So sánh và phân tích các chỉ số tài chính của Tập đoàn FLC và toàn ngành Bất động sản

Báo cáo so sánh và phân tích các chỉ số tài chính của Công ty Cổ phần tập đoàn FLC so với toàn ngành Bất động sản1. Chỉ số thanh toán2. Chỉ số hoạt động3. Chỉ số tăng trưởng4. Chỉ số hiệu quả hoạt động

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

2.2 So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành BĐS với Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC trong năm 2016

2.2.1 Chỉ số thanh toán

2.2.2 Chỉ số hoạt động

2.2.3 Chỉ số tăng trưởng

2.2.4 Chỉ số hiệu quả hoạt động

2.3 Đưa ra nhận xét tổng quan về hoạt động của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC trong thị trường BĐS

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Bảng phân công công việc và tiến độ hoàn thành

Mở đầu

Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp một nguồn giá trị lớn vào nền kinh tế của đất nước Chính vì vậy

mà nhóm chúng em đã chọn đề tài “ So sánh và phân tích các chỉ tiêu ngành BĐS với Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC ” để từ đó đưa ra được góc nhìn tổng quan nhất về sự phát triển của ngành BĐS cũng như FLC – một Tập đoàn hàng đầu trong thị trường BĐS ở nước ta

Chương 1 Giới thiệu tổng quan sự hình thành và phát triển ngành bất động sản ở Việt

Nam

1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọngđối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ,thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển vàquản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy pháttriển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đónggóp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng côngnghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường nàychưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tếthị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độnhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau một thời gianhình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơchế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơcấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo địnhhướng xã hội chủ nghĩa của thị trường Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát

từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sựsuy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn

từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bấtđộng sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn

đề cần quan tâm nghiên cứu

1.2 Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở VN.

Sự hình thành thị trường BĐS ở VN gắn liền với công cuộc đổi mới mà Đảng và Nhànước tiến hành từ sau đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 Có thể chia ba giai đoạn pháttriển của thị trường:

a) Giai đoạn 1: Trước Luật Đất đai 1993

Giai đoạn này lại có thể chia thành trước và sau Hiến pháp năm 1980 Trước năm

1980, Hiến pháp năm 1949 và 1954 đều công nhận ba hình thức sở hữu đất đai: sở hữunhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Hiến pháp năm 1980 ra đời thay thế choHiến pháp năm 1954 đã đánh dấu một thay đổi căn bản về thể chế đối với đất đai Điều

19 Hiến pháp năm 1980 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”,

Điều 20 – “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai” Luật Đất đai đầu tiên được ban hànhnăm 1987 trên cơ sở của Hiến pháp 1980 quy định tại Điều 1: “Đất đai thuộc sở hữutoàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; Điều 5: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấnchiếm đất đai” Chính vì những quy định của pháp luật mà trong giai đoạn này thịtrường BĐS không có căn cứ pháp lý để được hình thành một cách chính thức Mặc dùvậy, do nhu cầu của xã hội mà các giao dịch ngầm về đất đai vẫn diễn ra, dẫn đến hìnhthành thị trường không chính thức Hiện tượng này gây ra hai hệ lụy: Người dân khimua bán nhà đất không được pháp luật bảo hộ, Nhà nước không có bất kỳ một khoảnthu nào cho ngân sách quốc gia

Công cuộc đổi mới được bắt đầu vào năm 1986 – chuyển đổi nền kinh tế từ mô hình

kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN – đã thổi mộtlàn gió mới vào đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, khơi thông được các nguồn lựccủa xã hội cho phát triển kinh tế và đạt được những thành quả đáng ghi nhận Việcchính thức thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận động theo cơ chế thịtrường đã khiến nhu cầu về các giao dịch nhà đất tăng mạnh nhưng lại thiếu cơ chếquản lý thích hợp, khung pháp lý lạc hậu như chiếc áo quá chật chội cho một thực thểđang lớn mạnh Dù không được thừa nhận thì thị trường BĐS không chính thức vẫnphát triển và vận động theo quy luật cung cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm1991-1992

