Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng do nhaxanhs quản lý ở thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG VÀ MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG DO NHAXANH’S QUẢN LÝ Ở TPHCM GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN : ThS NGÔ VĂN PHONG SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN TUẤN ANH MSSV : 107207401 LỚP : THẨM ĐỊNH GIÁ 02 KHÓA : K33 TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 3/2011 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Tấn Phong DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS CTCP DƢL Giấy phép ĐKKD KS Nhaxanh’s Sở KHĐT TpHCM UBND ULI USD VND WTO Diễn giải từ viết tắt Bất động sản Công ty cổ phần Dự ứng lực Giấy phép Đăng ký kinh doanh Khách sạn Tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh Sở Kế hoạch Đầu tƣ Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân Viện quản lý đất đô thị Mỹ United States dollar- Đô la Mỹ (Đơn vị tiền tệ thức Hoa Kỳ) Việt Nam Đồng (Đơn vị tiền tệ thức Việt Nam) World Trade Organization (Tổ chức Thƣơng mại Thế giới) Danh Mục Các Từ Viết Tắt SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Tấn Phong LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trƣờng bất động sản nƣớc ta bắt đầu hình thành từ năm 1991 – 1992 vào giai đoạn phát triển từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) quy mô nhỏ bé, cấu chƣa hoàn chỉnh, chƣa có thị trƣờng bất động sản với tính cách địa điểm tập trung Các giao dịch phi quy hay gọi giao dịch ngầm bùng phát mạnh mẽ, đa dạng, nhƣng lại tầm kiểm soát quan quản lý Nhà nƣớc Từ thực tế thị trƣờng bất động sản thị trƣờng tập trung nên việc thu thập thông tin thị trƣờng khó thực hiện, độ tin cậy Đặc biệt khu vực thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê TpHCM gặp nhiều trở ngại cho việc xác định giá thuê Trƣớc tình hình trên, cân thiết phải có nghiên cứu toàn diện tình hình thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê TpHCM để cung cấp thông tin bổ ích nhằm đáp ứng nhu cầu công tác thẩm định giá Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Nhà Xanh công ty lớn chuyên quản lý cao ốc văn phòng cho thuê TpHCM đƣợc ngƣời tiêu dùng tin cậy cao, chọn làm dại diện cho mặt chung địa bàn TpHCM Đó lý chủ yếu để chọn đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhaxanh’s quản lý TpHCM” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài nhằm thực rõ vấn đề sau:  Cao ốc văn phòng gì? Thị trƣờng cao ốc văn phòng thị trƣờng nhƣ nào?  Thực trạng thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê TpHCM năm qua? Xu hƣớng phát triển nó?  Việc nắm vững tình hình giá thuê thị trƣờng giúp cho công tác thẩm định giá cao ốc văn phòng cho thuê?  Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng cho thuê  Các phƣơng pháp điều chỉnh việc thẩm định giá đến giá thuê tòa nhà văn phòng cho thuê Nhaxah’s quản lý  Những vấn đề đặt công tác điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đề tài sâu vào nghiên cứu thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê Nhaxanh’s quản lý nói riêng địa bàn TpHCM nói chung phục vụ cho công tác xác định giá thuê phù hợp cho cao ốc văn phòng Lời Mở Đầu SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Tấn Phong Phƣơng pháp nghiên cứu Do đề tài mang tính thực tiễn cao nên phƣơng pháp chủ yếu tiến