NỘI DUNG I. Những vấn đề về lí luận 1. Một số khái niệm Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở (khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở). Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Đối với Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội còn là khái niệm mới (chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội) Khoản 2 điều 3 chương 1 Nghị định 712010NĐCP ngày 2362010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.” 2. Một số quy định pháp luật về nhà ở xã hội a. Đối tượng được ở
NỘI DUNG I Những vấn đề lí luận Một số khái niệm Phát triển nhà việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà (khoản Điều 23 Luật nhà ở) Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội công chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp cho thuê cho với giá rẻ so với giá thị trường Đối với Việt Nam, khái niệm nhà xã hội khái niệm (chẳng văn luật mà thực tiễn đời sống xã hội) Khoản điều chương Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà quy định Nghị định mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định.” Một số quy định pháp luật nhà xã hội a Đối tượng Đối tượng nhà xã hội tùy theo quy định nước lại thường viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp Ở Việt Nam loại đối tượng bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn nhà ở, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà thời gian học tập, người thu nhập thấp khu vực đô thị theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( Điều 37 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) b Điều kiện Điều 38 Nghị định Chính phủ số 71/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định: Đối tượng thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng vốn ngân sách nhà nước phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa mua, thuê thuê mua nhà xã hội, chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức có nhà thuộc sở hữu diện tích bình quân hộ gia đình m2 sàn/người nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát; b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định khoản Điều 37 Nghị định 2 Đối tượng mua, thuê thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng vốn từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Có điều kiện quy định điểm a khoản Điều này; b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình mức thu nhập bình quân địa phương theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; c) Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội phải có hộ thường trú tạm trú dài hạn địa phương nơi có dự án phát triển nhà xã hội; d) Đối với trường hợp thuê mua nhà xã hội điều kiện quy định điểm a, b điểm c khoản phải có khả toán lần đầu 20% giá trị nhà thuê mua c Một số quy định khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu diện tích nhà ở, cấu hộ dành thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với nguồn vốn đầu tư chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Nguồn vốn phát triển nhà xã hội hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại dự án khu đô thị địa bàn (mức cụ thể Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, định), ngân sách địa phương hay huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật tiền tự nguyện tổ chức, cá nhân nước Theo quy định pháp luật Việt Nam, nhà xã hội đô thị phải nhà chung cư thiết kế bảo đảm tiêu chuẩn chung củapháp luật xây dựng có số tầng theo quy định sau đây: • Tại đô thị loại đặc biệt phải nhà năm sáu tầng; • Tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại loại phải nhà không sáu tầng; • Diện tích hộ không 60 m2 sàn hoàn thiện theo cấp, hạng nhà không thấp 30 m2 sàn; • Nhà xã hội phải bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định loại đô thị; Vai trò nhà ở xã hội Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước: Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt trước Điều này có một ý nghĩa tích cực việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn xã hội Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu chính sách an sinh xã hội của Nhà nước Phát triển nhà xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Những hỗ trợ của nhà nước có tác dụng tích cực việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở chưa thể tìm được gặp khó khăn