Luận văn Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng bưu điện liên việt chi nhánh hòa bình

Luận vănCông tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.Cựu sinh viên Học viện ngân hàng chia sẻ những Tài liệu hữu ích cho các em khóa sau và các em sinh viên nói chung. Bài Chuyên đề tốt nghiệp chuẩn mẫu về hình thức và nội dung để nộp lên Khoa. Đảm bảo hữu ích cho các em. Liên hệ: Trần Thanh Lam (https:www.facebook.comVitaminC.yanganh) để nhận bản word sau khi đã mua tài liệu nhé. hoặc chat Zalo 096.605.7955 Bài chuẩn để nộp lên Khoa của HVNH

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động ngân hàng thực thể gắn liền với kinh tế Ngân hàng góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động toán nội kinh tế sở mối quan hệ kinh tế Tuy nhiên hoạt động Ngân hàng lại chứa đựng nhiều rủi ro, xảy từ nhiều phía với cấp độ khác khoản vay dẫn tới sụp đổ Ngân hàng Hạn chế rủi ro yêu cầu cấp bách đặt giải pháp lựa chọn thẩm định giá TSĐB cho khoản vay hoạt động tín dụng, khoản vay đảm bảo BĐS Do xây dựng quy trình định giá BĐS việc cần thiết, ngân hàng lại có cách thức tổ chức, quy định nguyên tắc riêng trình định giá BĐS lại với mục đích hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng giúp cho ngân hàng hoạt động an toàn hiệu tiến tới phát triển bền vững Nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, với kiến thức thu thập trình học tập trường tham khảo số thông tin Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình em định chọn đề tài: “ Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình” Mục đích nghiên cứu đề tài Khóa luận nhằm giải ba mục đích sau: + Hệ thống hóa vấn đề định giá BĐS + Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình + Đề xuất số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện công tác định giá BĐS Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình - Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS Phạm vi nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu dựa phương pháp Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử, sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu: thống kế, so sánh, tổng hợp…sử dụng tài liệu cung cấp Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình Kết cấu đề tài Nội dung luận văn chia làm chương: Chương 1: Lý luận chung bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Bưu Điên Liên Việt chi nhánh Hòa Bình Chương 3: Định hướng phát triển giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình ĐỀ TÀI:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH HÒA BÌNH Chương 1: Lý luận chung bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 1.1 Tổng quan BĐS hoạt động thẩm định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay ngân hàng 1.1.1 Khái niệm bất động sản Dựa góc độ nghiên cứu khác nhau, khái niệm bất động sản lại tiếp cận cách khác Theo định nghĩa Bloomberg, bất động sản “một mảnh đất đai tất - tài sản vật chất gắn liền với đất” - Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản “tài sản dạng đất đai công trình xây dựng” - Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản “đất đai bao gồm tất tài nguyên thiên nhiên công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất” Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản “đất đai cải thiện quyền sở hữu sử dụng chúng” Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước ta, quy định bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái quát chung bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai tài sản di chuyển khó khăn phức tạp, trình di chuyển phải giữ nguyên trạng thái ban đầu không làm thay đổi trạng thái, cấu trúc tài sản, di chuyển chi phí tốn mặt tài Khái niệm quyền liên quan - Quyền sử dụng quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại Trong trường hợp chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng - Pháp luật quy định có quyền sử dụng Quyền định đoạt quyền chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ thực hình thức định - đoạt khác BĐS Quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu Người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài - sản trường hợp chủ sở hữu chuyển giao Pháp luật quy định Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định Pháp luật Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác có đủ ba quyền 1.