Nghiên cứu giá đất thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn thắng – huyện hiệp hòa – tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hoàng Tùng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÕA – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hoàng Tùng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÕA – TỈNH BẮC GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả Nguyễn Hoàng Tùng LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, trƣớc hết, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Tuấn trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Trong thời gian nghiên cứu nhƣ thời gian hồn thành luận văn, tơi nhận đƣợc bảo tận tình thầy khoa Địa Lý mơn Địa chính, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô cho kiến thức tảng kiến thức chun mơn để tơi hồn thành luận văn nhƣ cơng việc sau Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Tôi xin chân thành cảm ơn anh chị Ban Quản lý dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng - huyện Hiệp Hịa - tỉnh Bắc Giang giúp đỡ tơi thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn học, quan gia đình tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Hoàng Tùng MỤC LỤC CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm giá đất 1.1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 11 1.1.4 Các loại giá đất 12 1.2 Định giá đất Việt Nam 14 1.2.1 Nguyên tắc định giá đất 14 1.2.2 Các phƣơng pháp định giá đất 17 1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thị 28 1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị 28 1.3.2 Sự cần thiết việc xác định giá đất thực dự án đầu thƣ khu đô thị mới……………………………………………………………………………29 1.3.3 Đất phát triển dự án khu đô thị 29 1.3.4 Cơ sở việc hình thành giá đất thị 30 1.3.5 Nguyên tắc bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị 33 1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất để xây dựng khu đô thị cho nhà đầu tƣ 33 1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất đầu tƣ thực dự án khu đô thị theo Luật đất đai 2013 văn dƣới luật 35 1.4.1 Cơ sở pháp lý 35 1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 35 CHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG 39 2.1 Khái quát chung dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang 39 2.1.1 Các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39 2.1.2 Dự án Khu dân cƣ số thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang41 2.2 Quy định giá đất sách bồi thƣờng Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang 47 2.2.1 Quy định xác định giá đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 47 2.2.2 Quy định giá đất bồi thƣờng Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang 54 2.3 Thực trạng giá loại đất thực dự án khu dân cƣ số Thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang 56 2.3.1 Giá đất bồi thƣờng giải phóng mặt thực dự án 56 2.3.2 Giá đất thu tiền sử dụng đất Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang áp dụng để chủ đầu tƣ thực dự án 58 2.3.3 Giá đất chủ đầu tƣ kinh doanh thị trƣờng 58 2.3.4 Phân tích, đánh giá mức độ chênh lệch giá đất bồi thƣờng giá thị trƣờng 59 2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp cho nhà nƣớc so với giá đất xác định phƣơng pháp thặng dƣ 62 2.3.6 Nguyên nhân có chêch lệch giá đất Nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng 66 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 