Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội (2)

Header Page of 123 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN _ ðỖ THANH TÙNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ðỊA BÀN ðÔ THỊ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế (Khoa học Quản lý) Mã số: 62.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền PGS.TS Dương ðức Lân Hà Nội- 2007 Footer Page of 123 Header Page of 123 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận án trung thực Những tư liệu ñược sử dụng Luận án ñều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả luận án ðỗ Thanh Tùng Footer Page of 123 Header Page of 123 -2- MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ðOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ðỒ THỊ DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC MỞ ðẦU 10 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở 22 1.1 Nhà tài nhà 22 1.1.1 Nhà ñặc ñiểm nhà 22 1.1.2 Tài nhà 24 1.2 Chính sách tài nhà 44 1.2.1 Chính sách nhà 44 1.2.2 Chính sách tài nhà 52 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia vùng lãnh thổ giới sách tài nhà 70 1.3.1 Chính sách phát triển thị trường chấp thứ cấp thị trường vốn Malayxia 71 1.3.2 Chính sách tái cấu trúc hệ thống tài nhà mở rộng liên kết với thị trường vốn Hàn Quốc 72 1.3.3 Chính sách tài nhà thị trường vốn Hồng Kông 74 1.3.4 Kinh nghiệm Trung Quốc 77 1.4 Bài học rút cho Việt Nam sách tài nhà ở: tạo ñiều kiện phát triển thị trường chấp thứ cấp Footer Page of 123 78 Header Page of 123 -3- CHƯƠNG THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ðỊA BÀN ðÔ THỊ HÀ NỘI 82 2.1 Giới thiệu nghiên cứu 82 2.2 Thực trạng nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 84 2.2.1 ðịa bàn ñô thị Hà Nội 84 2.2.2 ðặc ñiểm nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 85 2.2.3 Diễn biến thị trường nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 88 2.2.4 Kết thực sách nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 94 2.3 Thực trạng tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 103 2.3.1 Khái quát chung tài nhà Việt Nam 103 2.3.2 Tạo lập vốn cho nhà ñô thị Hà Nội 109 2.3.3 Phân phối sử dụng vốn cho nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 115 2.4 Thực trạng sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 131 2.4.1 Các văn quy phạm pháp luật liên quan ñến sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 2.4.2 ðánh giá sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 131 146 CHƯƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ðỊA BÀN ðÔ THỊ HÀ NỘI 3.1 ðịnh hướng chung phát triển nhà ñô thị Hà Nội 167 167 3.1.1 ðịnh hướng phát triển ñô thị Hà Nội ñến năm 2020 167 3.1.2 Mục tiêu yêu cầu phát triển nhà 168 3.1.3 ðịnh hướng chung phát triển nhà ñô thị 169 3.2 Những ñiều kiện cần thiết ñể phát triển tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 170 3.2.1 Những yêu cầu mang tính nguyên tắc phát triển tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 170 3.2.2 Những ñịnh hướng hoàn thiện sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội Footer Page of 123 180 Header Page of 123 -4- 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 185 3.3.1 Hoàn thiện sách tài nhà ñể hội nhập với kinh tế khu vực giới 185 3.3.2 Hoàn thiện sách công cụ sách tác ñộng ñến việc tạo lập vốn tài nhà 189 3.3.3 Hoàn thiện sách công cụ sách tác ñộng ñến phân phối vốn tài nhà 192 3.3.4 Hoàn thiện sách chấp thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản chấp 195 3.4 Các ñiều kiện ñể thực thi thành công giải pháp hoàn thiện sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 3.4.1 Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước lĩnh vực nhà 200 200 3.4.2 Phát triển thị trường chấp sơ cấp tạo tiền ñề cho thị trường chấp thứ cấp 203 3.4.3 Thí ñiểm thành lập NHTC chứng khoán hóa chấp 205 3.4.4 Bổ sung hoàn thiện sách cho vay nhà TCTD 207 KẾT LUẬN 216 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 218 TÀI LIỆU THAM KHẢO 219 PHỤ LỤC 235 Footer Page of 123 Header Page