Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN HỒNG QUYÊN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HAPULICO Chuyên ngành: kinh tế đầu tư Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Trần Thọ Đạt Hà nội, năm 2013 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư, xây dựng hạ tầng đô thị, kinh doanh bất động sản…Công ty thực nhiều dự án đầu tư tiêu biểu Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng nhà hỗn hợp Hapulico (Hapulico Complex) số Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng đường trục phát triển kinh tế - xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây kéo dài đến nút giao Vạn Điểm theo hình thức hợp đồng BT; Dự án đầu tư xây dựng công trình Star Center lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng… Tất dự án Công ty thực nhóm soạn thảo Công ty trực tiếp phụ trách công tác lập dự án thực thủ tục phê duyệt, có dự án đánh dấu thành công rõ nét Công ty (như Dự án Hapulico Complex) có dự án đem lại kết không kỳ vọng Ban lãnh đạo (như Dự án Star Center), kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố (cả chủ quan khách quan) Trong công tác lập dự án có ý nghĩa quan trọng định thành bại dự án từ giai đoạn chuẩn bị mà đến dự án đưa vào triển khai hoàn thành đánh giá thành công Do yêu cầu hoàn thiện công tác lập dự án đặt thiết Đứng trước thực trạng công tác lập dự án Công ty nhiều hạn chế bất cập gặp phải trình đưa dự án vào thực mà nguyên nhân xuất phát từ công tác lập dự án năm qua, tác giả lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico” để nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp Lập dự án đầu tư thực tiến hành năm gần kinh tế phát triển, hoạt động đầu tư trở nên phổ biến đòi hỏi nhu cầu thiết yếu cần xây dựng kế hoạch nguồn lực hoạt động cụ thể để đạt mục tiêu đề Đến nay, công tác lập dự án đầu tư nhận quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả thông qua công trình, báo, sách chuyên khảo hay luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ học tập trường đại học Xuất phát từ mục đích nghiên cứu chung công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp tác giả lại có cách tiếp cận khác nhau, phương pháp nghiên cứu khác tập trung phân tích nội dung khác 1.3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Về mặt lý thuyết, đề tài mang tính chất hệ thống lại làm sáng tỏ lý luận đầu tư, đầu tư phát triển công tác lập dự án đầu tư Trong phần lý luận tập trung chủ yếu vào vấn đề có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: nhân tố ảnh hưởng, quy trình, phương pháp, nội dung lập dự án… Về mặt thực tiễn, đề tài có tính ứng dụng cao thông qua việc phân tích tác động công tác lập dự án hoạt động kinh doanh, tồn hạn chế yếu triển khai kinh doanh dự án đầu tư gặp phải xuất phất từ công tác lập dự án để đưa nhận định, đánh giá nguyên nhân tồn khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh dự án đầu tư Hapulico chưa hiệu Bản thân chủ thể nghiên cứu có thời gian học tập làm việc nhóm lập dự án thuộc phòng Kế hoạch Đầu tư đơn vị, mạnh dạn đề xuất số giải pháp làm sở để Ban lãnh đạo Hapulico tham khảo việc hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư, qua nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty thời điểm thị trường chung gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đà trượt dốc, phát triển thiếu bền vững 1.4 Cấu trúc luận văn Ngoài phần tóm tắt, danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm bốn chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp Chương 2: Những vấn đề lý luận chung công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp Chương 3: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico giai đoạn 2008-2012 Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI DOANH NGHIỆP 2.1 Một số vấn đề dự án đầu tư Khái niệm Dự án đầu tư: dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Các thành phần dự án đầu tư: bao gồm mục tiêu dự án; kết dự án; hoạt động; nguồn lực để thực Vai trò dự án đầu tư doanh nghiệp: Dự án đầu tư hồ sơ thể toàn trình hoạt động đầu tư cụ thể, từ sở hình thành trình thực đầu tư vận hành kết đầu tư, để chủ đầu tư định đầu tư, đơn vị tài trợ vốn định tài trợ vốn, đơn vị khác tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết Dự án đầu tư để doanh nghiệp thực đầu tư, tổ chức vận hành kết đầu tư, sở để xin giấy phép đầu tư, xin ưu đãi quan Nhà nước có thẩm quyền 5 2.2 Công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp 2.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư: Khi tiến hành triển khai lập dự án đầu tư, chủ đầu tư thành lập nhóm soạn thảo dự án, xây dựng quy trình lập dự án lập lịch trình cụ thể để thực dự án 2.2.2 Các nội dung nghiên cứu trình lập dự án  Phân tích điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc hình thành thực dự án: Một dự án đời chịu tác động nhiều yếu tố vĩ mô như: môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường trị, môi trường văn hóa - xã hội, môi trường tự nhiên nguồn tài nguyên thiên nhiên Trước hết, việc phân tích điều kiện vĩ mô xác định cần thiết phải đầu tư Thứ hai, việc phân tích điều kiện vĩ mô nhằm đánh giá khái quát ảnh hưởng chúng đến trình thực dự án theo hướng: tạo thuận lợi gây cản trở trình thực dự án  Phân tích thị trường tiêu thụ sản phẩm dịch vụ dự án: - Phân tích thị trường đánh giá cung cầu thị trường dự báo cung cầu thị trường tương lai sản phẩm dự án Kết phân tích thị trường sở để khẳng định cần thiết phải đầu tư xác định quy mô thích hợp cho dự án - Xác định thị phần mà dự án chiếm lĩnh tương lai đưa giải pháp để chiếm lĩnh thị trường sản phẩm, dịch vụ dự án  Phân tích khía cạnh kỹ thuật dự án: Đánh giá tính khả thi khía cạnh kỹ thuật dự án phân tích việc lựa chọn phương pháp sản xuất, công nghệ, thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào khác, địa điểm, giải pháp xây dựng công trình phù hợp với ràng buộc vốn, trình độ quản lý kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu xã hội việc làm giới hạn cho phép mức độ ô nhiễm môi trường dự án tạo  Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý nhân dự án: - Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án đầu tư đặc trưng thành phần, số lượng phận quản lý hệ thống quy chế quy định nhiệm vụ, quyền hạn mối liên hệ tác động qua lại phận cấu tổ chức dự án  Phân tích khía cạnh tài dự án: - Dự tính tổng mức đầu tư nguồn vốn huy động dự án - Lập báo cáo tài dự kiến cho năm (hoặc giai đoạn) dự - Tính toán đánh giá tiêu phân tích hiệu tài - Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư án  Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội dự án: Phân tích kinh tế - xã hội dự án thông qua số tiêu như: mức độ đóng góp cho tăng trưởng kinh tế, tác động đến phân phối thu nhập công xã hội, tác động đến lao động, việc làm môi trường sinh thái 2.2.3 Các phương pháp sử dụng trình lập dự án đầu tư Với dự án đầu tư khác nhau, sở