Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau: Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán: + Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán. + Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà. + Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.
1 ĐIỀU KIỆN CÁC BÊN TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Điều kiện bên bán giao dịch mua bán nhà Theo điều khoản 119 luật nhà hành So sánh điều kiện chủ thể bên mua bên bán luật nhà 2005 với 2014: 2005 (Điều Luật Nhà năm 2005) Bên bán nhà mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà mình cho chủ thể khác Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà trường hợp chủ sở hữu nhà có yêu cầu thì quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho họ Người bán nhà người có quyền sở hữu nhà ủy quyền hợp pháp bán Bên bán phải có đầy đủ lực hành vi dân Những người không có lực hành vi có lực hành vi không đầy đủ bán nhà phải có người giám hộ đại diện Pháp luật quy định người giám hộ không mua nhà người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá Nếu bên bán có nhiều người sở hữu chung hợp nhà thì bán phải đồng ý văn tất chủ sở hữu 2014 Theo điều 119 khoản luật nhà 2014 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định Luật pháp luật dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại thì phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; b) Nếu cá nhân thì phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự; tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Bên mua nhà cá nhân, tổ chức có Theo khoản điều 119 nhu cầu nhà có đủ điều kiện Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên pháp luật quy định Nếu cá nhân phải có nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đầy đủ lực hành vi dân có quyền thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận tự mình xác lập thực hợp đồng mua thừa kế, nhận góp vốn, nhận chấp, mượn, bán nhà Cá nhân không chưa có nhờ, ủy quyền quản lý nhà cá lực hành vi dân đầy đủ thì việc xác lập nhân thì phải có điều kiện sau đây: thực hợp đồng phải thông qua người đại a) Nếu cá nhân nước thì phải có diện theo quy định pháp luật đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân không bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; b) Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thì phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chấp, nhận góp vốn, ủy quyền quản lý nhà tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp tổ chức nước thì phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật này; tổ chức ủy quyền quản lý nhà thì phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chủ thể hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng điều kiện sau: - Bên bán phải có quyền định đoạt nhà bán: + Đó có thể chủ sở hữu diện tích nhà đem bán + Hoặc người chủ sở hữu ủy quyền định đoạt nhà + Hoặc người có quyền định đoạt nhà theo thỏa thuận chủ sở hữu nhà hay theo quy định pháp luật Ví dụ: đó có thể bên nhận cầm cố, nhận chấp nhà có quyền xử lý nhà đến hạn bên có nghĩa vụ toán vi phạm nghĩa vụ; quan thi hành án có quyền bán nhà bên phải thi hành án để thực nghĩa vụ đến hạn 1.2 Điều kiện bên mua hợp đồng mua bán nhà Điều kiện chủ thể mua nhà theo pháp luật Việt Nam Mua, bán hay giao dịch nhà hình thức để sở hữu nhà Trước hết ta xét đối tượng quyền sở hữu nhà việt nam Theo luật nhà 2014 điều thì đối tượng sở hữu nhà gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người việt nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước theo quy định khoản điều 159 Ta vào xem xét điều kiện để giao dịch mua nhà có giá trị pháp lý đối tượng • Bên mua Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Khi có nhu cầu nhà thì người mua nhà có thể tham gia giao dịch nhà chẳng hạn mua nhà ở, thuê mua.v.v hay nói cách khác tham gia vào giao dịch nhà Tuy nhiên để trở thành chủ thể tham gia vào giao dịch nhà người mua nhà phải đáp ứng điều kiện pháp luật theo điều 119 khoản luật nhà 2014 quy định thì bên mua cá nhân tổ chức; cá nhân nước thì phảo có đủ lực hành vi dân không bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch, tổ chức tổ chức nước thì phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập • Cá nhân nước tham gia vào giao dịch dân thì theo quy định luật dân 2015 thì phải có đủ lực hành vi dân để có thể tự mình tham gia xác lập, thực quyền nghĩa vụ, tự chịu trách nhiệm giao dịch mình xác lập vì giao dịch dân cá nhân xác lập thì phải phù hợp với mức độ lực hành vi dân cá nhân theo quy định từ điều 17 đến điều 23 luật dân 2005 + Người từ đủ 18 tuổi trở lên có lực dân đầy đủ không thuộc trường hợp bi tòa án tuyên hạn chế lực hành vi dân thì có thể tự mình xác lập giao dịch mua nhà + Người từ tuổi đến chưa đủ 18 tuổi chưa có lực hành vi dân đầy đủ vì tham gia giao dịch mua nhà phải thông qua người đại diệm theo pháp luật +Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm có thể toán cho bên bán thì có thể tham gia giao dịch mua nhà mà không cần có đồng ý người đại diện theo pháp luật + Người chưa đủ tuổi không có lực hành vi dân người lực hành vi dân chủ thể tham gia giao dịch mua nhà • Tổ chức nước theo quy định điều 119 khoản luật nhà có nhu cầu mua nhà thì đáp ứng điều kiện có tư cách pháp nhân có thể