Xác định giá đất mặt bằng tiền và các cấp hẻm trên đường cao thắng đoạn từ điện biên phủ hoàng dư khương

Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI       Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu chuyên đề Kết cấu nội dung đề tài Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.1.3.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 1.1.3.2 Phƣơng pháp chi phí 1.1.3.3 Phƣơng pháp thặng dƣ 1.1.3.4 Phƣơng pháp lợi nhuận 1.1.3.5 Phƣơng pháp đầu tƣ hay thu nhập 1.1.4Quy trình thẩm định giá bất động sản 11 1.1.5Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản 13 CHƢƠNG 2: QUÁ TRÌNH XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN VÀ CÁC ̣ CẤP HẺM TRÊN ĐƢỜNG CAO THẮNG ĐOẠN TỪ ĐƢỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ ĐẾN ĐƢỜNG HOÀNG DƢ KHƢƠNG 2.1 Một vài nét sơ lƣợc quận 10 đƣờng Cao Thắng 17 2.2 Các tài sản khảo sát 18 2.2.1 Đoa ̣n Điêṇ Biên Phủ -3/2 18 2.2.2 Đoa ̣n 3/2 –Hoàng Dƣ Khƣơng 20 2.3 Các tài sản thu thâ ̣p đƣơ ̣c và quá trin ̀ h ƣớc tính giá đấ t 21 2.4 Kết luận 23 CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1 Kết luận 25 3.2 Hạn chế kèm theo kết thẩm định 25 3.3 Giải pháp 25 Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI  Lý chọn đề tài Thẩ m đinh ̣ giá đã đươ ̣c nghiên cứu và ứng du ̣ng từ khá lâu thế giới , những năm gầ n thì ngành này mới thực sự phát triể n ở Viê ̣t Nam Với ̣ thố ng pháp lý và sở lý luâ ̣n từng bước hoàn thiê ̣n , ngành thẩm định giá đã và đóng góp mô ̣t phầ n không nhỏ viê ̣c xác đinh ̣ giá tri ̣nhằ m minh ba ̣ch hóa thông tin , bảo vệ quyề n lơ ̣i cho các bên liên quan , nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý kinh tế Thẩ m đinh ̣ giá tri ̣b ất động sản cũng dầ n phát triể n mà nhu cầ u mua bán , thế chấ p, cho thuê, góp vốn,.…bất động sản dầ n tăng cao thời kỳ hô ̣i nhâ ̣p Nhận thức tầm quan trọng, vai trò xu hướng phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản, lựa chọn đề tài “Xác định giá đất mặt tiền cấp hẻm đường Cao Thắng” để có thể thực tế hóa lý thuyết và có cái nhìn tổng quan th ị trường bất động sản, từ đó có thể đóng góp cho phát triển hoạt động thẩm định giá trị bất động sản ở Viê ̣t Nam theo kip̣ các quố c gia thế giới  Mục tiêu nghiên cứu Xây dựng giá mặt chung cho đường qua đó xác định hệ số giá hẻm mặt tiền đường Nhìn thuận lợi và khó khăn công tác thẩm định giá bất động sản  Đối tƣợng nghiên cứu Các bất động sản đường Cao Thắng đoạn từ Điện Biên Phủ đến Hoàng Dư Khương  Phƣơng pháp nghiên cứu Dựa vào phương pháp: phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình  Nội dung nghiên cứu chuyên đề Tìm kiếm thị trường bất động sản đã giao dịch thành công rao bán qua đó xác định giá mặt chung đường xây dựng hệ số chênh lệch giá hẻm mặt tiền đường  Kết cấu nội dung đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Quá trình xác định giá đất mặt tiền cấp hẻm đường Cao Thắng đoạn từ đường Điện Biên Phủ đến đường Hoàng Dư Khương Chương 3: Kết luận, hạn chế giải pháp khắc phục trình thẩm định giá Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản tài sản không di dời bao gồm : đất đai, nhà ,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả tài sản gắn liền với nhà ,công trình xây dựng đó ,các tài sản khác gắn liền với đất đai ,các tài sản khác pháp luật quy định (điều 181 luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995) 1.1.3 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích đã định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.1.3.2 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp a Các trường hợp áp dụng: Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để thẩm định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản … Nó đặc biệt thích hợp cho bất động sản có tính đồng cao các hộ chung cư, các dãy phố liên kế xây dựng kiểu, bất động sản liên kế khu vực b Các nguyên tắc phương pháp so sánh trực tiếp: Thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho bất động sản nhiều chi phí để mua bất động sản khác có hữu ích Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính tham gia đóng góp yếu tố hay phận bất động sản tổng số giá thị trường c Các bước tiếp cận phương pháp so sánh trực tiếp: -Tìm kiếm thông tin tài sản bán thời gian gần mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá kiểu cách, điều kiện, vị trí,… -Tiến hành kiểm tra tài sản so sánh, để xác định giá trị nó và đảm bảo tài sản so sánh -Lựa chọn số tài sản so sánh thích hợp ( khoảng tài sản ) -Phân tích các giá bán, xác định khác ( tốt và xấu ) tài sản so sánh với tài sản mục tiêu tiến hành điều chỉnh ( tăng lên giảm xuống ) -Bước cuối là ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá sở giá bán so sánh sau đã điều chỉnh Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần ý: -Các tài sản sử dụng để so sánh nên tài sản tương tự khu vực gần cận với giao dịch bán tiến hành Trong trường hợp tài sản so sánh đáp ứng yêu cầu cho kết quả có độ xác -Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm tài sản so sánh đáp ứng yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng d Các yếu tố so sánh:  Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng nét đặc trưng địa lý + Kích