Hiến pháp năm 1992 được ban hành đánh dấu một mốc quan trọng hình thành khungpháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS Điều 18 Hiến pháp năm 1992

quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, “tổchức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Quyđịnh này đã tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành thị trường sơ cấp về quyền sử dụngđất mà bên cung là Nhà nước và là tiền đề để phát triển thị trường thứ cấp trong đó bêncung và cầu đều không phải Nhà nước

b) Giai đoạn 2: Từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Ra đời trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 một mặt khẳngđịnh “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1), mặtkhác cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Điều 3) Bằng việcthừa nhận đất đai có giá trị, Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu một mốc quan trọng cho

sự ra đời của thị trường BĐS chính thức, khi mà các giao dịch nhà đất được thừa nhận.Thời gian tiếp theo, một loạt các văn bản quy định về giao đất, cho thuê đất, thu tiền

sử dụng đất được ban hành tạo hành lang pháp lý cho thị trường hoạt động Nhữngnăm 1993 – 1996 thị trường BĐS khá sôi động, các giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặcbiệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM Đến năm 1997 – 1999, do ảnh hưởngcủa cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng Từnăm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đấtgia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ hai vào năm 2001 – 2003

c) Giai đoạn 3: Từ Luật Đất đai 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến dài trong việc xây dựng thể chế đất đai Cácquy định tại điều 61: “Đất được tham gia thị trường BĐS”, điều 63: “Nhà nước quản lýđất đai trong việc phát triển thị trường BĐS”; quy định tại Điều 106 về các quyền củangười sử dụng đất đã trao thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất Những quyđịnh cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường, giúpgiải phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường BĐS bước vàomột chặng phát triển mới Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất so với LuậtĐất đai năm 1993 đã làm cho hàng hóa trên thị trường BĐS trở nên đa dạng hơn nhiều

so với giai đoạn trước đó Các giao dịch BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất thể hiện

dưới dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn đã làm thay đổi thị trường một cách căn bản Sau khi Luật Đấtđai 2003 ra đời, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đấtđai được ban hành như Nghị định 181 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,Nghị định 188 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất,Nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất Tiếp đó là sự ra đời của Luật Xâydựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nhiều vănbản có liên quan khác đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động NĐ181năm 2004 bằng quy định tại Điều 101: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sửdụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” đã có tác dụng chặn đứngcơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2003 Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng suốt

ba năm sau đó Đến năm 2006, Nghị định 17 ra đời với điều khoản sửa đổi NĐ 181chophép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được phép phân lô bán nền ở một số khuvực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án Những quy định nới lỏngnày đã khiến thị trường chuyển động tích cực Bước sang năm 2007, cùng với việcViệt Nam gia nhập WTO, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đếncơn sốt giá nhà đất lần thứ ba Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ chínhsách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ Năm 2009, nhờ chính sách kích cầu của Chínhphủ mà thị trường có sự tăng trưởng cục bộ Từ năm 2011 đến nay, do chính sách tàikhóa thắt chặt mà thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái đóng băng

Chương 2

So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành Bất động sản với Công ty Cổ

phần Tập đoàn FLC

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Tiền thân Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC là Công ty TNHH Đầu tư Trường phú Fortune được thành lập năm 2008

Ngày 22 tháng 11 năm 2010, Công ty Cổ phần FLC được đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC- sự hội tụ của các công ty con và công ty liên kết với chủ tịch HĐQT là Ông Trịnh Văn Quyết Với ba mảng hoạt động mũi nhọn (đầu tư tài chính, bất động sản, khai khoáng)

