Luận văn Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng bưu điện liên việt chi nhánh hòa bình

Luận vănCông tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.Cựu sinh viên Học viện ngân hàng chia sẻ những Tài liệu hữu ích cho các em khóa sau và các em sinh viên nói chung. Bài Chuyên đề tốt nghiệp chuẩn mẫu về hình thức và nội dung để nộp lên Khoa. Đảm bảo hữu ích cho các em. Liên hệ: Trần Thanh Lam (https:www.facebook.comVitaminC.yanganh) để nhận bản word sau khi đã mua tài liệu nhé. hoặc chat Zalo 096.605.7955 Bài chuẩn để nộp lên Khoa của HVNH

Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản làm

tài sản đảm bảo 3

1.1 Tổng quan về BĐS và hoạt động thẩm định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay tại ngân hàng 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 4

1.1.3 Phân loại bất động sản 6

1.1.4 Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng 8

1.2 Thẩm định giá bất động sản 14

1.2.1 Giá trị bất động sản 14

1.2.2 Thẩm định giá bất động sản 14

1.2.3 Căn cứ định giá bất động sản 15

1.2.4 Nguyên tắc trong định giá bất động sản 15

1.2.5 Phương pháp định giá bất động sản: 16

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản 23

1.2.7 Kinh nghiệm về định giá bất động sản làm TSĐB của một số nước trên thế giới 27

Kết luận chương 1 30

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 32

2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 32

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng 32

2.1.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy 34

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 35

2.2 Thực trạng hoạt động định giá TSĐB bất động sản để phục vụ cho vay tại NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 40

2.2.1 Bộ phận định giá bất động sản của LienVietPostBank Hòa Bình 40

2.3 Đánh giá khái quát về công tác định giá 61

2.3.1 Kết quả công tác định giá đạt được 61

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 63

Chương 3: Định hướng phát triển và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS làm TSĐB tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 71

3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản trong thời gian tới 71

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 72

3.2.1 Phương pháp và quy trình định giá 72

3.2.2.Hoàn thiện công tác thu thập, đánh giá, xử lý hệ thống thông tin 74

3.2.5 Tăng cường thiết bị công nghệ phục vụ công tác định giá 77

3.2.6 Gắn chặt hoạt động định giá bất động sản với các hoạt động khác của ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 77

3.2.7 Thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo 78

3.2.8 Về cơ chế quản lý 79

3.3 Một số kiến nghị 79

3.3.1 Kiến nghị về phía ngân hàng Bưu Điện Liên Việt 79

3.3.3 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 80

Kết luận 84

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Hoạt động của ngân hàng như một thực thể gắn liền với nền kinh tế Ngân hàng đãgóp phần tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt độngthanh toán trong nội bộ nền kinh tế và là cơ sở của các mối quan hệ trong nền kinh tế

đó Tuy nhiên hoạt động Ngân hàng lại luôn chứa đựng nhiều rủi ro, xảy ra từ nhiềuphía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ củaNgân hàng Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách được đặt ra và một trong nhữnggiải pháp được lựa chọn là thẩm định giá TSĐB cho các khoản vay trong hoạt động tíndụng, các khoản vay đó hầu như được đảm bảo bằng BĐS Do vậy xây dựng một quytrình định giá BĐS là việc hết sức cần thiết, đối với mỗi ngân hàng lại có cách thức tổchức, quy định và những nguyên tắc riêng trong quá trình định giá BĐS nhưng chungquy lại đều với mục đích hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng giúp cho ngân hànghoạt động an toàn và hiệu quả tiến tới phát triển bền vững

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, cùng với kiến thức thu thập đượctrong quá trình học tập tại trường và tham khảo một số thông tin tại Ngân hàng Bưu

Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình em đã quyết định chọn đề tài: “ Công tác thẩm

định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình”.

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài.

Khóa luận nhằm giải quyết ba mục đích sau:

+ Hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về định giá BĐS

+ Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng TMCP Bưu ĐiệnLiên Việt chi nhánh Hòa Bình

+ Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Ngân hàngBưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS.

- Phạm vi nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng Bưu

Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình

4 Phương pháp nghiên cứu.

Đề tài nghiên cứu dựa trên phương pháp Duy vật biện chứng và Duy vật lịch

sử, sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: thống kế, so sánh, tổnghợp…sử dụng tài liệu được cung cấp bởi Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chinhánh Hòa Bình

5 Kết cấu đề tài.

Nội dung chính của luận văn được chia làm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất độngsản làm tài sản đảm bảo

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảophục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Bưu Điên Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.Chương 3: Định hướng phát triển và giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐSlàm TSĐB tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình

ĐỀ TÀI:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH HÒA BÌNH.

Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo.

1.1 Tổng quan về BĐS và hoạt động thẩm định giá BĐS làm TSĐB phục vụ

cho vay tại ngân hàng.

Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 ở nước ta, quy định bất động sản là tàisản không di dời được, bao gồm:

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khái quát chung thì bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai vànhững tài sản đó di chuyển rất khó khăn và phức tạp, trong quá trình di chuyển phảigiữ nguyên trạng thái ban đầu không làm thay đổi trạng thái, cấu trúc của tài sản, có thể

di chuyển được nhưng chi phí rất tốn kém về mặt tài chính

Khái niệm các quyền liên quan

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từBĐS mang lại Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụnghoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS củamình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán,trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức địnhđoạt khác đối với BĐS

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc

sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tàisản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định

- Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tàisản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, phápnhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên

nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi củachúng ảnh hưởng đến BĐS.

