Luận cứ về việc xác định giá đất ở tp hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng …… Năm 2005 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên : NGUYỄN HỮU TĂNG Sinh ngày : 02 – 12 – 1978 Chuyên ngành : QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP Phái : Nam Nơi sinh : Bình Định MSHV : 01703426 I TÊN ĐỀ TÀI : LUẬN CỨ VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ CHÍ MINH II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: ƒ Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường đất đai, quản lý giá đất thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua ƒ Xác định yếu tố hình thành giá đất mức độ tác động yếu tố ƒ Xây dựng nguyên tắc xác định giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh ƒ Đánh giá tác động việc định giá đất nhà nước đến thị trường đất đai III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 17/01/2005 IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 30/06/2005 V CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM NGÀNH : TS Trần Du Lịch BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH TS TRẦN DU LỊCH Nội dung đề cương luận văn thạc só Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua Ngày………….tháng……… năm 2005 PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH KHOA QUẢN LÝ NGÀNH i LỜI CẢM TẠ Luận văn thành việc ứng dụng kiến thức nhận từ truyền đạt tận tình quý thầy cô khoa Quản lý công nghiệp - trường Đại học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh giúp đỡ chân thành bạn bè, đồng nghiệp suốt khóa học Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Du Lịch hết lòng truyền đạt hướng dẫn suốt thời gian thực luận văn Xin chân thành cảm ơn chuyên gia nhà đất công tác đơn vị trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, Công ty Kinh doanh Nhà Phú Nhuận, Công ty tư vấn TS, Công ty quản lý & Kinh doanh Nhà Thành phố nhiệt tình giúp đỡ thông qua việc đưa ý kiến quý báu bảng câu hỏi khảo sát Tôi xin cảm ơn giúp đỡ, động viên, khích lệ gia đình, bạn bè đồng nghiệp suốt trình học tập công tác vừa qua Tp.HCM, ngày 20 tháng năm 2005 NGUYỄN HỮU TĂNG ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề tài “Luận việc xác định giá đất thành phố Hồ Chí Minh” tập trung nghiên cứu số vấn đề sau : - Tóm lược, đánh giá số nghiên cứu trước có liên quan đến đất đai bất động sản - Phân tích, đánh giá thực trạng tình hình biến động giá đất, phương pháp xác định giá đất quản lý nhà nước đất đai thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị mức độ tác động yếu tố - Xây dựng nguyên tắc xác định giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh - Đánh giá tác động việc định giá đất nhà nước đến thị trường đất đai Kết Đề tài chủ yếu tạo cho Thành phố Hồ Chí Minh thiết lập quy định giá đất đô thị áp dụng cho bảy mục đích sử dụng đất theo luật đất đai naêm 2003 iii ABSTRACT The topic of “Basic of the land use price determination in HOCHIMINH city” focuses on the study of some matters as : - Summary and assessment of previous studies concerning with the land use and real estate - Status quo analysis and assessment on the land use price variation, determination approaches on the land use price and state management in HOCHIMINH city in the past - Determination of factors which affect urban land use price and influence measure of each factor - Construction of principles to determine urban land use price in HOCHIMINH city - Impact assessment of the state land use price determination upon the land use market The topic results mainly create the