Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Căn Hộ Trên Địa Bàn TP.HCM

Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Căn Hộ Trên Địa Bàn TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TIỂU LUẬN MƠN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU

Phân Tích Các Yếu Tố Ảûnh Hưởng Đến

GVHD: TS HỒNG TRỌNG NHĨM 6_ LỚP CAO HỌC Đ11 _ K20

THÁNG 03 NĂM 2011

DANH SÁCH NHÓM 6 LỚP CAO HỌC Đ11 – K.20

1 NGUYỄN HỮU PHƯỚC

2 NGUYỄN DƯƠNG TRÍ

3 NGUYỄN PHI TRƯỜNG

4 TRẦN VĂN LÂU

5 NGUYỄN LÊ TUẤN

6 NGUYỄN BÁ HÙNG

7 NGUYỄN TRỌNG NHÂN

8 LÊ MINH PHÚ

I MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1 Lý do chọn đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu:

3 Ý nghĩa đề tài:

II CƠ SỞ LÝ LUẬN

III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 Thiết kế mẫu

2 Giả thuyết và mô hình nghiên cứu

2.1 Giả thuyết

2.2 Mô hình nghiên cứu

3 Thiết kế nghiên cứu

3.1 Sơ đồ

3.2 Nghiên cứu

3.3 Bảng câu hỏi định lượng

3.4 Tính toán Cronbach alpha và Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

3.5 Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến với các quan hệ phi tuyến

3.5.1Mô hình kinh tế lượng

3.5.2 Thu thập dữ liệu các biến

3.5.3Tìm mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với biến độc lập

3.5.4 Kiểm định vi phạm giả thuyết thống kê

3.5.5Kết luận mô hình hồi quy

IV KẾT LUẬN

1 Kết luận

2 Các định hướng ứng dụng

V PHỤ LỤC

Bảng câu hỏi

I MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính Giá cả thị trường của đất đai ,nhà cửa và giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh

Ở đây chúng tôi sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng của các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó.Một điểm mạnh của mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản Bên cạnh đó chúng tôi cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản

Đề tài này chúng tôi chọn nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở quận 2, quận 7 và quận 8, Quận 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Bình Chánh

Sở dĩ tôi chọn các quận trên để nghiên cứu bởi vì các huyện này tập trung rất nhiều dự án căn hộ được phân bố với khoảng cách khá xa nhau, và khoảng cách về chất lượng của các dự án cũng chênh lệch rất lớn.Do vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá sẽ thể hiện càng rõ rệt

Ở đề tài này tôi chỉ nghiên cứu về dự án căn hộ chung cư chứ không đề cập đến

dự án đất nền hay nhà phố

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trả lời câu hỏi sau: “ Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ

và mức độ ảnh hưởng như thế nào?”

Chính vì thế mục tiêu nghiên cứu chính là: Làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố đó nhằm mục tiêu cải tiến chất lượng của căn hộ

3 Ý nghĩa của nghiên cứu:

Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc ( giá căn hộ) với các biến độc lập khác Và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ đã được lượng hóa rất cụ thể Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng Mặt khác giúp chủ đầu tư các dự án cân nhắc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá mạnh hơn sẽ tập trung phát triển chất lượng căn hộ ở mảng đó Giúp cho các nhà môi giới có thêm kiến thức vững vàn để tư vấn cho khách hàng của mình

II CƠ SỞ LÝ LUẬN:

1 Cơ sở lý luận

Bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội, thuộc tính tự nhiên được biểu hiện thông qua chất lượng bất động sản, thuộc tính xã hội chính

là vị thế của nó

Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, số lượng phòng, số tầng cao…

Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện, chất lượng môi trường, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chủ đầu tư, các tiện ích khác (chợ, trường học, siêu thị, khu vui chơi giải trí, …) phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định,

và theo nghĩa đó nó có liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó

là chiều thời gian (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế cấu thành bản chất của bất động sản