- Tính bền vững: Tính bền vững của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai.Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao,

có thể hàng trăm năm Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau,tùy theo từng loại BĐS cụ thể Vì vậy khi thẩm định BĐS làm tài sản đảm bảocũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vayhợp lý

- Tính khác biệt: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, có các yếu tố không giốngvới bất kỳ một BĐS nào khác Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí,

về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường Khi định giá BĐS phải chú

ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là

có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu

về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đếntình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có

xu hướng tăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chốngtình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo

- Có giá trị lớn: Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năngsinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới Chính vì vậy BĐS là tài sản đảm bảochủ yếu khi vay vốn của ngân hàng

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởnglẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện

để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng củahàng hóa kia BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền

kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.Vì

vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trìnhBĐS khác ra đời.

- Tính ảnh hưởng bởi văn hóa xã hội: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu vàtâm lý xã hội Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hànghóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ởmỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tốtập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,tâm linh của dân cư ở đó Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến

- Ảnh hưởng bởi pháp luật : BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của Nhà Nước Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi ngườidân, mỗi quốc gia và mỗi dân tộc, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường

có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy, Nhànước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theocác quy định của pháp luật về định giá BĐS

1.1.3 Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà BĐS được chia thành nhiều loại Từ kinh nghiệm củanhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: bất độngsản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà

xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc Trong bất động sản cóđầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sảngắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tínhchất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhómbất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất độngsản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …

- Bất động sản đặc biệt: những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia,

di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểmcủa loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho

mục đích đặc biệt

- Nhàở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10

tầng trở lên)

- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại,

buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị

 Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ:

trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà vănhóa thể thao, nhà hàng

 Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước

như: công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước, bệnh viện công

 Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,

khu bảo tồn…

Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản

 Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có giátrị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Sự khácnhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khácnhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê,

được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phảinộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyềnchuyển đổi mục đích…

 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánhgiá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

1.1.4 Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng.

1.1.4.1 Bất động sản làm tài sản đảm bảo

a Khái niệm

Theo quy định tại khoản 1 điều 4 của nghị định 163/2006/NĐ-CP và quy định tàikhoản 7 điều 3 nghị định này thì khái niệm về tài sản đảm bảo được đưa ra: “Tài sảnbảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối vớibên nhận bảo đảm.”

Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặcthuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tàisản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 điều 2 luật sửa đổi bổ sung 11/2012/NĐ-CP thì:

- Tài sản đảm bảo là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà phápluật không cấm giao dịch

- Các tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

+ Tài sản được hình thành từ vốn vay;

+ Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tạithời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

+ Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sauthời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quyđịnh của pháp luật

+ Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất

+ Như vậy khái quát chung về BĐS làm tài sản đảm bảo là việc bên đi vay dùngtài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ đối với bên cho vay Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ củabên đi vay đối với các tổ chức tín dụng về khoản vay của họ, trong trường hợpngười đi vay không trả được nợ thì tài sản bất động sản dùng để đảm bảo này lànguồn trả nợ chính của người đi vay.

b Phân loại tài sản đảm bảo.

Theo quy định tại thông tư 07/2003/TT-NHNN thì đảm bảo tiền vay bằng tài sảnđảm bảo bao gồm: Tài sản cầm cố, tài sản thế chấp của khách hàng và bảo lãnh bằngtài sản của bên thứ ba

 Tài sản cầm cố

 Hình thức:Cầm cố là việc người đi vay tiến hành chuyển giao tài sản thuộc sở

hữu của mình cho người cho vay cất giữ để làm vật bảo đảm cho số nợ vaytrong thời gian nhất định

 Tài sản được cầm cố bao gồm:

+ Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;

+ Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứngdịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;

+ Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền Riêng đối với cổphiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cốtại chính tổ chức tín dụng đó;

+ Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyềnđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiềm, các quyền tài sản khác phát sinh

từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

+ Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;

+ Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quyđịnh của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầmcố;

+ Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kýkết giao địch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi,lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố cóquyền nhận;

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật;

+ Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố,nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sảncầm cố được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố

 Tài sản thế chấp

 Hình thức: Thế chấp là bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi nguồn thu nợ thứ nhất bị mất

 Các tài sản được nhận trong thế chấp bao gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;+ Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quyđịnh của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thếchấp;

+ Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưhoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bấtđộng sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộctài sản thế chấp

+ Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụchỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

+ Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tàisản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trườnghợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tàisản thế chấp

 Tài sản bảo lãnh từ bên thứ ba

 Hình thức: Bão lãnh trong trường hợp người đi vay không có tài sản cầm cố ,

thế chấp đòi hỏi phải yêu cầu một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ

 Tài sản mà bên thứ ba dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm:

các tài sản thep quy định của tài sản thế châp, cầm cố nêu trên

c Yêu cầu của tài sản đảm bảo.

Theo quy định tại điều 3 nghị định thông tư số 07/2003/TT-NHNN thì tài sản màkhách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chứctín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của kháchhàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

 Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật vềđất đai;

 Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vaytheo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;

 Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bênbảo lãnh: Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sởhữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữutài sản.

- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấmmua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và cácgiao dịch khác

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kếthợp đồng bảo đảm

- Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, khách hàngvay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thếchấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnhphải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

1.1.4.2 Vai trò của việc đảm bảo khoản vay bằng bất động sản.

Các ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinhdoanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay Qua việc nhận tiền gửi từ cánhân, tổ chức, doanh nghiệp có nguồn tiền dư thừa, nhàn dỗi và cho vay cá nhân, tổchức, doanh nghiệp thiếu hụt về vốn, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung giantài chính để chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn đảm bảo cho nguồn vốnluôn được luân chuyển và đáp ứng nhu cầu về vốn của thị trường, từ đó các ngân hàng

có một vai trò chính là cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạtđộng sản xuất và kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho cácngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch

Kinh doanh ngân hàng là loại hình kinh doanh đặc biệt vì đối tượng kinh doanh làtiền và thu nhập chủ yếu của ngân hàng được hình thành từ hoạt động tín dụng Đối

tượng sử dụng vốn của ngân hàng có trình độ tổ chức, khả năng quản lý và sử dụng vốn

là khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau.Trong bất kì khoản cho vay nàocũng luôn chứa đựng những rủi ro nhất định, và một khi có rủi ro thì ngân hàng khótránh khỏi các tổn thất Vì vậy, để hạn chế rủi ro thì việc cho vay có tài sản đảm bảo làrất cần thiết Việc cho vay có tài sản đảm bảo như vậy vừa giảm thiểu rủi ro cho ngânhàng vừa nâng cao tinh thần trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ của mỗi bên Xuấtphát từ một số đặc điểm của bất động sản mà bất động sản được các ngân hàng ưu tiênnhận làm tài sản đảm bảo đó là:

 Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản đảm bảo, các ngân hàng dễ dàngthực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng khôngtốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản

 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản đảm bảo là BĐS khi khách hàngkhông trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự pháttriển của thị trường BĐS

 BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sửdụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tàisản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy mócthiết bị

 Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặctính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhàđất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác

có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường

 BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sửdụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễdàng Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền

sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm

Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch

dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui địnhtrong các lĩnh vực khác.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽkéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụngđất, cho tặng, thừa kế thế chấp sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường.Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch,

để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản Xuất hiện những người với vaitrò định giá bất động sản góp phần đưa ra những nhận định và xác định chính xác hơn giátrị của bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu, cónhững yếu tố làm ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản khi kiểm kê tài sản định kỳ đềucần đến định giá bất động sản Có thể nói đảm cho cho vay bằng bất động sản và định giáBĐS đảm bảo là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để

họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoácác dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức kinh tế, cá nhân đầu tư, pháttriển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

1.2 Thẩm định giá bất động sản.

1.2.1 Giá trị bất động sản.

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sảnmang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể ở đây không nhấtthiết phải là chủ sở hữu của bất động sản mà có thể đứng trên cương vị người mua hoặcchủ nợ có bất động sản đó đóng vai trò là tài sản đảm bảo Giá trị bất động sản được đobằng đơn vị tiền tệ, xác định tại một thời điểm nhất định và gắn liền với chủ thể nhấtđịnh, chịu sự tác động của công dụng hay thuộc tính hữu ích cũng như khả năng khaithác của chủ thể

1.2.2 Thẩm định giá bất động sản.

Theo Pháp lênh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002, thẩm định giá

là việcđánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa

điểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất độngsản cụ thể bằng tiền cho một mục đích đã được xác định rõ trong điều kiện của một thịtrường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2.3 Căn cứ định giá bất động sản.

- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sảntrong khu vực

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản

- Dựa vào các lợi ích mang lại của bất động sản trong tương lai

1.2.4 Nguyên tắc trong định giá bất động sản.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nguyên tắc này dựa trên quan

điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặtvật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kểtrong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xácđịnh giá trị thị trường của nó

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất vàtốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trìnhtrên đất.Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thịtrường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữudụng và bền vững cả đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên

sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

- Nguyên tắc thay thế: Người mua thường không trảcho một bất động sản nhiều

hơnchi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình

tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

- Nguyên tắc dự báo: Những thay đổi vềkinh tế, vềchu kỳcủa một vùng đất

cũngnhư các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bấtđộng sản trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy trongthẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này đểước tính giá trị bất động sản được chính xác

- Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự

tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vàothời điểm thẩm định giá Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phântích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tưkinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của nhà nước đối với thịtrường bất động sản

- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: Giá trị thị trường của bất động

sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tươnglai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư Vì vậy trong thẩmđịnh giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

- Nguyên tắc đóng góp: Giá trị mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào

tổng giá trị của bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắcnày khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giátrị của bất động sản thẩm định giá

- Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và

các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụngcao nhất; dođó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môitrường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất haykhông khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển: Giá bán của một vị trí đất

không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trịnhưvậy Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng

đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc

- Các bước tiến hành định giá:

 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời

gian gầnnhất phù hợp với các điều kiện đặt ra

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị

của nó vàđảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được

 Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3

–5)

