Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận hà đông, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI -  - NGÔ THỊ MỸ NINH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, NĂM 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI -  - NGÔ THỊ MỸ NINH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: Luật kinh tế Mà SỐ: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu trực tiếp thực Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn đề rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Ngô Thị Mỹ Ninh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực thân, nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Để có kết nghiên cứu này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Trần Quang Huy, người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo suốt trình thực đề tài tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa luật, Phòng quản lý đào tạo Học viện Khoa học xã hội; UBND quận Hà Đông, Trung tâm phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên môi trường phòng ban, cán bộ, nhân dân phường Dương Nội, Kiến Hưng Quận Hà Đông tạo điều kiện giúp đỡ trình thực luận văn Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình người thân động viên, tạo điều kiện suốt trình học tập thực đề tài này./ Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Ngô Thị Mỹ Ninh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trang 1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Mục đích, vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 24 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông- Thành phố Hà Nội 2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông 30 41 53 Chương 3: MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Một số đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 3.2 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai 67 67 73 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng CNH - HĐH Công nghiệp hóa, đại hóa ĐG Đấu giá GPMB Giải phóng mặt GCN Giấy chứng nhận HĐĐG Hội đồng đấu giá QSD Quyền sử dụng XHCN Xã hội chủ nghĩa TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, có vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng quốc gia Trong trình phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế nước ta nay, sách, pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai hợp lý hiệu để phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước Bên cạnh việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, pháp luật đất đai ngày trọng đến việc quản lý đất đai biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai thông qua việc quy định giá đất vấn đề tài đất đai, thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất… Trong đó, việc áp dụng rộng rãi chế đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khắc phục tình trạng xin – cho, giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực việc phân phối đất đai đảm bảo công bằng, bình đẳng sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên bên cạnh mặt đạt được, thực tiễn thi hành quy định pháp luật vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua gặp phải vướng mặc, bộc lộ bất cập hạn chế Thực trạng làm giảm hiệu quản lý Nhà nước đất đai, khiến mục đích đắn sách đấu giá quyền sử dụng đất không đạt được, trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng công dân, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước Yêu cầu đặt cần nghiên cứu cách hệ thống, sâu sắc toàn diện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần tìm hiểu chế thực thi, thực tiễn thi hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất thực tế, địa bàn cụ thể để tìm nguyên nhân bất cập, vướng mắc đó, sở đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức, thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Thủ đô Hà Nội mở rộng địa giới hành kể từ ngày 01/8/ có 334.470,02 đất tự nhiên khoảng 6,2 triệu nhân khẩu, đến có 30 đơn vị hành trực thuộc với mật độ dân số cao (1.918 người/km ) Do nhu cầu sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới, hệ thống giao thông công cộng ngày trở nên cấp thiết nhằm góp phần đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô Quận Hà Đông trước sau hợp Hà Nội khu vực trung tâm có tốc độ đô thị hóa nhanh Bên cạnh theo định hướng quy hoạch chung phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2030 việc thực dự án đô thị, làng nghề, khu dân cư công tác đấu giá QSD đất địa bàn quận cần thiết Tuy nhiên trình thực việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa Thủ đô Đứng trước đòi hỏi mặt lý luận thực tiễn nêu trên, Học viên định lựa chọn đề tài: “Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” để nghiên cứu làm đề tài Luận văn tốt nghiệp Cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề bán đấu giá tài sản nói chung từ lâu nhận nhiều quan tâm, tìm hiểu tác giả, có số công trình nghiên cứu, viết vấn đề Riêng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề mẻ, thực tiễn hoạt động diễn phong phú, phức tạp nhiều vướng mắc chưa có nhiều nghiên cứu trực tiếp, chuyên sâu Nghiên cứu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung kể đến số công trình như: “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” – Luận án Tiến sỹ tác giả Trần Quang Huy (năm 2008); “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” – Luận án Tiến sỹ tác giả Đặng Thị Bích Liễu (năm 2012) Một số viết tạp chí liên quan đến vấn đề kể đến như: “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Thị Nga; “Các vấn đề pháp lý tài đất đai giá đất” tác giả Trần Quang Huy (Tạp chí Luật học – Đặc san Luật đất đai, số 5/2004)… Các công trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn cụ thể kể đến như: “Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Vĩnh Diện (năm 2006); “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” – Luận văn thạc sỹ tác giả Phạm Văn Vượng (năm 2011); “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Trung Đạt (năm 2012)… Trong công trình nghiên cứu chung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam đem lại nhìn tổng quan hệ thống pháp luật, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật quy mô toàn quốc nghiên cứu địa bàn định lại đem đến nhìn cụ thể hơn, góp phần quan trọng vào việc đánh giá hiệu thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Làm sáng tỏ vấn đề lý luận đấu giá quyền sử dụng đất, tìm hiểu thực trạng thi hành quy định vấn đề địa bàn quận Hà Đông, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập quy định pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật Trên sở đó, đưa số đề xuất giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nói chung nâng cao hiệu thực thi công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nhiệm vụ: Nghiên cứu tổng quan quy định đấu giá quyền sử dụng đất, tìm hiểu sách, văn liên quan, đánh giá vai trò công tác đấu giá quyền sử dụng đất tầm quan trọng việc hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Tìm hiểu quy định sách pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông Đánh giá thực tiễn thi hành quy định địa bàn quận để nhìn nhận mặt tích cực hạn chế trình thực thi pháp luật Tập trung phân tích tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân đề xuất giải pháp phù hợp Đưa số kiến nghị giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Động thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: quy định pháp lý liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, sách quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất với tính chất hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất góc độ pháp lý mặt lý luận, có đối chiếu với thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2011-2016 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở phương pháp luận Mác – Lê nin với phép biện chứng khoa học vật biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh sách, pháp luật Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai Các phương pháp nghiên cứu sử dụng trình nghiên cứu đề tài: Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá: sử dụng để phân tích, tổng hợp số liệu thu thập Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, sở Tài nguyên Môi trường, phòng tài nguyên môi trường quận Hà Đông để đánh giá, phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông Nhóm 3: tổng số lô đất đem đấu giá 15 lô với tổng diện tích 750,0m với tổng số tiền 35.090.000.000đ Nhóm 4: tổng số lô đất đem đấu giá lô với tổng diện tích 100,0m với tổng số tiền 4.175.000đ Nhận xét: - Đây lần quận Hà Đông tổ chức đấu giá theo Block, người tham dự phải tổ chức, có chức kinh doanh bất động sản, nguồn kinh phí đặt trước lớn lên đến 16 tỷ - Quá trình đấu giá diễn nhanh, gọn, nguồn kinh phí thu lớn Không nhiều thời gian kinh phí đấu giá riêng lẻ - Chênh lệch giá trúng đấu giá giá sàn 1,36 lần KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 bước tiến dài quy định đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể hóa điều nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất thực đấu giá quyền sử dụng đất Thực trạng pháp luật thể rõ nét quy định cụ thể UBND thành phố Hà Nội cách thức tổ chức thực quận Hà Đông Tác giả luận văn khái quát thực tiễn áp dụng quy định đấu giá quyền sử dụng đất, thể qua nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất Dự án phường Kiến Hưng phường Dương Nội quận Hà Đông Qua rút nhận xét đánh giá cụ thể ưu, nhược điểm việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất làm sở để đánh giá hiệu kinh tế, xã hội đưa kiến nghị cần thiết chương luận văn 66 Chương MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Một số đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 3.1.1 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất a Về Hiệu kinh tế Để có giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội cần phải đánh giá hiệu nhiều mặt phương diện quản lý nhà nước yêu cầu đặt người sử dụng đất Do đó, Nhà nước xét góc độ hiệu kinh tế khai thác hợp lý quỹ đất trình quản lý sử dụng, huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng, đưa đấu giá quyền sử dụng đất người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương, phát triển kinh tế - xã hội + Tổng kinh phí thu ngân sách dự kiến theo giá sàn 571.793.162.000đ + Tổng kinh phí thu ngân sách từ kết phiên đấu giá là: 839.910.024.000đ + Chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá sàn tổ chức đấu giá 1,47 lần, tương ứng với 268.116.862.000đ Như vậy, thông đấu giá QSD đất góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước giá quyền sử dụng đất tiến sát đến giá thị trường đồng thời tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng 67 Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đối với người sử dụng đất sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Đối với cá nhân việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lựa chọn cho vị trí đất phù hợp