Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại thành phố hồ chí minh dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 Tp.HCM, tháng năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN Tp.HCM, tháng năm 2016 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ tên Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện Phản biện Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG Ngày, tháng, năm sinh : 24/01/1981 Giới tính: Nữ Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441820132 I- Tên đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Tổng hợp mơ hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường nhà phố; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá nhà; phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến biến động giá nhà phố địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình đánh giá yếu tố tác động đến giá nhà phố Dự báo xu hướng định hướng phát triển bền vững thị trường nhà phố địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 30/06/2016 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu chưa cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Phượng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận văn Phòng QLĐH - ĐTSĐH trường Đại học Công Nghệ TP HCM, ban giám hiệu nhà trường tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các cô, chú, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp tích cực hổ trợ trả lời câu hỏi phiếu điều tra để tơi có tài liệu q báo thực luận văn Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Phượng iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn của người mua nhà phố thị trường bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Dựa kết cơng trình nghiên cứu giá bất động sản nước, tác giả vận dụng mơ hình định giá Hedonic để xây dựng lên mơ hình nghiên cứu gồm 10 yếu tố tác động đến biến động giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Luận văn thực phương pháp nghiên cứu định lượng, với 10 biến quan sát 334 mẫu khảo sát quận địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy OLS xử lý liệu phần mềm Stata để phân tích yếu tố tác động đến biến động giá nhà địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy giá nhà phố bị ảnh hưởng 10 yếu tố: khoảng cách đến Trung tâm Thành Phố, chiều rộng mặt đường, diện tích khn viên, số tầng, khoảng cách đến mặt tiền đường, khoảng cách đến công viên, an ninh khu vực, ảnh hưởng triều cường, giá cho th tính pháp lý nhà Từ khóa: giá nhà phố, xu hướng phát triển iv ABSTRACT The thesis is under house buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 10 factors that affect the house price fluctuation in Ho Chi Minh City The thesis conduct the quantitative research methods, with 10 observed variables and 334 samples surveyed in some districts in HCM City The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting house price fluctuation in Ho Chi Minh City The result indicates that there are 10 factors affecting to house’s price: road, distance to road, distance to park, distance to city center, floors, flood_tide, sicurity, renting and legal Keywords: house prices, trend divelopment v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CP Chính phủ NĐ Nghị định NH Ngân hàng NHTM Ngân hàng Thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTW Ngân hàng Trung ương TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh FDI Nguồn đầu tư trực tiếp nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội KCN Khu công nghiệp vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ Bảng 4.1 : Bảng mơ tả biến mơ hình Bảng 4.2 : Thống kê mơ tả Bảng 4.3 : Phân tích tương quan Bảng 4.4 : Kiểm định khơng có tự tương quan biến độc lập mơ hình Bảng 4.5 : Sử dụng sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) – kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.6 : Kết kiểm định độ phù hợp biến giải thích phương pháp OLS Bảng 4.7 : Mức độ ảnh hưởng yếu tố ... cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh  Dự báo xu hướng biến động giá nhà Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 giải pháp góp phần ổn định giá phát triển thị trường nhà phố Thành. .. cứu “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020? ?? với hướng dẫn PGS-TS Phan Đình Ngun, Trưởng khoa Tài Chính Kế Tốn Ngân...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐẾN NĂM