hành phân tích tổng hợp liệu sơ cấp liệu thứ cấp thu thập đƣợc Kết cấu đề tài CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG 1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1.2 Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê 1.3 Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê 1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng 1.5 Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM 2.1 Thực trạng cao ốc văn phòng giá thuê cao ốc văn phòng Tp Hồ Chí Minh 2.2 Giới thiệu tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh cao ốc văn phòng cho thuê Nhà Xanh 2.3 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhà Xanh TpHCM CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, KHÓ KHĂN, THUẬN LỢI TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANHS Ở TPHCM 3.1 Kết luận 3.2 Thuận lợi 3.3 Khó khăn Điểm đề tài Đây đề tài nghiên cứu lĩnh vực thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê, lĩnh vực thị trƣờng bất động sản Việt Nam Trong tháng cuối năm 2007 đến năm 2009 thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê tăng trƣởng mạnh nhiên thị trƣờng vào năm 2010 đầu năm 2011 có nhiều biến động giá thuê giảm mạnh Lời Mở Đầu MỤC LỤC CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG 1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.2 Phân loa ̣i cao ố c văn phòng cho thuê 1.2 Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê 10 1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 10 1.2.2 Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê 14 1.3 Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê 14 1.3.1 Khái niệm, phân loại giá BĐS 14 1.3.2 Giá thuê cao ố c văn phòng 17 1.3.3 Giá tri ̣hơ ̣p đồ ng là gì 17 1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng 18 1.4.1 Nhóm yếu tố vĩ mô 18 1.4.2 Các yếu tố vi mô 19 1.4.3 Các yếu tố xã hội tâm lý – có ý nghĩa đặc biệt xã hội phƣơng Đông 20 1.5 Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản 20 1.5.1 Khái niệm “điều chỉnh giá trị” 20 1.5.2 Hình thức điều chỉnh 20 1.5.3 Quy trình điều chỉnh 21 1.5.4 Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản 21 CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM 23 2.1 Thực trạng cao ốc văn phòng giá thuê cao ốc văn phòng Tp Hồ Chí Minh 23 2.1.1 Nhận định thị trƣờng bất động sản Tp Hồ Chí Minh 23 2.1.2 Tổng quan thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê Tp Hồ Chí Minh thời gian qua 27 2.2 Giới thiệu tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh cao ốc văn phòng cho thuê Nhà Xanh 32 2.2.1 Giới thiệu đôi nét tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh 32 2.2.2 Giới thiệu cao ốc văn phòng cho thuê tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh 35 2.3 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhà Xanh TpHCM 37 2.3.1 Lập bảng thông tin, số liệu tòa nhà Tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh quản lý 37 2.3.2 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhà Xanh TpHCM 42 CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANH’S Ở TPHCM 49 3.1 Kết luận 49 3.2 Thuận lợi 50 3.3 Khó khăn 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÕNG CHO THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG 1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.1.1 Khái niệm nhà cao tầng A Đinh ̣ nghiã Cao ốc hay gọi