với người (diện tích, hướng đất), đưa mức giá phù hợp với khả kinh tế, không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Thuận lợi hệ thống giao thông, sở hạ tầng đảm bảo nhu cầu người sử dụng (như điện, nước, đường ) Được Nhà nước đảm bảo quyền lợi trình đấu hoàn thiện thủ tục pháp lý trình cấp GCN QSD đất Đối với tổ chức thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính toán phù hợp với khả kinh tế đơn vị để đầu tư kinh doanh, có mặt để kinh doanh, có sở hạ tầng đầy đủ, thời gian trình thực công tác giải phóng mặt bằng; đảm bảo quỹ đất sạch, quy hoạch đầy đủ hạ tầng kỹ thuật; diện tích phân lô phù hợp với nhu cầu thị trường, thuận tiện trình đưa lên sàn giao dịch với thủ tục nhanh gọn b Hiệu xã hội Do đặc thù Hà Đông quận mới, sở hạ tầng kỹ thuật chưa đầu tư phù hợp với tốc độ phát triển xã hội, nguồn thu từ đấu giá QSD đất đầu 68 tư xây dựng sở hạ tầng, kỹ thuật, bệnh viện, trạm xá, hệ thống cấp thoát nước địa bàn quận Quận Hà Đông trải qua nhiều lần thay đổi địa giới hành chính, ngành nghề bất động sản non trẻ đời phát triển hình thức đấu giá quyền sử dụng đất làm sôi động thêm thị trường bất động sản nơi đây, nhìn chung tương lai có hướng phát triển tốt Quá trình đấu giá tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững c Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: 69 - Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, khẳng định đấu giá QSD đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSD đất hàng hoá thị trường BĐS - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi quận Hà Đông thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai - Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn lực xã hội đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn công trình khác 70 - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.1.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất rút từ thực tiễn quận Hà Đông thời gian qua Từ thực tế công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án quận Hà Đông thời gian qua đánh giá nêu số hạn chế sau: a Công tác tổ chức Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng ký tham gia Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, công đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao Hà Đông lần đầu tổ chức đấu giá tổ chức nên nhiều khó khăn trình xác định nguồn vốn tổ chức, lúng túng số khâu trước sau đấu giá quyền sử dụng đất (xác định lệnh chuyển tiền, hồ sơ chứng minh chức kinh doanh bất động sản) Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; Quy chế đấu giá có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân tổ chức cần mua đất b Đối với người tham gia đấu giá 71 Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Đối với tổ chức kinh phí đặt trước (đặt cọc) lớn, có tổ chức chưa chủ động nguồn vốn Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai.Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ bị tính theo giá trúng đấu giá Do đó, tạo hỗn loại thị trường, không phân biệt rõ giá thật giá ảo giao dịch quyền sử dụng đất c Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh, thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2013 không cho phép hình thức phân lô bán trước Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá quyền sử dụng đất Đối với tổ chức trúng đấu giá xong chủ đầu tư không bán riêng lẻ đất mà phải xây xong nhà bán, tổ chức tự ý ký kết hợp đồng với cá nhân để chuyển nhượng QSD đất giấy tờ.Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép phổ biến nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất 72 3.2 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai 3.2.1 Giải pháp sách Nhà nước Để có hiệu tốt quản lý đất đai, trình tổ chức đấu giá QSD đất, quan chức phải ban hành hệ thống pháp luật cho phù hợp với thực tế đảm bảo quyền lợi người tham gia đấu giá, nên điều chỉnh số nội dung quy định cho phủ hợp hơn, cụ thể: Một là, nới rộng quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định nay, tổ chức, cá nhân trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài thời gian ngắn Vì họ cần thời gian để thu xếp việc nộp tiền sử dụng đất cần thiết Hai là, quy định chi tiết việc xây dựng công trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ba là, xây dựng hoàn thiện quy trình, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất Trên thực tế, người tham gia đấu giá đa dạng, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nên chế, phương thức tổ chức không nên rập khuôn cứng nhắc, mà áp dụng cách linh hoạt để khai thác tối đa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà có nhiều chủ thể tham gia, cạnh tranh giá 3.2.2 Giải pháp kỹ thuật Thứ nhất, quy hoạch: Việc quy hoạch khu đấu giá đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể thủ đô, hướng tới đô thị văn minh, đại, việc sử dụng đất phải tuân theo sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất đai nhà nước Thứ hai, sở hạ tầng: 73 Xây dựng hạ tầng đồng bộ, phải đảm bảo trước tổ chức đấu giá QSD đất phải đảm bảo theo thiết kế phê duyệt, đồng hệ thống điện, đường, nước nhằm tăng giá trị đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.3 Giải pháp chế tài Một là, nhà nước sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá QSD đất thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh loại hình giao dịch thức thị trường Hai là, nhà nước quy định sử dụng nguồn kinh phí đấu giá để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Ba