foundation for HOCHIMINH city authorities to establish regulations on urban land use price that will be applied for seven land use purposes according to the Land Use Law of 2003 iv MỤC LỤC Nhiệm vụ luận văn thạc só i Lời cảm tạ .ii Tóm tắt luận văn .iii Abstract iv Muïc luïc v Danh sách hình vẽ bảng biểu viii Chương I : MỞ ĐẦU 1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1.1.1 Vai trò việc quản lý sử dụng đất kinh tế tình hình biến động giá đất thời gian qua 1.1.2 Những vấn đề tồn từ nghiên cứu trước 1.1.3 Vấn đề đặt cho Đề tài 1.2 MỤC TIÊU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu 1.2.2 Phạm vi nghiên cứu 1.3 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1 Các lý thuyết giá trị 2.1.2 Khaùi niệm Giá trị đất đai & Định giá đất 2.1.2.1Giá trị sử dụng ñaát 2.1.2.2 Giá đất đai .8 2.1.2.3 Giá trị thị trường đất đai 2.1.2.4 Caùc nguyên tắc định giá đất .9 2.1.3 Thuộc tính đặc trưng đất đai 10 2.1.3.1 Thuộc tính đất đai .10 2.1.3.2 Đặc trưng đất đai .11 2.1.4 Thị trường đất ñai .12 2.1.4.1 Khái niệm thị trường đất đai .12 2.1.4.2 Đặc trưng thị trường đất đai .12 2.1.4.3 Quan heä cung cầu thị trường đất đai 13 2.1.4.4 Các đối tượng tham gia thị trường đất đai .16 2.1.5 Các yếu tố tác động đến giá đất .18 2.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19 2.2.1 Mô hình định giá đất theo học thuyết kinh tế trị 19 2.2.2 Mô hình định giá hàng hóa theo kinh tế học 19 v 2.2.3 Phương pháp định giá đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP 20 2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .20 2.2.3.2 Phương pháp thu nhập 20 2.2.4 Phương pháp định giá đất theo kinh nghiệm số quốc gia 21 2.2.4.1 Phương pháp định giá đất Đài Loan .21 2.2.4.2 Phương pháp định giá đất Hàn Quốc .21 2.2.5 Mô hình nghiên cứu đề tài 22 Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT – QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT – CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 23 3.1 THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT 23 3.1.1 Tình hình biến động giá ñaát 23 3.1.2 Giá thị trường giá “ảo” 24 3.1.2.1 Giaù thị trường 24 3.1.2.2 Giá ảo 25 3.1.3 Hiện tượng đầu thị trường ñaát ñai 26 3.1.3.1 Nhận diện vấn đề đầu đầu đất ñai 27 3.1.3.2 Nhaän dạng đối tượng đầu đất đai 28 3.1.3.3 Vai trò hoạt động đầu kinh tế thị trường 29 3.1.3.4 Tình hình đầu đất đai địa bàn TP HCM 31 3.2 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT – PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .32 3.2.1 Cơ sở định giá đất đô thị .32 3.2.1.1 Các tính giá đất theo QĐ 05 .32 3.2.1.2 Các tính giá đất theo giá thị trường 33 3.2.1.3 Các tính giá đất theo QĐ 316 .35 3.2.2 Các đơn vị quản lý giá đất 37 3.2.3 Aûnh hưởng việc quản lý giá đất đến đầu tư hạ tầng 38 3.2.4 Một số tồn công tác quản lý giá đất 39 Chương 4: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT .40 4.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 40 4.1.1 Xác định nhu cầu thông tin .40 4.1.2 Xác định nguồn cung cấp thông tin 40 4.1.3 Phương pháp đo thu thập thông tin .40 4.1.3.1 Lựa chọn thang đo .40 4.1.3.1 Thiết kế bảng câu hỏi .42 4.1.4 Phương pháp thực thu thập liệu 48 4.1.5 Phương pháp phân tích liệu 48 4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 4.2.1 Các yếu tố vó mô tác động đến giá đất thị .48 vi 4.2.2 Các yếu tố vi mô tác động đến giá đất đô thị 48 4.2.3 Mức độ phù hợp loại diện tích đất để làm nhà 50 4.2.4 Mức độ phù hợp loại diện tích đất để làm văn phòng .51 4.2.5 Mức độ mang lại gí trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng .52 4.2.6 Những địa điểm thuận tiện để làm nhà 53 4.2.7 Mức độ thuận tiện loại hình dáng lô đất 54 4.2.8 Mức độ thuận tiện giao thông liên lạc 54 4.2.9 Mức độ mang lại giá trị sử dụng đất khu vực xây dựng công trình đất .55 4.3 TỔNG HP – PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 56 4.3.1 Các yếu tố vó mô tác động đến giá đất thị .56 4.3.2 Các yếu tố vi mô tác động đến giá đất đô thị 57 4.3.3 Mức độ phù hợp loại diện tích đất để làm nhà 57 4.3.4 Mức độ phù hợp loại diện tích đất để làm văn phòng .57 4.3.5 Mức độ mang lại gí trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng .58 4.3.6 Những địa điểm thuận tiện để làm nhà 58 4.3.7 Mức độ thuận tiện loại hình dáng lô đất 59 4.3.8 Mức độ thuận tiện giao thông liên lạc 59 4.3.9 Mức độ mang lại giá trị sử dụng đất khu vực xây dựng công trình đất .60 Chương 5: NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 61 5.1 NGUYÊN TẮC CHUNG 61 5.2 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ DÙNG LÀM CƠ SỞ KINH DOANH 62 5.3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở 65 5.4 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÔN GIÁO VÀ CÁC MỤC ĐÍCH PHI LI NHUẬN KHAÙC 67 5.5 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC ĐẾN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 68 Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 6.1 KẾT LUẬN 69 6.2 KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHAÛO .71 PHUÏ LUÏC .72 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 79 vii DANH SÁCH HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU DANH SÁCH HÌNH VẼ : Hình 1.1 Sơ đồ nghiên cứu Hình 2.1 Quan hệ cung – cầu thị trường đất đai 15 Hình 2.2 Mô hình định giá đất theo kinh tế trị 19 Hình 2.3 Mô hình định giá hàng hóa theo kinh tế học 20 Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu đề tài 22 DANH SÁCH BẢNG BIỂU : Bảng 3.1 Tình hình biến động giá đất số khu vực 23 Bảng 3.2 Tốc độ tăng trưởng giá đất số khu vực 24 Bảng 3.3 Hệ số tính giá đất hẻm theo QĐ 316 36 Bảng 3.4 Tỷ lệ vốn đền bù số dự án 38 Bảng 4.1 Kết nghiên cứu yếu tố vó mô tác động đến giá đất 49 Bảng 4.2 Kết nghiên cứu yếu tố vi mô tác động đến giá đất 50 Bảng 4.3 Kết nghiên cứu mức độ phù hợp loại diện tích đất 50 Bảng 4.4 Kết nghiên cứu mức độ phù hợp loại diện tích đất văn phòng, khu thương mại … 51 Bảng 4.5 Kết nghiên cứu giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng 52 Bảng 4.6 Kết nghiên cứu địa điểm thuận tiện làm nhà 53 Bảng 4.7 Kết nghiên cứu mức độ thuận tiện loại hình dáng lô đất 54 Bảng 4.8 Kết nghiên cứu mức độ thuận tiện giao thông liên lạc 54 Bảng 4.9 Kết nghiên cứu giá trị sử dụng đất khu vực xây dựng công trình đất 55 viii -1- CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI : 1.1.1 Vai trò việc quản lý sử dụng đất kinh tế tình hình biến động giá đất thời gian qua: Trong trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, xuất hàng loạt vấn cần giải quyết, vấn đề xây dựng phát triển đồng yếu tố thị trường vấn đề quan trọng Cùng với phát triển mạnh thị trường sản phẩm “đầu ra” thị trường hàng hóa, dịch vụ … việc xây dựng phát triển thị trường yếu tố “đầu vào” thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản mang ý nghóa quan trọng Một yếu tố định phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý sử dụng đất đai hợp lý Trên thực tế TP Hồ Chí Minh thời gian vừa qua, tình hình thị trường đất đai diễn biến phức tạp, tạo nên biến động lớn giá, đẩy giá đất lên cao so với khả mua nhà đa số người dân khả sinh lợi từ mặt sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Nguyên nhân vấn đề việc quản lý giá đất nhà nước hiệu quả, chưa có định giá đất hợp lý để tác động tích cực đến thị trường đất đai 1.1.2 Những vấn đề tồn rút từ công trình nghiên cứu trước : Xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, vừa qua Chính phủ ban hành nghị định 188 /NĐ-CP ngày 16.11.2004 -2về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định áp dụng cho mục đích sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003, gồm : (1) Tính thuế sử dụng đất; (2) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (3) tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá ; (4) tính giá trị quyền SDĐ giao đất không thu tiền SDĐ; (5) Lệ phí trước bạ; (6) Bồi thường nhà nước thu hồi đất; (7) Bồi thường đôi với với người vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước UBND TP Hồ Chí Minh thành lập ban đạo xây dựng bảng giá đất TP HCM nhằm triển khai Nghị định 188 Chính phủ, theo đề xuất Ban đạo có phương án xây dựng bảng giá đất (nguồn : theo báo Thanh Niên số ngày 20.11.2004), gồm : (1) tính bình quân khoảng 60% giá chuyển nhượng thực tế đất ở; (2) tính bình quân khoảng 30% giá chuyển nhượng thực tế đất ở; (3) Theo giá bồi thường áp dụng dự án đầu tư Nhà nước địa bàn quận huyện Giá bồi thường dự án khoảng 20-70% giá chuyển nhượng thực tế Như vậy, phương pháp dựa giá chuyển nhượng thực tế, từ nảy sinh số câu hỏi đặt ra: Giá chuyển nhượng thực tế xác định ? , dựa sở ? giá thật hay giá ảo ? … Đề tài nghiên cứu “Quản lý thị trường bất động sản” Sở Tài nguyên & Môi trường đề cập đến chế, sách nhà nước quản lý thị trường bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng, chưa đề cập đến sở định đánh giá tác động việc định giá nhà nước đến thị trường đất đai - 65 + Cuối xem xét đến Hình dáng lô đất có thuận tiện cho việc xây dựng nhà hay không Mức độ tác động loại hình dáng theo thứ tự ưu tiên từ cao đến thấp sau : Lô đất hình chữ nhật Lô đất hình vuông Lô đất hình chữ L Lô đất nở hậu Lô đất tóp hậu Bước 4: Xác định thời gian hoàn vốn kỳ vọng nhà đầu tư Việc xác định thời gian hoàn vốn dựa vào thời gian hoàn vốn suất thu lợi kỳ vọng chung ngành nghề cho thuê nhà ở, đồng thời tính bền vững loại, cấp nhà Bước : Định giá toàn tài sản đất đai công trình nhà theo công thức (5.1) Bước : Lấy giá trị tổng tài sản trừ giá trị ước lượng cho việc đầu tư công trình nhà đất (đã thực bước 2), phần lại giá đất 5.4 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT DÙNG LÀM CƠ SỞ TÔN GIÁO VÀ CÁC MỤC ĐÍCH PHI LI NHUẬN KHÁC : Đối với loại đất này, không xác định khả sinh lợi trực tiếp từ việc khai thác công trình đất, nên để định giá đất cần dựa vào mức giá đất công trình nhà có quy mô diện tích tương tự vị trí lân cận Trước hết tính giá công trình nhà lân cận, sau xem xét giảm giá theo sách quyền cho mục đích sử dụng đất - 66 5.5 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ĐẾN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI : Nhà nước đóng vai trò quan trọng việc phát triển thị trường đất đai, Việt Nam nhà nước vừa chủ sở hữu đất đai vừa chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất thị trường Do đó, sau Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng phương pháp định giá đất đưa bảng giá đất hợp lý áp dụng cho bảy mục đích sử dụng đất theo luật đất đai tạo tác động tích cực không riêng cho bảy mục đích sử dụng đất mà ảnh hưởng lớn đến diễn biến thị trường đất đai Một có công cụ định giá đất tay, nhà nước chủ động việc điều tiết thị trường, hạn chế cú sốc giá tượng đầu đất đai