(Giá BĐS) = (chất lượng + vị thế)

III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 Thiết kế mẫu:

Mẫu trong nghiên cứu này được lấy theo phương pháp thuận tiện (phi xác xuất) Đối tượng mẫu là cá nhân có nhu cầu mua căn hộ và các nhà đầu tư căn hộ tại các dự

án trên

2 Giả thuyết và mô hình nghiên cứu:

2.1Giả thuyết:

Giả thuyết 1 (H1) : Yếu tố chất lượng ảnh hưởng đến giá căn hộ

Yếu tố chất lượng : Xét 4 yếu tố

+ Diện tích khuôn viên: diện tích khuôn viên càng lớn thì giá căn hộ càng cao

+ Diện tích căn hộ: diện tích căn hộ càng lớn thì giá căn hộ giảm

+ Mật độ xây dựng: mật độ xây dựng càng ít thì giá càng cao

+ Số tầng căn hộ: Số tầng căn hộ càng cao thì giá căn hộ càng cao

Giả thuyết 2 ( H2) : Yếu tố vị thế ảnh hưởng đến giá căn hộ

Yếu tố vị thế : Xét 3 yếu tố

+ Khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố : khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố càng xa thì giá căn hộ càng giảm

+ Chủ đầu tư : Chủ đầu tư lớn có uy tính thì giá căn hộ sẽ cao hơn

+ Tiện ích khác: căn hộ gần trường học, chợ hay khu vui chơi giải trí thì giá sẽ cao hơn căn hộ không có tiện ích

2.2Mô hình nghiên cứu

Mô hình nghiên cứu được nhóm đề nghị dựa trên 2 yếu tố chất lượng và vị thế ảnh hưởng đến giá căn hộ:

3 Thiết kế nghiên cứu:

Giá căn hộ

3.1 sơ đồ:

3.2 Nghiên cứu định tính

Đặt câu hỏi với một nhóm 5 khách hàng và thảo luận nhóm để liệt kê những yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến giá căn hộ Từ đó nhóm đã tổng kết rút ra 7 biến quan sát có ảnh hưởng đến giá căn hộ

3 3 Bảng câu hỏi nghiên cứu định lượng

Bảng câu hỏi chính thức được sử dụng cho việc nghiên cứu định lượng Với 7 biến đưa

ra trong nghiên cứu định tính ta tiếp tục thiết kế bảng câu hỏi định lượng và khảo sát ít nhất 40 bảng (dự định khảo sát 100 bảng) Bảng câu hỏi gồm 2 phần: phần 1 câu hỏi biết thông tin cá nhân khách hàng và phần 2 câu hỏi chọn lọc khách hàng và câu hỏi chính

Bảng câu hỏi chính thức

CƠ SỞ

LÝ THUYẾT

Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định lượng

Tính toán Cronbach alpha và Phân tích nhân tố khám phá

(EFA)

Hồi quy

Đa biến

Kiểm định

độ phù hợp mô

hình

Kiểm định ý nghĩa các hệ số

Kiểm định đa cộng tuyến Kiểm định sai số không đổi

+ Phần 1: Câu hỏi thông tin cá nhân:

Câu hỏi cá nhân: Tìm hiểu một số thông tin cá nhân để có cái nhìn khái quát về đối tượng nghiên cứu

+ Phần 2 : Câu hỏi chọn lọc và câu hỏi chính:

Câu hỏi chọn lọc: Là phần sàng lọc đối tượng nghiên cứu không có nhu cầu, là khách hàng có nhu cầu mua căn hộ hay là khách hàng là nhà đầu tư

Sử dụng thang đo danh nghĩa (nominal scale)