nhà cao tầng, nhà nhiều tầng tên đầy đủ "nhà cao tầng" hay "cao ốc nhà ở" Theo số kỹ sƣ kết cấu, nhà cao tầng loại kết cấu xây dựng mà tải trọng động nhƣ tải trọng gió tải trọng động đất quan trọng so với tải trọng tĩnh công trình Tiêu chuẩn phù hợp với tất loại kết cấu, từ nhà cao tầng kết cấu tháp trụ Tất nhà chọc trời nhà cao tầng, nhƣng có nhà cao tầng 244m nhà chọc trời Khả yếu tố xác định khác biệt nhà chọc trời với loại kết cấu xây dựng dạng tháp Nhà cao tầng đƣợc xây dựng việc tăng dân số đô thị, thiếu đất đai xây dựng giá đất ngày cao thành phố lớn Nhà cao tầng cho phép ngƣời sử dụng quỹ đất xây dựng có hiệu hơn, tạo nhiều tầng, nhiều không gian sử dụng chứa đƣợc nhiều ngƣời khu đất, đồng thời nhà cao tầng quần thể nhà cao tầng tạo nên hình dáng kiến trúc làm phong phú cho mặt thành phố cải thiện môi trƣờng cảnh quan đẹp, tăng thêm khí phồn vinh cho đô thị đại Chính nhà cao tầng đƣợc xem "cỗ máy tạo cải vật chất" cho hoạt động kinh tế đô thị Lớp VG2 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Nhà cao tầng sản phẩm khoa học công nghệ, từ thiết kế, xây dựng vận hành công trình, từ hệ thống móng, kết cấu, kỹ thuật chống động đất gió bão, đến điện chiếu sáng, an toàn phòng chống cháy, cấp nƣớc, cấp khí đốt điều hoà nhiệt độ Các công trình cao tầng thƣờng bao gồm công trình khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà chung cƣ cao tầng công trình trung tâm thƣơng mại nhiều chức Nhà cao tầng thƣờng có thang máy hệ thống kỹ thuật phức tạp Các tòa nhà cao tầng trở nên khả thi với đời thang máy với vật liệu xây dựng rẻ phong phú Nhà cao tầng đời mang lại cho không gian đô thị diện mạo mới, sắc thái Đồng thời, góp phần vào việc thay đổi lý thuyết quy hoạch đô thị, nhƣ thay đổi nếp sống, công việc quan hệ xã hội ngƣời dân đô thị Kể từ công trình cao tầng xuất giới (Home Insurance Building Chicago đƣợc xây dựng năm 1883-1885) nay, công trình cao tầng siêu cao tầng đua phát triển nhiều nƣớc khắp châu lục B Một số định nghĩa khác Có nhiều định nghĩa nhà cao tầng, sau số định nghĩa: Định nghĩa nhà cao tầng theo Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế: Ngôi nhà mà chiều cao yếu tố định điều kiện thiết kế, thi công sử dụng khác với nhà thông thƣờng đƣợc gọi nhà cao tầng Định nghĩa theo Ủy ban kiện Emporis Nhà cao tầng (highrise) đƣợc Ủy ban kiện Emporis định nghĩa: "một tòa nhà có chiều cao 35 m (115 ft) (khoảng độ 12 tầng), chia thành không gian tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng." C Phân loại Lớp VG2 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Với phân loại nhiều nƣớc nhà cao tầng đƣợc chia theo số tầng cao đạt đƣợc theo cấp 9-15 tầng, 15-25 tầng, 25-40 tầng, 40 tầng đƣợc gọi nhà chọc trời Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng Việt Nam nhà cao tầng công trình xây dựng nhà hộ có độ cao từ tầng trở lên với công trình công cộng khác có độ cao từ 7-8 tầng trở lên “Công trình siêu cao” hay “cao ốc” tòa nhà có độ cao lớn, với 30-40 tầng trở lên Khái niệm phù hợp với phân loại nhà số tổ chức quốc tế Căn vào chiều cao số tầng nhà, Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế phân nhà cao tầng loại nhƣ sau: - Nhà cao tầng loại 1: từ đến 16 tầng (cao 50m) - Nhà cao tầng loại 2: từ 17 đến 25 tầng (cao 75m) - Nhà cao tầng loại 3: từ 26 đến 40 tầng (cao 100m) - Nhà cao tầng loại 4: từ 40 tầng trở