Nghiên cứu giá đất thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn thắng – huyện hiệp hòa – tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --- Nguyễn Hoàng Tùng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hoàng Tùng

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA

– TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hoàng Tùng

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA

– TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Nguyễn Hoàng Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Tuấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Trong thời gian nghiên cứu cũng như trong thời gian hoàn thành luận văn, tôi

đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô đã cho tôi những kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để tôi có thể hoàn thành luận văn này cũng như những công việc sau này Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô

Tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Ban Quản lý dự án khu dân cư

số 3 thị trấn Thắng - huyện Hiệp Hòa - tỉnh Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều

kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Học viên

Nguyễn Hoàng Tùng

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ

MỚI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

1.1 Tổng quan về giá đất Error! Bookmark not defined

1.1.1 Khái niệm về giá đất Error! Bookmark not defined

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm của giá đấtError! Bookmark not defined

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Error! Bookmark not defined

1.1.4 Các loại giá đất Error! Bookmark not defined

1.2 Định giá đất ở Việt Nam Error! Bookmark not defined

1.2.1 Nguyên tắc định giá đất Error! Bookmark not defined

1.2.2 Các phương pháp định giá đất Error! Bookmark not defined

1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới.Error! Bookmark not defined 1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị Error! Bookmark not defined

1.3.2 Sự cần thiết của việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu thư khu đô

thị

mới………Erro

r! Bookmark not defined.

1.3.3 Đất phát triển các dự án khu đô thị mới Error! Bookmark not defined

1.3.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị Error! Bookmark not defined

1.3.5 Nguyên tắc bồi thường cho người bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thịError! Bookmark not defined

1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất để xây dựng khu đô

thị mới cho nhà đầu tư Error! Bookmark not defined

1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất trong đầu tư thực hiện dự án khu đô thị

mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật Error! Bookmark not defined

1.4.1 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined

1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 trong việc xác định giá đất so với Luật

Đất đai năm 2003 Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ THỰC

HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA

– TỈNH BẮC GIANG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

2.1 Khái quát chung về dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – huyện

Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined

2.1.1 Các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Error! Bookmark not defined

2.1.2 Dự án Khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc GiangError! Bookmark not defined 2.2 Quy định về giá đất và chính sách bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc GiangError! Bookmark not defined 2.2.1 Quy định về xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc GiangError! Bookmark not defined

2.2.2 Quy định về giá đất bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc GiangError! Bookmark not defined

2.3 Thực trạng giá các loại đất trong thực hiện dự án khu dân cư số 3 Thị trấn Thắng –

Hiệp Hòa – Bắc Giang Error! Bookmark not defined

2.3.1 Giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự ánError! Bookmark not defined

2.3.2 Giá đất thu tiền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang áp dụng

để chủ đầu tư thực hiện dự án Error! Bookmark not defined

2.3.3 Giá đất chủ đầu tư kinh doanh trên thị trườngError! Bookmark not defined

2.3.4 Phân tích, đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị

trường Error! Bookmark not defined

2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất

mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp

thặng dư Error! Bookmark not defined

2.3.6 Nguyên nhân có sự chêch lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị

trường Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ MỚI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

3.1 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thịError! Bookmark not defined

3.1.1 Phát triển khu đô thị là quá trình tất yếu khách quanError! Bookmark not defined

3.1.2 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thịError! Bookmark not defined 3.2 Các giải pháp về giá trong đầu tư tự hiện dự án khu đô thị mớiError! Bookmark not defined

3.2.1 Giải pháp chung Error! Bookmark not defined

3.2.2 Một số giải pháp cụ thể đối với dự án nghiên cứuError! Bookmark not defined

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

TÀI LIỆU THAM KHẢO 4

PHỤ LỤC ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Hiện trạng khu đất dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ số 3Error! Bookmark not defined.

Bảng 2.2: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất trong dự án Error! Bookmark not defined

Bảng 2.3: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự ánError! Bookmark not defined.

Bảng 2.4: Bảng giá đất nông nghiệp tỉnh Bắc Giang năm 2013 Error! Bookmark not defined.

Bảng 2.5: Giá chuyển nhƣợng của chủ đầu tƣ kinh doanh tại dự án khu dân cƣ số 3

thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined

Bảng 2.6: Chi phí để sản xuất 1 vụ lúa/ha Error! Bookmark not defined

Bảng 2.7: Tổng doanh thu của dự án khu đô thị số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa

tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined

Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển của dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện

Hiệp Hòa – Bắc Giang Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Vị trí và mối liên hệ vùng của dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp

Hòa tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án khu dân cƣ số 3Error! Bookmark not defined Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự ánError! Bookmark not defined.

