Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh long an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số : 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HỮU DŨNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An” công trình nghiên cứu tác giả, nội dung đúc kết từ trình học tập kết nghiên cứu thực tiễn thời gian qua, số liệu sử dụng trung thực có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả luận văn HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục hình Danh mục bảng Danh mục biểu đồ Danh mục từ viết tắt CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 1.6 Phương pháp nghiên cứu 1.7 Kết cấu đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT 2.1 Tổng quan thẩm định giá trị đất đai 2.1.1 Khái niệm thẩm định giá trị đất đai 2.1.2 Phân loại đất đai 2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai 2.1.4 Các mục đích thẩm định giá 2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng thẩm định giá trị đất đai 2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai 2.1.7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai 2.2 Cơ sở pháp lý thẩm định giá thực nghĩa vụ tài 10 2.2.1 Thực nghĩa vụ tài 10 2.2.2 Cơ sở pháp lý thẩm định giá thực nghĩa vụ tài 11 Tóm tắt chương 20 CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN 21 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Long An 21 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 21 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 21 3.2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An 22 3.2.1 Về tổ chức thực 22 3.2.2 Kết đạt 24 Tóm tắt chương 26 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 4.1 Phương pháp nghiên cứu 27 4.2 Kết nghiên cứu 30 4.2.1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng 30 4.2.1.1 Đặc điểm dự án 30 4.2.1.2 Phương pháp thẩm định sử dụng 31 4.2.1.3 Một số vướng mắc phát sinh thẩm định giá 32 4.2.2 Khu công nghiệp Thịnh phát 37 4.2.2.1 Đặc điểm dự án 37 4.2.2.2 Phương pháp thẩm định sử dụng 38 4.2.2.3 Một số vướng mắc phát sinh thẩm định giá 38 4.2.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm 46 4.2.3.1 Giới thiệu dự án 46 4.2.3.2 Phương pháp thẩm định sử dụng 46 4.2.3.3 Một số vướng mắc phát sinh thẩm định giá 47 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ 52 5.1 Một số vướng mắc trình thực 52 5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá 52 5.1.2 Về mặt sách 52 5.2 Một số kiến nghị 53 Đóng góp, hạn chế hướng nghiên cứu 56 Danh mục tài liệu tham khảo 57 PHẦN PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh quy mô tài sản thẩm định giá (TSTĐG) tài sản so sánh (TSSS) chứng thư dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí doanh thu chứng thư thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.5: Tài sản so sánh điều chỉnh sử dụng chứng thư thẩm định Dự án KCN Thịnh Phát Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê KCN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT AVO : Văn phòng thẩm định giá Australia (Australian Valuation Office) BĐS : Bất động sản STC : Sở Tài TN-MT : Tài nguyên Môi trường TĐG : Thẩm định giá UBND : Ủy ban Nhân dân KCN : Khu công nghiệp CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Thu tiền sử dụng đất công tác thiếu quản lý nhà nước đất đai để đảm bảo việc công sử dụng đất Căn tính thu tiền sử dụng đất diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tùy theo quy định Luật đất đai thời kỳ địa phương mà việc định giá đất thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất có khác định Qua thực tiễn cho thấy, trình thực nghĩa vụ tài việc ứng dụng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị đất nộp tiền sử dụng đất gặp số bất cập định Người dân doanh nghiệp chưa nắm hết quy định, thủ tục hành việc nộp tiền sử dụng đất có vướng mắc định nên dẫn đến thời gian để thực nghĩa vụ tài kéo dài, gây phiền hà cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh quan nhà nước Bên cạnh đó, giá đất sau áp dụng phương pháp thẩm định giá để tiến hành thực nghĩa vụ tài thường đưa kết không hợp lý nhiều lý khác nhau, dẫn đến việc không tìm tiếng nói chung nhà đầu tư đại diện pháp lý Nhà nước Chẳng hạn, việc áp dụng phương pháp thẩm định công ty thẩm định giá, hay quan nhà