68 3.1 Quan điểm việc xác định giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thị 68 3.1.1 Phát triển khu đô thị trình tất yếu khách quan 68 3.1.2 Quan điểm việc xác định giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thị 68 3.2 Các giải pháp giá đầu tƣ tự dự án khu đô thị 69 3.2.1 Giải pháp chung 69 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể dự án nghiên cứu 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 78 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Hiện trạng khu đất dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ số 43 Bảng 2.2: Bảng cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án 44 Bảng 2.3: Bảng cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp dự án 45 Bảng 2.4: Bảng giá đất nông nghiệp tỉnh Bắc Giang năm 2013 57 Bảng 2.5: Giá chuyển nhƣợng chủ đầu tƣ kinh doanh dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 59 Bảng 2.6: Chi phí để sản xuất vụ lúa/ha 60 Bảng 2.7: Tổng doanh thu dự án khu đô thị số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 64 Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang 65 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Vị trí mối liên hệ vùng dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 40 Hình 2.2: Biểu đồ cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án khu dân cƣ số 45 Hình 2.3: Biểu đồ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp dự án 46 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Việt Nam q trình thị đổi mới, tốc độ thị hóa diễn nhanh Trong năm gần việc đầu tƣ dự án khu đô thị mới, tòa nhà chung cƣ cao tầng đƣợc thực khắp nơi, nhu cầu cấp thiết việc đáp ứng nhu cầu nhà phát triển sở hạ tầng phục vụ cho q trình phát triển Các khu thị với sở hạ tầng phát triển mang lại diện mạo cho địa phƣơng Tuy nhiên, bên cạnh đó, hoạt động dự án đầu tƣ khu đô thị nảy sinh vấn đề bất cập, gây ảnh hƣởng đến an ninh xã hội thất thu nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc Giá đất sách Nhà nƣớc cịn nhiều bất hợp lý nhƣ giá đền bù giải phóng mặt cho ngƣời dân cịn q thấp, sách hỗ trợ chƣa thỏa đáng nhiều bất cập chƣa giải ổn thỏa, làm hài hòa đƣợc mối quan hệ kinh tế Nhà nƣớc – Doanh nghiệp – Ngƣời dân Bắc Giang có mối quan hệ hữu với tỉnh xung quanh nhƣ Thành phố Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hƣng Yên, Lạng Sơn Thành phố Bắc Giang Trung tâm Hành - Văn hố - Thƣơng mại thị thuộc Tỉnh Bắc Giang, có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, đầu tƣ sở hạ tầng khu đô thị Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang có nhiều dự án đầu tƣ khu đô thị để đáp ứng nhu cầu phát triển Trong Dự án “ Khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” ví dụ Xun suốt q trình thực dự án, việc xác định giá đất đóng vai trị quan trọng, định đến việc thành công dự án phát triển khu đô thị Giá đất chƣa cân đƣợc lợi ích ngƣời bị thu hồi đất, Nhà nƣớc Chủ sở hữu đất đai doanh nghiệp tạo mâu thuẫn xã hội phức tạp khó giải Đề tài “Nghiên cứu giá đất thực dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” đánh giá thực trạng giá đất thực dự án đầu tƣ khu thị, tìm hiểu ngun nhân đề xuất giải pháp giải vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ thực trạng giá đất (giá đất UBND tỉnh quy định, giá đất bồi thƣờng, giá đất bán kinh doanh chủ đầu tƣ, giá đất tính thu tiền sử dụng đất) trình thực dự án khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang Phân tích ƣu điểm hạn chế việc xác định giá đất dự án, tính phù hợp hiệu vai trị điều hịa lợi ích mối quan hệ kinh tế Từ đề xuất số giải pháp, kiến nghị giá đất thực dự án đầu tƣ phát triển khu đô thị Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực bao gồm: - Thu thập, tổng hợp số liệu, tài liệu dự án nghiên cứu - Nghiên cứu giá loại đất hệ thống sách pháp luật liên quan đến đầu tƣ, giá bồi thƣờng trình thực dự án - Phân tích đánh giá thực trạng giá đất trình triển khai thực dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang - So sánh giá bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất với giá thị trƣờng - So sánh, phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp cho Nhà nƣớc so với giá đất xác định phƣơng pháp thặng dƣ - Đề xuất giải pháp, kiến nghị giá đất thực dự án đầu tƣ Phạm vi nghiên cứu Luận văn đƣợc thực khu vực phạm vi thực dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang số khu vực lân cận Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: + Dùng để thu thập tài liệu số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu, báo cáo khả thi dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang,… + Thu thập văn pháp quy liên quan đến giá đất Nhà nƣớc, UBND tỉnh Bắc Giang quy định - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp: định 198/2004/NĐ - CP phủ phƣơng pháp xác định giá đất 13 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 14 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định giá đất 15 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 16 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993 19 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 20 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) 21 UBND tỉnh Bắc Giang (2012), Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành bảng mức giá loại đất năm 2013 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 22 UBND tỉnh Bắc Giang (2009), Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02 năm 2009 UBND tỉnh Bắc Giang việc duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị khu dân cƣ số 77 PHỤ LỤC Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành bảng mức loại đất năm 2013 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang HUYỆN HIỆP HÕA BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ, VEN TRỤC ĐƢỜNG GIAO THÔNG (Kèm theo Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang) Đơn vi: 1000đ/m2 TT TÊN ĐƢỜNG, ĐOẠN ĐƢỜNG Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí I ĐẤT ĐÔ THỊ (THỊ TRẤN THẮNG) QUỐC LỘ 37 Khu vực ngã tƣ Biển (đoạn từ đƣờng vào xóm Tự Do đến hết đất nhà ông Tuyến) Đoạn từ đƣờng vào xóm Tự Do - Hết địa phận thị trấn Thắng (đi Phú Bình) Đoạn từ hết đất nhà ông Tuyến (sau ngã tƣ Biển 50m) đến hết bến xe Hiệp Hòa Đoạn từ hết bến xe Hiệp Hòa đến hết đất Trung tâm GDTX TỈNH LỘ 275 (THẮNG - GẦM) Đoạn từ Hạt Giao thông (Ngã Thắng Gầm) đến chân dốc Trạm máy kéo (cũ ) TỈNH LỘ 276 (TL 288 MỚI) TỪ KM ĐI HOÀNG VÂN - Đoạn từ Km đến giao cắt đƣờng Tuệ Tĩnh - Đoạn từ ngã ba Tuệ Tĩnh đến hết đất Công an huyện (giao đƣờng vào khu dân cƣ Lô Tây) Đoạn từ hết đất Công an huyện hết đất Bƣu điện Đoạn từ Tƣợng Đài (sau NHNN) đến hết Nhà Văn hoá huyện Đoạn từ hết đất Nhà Văn hoá huyện đến giao cắt đƣờng 675 Đoạn từ giao cắt đƣờng 675 đến hết đất Trạm vật tƣ (cũ) 78 8.000 4.200 1.700 1000 7.200 3.000 1.200 700 7.200 3.000 1.200 700 5.800 2.400 1.000 600 1.800 1.000 