thước lô đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc bất động sản loại hình bất động sản Nếu không phù hợp làm giảm giá trị bất động sản thị trường + Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó tóp hậu giá trị lô đất có hình dáng vuông vắn + Quy mô lô đất: Đây là điều cần hết sức ý thẩm định giá đất đất chuyên dùng Bởi vì loại đất cách tính diện tích hàng ngàn m2 không đơn giản cách tính lô đất có diện tích 60m2 đến 100m2 + Bề rộng mặt tiền chiều sâu lô đất: Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền có giá trị là hẹp Nếu chiều sâu lô đất dài giá trị lô đất số trường hợp định  Địa điểm Khi xét đến yếu tố địa điểm xem khả tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh Khả tiếp cận tài sản gần với các phương tiện thuận tiện trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giả trí và các phương tiện giao thông công cộng khác Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị bất động sản là các đặc trưng vật chất kinh tế - xã hội, các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng người phương Đông, lô đất có địa thế tốt có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu giá trị  Tình trạng pháp lý bất động sản Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh pháp lý bất động sản, mức độ hoàn chỉnh cao giá trị lớn Để xem xét đánh giá ảnh hưởng tình trạng pháp lý giá trị bất động sản cần nắm vững các qui định nhà nước nhà và đất, đặc biệt là các qui định nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất Thực trạng pháp lý quyền sử dụng đất nước ta đặc biệt tỉnh phía Nam hết sức phức tạp thông thường có dạng sau: + Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chế độ cũ cấp ( khoán điền thổ ) + Mua – bán, chuyển nhượng, thừa kế từ người giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa nêu đã hợp thức hóa theo qui định pháp luật + Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hiện phía Nam tình trạng nhiều ) với các trường hợp cụ thể sau: *Tự khai phá đất ( chủ yếu là đất phi nông nghiệp ) chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất *Lấn chiếm đất công *Mua - bán, chuyển nhượng, thừa kế từ người giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong mua – bán, chuyển nhượng có trường hợp có giấy tay, có xác nhận UBND phường, xã, thị trấn ( trường hợp phổ biến ) *Không chứng minh nguồn gốc đất sử dụng Từ thực trạng phức tạp nêu nên thẩm định giá trước hết phải xem xét kỹ pháp lý quyền sử dụng đất, nội dung cần xem xét là: + Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất cấp có thẩm quyền theo pháp luật qui định hay chưa + Nếu chư có các loại giấy tờ nêu có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô đất không  Quy hoạch Khi xem xét so sánh giá bán bất dộng sản cần ý đến bất động sản cần thẩm định giá với bất động sản so sánh có đồng dạng với mặt phù hợp quy hoạch khu vực không Thường bất động sản không phù hợp với quy hoạch có giá trị  Các công trình xây dựng đất Ngôi nhà hạng mục xây dựng khác như: gara, đường phụ, đường đi,các tường xây, hàng rào, phong cảnh bãi cỏ, cối và vườn Các công trình xây dựng đất phận quan trọng cấu thành nên bất động sản là đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng tính thẩm mỹ bất động sản đó xem xét so sánh giá trị bất động sản cần phải ý xem xét tỉ mỉ yếu tố Thông thường hiện thẩm định giá bât động sản, ta ý so sánh chi phí hình thành công trình xây dựng là tính hữu dụng tính thẩm mỹ công trình xây dựng  Điều kiện tính chất giao dịch thị trường Đây là yếu tố quan trọng cần xem xét so sánh giũa giá bán các bất động sản + Giá bán bất động sản trả tiền chắn khác với giá bán bất động sản tương tự trả góp giá bán bất động sản theo phương thức trả góp khác tùy vào điều kiện trả góp + Trách nhiệm nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, yếu tố chủ quan, khách quan khác việc mua – bán bất động sản cần xem xét phân tích kỹ so sánh giá bán bất động sản  Thời điểm giao dịch Thời điểm giao dịch khác giá bán khác e Những hạn chế và điều kiện cần phải có phương pháp so sánh trực tiếp:  Những hạn chế Cần thiết phải có thông tin: rõ ràng phương pháp này nếu thông tin thị trường giao dịch tương tự không sử dụng Các liệu thường mang tính lịch sử: là điều tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin trở nên lạc hậu thời gian ngắn  Các điều kiện cần thiết Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy Thông tin thu thập so sánh được: trường hợp mua – bán so sánh lại không giống tính chất đặc biệt tài sản cần xem xét, điều đó ảnh hưởng đến tính xác, các đối tượng so sánh có tính chất giống mặt 1.1.3.2 Phƣơng pháp chi phí Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản dựa sở là người mua có đủ thông tin dự tính hợp lý không trả giá tài sản lớn so với chí phí bỏ để mua đất xây dựng công trình có ích tương tự a Các trường hợp áp dụng: Phương pháp này sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng thẩm định giá nhằm mục đích phục vụ công việc bảo hiểm b Nguyên tắc: Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc giá trị tài sản hiện có đo chi phí làm tài sản tương tự là vật thay thế c Các bước tiếp cận phương pháp chi phí  Các bước thực hiện + Ước tính giá trị