lên (gọi nhà siêu cao tầng) Về độ cao khởi đầu nhà cao tầng, nƣớc có qui định khác Độ cao khởi đầu nhà cao tầng số nƣớc Tên nƣớc Độ cao khởi đầu Trung Quốc Nhà 10 tầng 10 tầng trở lên, kiến trúc khác ≥ 28m Liên Xô (cũ) Nhà 10 tầng 10 tầng trở lên, kiến trúc khác tầng Mỹ 22  25 m tầng Pháp Nhà > 50m, kiến trúc khác > 28m Anh 24,3m Nhật Bản 11 tầng, 31m Tây Đức ≥ 22m (từ mặt nhà) Bỉ 25m (từ mặt đất nhà) Lớp VG2 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Cao ốc A&B Tòa nhà HAD Towers Building Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tầng 40 22 Tầng lửng 35 - Tầng 30 19 Tầng 30 19 Tầng 30 19 Tầng 30 19 Tầng 30 19 Tầng 30 19 … 30 19 Các yếu tố so sánh I Yếu tố vĩ mô Chính sách Tinh hình phát triển kinh tế Sự mở rộng giao lƣu quốc tế Yếu tố cung cầu thị trƣờng II Các yếu tố vi mô Giá thuê(USD/m2) + Phí dịch vụ + VAT) Yếu tố vật chất 13 - 15 - 17 Vị trí 76 Lê Lai, Quận Trƣơng Định, Phƣờng 6, Quận Xếp loại A B Số tầng (cả hầm) 28 13 Hiện đại Hiện đại Nhaxanh's Nhaxanh's Không ảnh hƣởng Không ảnh hƣởng Tiện nghi Thƣơng hiệu nhà đầu tƣ, quản lý III.Các yếu tố tâm sinh lý Lớp VG2 38 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Tòa nhà Mai Hồng Nhaxanh's V&D Quế Building Building Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tầng 23 20 Tầng lửng 20 - Tầng 17,6 17 Tầng 17,6 17 Tầng 17,6 17 Tầng 17,6 17 Tầng 17,6 17 Tầng 17,6 17 … 17,6 17 Các yếu tố so sánh I Yếu tố vĩ mô Chính sách Tinh hình phát triển kinh tế Sự mở rộng giao lƣu quốc tế Yếu tố cung cầu thị trƣờng II Các yếu tố vi mô Giá thuê(USD/m2) + Phí dịch vụ + VAT) Yếu tố vật chất Vị trí 85 Nguyễn Hữu Cầu, P Tân Định, Q 90 Trần Đình Xu, Phƣờng Cô Giang, Q Xếp loại B B Số tầng (cả hầm) 12 Tiện nghi Tốt Tốt Nhaxanh's Nhaxanh's Không ảnh hƣởng Không ảnh hƣởng Thương hiệu nhà đầu tư, quản lý III.Các yếu tố tâm sinh lý Lớp VG2 39 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Tòa nhà Golden Tòa nhà Nhaxanh’s Bee Buiding Building III Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tầng 18,5 16 Tầng lửng 17 15 Tầng 15 14 Tầng 15 14 Tầng 15 14 Tầng 15 14 Tầng 15 14 Tầng 15 14 … 15 14 Các yếu tố so sánh I Yếu tố vĩ mô Chính sách Tinh hình phát triển kinh tế Sự mở rộng giao lƣu quốc tế Yếu tố cung cầu thị trƣờng II Các yếu tố vi mô Giá thuê(USD/m2) + Phí dịch vụ + VAT) Yếu tố vật chất 607-609 Nguyễn Vị trí Kiệm, P.9, Q Phú Nhuận 24 Đặng Thai Mai, P.7, Q Phú Nhuận Xếp loại B B Số tầng (cả hầm) 12 Hiện đại Tốt Nhaxanh's Nhaxanh's Không ảnh hƣởng Không ảnh hƣởng Tiện nghi Thương hiệu nhà đầu tư, quản lý III.Các yếu tố tâm sinh lý Lớp VG2 40 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong Nhaxanh's An Phú Nhaxanh's Kim Building Ngọc Building Các yếu tố so sánh I Yếu tố vĩ mô Chính sách Tinh hình phát triển kinh tế Tƣơng đồng Tƣơng đồng 15 13 Tầng 12 11 Tầng 12 11 Tầng 12 11 Tầng 12 11 Tầng 12 11 Tầng 12 11 … 12 11 280 E1-E2-E3 2025 Quốclộ 1A,P Lƣơng Định Của, Đông Hƣng Thuận, Q.2 Q12 Xếp loại B B Số tầng (cả hầm) Tiện nghi Tốt Tốt Thương hiệu nhà đầu tư, quản lý Nhaxanh's Nhaxanh's III.Các yếu tố tâm sinh lý Không ảnh hƣởng Không ảnh hƣởng Sự mở rộng giao lƣu quốc tế Yếu tố cung cầu thị trƣờng II Các yếu tố vi mô Giá thuê(USD/m2) + Phí dịch vụ + VAT) Tầng Tầng lửng Yếu tố vật chất Vị trí Lớp VG2 41 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong 2.3.