of 123 -5- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung ñầy ñủ GCN Giấy chứng nhận GDBð Giao dịch bảo ñảm GDP Tổng sản phẩm nước HðND Hội ñồng Nhân dân m2 Mét vuông NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTC Ngân hàng chấp NHTM Ngân hàng thương mại NSNN Ngân sách nhà nước QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần TP Thành phố TTCK Thị trường chứng khoán UBND Ủy ban Nhân dân USD ðô la Mỹ VNð ðồng Việt Nam Footer Page of 123 Header Page of 123 -6- DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Tiến ñộ trình ñiều tra 84 Bảng 2.2 Kết quản lý nhà, ñất ñịa bàn ñô thị Hà Nội 2006 95 Bảng 2.3 Kết phát triển nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 96 Bảng 2.4 Thu ngân sách liên quan ñến nhà ñô thị Hà Nội năm 2006 100 Bảng 2.5 Dư nợ cho vay nhà giai ñoạn 2003- 6/2005 105 Bảng 2.6 Một số tiêu kinh tế vĩ mô 2002- 2006 107 Bảng 2.7 Thu nhập bình quân chi tiêu cho ñời sống bình quân ñầu người tháng theo giá thực tế phân theo thành thị, nông thôn 116 Bảng 2.8 Doanh số cho vay nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 2004- 2006 121 Bảng 2.9 Mức ñộ khó khăn vay vốn ñịa bàn ñô thị Hà Nội 124 Bảng 2.10 Tổng trị giá tài sản bảo ñảm TCTD ñịa bàn ñô thị Hà Nội lĩnh vực cho vay nhà năm 2006 125 Bảng 2.11 Diến biến lạm phát, nhóm hàng lương thực thực phẩm nhà vật liệu xây dựng năm 2003- 2006 128 Bảng 2.12 Cho vay nhà NHTM CP Nhà Hà Nội năm 2006 128 Bảng 2.13 Nợ xấu cho vay nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 130 Bảng 2.14 ðiều hành sách tiền tệ NHNN năm 2005- 2006 133 Bảng 2.15 Ý kiến mức ñộ ñánh giá sách thúc ñẩy ñầu tư bất ñộng sản ñịa bàn ñô thị Hà Nội 135 Bảng 2.16 Khung ñánh giá sách tài nhà theo mô hình ñầu 151 Bảng 2.17 Thực trạng thu nhập, tình trạng nhà ở, mức ñộ hài lòng nơi ñịa bàn ñô thị Hà Nội 157 Bảng 3.1 Ý kiến yếu tố quan trọng vay vốn 193 Bảng 3.2 Ý kiến mức ñộ yếu tố liên quan ñến tài sản chấp 194 Bảng 3.3 Ý kiến mức ñộ cua thủ tục công chứng ñăng ký chấp 196 Bảng 3.4 Ý kiến yếu tố trở ngại vay vốn TCTD 209 Bảng 3.5 Ý kiến sản phẩm cho vay nhà 214 Footer Page of 123 Header Page of 123 -7- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ðỒ THỊ Trang Hình 1.1 Các chủ thể tham gia hệ thống tài nhà 27 Hình 1.2 Các giai ñoạn phát triển hệ thống tài nhà 32 Hình 1.3 Mô hình huy ñộng vốn cho tài nhà thông qua chứng khoán hoá chấp (MBS) 35 Hình 1.4 Sơ ñồ nguyên tắc chứng khoán hoá chấp (MBS) 36 Hình 1.5 Các hình thức huy ñộng vốn tài nhà 40 Hình 1.7 Mô hình hộp ñen 68 Hình 1.8 Khung logic sách 68 ðồ thị 2.1 Dư nợ cho vay nhà trung hạn dài hạn 106 ðồ thị 2.2 Huy ñộng vốn từ kinh tế giai ñoạn 2001- 2006 108 ðồ thị 2.3 Tăng trưởng huy ñộng vốn giai ñoạn 2000- 2005 109 ðồ thị 2.4 Tỷ trọng huy ñộng vốn kinh tế năm 2006 112 ðồ thị 2.5 Tỷ trọng chi tiêu, tích luỹ hộ gia ñình 115 ðồ thị 2.6 Tỷ lệ tích lũy chi tiêu ñời sống bình quân ñầu người tháng theo giá thực tế khu vực thành thị ðồ thị 2.7 Tỷ trọng cho vay kinh tế năm 2006 116 118 ðồ thị 2.8 Doanh số cho vay nhà NHTM quốc doanh NHTM cổ phần ñịa bàn ñô thị Hà Nội năm 2006 119 ðồ thị 2.9 Tỷ trọng cho vay nhà NHTM quốc doanh NHTM cổ phần ñịa bàn ñô thị Hà Nội năm 2006 ðồ thị 2.10 Diễn biến lạm phát năm 2003 - 2006 Footer Page of 123 120 127 Header Page of 123 -8- DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Trang Phụ lục Tổng hợp kết ñiều tra 235 Phụ lục Mẫu phiếu ñiều tra thực trạng nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 239 Phụ lục Tổng hợp kết ñiều tra thực trạng nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 241 Phụ lục Mẫu phiếu ñiều tra mức ñộ mong muốn vốn cho nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 251 Phụ lục Tổng hợp kết ñiều tra ñối với người có mong muốn vốn ñể sửa chữa, cải tạo, mua nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 252 Phụ lục Mẫu phiếu ñiều tra khả cung ứng vốn cho nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 254 Phụ lục Tổng hợp kết ñiều tra người trực tiếp thẩm ñịnh việc cho vay nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 