Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thàn phố hồ chí minh

Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế - Chất lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.. Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu về giá, các yế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 25 tháng 09 năm 2016

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

5 TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên : LÊ THỊ HỒNG TRANG Giới tính : Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 23/08/1990 Nơi sinh : Tiền Giang

I- Tên đề tài:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

II- Nhiệm vụ và nội dung:

1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ lý luận về thị trường bất động sản và giá căn hộ chung cư tại TP.HCM Tổng quan mô hình lý thuyết và nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

2 Phân tích thực trạng thị trường giá căn hộ, luận giải thông qua xây dựng một

mô hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư

3 Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai

III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 22/07/2016

V- Cán bộ hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)

Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thàn phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang

Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình học tại trường

Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phan Đình Nguyên,

Thầy đã trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này

Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu và quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên

Cuối cùng xin cảm ơn Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để giúp tôi hoàn thành khóa học

TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của người mua căn hộ chung cư Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế - Chất lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP HCM Trong nghiên cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập dữ liệu căn hộ, bảng hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản Tác giả thực hiện lấy ngẫu nhiên 57 chung

cư trên địa bàn các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức với 827 mẫu và đạt yêu cầu phân tích thống kê

Từ đó tác giả nhận diện ra 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Tác giả vận dụng mô hình ước lượng OLS và xử lý bằng Stata để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chng cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê và có R2

= 0.9438 cho biết các biến trong mô hình có ảnh hưởng tới 94,38% sự thay đổi của biến phụ thuộc và biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao nhất đến giá căn hộ chung cư với 6,74% và biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp nhất đến giá căn hộ chiếm 0,000402%

Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá căn hộ-hedonic

Research content of this thesis is put under the perspective of apartment buyers Research using hedonic models and theories Position - Quality to determine the factors affecting the price of apartments in the city HCM In this study, the authors built a questionnaire to collect data apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate Author done randomly apartment 57 in the area of District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc with 827 qualified samples and statistical analysis

Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments The authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze the factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City

Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a statistically significant and R2 = 0.9438 shows the variables in the model affects 94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator the highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of variable affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied

Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC BẢNG ix

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ x

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu 1

1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1

1.2.2.Mục tiêu cụ thể 2

1.2.3.Câu hỏi nghiên cứu 2

1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1.Đối tượng nghiên cứu 2

1.3.2.Phạm vi nghiên cứu 2

1.4.Phương pháp nghiên cứu 2

1.5.Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.6.Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5

1.1.Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài 5

1.2.Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài 7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 11

2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS 11

2.1.1.Khái niệm bất động sản 11

2.1.2.Đặc điểm của bất động sản 12

2.1.3.Thị trường bất động sản 13

2.1.4.Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản 14

2.2.Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư 15

2.2.1.Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 15

2.2.3.Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam 17

2.2.4.Vai trò của của căn hộ chung cư 17

2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 18

2.2.6.Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay 19

2.2.7.Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư 21

2.3.Giá căn hộ hay giá nhà chung cư 23

2.3.1.Đặc điểm của giá căn hộ chung cư 24

2.3.2.Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư 25

2.3.3.Phương pháp tính chỉ số giá căn hộ chung cư 27

2.4.Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ chung cư 30

2.4.1.Lý thuyết vị thế - chất lượng 30

2.4.2.Mô hình định giá Hedonic 31

2.5.Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM 34

2.5.1.Nhóm các đặc điểm tác động đến căn hộ 34

2.5.2.Nhóm các đặc điểm của người mua căn hộ 38

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 39

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

3.1.Quy trình nghiên cứu 40

3.2.Dữ liệu nghiên cứu 42

3.3.Mô hình nghiên cứu và các kiểm định 42

3.3.1.Giả thuyết nghiên cứu 52

3.3.2.Các kiểm định trong mô hình 54

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 56

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57

4.1.Thực trạng về biến động giá bất động sản căn hộ chung cư tại Tp.HCM 57

4.1.1.Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại Tp.HCM 57

4.1.2.Nhìn toàn cảnh thị trường mua bán căn hộ tại TP HCM trong 6 tháng đầu năm 2016 như sau 63