nước đưa mức giá cao so với thực tế, có số dự án đầu tư hạ tầng chưa thực nghĩa vụ tài chính, đến thực nghĩa vụ tài tác động yếu tố hạ tầng mà giá đất bị “đội” lên cao, từ làm giảm lợi so sánh thu hút nhà đầu tư thứ cấp… Chậm trễ việc thực nghĩa vụ tài đất gây lãng phí không đáng có cho doanh nghiệp quan nhà nước, đồng thời ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương Xuất phát từ thực tiễn trên, định chọn đề tài “Thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An” để nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu có mục tiêu tổng quát đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm bất cập đề xuất vấn đề cần hoàn thiện công tác định giá đất Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có mục tiêu cụ thể: - Phân tích phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp số dự án cụ thể - Đề xuất khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị đất phương pháp định giá phù hợp cho mục đích thực nghĩa vụ tài 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Hiện có vướng mắc xác định giá trị đất cho mục đích thực nghĩa vụ tài chính? - Phương pháp thẩm định giá phù hợp xác định giá trị đất với mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An? 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: dự án thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử dụng đất có giá trị 20 tỷ - Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn phạm vi tỉnh Long An Thực nghĩa vụ tài đất viết tác giả giới hạn việc thu tiền sử dụng đất nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp 1.5 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Đề tài dựa dự án thực nghĩa vụ tài thực hiện, sở đánh giá phương pháp thẩm định từ góc độ học thuật, góc độ văn pháp quy đồng thời tiến hành khảo sát chủ đầu tư, quan quản lý Nhà nước đất liên quan, công ty thẩm định giá số chuyên gia bất động sản để xác định vấn đề vướng mắc tiến hành thẩm định giá thực 52 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ 5.1 Một số vướng mắc trình thực 5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá Qua khảo sát thực tế quan quản lý Nhà nước, công ty thẩm định giá phương pháp thẩm định giá áp dụng định giá đất để thực nghĩa vụ tài phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thặng dư Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Ưu điểm dễ thực hiện, thông tin kiểm chứng Hạn chế thị trường “tỉnh” thị trường đất đai biến động, nên giao dịch thông tin thị trường hạn chế; Tỷ lệ điều chỉnh chưa có chứng thị trường, có mang tính chất “đối phó” Phương pháp thặng dư: Mục đích thẩm định giá để xác định giá trị tài sản, với quy hoạch sử dụng cao tốt tài sản có theo quy định việc sử dụng đất tương lai (mục đích đất để thực nghĩa vụ tài chính) Do vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư phù hợp Tuy nhiên, điểm hạn chế phương pháp có nhiều giả định thông tin thị trường hạn chế Thông tin đầu vào không phản ánh giá thật thị trường: khảo sát giá thị trường lô đất khu vực có dự án thực bị ảnh hưởng “cộng hưởng” tăng lên sở hạ tầng, hình thành dự án 5.1.2 Về mặt sách Theo văn nộp tiền sử dụng đất (Luật đất đai 2014), với giá trị quyền sử dụng đất 20 tỷ (tính theo bảng giá đất UBND tỉnh ban hành) người thực nghĩa vụ tài quan nhà nước thông báo nộp tiền theo bảng giá đất UBND tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh UBND cấp tỉnh quy định Hệ số tính toán sở khảo sát giá 53 thị trường Sở Tài nguyên Môi trường đề xuất, nhiên hệ số quy định chung cho nhiều khu vực, chưa phản ánh hết vị trí tài sản Mặt khác giá thị trường bị ảnh hưởng tính “cộng hưởng” từ hạ tầng dự án xây dựng mặt chưa thực nghĩa vụ tài Nên tính mức hệ số “tính trùng” cao mức giá thị trường Người nộp tiền sử dụng đất thường chậm nộp không thực Hiện giá đất địa bàn Tỉnh thấp, hồ sơ thỏa điều kiện (trên 20 tỷ) Hơn nữa, người thực nghĩa vụ tài “lách” việc nộp tiền sử dụng đất Doanh nghiệp tính toán hệ số so với giá thị trường Chẳng hạn, Doanh nghiệp chia nhỏ, xin tách việc chuyển mục đích làm nhiều lần 20 tỷ thay xin chuyển lần mức nộp thấp nhiều sử dụng hệ số UBND cấp tỉnh ban hành Thực tế vấn đề xảy ra, gây giảm nguồn thu cho ngân sách ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tỉnh Đối với mục đích