255 Phụ lục So sánh giá trị trung bình biến ñộc lập T- test hai ñối tượng ñiều tra nhu cầu vốn khả cung ứng vốn cho nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội Phụ lục Các Ngân hàng TMCP hoạt ñộng ñịa bàn ñô thị Hà Nội 257 258 Phụ lục 10 Các dự án ñược tài trợ Quỹ ñầu tư phát triển TP Hà Nội 259 Phụ lục 11 Mức giá bình quân thị trường bất ñộng sản TP Hà Nội 259 Phụ lục 12 Tỷ lệ % tổng cho vay liên quan ñến bất ñộng sản 259 Phụ lục 13 Giá bán hộ ñối với nhà chung cư có thang máy theo Quyết ñịnh số 80/2005/Qð-UB UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260 Phụ lục 14 Giá bán hộ ñối với nhà chung cư có cầu thang bộ, cầu thang máy theo Quyết ñịnh số 80/2005/Qð-UB UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260 Phụ lục 15 Bảng giá xây dựng nhà ban hành kèm theo Quyết ñịnh số 81/2005/Qð-UB UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 Footer Page of 123 261 Header Page 10 of 123 -9- Phụ lục 16 Bảng giá xây dựng nhà tạm vật kiến trúc theo Quyết ñịnh số 81/2005/Qð-UB UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 262 Phụ lục 17 Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết ñịnh số 796/Qð-NHNN ngày 25/6/2004 áp dụng từ 01/07/2004 264 Phụ lục 18 Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết ñịnh số 187/Qð-NHNN, áp dụng từ 01/02/2008 264 Phụ lục 19 Hoán ñổi ngoại tệ NHNN ñối với NHTM 265 Phụ lục 20 Lãi suất thị trường liên Ngân hàng 265 Phụ lục 21 Lãi suất NHNN áp dụng ñối với NHTM 266 Phụ lục 22 Cơ cấu vốn ñầu tư toàn xã hội 2001- 2005 266 Phụ lục 23 Lãi suất huy ñộng cho vay năm 2005 266 Phụ lục 24 Hệ thống tài nhà Mỹ 267 Phụ lục 25 Các hệ thống tài nhà Châu Âu 271 Phụ lục 26 Chính sách Nhật Bản phát triển tài nhà thị trường vốn Phụ lục 27 Chính sách tài nhà thị trường vốn Inñônêxia 277 279 Phụ lục 28 Chính sách hợp lý hóa tài nhà thị trường vốn Philippine 280 Phụ lục 29 Chính sách hợp tài nhà thị trường vốn: kinh nghiệm Thái Lan Phụ lục 30 Xu hướng sách tài nhà Ấn ðộ Footer Page 10 of 123 281 283 Header Page 272 of 123 - 271 - Mae gánh chịu ðây lý phần lớn khoản vay có lãi suất không cố ñịnh Fannie Mae ñược FHLB mua ñể cho vay tạm thời Năm 2002, Fannie Freddie cho vay chấp nhà khoảng 3.300 tỷ USD khoảng 50% tất khoản vay dư nợ: • 90% khoản vay có lãi suất cố ñịnh • 55% số khoản vay ñược ñược ñóng gói bán thông qua chứng khoán hoá khoản vay chấp 45% bị chủ thể thay (ví dụ: thực NH cho vay chấp) cho vay lại thông qua trái phiếu giới hạn ñiều kiện khác Phụ lục 25 Các hệ thống tài nhà Châu Âu Tại nước Châu Âu, cho vay chấp gia tăng cách ñều ñặn vài thập kỷ qua Tuy nhiên thị trường cho vay chấp trì ñược ñặc ñiểm bật quốc gia khác biệt tầm quan trọng chúng ñối với kinh tế quốc gia Những thị trường lớn (về dư nợ) ðức, Anh, Pháp Hà Lan Những thị trường gia tăng nhanh suốt giai ñoạn Bồ ðào Nha, Tây Ban Nha, Ai Len Hà Lan Sự phát triển ấn tượng thị trường cho vay chấp Châu Âu từ cuối năm 1980 kết việc dỡ bỏ số quy ñịnh lĩnh vực tài trì mức lãi suất thấp thời gian dài thị trường cụ thể (kết trình chuẩn bị ñời ñồng tiền chung) Môi trường tạo cạnh tranh khốc liệt thị trường cho vay chấp toàn Châu Âu tăng khả tiếp cận nhà lên nhiều, cách ñó tạo ñiều kiện thuận lợi ñáp ứng nhu cầu cao khoản vay nhà Cạnh tranh gia tăng song song với tiến vượt bậc công nghệ thúc ñẩy tổ chức cho vay chấp phát triển sản phẩm tài Footer Page 272 of 123 Header Page 273 of 123 - 272 - phương thức tiếp cận ñể ñưa sản phẩm ñến tay khách hàng Việc cải tiến sản phẩm tiếp tục trì nhu cầu khách hàng ngày phức tạp Với việc thống ñồng tiền chung, sản phẩm cho vay chấp ñồng Euro ñã vượt khỏi biên giới quốc gia hoà nhập với thị trường khác Mức tăng trưởng nhanh chóng thị trường cho vay chấp ñã vượt mức tăng trưởng GDP giai ñoạn, ñó làm gia tăng tỷ trọng chúng kinh tế Có khác biệt ñáng kể tầm quan trọng thị trường cho vay chấp lớn toàn Châu Âu, ví dụ ðan Mạch, Hà Lan, Anh ðức, khối lượng dư nợ cho vay chấp nhà tương ñương 50% GDP cao hơn, trái ngược với số quốc gia khác Ý, Hy Lạp Áo thấp 10% Thị trường cho vay chấp bùng nổ hầu hết quốc gia