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS loại hàng hoá đặc biệt đặc điểm hàng hoá thông thường BĐS có đặc điểm sau: - Tính cố định vị trí: Vì giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên định giá tính đến yếu tố phải dự báo thay đổi - chúng ảnh hưởng đến BĐS Tính bền vững: Tính bền vững BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Mặt khác, công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa BĐS khác nhau, tùy theo loại BĐS cụ thể Vì thẩm định BĐS làm tài sản đảm bảo phải quan tâm đến thời gian tồn BĐS để quy định thời gian cho vay - hợp lý Tính khác biệt: Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, có yếu tố không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường Khi định giá BĐS phải - ý đến tính dị biệt, so sánh rập khuôn BĐS với Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế - Điều ảnh hưởng lớn tới việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo Có giá trị lớn: Do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi lớn đồng thời tạo vốn Chính BĐS tài sản đảm bảo - chủ yếu vay vốn ngân hàng Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa BĐS loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.Vì định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình - BĐS khác đời Tính ảnh hưởng văn hóa xã hội: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh dân cư Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình làm tôn - thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác phổ biến Ảnh hưởng pháp luật : BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà Nước Hàng hóa BĐS tài sản quan trọng người dân, quốc gia dân tộc, quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh mẽ tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy, Nhà nước sách để quản lý hoạt động thị trường BĐS Khi định giá BĐS người thẩm định cần phải hiểu rõ thực theo quy định pháp luật định giá BĐS 1.1.3 Phân loại bất động sản Nhìn theo khía cạnh mà BĐS chia thành nhiều loại Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, BĐS phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm bất động sản chiếm tuyệt đại đa số giao dịch - thị trường bất động sản nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng … - Bất động sản đặc biệt: bất động sản công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp Phân chia theo chức sử dụng bất động sản gồm loại: - Đất: gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho - mục đích đặc biệt Nhàở: phân thành nhà thấp tầng (từ tầng trở xuống) nhà cao tầng (từ 10 - tầng trở lên) Bất động sản thương mại: bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị  Bất động sản dịch vụ: bất động sản tạo doanh thu cung ứng dịch vụ: trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn hóa thể thao, nhà hàng  Bất động sản công: bất động sản thuộc quyền sở hữu nhà nước như: công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước, bệnh viện công  Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn… Ý nghĩa việc phân loại bất động sản  Là sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS- loại tài sản có giá trị lớn, cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội Sự khác quản lý nhà nước loại BĐS có mục đích sử dụng khác ở: giá quy định, thời gian sử dụng, chế quản lý giao hay cho thuê, cấp hay phải mua,… Từ liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS quyền sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…  Đối với nhà đầu tư: sở để người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.1.4 Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng 1.1.4.1 Bất động sản làm tài sản đảm bảo a Khái niệm Theo quy định khoản điều nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định tài khoản điều nghị định khái niệm tài sản đảm bảo đưa ra: “Tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm.” Tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch Theo quy định khoản 1, khoản điều luật sửa đổi bổ sung 11/2012/NĐ-CP thì: - Tài sản đảm bảo tài sản có tài sản hình thành tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Các tài sản hình thành tương lai bao gồm: + Tài sản hình thành từ vốn vay; + Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; + Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật + Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất + Như khái quát chung BĐS làm tài sản đảm bảo việc bên vay dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay tổ chức tín dụng khoản vay họ, trường hợp người vay không trả nợ tài sản bất động sản dùng để đảm bảo nguồn trả nợ người vay 10 b Phân loại tài sản đảm bảo Theo quy định thông tư 07/2003/TT-NHNN đảm bảo tiền vay tài sản đảm bảo bao gồm: Tài sản cầm cố, tài sản chấp khách hàng bảo lãnh tài sản bên thứ ba  Tài sản cầm cố  Hình thức:Cầm cố việc người vay tiến hành chuyển giao tài sản thuộc sở hữu cho người cho vay cất giữ để làm vật bảo đảm cho số nợ vay thời gian định  Tài sản cầm cố bao gồm: + Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, + hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác; Ngoại tệ tiền mặt, số dư tài khoản tiền gửi tổ chức cung ứng + dịch vụ toán tiền Việt Nam ngoại tệ; Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, giấy tờ khác trị giá tiền Riêng cổ phiếu tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không cầm cố + tổ chức tín dụng đó; Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiềm, quyền tài sản khác phát sinh + từ hợp đồng từ pháp lý khác; Quyền phần vốn góp doanh nghiệp, kể doanh nghiệp + + có vốn đầu tư nước ngoài; Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định pháp luật; Tầu biển theo quy định Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy định Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trường hợp cầm + cố; Tài sản hình thành tương lai động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao địch cầm cố thuộc quyền sở hữu bên cầm cố hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, động sản khác mà bên cầm cố có + quyền nhận; Các tài sản khác theo quy định pháp luật; 66 Chương 3: Định hướng phát triển giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thời gian tới Trong tình hình kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn hoạt động kinh doanh ngân hàng bị ảnh hưởng có nhiều hạn chế Tuy nhiên xu hội nhập toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế hội cho hoạt động tài chính, tín dụng không ngừng hoàn thiện phát triển Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt bước hoàn thiện công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động cho vay Để đảm bảo cho trình hoạt động diễn liên tục, ổn định, hạn chế rủi ro cho hoạt động NH nhằm mục đích trì cho NH phát triển vững mạnh thời gian tới NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình đề số định hướng cụ thể sau:  Thường xuyên nâng cao chất lượng cán thẩm định, cử cán học chuyên sâu lớp đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, định kỳ tổ chức kì thi để đánh giá lực cán thẩm định Bên cạnh cần quan tâm đến tính chuyên nghiệp thân thiện đội ngũ cán nhân viên ngân hàng, đảm bảo hài lòng tuyệt đối khách hàng đem lại kết tốt cho giao dịch  Ứng dụng triển khai phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định bất động sản nhằm nâng cao chất lượng thẩm định nhanh chóng tăng khả cạnh tranh ngân hàng  Phát triển loại hình cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản theo phương châm an toàn hiệu Khi khách hàng phải có nguồn tài ổn định, phương án sử dụng vốn khả thi Đối với khách hàng có lịch sử tín dụng không tốt ngân hàng hạn chế có biện pháp theo dõi chặt chẽ khoản vay  Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ, hiệu chuyên nghiệp để đảm bảo cho tăng trưởng bền vững 67  Đẩy mạnh công tác marketing, quảng cáo, giới thiệu, đưa sản phẩm dịch vụ cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản tới gần với tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thông báo chí, băng rôn, áp phích, …  Và đặc biệt thời gian tới ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình triển khai sâu rộng công tác thẩm định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ với yêu cầu khắt khe hơn, chuyên nghiệp đại hơn, phát triển cách toàn diện nhất, đáp ứng nhu cầu nhiều