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Việt Nam đang trong quá trình đô thị đổi mới, tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh Trong những năm gần đây việc đầu tư các dự án khu đô thị mới, các tòa nhà chung cư cao tầng được thực hiện ở khắp nơi, đấy cũng là nhu cầu cấp thiết trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho quá trình phát triển Các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng phát triển đã mang lại diện mạo mới cho địa phương

Tuy nhiên, bên cạnh đó, hoạt động của các dự án đầu tư khu đô thị mới cũng đã nảy sinh các vấn đề bất cập, gây ảnh hưởng đến an ninh xã hội và thất thu nguồn thu ngân sách của Nhà nước Giá đất và các chính sách Nhà nước còn nhiều bất hợp lý như giá đền

bù giải phóng mặt bằng cho người dân còn quá thấp, các chính sách hỗ trợ còn chưa thỏa đáng còn rất nhiều bất cập chưa giải quyết ổn thỏa, làm hài hòa được mối quan hệ kinh

tế giữa Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân

Bắc Giang có mối quan hệ hữu cơ với các tỉnh xung quanh như Thành phố Hà Nội,

Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Lạng Sơn Thành phố Bắc Giang là Trung tâm Hành

chính - Văn hoá - Thương mại và đô thị thuộc Tỉnh Bắc Giang, có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng các khu đô thị mới Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đang có rất nhiều dự án đầu tư các khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu phát triển Trong

đó Dự án “ Khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” là

một ví dụ Xuyên suốt quá trình thực hiện dự án, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng, quyết định đến việc thành công của một dự án phát triển khu đô thị Giá đất hiện nay chưa cân bằng được lợi ích giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và Chủ sở hữu đất đai và doanh nghiệp đã tạo ra những mâu thuẫn xã hội phức tạp khó giải quyết

Đề tài “Nghiên cứu giá đất thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” sẽ đánh giá thực trạng về giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp giải quyết các vấn đề trên

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng giá đất (giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đất bồi thường, giá đất bán kinh doanh của chủ đầu tư, giá đất tính thu tiền sử dụng đất) trong quá trình thực hiện dự án khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang Phân tích những ưu điểm và hạn chế trong việc xác định giá đất của dự án, tính phù hợp và

hiệu quả của nó trong vai trò điều hòa lợi ích giữa các mối quan hệ kinh tế Từ đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị về giá đất trong thực hiện dự án đầu tư phát triển khu đô thị

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Thu thập, tổng hợp số liệu, tài liệu về dự án nghiên cứu

- Nghiên cứu giá các loại đất và hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến đầu tư, giá bồi thường trong quá trình thực hiện dự án

- Phân tích đánh giá thực trạng giá đất trong quá trình triển khai thực hiện dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang

- So sánh giá bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất với giá thị trường

- So sánh, phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư

- Đề xuất giải pháp, kiến nghị về giá đất trong thực hiện dự án đầu tư

4 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trong khu vực phạm vi thực hiện dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang và một số khu vực lân cận

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

+ Dùng để thu thập các tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu, báo cáo khả thi dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang,…

+ Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Giang quy định

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp:

Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và từ cán bộ Địa chính, các trung tâm môi giới

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ tài chính (2006), Tài liệu hướng dẫn đào tạo thẩm định giá

2 Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

của Bộ Tài nguyên và môi trường về phương pháp xác định giá đất

3 Nguyễn Đình Bồng và Đỗ Hậu (2012), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB

Xây dựng

4 Công ty Cổ phần bất động sản DETECH Land (2012) Thuyết minh báo cáo khả thi dự

án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang

5 Công ty Cổ phần bất động sản DETECH Land (2015) Báo cáo tổng hợp kinh doanh

tại dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang

6 Hội luật gia Việt Nam (2005), Những quy định về giá đất, tiền sử dụng đất và bồi

thường NXB Lao động – Xã hội

7 Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Thống kê

8 Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trường Đại

học Nông nghiệp I Hà Nội

9 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181/2004/NĐ

– CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật đất đai

10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 197/2004/NĐ

– CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 198/2004/NĐ

– CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất

12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định 123/NĐ – CP

ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định

198/2004/NĐ - CP của chính phủ về phương pháp xác định giá đất

13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai

14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất

15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số

45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số

46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,

thuê mặt nước

17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số

47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993

19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003

20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 (Luật

số 45/2013/QH13)

21 UBND tỉnh Bắc Giang (2012), Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012

của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2013 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

22 UBND tỉnh Bắc Giang (2009), Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02

năm 2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị khu dân cư số 3