Châu Âu trì lãi suất thấp, ñổi sản phẩm cho vay có cạnh tranh liệt tổ chức cho vay chấp Các thị trường cho vay chấp ñang tăng trưởng nhanh “khối Châu Âu 15 cũ” Ai Len, Hy Lạp Tây Ban Nha Tuy nhiên, xét EU 25, thị trường cho vay chấp tăng trưởng nhanh lại tập trung quốc gia Trung ðông Âu (CEECs) Hơn thế, tỷ lệ tăng trưởng quốc gia CEEC thưởng ñạt mức cao 50% năm Thị trường cho vay chấp tăng trưởng nhanh EU 25 Lithuania với mức tăng 88% Nguyên nhân quan trọng tăng trưởng ổn ñịnh nước CEEC thị trường cho vay chấp non trẻ bắt ñầu phát triển Thêm vào ñó, tăng trưởng vững kinh tế vĩ mô nhận ñịnh tích cực kinh tế nhân tố góp phần thúc ñẩy phát triển thị trường cho vay chấp Footer Page 273 of 123 Header Page 274 of 123 - 273 - Anh ñã vượt qua ðức ñể trở thành thị trường cho vay chấp lớn Châu Âu với 1,2 nghìn tỷ € dư nợ cho vay, chiếm khoảng 1/4 khối lượng cho vay chấp EU Những thay ñổi cho thấy bùng nổ thị trường Anh vài năm trước song song với tăng trưởng chậm lại thị trường ðức Những thị trường cho vay chấp nhỏ EU CEEC Dư nợ cho vay chấp quốc gia chiếm khoảng 0,65% tổng dư nợ cho vay toàn EU Slovenia thị trường cho vay chấp nhỏ EU với dư nợ cho vay chấp vào cuối năm 2004 387 triệu € Sự khác biệt thị trường cho vay chấp phản ánh mức nợ vay chấp nhà ở/GDP khác Mức nợ vay chấp nhà ở/GDP trung bình 45,3% có khác biệt lớn tỷ lệ quốc gia thành viên Tỷ lệ nợ/GDP cao Hà Lan thấp Slovenia Tại Hà Lan, việc xử lý thuế thông thoáng cho phép hỗ trợ lãi suất khoản vay nhà ñã giải thích ñược lý người ñi vay Hà Lan trì ñược mức dư nợ lớn Những lý giải thích cho trường hợp Slovenia liên quan ñến non trẻ thị trường cho vay chấp Tỷ lệ nợ/GDP thấp nước CEEC số quốc gia Nam Âu thành viên có thị trường cho vay chấp phát triển nhiều Tuy nhiên, có khác biệt tỷ lệ nợ/GDP, nói chung tỷ lệ nợ/GDP tất thành viên EU ñều gia tăng ñáng kế nhiều năm qua Có ba phương thức cho vay chấp nhà EU là: • tiết kiệm trả dần • cho vay toàn bộ; • cho vay từ thị trường vốn (bảo hiểm trái phiếu toán khoản vay chấp hay chứng khoán hoá khoản vay chấp ñược toán từ khoản cho vay nhà ở) Footer Page 274 of 123 Header Page 275 of 123 - 274 - Tiết kiệm trả dần công cụ cho vay lớn Châu Âu ñược thực thông qua nguồn vốn thị trường cho vay chấp thứ cấp Không thể dễ dàng tiếp cận ñược với liệu cụ thể trình cho vay chí Ngân hàng ñang tập trung tăng cường quản lý minh bạch ðiều có nghĩa yêu cầu cho vay chấp tách biệt ñược với cầu cho vay khác bảng cân ñối Ngân hàng Tuy nhiên, theo Hiệp hội cho vay chấp Châu Âu (EMF) liệu trái phiếu toán lên tới 794,267 triệu € EU 25 chiếm tới 17% nguồn vốn cho vay Hơn thế, Chứng khoán ñược bảo ñảm tài sản (MBS) cho vay 23.5% tổng khoản vay nhà ñã thực năm 2004 Nhưng trái phiếu toán MBS gây khác biệt lớn thị trường không ñồng EU Xét quy mô, ðức (€249,848 triệu), ðan Mạch (€232,799 triệu), Tây Ban Nha (€94,707 triệu) Thuỵ ðiển (€82,493 triệu) thị trường lớn trái phiếu toán Châu Âu Trong trường hợp cho vay chấp, trái phiếu toán thường liên quan ñến công cụ cho vay khác ðan Mạch, Hungary Thuỵ ðiển Tại ðan Mạch, tầm quan trọng trái phiếu toán phụ thuộc vào ñiều khoản luật pháp quy ñịnh tổ chức cho vay chấp phải phát hành trái phiếu toán ñối với toàn giá trị khoản cho vay chấp Ở Hungary, thị trường trái phiếu toán ñang phát triển nhanh Từ năm 2002, song song với bùng nổ khoản vay nhà ở, thị trường trái phiếu toán phát triển thị phần nhanh TTCK Hungary Hiện tại, trái phiếu toán không ñóng vai trò quan trọng Anh Anh lại thị trường MBS lớn MBS có liên quan tới 14 thị trường EU có ban hành MBS: Anh, Tây Ban Nha, Hà Lan Italia Năm 2004, MBS gia tăng mạnh mẽ Khối lượng giấy tờ chứng khoán hoá cho vay chấp EU tăng 10.2%, từ 125.6 tỷ € năm 2003 lên 138.5 tỷ € năm Footer Page 275 of 123 Header Page 276 of 123 - 275 - 2004 Sự gia tăng MBS phần lớn gia tăng khoản bảo hiểm Anh Tây Ban Nha Sự gia tăng mạnh mẽ Anh Tây Ban Nha nhờ vào thị trường nhà cho vay chấp vận hành ổn ñịnh Có nét khác biệt rõ rệt người ñi vay quốc gia Châu Âu, ví dụ kỳ hạn khoản vay Bồ ðào Nha ðan Mạch có khoản vay có kỳ hạn 25- 30 