4.1.3 Thị trường căn hộ và tiềm ẩn yếu tố bất ổn 63

4.1.5.Kết quả thu thập dữ liệu 65

4.2.Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu 70

4.3.Phân tích tương quan 75

4.3.Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) 77 4.4.Kiểm định các giả thuyết hồi quy 81

4.4.1.Kiểm định đa cộng tuyến 81

4.4.2.Kiểm định tự tương quan 83

4.4.3.Kiểm định phương sai thay đổi 83

4.4.4.Tổng hợp kết quả kiểm định 84

4.4.5.Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo white 85

4.4.6.Ý nghĩa của một số hệ số hồi quy 90

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 101

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 103

5.1.Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM 103

5.1.1.Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.Hồ Chí Minh 103

5.1.2.Một số giải pháp và kiến nghị chung cho thị trường BĐS nhằm ổn định giá căn hộ chung cư tại TP HCM như sau 113

5.2.Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 115

5.2.1.Hạn chế của đề tài 115

5.2.2.Hướng nghiên cứu tiếp theo 116

KẾT LUẬN 117

TÀI LIỆU THAM KHẢO 118

Bảng 3.1 Bảng tóm tắt các biến nghiên cứu trước được chọn trong mô hình 42

Bảng 3.2 Bảng diễn giải biến trong mô hình nghiên cứu 47

Bảng 4.1 Bảng tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án 66

Bảng 4.2 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát 71

Bảng 4.3 Bảng thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu 72

Bảng 4.4 Bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình 73

Bảng 4.5 Bảng ma trận phân tích tương quan giữa các biến nghiên cứu 76

Bảng 4.6 Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS 77

Bảng 4.7 Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến 81

Bảng 4.8 Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White 84

Bảng 4.9 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo White 85

Hình 2.1 Các phân khúc của thị trường bất động sản 27

Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu 40

Biểu đồ 3.2 Hoạt động thị trường căn hộ quý 2/2016 58

Biểu đồ 3.3 Chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP HCM 59

Biểu đồ 3.4 Nguồn cung chào bán mới ra thị trường 60

Biểu đồ 3.5 Số căn hộ bán được, mở bán mới trong quý 2/2016 60

Biểu đồ 3.6 Loại căn hộ chào bán ra thị trường 61

Biểu đồ 3.7 Lượng giao dịch Bất động sản (giao dịch) 62

Biểu đồ 3.8 Số căn hộ được bán toàn thị trường TP.HCM 63

Biểu đồ 3.9: Biểu đồ hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát 69

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những loại hình BĐS chủ yếu giao dịch trên thị trường là căn hộ chung cư Với điều kiện nền kinh tế đang phát triển như hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế đặc biệt là trên địa bàn các thành phố.Và đây là vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân nên việc giải quyết vấn đề

về nhà ở là một trong những vấn đề cần thiết và cấp bách Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm một tỉ lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở

Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại Xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Đối với người dân, việc sở hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựa chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lối sống hiện đại, an ninh đảm bảo Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát lại yên tĩnh, dịch vụ vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình Nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng tài chính lại đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi nhà Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức

độ khác nhau

Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ 1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM

- Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bền vững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM

1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tại TP.HCM như thế nào?