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhà Xanh ở TpHCM 2.3.2.1 So sánh mức chênh lệch giá thuê tầng và tầng khác tòa nhà Hạng A Quận A&B Towers Tầng lửng 14% Tầng khác 33% Hạng B Quận Mai Hồng Quế Building V&D Building Tầng lửng 15% - Tầng khác 31% 18% Hạng B Quận & Quận Phú HAD Building Golden Bee Nhaxanh’s Buiding Building III Nhuận Tầng lửng - 9% 7% Tầng khác 16% 23% 14% Hạng B Các quận An Phú Kim Ngọc khác Building Building Tầng lửng - - Tầng khác 25% 18% Nhận xét: Lớp VG2 42 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong - Theo bảng thống kê tòa nhà tọa lạc trung tâm Quận mức chênh lệch cao, mức chênh lệch giá thuê tầng với tầng lững khoảng 14%-15% tầng với tầng khác khoảng 31%-33% - Bên cạnh đó, tòa nhà nằm Quận nhƣng trung tâm Quận 3, Quận Phú Nhuận, Quận 12, Quận mức chênh lệch giá thuê tầng với tầng lững khoảng 7%-9% tầng với tầng khác khoảng 14%-25%, mức chênh lệch có biên độ dao động lớn phụ thuộc vào khu dân cƣ, mặt tiền đƣờng hệ thống thang máy bên tòa nhà… 2.3.2.2 So sánh cặp mức chênh lệch giá thuê tòa nhà Tiêu chí Nhaxanh’s chủ yếu tập trung vào phân khúc tòa nhà hạng B nên bƣớc phân tích dƣới đƣa mức điều chỉnh cho tòa nhà hạng B Nhaxanh’s quản lý Sử dụng phƣơng pháp so sánh cặp để so sánh mức chênh lệch giá thuê yếu tố ảnh hƣởng lớn đến giá trị thuê cao ốc văn phòng: vị trí, số tầng, tiện nghi Cặp Nhaxanh's V&D Building - Nhaxanh's Building III Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí V&D Building Nhaxanh's Building III Giá thuê 17 14 Yếu tố chênh lệch Quận Quận Phú Nhuận Số % chênh lệch Cặp +21.43% Golden Bee Building Nhaxanh'- Tòa nhà HAD Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí Golden Bee Building HAD Building Giá thuê 15 19 Yếu tố chênh lệch Quận Phú Nhuận Quận Số % chênh lệch +26.67% Lớp VG2 43 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh Cặp GVHD: ThS Ngô Văn Phong Nhaxanh's Building III- Nhaxanh's An Phú Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí Nhaxanh's Building III An Phú Building Giá thuê 14 12 Yếu tố chênh lệch Quận Phú Nhuận Quận Số % chênh lệch Cặp +16.67% Nhaxanh's Building III- Nhaxanh's Kim Ngọc Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí Nhaxanh's Building III Kim Ngọc Building Giá thuê 14 11 Yếu tố chênh lệch Quận Phú Nhuận Quận 12 Số % chênh lệch Cặp +27.27% Nhaxanh's An Phú Building- Nhaxanh's Kim Ngọc Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí An Phú Building Kim Ngọc Building Giá thuê 12 11 Yếu tố chênh lệch Quận Quận 12 Số % chênh lệch Cặp +9.09% Nhaxanh's V&D Building- Nhaxanh's Kim Ngọc Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí V&D Building Kim Ngọc Building Giá thuê 17 11 Yếu tố chênh lệch Quận Quận 12 Số % chênh lệch Lớp VG2 +54.55% 44 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh Cặp GVHD: ThS Ngô Văn Phong Nhaxanh's V&D Building - Nhaxanh's An Phú Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Vị trí V&D Building An Phú Building Giá thuê 17 12 Yếu tố chênh lệch Quận Quận Số % chênh lệch Cặp +41.67% Mai Hồng Quế Building-Nhaxanh's V&D Building Yếu tố khác Yếu tố chênh lệch Số tầng Mai Hồng Quế Building V&D Building Giá thuê 17,6 17 Yếu tố chênh lệch 12 tầng tầng Số % chênh lệch Cặp +3.53% Golden Bee Building Nhaxanh' - Mai Hồng Quế Building Yếu tố khác Yếu tố điều chỉnh Yếu tố chênh lệch Vị trí Tiện nghi Golden Bee Building Mai Hồng Quế