lô đất cần thẩm định giá, coi lô đất đó là đất trống Giả sử sử dụng hiện sử dụng tốt hiệu quả + Ước tính cho phí hiện để xây dựng lại để thay thế công trình xây dựng hiện có lô đất + Để ước tính chích xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết thiết kế xây dựng nguyên vật liệu sử dụng, nhằm đạt việc ước tính chi phí xây dựng mức độ thích hợp + Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình xây dựng hiện có miếng đất xét tất cả nguyên nhân Sự giảm giá đó chia làm loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời chức và giảm giá bên + Cuối ta tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá: Giá trị thị trường BĐS Chi phí hiện xây dựng = = Giá trị thị trường lô đất Tổng giá trị xây dựng Chi phí hiện + để xây dựng công trình đất Khấu hao tích tụ + xây dựng hiện có d Những hạn chế phương pháp chi phí - Chi phí không phải lúc tạo giá trị có chi phí không tạo giá trị - Người thẩm định giá phải có kiến thức định xây dựng, giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này - Ngoài áp dụng phương pháp so sánh giá trị thị trường để tính chi phí xây dựng có mặt hạn chế vừa nêu - Khi áp dụng phương pháp này thì bên cạnh đó ta phải có số phương pháp khác để thay thế phương pháp này cần thiết 1.1.3.3 Phƣơng pháp thặng dƣ a Khái niệm Phương pháp thặng dư vận dụng để thẩm định giá cho bất động sản phát triển Một bất động sản coi tiềm phát triển phận giá trị tiềm có thể thực hiện đầu tư vốn vào bất động sản đó Có ví dụ tình phát sinh thế này: - Một lô đất nhàn rỗi chưa phát triển xong đã cho phép phát triển có khả đạt cho phép đó - Có lô đất với công trình xây dựng tồn có tiềm để cấp thông qua việc cải tạo - Có lô đất với công trình xây dựng tồn mà giá trị kinh tế, xong đã phép phá hủy thay thế b Các nguyên tắc Phương pháp thặng dư dự nguyên tắc giá trị hiện bất động sản giá trị lại sau lấy giá trị ước tính phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh để tạ phát triển đó Giá trị thặng dư bất động sản = giá trị phát triển gộp công trình phát triển dự kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận công ty phát triển ( nhà đầu tư ) c Các bước tiếp cận phương pháp thặng dư - Xác định cách sử dụng tốt hiệu quả tài sản cần thẩm định giá có tính đến qui định xây dựng hạn chế khác - Ước tính toàn tổng giá trị trình phát triển - Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: + Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư sở hạ tầng ( đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu vực, hệ thống điện …) + Chi phí xây dựng nhà xưởng cải tạo nhà xưởng + Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không phù hợp với nhu cầu phát triển + chi phí liên quan đến vấn đề bán cho thuê đất toàn công trình đã đầu tư xây dựng khu đất: tiếp thị, quảng cáo,… + Lãi vay ngân hàng: thông thường chi phí bỏ trước thuế nhân với lãi xuất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư + Thuế + Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( công ty phát triển ): lợi nhuận bình quân ngành kinh doanh bất động sản - Lấy tổng giá trị phát triển trừ chi phí phát triển để có tổng giá trị lại d Các hạn chế phương pháp thặng dư - Khó khăn việc sử dụng tốt hiệu quả - Mọi ước tính chi phí giá bán thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường - Giá trị lại cuối nhạy cảm việc ước tính chi phí giá bán - Cần phải có kiến thức, kỹ và kinh nghiệm tốt để ước tính khoản mục khác Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian đồng tiền, là đã giả định tất cả dòng tiền xảy thời điểm, mà giả định không hiện thực 1.1.3.4 Phƣơng pháp lợi nhuận a Khái niệm Phương pháp lợi nhuận thẩm định giá sử dụng cho tài sản đặc biệt khách sạn, rạp chiếu bóng hay tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Phương pháp lợi nhuận dựa vào phân tích khả sinh lợi ước tính việc sử dụng tài sản trừ các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, lại khoản dư để thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đó chuyển hóa thành vốn cách phương pháp đầu tư b Các bước tiến hành Cách tiếp cận phương pháp này ước tính tổng thu nhập, trừ chi phí liên quan đến việc tạo thu nhập đó, trừ tiếp khoản lãi vốn mà người sử dụng bất động sản nhận từ vốn họ, số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh rủi ro tháo vát người đó Số dư lại coi số lượng hợp lý để trả cho sử dụng bất động sản Giá trị ước tính đó chuyển hóa thành vốn Cần phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc khoản thu nhập chi phí Chủ yếu xem xét ghi chép các năm trước (ít là năm nếu được) nhờ đó mà các dự tính thu nhập chi phí trở nên xác Nếu số liệu đó có chứa khoản bất thường khoản phải xem xét kĩ và loại bỏ nếu cần thiết Tiền thưởng công cho nhà kinh doanh lấy theo kinh nghiệm thực tế việc sử dụng mức trung bình ngành công nghiệp Việc xác định lãi suất vốn hóa cần phải thực hiện sau nghiên cứu thị trường Trong trường hợp có tiềm tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh khách sạn ) lãi suất sử dụng cần phải phản ánh điều đó c Những hạn chế phương pháp lợi nhuận - Phương pháp lợi nhuận áp dụng tài sản mà hoạt động tạo lợi nhuận - Lợi nhuận ước tính không phản ánh mức độ thu nhập thật tài sản Một lợi nhuận