- Từ nghiên cứu này, cần có giải pháp gì để ổn định giá và phát triển bền vững thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM trong thời gian tới để người dân có cơ hội

mua căn hộ?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đối với những người đã từng mua căn hộ chung cư tại TP HCM

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát 827 mẫu căn hộ chung cư trên địa bàn 08 quận gồm các quận gần trung tâm thành phố và các quận xa trung tâm thành phố Cụ thể là quận: 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Thủ Đức và quận Bình Tân Lý do chọn các quận vùng trung tâm và cả vùng ven thành phố là vì muốn tạo tính đồng đều cho việc chọn mẫu

- Phạm vi thời gian: khảo sát từ tháng 01/2016 đến tháng 06/2016

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Dựa vào mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài, tác giả dự kiến

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

1 Phương pháp định tính được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu 7 chuyên gia về BĐS, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công ty BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh và kết hợp với dùng bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp những người đã từng cũng như chuẩn

bị mua căn hộ chung cư tại TP.HCM

2 Phương pháp nghiên cứu định lượng: mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, thực hiện phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình quân bé nhất (OLS) để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá căn

hộ chung cư

Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành Stata

để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát Thông qua kết quả có được tác giả phân tích, kiểm định sau đó thảo luận và đưa ra các yếu tố tác động nhiều nhất đến giá căn hộ đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển bền vững thị trường này

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến giá căn hộ trên địa bàn TP.HCM để có thể chọn cho mình một căn hộ ưng ý

Đồng thời giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác định giá căn hộ chung cư để ra quyết định quản lý và kinh doanh, sao cho sản phẩm căn hộ đưa ra thị trường được tiếp cận một cách tốt nhất cho người dân

Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường, khảo sát thực tế trên địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm

Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượng hóa các yếu tố

1.6 Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu

Chương 2 Cơ sở lý thuyết

Chương 3 Phương pháp nghiên cứu Chương 4 Kết quả nghiên cứu Chương 5 Giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài

(1) Hoàng Văn Cường & ctg[2] tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản

ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình biến động giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

(2) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013)[8]

nghiên cứu các vấn đề lý luận và nghiên cứu trong lĩnh vực tài chính Tác giả đã điều tra thí điểm 351 BĐS giao dịch trên thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ dựa trên lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các nhân tố Diện tích của BĐS, Chiều rộng đường, Vị trí của BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố (KCTP) Giải thích được rằng ta thấy những quận trung tâm thành phố “vị thế” chiếm tỷ trọng cao như: tại Quận 1 “vị thế” chiếm 73%; những Quận xa trung tâm

“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần

(3) Nguyến Quốc Nghi và và các cộng sự (2012)[9] nghiên cứu về xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ Với quy mô mẫu

210 quan sát nghiên cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồm diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây

(4) Nguyễn Ngọc Vinh (2012)[4]

nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị BĐS Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản Trong đó nhóm vị trí bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng (hệ thống thoát nước, chất lượng vệ sinh khu vực, công cộng trường học, công cộng công viên), an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan, phong thủy); Nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thướt, kiến trúc, xây dựng; Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản; Nhóm tình trạng sử dụng bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhóm các yếu tố

phi BĐS bao gồm: các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình Nghiên cứu

đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS Trong đó nhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất Đồng thời tác giả cũng nghiên cứu yếu tố chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ

(5) Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013)[11], nghiên cứu này tác giả

đã tìm ra yếu tố an ninh khu vực có tác động đến giá căn hộ theo chiều hướng tích cực

(6) Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)[16] sử dụng mô ình Hedonic và thuyết vị thế - chất lượngnghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại thị trường Tp.HCM Tác giả đã xác định các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá bất động sản là vị trí của bất động sản đó, diện tích, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường là các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS Trong đó vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất Giá BĐS tọa lạc trong hẻm thấp hơn giá BĐS tọa lạc trên mặt tiền đường; trung bình BĐS nằm sâu trong hẻm thêm 1 mét thì giá trị giao dịch giảm 0,14% Bên canh đó, khoảng cách

từ BĐS đến trung tâm thành phố tỷ lệ nghịch với giá của BĐS vì BĐS ở vị trí càng

xa trung tâm, giá trị được giao dịch càng giảm Hai nhân tố diện tích căn hộ và tổng diện tích BĐS tỷ lệ thuận với giá BĐS mặc dù hệ số ảnh hưởng không lớn