về tài chính Nhất là điều kiện hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở thương mại gặp khó khăn việc tiêu thụ sản phẩm giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở bị bỏ ngỏ Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản: Đối với quỹ nhà ở Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà xã hội theo quy định Luật Nhà theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với chế bao cấp áp dụng trước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao nhiều so với thời điểm hiện Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở thị trường hiện Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng thị trường qua đó cũng phong phú nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả thị trường về đúng thực chất của nó II Một số vấn đề phát triển nhà xã hội nước ta Theo thông báo Bộ xây dựng, năm 2009, có khoảng gần 130 nghìn nhà xây dựng chó hộ khó khăn thuộc 62 huyện nghèo nước kế hoạch chung xây dựng 500 nghìn Với đối tượng, hộ khó khăn đô thị, năm 2009 giải ngân 3500 tỉ đồng để xây kí túc xá đáp ứng chỗ cho 330 nghìn sinh viên 88/95 dự án xây dựng kí túc xá khởi công nước Giai đoạn 2009-2010, Thủ tướng Chính phủ định phân bổ 5.500 tỷ đồng từ nguồn trái phiếu Chính phủ cho 94 dự án thuộc 28 tỉnh, thành phố Bộ Quốc phòng, Bộ Công an Nhìn chung tiến độ triển khai dự án đầu tư nhà cho học sinh, sinh viên hầu hết địa phương đạt tiến độ theo kế hoạch đề (trừ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn mặt số lý khách quan) Đến ngày 31/8/2010 dự án triển khai có khối lượng xây lắp hoàn thành đạt 5.823 tỷ đồng, thực giải ngân khoảng 3.875 tỷ đồng, tỷ lệ giải ngân đạt 70% tổng số vốn phân bổ, từ năm 2011 đến 2015 có khoảng 30 000 tỉ đồng đầu tư xây dựng chỗ cho sinh viên công nhân thuê với giá rẻ Năm 2012, có 163 khối nhà thuộc chương trình phát triển nhà sinh viên đưa vào sử dụng, đáp ứng khoảng 140.000 chỗ ở; hoàn thành 62 dự án nhà cho công nhân với tổng mức đầu tư 2.800 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 612.000m2 sàn, đáp ứng chỗ cho 67.600 công nhân; có 54 dự án nhà cho người có thu nhập thấp khởi công (trong có 23 dự án nhà hoàn thành) với tổng mức đầu tư khoảng 2.640 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 533.500 m2 sàn, tương đương khoảng 11 nghìn hộ, đáp ứng chỗ cho khoảng 44 nghìn người; có 519.862 hộ nghèo hỗ trợ nhà Cũng năm này, nước phát triển 75 triệu m2 nhà ở, khu vực đô thị có 35 triệu mét vuông; diện tích nhà xã hội đạt khoảng 2,5 triệu m2 Sau phủ triển khai chương trình xây dựng nhà xã hội, nhiều doanh nhiệp quốc doanh nỗ lực tham gia, đến nhiều điều chưa rõ ràng khiến cho chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn lĩnh vực đầu tư phát triển nhà xã hội Về tên gọi đối tượng thụ hưởng Nhà xã hội đề cập Luật Nhà thay cho thuật ngữ thường dùng trước nhà cho người thu nhập thấp Theo số chuyên gia dùng từ “nhà xã hội” với ý nghĩa không ổn Nhà xã hội thường hiểu dạng nhà cứu tế, dành cho đối tượng lo nhà Hiện theo Điều 53 Luật nhà quy định đối tượng nhà xã hội chưa phù hợp Đáp ứng nhu cầu an cư cho đối tượng khu lưu trữ công nhân, kí túc xá sinh viên, nhà công vụ,… quan hệ giao dịch thuê bán Vì đối tượng có thay đổi chỗ nhu cầu công tác, học tập Khi thành phố phát triển, khu công nghiệp phải di dời khỏi khu dân cư công nhân phải theo xí nghiêp, lúc phải lo cho họ nhà xã hội khác Sinh viên học xong rời kí túc xá để làm, tương tự công chức chuyển công tác phải chuyển chỗ ở… Như nhà xã hội để phục vụ tầng lớp thu nhập thấp khó khăn nhà Các đối tượng thường chưa có chỗ ổn định, sống chen chúc khu ổ chuột, môi trường sống không đảm bảo, diện tích/ đầu người mức tối thiểu Nhưng nghịch lí xảy viên chức nhà nước, cán bộ, lực lượng vũ trang (đối tượng thụ hưởng nhà xã hội) lại có chếnh lệch thu nhập lớn Điều dẫn đến tình trạng nhà xã hội không đến tay đối tượng thu nhập thấp thật Nên việc xét đối tượng thụ hưởng xã hội phạm vi rộng Luật Nhà gặp khó khăn Về tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội Tại Điều 47 Luật Nhà tiêu chuẩn thiết kế quy định nhà xã hội không xây tầng, để trang bị công trình thang máy, hệ thống lấy rác, tiện nghi khác… Theo số quan điểm, dù nhà xã hội phải bảo đảm an toàn, tiện nghi Nhà phép xây dựng tối đa tầng nên thực nội thành không khả thi Muốn thực dự án nhà cho