Câu hỏi chính: Đo lường mức độ ảnh hưởng của các biến đối với giá căn hộ

Sử dụng thang đo Liket

3.4 Tính toán Cronbach alpha và Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Phân tích nhân tố khám phá (EFA):

Sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA) để thu nhỏ và tóm tắt các dữ liệu Dùng

kỹ thuật này trong nghiên cứu để giảm bớt các dữ liệu, rút trích từ 7 biến quan sát trên thành một số biến tổng hợp (nhân tố) mới, từ đó, chúng ta sẽ sử dụng biến mới này thay cho tập hợp biến gốc để đưa vào các phân tích sau này Trong nghiên cứu này, dùng phân tích nhân tố để nhận diện các biến giá trị cơ bản tham gia vào quá trình quyết định giá căn hộ

Tính toán trị số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố (0.5<KMO<1)

(xem thêm SPSS tập 2 thầy Hoàng Trọng- Chu Nguyễn Mộng Ngọc, chương phân tích nhân tố )

Tính toán Cronbach alpha

Để kiểm tra xem các mục hỏi nào đã có đóng góp vào việc đo lường vào khái niệm nghiên cứu, chúng tôi kiểm tra sự tương quan giữa các mục hỏi, tính toán hệ số Cronbach Alpha để đánh giá độ tin cậy của các thang đo có giá trị (α > 0,7)

3.5 Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến với các quan hệ phi tuyến

3.5.1 Mô hình kinh tế lượng dự kiến:

Ở đây biến phụ thuộc là giá bất động sản mà cụ thể là giá các căn hộ Biến độc lập

có thể gồm 5 biến: trong đó các biến diện tích khuôn viên, diện tích căn hộ, mật dộ xây dựng, số tầng cao của căn hộ thuộc yếu tố chất lượng Biến khoảng cách đến trung tâm thành phố thuộc yếu vị thế

3.5.2 Thu thập dữ liệu các biến:

Đề tài này chúng tôi chọn nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở quận 2, quận 7 và quận 8, Bình Thạnh, Gò Vấp, Bình Chánh

Dữ liệu thu thập gồm có: Tên dự án, chủ đầu tư, mã căn hộ, diện tích căn hộ, khoảng cách của căn hộ đến trung tâm thành phố, diện tích khuôn viên của toàn bộ dự

án căn hộ chung cư và mật độ xây dựng của chung cư trên khuôn viên của dự án!

3.4.3 Tìm mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với biến độc lập:

Trong phần này sau khi thu thập số liệu từ các chung cư trên các quận Ta tìm mối quan hệ giữa biến phụ thuộc ( biến giá ) với lần lược các biến độc lập Để tìm ra

mô hình tối ưu nhất Ví dụ như giá có mối quan hệ logarit với biến biến khoảng cách đến trung tâm thành phố chẳng hạn Hay biến giá có mối quan hệ bình phương với biến mật độ xây dựng ( tìm hiểu thêm sách SPSS tập 1 của thầy Hoàng Trọng trang 267 phần 3 hồi quy với quan hệ phi tuyến)

3.5.4 Kiểm định vi phạm giả thuyết thống kê:

a) Độ phù hợp của mô hình

Giá Căn Hộ

Diện tích căn hộ

Mật độ xây dựng

Diện tích khuôn viên

Khoảng cách đến TTTP

Số tầng cao

Giả thiết H0: mô hình không phù hợp (tất các các hệ số hồi quy đều bằng 0) Giả thiết đối H1 : Mô hình phù hợp (các hệ số hồi quy không đồng thời bằng 0) Tiến hành kiểm định: dựa vào giá trị thống kê F khi chạy mô hình

b) Kiểm định các hệ số hồi quy

Sở dĩ mô hình đã phù hợp mà ta vẫn kiểm tra các hệ số hồi quy là để tìm xem có biến nào không ảnh hưởng mạnh đến giá căn hộ không Nghĩa là tìm xem có hệ số hồi quy nào bằng 0 có ý nghĩa hay không?