tầng lớp khách hàng đa dạng, phong phú Với kế hoạch định hướng phát triển tương lai lần khẳng định công tác thẩm định giá quan trọng, đảm bảo cho NH hoạt động an toàn, thu hồi đầy đủ vốn trường hợp khách hàng gặp rủi ro 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 3.2.1 Phương pháp quy trình định giá  Trong công tác lập kế hoạch Ở ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình bước lập kế hoạch chưa quy định chi tiết quy trình Nếu việc thực không diễn cách chi tiết theo kế hoạch ảnh hưởng nhiều đến hiệu công tác định giá Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ bước, công việc phải làm hay kết cần phải đạt giai đoạn Trong bước cần thực số công việc cụ thể sau: • Lên kế hoạch thu thập tài liệu có liên quan đến bất động sản để nhận biết đặc điểm mặt vật chất, quyền tài sản, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá 68 • Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản bất động sản so sánh sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp khác có yếu tố so sánh • Nhận biết tài liệu sử dụng trình định giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, văn pháp quy hành có liên quan, tài liệu chứng động thái thị trường • Phân công công việc cụ thể cho cán định giá chịu trách nhiệm • Lên chương trình thời gian biểu công tác, lịch trình công việc mục tiêu giai đoạn • Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá  Áp dụng phù hợp phương pháp định giá Hiện hầu hết việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh hòa bình sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí Hai phương pháp đơn giản, dễ thực phù hợp xác định giá trị bất động sản nhà riêng lẻ thị trường BĐS sôi động nhiều thông tin so sánh Nếu thị trường BĐS đóng băng, lượng thông tin giao dịch hay định giá bất động sản nhà riêng lẻ mà tòa nhà cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khu đất trống có diện tích lớn áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí không khả thi Tuy nhiên phụ thuộc vào điều kiện khách hàng vay, đặc điểm bất động sản tài sản lớn,có tính khan hiến, bất động sản giống nhau, bất động sản khác lại có phương pháp định giá khác nhau, ngân hàng linh hoạt việc áp dụng phương pháp điều chỉnh yếu tố khác biệt để đưa giá trị bất động sản mục tiêu Ngân hàng nên kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá thích hợp hơn, kiểm tra chéo kết cho phương pháp khác nhau, phương pháp mà ngân hàng áp dụng cần phải có khoa học, rõ ràng, xác định giá trị bất động sản khách hàng công nhận, sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá bất động sản đảm bảo cán định giá cần có linh hoạt, mềm dẻo để đưa mức giá trị có độ xác cao Bên canh ngân hàng cần trọng vào 69 nghiên cứu, tham khảo áp dụng phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan Trên sở ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng phương pháp đánh giá cụ thể loại tài sản, để việc định giá chuẩn hóa thống nhất, góp phần giảm thiểu việc bất động quan điểm định giá đơn vị 3.2.2.Hoàn thiện công tác thu thập, đánh giá, xử lý hệ thống thông tin Ở ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cán định giá thực định giá theo quy trình định giá chung Ngân hàng Quy trình tương đối hoàn chỉnh, nhiên có số đặc điểm liên quan đến việc thu thập thông tin, phân tích xử lý liệu trọng đến tính pháp lý tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Do nguồn thông tin vô phong phú đa dạng, để có nguồn thông tin đáng tin cậy vấn đề không ngân hàng Bưu Điện Liên Việt nói riêng mà vấn đề hệ thông ngân hàng thương mại Có thể nói bước phân tích thông tin chưa chi tiết, cụ thể hóa ngân hàng Bưu Điện Liên Việt, mà vấn đề đề cập đến tổng quát Trong quy trình bước cần nêu chi tiết cụ thể hóa cán định giá cần tiến hành công việc: i Phân tích sử dụng tốt có hiệu nhất: nhằm đảm bảo cách hợp lý, hợp pháp điều kiện cho phép mặt kỹ thuật, kinh tế mang ii lại giá trị cao cho tài sản Phân tích thị trường: thông tin thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá, yếu tố cung- cầu bất động sản, thay đổi iii sách, pháp luật, phát triển khoa học, công nghệ yếu tố khác Phân tích bất động sản thẩm định bất động sản so sánh: Phân tích thông tin đặc điểm