Building Giá thuê 15 17,6 Yếu tố điều chỉnh Quận Phú Nhuận Quận Giá điều chỉnh 18,2145 17,6 Yếu tố chênh lệch Hiện đại Tốt Số % chênh lệch Lớp VG2 +3.49% 45 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh Cặp 10 GVHD: ThS Ngô Văn Phong Tòa nhà HAD Building & Nhaxanh's An Phú Building Yếu tố khác Yếu tố điều chỉnh Yếu tố điều chỉnh Số tầng Tiện nghi Yếu tố chênh lệch Vị trí HAD Building An Phú Building Giá thuê 19 12 Yếu tố điều chỉnh 13 tầng tầng Giá điều chỉnh 19 12,4236 Yếu tố điều chỉnh Hiện đại Tốt Giá điều chỉnh 19 12,85718364 Yếu tố chênh lệch Quận Quận Số % chênh lệch Cặp 11 +47.78% Tòa nhà HAD Building & Nhaxanh's Kim Ngọc Building Yếu tố khác Yếu tố điều chỉnh Yếu tố điều chỉnh Số tầng Tiện nghi Yếu tố chênh lệch Vị trí Tòa nhà HAD Building Kim Ngọc Building 19 11 13 tầng tầng Giá điều chỉnh 19 11,3883 Hiện đại Tốt Giá điều chỉnh 19 11,78575167 Yếu tố chênh lệch Quận Quận 12 Giá thuê Yếu tố điều chỉnh Yếu tố điều chỉnh Số % chênh lệch Lớp VG2 +61.21% 46 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh Cặp 12 GVHD: ThS Ngô Văn Phong Tòa nhà HAD Building & Mai Hồng Quế Building Yếu tố khác Yếu tố điều chỉnh Yếu tố chênh lệch Tiện nghi Vị trí Tòa nhà HAD Building Mai Hồng Quế Building Giá thuê 19 17.6 Yếu tố điều chỉnh Hiện đại Tốt Giá điều chỉnh 19 18.21424 Yếu tố chênh lệch Quận Quận Số % chênh lệch +4.31% Nhận xét: Theo bảng phân tích yếu tố vị trí ảnh hƣởng mạnh đến giá thuê cao ốc văn phòng Hai yếu tố tiện nghi số tầng tác động đến giá thuê gần nhƣ Giả định tòa nhà Nhaxanh’s quản lý giống tất yếu tố khác yếu tố yếu tố tác động phần trăm giá thuê đƣợc thống kê nhƣ sau:  Vị Trí: Phần trăm chênh lệch mức giá thuê cao ốc văn phòng Quận số Quận khác: % chênh lệch Quận Quận Phú Nhuận Quận Quận 12 Quận +4,31% +21,43% +41,67% +54,55% Phần trăm chênh lệch mức giá thuê cao ốc văn phòng Quận Quận Phú Nhuận, Quận 2, Quận 12: % chênh lệch Quận Phú Nhuận Quận Quận 12 Quận +26,67% +47,78% +61,21% Phần trăm chênh lệch mức giá thuê cao ốc văn phòng Quận Phú Nhuận Quận 2, Quận 12: Lớp VG2 47 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong % chênh lệch Quận Quận 12 Quận Phú Nhuận +16,67% +27,27% Phần trăm chênh lệch mức giá thuê cao ốc văn phòng Quận Quận 12: % chênh lệch Quận Quận 12 +9,09%  Tiện nghi: Các tòa nhà Nhaxanh’s quản lý tòa nhà đƣợc xây dựng công nghệ đại nên tiện nghi tòa nhà đƣợc đánh giá cao từ mức độ tốt đến đại Từ phân tích rút đƣợc mức phần trăm chênh lệch giá thuê tòa nhà tiện nghi đại với tòa nhà tiện nghi tốt 3,49%  Số tầng: Số tầng tòa nhà yếu tố tác động đến giá thuê cao ốc văn phòng Mức phần trăm chênh lệch phân khúc chủ yếu cao ốc văn phòng Nhaxanh’s, 10 tầng đến 20 tầng dƣới 10 tầng, đƣợc thống kê khoảng 3,53% Lớp VG2 48 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh CHƢƠNG GVHD: ThS Ngô Văn Phong 3: KẾT LUẬN, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANH’S Ở TPHCM 3.1 Kết luận Nhìn chung, thị trƣờng Bất Động Sản Việt Nam đặc biệt thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê gặp nhiều vấn đề phức tạp khó khăn Hiện chƣa thống đƣợc tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá thứ hạng cao ốc văn phòng Các yếu tố cung– cầu thị trƣờng, pháp lý ảnh hƣởng lớn đến hình thành phát triển lĩnh vực Từ cuối năm 2007 đến năm 2009 thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê diễn sôi nổi, giá