thẩm định giá đất để thực nghĩa vụ tài chính, theo luật đất đai 2013 để thẩm định Nghị định 44 Thông tư 36 nhiều bất cập Các văn yêu cầu thông tin đầu vào giá giao dịch thành công Đây trở ngại thông tin giao dịch thành công thị trường hạn chế 5.2 Một số kiến nghị Phương pháp thẩm định giá áp dụng định giá đất để thực nghĩa vụ tài phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chủ đạo phương pháp thặng dư phương pháp đối chiếu Để hạn chế việc thông tin thu thập bị ảnh hưởng “cộng gộp” dự án tương lai hay sở hạ tầng dự án mang lại Khi thẩm định cần đánh giá tác động yếu tố “cộng gộp” Mà giải pháp cụ thể việc tìm kiếm thêm thông tin, cho phép công ty thẩm định giá tiến hành thẩm định lấy 54 thông tin tài sản giao dịch khu vực lân cận tương đồng chưa có dự án Thiết lập sở liệu giao dịch đất thành công địa bàn Khi có giao dịch đất phát sinh, vị trí, loại đất, giá đất cập nhật vào hệ thống, sử dụng làm thông tin đầu vào để thẩm định giá Đối với mức giá trần để sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh UBND cấp tỉnh: kiến nghị điều chỉnh quy định mức khung thấp (dưới 20 tỷ), mức khung UBND cấp Tỉnh đề xuất Nên quy định hệ số tính chi tiết hơn, cho địa phương (cấp xã), vị trí cụ thể Cần có phối hợp quan Bộ Tài nguyên Bộ Tài ban hành văn hướng dẫn thực phương pháp định giá đất Hiện tại, có khác văn thẩm định giá đất cho mục đích thực nghĩa vụ tài đất (các văn Luật đất đai 2013 Nghị định 44, Thông tư 36 tiêu chuẩn thẩm định giá) Tuy nhiên, xét vướng mắc thực tiễn tính “hợp lý” phương pháp tác giả kiến nghị sử dụng phương pháp theo tiêu chuẩn thẩm định giá Đây phương pháp nghiên cứu ban hành phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá giới thực tiễn Việt Nam Hoạt động thẩm định trước thời điểm 01/07/2014 theo Luật đất đai 2003 diễn thuận lợi 55 Tóm tắt chương Trên sở kết khảo sát, thảo luận từ chương 4, chương tác giả trình vướng mắc công tác thẩm định giá để thực nghĩa vụ tài chính, từ đề xuất khuyến nghị giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá việc thực nghĩa vụ tài đất đai 56 Đóng góp, hạn chế hướng nghiên cứu Đóng góp: Nghiên cứu vướng mắc phương pháp thẩm định thực nghĩa vụ tài đất tỉnh Long An Trên sở này, nghiên cứu đề xuất số khuyến nghị nhằm hoàn thiện vấn đề liên quan đến thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài Hạn chế hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả nỗ lực để thực đề tài Tuy nhiên, không tránh khỏi mặt hạn chế đề tài thực phạm vi tỉnh Long An (trên 06 dự án), bên cạnh thời gian thực khảo sát có hạn nên việc khảo sát mang tính đại diện 03 doanh nghiệp thực dự án Vấn đề thứ hai đối tượng nghiên cứu doanh nghiệp thẩm định giá nên việc đánh giá chứng thư mà doanh nghiệp họ tiếp tục làm việc với quan nhà nước lương lai, nên cố gắng việc giải thích rõ phiếu khảo sát không ghi tên giữ bí mật không tránh khỏi tượng người trả lời chưa trung thực, không khách quan họ sợ bị “làm khó” tương lai, … Từ kết nghiên cứu, tác giả thấy nghiên cứu bổ sung, mở rộng mục đích thẩm định khác, tỉnh lân cận nhằm phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, nâng cao chất lượng thẩm định giá tạo môi trường đầu tư thuận lợi 57 Danh mục tài liệu tham khảo Tiếng Việt Bộ Tài – Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá - I, NXB Hà Nội Bộ Tài – Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá - II, NXB Hà Nội Bộ Tài – Cục quản lý giá (2010), 45 năm ngành vật giá Việt Nam 1965 – 2010 Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá, Hà Nội Bộ Tài (2010), Dự thảo đề án nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2010 – 2020 Chương IV Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội thông qua ngày 20/06/2012 qui định thẩm định giá Đoàn Văn Trường (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB Khoa học – Kỹ thuật Đặng Hùng Võ (2010), Cần có Ủy ban giám sát quốc gia thị trường bất động sản, Tạp chí kinh tế Sài Gòn số 18 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 10 Luật Đất đai ngày 26/11/2003 văn luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 11 Nghị định 89/2013/NĐ – CP ngày 06/08/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Thẩm định giá 12 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều luật