tài sản( pháp lý, kinh tế, kỹ thuật) nắm rõ đặc điểm bất động sản phân tích chúng gắn với biến động thị trường 70 - Phân tích số liệu: số liệu thu thập phải từ nguồn thông tin đáng tin cậy, có khả kiểm chứng, số liệu cập nhật phản - ánh nhanh kịp thời biến động thị trường bất động sản Khi thu thập thông tin hay phân tích liệu cán thẩm định giá cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng từ thị trường Những thông tin bất động sản giao dịch tương tự xảy gần nhất, điều kiện giao dịch bình thường thị trường, người mua - sẵn sàng mua người bán sẵn sàng bán Sau thu thập, cán thẩm định giá nhập thông tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm lưu trữ hữu ích cho việc tra cứu, lưu trữ thông tin, giúp ich nhiều cho trình định giá 3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên chuyên môn, đạo đức đội ngũ cán định giá Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người yếu tố quan trọng, định đến thành bại tổ chức Trong lĩnh vực định giá yếu tố lại thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm cán định giá Kết định giá chi nhánh có hạn chế lực chuyên môn có hạn, kinh nghiệm định giá Do để thể cải thiện nâng cao chất lượng công tác định giá trước hết phải nâng cao chất lượng đội ngũ cán định giá Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm cán định giá cần phải: Thường xuyên cập nhật văn pháp quy liên quan đến hoạt động định giá lĩnh vực có liên quan: xây dựng, đầu tư, nghĩa vụ tài đất đai…trên sở phải hiểu rõ văn pháp lý cán định giá áp dụng chúng cách có hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Chi nhánh cần có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp cán định giá việc thẩm định giá nêu cao tính tự giác, tinh thần trách nhiệm công việc hạn 71 chế trường hợp cán định giá thỏa thuận giá trị tài sản với khách hàng vay vốn Đồng thời tạo môi trường làm việc thân thiện, thoải mái để chuyên viên phát huy lực làm việc cách hiệu Ngân hàng nên thường xuyên tổ chức lớp đào tạo nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá, cử cán thẩm định giá học để nâng cao trình độ, kỹ Bất động sản lĩnh vực luôn biến động nên việc cập nhật thông tin cách thường xuyên có hệ thống điều cần thiết Ngân hàng nên tăng cường giám sát hoạt động tổ định giá thường xuyên, kiểm tra phát kịp thời sai sót Xây dựng hệ thống đánh giá kết thẩm định giá giai đoạn, cán thẩm định giá cán có liên quan phải kiểm tra lại kết tính toán, sai sót mắc phải đánh máy, hoàn tất thủ tục hồ sơ, giấy tờ trước trình lãnh đạo phê duyệt Trong thời gian tới Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình cần bổ sung thêm nhân đào tạo lĩnh vực định giá để góp phần nâng cao chất lượng cho phận định giá Cán tuyển bên cạnh trình độ chuyên môn phải có đạo đức, nhân phẩm tốt Định giá ngành yêu cầu phẩm chất đạo đức người định giá cao 3.2.4 Thường xuyên cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá Hiện văn pháp luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên có thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trường Khắc phục hạn chế tồn cán định giá phải thường xuyên cập nhật văn pháp luật Trên sở đó, cán định giá ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa vận dụng linh hoạt văn vào hoàn cảnh cụ thể Qua cán định giá tự rút thành công bất cập, rút kinh nghiệm cho thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, chi nhánh thường 72 xuyên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia lớp huấn luyện, chí mời chuyên gia người có hiểu biết hướng dấn văn pháp luật 3.2.5 Tăng cường thiết bị công nghệ phục vụ công tác định giá Trang thiết bị công nghệ vấn đề vô quan trọng hoạt động định giá BĐS, góp phần đẩy nhanh tốc độ định giá BĐS Hiện Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần đầu tư phần mềm định giá, máy móc thiết bị đại, nâng cao sở vật chất kỹ thuật phục vụ tốt cho hoạt động định giá BĐS, máy tính chuyên viên cần phải nối mạng internet, truy cập nhanh với tốc độ cao để cập nhật tình hình thị trường BĐS, chuyên viên phải có điện thoại bàn để tiện cho việc liên lạc với khách hàng, chuyên viên tín dụng tìm hiểu thông tin khác, có máy ảnh để chụp ảnh, có hình ảnh lưu trữ, mang tính cụ thể có nhìn chân