4.800 2.000 1.000 600 5.400 2.200 1.000 600 7.200 2.700 1.100 650 6.500 2.700 1.200 700 5.000 2.400 1.000 600 4.200 1.800 700 400 TỈNH LỘ 295 (THẮNG - ĐÔNG XUYÊN) Đoạn từ hết đất Bƣu điện huyện đến Cổng chợ - huyện (Hết đất nhà ông Ba Tùng) (Đƣờng Đông 8.000 Xuyên) TỈNH LỘ 296 (THẮNG - CẦU VÁT) Đoạn từ Tƣợng đài - ngã ba dốc Đồn (giao ĐT 675) TỈNH LỘ 675 Đoạn từ giao cắt Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) - Trạm nƣớc Đoạn từ QL 37 đến Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) ĐOẠN TỪ NGÃ TƢ BIỂN - KHO K23 Đoạn từ ngã tƣ Biển đến giao cắt đƣờng Nguyễn Du Đoạn từ giao cắt đƣờng Nguyễn Du đến hết đất Thị trấn (Cầu Trắng) ĐƢỜNG TUỆ TĨNH - Đoạn từ ngã tƣ Tuệ Tĩnh đến giao cắt TL 288 Đoạn từ ngã tƣ Tuệ Tĩnh đến đất Bệnh viện đa khoa Hiệp Hoà ĐƢỜNG GIAO CẮT QL 37 - TL 288, KHU DÂN CƢ ĐỒI ĐỘC LẬP ĐƢỜNG NGƠ GIA TỰ (QUA XĨM TỰ 10 DO) 11 KHU VỰC TƢỢNG ĐÀI Đoạn từ hết đất Bƣu điện huyện đến Bộ phận - tiếp nhận trả kết (một cửa) thuộc Văn phòng HĐND-UBND huyện Bộ phận tiếp nhận trả kết (một cửa) - thuộc Văn phòng HĐND-UBND huyện đến Ngã giao cắt đƣờng 675 12 ĐƢỜNG 19/5 - Đoạn từ ngã tƣ Biển đến Bƣu điện huyện 13 ĐƢỜNG NGUYỄN DU Đoạn từ cổng Bệnh viện - THCS - ngã giao cắt đƣờng Kho K23 79 3.000 1.200 700 8.000 3.800 1.500 900 3.600 1.800 3.000 1.200 3.000 1.200 2.400 1.000 3.000 1.200 500 2.400 1.000 500 2.500 1.000 1.800 800 500 300 7.200 2.500 1.200 700 4.800 2.400 1.000 600 8.000 3.900 1.500 900 1.200 800 500 300 ĐƢỜNG PHÍA SAU CƠNG AN HUYỆN (KHU DÂN CƢ LƠ TÂY) 2.400 1.100 3.600 1.700 2.400 1.300 1.800 800 2.400 1.000 5.000 2.500 4.400 2.200 3.000 1.200 2.400 700 3.000 1.000 2.000 800 1.500 700 1.4Xã Thanh Vân Đoạn từ giáp đất Hoàng An - hết đất Thanh Vân TỈNH LỘ 275 (THẮNG - GẦM) 1.200 500 2.1Xã Danh Thắng, Đoan Bái Đoạn từ chân dốc Trạm máy kéo đến hết đất Bƣu điện xã Đoan Bái - Đoạn từ hết đất Bƣu Điện xã Đoan Bái đến hết 1.500 600 1.200 500 14 II ĐẤT VEN TRỤC ĐƢỜNG GIAO THÔNG QUỐC LỘ 37 1.1Xã Lƣơng Phong, Đoan Bái Đoạn từ hết đất Trung tâm GDTX đến cầu Chớp - Đoạn từ cầu Chớp đến đƣờng vào làng Cấm Đoạn từ sau đƣờng vào làng Cấm đến Cống Khánh (Đƣờng vào thôn Khánh Vân) Đoạn từ Cống Khánh (Đƣờng vào thôn Khánh - Vân) đến hết địa phận Đoan Bái (giáp đất Việt Yên) 1.2Xã Đức Thắng, Ngọc Sơn Đoạn từ giáp đất thị trấn Thắng đến hết đất nhà ông Tùng (Thành) Đoạn từ hết đất nhà ông Tùng (Thành) đến đƣờng bê tông vào Hƣng Thịnh (cạnh nhà ông Chinh Thọ) Đoạn từ đƣờng bê tông vào Hƣng Thịnh (cạnh - nhà ông Chinh Thọ) đến hết địa phận Đức Thắng 1.3Xã Hoàng An Đoạn từ hết địa phận xã Đức Thắng đến đƣờng rẽ vào kho K31 Đoạn từ đƣờng rẽ vào kho K 31 đến giao ĐT 288 - Đoạn từ sau giao ĐT 288 đến cầu Dợ - - Đoạn từ cầu Dợ đến hết đất Hoàng An 80 địa phận Đoan Bái 2.2Xã Đông Lỗ Đoạn từ hết địa phận Đoan Bái đến Đƣờng vào thơn Khốt (Nhà ơng Bích) Đoạn từ đƣờng vào thơn Khốt (Nhà ơng Bích) đến Nghĩa trang Đơng Lỗ Đoạn từ Nghĩa trang Đông Lỗ đến Đa đƣờng rẽ vào thôn Yên Ninh Đoạn Đa đƣờng rẽ vào Yên Ninh - bến Gầm (Ma Han) TỈNH LỘ 276 (TL 288 MỚI) TỪ KM - ĐI HOÀNG VÂN 3.1Xã Đức Thắng Đoạn từ giáp thị trấn (ông Phƣơng) đến hết UBND xã Đức Thắng (cũ) Đoạn từ hết đất UBND xã Đức Thắng (cũ) đến hết nhà ông Sáu Đoạn từ hết đất nhà ông Sáu đến hết địa phận xã Đức Thắng 3.2Xã Thái Sơn - - Hết địa phận xã Đức Thắng đến ngã tƣ giao đƣờng UBND xã Thái Sơn 3.3Xã Hoàng Vân Đoạn từ ngã tƣ giao đƣờng UBND xã Thái Sơn đến dốc bà Kỳ Đoạn từ dốc bà Kỳ hết đất