mục đích nội dung tiếp cận nhóm soạn thảo thông thường sử dụng số phương pháp phương pháp thu thập thông tin, phương pháp dự báo, phương pháp so sánh lựa chọn phương án, phương pháp phân tích độ nhạy, lấy ý kiến chuyên gia Nhóm soạn thảo quy mô, lĩnh vực dự án thực để sử dụng phương pháp khác có kết hợp phương pháp để dự án lập đảm bảo tính khoa học, tính hiệu độ xác cao 2.2.4 Các tiêu chí đánh giá kết chất lượng công tác lập dự án đầu tư doanh nghiệp Có nhiều tiêu chí khác đánh giá kết chất lượng công tác lập dự án đầu tư, nhiên dự án đầu tư cần đảm bảo: - Tính khoa học (thông qua việc thu thập thông tin tài liệu để phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp lý giải, phương pháp tính toán hình thức trình bày 7 - Tính pháp lý (cơ sở pháp lý hình thành dự án) - Tính thực tiễn (khả nâng ứng dụng triển khai dự án thực tế) - Tính hệ thống (quy trình lập dự án phân công trách nhiệm tới phận) - Tính hiệu (dự án lập phải sở tin cậy để chủ thể tham gia dự án dựa vào định đầu tư định tài trợ vốn) CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO GIAI ĐOẠN 2008-2012 3.1 Thực trạng công tác lập dự án Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico 3.1.1 Đặc điểm dự án Công ty - Các dự án Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico thực phần lớn dự án lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản công trình hạ tầng giao thông đô thị - Dự án thực có mục đích, mục tiêu rõ ràng với thời gian thực đầu tư vận hành phụ thuộc vào dự án - Dự án có chu kỳ phát triển riêng thời gian tồn hữu hạn - Các dự án Công ty thực có quy mô lớn, tỷ lệ chiếm đất rộng, vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư vận hành kết đầu tư kéo dài - Hầu hết vốn đầu tư thực dự án lớn, từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng - Các dự án Công ty thực có diện tích chiếm đất lớn, chủ yếu nội thành nên công tác giải phóng mặt tương đối phức tạp 3.1.2 Quy trình lập dự án Công ty Đối với tất dự án đầu tư Công ty lập theo quy trình thống ban hành từ việc đưa ý tưởng đầu tư, định chủ nhiệm dự án thành lập nhóm soạn tháo phân tích nội dung dự án để báo cáo Chủ đầu tư cấp có thẩm quyền liên quan 3.1.3 Các nội dung nghiên cứu phương pháp sử dụng trình lập dự án Công ty Đối với tất dự án đầu tư Công ty nhóm soạn thảo xây dựng theo mẫu định, nhiên với lĩnh vực, ngành nghề dự án nội dung có điều chỉnh cho phù hợp Trong nội dung, cán lập dự án lại sử dụng phương pháp khác Với dự án cụ thể thông thường bao gồm: - Nghiên cứu pháp lý cần thiết phải tiến hành đầu tư dự án - Nghiên cứu giải pháp quy hoạch – kỹ thuật quy mô đầu tư - Nghiên cứu phương thức tổ chức quản lý thực dự án - Nghiên cứu phương án đền bù giải phóng mặt - Nghiên cứu nguồn vốn hiệu đầu tư thực dự án Ở nội dung, nhóm soạn thảo lại trọng sử dụng phương pháp khác phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh lựa chọn phương án, phương pháp dự báo 3.2 Đánh giá công tác lập dự án đầu tư Công ty 3.2.1 Một số kết đạt được:  Các dự án lập đảm bảo tính khoa học số liệu thông tin, việc áp dụng phương pháp, hình thức trình bày  Tất dự án lập có sở pháp lý vững chắc, phù hợp với sách luật pháp Nhà nước  Một số dự án lập đảm bảo tính thực tiễn (có khả ứng dụng triển khai thực tế)  Một số dự án lập đảm bảo tính hiệu quả: sở vững để chủ đầu tư định đầu tư kêu gọi tài trợ vốn vào dự án 3.2.2 Một số hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác lập dự án đầu tư Công ty:  Hạn chế công tác tổ chức lập dự án - Cách thức tổ chức thu thập thông tin nhóm soạn thảo chưa hiệu - Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu hội đầu tư nghiên cứu tiền khả thi dẫn đến khó khăn cho giai đoạn nghiên cứu khả thi - Sự phối hợp phận chuyên trách chưa thực chặt chẽ 9  Hạn chế nội dung nghiên cứu dự án - Việc nghiên cứu thị trường dự án chưa quan tâm mức - Việc phân tích khía cạnh hiệu tài hiệu kinh tế xã hội tương đối sơ sài thiếu nhiều nội dung Hạn chế phương pháp sử dụng trình lập dự án Hiện nay, nhóm soạn thảo Công ty thường sử dụng nhiều phương pháp khác để lập dự án, tùy dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp cho phù hợp Tuy nhiên trình triển khai có nhiều số dự án áp dụng chưa đúng, phương pháp nghiên cứu chưa phù hợp với đặc điểm dự án Những hạn chế công tác lập dự án kể Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico xuất phát từ nguyên nhân cụ thể sau:  Nhóm nguyên nhân chủ quan: - Vai trò công tác lập dự án chưa quan tâm đánh giá cách xác - Trong quy trình lập dự án: việc phân công công việc chưa hợp lý, việc phân công công việc chưa gắn với tinh thần trách nhiệm cách rõ ràng - Về nội dung phân tích: đặc thù hoạt động Công ty mà nội dung phân tích nhóm soạn thảo tập trung vào mảng kỹ thuật (các giải pháp thực dự án) mà chưa có phân tích đầy đủ, sâu sắc vào nội dung nghiên cứu thị trường, phân tích tài dự án - Về phương pháp sử dụng: việc áp dụng phương pháp chưa triệt để áp dụng phương pháp chưa phù hợp với nội dung phân tích phổ biến - Trình độ trang bị thiết bị máy móc Công ty thiếu, đặc biết máy móc phục vụ công tác khảo sát thăm dò  Nhóm nguyên nhân khách quan: - Tiến độ thực dự án phụ thuộc nhiều vào chủ trương, sách pháp luật tác động tới dự án tác phong, thái độ làm việc quan nhà nước liên quan tới việc thực dự án - Công tác lập dự án sử dụng thông tin lạm phát, trượt giá, lãi suất thị trường mà thay đổi thông tin thường xuyên, liên tục, khó dự đoán 10 - Trình độ khoa học công nghệ chung Việt Nam vị trí thấp khu vực giới dẫn tới việc sử dụng công nghệ cho công tác lập dự án không tránh khỏi tụt hậu CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO 4.1 Định hướng phát triển Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico đến năm 2020 Công ty xác định lập dự án hoạt động tiền đề đóng vai trò then chốt việc tiến hành hoạt động đầu tư đạt hiệu Do thời gian tới, Công ty đưa định hướng nhằm thực cách chuyên nghiệp, đại đạt hiệu cao - Lập dự án đảm bảo yêu cầu thời gian, phân tích khách quan, toàn diện, xác tính khả thi dự án - Nâng cao trình độ chuyên môn cho cán lập dự án Công ty, đầu tư nguồn nhân lực chất lượng cao - Xây dựng bảng tiêu chuẩn quy trình, nội dung, phương pháp lập dự án Không ngừng khuyến khích phát huy tính sáng tạo độc đáo dự án giao 4.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án Công ty 4.2.1 Nâng cao vai trò công tác lập dự án hoạt động đầu tư Ban lãnh đạo Công ty cần đánh giá lại vai trò công tác lập dự án hoạt động đầu tư, tránh việc lập dự án soạn thảo để thực mặt thủ tục, hoàn thiện hồ sơ cấp giấy phép theo chủ trương Ban lãnh đạo Có đánh giá xác tính khả thi dự án định đầu tư đắn Nhóm soạn thảo dự án cần nâng cao tính chủ động sáng tạo việc đưa phương án phân tích khác điều kiện nguồn lực để qua Ban lãnh đạo làm sở lựa chọn định đầu tư 4.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án đào tạo đội ngũ cán chuyên môn  Hoàn thiện quy trình lập dự án: 11 - Nhóm soạn thảo cần vào loại dự án, quy mô dự án mà điều chỉnh quy trình lập dự án cho phù hợp, tránh cứng nhắc, thiếu linh hoạt thiếu đồng - Tùy dự án cụ thể để xác định việc thực đầy đủ bước nghiên cứu hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi - Cần tiến hành đánh giá sau đầu tư nhằm rút học kinh nghiệm để khắc phục hạn chế việc thực dự án  Đào tạo đội ngũ cán lập dự án - Đội ngũ cán chuyên môn lập dự án cần phải liên tục cập nhật ứng dụng tri thức vào dự án thực - Ban lãnh đạo có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo, bố trí nhân lực để đáp ứng nhu cầu công việc ngày cao đảm bảo chế độ đãi ngộ để CBCNV tham gia đào tạo yên tâm công tác, nâng cao lực - Việc tổ chức đánh giá trước phê duyệt dự án cần đưa công khai toàn nhóm soạn thảo người liên quan để thu thập ý kiến khách quan, tránh tư áp đặt chủ nhiệm dự án lãnh đạo phê duyệt 4.2.3.Chú trọng vào nội dung phân tích thị trường tài dự án  Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh thị trường dự án - Việc xác định sản phẩm dự án thông qua xác định nhu cầu khách hàng cần thực điều tra, khảo sát, thu thập tổng hợp ý kiến diện rộng - Với dự án quy mô lớn sản phẩm dự án chịu ảnh hưởng yếu tố đặc thù ví dụ dự án nhà ở, giáo dục…Công ty thuê chuyên gia đơn vị tư vấn chuyên sâu lĩnh vực thực - Trong nội dung phân tích khía cạnh thị trường dự án, nhóm soạn thảo cần bổ sung thêm đánh giá chi tiết đối thủ cạnh tranh thị trường  Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài dự án 12 - Việc tính toán tổng mức đầu tư dựa thiết kế sở giải pháp kỹ thuật lựa chọn phân tích kỹ thuật Nhóm soạn thảo cần kiểm tra, rà soát để tránh việc tính toán không đầy đủ, thiếu sót xác định đơn giá sai - Việc tính toán tổng mức đầu tư cần tính tới yếu tố rủi ro xảy trượt giá, lạm phát, thay đổi giá thuê đất, giá nguyên vật liệu… - Trong việc tính toán tiêu hiệu để xác định tính khả thi dự án, nhóm soạn thảo cần bổ sung thêm tiêu phân tích tài khác RRi, B/C, điểm hòa vốn… - Trong phân tích hiệu tài việc lường trước tác động thay đổi giá bán sản phẩm, giá nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng 4.2.4 Tăng tính hiệu việc áp dụng phương pháp vào công tác lập dự án Công ty Mỗi dự án Công ty thực thuộc lĩnh vực định có đặc trưng riêng Chính lập dự án nhóm soạn thảo cần ý sử dụng phương pháp lập cho phù hợp với đặc điểm dự án Việc sử dụng phương pháp đơn lẻ kết hợp mục tiêu quan trọng công tác lập dự án đạt chất lượng, hạn chế lớn rủi ro xảy - Thu thập thông tin đảm bảo độ xác tính cập nhật - Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường sản phẩm dự án - Áp dụng phương pháp so sánh lựa chọn phân tích kỹ thuật hiệu tài dự án - Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy nội dung phân tích tài tất dự án đầu tư BĐS - Bổ sung thêm việc thực phương pháp “lấy ý kiến chuyên gia” số dự án đặc thù chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bất định tiềm ẩn nhiều rủi ro 4.2.5 Đầu tư vào sở vật chất phục vụ công tác lập dự án Công ty 13 - Công ty cần bổ sung thêm số máy móc thiết bị thăm dò, khảo sát có chất lượng tốt - Đầu tư phần mềm chuyên dụng phục vụ công tác lập dự án như: phần mềm kế toán, phần mềm tổng dự toán, phần mềm tính toán tiêu… - Xây dựng kho thông tin nội hoạt động theo chế Google, nhân viên đăng nhập tìm kiếm phải có mật khẩu, việc truy cập tìm kiếm thông tin đơn giản, dễ dàng, lúc nơi đặc biệt thông tin tìm kiếm mang tính chất chọn lọc chuyên môn cao