cao kết quả việc làm việc chăm mức người vận hành tài sản đó - Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng 1.1.3.5 Phƣơng pháp đầu tƣ hay thu nhập a Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận phương pháp này là giá trị thị trường tài sản bao gồm giá trị hiện tất cả khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận từ tài sản Phương pháp thu nhập dựa co sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn Quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện biết đến quá trình vốn hóa thực hiện đơn giản sau: Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa Như có hai phận liên quan đến giá trị vốn thu nhập ròng lãi suất vốn hóa - Thu nhập ròng: hiệu số doanh thu nhận từ việc khai thác bất động sản (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ để đạt doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế - Lãi suất vốn hóa ( tỷ lệ hoàn vốn ): đó là tỷ suất mong đợi nhà đầu tư xem xét đầu tư vào bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh cụ thể Lãi suất vốn hóa xác định rủi ro liên quan đến đầu tư: Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn) = tỷ suất lợi nhuận khoản đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro Lãi suất vốn hóa cần thiết xác định yếu tố: Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian tiền tệ Tỷ lệ lạm phát dự kiến Rủi ro dự đoán Tổng lãi suất thực tế tỷ lệ lạm phát dự kiến gọi “tỷ suất lợi nhuận các đầu tư không rủi ro” Một khoản đầu tư không rủi ro định nghĩa là khoản đầu tư đó nhà đầu tư biết rõ số lượng lợi nhuận thời gian thu lợi nhuận Lãi suất trái phiếu phủ dài hạn ví dụ điển hình Phần lớn các nhà đầu tư thận trọng với rủi ro, đó họ thường yêu cầu tỷ lệ hoàn vốn cao khoản đầu tư mang tính rủi ro cao Mức chênh lệch tỷ lệ hoàn vốn cao với “tỷ suất lợi nhuận các đầu tư không rủi ro” gọi là “phụ phí rủi ro” Rủi ro dự kiến kết hợp tất cả yếu tố không ổn định đó yếu tố rủi ro thường gặp là: - Rủi ro kinh doanh - Rủi ro tài - Rủi ro khoản Cách chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống Tuy nhiên trình chuyển hóa vốn cần ý đến thực tế tổng số tiền nhận ngày hôm có giá trị nhiều số tiền nhận thời gian sau đó tháng, năm Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập Điều này không đề cập phương pháp thu nhập truyền thống Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF đưa cách tiếp cận chi tiết và xác cho việc tính chiết khấu, xác định dòng tiền mặt toán chiết giảm cách tương ứng b Cách tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống 10 - Lên kế hoạch cho bước công việc cụ thể, thời gian cho phép bước công việc thời gian toàn việc thẩm định giá bất động sản  Thu thập tài liệu Bước cần nêu rõ: - Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá - Thẩm định hiện trạng bất động sản so sánh: tìm điểm tương đồng khác biệt, thuận lợi và khó khăn  Phân tích số liệu Từ tài liệu đã thu thập tiến hành phân tích cách sử dụng hiệu quả tối ưu nhất, phân tích thị trường, phân tích các đặc điểm bất động sản cần thẩm định giá Đồng thời phân tích tiềm vị trí, điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng khu vực tài sản cần thẩm định tọa lạc sau đó so sánh đối chiếu với bất động sản so sánh Nếu bất động sản cần thẩm định tài sản thương mại cần phân tích hợp đồng, giá cho thuê, tỷ lệ bỏ trống, chi phí hoạt động, tỷ lệ vốn hóa  Áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá Các phương pháp áp dụng để xác định giá trị bất động sản, lý lựa chọn các phương pháp đó Những tính toán lý luận lôgic nhằm xác định giá trị cuối bất động sản cần thẩm định  Tổng hợp kết - viết báo cáo thẩm định giá Trong báo cáo chứng thư thẩm định giá cần nêu rõ: - Mục đích thẩm định giá - Mô tả xác bất động sản cần thẩm định - Cơ sở giá trị thẩm định giá: khái niệm sở giá trị đó phải định nghĩa rõ ràng - Các giả thiết hạn chế trình thẩm định giá - Nếu có khía cạnh định mà cần đến vận dụng so với qui định tiêu chuẩn thẩm định giá thẩm định viên phải nêu rõ khía cạnh đó và lý vận dụng báo cáo - Phương pháp áp dụng thẩm định giá: lý chọn phương pháp - Kết quả giá trị bất động sản - Thời hạn kết quả giá trị bất động sản - Chữ kí, thẩm định viên và người kí vào báo cáo chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm nội dung báo cáo chứng thư 13 1.1.5 Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản Chứng thư thẩm định giá là văn bản doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng bên thứ ba nội dung bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản Chứng thư thẩm định giá lập thành bản, có giá trị pháp lý nhau, bản giao khách hàng, bản lưu hồ sơ thẩm định giá doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện thông tin theo thực tế, mang tính mô tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản qua thẩm định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự lô-gic, hợp lý, từ mô tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị thị trường tài sản, phân tích liệu thu thập thị trường để có kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thể hiện lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trình thẩm định giải thích cách rõ rang tất cả vấn đề có tác động đến giá trị tài