năm, Hà Lan khoản vay thường có kỳ hạn 10 năm ðặc ñiểm khoản vay nhà phụ thuộc vào thị hiếu khách hàng có phụ thuộc vào cách thức giải ngân Thị trường cho vay chấp truyền thống Anh chủ yếu thực hình thức cho vay tiết kiệm trả dần, tự thân cho vay với lãi suất thay ñổi Một số quốc gia Châu Âu khác có nhiều khoản vay lãi suất thay ñổi ñược Luxembourg, Hy Lạp Ai Len Hầu hết quốc gia Châu Âu thực khoản cho vay chấp có mức lãi suất cố ñịnh thời gian dài Tại quốc gia ổn ñịnh, việc công bố quy tắc bảo vệ khách hàng nghiêm ngặt dẫn tới nguồn tín dụng cho vay chấp nhanh chóng tách khỏi nguồn vốn cho vay- quy tắc phức tạp mức dao ñộng lãi suất Bỉ ñòi hỏi thay ñổi lãi suất phải liên kết với số trái phiếu Chính phủ chi phí thực nguồn vốn cho vay chấp, ñiều tạo rủi ro lãi suất Các quy ñịnh hạn chế khoản phạt trước tính cho khách hàng làm phức tạp tiến trình cho vay tạo nguy hiểm trường hợp khả kiểm soát Sự khác biệt thị trường cho vay chấp dẫn ñến khác biệt thị trường bất ñộng sản (cổ phiếu nhà ở, chế chiếm hữu nhà ở, quyền chiếm hữu, cho thuê cá nhân cộng ñồng, công cụ tài sử dụng thực cho vay lĩnh vực nhà ở…) Hoàn cảnh kinh tế chung gây ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường cho vay chấp Khi kinh Footer Page 276 of 123 Header Page 277 of 123 - 276 - tế ñang phát triển việc làm gia tăng, nhu cầu nhà tài nhà hộ gia ñình tăng lên Mặc dù có hợp kinh tế Châu Âu, nhiều khác biệt chủ yếu biến số kinh tế vĩ mô chủ yếu (GDP, thất nghiệp, lạm phát…), ñiều ảnh hưởng rõ nét ñến phát triển thị trường cho vay chấp Các khoản vay nhà ñược cung cấp từ tổ chức cho vay có mô hình khác (các Ngân hàng cho vay chấp, hiệp hội tiết kiệm cho vay, Bausparkassen tổ chức cho vay chấp chuyên nghiệp khác) ñến Ngân hàng tiết kiệm cho vay, Ngân hàng có quan hệ hợp tác, Ngân hàng có mạng lưới hoạt ñộng rộng khắp Những mô hình Các TCTD tiền tệ (MFIs) cho vay tới 90% khoản vay nhà ở EU Các khoản vay nhà lại ñược tổ chức không thuộc MFI gồm có trung gian tài (ví dụ công ty vệ tinh ñược thành lập ñể nắm giữ tài sản cho vay chấp ñược chứng khoán hoá), tập ñoàn bảo hiểm hình thái tổ chức khác Kết cấu thị phần mô hình tổ chức cho vay thị trường cho vay chấp ñược hình thành việc bãi bỏ mang tính tích cực quy ñịnh ngành tài Châu Âu Cho tới năm 1980, hoạt ñộng cho vay chấp nằm tay tổ chức cho vay chuyên nghiệp Ngân hàng cho vay chấp hiệp hội tiết kiệm cho vay Mỗi thị trường cho vay chấp ñều có quy ñịnh chặt chẽ quan có thẩm quyền quốc gia quy ñịnh ñể ngăn chặn việc kiểm soát nguồn tài dài hạn chuyển thành vốn cho vay ngắn hạn Việc dỡ bỏ quy ñịnh cho phép tổ chức cho vay không chuyên xâm nhập vào thị trường cho vay chấp thứ cấp khuyến khích tổ chức cho vay chuyên nghiệp thay ñổi khung quy ñịnh họ Nhờ thay ñổi này, NHTM tăng ñược thị phần thị trường cho vay chấp Châu Âu Footer Page 277 of 123 Header Page 278 of 123 - 277 - Mặc dù vậy, với 60% khoản tín dụng chấp ñược thực hiện, hoạt ñộng TCTD, cho vay chấp Nhóm lớn mô hình tổ chức chuyên cho vay chấp Ngân hàng cho vay chấp, ñiều có nghĩa TCTD chuyên cho vay chấp ñã thực phần lớn danh mục khoản vay nhà thông qua bảo hiểm trái phiếu cho vay chấp Các Ngân hàng cho vay chấp chiếm phần lớn thị trường ðan Mạch Thuỵ ðiển (lần lượt 90% 80% thị phần) có ảnh hưởng lớn ðức, Pháp, Áo, Phần Lan Hà Lan Các hiệp hội tiết kiệm cho vay hoạt ñộng Anh Ai Len Nhưng phần lớn khoản vay nhà lại TCTD, nơi trì việc kinh doanh cốt yếu lĩnh vực tài nhà thực yêu cầu hạn chế hoạt ñộng họ ðây ví dụ trường hợp NHTC hỗn hợp ðức Bausparkassen thời vận hành ðức (10% thị phần nội ñịa) Áo (5% thị phần nội ñịa) Như vậy, Châu Âu, tổ chức cho vay chấp ña dạng khoản chấp nằm bảng cân ñối nguồn vốn lớn (từ 50 ñến 100%) Các Ngân hàng cho vay chấp Châu Âu người cho vay theo danh mục ñược quy ñịnh chặt chẽ Các Ngân hàng cho vay lượng lớn tài sản chấp thông qua việc phát hành trái phiếu (bằng công cụ bảng cân ñối) thường trì nguồn vốn cho vay chấp bảng cân ñối khoảng 4- 8% Phụ lục 26 Chính sách Nhật Bản phát triển tài nhà thị trường vốn Công ty Cho vay Nhà Nhà nước (The Government Housing Loan Corporation) Nhật Bản tổ chức lớn giới Cấu trúc nguồn vốn, hoạt ñộng, thể chế công ty minh hoạ rõ ràng hệ thống tín dụng trực tiếp cổ ñiển Gần tất hoạt ñộng cho vay Footer Page 278 of 123 Header Page 279 of 123 - 278 - chấp tài sản ñều từ quỹ tiết kiệm bưu ñiện theo phương thức quỹ Nhà nước phân bổ thông qua Cục Tài sản Tín thác (Trust Fund Bureau), ñược quản lý Bộ Tài Chính Lợi quỹ tập hợp người cho vay khác thị trường làm chậm phát triển quỹ trái phiếu chứng khoán Một nhân tố khác hệ thống tài nhà Nhật Bản “jusen”, khoản vay không cần ñặt cọc Ngân hàng tạo ñể cung cấp việc chấp cho người mua nhà Một ñịnh sách bao gồm “jusen” từ thập kỷ 90 hạn chế khoản vay Ngân hàng tổ chức tài vào xây dựng lĩnh vực bất ñộng sản ðiều nhanh chóng dẫn tới khoản vay ngày xấu tổ chức phát triển nhà giá bất ñộng sản nổ tung bong bóng xà phòng Mặc dù chứng từ năm 19901991 rõ ràng khoản vay hạn khó ñòi cấu thành 50% danh mục số jusen, cấp có thẩm quyền không sửa chữa khuyết ñiểm cho ñến tận năm 1995 Tính khoản jusen cung cấp học kinh nghiệm quan trọng cho quốc gia Châu Á ñang xem xét cách danh mục khoản vay chất lượng thấp phá sản tổ chức, ñặc biệt khía cạnh pháp lý tổng quát, quản lý nhà nước giám sát tổ chức tài ñiều chỉnh theo hướng ñạo ñiều tiết giám sát Một học rút từ trường hợp tránh lạm dụng can thiệp ñiều tiết nhà nước Những thay ñổi ñiều tiết luật pháp gần ñây ñể thúc ñẩy tài trợ trái phiếu chứng khoán có nhiều triển vọng Việc chứng khoán hóa chấp Công ty Cho vay Nhà Nhà nước ñã góp phần mở rộng ña dạng hóa sản phẩm hỗn hợp thị trường vốn Nhật Bản Với mức lãi suất thấp, Công ty Cho vay Nhà Nhà nước chứng khoán hóa tỷ lệ phần trăm ñịnh danh mục ñầu tư (cho ñến thị Footer Page 279 of 123 Header Page 280 of 123 - 279 - trường) Bảo lãnh chứng khoán chấp với bảo ñảm tổ chức thuộc sở hữu nhà nước ñẩy mạnh phát triển thị trường.[143] Phụ lục 27 Chính sách tài nhà thị trường vốn Inñônêxia Hệ thống tài nhà Indonêxia phát triển so với quốc gia lớn khu vực Trên 85% tài nhà ñược cung cấp Ngân hàng nhà nhà nước Trong số năm gần ñây NHTM bắt ñầu tham gia vào thị trường có nhiều hạn chế thiếu vốn dài hạn Thông thường Ngân hàng ñưa thời hạn khoản vay từ ñến 15 năm, ñó số Ngân hàng ñưa thời hạn ñến 20 năm Tỷ lệ vay tối ña tài sản bảo ñảm 80%, yêu cầu người vay có tối thiểu 20% tham gia phương án ñầu tư 20% ñược trả trước cho Công ty phát triển Ngân hàng giải ngân sau ñể giảm thiểu rủi ro giao dịch Việc quy ñịnh tỷ lệ tham gia người vay tạo ñiều kiện dễ dàng cho Ngân hàng việc thu hồi ñủ gốc lãi việc phát mại tài sản bảo ñảm người vay không trả ñược nợ Số tiền trả hàng tháng thường không vượt 1/3 thu nhập ròng người vay ðể ñáp ứng quy ñịnh này, kỳ hạn khoản vay ñược kéo dài ñể giảm số tiền trả hàng tháng Quy ñịnh an toàn cho Ngân hàng việc mở rộng tín dụng lãi suất ñối với người vay Mặc dù Inñônêxia có thị trường chứng khoán ñộng, thị trường trái phiếu tương ñối phát triển Chính phủ không phát hành nợ nội ñịa dài hạn, ñường sản lượng benchmark hay tính khoản thị trường Chỉ có 8% tài nhà có ñược thông qua việc phát hành trái phiếu Vấn ñề khủng hoảng ñang dần ñược cải tiến ñể tăng cường cho thị trường vốn hệ thống tài nhà Chúng bao gồm: Footer Page 280 of 123 Header Page 281 of 123 - 280 - • Luật phá sản thông qua vào tháng 4.1997 Tinh thần cốt lõi luật công ty giúp phân loại mối quan hệ người cho vay công ty ñi vay tạo ñiều kiện thuận lợi ñể phát triển thị trường thứ cấp • Khái niệm lòng tin (a trust concept)- ñiều cần thiết cho việc thành lập cỗ máy chuyên biệt khoản vay chứng khoán Thiếu khái niệm lòng tin ñã ngăn cản phát triển thị trường thứ cấp • Sắc lệnh ñẩy mạnh thị trường thứ cấp ñể thành lập tổ chức hỗ trợ thị trường thứ cấp ñược ký vào ñầu năm 1998 Thiếu nguồn vốn dài hạn ñã cản trở việc mở rộng tài trợ nhà Các sách nhà nước quan trọng việc tạo ñiều kiện cho tài nhà Indonêxia phát triển Ngay từ năm 1993 Bộ tài ñã nỗ lực tạo ñiều kiện cho thị trường thứ cấp phát triển với trợ giúp chuyên gia tổ chức quốc tế Mục ñích trợ giúp ñể mở rộng tài nhà cách tăng nguồn vốn dài hạn từ thị trường vốn thông qua phát hành trái phiếu sau ñó cho vay thị trường thứ cấp với thời gian dài hạn Việc tạo ñiều kiện thuận lợi cho thị trường chấp thứ cấp vừa ñẩy mạnh sở hữu nhà vừa pháp triển thị trường trái phiếu ñộng.