người thu nhập thấp, bắt buộc phải khu vực xa nội thành Điều không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư Bộ xây dựng có tờ trình đề xuất Thủ tướng Chính phủ ban hành định số chế, sách phát triển nhà sinh viên, nhà công nhân khu công nghiệp nhà cho người thu nhập thấp Theo đó, nhà xã hội loại nhà hộ chung cư, có diện tích hộ tối đa không 70 m2 không khống chế số tầng Tuy nhiên điều khó khăn việc sửa Luật thuộc thảm quyền Quốc hội Về thuê mua nhà xã hội Nói đến nhà xã hội trước tiên phải nói đến giá thành phải rẻ Bài toán đặt với tất xã hội không riêng nhà nước hay người dân nhà xã hội đặt đô thị giá đất vô đắt dự án nhà xã hội không khả thi Còn đặt đô thị , giá đất rẻ nên làm nhà xã hội rẻ , lại việc làm Tuy nhiên, so sánh phương án nhà hoạch định sách cần lưu tâm đến phương án xây dựng nhà xã hội đô thị , lâu dài định hướng Đảng Nhà nước ta phát triển giao thông công cộng , di chuyển số trụ sở quan đô thị Nhóm đối tượng thụ hưởng nhà xã hội người có thu nhập thấp không ổn định khoản 2-3 triệu đồng tháng Lấy mức giá ấn định Bộ xây dựng triệu đồng/m2 hộ giá thành khoảng 400 triệu đồng Giá nhiều doanh ngiệp cho không thực thấp Người mua phải nộp trước 20 % khoảng 90 triệu đồng Số tiền không vừa với túi tiền đối tượng kể Đó chưa tính đến khoản tiền góp vống lại lớn họ Từ 2-3 triệu đồng/tháng trả góp 10-15 năm không tiền chi phí cho thiết yếu gia đình khác Ngoài có Do đó, muốn người nghèo, thu nhập thấp có chỗ an cư bảo đảm an sinh xã hội cho thuê nhà lâu dài với giá rẻ Rất trường hợp mua Ngoài ra, cấu hàng hóa bất động sản nhà cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân; đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê Bởi có phần lớn phận dân cư có thu nhập thấp khả thuê mua nhà xã hội giá mua nhà xã hội vượt khả so với thu nhập họ, họ có nhu cầu nhà xã hội địa bàn thời gian ngăn, nên nhu cầu thuê mua mà muốn thuê thời hạn ngắn Tuy nhiên, Theo Bộ Xây dựng, khu công nghiệp có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ổn định, số lại phải thuê chỗ tạm Với đối tượng sinh viên, số lượng ký túc xá đáp ứng khoảng 20% nhu cầu Hầu hết sinh viên phải thuê nhà trọ tư nhân, diện tích chật hẹp, điều kiện vệ sinh, môi trường kém.Hơn nữa, Hiện nay, tỷ lệ nhà cho thuê nước ta đạt khoảng 11%, nhiều nước giới tỷ lệ từ 80 đến 90% Ðây mô hình phổ biến tương lai Về đầu tư xây dựng nhà xã hội Các doanh nghiệp có nhìn thay đổi nhà xã hội, đa số doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vào lĩnh vực Hiện có doanh nghiệp nhà nước Vinaconex HUD có chiến lược phát triển nhà xã hội, doanh nghiệp tư nhân không mặn mà cho Thứ thủ tục đầu tư vốn Thủ tục đầu tư giảm rườm rà phức tạp mang tính bao cấp với coe chế xin-cho đối vợi dự án xây dựng nhà giá rẻ Trong lợi nhuận từ mảng thị trường không nhiều thị trường nhà cao cấp giàu tiềm Khi triển khai nhà xã hội, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn đền bù giải tòa (2-4 năm), thủ tục đầu tư xây dựng (1-4 năm)… Hơn nữa, tâm lý chung nhà đầu tư xây dựng lo ngại việc thu hồi vốn, lợi nhuận đầu tư vào phát triển dự án nhà xã hội Cho nên, nguồn nhà xã hội hạn chế Họ cho việc đầu tư vào nhà xã hội cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi lại vốn lại lâu, có khó khăn thi thu hồi vốn người thuê, người thuê mua nhà xã hội khả toán tiền nhà kinh tế suy thoái, thất nghiệp xảy nhiều Đơn dự án xây dựng thí điểm nhà xã hội cho thuê cho thuê mua Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) gồm 815 hộ, việc thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn Giám đốc Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội Trần Ðức Sơn cho biết, sau đóng 20% tiền đợt đầu dọn đến ở, gần năm nay, 50 hộ thuộc diện gia đình sách chưa tiếp tục nộp tiền lý sống khó khăn Chủ đầu tư lo lắng ngồi "đống lửa", chưa có phương án giải Thứ hai trở ngại mặt xây dựng Nếu có đất công ty xây dựng nhiều hộ, nhiên để có đất khu vực đô thị lớn vấn đề an giải Với chi phí tiền đất cao nay, để hình thành chung cư giá rẻ, đặc biết đô thị lớn điều không dễ dàng vượt qua 10 Như vậy, chưa có quy hoạch sử dụng đất xây dựng đề án phát triển nhà xã hội Đối với nhà xã hội cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc dịch vụ công cộng tạo thành khu liên hợp: Khu công nghiệp - nhà công nhân - dịch vụ công