tham gia vào giao dịch mua nhà mà không phụ thuộc vào nơi đăng lý kinh doanh, nơi thành lập Như tổ chức nước có đăng ký kinh doanh hợp pháp thì có thể tham gia vào giao dịch mua nhà • Bên mua cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư nước Cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư nước đáp ứng quy định lực hành vi dân theo quy định pháp luật dân thuộc đối tượng sở hữu nhà việt nam thì có thể tham gia quan hệ giao dịch mua nhà việt nam mà không cần phải đăng ký tạm trú hay thường trú nơi có nhà giao dịch Theo quy định điều 119 điều 159 luật nhà 2014 thì cá nhân nước tham gia giao dịch mua nhà cá nhân nước đó phép nhập cảnh vào việt nam nhà giao dịch nhà thương mại So với luật nhà 2005 thì luật nhà 2014 bỏ quy định đăng ký tạm trú thường trú cá nhân nước tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước tham gia vào quan hệ giao dịch nhà việt nam nhiên cá nhân nước phải đáp ứng quy định điều kiện sở hữu nhà đó phép nhập cảnh vào việt nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh • Bên mua tổ chức nước Theo quy định điều 119 điều 159 luật nhà 2014 thì tổ chức nước quyền tham gia giao dịch mua nhà việt nam Các tổ chức ủy quyền quản lý nhà hoạt động việt nam có chức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đối tượng giao dịch mua nhà HÌNH THỨC VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Đối tượng hợp đồng mua bán nhà quyền sở hữu nhà 2.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà Căn cứ theo Điều 450 BLDS 2005 khoản 2, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điểm b, khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013 thì: Hợp đồng mua bán nhà phải thành lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán nhà mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực thực theo yêu cầu bên 2.2 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Căn cứ Điều 405 BLDS 2005 khoản 3, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA VÀ BÊN BÁN 3.1 Hợp đồng nhà Được lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: • Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; • Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm thửa đất gắn với nhà đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cư thì bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư theo mục đích thiết kế phê duyệt ban đầu; • Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà hợp đồng có thỏa thuận giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nước có quy định giá thì bên phải thực theo quy định đó; • Thời hạn phương thức toán tiền trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; • Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; • Quyền nghĩa vụ bên; • Cam kết bên; • Các thỏa thuận khác; • Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; • Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký Quy định điều 121 luật nhà 2014 3.2 Quyền nghĩa vụ bên bán 3.2.1 Quyền • Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thoả thuận; • Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thoả thuận; • Yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thoả thuận; • Không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thoả thuận Điều 452 BLDS 2005 Ngoài luật KDBDS năm 2014 quy định thêm quyền: Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây Điều 21 luật KDBDS 2014 3.2.2 Nghĩa vụ bên bán • Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, có; • Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; • Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; • Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Điều 451 BLDS 2005 Nghĩa vụ khác quy định luật KDBDS năm 2014 điều 22: • Bảo hành nhà, công trình xây dựng bán theo quy định Điều 20 Luật • Bồi thường thiệt hại lỗi mình gây 3.3 Quyền nghĩa vụ bên mua 3.3.1 Quyền • Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thoả thuận; • Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thoả thuận; • Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; không giao chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại Được quy định điều 454 BLDS 2005 Ngoài điều 23 Luật KDBDS 2014 có quy định: Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật 3.3.2 Nghĩa vụ • Trả đủ tiền mua nhà thời hạn, theo phương thức thoả thuận; không có thoả thuận thời hạn địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà; • Nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thoả thuận; • Trong trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thoả thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực Quy định điều 453 BLDS 2005 Trong luật điều 24 KDBDS 2014 có quy định: • Phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận hợp đồng • Bồi thường thiệt hại lỗi mình gây 3.4 Mua bán nhà số trường hợp khác: quy định từ điều 125 – 128 luật nhà 2014 3.4.1 Mua bán nhà trả chậm, trả dần Việc mua bán nhà trả chậm, trả dần bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà thời hạn bảo hành theo quy định Luật bên có thỏa thuận khác Bên mua nhà trả chậm, trả dần thực giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà với người khác sau toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà chết thì người thừa kế hợp pháp thực tiếp quyền, nghĩa vụ bên mua nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau người thừa kế trả đủ tiền mua nhà cho bên bán Trường hợp bên mua nhà có nhu cầu trả lại nhà mua thời gian trả chậm, trả dần bên bán nhà đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà việc toán lại tiền mua nhà đó 3.4.2 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung không mua thì nhà đó bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung có tuyên bố tích Tòa án thì chủ sở hữu chung lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người bị tuyên bố tích xử lý theo quy định pháp luật Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu mình thì chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung mua thì phần quyền đó bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định pháp luật dân 3.4.3 Mua bán nhà cho thuê Trường hợp chủ sở hữu bán nhà cho thuê thì phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết việc bán điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà quyền ưu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu chung; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà nhận thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà quyền bán nhà đó cho người khác, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác thời hạn Trường hợp bán nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực theo quy định Mục Chương VI Luật nhà 2014 3.4.4 Mua trước nhà Khi bên ký kết hợp đồng mua bán nhà Nhà nước có nhu cầu mua nhà đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định mua trước nhà đó Giá mua bán, điều kiện phương thức toán tiền mua nhà thực theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà mà bên ký kết Nhà nước bồi thường thiệt hại cho bên (nếu có) Hợp đồng mua bán nhà bên ký kết không giá trị pháp lý LOẠI NHÀ Ở ĐƯỢC GIAO DỊCH Nhà để phép giao dịch mua bán thì phải đáp ứng điều kiên sau: • Có giấy chứng nhân theo quy định pháp luật Trừ số giao dịch nhà sau thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận: + Mua bán chấp nhà hình thành tương lai + Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương + Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; + Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; + Nhận thừa kế nhà ở; + Chuyển nhượng hợp đồng mua nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó • Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; • Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành chính có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; • Không thuộc diện có định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà có quan có thẩm quyền NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2014 SO VỚI LUẬT NHÀ Ở 2005 5.1 Thu hẹp phạm vi điều chỉnh Luật nhà Luật nhà 2014 điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước nhà Việt Nam Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 5.2 Mở rộng đối tượng áp dụng Đối tượng áp dụng Luật nhà 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân hộ gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao 5.3 Mở rộng đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước • Người Việt Nam định cư nước • Tổ chức, cá nhân nước (đầu tư xây dựng nhà theo dự án tổ chức hoạt động Việt Nam cá nhân phép nhập cảnh vào Việt Nam) 5.4 Người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Đây điểm nổi bật Luật Nhà (sửa đổi), đáp ứng mong mỏi, kiến nghị nhiều doanh nhân hoạt động lĩnh vực BĐS Thực tế, quy định cho phép người nước mua nhà Việt Nam thí điểm năm trở lại đây, nhiên, điều kiện thì khắt khe, khiến cho số lượng người nước sở hữu nhà Việt Nam ít ỏi Luật Nhà (sửa đổi) nới lỏng điều kiện cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Luật mở rộng đối tượng điều kiện mua sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước để thu hút nhân tài, nguồn lực cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế Cụ thể cho phép người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà nước công dân nước Đối với cá nhân nước thì sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận có thể gia hạn thêm theo quy định Chính phủ có nhu cầu; Thời hạn sở hữu nhà phải ghi rõ Giấy chứng nhận Trường hợp cá nhân nước kết hôn với công dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước thì sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam Đối với tổ chức nước thì sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà tối đa không vượt thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm thời gian gia hạn thêm Đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân người nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam; Cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam Tuy nhiên, Luật quy định, tổ chức, cá nhân nước mua không 30% số lượng hộ tòa nhà chung cư thương mại; nhà riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề) thì đơn vị hành chính tương đương cấp phường mua sở hữu không 250 5.