UBND xã Hoàng Vân Đoạn từ hết đất UBND xã Hoàng Vân đến cổng chợ Vân (nhà ông Thạch Sinh) 1.300 600 1.800 900 1.300 600 700 400 3.500 1.700 2.800 1.100 1.500 600 1.300 700 1.100 500 1.000 400 1.300 700 1.300 700 1.700 800 3.4Xã Hồng An Đoạn từ cổng chợ Vân (nhà ơng Thạch Sinh) đến đƣờng vào xóm Tân Lập (Hồng An) Đoạn từ đƣờng vào xóm Tân Lập (Hồng An) đến giao QL 37 TỈNH LỘ 295 (XÃ NGỌC SƠN - BẾN PHÀ ĐÔNG XUYÊN) 4.1Xã Đức Thắng - 81 Đoạn từ cổng chợ huyện đến hết đất trƣờng THCS Đức Thắng Đoạn từ hết đất Trƣờng THCS Đức Thắng đến giao cắt đƣờng vào Dinh Hƣơng Đoạn từ sau giao cắt đƣờng vào Dinh Hƣơng đến giao đƣờng Việt Hùng 4.2Xã Danh Thắng, Thƣờng Thắng - Đoạn từ Việt Hùng đến hết đất nhà ông Cảnh (giáp đƣờng vào xóm Đồng Tiến) Đoạn từ hết đất nhà ông Cảnh (giáp đƣờng vào xóm Đồng Tiến) đến hết đất Danh Thắng - 6.600 2.500 5.500 2.000 4.400 1.500 4.000 1.200 3.000 1.000 1.700 800 2.200 1.100 3.900 1.700 2.200 1.100 1.500 600 3.900 1.600 2.800 1.000 2.200 700 1.700 500 7.000 3.500 6.000 2.800 4.400 1.100 4.3Xã Bắc Lý - Đoạn từ hết đất Danh Thắng - hết cầu Trang Đoạn từ hết cầu Trang đến đƣờng vào thôn Đồng Cũ Đoạn từ đƣờng vào thôn Đồng Cũ đến ngã phố Hoa (sau 200m hƣớng Đông Xuyên) Đoạn từ ngã phố Hoa (sau 200m hƣớng Đông Xuyên) - hết đất Bắc Lý 4.4Xã Hƣơng Lâm, Châu Minh, Mai Đình Đoạn từ hết đất Bắc Lý đến bến đị Đơng Xun 4.5Xã Ngọc Sơn Đoạn ngã Cờ (trong phạm vi 50m hƣớng UBND xã Ngọc Sơn) Đoạn từ ngã Cờ (sau 50m) đến hết cầu Ngọc Thành - Đoạn từ hết cầu Ngọc Thành hết cầu Mới - Đoạn từ hết cầu Mới đến hết địa phận đất Ngọc Sơn (giáp đất Tân Yên) TỈNH LỘ 296 (THẮNG - CẦU VÁT) 5.1Xã Đức Thắng Đoạn từ ngã ba dốc Đồn - giao đƣờng bê tông chợ Thắng Đoạn từ sau giao đƣờng bê tông chợ Thắng hết Cầu Đức Thắng Đoạn từ hết Cầu Đức Thắng đến hết Trƣờng Tiểu học Đức Thắng số 82 Đoạn từ hết Trƣờng Tiểu học Đức Thắng số - đến chân dốc Thƣờng (đƣờng rẽ vào nhà ông Quy) 5.2Xã Thƣờng Thắng, Hùng Sơn Đoạn từ sau chân dốc Thƣờng (đƣờng rẽ vào - nhà ông Quy) đến đƣờng vào Nghè thôn Đƣờng Sơn (Thƣờng Thắng) Đoạn Từ đƣờng vào Nghè thôn Đƣờng Sơn - (Thƣờng Thắng) - giao đƣờng vào thôn Tam Sơn(nhà ông Đông) Đoạn từ giao đƣờng vào thôn Tam Sơn (nhà ông Đông) - giao đƣờng vào đrƣờng PTTH Hiệp Hòa số (cách 200m phía thị trấn Thắng) Đoạn từ giao đƣờng vào trƣờng PTTH Hiệp Hịa số (cách 200m phía thị trấn Thắng) - chân dốc Bách Nhẫn (đƣờng vào thôn Trung Thành xã Hùng Sơn) Đoạn từ chân dốc Bách Nhẫn (đƣờng vào thôn - Trung Thành (Hùng Sơn) - đƣờng vào UBND xã Mai Trung (sau 100m hƣớng cầu Vát) 5.3Xã Mai Trung, Hợp Thịnh, Đại Thành Đoạn từ đƣờng vào UBND xã Mai Trung (sau - 100m hƣớng cầu Vát) - đƣờng vào UBND xã Quang Minh Đoạn từ sau đƣờng vào UBND xã Quang Minh - Ngã tƣ Đại Thành (cách 100m) Khu vực ngã tƣ Đại Thành (bán kính từ ngã tƣ phía theo tỉnh lộ 296 100 m) Đoạn từ Ngã tƣ Đại Thành (sau 100m) đƣờng vào thơn Gị Pháo (Hợp Thịnh) Đoạn từ đƣờng vào thơn Gò Pháo (Hợp Thịnh) - cầu Vát TỈNH LỘ 675 (XÃ ĐỨC THẮNG) Đoạn từ giao cắt Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) - Trạm nƣớc Đoạn từ QL 37 - Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) ĐƢỜNG VÀO KHO K23 (ĐỊA PHẬN XÃ NGỌC SƠN) 83 3.000 1.000 3.500 1.500 2.000 900 2.800 1.100 3.500 1.300 4.000 1.800 3.000 1.100 2.000 800 2.400 1.100 1.800 800 2.400 1.100 3.600 1.800 3.000 1.200 Đoạn từ Cầu Trắng (hết đất Thị Trấn) – Kho K23 ĐƢỜNG TRÀNG - PHỐ HOA - 1.800 700 - Đoạn từ phố Hoa - UBND xã Bắc Lý 1.700 