sản Một báo cáo thẩm định giá bất động sản phải có nội dung bản sau:  Những thông tin Vị trí bất động sản Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax khách hàng yêu cầu thẩm định giá Ngày tháng năm thẩm định giá Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax doanh nghiệp, tổ chưc thẩm định giá chi nhánh Họ tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá phụ trách chi nhánh  Những pháp lý để thẩm định giá Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành  Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật + Vị trí bất động sản Vị trí địa lý hành bất động sản Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước Đối với công trình kiến trúc đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà 14 (% lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống,… Vị trí bất động sản mối tương quan với trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng đất, khoản cách từ đó đến địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, trục đường + Tác động quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai, nhà công trình kiến trúc đất + Mục đích sử dụng hiện bất động sản có theo mục đích phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không  Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý Bất động sản đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp số đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) Bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản(nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, giấy tờ kèm theo Có tranh chấp hay không với chủ bất động sản liền kề Những lợi ích kinh tế thu từ bất động sản (trường hợp bất động sản cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý bất động sản  Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản Tính hợp lý việc đưa giả thiết hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, nhân tố tác động đến giá trị thị trường tài sản Nếu không đưa hạn chế kết quả sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định thế  Kết khảo sát thực địa Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa Kết quả thu từ khảo sát thực địa Sự chênh lệch (nếu có) kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa Nêu rõ lý chênh lệch đó Trường hợp trưng cầu ý kiến chuyên gia các đặc tính kỹ thuật công trình báo cáo thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tư vấn  Những lập luận mức giá cuối 15 Phân tích vị trí, nhân tố tác động, xu hướng vận động thị trường tài sản khu vực, hành vi người mua, bán thị trường này, ưu thế bất lợi tài sản thẩm định giá thị trường Mục đích sử dụng tài sản tốt tối ưu, mang lại giá trị cao Trường hợp mục đích sử dụng tốt tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tài sản trình bày tiểm nó, điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt có hiệu quả tài sản  Phƣơng pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả: Phương pháp chi phí: kết quả: Phương pháp khác: kết quả: Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán mức giá thu từ các phương pháp nêu để đến mức giá cuối thể hiện giá trị thị trường tài sản Trường hợp áp dụng các phương pháp thẩm định giá nêu nêu rõ có hạn chế đó Mức độ phù hợp/chênh lệch giá trị báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản nhà nước đã công bố khu vực  Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá Không rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản Hạn chế thông tin, liệu cần thu nhập tài sản Phân loại, hạng tài sản Lượng hóa thông tin ảnh hưởn đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng đã xử lý thế nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định  Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích trình thực thi nhiệm vụ  Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản  Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá Tóm tăt chƣơng Thuật ngữ “bất động sản “ hiểu tài sản không di dời bao gồm : đất đai, nhà ,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai ,các tài sản khác pháp luật quy định Trong trình thẩm định giá bất động sản ta có phương pháp: - Phương pháp so sánh trực tiếp 16 - Phương pháp chi phí - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận - Phương pháp đầu tư hay thu nhập Tuy nhiên ứng với phương pháp có hạn chế và ưu điểm định Chính trình thẩm định giá, thẩm định viên phải có nhận định loại bất động sản thẩm định thông tin thị trường để có lựa chọn phương pháp thẩm định hiệu quả Quy trình thẩm định giá bao gồm bước: - Xác định vấn đề - Lên kế hoạch thẩm định giá - Thu thập tài liệu - Phân tích số liệu - Áp dụng phương pháp thẩm định giá - Tổng hợp kết quả - viết báo cáo thẩm định giá 17 CHƢƠNG 2: QUÁ TRÌNH XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT MẶT ̣ TIỀN VÀ CÁC CẤP HẺM TRÊN ĐƢỜNG CAO THẮNG ĐOẠN TƢ̀ ĐƢỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ ĐẾN ĐƢỜNG HOÀNG DƢ KHƢƠNG 2.1 Một vài nét sơ lƣợc quận 10 đƣờng Cao Thắng Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571,81 (theo số liệu bản đồ địa chính) nằm chếch phía Tây Nam trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm 0,24% diện tích đất đai toàn Thành phố Dân số Quận 10 tính đến thời điểm 31/12/2005 là 237.459 người, mật