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà • Mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà bên mua toán đủ tiền mua (Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực theo Luật kinh doanh bất động sản) • Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà • Mua bán nhà trường hợp lại thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà (trừ trường hợp thỏa thuận khác) 5.6 Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội • Mỗi đối tượng hỗ trợ giải cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội cùngmột thời gian thuê thuê mua mua nhà xã hội Học sinh trường dân tộc nội trú công lập thì trả tiền thuê nhà dịch vụ trình sử dụng • Thời hạn hợp đồng thuê nhà xã hội tối thiểu 05 năm; thời hạn toán tiền thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà • Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, thuê mua; bên thuê, thuê mua không nhu cầu thuê, thuê mua nhà thì chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà • Bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, 05 năm có nhu cầu bán nhà thì bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội đó bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế TNCN • Sau 05 năm kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp GCN, bên mua, bên thuê mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất nộp thuế thu nhập Nếu bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội, bán với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế TNCN • Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội không quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà không có giá trị pháp lý bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý nhà xã hội Nếu không bàn giao lại nhà thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà đó Xử lý tiền thuê, tiền mua nhà thực theo pháp luật dân Xử lý tiền thuê mua nhà xã hội thực sau: • Theo thỏa thuận hợp đồng thuê mua nhà • Nếu chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà mà bên thuê mua nhận bàn giao nhà thì bên thuê mua phải trả lại nhà cho bên cho thuê mua; bên thuê mua hoàn lại số tiền nộp lần đầu, trừ bên thuê, thuê mua nhà không nộp tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý chính đáng; sử dụng nhà không mục đích thỏa thuận hợp đồng thuê nhà tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê, thuê mua; • Nếu bên thuê mua nhà chết: Nếu có người thừa kế hợp pháp sinh sống nhà đó thì người thừa kế hợp pháp đó tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà thuê mua; Nếu có người thừa kế hợp pháp không sinh sống nhà đó mà bên thuê mua nhà thực 2/3 thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp toán hết số tiền tương ứng với 1/3 thời hạn thuê mua lại quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN nhà đó Nếu có người thừa kế hợp pháp không thuộc trường hợp thì bên cho thuê mua quyền thu hồi nhà người thừa kế hợp pháp hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng thời điểm hoàn trả; Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua nộp lần đầu thuộc sở hữu Nhà nước bên cho thuê mua thu hồi nhà thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện thuê, thuê mua nhà xã hội 5.7 Chưa nhận nhà, người mua phải trả tối đa 70% Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai bán nhà có sẵn Bán, cho thuê mua nhà xã hội hình thành tương lai phải đủ điều kiện: • Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt có Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng • Đã xây dựng xong phần móng nhà đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng khu vực nhà bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; giải chấp trường hợp chủ đầu tư có chấp nhà này, trừngười mua, thuê mua bên nhận chấp đồng ý • Đã có văn thông báo quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, trừ nhà xã hội Nhà nước đầu tư nguồn vốn ngân sách theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội có sẵn phải có đủ điều kiện sau: • Khu vực nhà thuê, cho thuê mua, để bán hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng • Hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu tư có chấp nhà thì phải giải chấp trước bán, cho thuê mua nhà này, trừ trường hợp người mua, thuê mua bên nhận chấp đồng ý • Có văn thông báo quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà xã hội nhà nước đầu tư nguồn vốnngân sách theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao • Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn • Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành chính có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội không ký hợp đồng thuê nhà xã hội hình thành tương lai Nếu có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt có Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; xây dựng xong phần móng nhà đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng khu vực nhà bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; giải chấp trường hợp chủ đầu tư có chấp nhà này, trừ người mua, thuêmua bên nhận chấp đồng ý thì chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc thu tiền đặt cọc thuê nhà tối đa 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính Sau nhà có đủ điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội có sẵn thì chủ đầu tư ký hợp đồng thuê nhà với người ký hợp đồng đặt cọc Ứng tiền trước người mua nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệhoàn thành xây dựng công trình nhà tiến độ thực dự án phê duyệt tổng số tiền ứng trước người mua không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho người mua không vượt 95% giá trị nhà mua bán đến trước người mua nhà cấp Giấy chứng