Ta vẫn đặt giả thiết cơ bản là:

Giả thiết H0 : Hệ số C(i) bằng 0 với i là biến thứ i trong mô hình

Giả thiết H1 : Hệ số C(i) khác 0

Dựa vào giá trị thống kê t hoặc giá trị P-value trên mô hình

( tìm hiểu thêm sách SPSS tập 1 của thầy Hoàng Trọng trang 218 phần 2.1.5 Kiểm định giả thuyết)

c) Kiểm định đa cộng tuyến: sự xuất hiện của đa cộng tuyến làm cho mô hình của

chúng ta sau khi hồi quy có hệ số R2 rất cao, tưởng chừng như các biến độc lập giải thích cho biến phụ thuộc ( giá) nhưng thực chất R2 cao có thể là do các biến độc lập tương quan lẫn nhau làm cho R2 cao Vì vậy mà ta cần kiểm định đa cộng tuyến Nếu như có hiện tượng đa cộng tuyến thì cần loại bỏ bớt biến hay sẽ thêm biến giải thích khác tốt hơn

( cách kiểm định dựa vào bảng hệ số tương quan hay dựa vào hệ số phóng đại phương sai VIF xem thêm sách SPSS tập 1 của thầy Hoàng Trọng trang 235 phần 2.1.7.5 giả định không có mối tương quan giữa các biến độc lập phần 2.2.5 dò tìm các vi phạm giả thuyết)

d) Kiểm định phương sai thay đổi

Hiện tượng phương sai thay đổi sẽ dẫn tới mô hình hồi quy không chệch nhưng không hiệu quả ( tức là không phải là ước lượng phù hợp nhất) điều này làm cho chúng ta đánh giá nhầm chất lượng của mô hình

Vì mẫu thu tập cũng khá lớn nên ta tiến hành kiểm định White để xem mô hình có vi phạm giả thiết phương sai không đổi hay không

Giả thiết H0: Có xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi

Giả thiết H1 : Không xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi

Như vậy mô hình ban đầu là tốt không vi phạm giả thiết nào của mô hình hối quy

(xem thêm sách SPSS tập 1 của thầy Hoàng Trọng trang 226 phần 2.1.7.2 Giả định phương sai của sai số không đổi)

3.5.5 kết luận mô hình cuối cùng:

GIA_CH = α +β1* DIENTICH_CANHO + β2* DIENTICH_KHUONVIEN +β3* KHOANGCACH + β 4*LAU + β5*MATDO_XAYDUNG + µ

Dựa vào mô hình ta đưa ra kết luận

IV Kết luận

1 Hạn chế của đề tài

Đây chưa phải là cách định giá tối ưu vì còn rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến giá bất động sản mà ta đã bỏ qua hay vì rất khó lượng hóa được các yếu tố đó Cụ thể là các yếu tố liên quan đến các quy định của chính phủ như: thuế thu nhập cá nhân, tâm lý khánh hàng Nhưng đây cũng là bước đầu để tìm ra được mô hình toán tối ưu để định giá bất động sản một cách chính xác và nhanh chóng

2 Các định hướng ứng dụng

Kết quả nghiên cứu cung cấp công cụ theo dõi thị trường bất động sản để đưa các chính sách hỗ trợ hoặc can thiệp bằng các biện pháp thị trường trong trường hợp cần bảo vệ các nhóm xã hội chịu thiệt thòi

Trên cơ sở các quan điểm đã được kiểm chứng tiếp tục nghiên cứu phát triển cơ sở khoa học và hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của quy hoạch sử dụng đất đô thị nói riêng và quỹ đất đai nói chung

V Phụ Lục bảng câu hỏi:

BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH

Xin chào anh/chị! Chúng tôi là nhóm học viên cao học tại Trường Đại học Kinh tế Tp HCM Chúng tôi hiện đang tiến hành khảo sát về “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Mục đích của cuộc khảo sát này chỉ nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài môn học Xin anh/chị vui lòng bớt chút thời gian trả lời bảng câu hỏi sau Mọi thông tin anh/chị cung cấp đều có giá trị và sẽ được giữ bí mật tuyệt đối Chúng tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự hợp tác của anh/chị!