[143] Phụ lục 28 Chính sách hợp lý hóa tài nhà thị trường vốn Philippine Kinh nghiệm gần ñây Philipine tập trung chủ yếu cách tiếp cận tín dụng trực tiếp tài nhà Tại Philipine, tài nhà không ñáp ứng ñủ vốn theo nhu cầu, quản lý rủi ro tín dụng yếu thiếu tài sản ñược chứng khoán hóa Ràng buộc chủ yếu ñến thị trường chấp sơ cấp bao gồm phát triển thị trường thứ cấp Philipine là: • Hệ thống trợ cấp, hỗ trợ, bảo lãnh ñã tạo phân khúc phân mảnh thông qua khác giá không dựa thị trường Footer Page 281 of 123 Header Page 282 of 123 - 281 - • Các luật thu hồi tài sản, thủ tục, ñiều khoản thuế tạo thành rào cản chứng khoán hóa • Các trình thủ tục pháp lý hạn chế phân loại tài sản có giá trị ñể chứng khoán hóa, phát hành chứng khoán chấp, loại chứng khoán ñược ñảm bảo tài sản có giá trị • Sự thiếu hụt không ñầy ñủ sở hạ tầng hỗ trợ, chẳng hạn hệ thống báo cáo trung tâm quản lý tín dụng, chuẩn hóa việc ñánh giá tài sản thủ tục ñịnh giá, bảo hiểm tài sản cá nhân, dịch vụ bảo hiểm thương hiệu, dịch vụ chung Chính phủ ñang phối hợp với Ngân hàng giới ñang ñạo xem xét lại sách toàn diện ðây tiền ñề ñể trì hệ thống tài nhà với ñường vào thị trường vốn Chúng bao gồm: • Dỡ bỏ lãi suất trợ cấp trợ cấp khác phối hợp trực tiếp Một ñiều kiện tiên cho thị trường thứ cấp phát triển giá thị trường tài sản chấp • Tiêu chuẩn hóa chứng từ vay nợ công nghệ ñại quy trình dịch vụ cho vay • Tạo tổ chức thứ cấp ñể nâng cao quản lý khoản rủi ro dòng tiền, khuyến khích tiêu chuẩn hóa khoản • Hợp lý hóa vai trò tổ chức ñược hẫu thuẫn Nhà nước ñang tồn Mô hình tài nhà Philippine cung cấp kinh nghiệm cho việc tư nhân hóa rộng khắp hệ thống tài nhà ở.[143] Phụ lục 29 Chính sách hợp tài nhà thị trường vốn: kinh nghiệm Thái Lan Tài nhà ñã phát triển phận thiếu toàn hệ thống tài Thái Lan Không có xếp tín dụng trực tiếp, phân bổ Footer Page 282 of 123 Header Page 283 of 123 - 282 - nguồn lực bị ảnh hưởng thông qua lực lượng thị trường tự Với tổ chức tài ña dạng tham gia vào cạnh tranh ngành công nghiệp cho vay nhà dẫn ñầu khu vực NHTM Ngân hàng Nhà Nhà nước (Government Housing Bank), khoản vay nhà ñược cho vay rộng khắp cho tất người mua nhà nước Tuy nhiên, ñiểm yếu hệ thống tài nhà Thái Lan bị chi phối nhiều thể chế Những người cho vay thiếu tính khoản ñối mặt với rủi ro khoản cao việc cho vay dài hạn Thêm vào ñó, công ty tài Ngân hàng thiếu vốn cho thêm khoản vay vào bảng tổng kết tài sản Nhà nước nhận cần thiết phải phát triển thị trường vốn ñể tài trợ cho nhà khủng hoảng ðạo luật chứng khoán hóa thông qua vào năm 1987 trình phát triển thị trường thứ cấp ñược ñưa trước thời kỳ khủng hoảng Khủng hoảng ñã tạo hội tốt cho tài nhà Nhu cầu bán tài sản công ty tài phá sản kích thích chứng khoán hóa Khủng hoảng ñẩy mạnh nỗ lực phát triển thể chế thị trường chấp thứ cấp ðạo luật năm 1997 cho phép thành lập công ty chấp thứ cấp ñóng vai trò ống dẫn, mua tài sản chấp phát hành chứng khoán chấp Thêm vào ñó, cho phép Ngân hàng Nhà Nhà nước thành lập phòng thị trường thứ cấp ñể khai thác khả phần chứng khoán danh mục ñầu tư Có số trở ngại mà Thái Lan phải vượt qua muốn chứng khoán hóa ðầu tiên tiên kinh tế vĩ mô ổn ñịnh, ñây tín hiệu cho ñầu tư dài hạn Các vấn ñề thuế, rủi ro phát sinh, tiêu chí cho việc xử lý bảng cân ñối kế toán Những ñiểm yếu thị trường sơ Footer Page 283 of 123 Header Page 284 of 123 - 283 - cấp bao gồm việc thiếu tiêu chuẩn hóa, báo cáo tín dụng phê duyệt kém, thiếu thông tin ñầy ñủ.