thực, khách quan 3.2.6 Gắn chặt hoạt động định giá bất động sản với hoạt động khác ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt Hoạt động định giá BĐS khâu quan trọng quy trình tín dụng NHTM nay, kết định giá BĐS sở để Ngân hàng xét duyệt mức cho vay khách hàng Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần có kết hợp nhuần nhuyễn cán tín dụng cán định giá, đòi hỏi trình độ chuyên môn họ phải cao, khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi tính mềm dẻo, khả ứng biến nhanh,trong khâu thẩm định lại đòi hỏi tính tỉ mỉ, cẩn thận cao, có trình độ thẩm định giá nhiều kinh nghiệm, cán tín dụng người tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm kiểm tra tính pháp lý tài sản bảo đảm đó, cán định giá người định giá tài sản bảo đảm đó, cán tín dụng vào giá trị tài sản định cho khách hàng vay theo mức quy định Ngân hàng Do vậy, phận tín dụng phận định giá Ngân hàng có mối quan hệ khăng khít với nhau, để phát triển hoạt động định giá BĐS làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình cần phải gắn chặt, kết hợp hoạt động định giá 73 BĐS với hoạt động khác Ngân hàng, đặc biệt hoạt động tín dụng, khắc phục nhược điểm nhau, bổ sung hoàn thiện công việc hơn, bên cạnh cần kết hợp với hoạt động khác như: quản trị rủi ro… từ làm cho hoạt động định giá BĐS Ngân hàng mang tính chuyên môn hoá cao, rút ngắn thời gian định giá, nâng cao mặt số lượng chất lượng hoạt động định giá BĐS 3.2.7 Thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo có khả giá theo thời gian nhiều yếu tố tác động vào hao mòn vật chất tài sản, giảm giá quan hệ cung cầu thị trường Giá trị tài sản đảm bảo để xác định lượng tiền tối đa mà Ngân hàng cho vay giá trị lại xác định thời điểm mà cán tín dụng tiến hành định giá Sau trình sử dụng vốn vay khách hàng (nhất tín dụng trung, dài hạn) tài sản không đủ giá trị để bảo đảm cho lượng vốn vay mà khách hàng sử dụng Đến khách hàng không khả hoàn trả khoản vốn vay hạn, dẫn tới việc phải bán tài sản đảm bảo, lúc giá thị trường mức thấp, dẫn đến giá bán BĐS đảm bảo mức thấp bù đắp tiền nợ làm ảnh hưởng tới khoản tín dụng cho vay Ngân hàng Chính mà định giá lại tài sản chấp cần thiết, Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần tiến hành thường xuyên đánh giá lại tài sản đảm bảo, để đảm bảo cho hoạt động tín dụng an toàn tránh rủi ro Ngân hàng 3.2.8 Về chế quản lý Để nâng cao hiệu công tác định giá cần có sách cụ thể cán định giá nói chung cán định giá ngân hàng Bưu Điện Liên Việt nói riêng, cán định giá có trách nhiệm thực nghĩa vụ quyền hạn mình, không gây phiền hà cho khách hàng Các cán cấp quản lý cần nhanh chóng phê duyệt hồ sơ, tránh gây tồn đọng hồ sơ, giấy tờ làm ảnh hưởng không tốt tới công tác hoạt động ngân hàng Ngân hàng có chế độ khen thưởng với cán công nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng 74 công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc, tạo gắn kết nhân viên ngân hàng 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị phía ngân hàng Bưu Điện Liên Việt Tại LienVietPostBank chi nhánh Hòa Bình tồn số vấn đề liên quan đến định giá BĐS làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, là: • Hệ thống văn chưa đầy đủ vấn đề liên quan đến việc áp dụng chúng • Hệ thống kho liệu thông tin hạn chế, chưa xây dựng đồng • Cán định giá thường xuyên sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để tiến hành định giá BĐS làm TSĐB Là chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình có kiến nghị với hội sở Ngân hàng Bưu Điện Liên Viêt để tháo gỡ vấn đề cách: • Ban hành đầy đủ văn hướng dẫn tài sản đảm bảo để cán thẩm định thực với quy định luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thông tư hướng dẫn phủ bộ, ngành • Xây dựng hệ thống liệu, thông tin đồng để đảm bảo cho nguồn thông tin thống theo chuẩn mực định, giúp tiết giảm thời gian chi phí trình tìm kiếm thông tin cán thẩm định • Tăng cường tổ chức chương trình đào tạo định giá tài sản để cán định giá có kỹ hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo Từ cán định giá vận dụng thành thục phương pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Trong năm qua, kinh tế nước ta có bước phát triển mạnh 75 mẽ,thị