Giá đất phận quan trọng giá trị bất động sản, giải vấn đề giá đất tạo công cụ hữu hiệu để hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng Khung giá đất nhà nước tính khả sinh lợi đất làm sở tham khảo, đối chiếu việc thực giao dịch thị trường đất đai Các giao dịch thị trường có tham khảo giá định giá nhà nước phù hợp với khả sinh lợi từ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp lực tài người dân mua đất - 67 - CHƯƠNG VI KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN : Thành phố Hồ Chí Minh trình phát triển đô thị mạnh mẽ Chính trình đô thị hóa làm phát sinh giá trị gia tăng đất đai, nguyên tắc giá trị gia tăng đất phải nhà nước điều tiết đảm bảo công xã hội, chống đầu lạm phát giá đất đô thị Tuy nhiên, thời gian vừa qua Thành phố Hồ Chí Minh chưa kiểm soát tình hình biến động giá đất chưa có công cụ điều tiết hiệu giá trị gia tăng đất đô thị Kết đề tài góp phần tạo số công cụ điều tiết giá trị gia tăng đất việc đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị, nguyên tắc xác định giá đất, phân tích đánh giá thực trạng thị trường đất đai vấn đề mang tính lý luận thực tiễn việc phát thị trường đất đô thị, từ tạo đà cho việc phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Mặt khác, việc nhà nước kiểm soát vấn đề giá đất đô thị tạo sở cho việc giải hàng loạt vấn đề tồn công tác đền bù giải tỏa, phát triển hạ tầng xã hội, nâng cấp đô thị, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, cải thiện chỗ cho người có thu nhập thấp, ổn định trật tự xã hội… 6.2 KIẾN NGHỊ : Thành phố Hồ Chí Minh cần xác định đánh giá bối cảnh vấn đề liên quan đến bất động sản, để từ có bước đắn nỗ lực phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường đất - 68 đai nói riêng Một vấn đề cần quan tâm đầu tư trước tiên giải vấn đề quy hoạch đền bù giải tỏa đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, đồng thời áp dụng biện pháp nhằm điều tiết khoản thu từ giá trị gia tăng đất đai trình đô thị hóa Để thực điều này, trước hết Thành phố cần tập trung đầu tư nguồn lực cho việc xây dựng hệ thống xác định giá đất đô thị dựa khả sinh lợi thực tế việc sử dụng đất, từ áp dụng thống bảng giá đất cho bảy mục đích sử dụng đất theo luật đất đai 2003, đồng thời tạo công cụ kiểm soát điều tiết giao dịch thị trường đất đai / - 69 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Cao Hào Thi, Bài giảng Thống kê Dự báo kinh doanh, Đại học Bách Khoa TP.HCM Jack Hirshleifer – Amihai Glazer, 1996, Lý thuyết giá vận dụng , Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật Lê Nguyễn Hậu, Bài giảng Nghiên cứu kinh doanh, Đại học Bách Khoa TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân, 2002, kinh tế vi mô, NXB Đại học Quốc Gia TP.HCM Philip Kothler, Những nguyên lý tiếp thị, NXB TP.HCM Trần Ngọc Hiên – Trần Xuân Tùng, 1999, Giáo trình kinh tế học trị Mác – Lênin, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Thái Bá Cẩn – Trần Nguyên Nam, 2003, Thị trường bất động sản, Nhà xuất Tài Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, 2005, Tạp chí Bất động sản Sở Địa – Nhà đất, 2002, Đề tài “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” 10 Viện NCKH Thị trường giá cả, 2005, Tạp chí Thị trường bất động sản & Tài sản 11 Thời báo kinh tế Việt Nam, vnn.vn, vnexpress, báo Thanh niên, Tuổi trẻ … - 70 - PHỤ LỤC THƯ NGỎ BẢNG CÂU HỎI DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA TRẢ LỜI BẢNG CÂU HỎI - 71 - THƯ NGỎ Kính gửi : Ông : ……………………………………………………………………………………… ………………… Đơn vị công tác : …………………………………………………………………………………… Một