nhận nhà đó 5.8 Bổ sung thêm nhiều hình thức giao dịch nhà Gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà 5.9 Điều kiện nhà tham gia giao dịch Đối với nhà cho thuê: • Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn • Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành chính có hiệu lực pháp luật quan có thẩm quyền • Không thuộc diện có định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền • Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường Đối với mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà ở: • Các điều kiện trên, trừ bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường • Có Giấy chứng nhận Tuy nhiên, số trường hợp giao dịch nhà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: - Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai - Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương - Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, 05 năm có nhu cầu bán nhà thì bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội đó bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế TNCN - Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà - Nhận thừa kế nhà - Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó Chính phủ quy định giấy tờ chứng minh trường hợp Mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai: • Có Giấy chứng nhận • Không thuộc diện có định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền 5.10 Mở rộng điều kiện bên tham gia giao dịch nhà Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: • Là chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để giao dịch nhà Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại thì phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà • Nếu cá nhân thì phải có đầy đủ lực hành vi dân để giao dịch nhà ở, tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận chấp, mượn, nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: • Đối với cá nhân nước: phải có đủ lực hành vi dân để giao dịch nhà không bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch • Đối với cá nhân nước ngoài, người VN định cư nước thì phải có đủ lực hành vi dân để giao dịch nhà phải thuộc đối tượng sở hữu nhà VN, đồng thời không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch • Đối với tổ chức nước: phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập • Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng sở hữu nhà VN, tổ chức ủy quyền quản lý nhà thì phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo pháp luật kinh doanh bất động sản 5.11 Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại • Mua bán nhà phải lập thành hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận việc bên bán thực bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà đó 01 thời hạn định cho bên mua • Bên mua nhà thương mại chủ đầu tư thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó có nhu cầu thì chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thực đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư • Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định pháp luật thuế, lệ phí • Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung mẫu văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định 5.12 Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại • Do bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng mua bán nhà ở, văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà • Nếu Nhà nước có quy định giá mua bán nhà thì bên phải thực theo quy định đó 5.13 Mua bán nhà trả chậm, trả dần • Bên mua nhà trả chậm, trả dần giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà với người khác sau toán đủ tiền mua nhà ở, trừ bên có thỏa thuận khác • Trường hợp thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà chết thì người thừa kế hợp pháp thực tiếp quyền, nghĩa vụ bên mua nhà quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau người thừa kế trả đủ tiền mua nhà cho bên bán 5.14 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung • Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà không có chủ sở hữu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu văn quy phạm pháp luật tham khảo Bộ luật Dân năm 2005 Luật nhà năm 2005 Luật Đất đai năm 2013 Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 Tài liệu tham khảo trực tuyến 6.http://duthaoonline.quochoi.vn/Duthao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx? ItemID=807&LanID=1022&Tablndex=1 7.http:www.dhlhn.com/2014/08/tap-bai-giang-luat-nha-o-bai-2.html 8.http://soxd.vinhphuc.gov.vn/noidung/tintuc/Lists/ThoiSuTongHop/Attachments/26/TOÀNV ĂNĐIỂMMỚICỦALUẬTNHÀỞ2014.doc ... thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà có quan có thẩm quyền NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2014 SO VỚI LUẬT NHÀ Ở 2005 5.1 Thu hẹp phạm vi điều chỉnh Luật nhà Luật nhà 2014 điều chỉnh việc sở hữu,... 119 điều 159 luật nhà 2014 thì cá nhân nước tham gia giao dịch mua nhà cá nhân nước đó phép nhập cảnh vào việt nam nhà giao dịch nhà thương mại So với luật nhà 2005 thì luật nhà 2014 bỏ quy... sở hữu nhà quyền bán nhà đó cho người khác, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác thời hạn Trường hợp bán nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực theo quy định Mục Chương VI Luật nhà 2014