[143] Phụ lục 30 Xu hướng sách tài nhà Ấn ðộ Tại Ấn ðộ, hệ thống tài nhà minh họa cụ thể vấn ñề tín dụng trực tiếp cho tài nhà Có hạn chế việc phát triển thị trường chấp Ấn ðộ thiếu cách thức thu hồi tài sản chấp việc thu hồi tài sản ñảm bảo thông qua hệ thống án yếu Những người cho vay ñộng Công ty Tài Phát triển Nhà ñã ñưa khoản vay nhà với việc tăng tín dụng cho phương thức bảo lãnh chấp tài sản cá nhân chấp, cầm cố tài sản khác Tuy nhiên, khả họ ñể mở rộng thị trường, ñặc biệt cho người thu nhập thấp, bị ràng buộc chặt chẽ khuôn khổ luật pháp yếu Những ràng buộc ñồng thời ảnh hưởng ñến triển vọng phát triển thị trường chấp thứ cấp Không có tài sản ñảm bảo, chứng khoán phát hành phải ñáp ứng yêu cầu tăng tín dụng cao khối lượng nhỏ giao dịch có thực ñược Mặc dù có khó khăn môi trường thể chế luật pháp, Ấn ðộ hướng vào việc lập kế hoạch phát triển thị trường chấp thứ cấp Khu vực nhà Ấn ðộ thiếu vốn trầm trọng phân bổ vào khu vực thức có 25% tổng số ñầu tư vào khu vực Cầu khoản vay chấp vượt xa cung quỹ cho vay ñược, nguồn lực cho lĩnh vực nhà hữu hạn Nếu hệ thống tài nhà gặp nhu cầu lớn nhà ở, tài nhà phải nhập chung với hệ thống tài quốc gia Chỉ có lựa chọn ñể mở rộng nguồn lực tài nhà tạo thị trường thứ cấp thông qua việc bán chứng khoán ñược ñảm bảo tài sản chấp Một vấn ñề lớn ñể phát triển thị trường ñẩy mạnh tín dụng Tại thời ñiểm Ngân hàng Nhà Quốc gia ñã thí ñiểm làm việc với vài Footer Page 284 of 123 Header Page 285 of 123 - 284 - công ty tài nhà Với mục ñích phát triển tài nhà thiết lập thị trường chấp thứ cấp, Ấn ðộ ñã triển khai nhiều cách thức khác nhau: Thứ nhất, chuyển nhượng tài sản mối quan hệ với chứng khoán hóa cần ñược ñối xử giao dịch ñộc lập Nhưng yêu cầu phải ñược chấp nhận ñiều kiện ñăng ký tài sản chấp ðạo luật chuyển nhượng tài sản Thứ hai, mức thuế ñồng cho chứng khoán ñược bảo ñảm tài sản phải ñược chấp nhận tất bang Ấn ðộ ñể khuyến khích nhà hoạt ñộng kinh tế Các luật thuế phải hài hòa với vấn ñề liên quan ñến việc ñánh thuế vào trình chứng khoán hóa Thứ ba, tiêu chuẩn về hợp ñồng, ñánh giá người vay, tỷ lệ chứng khoán ñược bảo ñảm tài sản phải ñược phát triển toàn quốc thông qua quan xếp hạng Thứ tư, nhà ñầu tư tiềm tổ chức, Ngân hàng hay quỹ tiết kiệm hưu trí ñược phép ñầu tư vào chứng khoán bảo ñảm tài sản chấp, ñiều mà trước ñây ñang hạn chế Thứ năm, quan liên quan công bố quy ñịnh rõ ràng ñể khuyến khích tài nhà phát triển: Viện ñào tạo kế toán Ấn ðộ (Institute of Chartered Accountants of India) ban hành tiêu chuẩn kế toán cho giao dịch chứng khoán hóa, Ủy ban chứng khoán Ấn ðộ (SEBI) có hướng dẫn liên quan ñến chứng khoán ñược bảo ñảm tài sản chấp, Sở giao dịch chứng khoán quốc gia cần ñịnh nghĩa tham số ñể niêm yết chứng khoán bảo ñảm tài sản chấp Thứ sáu, Nhà nước cần ban hành ñạo luật ñồng trường hợp chuyển nhượng tài sản khoản vay hạn Thứ bảy, Nhà nước Ngân hàng Dự trữ Ấn ðộ (Reserve Bank of India) cần xem xét ñể thức hóa vai trò Ngân hàng Nhà Ấn ðộ hoạt ñộng Footer Page 285 of 123 Header Page 286 of 123 - 285 - trung gian tài ñộng người ñi vay, cho vay, chương trình nhà quốc gia Cơ quan ñồng thời ñóng vai trò dẫn ñầu việc cung cấp cán ñược ñào tạo cho ngành công nghiệp chấp Thứ tám, Nhà nước khuyến khích nâng cao tín dụng Ngân hàng Nhà Quốc gia mở rộng tài trợ thành phần khác Xa nữa, Nhà nước ñề xướng công cụ ñể mở rộng hoạt ñộng bảo hiểm chấp ñến công ty bảo hiểm khu vực tư nhân Thứ chín, hệ thống sở liệu chấp, mẫu toán, trường hợp không trả ñúng hạn không toán ñược nợ, mẫu hoàn dự phòng ñể minh bạch thông tin chứng khoán hoá xếp hạng tín dụng Quá trình phát triển ñồng tài liệu khoản vay, tiêu chuẩn hợp ñồng khế ước hệ thống hạch toán cần ñược khởi ñộng.[143] Footer Page 286 of 123 ... THỊ DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC MỞ ðẦU 10 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở 22 1.1 Nhà tài nhà 22 1.1.1 Nhà ñặc ñiểm nhà 22 1.1.2 Tài nhà 24 1.2 Chính sách tài nhà 44 1.2.1 Chính sách. .. ñịa bàn ñô thị Hà Nội 84 2.2.1 ðịa bàn ñô thị Hà Nội 84 2.2.2 ðặc ñiểm nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 85 2.2.3 Diễn biến thị trường nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 88 2.2.4 Kết thực sách nhà ñịa bàn ñô thị. .. thị Hà Nội 115 2.4 Thực trạng sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 131 2.4.1 Các văn quy phạm pháp luật liên quan ñến sách tài nhà ñịa bàn ñô thị Hà Nội 2.4.2 ðánh giá sách tài nhà ñịa bàn ñô thị