Đất đai 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất 58 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 17 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 18 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 19 Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ qui định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá 20 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2001 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 21 Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2000 Chính phủ v/v Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 22 Nghị định 170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 Chính phủ qui định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá 23 Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam, NXB Kinh tế Tp.HCM 24 Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình: Thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội 25 Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Nhận diện nhân tố tác động lên giá trị bất động sản, Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012 59 26 Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài 27 Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - NXB TP Hồ Chí Minh 2003 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Pháp lệnh giá 2002 29 Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC Bộ Tài : Quyết định Bộ trưởng Bộ Tài Về chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng 30 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 31 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài chính, ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 32 Quyết định số 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài chính, ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) 33 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Tài chính, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 34 Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 Bộ Tài Chính việc hướng dẫn thực Nghị định số 89/2013/NĐ – CP 35 Thông tư 15/2004/TT-BTC, ngày 09/03/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 Chính phủ 36 Thông tư 76/2014/TT-BTC, ngày 16/06/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 37 Thông tư 77/2014/TT-BTC, ngày 16/06/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 60 38 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 39 Thông tư 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 40 Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/05/2001 Bộ Tài v/v hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất tổ chức, hộ kinh doanh nước 41 Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường Bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài 42 Trường đại học bán công Marketing – Khoa thẩm định giá (2006), Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005, NXB Tài Chính Tiếng Anh 43 Appraisal Institute, The Appraisal of real estate – twelfth edition 44 Appraisal Institute, The Appraisal of real estate – twelfth edition Các Website: 45 http://tradelongan.com.vn/thongtin/tinchitiet/tabid/5064/id/46/Huyen-CanDuoc.aspx 46 http://www.oxforddictionaries.com/definition/english/valuation PHẦN PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN Kính chào Anh/ Chị! Nhằm có nhìn toàn diện khó khăn thực thẩm định giá cho mục đích nộp tiền sử dụng đất tại, đồng ý UBND tỉnh, lập số câu hỏi nhằm tìm yếu tố liên quan đến vấn đề Các đóng góp Anh/ Chị có ý nghĩa thiết thực đến nghiên cứu nhằm đánh giá giá, phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh nhà, từ có khuyến nghị sách, chế, sách ngày tốt đáp ứng nhu cầu phát triển tỉnh: Đối với nhóm doanh nghiệp thẩm định giá thực dự án: Theo nhận định Anh/ Chị phương pháp thẩm định giá đất tiến hành thẩm định cho mục đích gồm phương pháp nào? Tại sao? Những khó khăn Anh/ Chị thực hiện? Anh/ Chị có ý kiến để khắc phục vấn đề trên? Xin cám ơn đóng góp ý kiến Anh/ Chị! PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Stt Họ tên Chức vụ 01 Trương Thanh Liêm PGĐ sở TN-MT 02 Nguyễn Huy Quí Chi cục trưởng Chi cục QLDĐ - Sở TN-MT 03 Nguyễn Thị Ngọc Hương 04 Trần Thanh Sơn 05 Nguyễn Văn Be 06 Trần Minh Chiến 07 Tiết Hữu Khôi Nguyễn Trần Diễm Chi Huỳnh Thái Ngôn Trưởng