cộng, Trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng Theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất công trình sở hạ tầng khác phát triển Nó giúp xác định lô đất dịch vụ hạ tầng chúng, cho tuyến đường nhà ga, tuyến xe buýt hệ thống giao thông công cộng Nó tạo bước cho việc lắp đặt toàn mạng lưới nước sạch, điện, liên lạc viễn thông thoát nước thải Bởi gắn kết thành khu liên hợp này, xảy tình trạng dự án nhà xã hội xây dựng khu riêng biệt, thiếu dịch vụ y tế, giáo dục, khu công nghiệp, trường đại học rơi vào tình trạng bỏ hoang, người thuê mua thuê Trong đó, khu đô thị tập trung dân cư tập trung dịch vụ công cộng, khu công nghiệp lại thiếu trầm trọng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp nhà III Giải pháp phát triển nhà xã hội Theo tổng kết Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) có trụ cột cho sách nhà ở: Cải thiện quyền sở hữu; Phát triển tín dụng bất động sản; Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt; Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị; Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất bất động sản; Làm bật tính cạnh tranh ngành kinh doanh bất động sản; Phát triển khung thể chế cho sách nhà cấp Quốc gia Giải pháp sách Về mặt sách, nước ta có “Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn tới năm 2030” Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 11 30/11/2011 Luật đất đai 2003, Luật nhà 2005 Luật kinh doanh BĐS 2006 nghị định hướng dẫn thi hành Nghị định 71/NĐ - CP ngày 23/6/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thay cho NĐ/2006/NĐ-CP thống nhất: - Nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp không tách trước - Nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, hưởng thuế suất ưu đãi VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, vay kích cầu, tăng hệ số sử dụng đất Tuy nhiên cần quan tâm bổ sung số sách như: Bổ sung tiền nhà vào lương đủ để cán bộ, công nhân, viên chức có khả giải chỗ Đa sở hữu đất đai để cải thiện quyền sở hữu Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Đối với nhà xã hội cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc dịch vụ công cộng tạo thành khu liên hợp: Khu công nghiệp - nhà công nhân dịch vụ công cộng, Trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng Như vậy, bước quan trọng để thực Chiến lược nhà Quốc gia có nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp phải hoàn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn rộng khắp nhằm cung cấp khung liên kết sách đô thị không gian cho quy hoạch đầu tư nhà ở, toàn sở hạ tầng xã hội - không gian đô thị phát theo quy hoạch đô thị Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải tạo điều kiện thực hóa quy hoạch đô thị không khác thực theo Chiến lược nhà quốc gia 12 Giải pháp phát triển giao thông sở hạ tầng đồng Mục tiêu chủ yếu quy hoạch đô thị phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm soát thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với Từ khởi đầu chương trình nhà xã hội nhà người thu nhập thấp yếu tố định nhịp độ, theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất công trình sở hạ tầng khác phát triển Nó giúp xác định lô đất dịch vụ hạ tầng chúng, cho tuyến đường nhà ga, tuyến xe buýt hệ thống giao thông công cộng Nó tạo bước cho việc lắp đặt toàn mạng lưới nước sạch, điện, liên lạc viễn thông thoát nước thải Như vậy, Chiến lược nhà trực tiếp gián tiếp đóng góp vào phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội không gian, tạo hạ tầng xương sống cho thịnh vượng kinh tế ổn định trị Giải pháp hợp tác nhà nước tư nhân Hợp tác Nhà nước - tư nhân (Public Private Parnership - PPP) liên doanh hợp tác Nhà nước tư nhân, xây dựng sở kỹ thuật chuyên môn đối tác nằm đáp ứng yêu cầu người dân xác định cách rõ ràng thông qua việc phân bổ thích hợp nguồn lực, rủi ro chế độ khen thưởng (Theo nguồn phủ Canada 2001) Các mô hình hợp tác Nhà nước tư nhân đa dạng hình thái quy mô Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát khối nhà nước mà tham gia tư 13 nhân khác từ việc cung ứng dịch vụ sở hữu hoàn toàn như: Công ty liên doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn mua dịch vụ chất lượng cao, nêu rõ kết đầu cần đạt phía tư nhân; Góp vốn chung; Hợp tác đầu tư; Đồng thực sách (việc bố trí cá nhân lĩnh vực tư nhân bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng triển khai thực số sách công đó); Chuyển nhượng; Ký hợp đồng hợp tác Giải pháp hợp tác Nhà nước - tư nhân ứng dụng để phát triển nhà xã hội Tuy nhiên nước ta chưa có chế đầy đủ để vận hành mô hình “Hợp tác Công - Tư” Giải pháp tài Cần có hệ thống tài đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất bảo dưỡng quỹ nhà tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà trả dần thời gian dài Hiện nước ta nhiều thành phố có ngân hàng phát triển nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo người thu nhập thấp (tham khảo mô hình tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Grameen Bank - Bangladesh) Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp từ - 5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 - 15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua 14 nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mô hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Mặt khác, hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng không tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài ưu tiên vay trước Người vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày vay để mua nhà xã hội Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà cần huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu từ phát hành sổ số kiến thiết phát hành xổ số nhà Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà bắt buộc đối tượng tham gia số hoạt động liên quan đến bất động sản Đặc biệt, quỹ tiết kiệm nên có nguồn đóng tiết kiệm trả nợ đố tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ 15 KẾT LUẬN Nhà tài sản lớn cá nhân, hộ gia đình quốc gia, thể văn hoá, phong tục, tập quán dân tộc, vùng, miền; phát triển nhà phản ánh phát triển kinh tế - xã hội đất nước Việc tạo lập chỗ thích hợp, an toàn nhu cầu thiết yếu bậc nhất, quyền người điều kiện tiên để phát triển nguồn nhân lực quốc gia Do đó, nhà nước ta cần có quan tâm tới việc phát triển loại hình nhà xã hội 16 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà 2005; Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005; Phát triển nhà xã hội: Vẫn “khoảng trống lớn” cần lấp”, Ngày 22-01-2013 báo hanoimoi.com.vn Tháo gỡ khó khăn vốn cho phát triển nhà xã hội” , đăng baomoi.com.vn Tháo gỡ vướng mắc phát triển nhà xã hội Hà Nội – Bài đăng báo Diaoconline.vn ngày 08/06/2012 6.http://kientrucvietnam.org.vn/Web/Content.aspx? zoneid=251&distid=32614&lang=vi-VN http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/thao-go-vuong-mactrong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi-i32894 8.http://kientrucvietnam.org.vn/Web/Content.aspx? zoneid=251&distid=32614&lang=vi-VN 17 MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU NỘI DUNG I Những vấn đề lí luận Một số khái niệm………………………………………………………….1 Một số quy định pháp luật nhà xã hội………………………………… a Đối tượng ở…………………………………………………… … b Điều kiện ở……………………………………………………….…2 c Một số quy định khác…………………………………………………….………3 Vai trò nhà ở xã hội…………………………………………………………… II Một số vấn đề phát triển nhà xã hội nước ta Về tên gọi đối tượng thụ hưởng…………………………………………….7 Về tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội…………………………………… Về thuê mua nhà xã hội……………………………………………….8 Về đầu tư xây dựng nhà xã hội………………………………………………9 III Giải pháp phát triển nhà xã hội Giải pháp sách…………………………………………………………11 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất…………………………………………12 Giải pháp phát triển giao thông sở hạ tầng đồng bộ………………….13 Giải pháp hợp tác nhà nước tư nhân …………………………………….13 Giải pháp tài chính……………………………………………………… 14 18 ... đây: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa mua, thuê thuê mua nhà xã hội, chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức có nhà thuộc sở hữu diện tích bình quân hộ gia đình m2 sàn/người nhà tạm bợ, hư hỏng,... hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thay cho NĐ/2006/NĐ-CP thống nhất: - Nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp không tách trước - Nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, hưởng thuế suất... thật Nên việc xét đối tượng thụ hưởng xã hội phạm vi rộng Luật Nhà gặp khó khăn Về tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội Tại Điều 47 Luật Nhà tiêu chuẩn thiết kế quy định nhà xã hội không xây tầng, để trang