 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giávàbất

độngsản so sánh

+ Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm

+ Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng

 Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các

bất động sản đã điều chỉnh

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

 Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu

 Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phươngpháp định giá khác

- Các bước thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

 Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó làđất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xácđịnh giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành cóliên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

 Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

 Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mònlũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)kết quả bước 1 và kết quả bước 4

- Ưu điểm:

+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báodòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại

 Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại,

có tínhđến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm

như: chiphí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …

 Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này

có thể dựavào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

 Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động

sảnmục tiêu

- Công thức tính giá trị hiện tại của bất động sản

Trong đó:

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản

Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm

thứ t i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)

Trong đó:

I: thu nhập ròng hàng

năm r: tỷ lệ chiết khấu

Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn

Trong đó:

I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0

(1+k) I0: là thu nhập ròng ở năm hiện

+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

- Nhược điểm:

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, … + Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai + Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiềuyếu tố chủ quan

- Điều kiện áp dụng:

Phương pháp này phù hợp cho những bất động sản mang lại thu nhập đều đặnqua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu côngnghiệp,…

 Phương pháp thặng dư

- Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị

ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo

ra sự phát triểnđó

- Các bước tiến hành:

 Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất

 Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

 Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

 Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển

Trong đó:

Giá trị phát triển: Là giá trịhiện tại của doanh thu thuần thu được từsựphát triển

dựán theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, chothuê…

Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây

dựngtrên đất có thể như:

 Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

 Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng

 Chi phí xây dựng

 Chi phí lãi vay

 Chi phí khác có liên quan

 Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng

Giá trị thặng dư bao gồm: giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển

quyềnsử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư

- Ưu điểm:

+ Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển + Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấuthầu

+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền chothuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

- Nhược điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất + Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thịtrường

+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán + Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

- Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển

(đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)

 Phương pháp lợi nhuận:

- Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợinhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản

mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản khôngmang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi íchtương lai.

- Các trường hợp áp dụng

Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh vớinhững tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vàokhả năng sinh lời của tài sản

- Ưu điểm và nhược điểm:

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo

ra lợi nhuận Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiếnthức vững vàng về các loại hình kinh doanh Lợi nhuận ước tính có thể không phảnánh được mức độ thu nhập thực của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quảcủa sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản.

1.2.6.1 Các nhân tố khách quan.

 Nhóm các yếu tố về điều kiện tự nhiên.

 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thìgiá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trínói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS NhữngBĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơnnhững bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trítương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giaothông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trítuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước vàdiện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ10m-15m

 Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cườngthì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giátrị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất

có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nôngnghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các nhân tố kinh tế.

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từBĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

 Các yếu tố môi trường pháp luật.

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung

và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giáBĐS gia tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nướcgiao đất, cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Sự cạnh tranh gay gắt của các doanh nghiệp định giá.

Ngân hàng cũng như là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực đặc biệt

đó là tiền tệ, vì thế nó không tránh khỏi cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường.Hiện nay, thẩm định giá không còn nằm trong phạm vi của ngân hàng và nó đãtrở thành một ngành nghề quan trọng được phát triển trên thị trường Hàng loạtcác công ty định giá được thành lập với đội ngũ nhân lực chất lượng cao, đàotạo bài bản, chuyên sâu cùng các kỹ thuật hiện đại, tiên tiến Mấy năm gần đâyViệt Nam đang đón nhận sự tham gia của các công ty định giá quốc tế với bềdày kinh nghiệm, hiện đại về công nghệ và hùng hậu về tài chính Có thể nói, sựcạnh tranh trong thị trường tài chính nhằm thu hút khách hàng, mở rộng thị phầnluôn là sự canh tranh gay gắt khốc liệt nhất Tuy nhiên, điều này cũng tạo điềukiện, động lực cho các doanh nghiệp định giá trong nước cũng như bản thânngân hàng thương mại nâng cao cơ cấu tổ chức, mô hình hoạt động, khả năngquản trị để làm việc có hiệu quả hơn, chất lượng được nâng lên

1.2.6.2.Các nhân tố chủ quan.

 Đội ngũ nhân lực: Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo là hoạt động tài

chính hiện đại, nó đòi hỏi một đội ngũ nhân công có trình độ đào tạo chuyênmôn cao, đòi hỏi một lượng chất xám cao cho công tác làm việc Vì thế, yếu tốcon người là một trong những yếu tố quan trong hàng đầu

Các cán bộ định giá hay cán bộ thẩm định trong ngân hàng cần phải có một nềnkiền thức chung về tài chính ngân hàng, bên cạnh đó thì cần phải hiểu chuyênsâu về lĩnh vực thẩm định giá để có thể nắm vững các quy trình lựa chọn cácphương pháp phù hợp đối với các loại tài sản khác nhau

Bên cạnh các kiến thức,kỹ năng chuyên môn các cán bộ thẩm định giá cần cóđạo đức nghề nghiệp, nếu như làm sai đạo đức hay thẩm định không đúng giá trịtài sản sẽ gây rủi ro và hậu quả rất lớn

 Quan điểm của ban lãnh các tổ chức về hoạt động thẩm định giá làm tài sản đảm bảo.

