi phạm hợp đồng Theo đề bài: “Công ty Bình Minh sau khi sử dụng 1 tuần, phát hiện ra hàng hóa không đúng chủng loại” Việc thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc sau đây: Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác.

Giải quyết tình huống

1 Nhận và thanh toán theo giá do các bên thoả thuận;

2 Yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại;

3 Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu

bồi thường thiệt hại.”

•Trong tình huống trên, trong hợp đồng mua bán được ký kết giữa công ty TNHH Bình Minh và công ty An Phát thì công ty TNHH Bình Minh có yêu cầu chủng loại xe là xe lắp ráp tại Việt Nam năm 2016 nhưng khi giao hàng thì công ty An Phát lại giao xe lắp ráp năm 2015 Như vậy là công

ty An Phát đã vi phạm hợp đồng Mặt khác, căn cứ vào khoản 3 điều 40 Luật thương mại 2005 thì:

“Bên bán phải chịu trách nhiệm về khiếm khuyết của hàng hóa phát sinh sau thời điểm chuyển rủi

ro nếu khiếm khuyết đó do bên bán vi phạm hợp đồng” Như vậy, mặc dù rủi ro đã được chuyển cho bên công ty TNHH Bình Minh nhưng vì công ty An Phát đã chủ động vi phạm hợp đồng nên vẫn hoàn toàn phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình

•mặc dù công ty An Phát vi phạm hợp đồng nhưng công ty TNHH Bình Minh không có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng vì theo quy định tại điều 293 Luật thương mại 2005 thì: “Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, bên bị vi phạm không được áp dụng các chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng đối với vi phạm không cơ bản” Theo khoản 13 điều 3 luật thương mại 2005

“Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên gây thiệt hại cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”

Thứ hai

Nếu cả 2 công ty cũng không đồng

ý thỏa thuận Tòa

án sẽ giải quyết theo yêu cầu của

2 bên.

Trong hợp đồng quy định công ty An Phát được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục về đăng ký lưu hành Vậy nên khi ra tòa công ty An Phát yêu cầu công ty Bình Minh chịu toàn bộ lệ phí đăng kiểm là không có căn cứ.

Ngày 01/01/2017 Bà Duyên cần tiền nên vay ông Hải 250 triệu đến 31/03/2017 phải trả nợ vay, Ông Hải yêu cầu để đảm bảo nợ vay bà Duyên phải ký hợp đồng bán nhà đất cho ông, Ông Hải trình bày với bà Duyên đây chỉ là thủ tục khi vay tiền ai cũng phải làm vậy Số tiền được ghi trong hợp đồng là tiền đặt cọc để mua nhà, khi nào bà trả nợ xong thì ông sẽ trả lại giấy tờ nhà đất và sẽ hủy hợp đồng Tin lời, bà Duyên

đã giao giấy tờ nhà và ký hợp đồng mua bán nhà với giá 800 triệu, trong đó có khoản tiền cọc 250 triệu.

Đến ngày 07/08/2017, do bà Duyên không trả được nợ nên ông Hải kiện ra Tòa án Huyện A yêu cầu bà Duyên chuyển nhượng nhà và đất (vào thời điểm khởi kiện có giá thị trường là 8 tỷ) cho ông Hải với giá

800 triệu như đã quy định theo hợp đồng mua bán

Là luật sư, các anh chị tư vấn sao cho quyền lợi của bà Duyên được bảo vệ cao nhất trong trường hợp này trước pháp luật.

Tình huống 2

• Bà Duyên có quyền từ chối giao kết hợp đồng dân sự và chỉ phải trả lại tài sản đặc cọc và một khoản tiền tương đương với tài sản đặc cọc theo Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 Ở đây, Bà Duyên phải trả 250tr + 250tr = 500tr (vì ở đây không có thỏa thuận khác)

Hình thức thứ nhất: HĐ đặt

cọc Hình thức thứ nhất: HĐ đặt

cọc

•Thứ nhất, nếu tại phiên hòa giải, nếu tòa yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định tại điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013

và theo Điều 129 BLDS 2015 Bà Duyên và Ông Hải cùng thực hiện thì bà Duyên hoàn toàn bất lợi

vì đã hoàn thành thủ thục mua bán nhà đất

Hình thức thứ hai: HĐ mua bán nhà đất (có 4 khả năng xảy ra tại phiên hòa

giải.)

Hình thức thứ hai: HĐ mua bán nhà đất (có 4 khả năng xảy ra tại phiên hòa

giải.)

• Theo Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015 “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực

mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lục của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

• Bà Duyên hoàn toàn bất lợi vì chỉ được nhận thêm 550tr trong khi giá thị trường đến 8 tỷ, vì giao dịch được tòa công nhận và bà Duyên mất nhiều hơn được

Khả năng thứ hai