800 - Đoạn từ UBND xã Bắc Lý - đầu cầu Rô Đoạn từ cầu Rô - đƣờng vào Tân Hƣng (Ba Gò) Đoạn từ đƣờng vào Tân Hƣng (Ba Gò) - giao đƣờng Thắng - Gầm) Đoạn từ ngã giao đƣờng Thắng - Gầm - hết đất Đoan Bái ĐƢỜNG QUÂN SỰ: TỪ NGÃ CHỢ THƢỜNG - HOÀ SƠN 1.000 500 800 300 600 300 700 300 650 400 800 500 10 TỈNH LỘ 297 (XÃ HOÀNG THANH) BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ, VEN TRỤC ĐƢỜNG GIAO THÔNG (Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang) Đơn vi: 1000đ/m2 TT TÊN ĐƢỜNG, ĐOẠN ĐƢỜNG Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí I ĐẤT ĐƠ THỊ (THỊ TRẤN THẮNG) QUỐC LỘ 37 Khu vực ngã tƣ Biển (đoạn từ đƣờng vào xóm Tự Do đến hết đất nhà ông Tuyến) Đoạn từ đƣờng vào xóm Tự Do - Hết địa phận thị trấn Thắng (đi Phú Bình) Đoạn từ hết đất nhà ông Tuyến (sau ngã tƣ Biển 50m) đến hết bến xe Hiệp Hòa Đoạn từ hết bến xe Hiệp Hòa đến hết đất Trung tâm GDTX - 7.200 3.800 1.500 900 6.500 2.700 1.100 600 6.500 2.700 1.100 600 4.900 2.200 900 500 1.600 900 4.300 1.800 900 500 TỈNH LỘ 275 (THẮNG - GẦM) Đoạn từ Hạt Giao thông (Ngã Thắng - Gầm) Chân dốc Trạm máy kéo (cũ ) TỈNH LỘ 276 (TL 288 MỚI) TỪ KM - ĐI HOÀNG VÂN - Đoạn từ Km đến Giao cắt đƣờng Tuệ Tĩnh - 84 - Đoạn từ ngã ba Tuệ Tĩnh đến hết đất Công an 4.900 huyện (Giao đƣờng vào khu dân cƣ Lô Tây) 900 500 6.500 2.400 1.000 600 5.900 2.400 1.100 600 4.500 2.200 900 500 3.800 1.600 600 300 7.200 2.700 1.100 600 7.200 3.400 1.400 800 3.200 1.600 2.700 1.100 - Đoạn từ ngã tƣ Biển đến giao cắt đƣờng Nguyễn Du 2.700 Đoạn từ giao cắt đƣờng Nguyễn Du đến hết đất 2.200 Thị trấn (Cầu Trắng) ĐƢỜNG TUỆ TĨNH 1.100 - Đoạn từ ngã tƣ Tuệ Tĩnh đến giao cắt TL 288 Đoạn từ ngã tƣ Tuệ Tĩnh đến Bệnh viện đa khoa Hiệp Hoà ĐƢỜNG GIAO CẮT QL37 - TL288, KHU DÂN CƢ ĐỒI ĐỘC LẬP ĐƢỜNG NGÔ GIA TỰ (QUA XÓM TỰ 10 DO) 2.700 1.100 400 2.200 900 400 2.300 900 1.600 700 - Đoạn từ hết đất Công an huyện hết đất Bƣu điện Đoạn từ Tƣợng Đài (sau NHNN) đến hết Nhà Văn hoá huyện Đoạn từ hết đất Nhà Văn hoá huyện đến giao cắt đƣờng 675 Đoạn từ giao cắt đƣờng 675 đến hết đất Trạm vật tƣ (cũ) TỈNH LỘ 295 (THẮNG - ĐÔNG XUYÊN) Đoạn từ hết đất Bƣu điện huyện đến Cổng chợ - huyện (Hết đất nhà ông Ba Tùng) (Đƣờng Đông Xuyên) TỈNH LỘ 296 (THẮNG - CẦU VÁT) Đoạn từ Tƣợng đài - ngã ba dốc Đồn (giao ĐT 675) TỈNH LỘ 675 Đoạn từ giao cắt Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) - Trạm nƣớc Đoạn từ QL 37 đến Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) ĐOẠN TỪ NGÃ TƢ BIỂN - KHO K23 11 KHU VỰC TƢỢNG ĐÀI Đoạn từ hết đất Bƣu điện huyện đến Bộ phận - tiếp nhận trả kết (một cửa) thuộc Văn phòng HĐND-UBND huyện 85 6.500 2.000 900 400 2.300 1.100 600 Bộ phận tiếp nhận trả kết (một cửa) - thuộc Văn phòng HĐND-UBND huyện đến Ngã giao cắt đƣờng 675 12 ĐƢỜNG 19/5 - Đoạn từ ngã tƣ Biển đến Bƣu điện huyện 4.300 2.200 900 500 7.200 3.500 1.400 800 13 ĐƢỜNG NGUYỄN DU Đoạn từ cổng Bệnh viện - THCS - ngã giao cắt đƣờng Kho K23 ĐƢỜNG PHÍA SAU CÔNG AN HUYỆN 14 (KHU DÂN CƢ LÔ TÂY) - 1.000 700 2.000 1.000 - Đoạn từ hết đất Trung tâm GDTX đến cầu Chớp 1.900 1.500 - Đoạn từ cầu Chớp đến đƣờng vào làng Cấm 1.900 Đoạn từ sau đƣờng vào làng Cấm đến Cống 1.600 Khánh (Đƣờng vào thôn Khánh Vân) Đoạn từ Cống Khánh (Đƣờng vào thôn Khánh Vân) 1.900 đến hết địa phận Đoan Bái (giáp đất Việt Yên) 1.200 II ĐẤT VEN TRỤC ĐƢỜNG GIAO THÔNG QUỐC LỘ 37 1.1 Xã Lƣơng Phong, Đoan Bái 1.2 Xã Đức Thắng, Ngọc Sơn Đoạn từ giáp đất thị trấn Thắng đến hết đất nhà ông Tùng (Thành) Đoạn từ hết đất nhà ông Tùng (Thành) đến đƣờng bê tông vào Hƣng Thịnh (cạnh nhà ông Chinh Thọ) Đoạn từ đƣờng bê tông vào Hƣng Thịnh (cạnh - nhà ông Chinh Thọ) đến hết địa phận Đức Thắng 1.3 Xã Hoàng An Đoạn từ hết địa phận xã Đức thắng đến đƣờng rẽ vào kho K31 Đoạn từ đƣờng rẽ vào kho K 31 đến giao ĐT 288 - Đoạn từ sau giao ĐT 288 đến cầu Dợ - Đoạn từ cầu Dợ đến hết đất Hoàng An 1.4 Xã Thanh Vân 86 700 900 1.900 1.500 1.900 1.500 1.900 800 1.900 600 1.900 900 1.600 700 1.400 600 300 - Đoạn từ giáp đất Hoàng An - hết đất Thanh Vân 1.100 400 1.400 500 1.100 400 1.000 500 1.600 800 1.000 500 600 300 TỈNH LỘ 275 (THẮNG - GẦM) 2.1 Xã Danh Thắng, Đoan Bái Đoạn từ chân dốc Trạm máy kéo đến hết đất Bƣu điện xã Đoan Bái Đoạn từ hết đất Bƣu Điện xã Đoan Bái đến hết địa phận Đoan Bái 2.2 Xã Đông Lỗ Đoạn từ hết địa phận Đoan Bái đến Đƣờng vào thơn Khốt (nhà ơng Bích) Đoạn từ đƣờng vào thơn Khốt (nhà ông Bích) đến Nghĩa trang Đông Lỗ Đoạn từ Nghĩa trang Đông Lỗ đến đa đƣờng rẽ vào thôn Yên Ninh Đoạn Đa đƣờng rẽ vào Yên Ninh - bến Gầm (Ma Han) TỈNH LỘ 276 (TL 288 MỚI) TỪ KM - ĐI HOÀNG VÂN 3.1 Xã Đức Thắng Đoạn từ giáp thị trấn (ông Phƣơng) đến hết 1.900 UBND xã Đức Thắng (cũ) Đoạn từ hết đất UBND xã Đức Thắng (cũ) đến 1.900 hết Nhà ông Sáu Đoạn từ hết đất nhà ông Sáu đến hết địa phận xã 1.400 Đức Thắng 3.2 Xã Thái Sơn - - Đoạn từ Hết địa phận xã Đức Thắng đến ngã tƣ 1.200 giao đƣờng UBND xã Thái Sơn 3.3Xã Hoàng Vân Đoạn từ ngã tƣ giao đƣờng UBND xã Thái Sơn đến dốc bà Kỳ Đoạn từ dốc bà Kỳ hết đất UBND xã Hoàng Vân Đoạn từ hết đất UBND xã Hoàng Vân đến cổng chợ Vân (nhà ơng Thạch Sinh) 3.4Xã Hồng An 87 1.500 1.000 500 600 1.000 400 900 300 1.200 600 Đoạn từ cổng chợ Vân (Nhà ông Thạch Sinh) đến đƣờng vào xóm Tân Lập (Hồng An) Đoạn từ đƣờng vào xóm Tân Lập (Hồng An) đến giao QL 37 TỈNH LỘ 295 (XÃ NGỌC SƠN - BẾN PHÀ ĐÔNG XUYÊN) 4.1Xã Đức Thắng Đoạn từ cổng chợ huyện đến hết đất trƣờng THCS Đức Thắng Đoạn từ hết đất Trƣờng THCS Đức Thắng đến giao cắt đƣờng vào Dinh Hƣơng Đoạn từ sau giao cắt đƣờng vào Dinh Hƣơng đến giao đƣờng Việt Hùng - 1.200 600 1.500 700 1.900 1.600 1.900 1.600 1.900 1.400 4.2Xã Danh Thắng, Thƣờng Thắng Đoạn từ Việt Hùng đến hết đất nhà ơng Cảnh (giáp đƣờng vào xóm Đồng Tiến) Đoạn từ hết đất nhà ông Cảnh (giáp đƣờng vào xóm Đồng Tiến) đến hết đất Danh Thắng - 1.900 1.100 1.900 900 1.500 700 4.3Xã Bắc Lý - Đoạn từ hết đất Danh Thắng - hết cầu Trang Đoạn từ hết cầu Trang đến đƣờng vào thôn Đồng Cũ Đoạn từ đƣờng vào thôn Đồng Cũ đến ngã phố Hoa (sau 200m hƣớng Đông Xuyên) Đoạn từ ngã phố Hoa (sau 200m hƣớng Đông Xuyên) - hết đất Bắc Lý 4.4Xã Hƣơng Lâm, Châu Minh, Mai Đình Đoạn từ hết đất Bắc Lý đến bến đị Đơng Xun 4.5Xã Ngọc Sơn Đoạn ngã Cờ (trong phạm vi 50m hƣớng UBND xã Ngọc Sơn) Đoạn từ ngã Cờ (sau 50m) đến hết cầu Ngọc Thành - Đoạn từ hết cầu Ngọc Thành hết cầu Mới - Đoạn từ hết cầu Mới đến hết địa phận đất Ngọc Sơn (giáp đất Tân Yên) 88 2.000 1.000 3.000 1.500 2.000 1.000 1.400 500 1.900 1.400 1.900 900 1.900 600 1.500 300 TỈNH LỘ 296 (THẮNG- CẦU VÁT) 5.1Xã Đức Thắng Đoạn từ ngã ba dốc Đồn - giao đƣờng bê tông chợ Thắng Đoạn từ sau giao đƣờng bê tông chợ Thắng hết cầu Đức Thắng Đoạn từ hết cầu Đức Thắng đến hết Trƣờng Tiểu học Đức Thắng số Đoạn từ hết Trƣờng Tiểu học Đức Thắng số - đến chân dốc Thƣờng (đƣờng rẽ vào nhà ông Quy) 5.2Xã Thƣờng Thắng, Hùng Sơn Đoạn từ sau chân dốc Thƣờng(đƣờng rẽ vào - nhà ông Quy) đến đƣờng vào Nghè thôn Đƣờng