độ dân số trung bình là 41.527 người/km2 Quận 10 chia thành khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không nhau, chênh lệch Phường lớn (Phường 12) và Phường nhỏ (Phường 3) là 119,14 tương ứng 12,8 lần Địa bàn Quận 10, có giáp ranh sau:  Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn đường Bắc Hải;  Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh;  Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn đường Cách mạng tháng 8, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ;  Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn đường Lý Thường Kiệt Quận 10 là quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều điều kiện thuận lợi việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngoại thành, là hội để thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội quận nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Quận 10 giao thông tương đối thuận lợi gần trung tâm thành phố 15 phút để từ quận 10 đến trung tâm, từ ta sang các quận khác quận 5,quận 1, quận 3, quận 6, quận 11 vv Mặt khác, tâp trung nhiều khu mua sắm, trường đại học, Ngoài ra, vấn đề kẹt xe, ngập úng xảy số tuyến đường địa bàn quận Đường Cao Thắng t huô ̣c điạ phâ ̣n quâ ̣n 10 kéo dài từ đường Điện Biên Phủ chạy phía Kỳ Hòa, cắt đường 3/2, là đường có hoạt động kinh doanh sôi nổ i Đây là đoa ̣n đường có lơ ̣i thế viê ̣c tiế p câ ̣n các trung tâm thương mại, chơ ̣, bệnh viện, trường ho ̣c, sở y tế , thông tin liên la ̣c Đoa ̣n từ đường Điê ̣n Biên Phủ đế n đường 3/2 kinh doanh đă ̣c trưng là các shop buôn bán quầ n áo với hiǹ h thức kinh doanh cá thể Các bất động sản có mă ̣t tiề n khoảng từ 3m đế n 4m Lộ giới đoạn đường khoản 12m Đoa ̣n từ 3/2 đến Hoàng Dư Khương kinh doanh đặc trưng là nhà hàng , văn phòng cho thuê, karaoke Các bất động sản đâ y có mă ̣t tiề n khoảng từ 4m đế n 6m Lộ giới đoạn đường khoảng 25m 18 2.2 Các tài sản khảo sát 2.2.1 Đoa ̣n Điêṇ Biên Phủ -3/2 Tài sản 1: 182-184 Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10       Chủ sử dụng : 0908.468.377 Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t Mặt tiền: đường Cao Thắng Lộ giới: 12m Số mặt tiền: Làn đường: chiều  Diê ̣n tić h: 162 m2 Chiề u dài: 20 m Chiề u rô ̣ng: m  Hình dáng đất: vuông vức  Loại nhà: nhà phố Bất động sản hiện có Căn (182 Cao Thắng), DTKV: 4x19,7 gồm: trệt + lửng + lầu, nhà cấp Căn (184 Cao Thắng), DTKV: 3,2x26 gồm: trệt + lửng, nhà cấp  Bấ t đô ̣ng sả n có mă ̣t tiề n giáp đư ờng Cao Thắng(đường có lộ giới khoảng 12m), cách trung tâm th ành phố khoảng 3,5 km, có lợi thế kinh doanh Gầ n sở giáo dục, y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c, trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m) Bị ảnh hưởng tiếng ồn và khói bụi  Công triǹ h đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: 1: 80%, 2: 70%  Đơn giá xây dựng: 1: 4.300.000 đồ ng/m2, 2: 2.500.000 đồ ng/m2  Diê ̣n tić h sàn xây dựng: 1: 315,2m2, 2: 166,4m2  Giá rao bán: 44.000.000.000 đồ ng  Giá thương lượng: 39.600.000.000 đồ ng (giảm 10%)  Giá trị hiện công trình: Căn 1: 315,2 x 4.300.000*0,8 = 1.084.288.000 đồ ng Căn 2: 166,4 x 2.500.000*0.7 = 291.200.000 đồng Tổng giá trị công trình: 1.375.488.000 đồng  Giá trị quyền sử dụng đất: 38.224.512.000 đồ ng  Đơn giá quyề n sử dụng đất: 235.953.777,8 đồ ng/ m2  Đơn giá quyề n sử dụng đất(làm tròn): 236.000.000 đồ ng/ m2 Tài sản 2: Mặt tiền Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10 (gần ngã tƣ Điện Biên PhủCao Thắng)          Chủ sử dụng : A.Lâm 0903.315.866 Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t Mặt tiền: đường Cao Thắng Lộ giới: 12m Số mặt tiền: Làn đường: chiều Diê ̣n tić h: 55,9 m2 Chiề u dài: 13 m Chiề u rô ̣ng: 4,3 m Hình dáng đất: vuông vức Loại nhà: nhà phố 19  Nhà: trệt + lửng  Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp đư ờng Cao Thắng(đường có lộ giới khoảng 12m), cách trung tâm thành phố khoảng 3,5 km, có lợi thế kinh doanh Gầ n sở giáo dục, y tế , giải trí, văn hóa , xã hội, thông tin liên la ̣c, trung tâm thương ma ̣i(khoảng 500m) Bị ảnh hưởng tiếng ồn và khói bụi  Công trình đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: 80%  Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồ ng/m2  Diê ̣n tić h sàn xây dựng: 111,8m2  BĐS bán vào tháng 1/2011 với giá 8,5 tỷ  Giá trị hiện công trình:111,8*2.200.000*0,8 = 196.768.000 đồng  Giá trị quyền sử dụng đất: 8.303.232.000 đồ ng  Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 148.537.245,1 đồ ng/ m2  Đơn giá quyề n sử dụng đất(làm tròn): 148.500.000 đồ ng/ m2 Tài sản 3: 153/8 Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10 (cách đƣờng Cao Thắng khoảng 15m)                       Chủ sử dụng : ông Phùng Phi Long và bà Nguyễn Thi ̣Mô ̣ng Hồ ng Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t Cấ p hẻm: cấ p Loại hẻm: hẻm bê tông 2m Vị trí hẻm: vị trí Thửa đấ t số : phầ n BK 823 Tờ bản đồ số : 02 Diê ̣n tić h: 35 m2 Chiề u dài: 14,81 m Chiề u rô ̣ng: 2,45 m Hình dáng đất: tóp hậu Loại nhà: nhà phố Cấ p nhà: cấ p Hướng nhà: Đông Nam Nhà: trê ̣t + lửng + lầ u Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp hẻm m (hẻm có bề rộng không ), cách đường Cao Thắ ng khoản 20 m, cách trung tâm thành