yếu tố định phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý sử dụng đất đai hợp lý Trên thực tế TP Hồ Chí Minh thời gian vừa qua, tình hình thị trường đất đai diễn biến phức tạp, tạo nên biến động lớn giá, đẩy giá đất lên cao so với khả mua nhà đa số người dân khả sinh lợi từ mặt sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Đề tài nghiên cứu luận văn cao học “Luận việc xác định giá đất TP.HCM” thực Nguyễn Hữu Tăng – học viên cao học Khoa Quản lý Công nghiệp Trường Đại học Bách khoa TP.HCM nhằm tạo sở cho việc đưa nguyên tắc định giá đất đô thị TP.HCM Để hoàn thành đề tài cần giúp đỡ quý Ông (Bà) thông qua việc trả lời câu hỏi bảng khảo sát đính kèm Thông tin quý vị cung cấp nhằm mục đích nghiên cứu đề tài giữ bí mật tuyệt đối Rất mong quan tâm, giúp đỡ đóng góp ý kiến quý vị Trân trọng cám ơn Nguyễn Hữu Tăng - 72 - BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở TP.HCM Câu : Theo ng (Bà) yếu tố vó mô tác động đến giá đất đô thị TP.HCM Xin vui lòng điền vào Ô bên cạnh yếu tố theo thứ tự ưu tiên số tác động mạnh nhất, số 2,3,4, … để trống Ô mà quý vị cho tác động Quy hoạch sử dụng đất nhà nước Tình hình phát triển kinh tế Thành phố Thu nhập bình quân người dân thành phố Xu hướng cung cầu đất đai thị trường Tâm lý, thị hiếu người dân Chính sách kinh tế – xã hội quyền thành phố Các yếu tố khác, vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………… Câu : Theo ng (Bà) yếu tố vi mô tác động đến giá đất đô thị TP.HCM Xin vui lòng điền vào Ô bên cạnh yếu tố theo thứ tự ưu tiên số tác động mạnh nhất, số 2,3,4, … để trống Ô mà quý vị cho tác động - 73 Quy mô diện tích khu đất Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Hệ số sử dụng đất theo quy hoạch công trình đất (hệ số sử dụng đất tỷ số Tổng diện tích sàn sử dụng công trình đất tổng diện tích khuôn viên khu đất ) Địa điểm tọa lạc khu đất Hình dáng lô đất Giao thông liên lạc (Tiếp giáp với đường nào) Môi trường xung quanh khu đất Các yếu tố khác, vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………… Câu 3: Theo ng (Bà) quy mô lô đất đô thị dùng để làm nhà địa bàn TP HCM có diện tích phù hợp Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên số phù hợp , số 2,3,4, … Diện tích < 100 m2 Diện tích 100 đến 200 m2 Diện tích 200 đến 300 m2 Diện tích 300 đến 400 m2 Diện tích 400 đến 500 m2 Diện tích > 500 m2 - 74 Câu 4: Theo ng (Bà) quy mô lô đất đô thị dùng để làm văn phòng, khách sạn, khu thương mại … địa bàn TP HCM có diện tích phù hợp Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên số phù hợp , số 2,3,4, … Diện tích < 500 m2 Diện tích 500 đến 1000 m2 Diện tích 1000 đến 2000 m2 Diện tích 2000 đến 3000 m2 Diện tích 3000 đến 4000 m2 Diện tích 4000 đến 5000 m2 Diện tích > 5000 m2 Câu : Theo ng (Bà) mục đích sử dụng đất sau đây, mục đích có giá trị sử dụng đất cao ? Xin vui lòng điền thứ tự 1,2,3 … theo mức độ từ cao xuống thấp Làm nhà riêng lẻ , chung cư Văn phòng làm việc Khách sạn, nhà hàng Trung tâm thương mại, Siêu thị Khu vui chơi giải trí, TT thể dục thể thao Các mục đích khác, vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… - 75 ……………………………………………………………………………………… ………………………………………… Câu : Theo ng (Bà) địa điểm tọa lạc khu đất dùng làm nhà gần nơi thuận lợi ? Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên số thuận lợi , số 2,3,4, … Gần chợ, siêu thị, TT thương mại Gần bệnh viện, trung tâm Y tế Gần trường học, nhà trẻ, nhà sách Gần công viên, khu vui chơi giải trí, Trung tâm thể dục thể thao Gần địa điểm khác , vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………… Câu : Theo ng (Bà) hình dáng lô đất theo kiểu thuận lợi ? Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên số thuận lợi , số 2,3,4, … Lô đất hình vuông Lô đất hình chữ nhật Hình chữ L Khu đất nở hậu Khu đất tóp hậu - 76 Hình dáng khác , vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………… Câu : Theo ng (Bà) giao thông liên lạc với khu đất thuận tiện ? Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên số thuận lợi , số 2,3,4, … a) Đối với đất dùng để làm nhà , nhà văn phòng : 01 Mặt tiền đường 02 Mặt tiền đường 03 Mặt tiền đường 04 mặt tiền đường b) Đối với đất dùng để làm sở kinh doanh : 01 Mặt tiền đường 02 Mặt tiền đường 03 Mặt tiền đường 04 mặt tiền đường Câu : Theo ng (Bà) đất nằm khu vực có giá trị cao ? Xin vui lòng điền vào Ô theo thứ tự ưu tiên 1,2,3,4, … Khu văn phòng, nhà ở, khách sạn … Khu trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, sở kinh doanh … Khu hành chính, trường học, bệnh viện … Khu trung tâm giải trí, thể dục thể thao - 77 Khu vực khác , vui lòng ghi rõ : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………… DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA Đà TRẢ LỜI BẢNG CÂU HỎI STT TÊN ĐƠN VỊ Văn phòng Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn Công ty CP Địa ốc Tân Bình CHỨC DANH NGƯỜI TRẢ LỜI CÂU HỎI Trưởng phòng kinh doanh UVHĐQT- Trợ lý Tổng giám đốc Trưởng phòng Kế hoạch – Kinh doanh Công ty CP Đầu tư xây dựng Hạ tầng Sài Gòn Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Sài Gòn Công ty Địa ốc Gò Môn Công ty Kho Bãi TP Trưởng phòng Đầu tư Công ty Phát triển & Kinh doanh nhà Công ty phát triển Nhà Bình Thạnh Công ty CP Địa ốc Phó Giám đốc Ban quản lý Dự án đầu tư xây dựng Nhà & Khu dân cư Giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc - 78 10 13 Công ty Quản lý & Kinh doanh Nhà Công ty CP Đầu tư xây dựng Điện Sài Gòn Công ty Phát triển Nhà Phú Nhuận Công ty tư vấn TS 14 Trung tâm giao dịch Địa ốc ACB Chuyên viên Phòng giao dịch 15 Công ty Địa ốc FICO Chuyên viên Phòng kinh doanh 11 12 Trưởng phòng Đầu tư Phó Tổng giám đốc Chuyên viên phòng kinh doanh Giám đốc - 79 - TÓM TẮT LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : Nguyễn Hữu Tăng Sinh ngày : 02 – 12 – 1978 Nơi sinh : Bình Định Địa liên lạc : Phòng 208 Chung cư 161B/84 Lạc Long Quân , P.3, Q.11, TP HCM Điện thoại : 0913150551 – 9015796 Email : huutangresco@yahoo.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO : Từ năm 1996 đến năm 2001 : Học Khoa Xây dựng Trường Đại học Bách Khoa TP HCM Từ tháng 9/2002 đến tháng tháng 2/2003 : Học lớp chuyển đổi ngành Quản trị Doanh Nghiệp Trường Đại học Bách Khoa TP HCM Từ năm 2003 đến năm 2005 : học cao học khóa 14 - Ngành Quản trị doanh nghiệp – Trường Đại học Bách Khoa TP.HCM QUÁ TRÌNH CÔNG TÁC : Từ 2001 đến 2002 : Công tác Công ty Xây dựng Bưu Điện Từ 2002 đến : Công tác Công ty Kho Bãi TP - Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn ... tắc xác định giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh - Đánh giá tác động việc định giá đất nhà nước đến thị trường đất đai Kết Đề tài chủ yếu tạo cho Thành phố Hồ Chí Minh thiết lập quy định giá đất. .. tích, đánh giá thực trạng tình hình biến động giá đất, phương pháp xác định giá đất quản lý nhà nước đất đai thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị... nghiên cứu từ góc độ quản lý nhà nước theo hướng thực trạng giải pháp, chưa đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nguyên tắc xác định giá đất địa bàn Vì vậy, đề tài đưa luận việc xác định giá đất TP. HCM