FLC chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán, ngày 5/10/2011, mở ra kênh huy động vốn lớn cho công ty để thực hiện các chiến lược đầu tư lớn trung và dài hạn, vốn điều lệ của toàn bộ tập đoàn và các công ty thành viên cũng tăng rất mạnh, lên 1.000 tỷđồng Tổng tài sản tăng lên hàng nghìn tỉ đồng

Tháng 12/2011, toàn bộ Tập đoàn chuyển về hoạt động tại tòa nhà FLC Landmark Tower, nằm tại tâm điểm của phía Tây Hà Nội, khu vực có tốc độ phát triển mạnh nhất

ở Hà Nội trong nhiều năm qua Đáng chú ý là trong giai đoạn này, khi thị trường bất động sản gặp tình trạng khó khăn chung thì tòa nhà FLC Landmark Tower vẫn thực hiện đúng cam kết đảm bảo đúng tiến độ

Từ năm 2011 và đặc biệt năm 2012, trong định hướng thực hiện việc mua bán, sáp nhập các công ty có tiềm năng phát triển, tái cơ cấu và sắp xếp lại tổ chức các công ty nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động, FLC bắt đầu mở rộng rất nhiều các mảng kinh doanh khác, đặc biệt là mảng dịch vụ,

Tiếp nối thành công trong hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2014 với doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh so với năm trước đó, năm 2015 đã đánh dấu bước đột phá của Tập đoàn trên nhiều khía cạnh: nguồn vốn, tài sản, thương hiệu, doanh thu và lợi nhuận Những bước phát triển này gắn liền với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn là hoạt động nòng cốt của Tập đoàn

Năm 2015, Tập đoàn tiếp tục đẩy mạnh hoạt động M&A dự án bất động sản mà tiêu biểu là tháp đôi FLC Twin Towers tại 265 Cầu Giấy, nâng tổng mức đầu tư các dự án được mua lại tại Hà Nội của Tập đoàn lên mức gần 10 nghìn tỷ đồng Song song với hoạt động mua lại và triển khai các dự án bất động sản nhà ở trên địa bàn Hà Nội, Tập đoàn cũng phát triển đồng loạt nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng và khu công nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước Trong số này, phải kể đến đầu tiên là đại

dự án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn, tại thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa Dự án có tổng mức đầu tư 5.500 tỷ đồng, triển khai trên diện tích 200 héc-

ta Dự án được khánh thành đi vào hoạt động tháng 7/2015 sau thời gian thi công nhanh kỷ lục 9 tháng Sau đó là một loạt các dự án BĐS nghỉ dưỡng và resort trải khắpmọi miền đất nước như Quần thể sân golf, resort, biệt thự nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp FLC Quy Nhơn vào tháng 5/2015; khu tổ hợp thể thao và giải trí cộng đồng đa chức năng FLC Vĩnh Thịnh, Vĩnh Phúc cùng hàng loạt các dự án sắp được triển khai tại Hạ Long-Quảng Ninh, Đồ Sơn-Hải Phòng, Quảng Bình …Với hàng loạt dự án đã

và đang được triển khai, tổng giá trị đầu tư bất động sản của Tập đoàn được Savills, một công ty bất động sản quốc tế, định giá xấp xỉ 2 tỷ USD, chưa kể các dự án sắp được khởi công Kết thúc năm tài chính 2015, doanh thu hợp nhất của Tập đoàn đạt 5.326 tỷ đồng, tăng 258% so với năm 2014; lợi nhuận trước thuế 1.158 tỷ đồng, tăng 255% so với năm 2014; chi trả cổ tức bằng cổ phiếu 748 tỷ đồng; đóng góp cho ngân sách nhà nước 272 tỷ đồng

Bên cạnh đó, trên thị trường chứng khoán, FLC tiếp tục là doanh nghiệp niêm yết thuhút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước Cổ phiếu FLC giữ vững là mã có

thanh khoản lớn nhất thị trường, duy trì trong nhóm cổ phiếu tính chỉ số VN30, được

Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM ghi nhận có đóng góp tích cực cho sự phát triển của thị trường

Với hàng loạt dự án bất động sản lớn được mở bán và đưa vào khai thác, Tập đoàn FLC được đánh giá là một trong những doanh nghiệp năng động, phát triển mạnh mẽ bậc nhất cả nước bên cạnh những ông lớn về BĐS như Vingroup, Sun Group hay Novaland Điều này đã giúp Ông Trịnh Văn Quyết-Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC vượt mặt Ông Trần Đình Long-Chủ tịch Tập đoàn Hòa Phát và Ông Phạm Nhật

Vượng-Chủ tịch Tập đoàn Vingroup để trở thành người giàu nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam với tổng tài sản gần 31000 tỷ đồng (1.4 tỷ USD)

2.2 So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành Bất động sản với Công ty Cổ phần Tậpđoàn FLC

2.2.1 So sánh và phân tích các chỉ số thanh toán

Chỉ số thanh toán là những chỉ số được tính toán và sử dụng để quyết định xem một doanh nghiệp có khả năng thanh toán các nghĩa vụ phải trả ngắn hạn hay không Ở đây

sẽ phân tích 3 chỉ số trong nhóm chỉ số thanh toán đó là chỉ số thanh toán hiện hành vàchỉ số thanh toán nhanh

a) Chỉ số thanh toán hiện hành

Chỉ số thanh toán hiện hành cho biết khả năng của một công ty trong việc dùng các tài sản ngắn hạn như tiền mặt, hàng tồn kho hay các khoản phải thu để chi trả cho các khoản nợ ngăn hạn của mình Chỉ số này càng cao chứng tỏ công ty càng có nhiều khả năng sẽ hoàn trả được hết các khoản nợ Chỉ số thanh toán hiện hành nhỏ hơn 1 cho thấy công ty đang ở trong tình trạng tài chính tiêu cực, có khả năng không trả được cáckhoản nợ khi đáo hạn Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là công ty sẽ phá sản bởi vì

có rất nhiều cách để huy động thêm vốn Mặt khác, nếu chỉ số này quá cao cũng khôngphải là một dấu hiệu tốt bởi vì nó cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng tài sản chưa được hiệu quả

Chỉ số thanh toán hiện hành =

Tài sản lưu động

Nợ ngắn hạn

Trong năm 2015 chỉ số thanh toán hiện hành đều ở mức cao cụ thể là 138 % đối với toàn ngành BĐS và 194 % đối với FLC Sự phát triển mạnh mẽ và bùng nổ của FLC trong năm 2015 với hàng loạt các dự án BĐS được đầu tư, bắt đầu đi vào hoạt động trên khắp mọi miền đất nước và thu được những nguồn lợi khổng lồ đã thể hiện cho tính thanh khoản rất cao trong thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của FLC

Sang đến năm 2016 chỉ số này có phần giảm xuống tuy nhiên vẫn ở mức khá tốt Toànngành BĐS với chỉ số thanh toán hiện hành là 118 %, của FLC là 140 %

Nhìn chung mặc dù là một trong những ngành cần số vốn ban đầu rất lớn để phát triểntuy nhiên ngành BĐS nói chung cũng như FLC nói riêng đang có tính thanh khoản khácao trong nền kinh tế, đây sẽ là yếu tố được các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng tới để đầu tư vào thị trường BĐS

b) Chỉ số thanh toán nhanh

Chỉ số thanh toán nhanh đo lường mức thanh khoản cao hơn so với chỉ số thanh toán hiện hành Chỉ những tài sản có tính thanh khoản cao mới được đưa vào để tính toán Hàng tồn kho và các tài sản ngắn hạn khác được bỏ ra vì khi cần tiền để trả nợ, tính thanh khoản của chúng rất thấp

Chỉ số thanh toán nhanh = Tiền + Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn

Nợ ngắn hạn