phòng -Cục thuế tỉnh 10 Võ Chí Công Phó Phòng TN-MT 11 Lê Thanh Tâm Chuyên Viên Phòng TN-MT 12 Nguyễn Văn Mước Phó phòng Tài - Kế hoạch huyện 13 Phạm Thị Ngọc Ánh 14 Nguyễn Văn Hiếu Chi cục trưởng Chi cục thuế huyện 15 Nguyễn Văn Ngày Chi cục phó Chi cục thuế huyện Trưởng phòng Định giá đất -Chi cục QLDĐ Sở TN-MT Chuyên viên phòng Định giá đất -Chi cục QLDĐ - Sở TN-MT PGĐ Sở Tài Chính Trưởng Phòng Quản lý giá công sản -Sở Tài Chính Phó Phòng Quản lý giá công sản -Sở Tài Chính Chuyên Viên Phòng Quản lý giá công sản -Sở Tài Chính Chuyên Viên phòng Tài - Kế hoạch huyện PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT Stt 01 02 Tên công ty Địa Công ty CP TMDV Tư vấn Hồng Đức Công ty TNHH TĐG Độc Lập Số 51, đường số 5, KDC Bông Sao, phường 5, quận 8, TP HCM 136 Nguyễn Văn Trỗi, phường 11, quận Phú Nhuận, TP HCM 03 Công ty TNHH TĐG 240 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Hoàng Quân Nhuận, TP HCM 04 Công ty CP Định giá Số 11F, đường F4, cư xá Ngân hàng, phường Đầu tư Kinh doanh BĐS Tân thuận tây, quận 7, TP HCM Thịnh Vượng 05 Công ty TNHH TĐG 772/15/3 Đoàn Văn Bơ, phường 16, quận 4, Giám định Chân Trời Mới TP HCM 06 Công ty TNHH TĐ Tư 02 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, TP vấn Việt HCM PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 Chỉ tiêu Thông tin áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014 Theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày - Theo điều 5, nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 20/8/2015 Bộ Tài (Về việc ban hành tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định giá 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) theo tiêu đất, yêu cầu thông tin áp dụng phương chuẩn số 08, Cách tiếp cận từ thị trường – pháp định giá đất thông tin chuyển nhượng Phương pháp so sánh thông tin giao dịch: thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng - Gồm thông tin giá giao dịch, giá niêm yết đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất giá chào bán yếu tố so sánh sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định từ chi phí, thu nhập đất (sau gọi định giá, giao dịch thành công giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, mua, bán thị trường trung thực - Đối với tài sản chào bán (giao dịch - Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài Nguyên Môi trường Quy định chi tiết chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh (thường cao giá phổ biến thị trường) bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, giá đất thông tin giá đất đất so sánh Chỉ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014 tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa thu thập từ nguồn sau đây: vào làm mức giá so sánh Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Đối với tài sản chào mua (giao dịch Giá đất thị trường sở liệu đất chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu đai; thập thông tin, so sánh mức giá chào mua Giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch (thường thấp giá phổ biến thị trường) bất động sản; với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa Giá đất giao dịch thành công thị trường vào làm mức giá so sánh người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua vấn trực tiếp - Giao dịch thành công giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất Chỉ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014 02 năm 02 năm Thời hạn sử dụng thông tin tham khảo Mức giá dẫn Do thẩm định viên xem xét, đánh giá lựa chọn Tính bình quân từ 03 tài sản so sánh sở tiêu số lần điều chỉnh, giá trị điều chỉnh gộp, điều chỉnh thuần, … ... Thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An để nghiên cứu 2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu có mục tiêu tổng quát đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ. .. quan đến công tác thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài Sau tiến hành tham vấn chuyên gia, quan ban ngành, doanh nghiệp để đánh giá tổng thể vấn đề thẩm định cho mục đích thực nghĩa vụ tài. .. vụ tài đất đai  Chương 3: Công tác thực thẩm định giá cho mục đích thực nghĩa vụ tài tỉnh Long An Chương giới thiệu sơ nét tỉnh Long An Tiếp đến quy trình thực trạng công tác thẩm định giá cho