trường BĐS giai đoạn hình thành phát triển.Tuy nhiên, thị trường có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thông thoáng làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn Nhà nước có vai trò quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Hiện nay, Nhà nước thông qua việc xây dựng chế, sách, hoàn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài thị trường bất động sản nói riêng  Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá TSĐB Hoạt động định giá TSĐB ngân hàng bị chi phối hệ thống văn pháp luật liên quan đến định giá, văn liên quan đến hoạt động đảm bảo tín dụng văn pháp luật khác có liên quan Có nhiều văn pháp luật chi phối, lại văn thường chồng chéo, lại văn quy định chi tiết điều gây không khó khăn cho cán định giá Ngân hàng Trong thời gian tới quan nhà nước nên cho đời văn pháp luật thay cho văn pháp luật cũ có nhiều sửa đổi, bổ sung kèm theo, để tránh sai sót việc áp dụng văn vào công tác định giá  Thứ hai, quản lý hiệu thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản  Tinh giản thủ tục hành Do hạn chế thị trường BĐS nước ta chưa phát triển có nhiều trở ngại giao dịch nên ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá Hiện nay, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS chưa hợp pháp hoàn toàn, văn liên quan đến nhà đất chắp 76 vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Các cấp quyền nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Thủ tục phiền hà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, để hợp pháp hóa giấy tờ pháp lý BĐS người dân phải nhiều thời gian công sức điều dẫn đến việc đáp ứng vốn cho sản xuất kinh doanh bị chậm trễ, yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, thông tin BĐS thị trường bị hạn chế, hay thiếu xác ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá Do nhà nước cần giảm thời gian thủ tục hành như: công chứng, giấy tờ pháp lý BĐS…cải cách đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành Đặc biệt với giao dịch mua bán chấp…bất động sản pháp luật quản lý thủ tục hành công chứng, đăng kí giao dịch đảm bảo, giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…khá nhiều, cần quan tâm tinh giản trước hết Như việc tinh giản thủ tục hành thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS đảm bảo Tức BĐS làm tài sản đảm bảo có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng  quản lý hiệu thị trường bất động sản Cần có biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường BĐS minh bạc, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu giao dịch trái phép BĐS Khi thị trường phát triển ổn định đồng giao dịch diễn thị trường đồng thông tin thu thập có độ xác cao phản ánh giá trị thực BĐS Khi thông tin thu thập BĐS SS xác kết định giá sát với thị trường Bên cạnh để quản lý tốt thị trường BĐS việc xây dựng khung giá hợp lý vô quan trọng, với khung giá đất mà ủy ban nhân dân tỉnh đưa mà các định giá làm sở để thẩm định giá thường thấp nhiều so với giá thị 77 trường có nơi lên tới 10-15 lần, từ không đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng ngân hàng không mong muốn Quản lý hiệu thị trường BĐS sở cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định thông tin thu thập đa dạng có độ xác cao góp phần nâng cao chất lượng hiệu công tác định giá  Thứ ba, tăng cường hoạt động kiểm soát đơn vị có chức định giá tài sản Hiện nay, ngân hàng tự thực công tác định giá tài sản đảm bảo cho vay sở định giá đó( thông thường tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo) Điều không đảm bảo khách quan công tác định giá, cần quan định giá độc lập đứng giám sát quy trình định giá ngân hàng đảm bảo công từ phía ngân hàng khách hàng Trong trường hợp khách hàng có mối quan hệ thân thiết với ngân hàng khó tránh khỏi việc định giá cao lên để đạt khoản vay theo mong muốn khách hàng, ngược lại ngân hàng muốn cho vay mức độ an toàn cho ngân hàng, muốn khách hàng phải thể chấp nhiều tài sản đảm bảo tài sản đảm bảo lại có xu hướng bị đánh giá thấp giá trị, khách hàng lại người phải chịu thiệt thòi Vì vậy, thời gian tới quan Nhà Nước nên:  Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá, dựa vào sở chuẩn mực Nhà nước dễ dàng