phố khoả ng 3,5 km, không có lơ ̣i thế kinh doanh Gầ n sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên lạc, trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m) Ít bị ảnh hưởng tiếng ồn và khói bụi Công triǹ h đấ t : móng bê tông cố t thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m Có phòng ngủ và nhà vệ sinh Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i : 80% Đơn giá xây dựng: 4.000.000 đồ ng/m2 Diê ̣n tích sàn xây dựng: 134,9 m2 Giá rao bán: 4.200.000.000 đồ ng Giá thương lượng: 3.990.000.000 đồ ng (giảm 5%) Giá trị hiện công trình: 134,9*4.000.000*0,8 = 431.680.000 đồ ng Giá trị quyền sử dụng đất: 3.558.320.000 đồ ng Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 101.666.285,7 đồ ng/ m2 Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 101.600.000 đồ ng/ m2 20 2.2.2 Đoa ̣n 3/2 –Hoàng Dƣ Khƣơng Tài sản 1: 285/8KT Cao Thắ ng , phƣờng 12, quận 10: (cách đƣờng Cao Thắ ng khoảng 100m)  Chủ sử dụng : Phạm Thị Ánh Phương  Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà và quyền sử dụng đất  Cấ p hẻm: cấ p  Loại hẻm: hẻm bê tông 2m  Vị trí hẻm: vị trí  Thửa đấ t số : 64 Tờ bản đồ số : 45  Diê ̣n tić h: 33 m2 Chiề u dài: 9,9 m Chiề u rô ̣ng: 3,35 m  Hình dáng đất: vuông vức  Loại nhà: nhà phố  Cấ p nhà: cấ p  Hướng nhà: Tây Bắ c  Nhà: trê ̣t + lầ u  Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp hẻm m (hẻm có bề rộng không ), cách đường Cao Thắ ng khoản 349m, cách trung tâm thành phố khoảng km, không có lơ ̣i thế kinh doanh Gầ n sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c , trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m) Không bi ̣ảnh hưởng bởi tiế ng ồ n và khói bụi  Công triǹ h đấ t: móng bê tông cốt thép, tường ga ̣ch, nề n lát ga ̣ch men, mái ole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m Có phòng ngủ và nhà vệ sinh Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: 85%  Đơn giá xây dựng: 3.500.000 đồ ng/m2  Diê ̣n tích sàn xây dựng: 66,33m2  Giá rao bán: 2.250.000.000 đồ ng  Giá thương lượng: 2.025.000.000 đồng (giảm 10%)  Giá trị hiện công trình: 66,33*3.500.000*0,85 = 197.332.000 đồ ng  Giá trị quyền sử dụng đất: 1.827.668.000 đồ ng  Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 55.383.878,8 đồ ng/ m2  Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 55.400.000 đồ ng/ m2 Tài sản 2: 392/20/66D Cao Thắ ng, phƣờng 12, quận 10: (cách đƣờng Cao Thắng khoảng 150m)  Chủ sử dụng : ông Trầ n Minh Sơn và bà Nguyễn Thi ̣Ha ̣nh  Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t  Cấ p hẻm: cấ p  Loại hẻm: hẻm bê tông 2,5m  Vị trí hẻm: vị trí  Thửa đấ t số : 26 Tờ bản đồ số : 46  Diê ̣n tích: 45,2 m2 Chiề u dài: 10,5 m Chiề u rô ̣ng: 4,3 m  Hình dáng đất: vuông vức  Loại nhà: nhà phố  Cấ p nhà: cấ p  Nhà: trê ̣t 21  Bấ t đô ̣ng sản có mặt tiền giáp hẻm 2,5 m (hẻm có bề rộng không đều), cách đường Cao Thắ ng khoản 150m, cách trung tâm thành phố khoảng km, không có lơ ̣i thế kinh doanh Gầ n sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c, trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m) Không bi ̣ảnh hưởng bởi tiế ng ồ n và khói bụi  Công triǹ h đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch, mái tole, cửa sắ t , nề n lát gạch men, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m Có phòng ngủ và nhà vệ sinh Chấ t lươ ̣ng còn lại: 70%  Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồ ng/m2  Diện tích sàn xây dựng: 45,2m2  Giá rao bán: 2.800.000.000 đồ ng  Giá thương lượng: 2.520.000.000 đồng (giảm 10%)  Giá trị hiê ̣n ta ̣i công trình: 45,2*2.200.000*0,7 = 69.608.000 đồ ng  Giá trị quyền sử dụng đấ t: 2.450.392.000 đồ ng  Đơn giá quyền sử du ̣ng đấ t: 54.212.212,39 đồ ng/ m2  Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 54.200.000 đồ ng/ m2 2.3 Các tài sản thu thập đƣợc trình ƣớc tính giá đấ t Đoạn Điện Biên Phủ-3/2 Thông tin Tài sản Chủ hữu sở Địa Tài sản 0908 468 377 Tài sản Tài sản A.Lâm 182 Cao Thắng, p.11, q.10 184 Cao Thắng, p.11, q.10 Gần ngã tư Cao Thắng-Điện Biên Phủ Giấy hồng Giấy hồng Lộ giới 12m 12m Tài sản Phạm Thị Ông Trần Ánh Phương Minh Sơn và bà Nguyễn Thị Hạnh 153/8 Cao thắng, p.11, q.10 285/8KT Cao Thắng, p.12, q.10 Giấy hồng Hẻm Tài sản 0903640018 0909315866 Pháp lý Giấy hồng 392/20/66D Cao Thắng, p.12, q.10 Giấy hồng Bê tông cấp Bê tông Bê tông cấp (2m) cấp (2m) (2,5m) Số mặt tiền 1 Làn đường chiều chiều Diện tích 3/2-Hoàng Dư Khương 78,8 m2 83,2m2 (4x19,7) (3,2x26) Hình dáng Vuông đất vức Vuông vức 55,9 m2 35m2 33m2 (4,3x13) (2,45x14,81) (3,35x9,9) Vuông vức 22 Vuông vức Vuông vức 45,2m2 (4,3x10,5) Vuông vức Loại nhà Nhà phố Nhà phố Nhà phố Nhà phố Nhà phố Diện sàn dựng 315,2m2 111,8m2 134,9m2 66,33m2 45,2m2 80% 80% 85% 70% 431.680.000 197.332.000 69.608.000 4,2 tỷ đồng 2,25 tỷ đồng 2,8 tỷ đồng 2,025tỷ đồng 2,52 đồng tích xây Chất lượng lại 80% Giá trị 1084288000 công trình (đồng) 70% 291.200.000 196.768.000 Giá rao bán (đồng) 44.000.000.000 Giá thương lượng (đồng) 39.600.000.000 8,5 tỷ đồng Giá trị quyền sử dụng đất (đồng) 38.224.512.000 8.303.232.000 3.558.320.000 1.827.668.000 2.450.392.000 Đơn giá quyền sử dụng đất (đồng/m2) 235.953.777,8 148.537.245,1 101.666.285,7 55.383.878,8 54.212.212,39 Đơn