thuê cao ốc văn phòng tăng cáo cách đột ngột, nhà đầu tƣ lớn nƣớc bị thu hút vốn lớn lĩnh vực Trong năm gần đây, giá thuê cao ốc văn phòng trung bình TpHCM liên tục tụt giảm năm qua khiến nhiều nhà đầu tƣ lo lắng Nguyên nhân tụt giảm đột ngột giá thuê cao ốc văn phòng cung thị trƣờng vƣợt trội so với lƣợng cầu thị trƣờng Chính vậy, việc xác định đƣợc mức giá thuê cao ốc văn phòng hợp lý vấn đề đáng quan tâm Đề tài mƣợn tòa nhà cao tầng Tổng công ty dịch vụ Bất Động Sản Nhà Xanh làm minh họa cho cao ốc văn phòng địa bàn thành phố Từ đây, ta nhận thấy điều kiện thị trƣờng khó khăn nhƣ hai yếu tố xếp loại tòa nhà vị trí tọa lạc tòa nhà ảnh hƣởng mạnh đến giá thuê Ngoài ra, hai yếu tố số tầng tòa nhà tiện nghi tòa nhà ảnh hƣởng đáng kể đến giá thuê Lớp VG2 49 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong 3.2 Thuận lợi Với kiến thức đƣợc trang bị đầy đủ trình học, tổng hợp ứng dụng lý thuyết vào thực đề tài phân tích Ngoài ra, đƣợc giúp đỡ, hƣớng dẫn, động viên nhiệt tình Thạc sĩ Ngô Tấn Phong suốt trình làm đề tài tốt nghiệp Sự giúp đỡ Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TPHCM-CN Sài Gòn- PGD Cách Mạng Tháng Thạc sĩ Phạm Hoàng Bắc, giám đốc Tổng công ty dịch vụ Bất động sản Nhà Xanh, hỗ trợ cung cấp số liệu để hoàn thành luận văn Nguồn tƣ liệu phong phú từ mạng điện tử 3.3 Khó khăn Vì tình hình bất động sản giá thuê cao ốc văn phòng biến chuyển ngày nên không tránh khỏi khó khăn thống kê, cập nhật số liệu Thời gian nghiên cứu tƣơng đối nên chƣa thể đánh giá cách trọn vẹn, chi tiết, đầy đủ yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc Việc xếp loại tòa nhà mang tính tƣơng đối tùy vào thói quen, tập tính vùng miền phát triển công nghệ mà việc phân loại hạng thay đổi quốc gia, châu lục Vì khó đem thông lệ phân loại giới áp dụng Việt Nam, tìm kiếm cách phân hạng thống từ quy định quan chuyên ngành chƣa có văn đề cập đến Nguồn tài liệu phong phú nhƣng không thống nhất, đòi hỏi ngƣời viết phải chọn lựa tài liệu nhất, có độ tin cậy cao Lớp VG2 50 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh GVHD: ThS Ngô Văn Phong TÀI LIỆU THAM KHẢO Đoàn Văn Trƣờng – Các phƣơng pháp xác định giá bất động sản – NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội – 2000 Thẩm định giá thị trƣờng – Trung tâm thông tin thẩm định giá Miền Nam – NXB Tổng hợp TPHCM – 2004 Tài liệu bồi dƣỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá – NXB Hà Nội - 2007 Tài liệu bồi dƣỡng nghiệp vụ Thẩm định giá – Trƣờng Đại học Bán công Marketing – 2005 Tạp chí Nhaxanh’s – Quý IV-2010 http://www.officexanhs.com/home/ http://www.cbre.com.vn http://www.vp.tamnhin.net http://phapluattp.vn 10 http://www.vietnamnhadat.vn 11 http://www.horea.org.vn/ 12 http://dvt.vn Lớp VG2 51 SVTH: Nguyễn Tuấn Anh Lớp VG2 GVHD: ThS Ngô Văn Phong 52 ... giá cao ốc văn phòng cho thuê?  Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng cho thuê  Các phƣơng pháp điều chỉnh việc thẩm định giá đến giá thuê tòa nhà văn phòng cho thuê Nhaxah’s quản. .. cao ốc văn phòng Tp Hồ Chí Minh 2.2 Giới thiệu tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh cao ốc văn phòng cho thuê Nhà Xanh 2.3 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng. .. 2.3.2 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng Nhà Xanh TpHCM 42 CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC