Mở rộng cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Hoàn Kiếm

Phân loại các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dựa trên mục đích sử dụng bất động sản, có thể phân loại các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thành: Dự án đầu tư kinh doanh nhà

CHƯƠNG 1:

MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Một số vấn đề về dự án đầu tư

1.1.1 Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Dự án đầu tư

Dự án đầu tư có thể được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau, về cơ bản, dự án đầu

tư được hiểu là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

1.1.1.2 Dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản

1.1.2 Phân loại các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Dựa trên mục đích sử dụng bất động sản, có thể phân loại các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thành: Dự án đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư; Dự án đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp; Dự án đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại; Dự án đầu tư kinh doanh khách sạn; Dự án đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái; Dự án đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp; Dự án đầu tư kinh doanh các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…

1.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư và dự án đầu tư bất động sản

1.1.3.1 Đặc điểm của dự án đầu tư

Một số đặc điểm nổi bật: dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng; dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn; dự án có sự tham gia của nhiều bên như chủ đầu tư, nhà tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan cung cấp dịch vụ

trong đầu tư; sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo; môi trường của hoạt động có sự tương tác phức tạp giữa dự án này và dự án khác, giữa bộ phận quản lý này và bộ phận quản lý khác chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như thời tiết, khí hậu, thiên tai, tổ chức lao động, sự biến động của nền kinh tế, dự án

có tính bất định và rủi ro cao

1.1.3.2 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm của một dự án đầu tư như đã nêu, dự án đầu tư bất động sản còn có những đặc trưng riêng như đòi hỏi vốn đầu tư lớn; thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm

1.1.4 Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp

Dự án đầu tư thể hiện chi tiết và đánh giá toàn diện mọi khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư có thể ra quyết định đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất khả năng rủi ro có thể gặp phải Dự án đầu tu là căn cứ quan trọng nhất để quyết định của chủ đầu tư có nên bỏ vốn đầu tư

1.2 Nội dung phát triển dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.2.1 Mục đích, yêu cầu của công tác phát triển dự án đầu tư bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Phát triển dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các hoạt động từ việc nghiên cứu xác định địa điểm phù hợp, hình thành các ý tưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng, phân tích tài chính đến việc triển khai dự án, cung cấp một sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh cho thị trường

1.2.1.2 Mục đích của công tác phát triển dự án đầu tư đối với doanh nghiệp

Phát triển dự án chính là quá trình chủ đầu tư xem xét quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư theo phương án nào, kiểm tra tính khả thi của dự án và tìm ra

dự án phù hợp để thực hiện thiết kế, xây dựng ý tưởng, công tác này cũng nhằm

giúp chủ đầu tư xác định xem dự án có được cung cấp đầy đủ các yếu tố đầu vào hay không, xác định những rủi ro và đưa ra những phương án giảm thiểu ảnh hưởng của rủi ro đó

1.2.1.3 Yêu cầu của công tác phát triển dự án

Xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nên để đạt được hiệu quả đầu tư cả về mặt tài chính, kinh tế - xã hội, yêu cầu đặt ra đối với công tác phát triển dự án là phải nghiên cứu toàn diện, kỹ càng các điều kiện để đưa ra và lựa chọn được các giải pháp khả thi của dự án trên các khía cạnh thị trường, kỹ thuật,

tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế- xã hội

1.2.2 Nội dung phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Phát triển các dự án bất động sản hiện có

Đứng trước thực trạng thị trường khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp BĐS

có thể lựa chọn một trong các chiến lược phát triển sau cho các dự án BĐS đang triển khai của mình:

* Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ

* Chia nhỏ diện tích căn hộ

* Giảm giá bán sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay

* Phương thức thanh toán linh hoạt

* Thay đổi cơ cấu sản phẩm

* Sử dụng phương thức bán đấu giá BĐS

1.2.2.2 Phát triển các dự án bất động sản mới

a, Chiến lược đầu tư

* Tập trung vào phân khúc bất động sản giá thấp: (nhà thu nhập thấp, căn hộ diện tích nhỏ)

* Liên minh liên kết với các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư

* Mua bán sát nhập (M&A)

b, Nghiên cứu, định vị thị trường mục tiêu

Thị trường mục tiêu mà doanh nghiệp BĐS có thể lựa chọn phải phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp muốn hướng tới và có đủ khả năng biến dự án trên giấy thành sản phẩm hoàn chỉnh

c, Chiến lược marketing

Marketing với các doanh nghiệp BĐS chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho sản phẩm của mình; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với sản phẩm BĐS -

có thể là tiền thuê hoặc giá bán

1.3 Các nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến công tác phát triển dự án đầu tư bất động sản:

1.3.1 Nhóm các nhân tố bên ngoài:

Nhóm các nhân tố bên ngoài là những nhân tố thuộc môi trường kinh doanh bên ngoài doanh nghiệp tác động lên hoạt động phát triển dự án đầu tư BĐS của doanh nghiệp mà doanh nghiệp chỉ có thể cố gắng nhận biết và tìm cách thích ứng một cách tốt nhất bao gồm: Môi trường tự nhiên, môi trường chính trị, môi trường kinh

tế vĩ mô, các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của Nhà nước

1.3.2 Nhóm các nhân tố bên trong:

Nhóm các nhân tố bên trong bao gồm: chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp;tiềm lực tài chính của doanh nghiệp;sở trường, thế mạnh của doanh nghiệp;

số lượng, chất lượng nguồn nhân lực; uy tín, hình ảnh của doanh nghiệp trên thị

trường

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA TẬP ĐOÀN VINGROUP 2008 - 2012 2.1 Thị trường BĐS Việt Nam những năm gần đây và đặc điểm hoạt động đầu tư kinh doanh của Vingroup

2.1.1 Khái quát tình hình thị trường BĐS Việt Nam những năm gần đây

2.1.1.1 Tổng quan về thị trường BĐS trong thời gian qua

Năm 2011 là một năm thực sự khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng “bi đát” nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây Tình hình thị trường bất động sản năm 2012 vẫn tiếp tục khó khăn, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không bán được hàng

2.1.1.2 Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam

Sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài quay sang các kênh đầu tư khác an toàn hơn so với bất động sản, tỷ lệ FDI vào Việt Nam có chiều hướng giảm Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm phương án rút lui khỏi thị trường BĐS Việt Nam

2.1.2 Khái quát các đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS của Vingroup

Luận văn giới thiệu khái quát về lịch sử hình thành, phát triển và các lĩnh vực kinh doanh của Tập đoàn Vingroup

2.2 Thực trạng các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup từ năm 2008 đến năm 2012

2.2.1 Thực trạng các dự án đất nền và căn hộ

Một số dự án nổi bật của Vingroup trong phân khúc này là: Times City, Vincom Village, Royal City

2.2.2 Thực trạng các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Các dự án tiêu biểu của Vingroup là: dự án Vinpearl Resort Nha Trang; Vinpearl Luxury Nha Trang; Vinpearl Luxury Đà Nẵng; khu vui chơi giải trí Vinpearland;

dự án The Beach Villas Nha Trang

2.2.3 Thực trạng các dự án trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê

Các dự án trung tâm thương mại nổi bật: Vincom Center Bà Triệu – Tháp B; Vincom Center Bà Triệu – Tháp C; dự án Vincom Megamall- Royal City; khu văn phòng Vincom Center B TP.HCM; dự án Vincom Center A – TP Hồ Chí Minh

2.2.4 Các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Một số dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: dự án Vincom Hải Phòng; dự

án Long Biên; dự án Vincom Hưng Yên; dự án Green City; dự án Vinpearl Làng Vân; Vinpearl Bãi Dài, Vinpearl Vân Phong

2.3 Thực trạng phát triển các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup trong giai đoạn từ 2008 đến 2012

2.3.1 Chiến lược phát triển các dự án đầu tư BĐS

2.3.1.1 Các dự án bất động sản đang triển khai

Trước thực trạng khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, định hướng của Tập đoàn Vingroup là ngừng chào bán dự án trên thị trường sơ cấp, tập trung hoàn thành dự

án và thu tiền khách hàng đối với những căn hộ đã bán

2.3.1.2 Các dự án bất động sản mới

Tập đoàn sẽ phát triển dựa trên 4 nhóm thương hiệu chiến lược: Vincom – Bất động sản cao cấp; Vinpearl – BĐS du lịch nghỉ dưỡng; Vinmec- Bệnh viện – khách sạn 5 sao hàng đầu Việt Nam; Vincharm – Dịch vụ chăm sóc sức khỏe và làm đẹp

Chiến lược đầu tư Vingroup sử dụng để thu gom đất cho các dự án của Tập đoàn là: “đổi đất lấy hạ tầng”, Vingroup sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như cầu, đường, công trình thủy lợi, mương máng theo hình thức BOT để đổi lấy đất thực hiện dự

án Vingroup luôn tuân thủ chặt chẽ “quy luật vàng” của BĐS, công ty chỉ thu mua

các BĐS có vị trí đắc địa hoặc độc nhất tại Hà Nội, TP.HCM và các thành phố du lịch ven biển Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết

2.3.2 Nghiên cứu thị trường để phát triển các dự án BĐS

Hoạt động nghiên cứu thị trường đã được quan tâm hơn song vẫn chưa chi tiết đầy

đủ và đặc biệt trong một số dự án công tác này bị xem nhẹ và có nhiều yếu tố chủ quan

2.3.3 Hoạt động marketing

Chiến lược marketing tổng thể của Vingroup được định vịnh và thực hiện nhắm hướng về cộng đồng và các nhà đầu tư với mục tiêu xây dựng hình ảnh một thương hiệu BĐS hàng đầu Với việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu,

kế hoạch quảng cáo dài hạn và ngắn hạn của Công ty Cổ phần Vincom được đặt ra phù hợp với mục đích phát triển bền vững lâu dài cũng như mục tiêu trước mắt của Công ty Hình thức marketing được chia cụ thể thành các khâu: Marketing đại chúng, Marketing phân loại, Marketing với khách hàng mục tiêu, Marketing trên

cơ sở sự kiện

2.3.4 Về sản phẩm bất động sản

Về góc độ lựa chọn sản phẩm: Vingroup đã xác định đối tượng khách hàng mục tiêu của mình là những người có thu nhập khá và cao, những hộ gia đình trí thức trẻ có nhu cầu về nhà ở, chưa chú trọng đến những sản phẩm dành cho đối tượng khách hàng thu nhập trung bình thấp

Về góc độ chất lượng sản phẩm: Vingroup được đánh giá cao ở không gian, kiến trúc, hạ tầng, các dịch vụ ở và chất lượng thi công nhà

2.3.5 Chiến lược giá bất động sản

Giá các căn hộ của Vingoup dao động trong khoảng từ 29-39 triệu/m2 trong khi giá trung bình phân khúc này trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội là 30,2 triệu đồng (theo báo cáo quý II/2012 của CBRE) Với tất cả các tiện ích mà Vincom mang lại, có lẽ mức giá này không phải là quá đắt đỏ

2.3.6 Vốn để phát triển các dự án đầu tư BĐS

Các nguồn vốn huy động chủ yếu bao gồm: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay ngân hàng thương mại, vốn nước ngoài và các nguồn vốn khác Trong đó khi triển khai một dự án bất động sản, toàn bộ quá trình chuẩn bị đầu tư (tức là từ khâu nghiên cứu cơ hội đầu tư đến lập và thẩm định dự án) sử dụng vốn

tự có của Công ty chiếm từ 10-20% tổng vốn đầu tư của dự án Phần còn lại thông qua các hợp đồng tín dụng với ngân hàng và huy động từ người mua, huy động bằng các hoạt động tài chính ở nước ngoài (như phát hành TPCĐ )

2.4 Đánh giá chung về phát triển các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup

2.4.1 Kết quả đạt được

Trải qua quá trình hoạt động hơn 10 năm, Vingroup đã từng bước khẳng định được vị trí là công ty BĐS hàng đầu Việt Nam, thể hiện qua một số thành tựu: Vingroup đã hoàn thành thời gian nhanh chóng các dự án phức hợp và cao cấp tại Việt Nam; Vingroup hiện sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa Việt Nam; Vingroup thể hiện tiếp tục theo đuổi mục tiêu phát triển chuỗi trung tâm thương mại trên cả nước với quy mô lớn và sang trọng hàng đầu Việt Nam; Vingroup trở thành một trong những chủ đầu tư có năng lực huy động vốn trong và ngoài nước mạnh

2.4.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân tồn tại

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động phát triển dự án đầu tư bất động sản của Vingroup vẫn còn khá nhiều hạn chế như: chưa chủ động được về nguồn vốn; công tác nghiên cứu thị trường chưa đi sâu đi sát, chưa phản ánh đúng thực trạng cung cầu thị trường; bộ máy nhân sự cồng kềnh nơi thừa, nơi thiếu, chuyên môn hóa quá sâu, chưa có sự phối hợp liên kết chặt chẽ trong quá trình thực hiện;

cơ chế chính sách còn nhiều điểm bất cập Nguyên nhân của những hạn chế trên chủ yếu là do công ty mới thành lập được gần 10 năm, lực lượng nhân sự đa số trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm; chiến lược đầu tư khá dàn trải; chiến lược kinh

doanh của công ty chưa thật bài bản; hoạt động quảng bá hình ảnh, phát triển thương hiệu và xúc tiến bán hàng của công ty chưa được đầu tư một cách bài bản, chuyên nghiệp

CHƯƠNG 3:

QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VINGROUP

ĐẾN NĂM 2020 3.1 Triển vọng phát triển của các dự án đầu tư bất động sản của tập đoàn Vingroup đến năm 2020

3.1.1 Xu hướng vận động của thị trường bất động sản Việt Nam

Năm 2013 sẽ bắt đầu với nhiều khó khăn trong bối cảnh chung của nền kinh tế, và được dự báo sẽ có nhiều diễn biến khó lường Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức như chi phí vốn cao, cạnh tranh và nguồn cung với các sản phẩm đa dạng ngày càng lớn Thị trường có thể đi lên ở một số phân khúc (nhà thu nhập thấp và trung bình), nhưng trên bình diện tổng thể không có

chuyển biến lớn

3.1.2 Triển vọng phát triển các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup đến năm 2020

Vingroup có lợi thế là công ty BĐS tại Việt Nam sớm tham gia vào việc xây dựng các dự án bất động sản đa dụng và cao cấp Giá trị vốn hóa lớn trên thị trường giúp Vingroup thuận lợi hơn trong việc huy động vốn để thực hiện các dự án của mình

3.2 Quan điểm phát triển các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup

* Quan điểm 1: Duy trì mục tiêu phát triển các dự án bất động sản cao cấp, trong đó bất động sản sinh thái được coi là khâu trọng tâm, đột phá trong chiến lược phát triển sản phẩm của Tập đoàn

* Quan điểm 2: Xây dựng và phát triển một thương hiệu bất động sản mới hướng đến đối tượng khách hàng thu nhập thấp và trung bình

3.3 Một số giải pháp phát triển các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup

3.3.1 Giải pháp về chiến lược kinh doanh

3.3.1.1 Đối với các dự án đang triển khai

- Điều chỉnh cơ cấu căn hộ (chia nhỏ diện tích) cho phù hợp với nhu cầu thực tế của đại đa số khách hàng trong thời điểm hiện tại

- Giảm giá bán BĐS gián tiếp thông qua hình thức hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng hoặc tặng nội thất căn hộ

- Phương án thanh toán linh hoạt

3.3.1.2 Đối với các dự án mới

Chiến lược phát triển các dự án đầu tư BĐS của Vingroup tập trung vào hai hướng: BĐS cao cấp (chú trọng loại hình BĐS sinh thái); BĐS có giá trung bình - thấp (phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ 25-30 m2, áp dụng công nghệ, vật liệu mới tiết kiệm chi phí)

3.3.2 Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, định vị thị trường mục tiêu

Chú trọng hơn đến công tác tiến hành tiếp xúc, thăm dò, thị trường trong và ngoài nước; thường xuyên thu thập, đánh giá, tổng hợp thông tin, từ đó định vị đúng vị trí của Vingroup, dự đoán phương hướng phát triển của thị trường, từ đó đưa ra chiến lược, sách lược kinh doanh phù hợp Ngoài ra, Công ty có thể thuê các công ty tư vấn, đánh giá và nghiên cứu thị trường độc lập đưa ra các điều tra, nghiên cứu sâu hơn về các lĩnh vực (định vị thương hiệu, BĐS) để từ đó công ty

có các căn cứ đánh giá và định hướng xác đáng, hiệu quả

3.3.3 Giải pháp về thu hút vốn

Một số giải pháp về thu hút vốn được đề cập trong luận văn là :tiếp tục giữ quan

hệ hợp tác tốt đẹp với những ngân hàng truyền thống ở trong nước; vay vốn từ các