giá quyền sử dụng đất làm tròn: (đồng/m2) 236.000.000 148.500.000 101.600.000 55.400.000 54.200.000 3,99 tỷ đồng 23 tỷ 285/8K T 392/20/66D 182-184 153/8 Sơ đồ vị trí bất động sản khảo sát 2.4 Kết luận Bảng tổng hợp đơn giá đất tài sản khảo sát: 182-184 Cao Thắ ng, p.11, q.10 236.000.000 đồ ng/ m2 Mặt tiền Cao Thắ ng, p.11, q.10 148.500.000 đồ ng/ m2 153/8 Cao Thắ ng, p.11, q.10 101.600.000 đồ ng/ m2 285/8KT Cao Thắ ng, p.12, q.10 55.400.000 đồ ng/ m2 392/20/66D Cao Thắ ng, p.12, q.10 54.200.000 đồ ng/ m2  Đoạn Điện Biên Phủ-3/2: Mặt Tiền: đoạn ta thu thập tài sản với đơn giá quyền sử dụng đất 236 triệu/m2 148,5 triệu/m2 Hai tài sản này tương đồng với thứ, có khác tài sản rao bán với giá 236 triệu/m2 có mặt tiền 7m, tiện cho việc kinh doanh Trong đó các bất động sản đa phần có mặt tiền khoảng m, nên ta điều chỉnh giảm 20% tài sản có mặt tiền 7m ta 188,8 triệu/m2 và điều chỉnh tăng tài sản lại 10% bán từ tháng chủ tài sản cần bán gấp ta 163.35 triệu/m2 Vậy đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền trung bình: 176.075 triệu/m2 Hẻm: đoạn ta thu thập tài sản thuộc hẻm cấp 1, vị trí có đơn giá quyền sử dụng đất 101,6 triệu/m2  Đoạn 3/2-Hoàng Dư Khương: vì đoạn không thu thập tài sản mặt tiền nên ước tính đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền đường ta tiến hành theo quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND (ngày 22 tháng 12 năm 2010) Hẻm: ta thu thập tài sản: 24 TS1: hẻm cấp 3, vị trí 3: 55,4 triệu/m2 TS2: hẻm cấp 4, vị trí 3: 54,2 triệu/m2 Từ hai tài sản ta ước tính đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền đường Cao Thắng đoạn này sau: Từ tài sản 1: 55,4/0,8/0,3=230,83 triệu/m2 Từ tài sản 2: 54,2/0,8/0,3=225,8 triệu/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất trung bình mặt tiền đường Cao Thắng đoạn là: 228,315 triệu/m2 25 CHƢƠNG 3: HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1 Hạn chế kèm theo kết thẩm định Đề tài tập trung phân tích tiến hành xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho phần tuyến đường điển hình, phạm vi mẫu khảo sát có giới hạn Đường Cao Thắng là đường lớn phạm vi nghiên cứu bị thu hẹp nên bị hạn chế số lượng tài sản khảo sát Bên cạnh đó là đường Cao Thắng đoạn từ 3/2Hoàng Dư Khương hiện tài sản mặt tiền rao bán Giá bất động sản là thương lượng chưa diễn giao dịch thật Có tài sản không tiếp cận chủ sở hữu nên thông tin có phần thiếu xác Một phần kiến thức kinh nghiệm tác giả có hạn nên không tránh khỏi sai sót trình thực hiện đề tài 3.2 Hạn chế kèm theo kết thẩm định Đề tài tập trung phân tích tiến hành xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho phần tuyến đường điển hình, phạm vi mẫu khảo sát có giới hạn Đường Cao Thắng đường lớn phạm vi nghiên cứu bị thu hẹp nên bị hạn chế số lượng tài sản khảo sát Bên cạnh đó là đường Cao Thắng đoạn từ 3/2Hoàng Dư Khương hiện tài sản mặt tiền rao bán Giá bất động sản là thương lượng chưa diễn giao dịch thật Có tài sản không tiếp cận chủ sở hữu nên thông tin có phần thiếu xác Một phần kiến thức kinh nghiệm tác giả có hạn nên không tránh khỏi sai sót trình thực hiện đề tài 3.3 Giải pháp Khi sử dụng thông tin rao bán nên sử dụng hai thông tin trở lên giá bất động sản thay đổi nhanh và khó lường Để kết quả thẩm định xác hơn, các nhân viên thẩm định thường xuyên cập nhật thay đổi giá bất động sản thay đổi thị trường Tác giả cần tích lũy thêm kiến thức sau hoàn thành đề tài tốt nghiệp Các trường đại học cần khuyến khích, tăng cường, tạo điều kiện và đẩy mạnh nhiều hoạt động nghiên cứu, phân tích các lĩnh vực thẩm định giá bất động sản để giúp sinh viên sớm nắm bắt thực tế Nhà trường nên tổ chức buổi thực tập thực tế các đơn vị doanh nghiệp trình học môn chuyên ngành Bên cạnh đó nhà nước cần ban hành lại hệ số vị trí cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường hiên Phải có quan chuyên trách, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, phân tích từ đó đưa các hệ số điều chỉnh cho phù hợp phối hợp với công ty thẩm định giá xây dựng hệ số 26 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thẩm định giá bất động sản trường ĐH.Kinh Tế tp.HCM Hệ thống tiêu chuẩn thẩm ̣nh giá Việt Nam ( ban hành kè m theo quyết ̣nh số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính) Luâ ̣t đấ t đai 2005 và luật sửa đổi bổ sung số điều luật luật đất đai 2005 Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành – NXB Tổ ng hơ ̣p TpHCM Quyết định số: 89 /2010/QĐ-UBND Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá ( Quyể n II) NXB Hà Nô ̣i – 2007 www:http://Thamdinhgia.org 27 ... định giá mặt chung đường xây dựng hệ số chênh lệch giá hẻm mặt tiền đường  Kết cấu nội dung đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Quá trình xác định giá đất mặt tiền cấp hẻm đường Cao Thắng. .. sử dụng đất mặt tiền trung bình: 176.075 triệu/m2 Hẻm: đoạn ta thu thập tài sản thuộc hẻm cấp 1, vị trí có đơn giá quyền sử dụng đất 101,6 triệu/m2  Đoạn 3/2-Hoàng Dư Khương: vì đoạn không... triệu/m2 TS2: hẻm cấp 4, vị trí 3: 54,2 triệu/m2 Từ hai tài sản ta ước tính đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền đường Cao Thắng đoạn này sau: Từ tài sản 1: 55,4/0,8/0,3=230,83 triệu/m2 Từ tài sản