A Phần câu hỏi thông tin cá nhân

Anh/chị vui lòng cho biết một số thông tin cá nhân

Câu 1: Độ tuổi?

□ Dưới 18 tuổi

□ Từ 18 tuổi đến 30 tuổi

□ Từ 30 tuổi đến 45 tuổi

□ Từ 45 tuổi đến 55 tuổi

Câu 2: Trình độ học vấn?

□ Tốt nghiệp phổ thông

□ Trung cấp

□ Cao đẳng

□ Đại học

□ Trên đại học

Câu 3: Nghề nghiệp của Anh(Chị)

□ Công nhân

□ Kinh doanh, bán lẻ

□ Nhân viên văn phòng

□ Chuyên viên, chuyên gia

□ Kỹ Thuật viên

□ Chủ doanh nghiệp, viên chức cao cấp

□ Quản lý bậc trung

□ Giáo viên, giàng viên

□ Về hưu

□ Khác (Ghi rõ)

Câu 4: Thu nhập/tháng của anh/chị

□ Dưới 3 triệu đồng/tháng

□ Từ 3 triệu → 5 triệu

đồng/tháng

□ Từ 5 triệu → 7 triệu

đồng/tháng

□ Từ 7 triệu → 10 triệu

đồng/tháng

□ Từ 10 triệu → 15 triệu đồng/tháng

□ Từ 15 triệu → 20 triệu đồng/tháng

□ Từ 20 triệu đồng/tháng trở lên

B Phần câu hỏi phân loại và câu hỏi chính.

Câu 1 : Anh (Chị) có nhu cầu mua bất động sản?

 Nhu cầu mua

để ở

 Nhu cầu mua

để đầu tư

 Không có nhu cầu

Nếu Anh (Chị) có nhu cầu mua để ở thì vui lòng trả lời tiếp từ câu 2 đến câu 3 Nếu Anh (Chị) có nhu cầu mua để đầu tư thì vui lòng trả lời tiếp từ câu 4 đến câu 5

Nếu Anh(Chị) có cả hai nhu cầu để ở và đầu tư thì vui lòng trả lời tiếp từ câu

2 đến câu 5

Nếu Anh(Chị) không có nhu cầu Chúng tôi thành thật xin cám ơn Anh(Chị)

đã giành thời gian giúp chúng tôi Chúc Anh(Chị) ngày tốt lành!

Câu 2: Anh (Chị) có nhu cầu mua bất động sản để ở thì loại nào sau đây anh

chị quan tâm

 Căn hộ chung cư

 Nhà phố

 Nhà biệt thự

 Nhà trong khu dân cư hiện hữu

Anh(Chị) có nhu cầu mua nhà là căn hộ chung cư thì vui lòng trả lời tiếp Câu

3 Còn lại chúng tôi xin thành thật cám ơn Anh(Chị) đã giành thời gian quý

báo giúp chúng tôi Chúc Anh(Chị) ngày vui vẻ

Câu 3 : Khi mua nhà là căn hộ chung cư Anh(Chị) vui lòng cho biết các yếu

tố sau đây tác động như thế nào đến giá của nó?

(1) Rất không ảnh hưởng > (5) Rất ảnh hưởng

Yếu tố chất lượng: (từ 3.1 – 3.5 )

3.1 Diện tích khuôn viên 1 2 3 4 5 3.2 Diện tích căn hộ 1 2 3 4 5 3.3 Ngân hàng luôn đúng hạn trả lãi khi đến hạn 1 2 3 4 5 3.4 Mật độ xây dựng 1 2 3 4 5 3.5 Số tầng căn hộ 1 2 3 4 5 Yếu tố vị thế ( từ 3.6 – 3.8 )

3.6 Khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố 1 2 3 4 5 3.7 Chủ đầu tư 1 2 3 4 5 3.8 Tiện ích khác (trường học, công viên, bệnh viện, khu vui chơi giải

trí ) 1 2 3 4 5