Ở mỗi tổ chức cách thức tổ chức và quy trình định giá TSĐB lại khác nhau, phùhợp với điều kiện từng doanh nghiệp và ngân hàng tại từng thời điểm Khi nhận thứcđược tầm quan trọng của hoạt động định giá tài sản đảm bảo thì đã có các quy định

cụ thể, nêu rõ cách thức tổ chức cũng như quy trình, phương pháp thẩm định giá tàisản đảm bảo nhằm giúp hỗ trợ các cán bộ thẩm định trong công tác thẩm định Hoạtđộng thẩm định càng được chú trọng bao nhiêu thì công tác và kết quả thẩm địnhcàng chính xác và hiệu quả bấy nhiêu

 Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá

Khối lượng thông tin trong công tác thẩm định giá là rất lớn, và khó có thểkiểm soát cũng như nhận biết được nguồn thông tin nào là chính xác hay hợp lý

Vì vậy nhằm giảm thiểu thời gian ngắn nhất, nguồn thông tin phải thật đa dạng,chính xác và cập nhật thì từng tổ chức phải xây dựng một nguồn thông tin nội bộ

do khách hàng cung cấp cũng như nguồn thông tin chính thống về ngành , về thịtrường do các hiệp hội nghề nghiệp công bố

1.2.7 Kinh nghiệm về định giá bất động sản làm TSĐB của một số nước trên

thế giới.

Hoạt động định giá bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sảnlàm TSĐB nói riêng đã có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời ở các nước Đối vớicác nước phát triển như Anh dịch vụ này đã được phát triển trên 200 năm, ở Úc khoảng60-70 năm, Hoa Kỳ khoảng 70 năm, một số nước khác trong khu vực cũng có bướcphát triển dài về kinh nghiệm định giá BĐS như Thái Lan, singapore, Malaysia,Indonexia…

- Kinh nghiệm định giá bất động sản của các nước phát triển

 Kinh nghiệm định giá bất động sản của Úc: Định giá BĐS ở Úc đã cólịch sử phát triển từ rất lâu đời Từ cuối những năm 1960-1970, các bang

ở Úc đều xây dựng các quy định về định giá đất Đến nay các quy định

đó được sửa dổi rất nhiều và ngày càng được hoàn thiện hơn Luật này

quy định rất rõ ràng, chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất Cácphương pháp định giá đất được quy định cụ trong Luật này Các bang ở

Úc đều áp dụng phương pháp định giá phổ biến như phương pháp sosánh, phương pháp vốn hóa và phương pháp chi phí Đối với các loại đất

có giá trị thị trường thì hầu như sử dụng phương pháp so sánh, điều chỉnhgiá của các mảnh đất tương tự tại thời điểm định giá Đối với các loại đấtkhông có giá thị trường thường sử dụng phương pháp chi phí hoặcphương pháp vốn hóa

 Kinh nghiệm định giá từ Anh và Pháp: Là những đất nước có nền kinh tếphát triển cùng với đó thì hoạt động định giá cũng phát triển phù hợp vớinền kinh tế Pháp là nước tham gia hiệp hôi định giá BĐS của các nướcnói tiếng pháp, hiệp hội này hàng năm tổ chức hội thảo về phát triển dịch

vụ thẩm định giá, hoạt động định giá BĐS của Pháp phát triển mạnh, tínhchuyên nghiệp cao, với việc định giá BĐS cho các mục đích: định giáBĐS cho nhà nước hàng năm, định giá BĐS nhà nước bán ra, định giáBĐS cho nhà nước thu mua, định giá BĐS cho việc tính thuế…Đối vớiVương Quốc Anh từ thế kỷ thứ XVIII Anh đã nghiên cứu và phát triểnphương pháp định giá theo thị trường, tức là áp dụng phương pháp sosánh Dịch vụ định giá BĐS của Anh áp dụng cho nhiều lĩnh vực, phục

vụ cho nhu cầu quản lý của nhà nước, nhu cầu giao dịch của người dântrong đó chủ yếu là giao dịch về mua bán và định giá BĐS làm TSĐBphục vụ hoạt động tín dụng tại các ngân hàng

- Kinh nghiệm định giá BĐS của một số nước châu Á

 Kinh nghiệm từ Thái Lan: Các nhà định giá tại Thái Lan đã hợp tác vớinhiều tổ chức định giá trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc…Trong đó việc áp dụng phương pháp so sánh được sử dụng nhiều trongviệc định giá đất đai, các phương pháp khác như chi phí/giá thành haythu nhập được sử dụng để định giá nhà, công trình và tài sản trên đất

Đến nay định giá BĐS tại Thái Lan đã ở giai đoạn chuẩn hóa ngang bằngvới sự phát triển của định giá quốc tế Bên cạnh việc đưa ra các tiêuchuẩn các cơ quan chuyên môn của nước này luôn ứng dụng những côngnghệ tiên tiến trong công tác định giá góp phần làm cho Thái Lan gặt háiđược những thành công lớn trong công tác định giá.

 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia: Ở Singapore có viện định giá

và các định giá viên(Hiệp hội định giá) được thành lập năm 1963 Đây làmột tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đạidiện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, định giá tài sản Hiện nay cókhoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên cóthẻ định giá, số vụ định giá của công ty trên 6000 vụ/năm Cả hai quốcgia này địnhb giá BĐS đều được coi là một nghề, các định giá viên có thểlàm việc trong lĩnh vực tư nhân hay các tổ chức tập đoàn lớn Cácphương pháp định giá chủ yếu của 2 quốc gia này là phương pháp sosánh, chi phí và phương pháp thu nhập, ngoài ra cũng có sử dụng cácphương pháp khác như phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ

=>Những bài học rút ra cho định giá BĐS tại Việt Nam

Nhìn chung hệ thống pháp luật quy định về định giá BĐS nói chung và đính giáBĐS làm TSĐB ở Việt Nam nói riêng được hình thành khá đầy đủ từ những quy định

về đối tượng, phạm vi, nội dung trình tự, thủ tục định giá cho tới các phương pháp địnhgiá Các nước đa số đều áp dụng các phương pháp định giá phổ biến và đã đạt đượcnhững thành công trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ Đó những phương pháp như: Phươngpháp so sánh, chi phí, thu nhập, lợi nhuận hay phương pháp thặng dư Đối với mỗi bấtđộng sản khác nhau với mục đích khác nhau người định giá sẽ linh hoạt áp dụng cácphương pháp định giá khác nhau

- Phương pháp chi phí và phương pháp so sánh vẫn là 2 phương pháp phổ biếntrong định giá nhà và đất, tuy nhiên để có độ chính xác cao cũng cần có thêm sựkết hợp với các phương pháp khác.

- Quy trình định giá của nước ta được thực hiện tương đối chặt chẽ, các quy định,thủ tục và các bước thực hiện cũng tương đối đơn giản và rõ ràng Tận dụng sựtiến bộ và kinh nghiệm của các nước đi trước, nước ta đã xây dựng những quyđịnh, thủ tục định giá riêng phù hợp với đặc thù của đất nước

- Về công tác tổ chức định giá BĐS: Ở các nước phát triển như Anh, Mỹ, Pháp,

Úc thì hoạt động định giá TSĐB không chỉ dừng lại ở phục vụ cho hoạt độngcho vay mà còn phát triển ở một mức độ cao hơn đó là phục vụ cho thị trườngtài chính BĐS Do vậy hoạt động định giá BĐS cần tuân thủ các quy luật của thịtrường Nhìn chung công tác định giá BĐS ở nước ta có sự phối hợp của các cơquan chức năng, Ngân hàng có thể thực hiện công tác tổ chức định giá độc lập

và cũng có thể kết hợp với các tổ chức, Hiệp hội định giá chuyên nghiệp, thậmchí là các công ty định giá tư nhân có uy tín Ở Việt Nam thị trường BĐS đangtrong giai đoạn phát triển hoạt động định giá BĐS chủ yếu phục vụ cho hoạtđộng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng thương mại Vì vậy, công tác địnhgiá BĐS cần thực hiện để đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của ngânhàng, ngân hàng cần phải xây dựng những quy định phù hợp với hoạt động tíndụng với các quy định chặt chẽ

Kết luận chương 1

Chương 1 đã đưa ra cái nhìn tổng quan những lý luận chung về BĐS và hoạtđộng thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo, các nguyên tắc cũng như cácphương pháp, quy trình chung được vận dụng để định giá BĐS làm tài sản đảmbảo và các vấn đề liên quan trong thẩm định giá BĐS Tuy nhiên việc vận dụngcác lý luận này vào thực tế là khác nhau đối với mỗi đơn vị, những lý luận cơ bảntrên đã xây dựng nền tảng, tư tưởng để đi vào thực tiễn cụ thể công tác định giáBĐS làm tài sản đảm bảo để phục vụ cho vay của ngân hàng Bưu Điện Liên Việtchi nhánh Hòa Bình trong chương 2 từ đó xem xét tổ chức bộ máy định giá, cácnguyên tắc, phương pháp mà ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình ápdụng hay các vấn đề mà ngân hàng thường gặp phải trong công tác thẩm định giá

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.

2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng.

Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) tiền thân là Ngân hàngTMCP Liên Việt (LienVietBank) được thành lập theo Giấy phép thành lập và hoạtđộng số 91/GP-NHNN ngày 28/03/2008 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt

Nam Thời gian hoạt động theo giấy phép là 99 năm kể từ ngày cấp Theo công văn số

244/TTg - ĐMDN ngày 21 tháng 02 năm 2011thủ tướng chính phủ phê duyệt để tổngcông ty Bưu chính Việt Nam (VnPost) góp vốn vào Ngân hàng TMCP Liên Việt(LienVietBank) bằng giá trị Công ty Dịch vụ Tiết kiệm Bưu điện (VPSC), thành viêncủa VnPost thuộc Tập đoàn Bưu chính và Viễn thông Việt Nam (VNPT) và bằng tiền.Ngày 01 tháng 07 năm 2011 , Vnpost đã hoàn thành việc chuyển giao tài sản và công

nợ của VPSC cho ngân hàng TMCP Liên Việt, và đã nhận được phê duyệt của ngânhàng nhà nước theo quyết định số 1633/QĐ-NHNN ngày 22 tháng 07 năm 2011 vềviệc chính thức đổi tên ngân hàng TMCP Liên Việt thành ngân hàng TMCP Bưu Điện

Liên Việt Ngày 29/07/2011, Ngân hàng Liên Việt (LienVietBank) đã ra mắt tên gọi

mới là Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank), đánh dấu sự ra đời của môhình Ngân hàng Bưu điện đầu tiên tại Việt Nam