(7) Trần Thanh Hùng (2008)[15]

trong nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng, nghiên cứu chỉ ra rằng tổng diện tích bất động sản là yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

(8) Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng[17] đánh giá những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế

1.2 Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài

(1) Asabere và Huffman (1995)[18] sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng có tác động đến giá của bất động sản Nghiên cứu của Asabere và Huffman (1995) tập trung vào yếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục đường chính Các tác giả thu thập dữ liệu của 408 căn hộ gần hai trục đường chính

là Broad Street và Market Street ở Philadephia được rao bán giai đoạn 04/1980 đến 07/1991

Dựa theo tiêu chuẩn của mô hình Hedonic, Asabere và Huffman đưa ra mô hình gồm các biến như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục đường Broad Street/Market Street, nghịch đảo khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến khu trung tâm Philadephia, tổng số tầng của tòa nhà căn hộ, tỷ số diện tích tòa nhà căn hộ trên tổng diện tích xây dựng của tòa nhà, diện tích của căn hộ, quy mô của tòa nhà có căn hộ

Kết quả từ bảng hồi quy trong bài nghiên cứu của Asabere và Huffman cho thấy rằng, hầu hết các biến đều có ý nghĩa thống kê, khoảng cách từ căn hộ đến các trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách đến trung tâm Philadephia đều có tác động âm đến căn hộ Ngoài ra, Asabere và Huffman còn phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block nhà tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street

(2) Anderson (2001)[19] nghiên cứu khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư

(3) Anderson và West (2006)[20] đã nghiên cứu kết hợp yếu tố ô nhiễm tiếng

ồn và ô nhiễm không khí hay mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảm thực vật xung quanh tòa nhà chung cư và từ đó tác động đến giá

(4) Bullard, 1996[23]; Brown và Charles, 1998[22]; Spahr và Sunderman,

1999[49]; Irwin, 2002[34]; Johnston và các cộng sự, 2002[35]; Boris và các cộng sự,

2003[21] nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh

(5) Cebula (2009)[24] nghiên cứu mô hình định giá Hedonic áp dụng cho thị trường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia Những phát hiện chính của nghiên cứu này là giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 có ảnh hưởng tích cực bởi: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, số tầng của căn nhà, hồ bơi, khoảng cách từ nhà tới công viên hoặc quảng trường Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố mùa của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vào tháng năm và tháng bảy

(6) Hughes và Sirmans (1993)[32] về giá nhà tại Mỹ, nghiên cứu tác giả cho thấy yếu tố diện tích và tổng số phòng của căn hộ cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ (7) Kain và Quigley (1970)[39] phát hiện ra rằng chất lượng các dịch vụ nhà ở,

số phòng, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có ảnh hưởng đến giá nhà trong mô hình bán logarit Nghiên cứu này cũng vao gồm các biến khoảng cách đến các khu vực trung tâm nhưng không có ý nghĩa thống kê

(8) Morancho (2003)[41] sử dụng mô hình Hedonic để nghiên cứu mối quan hệ giữa giá nhà và khu vực cây xanh đô thị (công viên, cây xanh) Nghiên cứu quan sát

810 nhà ở tại thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết quả cho thấy ngoài những biến có ảnh hưởng chính đến giá nhà ở như diện tích nhà, kích thước của ban công,

số phòng tắm, số tuổi (năm xây dựng), thang máy và một nhà kho nhỏ thì khu vực

đô thị xanh (công viện, cây xanh) cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá Cụ thể, cứ xa khu vực đô thị xanh 100m thì giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệ Tây Ban Nha – khoảng 1800 Euro)

(9) Selim (2008)[51] sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:

LnP = bx + u Phân tích dựa trên số liệu khảo sát toàn quốc năm 2004, cỡ mẫu trong mô hình là 5741 mẫu phân tích bao gồm 46 biến, có các biến sau: đặc điểm về vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diện tích và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, thang máy, … Kết

quả phân tích chỉ ra các biến: hệ thống thoát nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diện tích, đặc điểm vị trí, loại xây dựng là những biến ảnh hưởng quan trọng nhất đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ

(10) Theebe (2004)[52] nghiên cứu tác động phi tuyến tính của tiếng ồn các phương tiện giao thông như máy bay, tàu lửa và xe cộ tác động đến giá tài sản tại

Hà Lan Nghiên cứu cho thấy tiếng ồn có ảnh hưởng đến giá bất động sản Bài nghiên cứu đi sâu vào phân tích chi tiết của thị trường bất động sản tại miền tây Hà Lan Giá bất động sản ở vực có thu nhập bình quân cao hơn thì bị ảnh hưởng nhiều hơn tiếng ồn so với giá BĐS ở khu vực có thu nhập thấp hơn Mặc dù thị trường BĐS năm 1999 chứa đựng nhiều rủi ro hơn các năm trước nhưng bài nghiên cứu không tìm thấy khác biệt giữa các năm khi xem xét sự ảnh hưởng của tiếng ồn đến giá BĐS

(11) Raymond Y.C Tse và Love (2000)[48] nghiên cứu nhằm mục đích xác định các nhân tố làm tăng giá nhà tại trung tâm Hong Kong năm 1999 Dữ liệu nghiên cứu dựa trên 139 giao dịch thực tế từ tháng 01/1999 đến tháng 03/1999 và được đưa vào mô hình tuyến tính Hedonic dạng logarit để phân tích Các biến trong

mô hình gồm diện tích nhà, tuổi của nhà và các biến giả về bãi đậu xe, khoảng cách đến trung tâm mua sắm, khoảng cách đên trung tâm thể thao, khoảng cách đến nghĩa trang Kết quả mô hình cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa, ngoại trừ biến giả khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm Trong đó diện tích nhà và sự có sẵn của bãi đậu xe ảnh hưởng mạnh đến giá nhà Ngược lại nhà được xây dựng càng lâu có giá trị giao dịch càng thấp, khoảng cách từ nhà đến nghĩa trang càng gần thì giá nhà càng giảm

(12) Wen Hai-Zhen (2005)[55] nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị tại Hàn Châu - Trung Quốc dựa vào mô hình định giá Hedonic Bài nghiên cứu chọn ra 18 biến độc lập để phân tích sự tác động của các biến ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu, theo 2.473 mẫu nhà và dữ liệu của 290 nhà được khảo sát thực tế Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát Các biến được phân chia làm 4 nhóm và tỷ

lệ ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà (16,5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19,8%) và nhóm đặc điểm khác (2,7%) Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà sắp xếp theo thứ tự mức độ ảnh hưởng nhiều đến ít: diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, môi trường bên ngoài, gác mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí, gần trường học Và bốn biến khác (tuổi nhà, hướng nhà, gần khu vực bệnh viện siêu thị, chợ, bưu điện, gần trường mẫu giáo, tiểu học, trung học) hệ số phân tích cho thấy không ảnh hưởng đến giá

1.3 Nhận xét các nghiên cứu

Các nghiên cứu trước đều phản ánh được các yếu tố nào đã ảnh hưởng đến giá căn

hộ chung cư tại các Quốc gia và cả ở Việt Nam Các nghiên cứu trên đều có thể áp dụng tại Việt Nam mà cụ thể là tại Tp HCM

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong chương 1, tác giả đã nêu ra được 08 công trình nghiên cứu trong nước và 12 công trình nghiên cứu ngoài nước chứng minh được các biến có ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Từ đó, làm tiền đề cho tác giả nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong chương hai

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS

2.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[1]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”[12]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”[61]

Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH10 được ban hành và

áp dụng tại Việt Nam, đã tạo tiền đề pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam Đối tượng điều chỉnh tại Luật kinh doanh BĐS 2006 bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Theo quá trình phát triển của thị trường, Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 đã có những bổ sung, điều chỉnh nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS 2014 đã được qui định chi tiết:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền

sử dụng đất

Như vậy, có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu

là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

2.1.2.1 Tính cố định về vị trí

Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường…

2.1.2.2 Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)

Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

2.1.2.5 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của bất động sản

2.1.2.6 Tính dị biệt

Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc, kết cấu… của mỗi bất động sản hiện vật Theo đây, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản

Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, thì việc san bằng những điểm khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình là điều có thể làm, chỉ

có yếu tố vị trí là không thể giống nhau

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[12]

Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”[6]

Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của pháp luật”[3]

Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ

2.1.4 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá

là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động,… thì nhà ở và sở hữu một căn hộ chung cư vừa đẹp, sang trọng, lại vừa túi tiền cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo

Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên,… nhu cầu về nhà chung cư do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn nên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS

Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng lên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn,

pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa

là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh

tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì chổ ở thoải mái, thoáng mát càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài

2.2 Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.1 Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã

cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa

là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”

Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng

Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người ta có quyền

sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện

kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia Britanica, 2006)

2.2.2 Định nghĩa “chung cư” tại Singapore

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium

2.2.2.1 Chung cư dạng Flat

Là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng

Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà

đó Không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là

dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

2.2.2.2 Chung cư dạng Condominium

Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ

Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium

là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian

mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

2.2.3 Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” [58]

Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình

Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị xã hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư

2.2.4 Vai trò của của căn hộ chung cư

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vì thế sẽ

nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê căn hộ cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra

Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời

Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý

dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự

Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở

mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi bỏ ra một khoảng chi phí xây dựng

2.2.5 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.5.1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

2.2.5.2 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó

2.2.5.3 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung

Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, thay đổi màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư

2.2.5.4 Quản lý sử dụng nhà chung cư

Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định

Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo

vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc

sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụng nhà chung cư

2.2.6 Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay

Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD[59] của Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí

đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản

Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp):

+ Là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo, chất lượng hoàn thiện

+ Về vị trí, dự án chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài tòa nhà bảo đảm các loại phương tiện giao thông đường bộ đều có thể tiếp cận đến sảnh chính Cảnh quan có thảm cỏ, sân, vườn, đường dạo, cây xanh thiết kế đẹp, thống nhất và hoàn chỉnh Xung quang nhà, không gian sạch

sẽ, thoáng mát và rộng rãi

- Nhà chung cư hạng 2 (trung cấp): Loại nhà chung cư này được coi là hạng

trung cấp hay còn gọi là hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo

- Nhà chung cư hạng 3 (bình dân): Đây là loại chung cư có giá rẻ, diện tích

phòng nhỏ vị trí xa trung tâm và được gọi là chung cư bình dân, là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ

quản lý sử dụng đạt mức độ khá

- Nhà chung cư hạng 4 (bình dân): Là hạng có chất lượng sử dụng trung bình

có giá rẻ, diện tích phòng nhỏ vị trí xa trung tâm; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào

khai thác sử dụng

2.2.7 Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư

“Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Thị trường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch

về căn hộ chung cư, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau

để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ căn hộ được giao dịch.” Mà như

đề tài nhắc đến là những hộ dân đã mua và có nhu cầu mua căn hộ để ổn định cho cuộc sống

Do hàng hóa căn hộ là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên thị trường căn hộ cũng có những đặc điểm riêng

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản - căn hộ, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản - căn hộ có vị trí cố định, không thể di dời được

 Thị trường căn hộ chung cư mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Căn hộ có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu căn hộ ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, căn hộ chung cư còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu căn hộ Người ta không thể di dời căn hộ từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác Do đó, thị trường căn hộ mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóa căn

hộ chung cư, khi cầu tăng, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của căn hộ chung cư cần có thời gian dài để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình nhà chung cư cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản – căn hộ có giá trị lớn,

do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh căn hộ đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản – căn hộ cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được

Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa căn hộ không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán căn hộ không có cơ hội và đủ lượng thông tin