đánh giá chất lượng thực trạng công tác định giá  Thành lập tổ chức độc lập chuyên trách chất lượng thẩm định giá đơn vị  Tổ chức kiểm tra định kỳ đột xuất chất lượng định giá Ngân hàng có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Đồng thời có quy định rõ mức xử phạt trường hợp vi phạm cụ thể  Thứ tư, hình thành tổ chức định giá chuyên nghiệp 78 Thị trường BĐS nước ta non trẻ, giai đoạn hình thành phát triển việc thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp tạo đội ngũ chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có lực chuyên môn thực đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ làm cho thị trường BĐS vào hoạt động ổn định - Việc hình thành tổ chức định giá chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy hoạt động định giá BĐS có hoạt động định giá BĐS làm tài sản đảm bảo, làm cho hoạt động định giá BĐS mang tính chuyên nghiệp cao, chuyên viên có nhiều hội để gặp gỡ trao đổi kinh nghiệm định giá BĐS hỗ trợ cán định giá Ngân hàng, từ thấy điểm cần lưu ý phải sửa chữa điểm cần phát huy tính tích cực hoạt động đó, qua nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho chuyên viên, phương pháp quy trình định giá thống với theo mẫu chung, kết định giá BĐS phù hợp với thị trường, làm hài lòng khách hàng giảm thiểu rủi ro cho NH, hoạt động NH mang tính chuyên nghiệp hoá cao  Thứ năm, Tăng cường công tác đào tạo lĩnh vực định giá Ngày giao dịch liên quan đến đảm bảo, mua bán sáp nhập doanh nghiệp diễn phổ biến, từ đòi hỏi ngày cao nhu cầu nguồn nhân lực lĩnh vực định giá Trên thực tế nước có số trường đào tạo chuyên ngành này, số lượng đào tạo đặc thù công việc ngành khó khăn, vất vả.Vì thời gian tới nhà nước cần khuyến khích cấp phép cho số trường đại học mở thêm chuyên ngành định giá để đáp ứng nhu cầu thị trường Một điều bỏ quan chất lượng đào tạo, tránh tình trạng đào tạo tràn lan đáp ứng số lượng mà không đáp ứng chất lượng Các trường đại học nên thường xuyên mời chuyên gia lĩnh vực định giá lẫn nước để trao đổi kinh nghiệm liên quan đến thực tiễn 79 Bên cạnh để nâng cao chất lượng công tác thẩm định, chất lượng đội ngũ thẩm định viên tương lai, quan nhà nước thực tốt công tác đào tạo, tổ chức nghiêm túc kỳ thi cấp thẻ TĐV, tổ chức nhiều đợt thi năm để phục vụ nhu cầu ngày cao ứng viên, đồng thời quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ, xây dựng văn quy phạm để xử phạt trường hợp vi phạm Nhà nước thường xuyên tổ chức lớp học bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định, giúp cho TĐV nắm bắt quy định mới, kiến thức lĩnh vực định giá Kết luận Quá trình tìm hiểu hoạt động định giá BĐS làm TSĐB NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình cho thấy để nâng cao hoạt động Ngân hàng đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng công tác địng giá tài sản đảm bảo NH Định giá BĐS khâu quan trọng quy trình tín dụng Ngân hàng nay, kết định giá xác, phù hợp với thị trường giúp cho định cấp tín dụng hiệu đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng Với đề tài trên, lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên khóa luận tập trung vào khái niệm hoạt động định giá NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình, phân tích quy trình phương pháp định tìm hiểu trình định giá BĐS thực tế ngân hàng Qua đánh giá thực trạng công tác định giá Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình kết đạt hạn chế tồn nguyên nhân chúng Trên cở sở thực tiễn lý luận em đưa số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng Với điều kiện hạn chế mặt thời gian kiến thức nên khóa luận tránh khỏi thiếu sót Vì em mong thầy cô góp ý để khóa luận em hoàn thiện có ý nghĩa mặt thực tiễn 80 ... hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình em định chọn đề tài: “ Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình Mục đích nghiên cứu đề tài. .. công tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình ĐỀ TÀI:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN... tài liệu cung cấp Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình Kết cấu đề tài Nội dung luận văn chia làm chương: Chương 1: Lý luận chung bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản làm