Sơn (Thƣờng Thắng) Đoạn Từ đƣờng vào Nghè thôn Đƣờng Sơn - (Thƣờng Thắng) - giao đƣờng vào thôn Tam Sơn (nhà ông Đông) Đoạn từ giao đƣờng vào thôn Tam Sơn (nhà ông Đơng) - giao đƣờng vào đrƣờng PTTH Hiệp Hịa số (cách 200m phía thị trấn Thắng) Đoạn từ giao đƣờng vào trƣờng PTTH Hiệp Hòa số 3(cách 200m phía thị trấn Thắng) chân dốc Bách Nhẫn (đƣờng vào thôn Trung Thành xã Hùng Sơn) Đoạn từ chân dốc Bách Nhẫn (đƣờng vào thôn - Trung Thành (Hùng Sơn) - đƣờng vào UBND xã Mai Trung (sau 100m hƣớng cầu Vát) 5.3Xã Mai Trung, Hợp Thịnh, Đại Thành Đoạn từ đƣờng vào UBND xã Mai Trung (sau - 100m hƣớng cầu Vát) - đƣờng vào UBND xã Quang Minh Đoạn từ sau đƣờng vào UBND xã Quang Minh - Ngã tƣ Đại Thành (cách 100m) Khu vực ngã tƣ Đại Thành (bán kính từ ngã tƣ phía theo tỉnh lộ 296 100 m) Đoạn từ Ngã tƣ Đại Thành (sau 100m) – đƣờng vào thơn Gị Pháo (Hợp Thịnh) Đoạn từ đƣờng vào thơn Gị Pháo (Hợp Thịnh) - cầu Vát 89 1.900 1.600 1.900 1.500 1.900 1.000 1.900 900 1.900 1.400 1.800 800 1.900 1.000 1.900 1.200 1.900 1.600 2.700 1.000 1.800 700 2.200 1.000 1.600 700 2.200 1.000 TỈNH LỘ 675 (XÃ ĐỨC THẮNG) Đoạn từ giao cắt Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) - Trạm nƣớc - Đoạn từ QL37 - Tỉnh lộ 276 (Tỉnh lộ 288 mới) ĐƢỜNG VÀO KHO K23 (ĐỊA PHẬN XÃ NGỌC SƠN) Đoạn từ Cầu Trắng (hết đất Thị Trấn) - Kho K23 ĐƢỜNG TRÀNG - PHỐ HOA - Đoạn từ phố Hoa - UBND xã Bắc Lý - Đoạn từ UBND xã Bắc Lý - đầu cầu Rô Đoạn từ cầu Rô - đƣờng vào Tân Hƣng (Ba Gò) Đoạn từ đƣờng vào Tân Hƣng (Ba Gò) - giao đƣờng Thắng - Gầm) Đoạn từ ngã giao đƣờng Thắng - Gầm - hết đất Đoan Bái ĐƢỜNG QUÂN SỰ: TỪ NGÃ CHỢ THƢỜNG - HOÀ SƠN ĐƢỜNG TỈNH LỘ 297 (XÃ HOÀNG 10 THANH) 1.900 1.600 1.900 1.100 1.600 600 1.500 700 900 400 700 250 500 250 600 250 600 250 700 400 BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN (Kèm theo Nghị số 20/NQ-HĐND ngày 07 tháng 12 năm 2012) Đơn vị: 1000đ/m2 Khu vực TT Loại xã, nhóm xã Vị trí Khu vực Vị Vị trí trí Vị trí Vị trí Vị trí I Xã Trung du Xã nhóm A 800 560 350 500 350 280 Xã nhóm B 650 450 340 460 300 250 II Xã Miền núi Xã nhóm A 720 470 300 450 320 270 Xã nhóm B 500 350 250 400 270 220 90 BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN Đơn vị: 1000đ/m2 Khu vực Khu vực TT Loại xã, nhóm xã Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí I Xã Trung du Xã nhóm A 560 390 250 400 280 220 Xã nhóm B 450 310 240 320 220 170 II Xã Miền núi Xã nhóm A 500 330 220 330 230 200 Xã nhóm B 400 250 180 290 190 160 Phân loại nhóm xã nhƣ sau: - Xã trung du: + Xã nhóm A: Đoan Bái, Bắc Lý, Hoàng Lƣơng, Đại Thành, Hợp Thịnh, Mai Trung; + Xã nhóm B: Châu Minh, Mai Đình, Xn Cẩm, Quang Minh, Hƣơng Lâm, Đơng Lỗ - Xã miền núi: + Xã nhóm A: Lƣơng Phong; Đức Thắng, Ngọc Sơn, Danh Thắng; Hùng Sơn, Hoàng An; + Xã nhóm B: Thƣờng Thắng, Thái Sơn, Thanh Vân, Hịa Sơn, Hoàng Thanh, Đồng Tân, Hoàng Vân 91 ... TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÕA – TỈNH BẮC GIANG 2.1 Khái quát chung dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc. .. thi đầu tư dự án khu dân cư số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang [5]) 2.1.2 .3 Quy hoạch dự án khu dân cư số thị trấn Thắng, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang - Quy mô + Tổng qui mô dự án: ... quan giá đất dự án đầu tƣ khu đô thị Chƣơng II: Nghiên cứu thực trạng giá đất đầu tƣ thực dự án khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang Chƣơng III: Giải pháp giá đất đầu