để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán căn hộ chung cư thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh

doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng

ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn

Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần,… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản

2.3 Giá căn hộ hay giá nhà chung cư

Giá nhà chung cư là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của căn nhà hay căn hộ, đặc biệt là trong các hệ chuyển quyền sử dụng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thuế chấp quyền sử dụng nhà ở

Giá căn hộ chung cư là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng căn hộ Thông thường giá căn hộ chung cư được hình thành ở 2 loại giá: thứ nhất là giá quy định của nhà đầu tư, thứ hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường Giá căn hộ do nhà đầu tư quy định loại giá này dựa trên cơ sở là mức vốn bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của tòa nhà chung cư

Loại thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính

sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm

lý của người sử dụng Loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của nhà đầu tư mà hình thành nhưng ở mức độ cao hoặc thấp hơn, thường bằng: giá nhà đầu tư cộng thêm sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua

và người bán

2.3.1 Đặc điểm của giá căn hộ chung cư

2.3.1.1 Không giống nhau về phương thức biểu thị

Giá căn hộ chung cư phản ánh tác dụng của căn hộ trong hoạt động kinh tế, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Như vậy căn hộ được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

Có nghĩa là căn hộ chung cư tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả căn hộ với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá căn hộ

2.3.1.2 Không giống nhau về thời gian hình thành

Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá

cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Giá căn hộ chung cư cũng vậy Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá cho căn hộ phù hợp với từng thời điểm nhất định

Giá căn hộ chung cư chủ yếu là do nhu cầu của người dân về việc sống trong một căn hộ chung cư quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng Hiện nay tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường đặc biệt là ở nội thành việc sở hữu một ngôi nhà trong nội ô thành phố trở nên quá sức với nhiều người Nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo Cho nên giá đất

ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận Từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên người dân muốn sở hữu một nơi

để an cư thì việc nghĩ đến sở hữu một căn hộ chung cư là giải pháp hoàn hảo nhất

2.3.1.3 Giá căn hộ có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do căn hộ có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của mỗi căn hộ rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực

rõ ràng Trong cùng một thành phố, vị trí của tòa nhà chung cư khác nhau thì giá căn hộ cũng khác nhau, giá mỗi căn hộ trong cùng một tòa nhà ở những vị trí khác nhau cũng sẽ hình thành nên một giá khác nhau

Giá căn hộ chung cư có tính cá biệt rất rõ ràng, ngoài ra giá của căn hộ còn phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy căn hộ khác nhau sẽ có giá khác nhau

Giá của căn hộ chung cư chịu tác động của nhiều yếu tố như: Vị trí chung cư, chất lượng căn hộ, dịch vụ tiện ích đi kèm, môi trường khu chung cư, an ninh khu chưng cư, thương hiệu nhà đầu tư, số tầng, diện tích căn hộ

2.3.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư

2.3.2.1 Đặc điểm quan hệ cung cầu

- Cầu bất động sản: Cầu thị trường BĐS là toàn bộ lượng BĐS hàng hóa mà

người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời

điểm với một mức giá nhất định

- Cung bất động sản: Cung thị trường BĐS là toàn bộ lượng hàng hóa BĐS

sẵn sàng đưa ra thị trường để giao dịch tại một thời điểm với một mức giá

nhất định

2.3.2.2 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS căn hộ chung cư

Quy luật của thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật

cạnh tranh,… Ngoài ra thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường

- Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản do thuộc tính cố định không di chuyển được của bất động sản và do tính "trễ" của đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước trên thế giới Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn

- Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm

Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm

- Quy luật cung cầu: khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá

cả thị trường BĐS tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống Quy luật giá cả trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá

- Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn,

độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung - cầu, giá cả thị trường của một loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng "cung", đồng thời làm cho

"cầu" giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm thì sẽ làm tăng "cầu" và giảm "cung"

- Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được quan hệ cung - cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung - cầu, hình thành cung - cầu mới