Mạng lưới kinh doanh của LiênVietPostBank không ngừng mở rộng và hiện có 01Hội sở chính và khoảng 112 chi nhánh/phòng giao dịch trải khắp 63 tỉnh thành trên cảnước( số liệu cập nhật tới ngày 11/03/2016) cùng đội ngũ nhân sự đã lên tới gần 4000người được đào tạo chuyên nghiệp

Hoạt động chính của ngân hàng là thực hiện các giao dịch bao gồm huy động vànhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ các tổ chức và cá nhân; cho vay ngắnhạn, trung và hài hạn đối với các tổ chức và cá nhân trên cơ sở tính chất và khả năngnguồn vốn của ngân hàng; thực hiện các giao dịch ngoại tệ, các dịch vụ tài trợ thương

mại quốc tế, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác, và các dịch

Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình là 1 trong 10 chi nhánh cấptỉnh/thành mà LienVietPostBank được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép thànhlập, bao gồm: Phú Thọ, Lào Cai, Quảng Bình, Vĩnh Phúc, Nam Định, Hòa Bình, HàNam, Bình Phước, Cao Bằng và Vĩnh Long, góp phần thúc đẩy thực hiện chính sáchtín dụng khu khu vực nông nghiệp, nông thôn theo định hướng của Đảng và Chính phủ.Chi nhánh NH Bưu Điện Liên Việt Hòa Bình đảm nhân các chức năng chính sau đây:

- Nghiệp vụ huy động vốn từ hoạt động nhận tiền gửi, phát hành chứng chỉ tiềngửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá, vay vốn của các tổ chức tín dụng, vay vốnngắn hạn của NHNN và các hình thức huy động vốn khác theo quy định;

- Ngiệp vụ về cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức như cho vay,chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính, vàcác hình thức cấp tín dụng theo quy định;

- Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ;

- Tham gia thị trường tiền tệ; kinh doanh ngoại hối và vàng trên các thị trườngtrong nước và quốc tế; hoạt động ủy thác, nhận ủy thác, làm đại lý trong các lĩnhvực có liên quan đến hoạt động ngân hàng kể cả quản lý tài sản, vốn đầu tư của

tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo hợp đồng ủy thác, đại lý; cung ứng

dịch vụ bảo hiểm; tư vấn tài chính, tiền tệ, bảo vệ hiện vật quý giá, giấy tờ cógiá và các hoạt động khác có liên quan đến hoạt động của ngân hàng theo quyđịnh của pháp luật.

2.1.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy.

Ban Giám Đốc

Phòng giám sát hoạt động

Phòng

kế toán ngân quỹ

Phòng giao dịch

Phòng khách hàng

Qua

n hệ

KH

Tổ địn h giá

Tổ hỗ trợ KD

Tổ hàn h chín

Tổ giám sát TD

Tổ giám sát phòng

Doanh nghiệp Cá

nhân

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh NH Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.

Bảng 2.1 Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của LienVietPostBank-chi nhánh Hòa

Bình trong những năm gần đây

Chỉ tiêu

(đ/v:triệu đồng)

Năm2014

Năm

2015 Chênh lệch

Tỷ lệ(%)

(Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh của LiênVietPostBank chi nhánh Hòa Bình)

Qua bảng số liệu trên ta thấy hoạt động kinh doanh của chi nhánh có xu hướng tăng,trong năm 2015 tổng thu nhập là 17,320 triệu đồng tăng 1,525 triệu đồng so với năm2014(15,795 triệu đồng) và tăng khoảng 9.65% về tương đối, về chi phí năm 2015 là8,118 triệu đồng tăng 1,066 triệu đồng so với năm 2014 và tăng khoảng 15.12% cả thunhập và chi phí đều có xu hướng tăng nhưng quy mô của thu nhập lớn hơn nhiều sơ vớichi phí khiến cho lợi nhuận trước thuế năm 2015 là 9,202 triệu đồng tăng 495 triệuđồng( tương ứng với 5.25%) so với năm 2014 chỉ đạt mức lợi nhuận 8,743 triệu đồng.Điều này có nghĩa chi nhánh đang kinh doanh có hiệu quả với mức tăng trưởng cao,khá an toàn và đạt kết quả tốt

Bảng 2.2: Tình hình huy động và cho vay tại LienVietPostBank chi nhánh Hòa Bình

Chỉ tiêu

(đ/v: triệu đồng) Năm 2014 Năm 2015 Chênh lệch

Tỉ lệ(%)

Huy động cuối

(Nguồn: Phòng quan hệ khách hàng LienVietPostBank Hòa Bình)

Năm 2015, kinh tế vĩ mô tiếp tục được cải thiện, lạm phát được kiềm chế ở mứcthấp, nền kinh tế dần được phục hồi và tăng trưởng ở mức ổn định hơn Tổng tài sản

tính đến ngày 31/12/2014 là 651,540 triệu đồng, con số này ở năm 2015 là 782,350triệu đồng tăng 130,810 triệu đồng tương ứng tăng khoảng gần 20.08% Qua đây đánhgiá được hoạt động của chi nhánh khá tốt, mức tăng của tổng tài sản thể hiện quy môcủa ngân hàng ngày càng được mở rộng.

Bảng 2.3: Cơ cấu nguồn vốn huy động tại LienVietPostBank Hòa Bình

Chỉ tiêu

đ/v: triệu đồng Năm 2014 Năm 2015 Chênh lệch

Tỉ lệ(%)Tổng vốn huy động 407,860 550,650 142,830 35.02

I.Theo đối tượng

(Nguồn: phòng quan hệ khách hàng LienVietPostBank chi nhánh Hòa Bình)

Tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng đã có sự tăng trưởng rõ rệt Năm 2015 là550,650 triệu đồng tăng 142,830 triệu đồng tương ứng khoảng 35.02% so với năm2014(đạt 407,860 triệu đồng)

Trong cơ cấu nguồn vốn huy động xét theo đối tượng huy động thì huy động vốn từcác tổ chức luôn chiếm một tỷ trọng lớn hơn khoảng hơn 60% còn nguồn vốn huy động

từ các cá nhân chỉ chiếm gần 40% Nếu xét theo loại hình tiền gửi thì tiền gửi có kỳ

hạn chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nguồn vốn huy động khoảng hơn 80%, còn lạigần 20% là dành cho tiền gửi không kỳ hạn và tiền gửi ký quỹ Cơ cấu nguồn vốn huyđộng qua các năm bởi các thành phần có xu hướng tăng từ 35%-43%, riêng có tiền gửi

ký quỹ thì năm 2015 là 15,584 triệu đồng giảm 3,709 triệu đồng tương ứng với 19.22%

so với năm 2014, do nguồn vốn huy động từ các loại tiền gửi có kỳ hạn và không có kỳhạn tăng mạnh và chiếm tỷ trọng chủ yếu trong hoạt động của ngân hàng

Sở dĩ có sự tăng quy mô nguồn vốn huy động như vậy là do chi nhánh đã tận dụng

và khai thác triệt để lợi thế khu vực dân cư đông đúc, ngân hàng đã áp dụng nhữngchính sách nhằm thu hút tiền gửi từ dân cư như là đưa ra các mức lãi suất hấp dẫn, tăngmức tiền gửi tiết kiệm cho khách hàng, khi khách gửi tiền sẽ tham gia các chương trình

dự thưởng, có chính sách ưu đãi đối với khách hàng tiềm năng và lâu năm, ngoài rangân hàng còn giao các chỉ tiêu cho các phòng ban chức năng nhằm tận dụng các mốiquan hệ của chính họ từ bạn bè, gia đình và người thân nhằm nâng cao chất lượng làm việc

 Tình hình tín dụng

Nhìn chung chi nhánh luôn đẩy mạnh hoạt động tăng trưởng tín dụng với phươngchâm kiểm soát chặt chẽ tín dụng, tăng trưởng phải an toàn, hiệu quả Trong nhữngnăm qua với cố gắng và nỗ lực không ngừng Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánhHòa Bình đã đạt được những thành tựu nhất định Sau đây là những kết quả đạt đượctrong công tác cho vay của chi nhánh

Bảng 2.4 Cơ cấu tín dụng tại ngân hàng LienVietPostBank chi nhánh Hòa Bình

( Đ/v: triệu đồng)

lệch

Tương đối(%)

I.Theo hình thức

1.CV TCKT, Cá nhân trong 292,879 429,786 136,907 46.75

(Nguồn: Phòng quan hệ khách hàng LienVietPostBank chi nhánh Hòa Bình)

Để hoàn thành nhiệm vụ mà LienVietPostBank đề ra thì chi nhánh đã không ngừng

mở rộng hợp đồng, nâng cao chất lượng hoạt động và tăng cường quy mô cho cáckhoản vay Thực hiện chủ trương ngăn chặn suy thoái kinh thế với các giải pháp củachính phủ và của ngân hàng, chi nhánh đã thực hiện nghiêm túc, triển khai một cáchtích cực và có hiệu quả chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp, thực sự giúp đỡ cácdoanh nghiệp đứng vững và phát triển Tính đến ngày 31/12/2015 dư nợ tín dụng là430,432 triệu đồng so với năm 2014 là 295,480 triệu đồng tăng 134,952 triệu đồngtương ứng tăng khoảng 45.67%

Trong cơ cấu dư nợ cho vay thì chiếm đa số là cho vay các tổ chức và cá nhântrong nước(chiếm tỷ trọng rất lớn khoảng trên 99%) và một lượng rất nhỏ dành cho tíndụng dưới hình thức chiết khấu thương phiếu và các GTCG

Theo loại tiền tệ: Cho vay bằng VNĐ cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn khoảng trên87%, còn lại gần 13% dàng cho các khoản vay bằng ngoại tệ, cùng với quy mô tíndụng gia tăng, hoạt động cho vay bằng VNĐ năm 2015 đạt 379,296 triệu đồng tăng121,786 triệu đồng tương ứng với tăng 47.29% so với năm 2014, tỷ trọng cho vay bằngVNĐ năm 2015 khoảng trên 88% tăng so với năm 2014 đạt hơn 87%

Phân loại theo thời hạn: Nhìn vào bảng số liệu ta thấy đối tượng cho vay của ngânhàng chủ yếu là tín dụng ngắn hạn và trung hạn, với cho vay ngắn hạn chiếm tỷ lệ