là, tạo điều kiện để nhà đầu tư trả tiền cách hợp lý nhất, tránh tình trạng bỏ cọc làm ảnh hưởng tới uy tín đấu giá sau Giải dứt điểm tình trạng "cò mồi" nêu để để có biện pháp chống nhũng nhiễu phiên đấu giá - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất quy định cụ thể UBND thành phố Hà Nội công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; 74 - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện để đấu giá KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ việc đánh giá hiệu kinh tế- xã hội xuất phát từ việc tăng cường quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, tác giả luận văn thể quan điểm ủng hộ chủ trương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa phương Tuy nhiên, tác giả xác định rõ yếu nhiều khâu tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông Từ đề xuất giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giải pháp quy hoạch giải pháp tài để góp phần cố nữa, thực tốt phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất từ việc đấu giá quyền sử dụng đất Kinh nghiệm thực tiễn từ Hà Đông kinh nghiệm chung, phổ biến quận, huyện địa bàn thành phố Hà Nội việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất 75 KẾT LUẬN Suốt chiều dài lịch sử phát triển, Hà Đông nhiều lần sát nhập lại tách ra, đến năm 2008 Hà Đông thức sát nhập vào Hà Nội trở thành quận Hà Nội Do đô thị hóa nhanh năm vừa qua, mà sở hạ tầng xã hội Hà Đông chưa đáp ứng với phát triển Để có sở đồng Hà Đông cần có nguồn lực kinh tế mạnh để đẩy nhanh xã hội hóa, phải kể đến tham gia thị trường quyền sử dụng đất, trình đấu giá QSD đất địa bàn, đem nguồn thu lớn cho ngân sách giúp Hà Đông có đà phát triển Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực địa bàn quận y tế, giáo dục, cải tạo sở hạ tầng số dự án địa bàn Đấu giá QSD đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tạo cạnh tranh lành mạnh cá nhân, tổ chức nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hóa, đại hóa Việc mạnh dạn đề xuất chủ trương ban hành quy định kịp thời chế đấu giá QSD đất thực có hiệu chứng tỏ đổi tư duy, đổi cách suy nghĩ vai trò tầm quan trọng nguồn tài nguyên đất đai Đấu giá QSD đất tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất bước luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSD đất tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp Ban vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm định giá, Chương trình đào tạo thẩm định giá giai đoạn 1, Hà Nội Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng đất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội Bộ tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội Bộ Tài (2010), Thông tư sô 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 77 11 Bộ Xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội 12 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội 13 Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/1999 quy định thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 14 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thi hành Luật Đất đai 15 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thu tiền sử dụng đất 16 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 17 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản 18 Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản, Hà Nội 19 Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận địa đại, Tập luận văn chữ Hán trường đại học Đài Loan tháng 6/1999, Hà Nội 20 Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội 21 Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 22 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Thông tư hướng dẫn thi hành số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp; 78 23 Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản; 24 Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 bán đấu giá tài sản 25 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 26 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp 27 Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992 28 Quốc hội (2013), Hiến pháp 2013 29 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 30 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013 31 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 32 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản 33 Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 34 Chu Văn Thỉnh (2000), "Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 35 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 36 Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016), Các định UBND quận Hà Đông phê duyệt kết trúng đấu gia quyền sử dụng đất 79 37 Từ điển kinh tế học, Nhà xuất Chính trị quốc gia năm 2006, Hà nội, trang 38 Tại trang 10: Nghị Hội nghị Trung ương lần BCHTW Đảng, NXB trị quốc gia Hà Nội, năm 2003, trang 46; Hiến pháp năm 2013 Điều 53; Điều Luật Đất đai năm 2013 39 Nguyễn Văn Xa (năm 2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội Các Website: 40 www.tnmtnd.hanoi.gov.vn 41 www.hanoi.gov.vn 42 www.gso.gov.vn 43 http://www.chinhphu.vn 80 ... QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông- Thành phố. .. giá quyền sử dụng đất 1.2 Mục đích, vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 24 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN... việc áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Từ đánh giá hiệu công tác áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn: quy định thực hiệu quả,